臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一一○號
上 訴 人即被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳適庸律師複 代理 人 余蕙珺 住台北市○○○路○段○○號九樓被 上訴 人即上 訴人 乙○○ 住台北巿莒光路三三三巷十九號訴訟代理人 丙○○ 住台中右當事人間請求確定租金等事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月七日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一五六二四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決主文第三項，關於駁回上訴人即被上訴人甲○○請求定被上訴人即上訴人乙○○就坐落台北市○○區○○段三小段四七０、四七０之一地號土地之地上權，使用上開土地之每月地租除新台幣柒仟捌佰捌拾肆元外，應每月再增加新台幣壹仟伍佰柒拾陸元肆角；駁回上訴人即被上訴人甲○○請求被上訴人即上訴人乙○○再給付自民國八十八年七月十六日起至同年十一月十五日止之地租新台幣陸仟參佰零伍元陸角；及駁回上訴人即被上訴人甲○○請求被上訴人即上訴人乙○○自民國八十八年十一月十六日起至返還第一項所示土地之日止，按月於十六日給付新台幣玖仟肆佰陸拾元肆角部分之裁判，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人即上訴人乙○○使用前項土地之每月地租，除新台幣柒仟捌佰捌拾肆元外，應再增加新台幣壹仟伍佰柒拾陸元肆角；又應再給付上訴人即被上訴人甲○○新台幣陸仟參佰零伍元陸角，及應自民國八十八年十一月十六日起至返還第一項所示土地之日止，按月於十六日給付上訴人即被上訴人甲○○新台幣玖仟肆佰陸拾元肆角。
上訴人即被上訴人甲○○其餘上訴駁回。
被上訴人即上訴人乙○○之上訴駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人即上訴人乙○○負擔佰分之陸拾壹，餘由上訴人即被上訴人甲○○負擔。第二審訴訟費用由被上訴人即上訴人乙○○負擔佰分之陸拾捌，餘由上訴人即被上訴人甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人即被上訴人甲○○（以下稱甲○○）方面：
一、聲明：
(一)原判決駁回甲○○左開部分之訴之裁判廢棄。
(二)被上訴人即上訴人乙○○（以下稱乙○○）使用甲○○所有坐落台北市○○區○○段三小段四七０、四七０之一地號土地（以下簡稱系爭土地）之每月租金，應再增加新台幣（以下同）四千七百三十元。
(三)乙○○應再給付甲○○八萬一千九百九十元。
(四)乙○○應自民國（下同）八十九年四月起至返還系爭土地之日止，於每月十六日給付甲○○一萬二千六百一十四元。
(五)乙○○之上訴駁回。
二、陳述：
(一)乙○○所有房屋坐落系爭土地，其僅以系爭土地為訴外人即債權人范梅嬌設定抵押權，經范梅嬌行使抵押權而聲請鈞院拍賣，甲○○於八十八年六月二十九日以二百零四萬元買受，同年七月十六日取得權利移轉證書。按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第八百七十六條第一項定有明文，乙○○自應給付地租予甲○○。然甲○○於同年七月二十七日以存證信函通知乙○○協商租金事宜，其置之不理，為此請求鈞院確定租金。
(二)系爭土地之申報地價均為每平方公尺二萬八千二百四十元，面積合計六十七平方公尺，申報總價額一百八十九萬二千零八十元。又當地商業情況甚為繁榮，不因乙○○故意不善加利用而減損其價值。且系爭土地公告現值每平方公尺七萬八千八百元，總價額五百二十七萬九千六百元，市價當不僅此數。甲○○並需每年繳納申報地價千分之六之地價稅。是以申報地價百分之八，即每月以一萬二千六百一十四元計算租金，應屬合理。
(三)按於履行期未到前，請求將來給付之訴，非被告有到期不履行之虞者，不得提起，民事訴訟法第二百四十六條定有明文。查乙○○不理會甲○○請求協議租金，迄今未付分文。且其甫因不能清償債務而受債權人強制執行，足認其有到期不給付租金之虞，為此請求乙○○再給付自八十八年七月十六日起至八十九年四月十五日止之租金八萬一千九百九十元，及自八十九年四月十六日起至返還系爭土地之日止，於每月十六日給付租金一萬二千六百一十四元。（原判決駁回甲○○請求乙○○給付自八十八年七月十二日起至十五日止之地租部分裁判，因兩造未上訴而確定）
(四)乙○○所有房屋雖只占有系爭土地部分，但其使用全部，固系爭地上權應及於土地全部。
(五)系爭四七０之一地號土地為道路預定地，將來會被徵收。四七０地號土地為建地，但屬畸零地。
三、證據：援用原審提出之權利移轉證書、存證信函、掛號函件執據、收件回執、地籍圖謄本等影本、土地登記謄本。又提出地價謄本影本。
