臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一四八號
上 訴 人 禾嘉房屋仲介有限公司
公司統一編號：00000000號法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 邱碩松律師被上訴人 丙○○ 住台北縣新店市○○○街○○號
身訴訟代理人 張樹萱律師右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十九日本院新店簡易庭八十八年度店簡字第四七０號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十三萬八千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）依兩造於民國八十七年十月二十九日解除契約特別約定（下簡稱系爭約定）第二條，被上訴人如於八十九年一月二十九日前，就坐落台北縣新店市○○段第三九二號、第四六二號地號土地應有部分萬分之一七九，及其上建物門牌號碼台北縣新店市○○街○○號房屋（下稱系爭房地）再訂買賣契約時，應由被上訴人給付上訴人退還之居間報酬四十三萬八千五百元。因給付居間報酬之義務人為被上訴人，故上訴人對被上訴人請求給付之金額自八萬八千五百元擴張為四十三萬八千五百元。對於原審被告甲○○部分撤回起訴。另訴訟標的為系爭約定第二條，原起訴所載請求權基礎⑴委託銷售契約書及不動產買賣要約書約定，⑵民法第一百七十九條規定部分，及主張被上訴人有與甲○○通謀虛偽意思表示而解除契約，及依民法第九十二條受詐欺而為意思表示規定撤銷意思表示等攻擊防禦方法均不再主張。
（二）依據中央信託局中壢分局函文說明，若借款人備齊相關文件，依一般程序約需六至十個工作日，即可告知申請人可貸額度及利率條件。因此被上訴人如未確定買受系爭房地，則根本不會有後續之鑑價、對保，甚至簽訂貸款契約。
（三）雖被上訴人辯稱其與甲○○間八十七年十一月十二日所訂立之系爭房地買賣契約，為申請貸款必備之文件，並非買賣契約合意等語。但申貸人以不動產買賣契約書及土地、建物登記謄本向金融機構申請貸款，如對申貸金額及利率不滿意，得不向該金融機構辦理貸款，轉向其他金融機構申貸，與其所附不動產買賣契約書之「合意」無關。且金融機構要求房地買受人提供買賣契約書之規定係為方便買受人申貸，以防申貸人任意浪費機構作業資源，因此金融機構均會將可貸額度及利率評估告知申貸人，申貸人同意貸款條件，始再進行內部貸款作業。因此被上訴人辯稱其等就系爭房地意思表示合致日期為八十八年二月六日並不足採。況且中信局內部貸款核准日為八十八年二月十九日，亦在八十八年二月六日之後，足證金融機構內部貸款核准日並非貸款進行之始點。中央信託局中壢分局係以被上訴人所提供，明白記載日期為八十七年十一月十二日之不動產買賣契約書，據以辦理貸款程序，顯示被上訴人再次提供資料供中央信託局審核，被上訴人此後亦未撤回貸款申請，縱使被上訴人於八十八年二月六日再次就系爭房地確認買賣合意，亦不影響原契約之合意。故被上訴人與甲○○係在八十七年十一月十二日成立買賣合意，斯時買賣契約已成立生效。
三、證據：援用原審之立證方法，另聲請訊問證人周長富、陳僑興，並聲請向中央信託局函查被上訴人申請貸款相關事項。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）不同意上訴人對被上訴人擴張應受判決事項之聲明。
（二）被上訴人與甲○○間實際另訂買賣契約係於八十八年二月六日，並未違反系爭約定第二條，上訴人自不得主張應被上訴人應給付仲介費用：
１、按被上訴人與甲○○於八十七年十月二十九日解除原買賣契約後，因甲○○尚有價款未返還被上訴人，遂委託陳峰亨代書協商解決，依陳峰亨建議，被上訴人與甲○○乃就系爭房地設定抵押權，以擔保被上訴人對甲○○享有之返還價金債權。而被上訴人於原買賣契約、委託銷售契約解除後，試著以留存之土地及建物登記謄本向中央信託局中壢分局申請貸款，當時並不知是否真可申貸辦理。嗣八十八年初，經由中央信託局之通知，方知可獲得貸款。因中央信託局審核貸款成數、金額，需被上訴人提供買賣契約以為評估，八十八年一月間在陳峰亨建議下，方提出一千萬元之「不動產買賣契約書」予中央信託局中壢分局，以利審核放款作業。
２、被上訴人與甲○○係約定：須經中央信託局審核可核貸七百萬元及適用優惠利率時，才正式簽訂買賣契約書，後於八十八年一月底、二月初經中央信託局通知可核貸，方就系爭房地買賣重新洽談買賣合約事宜，於八十八年二月六日以總價八百四十萬元簽訂買賣契約書，於同年三月二日辦妥所有權移轉登記。
３、由前開過程以觀，被上訴人在未得中央信託局核貸同意前，因條件未成就，事實上根本無從實際為買賣契約之簽訂，茲中央信託局係於八十八年一月三十日方為鑑價、對保，之後被上訴人才於同年二月六日達成買賣合意，此並未違反系爭約定第二條，故被上訴人無須返還居間報酬予上訴人。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權訊問證人陳峰亨。理 由
甲、程序方面：依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定：「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：：：：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。」，及第四百三十六條之一第一項、第三項規定：「對於簡易程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之。」、「第一項之上訴及抗告程序，準用第四百三十四條第一項、第四百三十四條之一及第三編第一章、第四編之規定。」，另同法第四百四十六條規定：「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。」等，可知原告在第二審上訴程序中得擴張應受判決事項之聲明，且無須得對造之同意。是上訴人即原告於本院審理中擴張對被上訴人之應受判決事項聲明，由起訴時請求給付之金額自八萬八千五百元擴張為四十三萬八千五百元，因其訴訟標的均為系爭約定第二條即請求仲介服務費，自合於前開法條規定，應予准許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、上訴人起訴主張其在八十七年八月三十一日促成被上訴人向甲○○購買系爭房地，嗣後被上訴人以房屋貸款未達七百萬元、利率不合為由，要求解除契約，是被上訴人與甲○○乃於八十七年十月二十九日解除買賣契約，上訴人並返還已收之仲介服務費四十三萬八千五百元予被上訴人，兩造並約定被上訴人、甲○○於八十八年一月二十九日前不得再私自為同一契約，否則應返還上訴人前述已退還之仲介服務費。詎被上訴人竟於八十七年十一月十二日就系爭房地再與甲○○成立買賣契約，為此爰依系爭約定第二條，請求被上訴人給付四十三萬八千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被上訴人則以：其與甲○○間實際另訂買賣契約係於八十八年二月六日，至於八十七年十一月十二日所訂立之買賣契約，為向中央信託局申請貸款必備之文件，並非買賣契約合意，蓋被上訴人在未得中央信託局核貸同意前，因條件未成就，事實上根本無從實際為買賣契約之簽訂，是被上訴人並未違反系爭約定第二條等語，資為抗辯。
二、上訴人主張其在八十七年八月三十一日促成被上訴人向甲○○購買系爭房地，嗣後被上訴人與甲○○乃於八十七年十月二十九日解除買賣契約，上訴人並返還已收之仲介服務費四十三萬八千五百元予被上訴人，兩造並約定被上訴人、甲○○於八十八年一月二十九日前不得再私自為同一契約，否則應返還上訴人前述已退還之仲介服務費之事實，已據其提出委託銷售契約書、不動產買賣要約書及契約內容變更合意書、不動產買賣契約書、統一發票、營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單為證，並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、上訴人另主張被上訴人與甲○○係在八十七年十一月十二日就系爭房地再行成立買賣合意，斯時買賣契約已成立生效乙節，固提出土地、建物登記謄本為據，但被上訴人則以右述情詞為辯。是本件爭執之重點在於被上訴人與甲○○間買賣契約是否在八十九年一月二十九日前成立生效？現分述如下：