乙、被上訴人即上訴人乙○○方面：
一、聲明：
(一)原判決主文第一項所定乙○○使用系爭土地之租金，就超過每月三千元部分之裁判，及第二項命乙○○給付甲○○超過一萬二千元部分之裁判，暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
(二)右開廢棄部分，甲○○在第一審之訴駁回。
(三)駁回甲○○之上訴。
二、陳述：
(一)土地法第九十七條第一項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。就最高租金設有限制，對最低租金未予限制，其理在於保障社會弱勢經濟能力者。又酌定地租非必以申報地價為計算基礎，尚應就系爭土地之位置、環境、交通便利情形、建築物狀況、工商發展情狀，與利用土地所可能得到之經濟價值、利益，與鄰近租金相比較。
(二)系爭土地上之建物門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○○號，為屋齡超過四十年之老舊建物，破損不堪，僅得供居住。且唯一之通路三三三巷道無後路，寬約二米左右，僅可供機車及人出入。巷道四周之房屋皆為屋齡四十年以上之老舊違章建築物，環境雜亂無章，根本無法營利，儼然是台北市最老舊之貧民區。事實上該地區為台北市政府更新都市計劃之首要地區，顯見地價無法反應現實情狀，乙○○利用系爭土地，何有利得可言。再查甲○○透過法定拍賣程序，低價取得系爭土地，其主觀上應知系爭土地有上述之不益之處，焉能依一般標準來酌定地租。
三、證據：聲請履勘現場。
丙、本院依職權調閱八十七年度執字第一０八四號民事強制執行卷宗，及囑託台北市建成地政事務所測量。
理 由
一、甲○○起訴主張：乙○○所有門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷○○號房屋坐落系爭土地，其僅以系爭土地為債權人范梅嬌設定抵押權，經范梅嬌行使抵押權而聲請本院拍賣，伊於八十八年六月二十九日以二百零四萬元買受，同年七月十六日取得權利移轉證書，然伊於同年七月二十七日以存證信函通知乙○○協商使用系爭土地之租金事宜，其置之不理之事實。業據甲○○於原審提出權利移轉證書、存證信函、掛號函件執據、收件回執、地籍圖謄本等影本、土地登記謄本為證。並經本院調閱八十七年度執字第一０八四號民事強制執行卷宗查核屬實。又本院依職權履勘現場，及囑託台北市建成地政事務所測量後，確認上開房屋分別占有系爭四七０、四七０之一地號土地面積十二平方公尺及三十平方公尺，有勘驗筆錄及如附圖所示之複丈成果圖附卷可稽。復為乙○○所是認，堪信為真正。
二、甲○○請求依民法第八百七十六條第一項規定，由法院酌定系爭土地之租金。按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第八百七十六條第一項定有明文。又按依上開規定訴請法院定法定地上權之地租者，其訴之性質，為形成之訴，最高法院八十一年度台上字第八一號判決足資參照。查系爭土地及上開房屋原屬乙○○所有，其僅以土地為抵押，嗣抵押權人實施抵押權而由法院拍賣系爭土地，揆諸前揭規定，於系爭土地拍賣時，視為已有地上權之設定。又按強制執行法第九十八條第一項規定，甲○○自八十八年七月十六日領得執行法院所發給之權利移轉證書之日起，取得系爭土地之所有權。是甲○○自當日起得行使上開法定地上權，請求乙○○給付地租。今兩造無法協議定出地租，甲○○訴請本院以形成判決確定地租，自非無據。
三、甲○○主張按系爭土地之申報總價額年息百分之八，即每月以一萬二千六百一十四元計算地租。乙○○則抗辯應以每月三千元計算。查：
(一)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。上開規定於租用基地建築房屋時準用之，同法第一百零五條亦定有明文。又所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第二十五條定有明文。再按土地法第一百四十八條規定：土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。經查，系爭土地坐落城市地方，且本件法定地上權成立之目的在使上開房屋得合法繼續占有系爭土地，與租用基地建築房屋之情形無異，自有上開規定之適用。又查系爭土地自八十六年七月迄今之申報地價均為每平方公尺二萬八千二百四十元，有上開土地登記謄本，及甲○○於本院提出之地價謄本可稽。而上開房屋於七十二年間之課稅現值僅二萬一千八百元，有房屋稅繳納通知書影本附於上開強制執行卷宗可稽。乙○○抗辯該房屋係四十年之老舊建物，破損不堪，僅得供居住等語，亦為甲○○所不爭執。且本院履勘現場，發現其係磚造一層平房，有勘驗筆錄附卷可稽，顯見該房屋之殘餘價值所剩無幾。則本院僅能於系爭法定地上權所及部分土地之申報總價額年息百分之十範圍內，酌定地租。
(二)上開規定以年息百分之十為限，乃指房屋或基地租金之最高限額而言，非謂所有租賃房屋或基地之租金必須照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事以為決定，最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三○七一號判例意旨足資參照。經查，系爭土地臨雙園國小，四週皆為磚造一層平房，無商業活動，面臨之三三三巷為寬約一公尺半，長約四十公尺之彎曲巷道，通往雙向，寬約三十公尺，商業活動熱絡之莒光路，距某傳統市場約一百公尺，業經本院履勘現場查核在案，有勘驗筆錄附卷可稽。堪認該地段之交通、就學及日常生活機能甚為便利，但居住環境品質不佳。又甲○○陳稱：系爭四七０之一地號土地為道路預定地，四七０地號土地為畸零建地等語，顯見土地之利用頗受限制。至乙○○所有上開房屋之狀態如何，與甲○○無法使用、收益系爭土地之程度無關，且本院確定地租時已排除考慮房屋之現值，自不應再以該房屋破舊情形，減損甲○○就系爭土地得請求之租金。此外受命法官於八十九年三月二十七日第一次準備程序已諭示兩造提出證據證明系爭土地所在區域之地租行情，乙○○迄至同年九月二十九日本院言詞辯論期日始聲請傳訊證人證明上開事實，顯有重大過失，逾時提出防禦方法，有礙訴訟之終結，爰依民事訴訟法第一百九十六條第二項前段駁回該證據聲請，而不予審酌。綜上所述，本院認系爭地上權所在土地之租金以按土地申報總價額年息百分之六，即按月以九千四百六十元四角計算為適當。〔計算方式：系爭土地面積六十七平方公尺，申報總價額一百八十九萬二千零八十元(28240×67 )，以其年息百分之六除以十二個月 (0000000×6%÷12)〕。是李淑主張之地租過高，乙○○抗辯之地租則過低，均不予憑採。
四、甲○○主張乙○○應給付自八十八年七月十六日起至同年十一月十五日止之租金五萬零四百五十六元，及自八十八年十一月十六日起至返還系爭土地之日止，於每月十六日給付租金一萬二千六百一十四元。查：
(一)本院認定系爭地租每月為九千四百六十元四角，是甲○○請求乙○○給付自八十八年七月十六日起至同年十一月十五日止之地租三萬七千八百四十一元六角，及自八十八年十一月十六日起至八十九年九月十五日本院言詞辯論終結之日前止，按月給付地租九千四百六十元四角範圍內為有理由，超過部分之請求為無理由。
(二)甲○○請求乙○○自八十九年九月十六日起至返還系爭土地之日止，按月於十六日給付地租部分，屬將來給付之訴。按請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，八十九年二月十一日修正施行之民事訴訟法第二百四十六條定有明文。其立法理由載明係參酌日本民事訴訟法第二百二十六條規定、判例及學者解釋，凡居於未來履行狀態，有實現給付之必要者，均可先行提起將來給付之訴，如代替性給付及補充性給付。及參酌德國民事訴訟法第二百五十八條規定，未受對待給付限制之金錢給付請求權，得提起將來給付之訴。又繼續性給付，就判決宣示後始到期之給付，亦得提起將來給付之訴。系爭地租債權屬繼續性之金錢給付請求權，又不以乙○○有到期不履行之虞為必要，揆諸前揭說明，應准許甲○○提起將來給付之訴。是甲○○請求乙○○自八十九年九月十六日起至返還系爭土地之日止，按月於十六日給付地租九千四百六十元四角範圍內為有理由，超過部分之請求為無理由。
五、綜上所述，原判決主文第三項駁回甲○○請求定系爭土地之每月租金再增加一千五百七十六元四角 (9460.4-7884 )，及駁回其請求乙○○再給付自八十八年七月十六日起至同年十一月十五日止之地租六千三百零五元六角(37841.6-31536)，暨自八十八年十一月十六日起至返還系爭土地之日止，按月於十六日給付地租九千四百六十元四角部分之裁判尚有未合。甲○○上訴請求廢棄，改判其勝訴，為有理由，應予准許。超過部分之上訴請求，則無理由，應予駁回。又原判決定系爭土地之租金七千八百八十四元，及命乙○○給付地租三萬一千五百三十六元，並無不合。乙○○上訴請求廢棄超過每月地租三千元部分之裁判，及命其給付甲○○超過一萬二千元部分之裁判，改判駁回甲○○在第一審之訴，為無理由，不應准許。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一審酌。
七、據上論結，本件甲○○之上訴為一部有理由，一部無理由，乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十七 日
民事第三庭審判長法官 陳邦豪
法官 賴錦華法官 翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出上訴狀，經本院裁定許可後，向最高法院上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十七 日
法院書記官 高菁菁