（一）依民事訴訟法第二百七十七條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，上訴人主張前述事實既為被上訴人所否認，是就此部分有利於上訴人之事實自應由上訴人負舉證責任。
（二）經查，被上訴人係在八十七年十月三十日向中央信託局中壢分局申請房屋貸款額度七百萬元，申請當時提供房屋消費者貸款申請書、土地及建物登記謄本、身分證影本予中央信託局中壢分局；而中央信託局房屋貸款申請人應以房屋所有權人或買受人為宜；嗣後中央信託局中壢分局乃於八十八年一月三十日前往系爭房地所在地辦理鑑價，同時辦理個人購置房屋貸款契約、房屋修繕貸款契約之對保，而被上訴人係在八十七年十月三十日申請貸款後、八十八年一月三十日對保前提供製作日期為八十七年十一月十二日之買賣契約書予中央信託局中壢分局，以上俱有中央信託局中壢分局八十九年七月十三日（八九）壢發授字第○二五八號函、八十九年九月十四日（八九）壢發授字第三四○號函及其附件在卷足憑，並為兩造所不爭執。且依證人陳峰亨即為被上訴人辦理前述貸款之代書，於本院九十年一月八日準備程序期日到庭結證稱：「：：：我就幫李（即甲○○）找買主賣房屋，：：：我有問說李（即甲○○）傅（即被上訴人）他們二人為何不能成交，他們說傅（即被上訴人）希望能取得優惠利率的貸款，：：：我問信託局（即中央信託局）是否有優惠利率可以辦，信託局告訴我可以送送看，我就叫傅（即被上訴人）把資料（：：：房屋買賣契約書）傳真過來，買賣契約書是要看成交價，可以估貸款額度。傅（即被上訴人）說如果貸款貸不出來，這筆買賣是不可能成交的：：：」等語，倘被上訴人無欲購買系爭房地，豈可能在向中央信託局中壢分局提出房屋貸款申請後，陸續配合辦理徵信鑑價、對保手續，與中央信託局中壢分局簽訂個人購置房屋貸款契約、房屋修繕貸款契約。足徵，被上訴人在與甲○○於八十七年十月二十九日解除買賣契約後，甲○○仍繼續尋找買主欲出賣系爭房屋，而被上訴人則續與甲○○接洽房屋買賣事宜，欲向甲○○買受系爭房地，甚者，在八十七年十月三十日向中央信託局中壢分局申請房屋貸款時，係以系爭房地買受人身分提出申請。次依據前述房屋消費者貸款申請書所載，被上訴人在向中央信託局中壢分局申請貸款時，既已表明申請貸款金額為七百萬元。是本諸經驗法則，被上訴人與甲○○就系爭房地業已達成買賣合意而成立買賣契約。至於證人陳峰亨於本院九十年一月八日準備程序期日證稱，被上訴人與甲○○係在貸款額度出來後方談妥買賣價金乙節，顯與常情不符，無從採信。
（三）依民法第九十九條第一項規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」，條件乃當事人約定以將來客觀上不確定事實之成就與否，決定其法律行為效力發生或消滅之附款，而法律行為之附停止條件，係指該法律行為效力之發生，繫於客觀的不確定的將來之事實。被上訴人辯稱其與甲○○係約定，須經中央信託局審核可核貸七百萬元及適用優惠利率時，才正式簽訂買賣契約書等語。茲既中央信託局中壢分局是否同意貸款予被上訴人乃一不確定事實，顯屬前開所指停止條件。是據被上訴人前開所辯，及證人陳峰亨證述：「：：：如果貸款貸不出來，這筆買賣是不可能成交的：：：」等語，可知，在被上訴人與甲○○間買賣契約成立後，須俟中央信託局中壢分局貸款核准後，買賣契約所附停止條件方成就，該買賣契約方生效。卷查，中央信託局中壢分局係在八十八年二月十九日核准貸款條件確定，有前述中央信託局中壢分局函件可憑。又甲○○則在八十八年三月二日辦妥系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，有建物登記謄本附卷可參，足徵，甲○○亦係在買賣契約生效後方履行其所負移轉系爭房地所有權義務。是以，被上訴人與甲○○所簽訂之買賣契約係俟000年0月00日生效，堪可認定。被上訴人前開所辯，即屬有據。
（四）綜上，被上訴人與甲○○間買賣契約既係遲於八十八年二月十九日方生效，已在系爭約定第二條限制其等再為買賣契約日即八十八年一月二十九日之後，故被上訴人並未有違反系爭約定第二條之情。
四、從而，上訴人本於系爭約定第二條請求被上訴人給付四十三萬八千五百元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，另上訴人聲請訊問證人周長富以證明解除委託銷售契約、買賣契約之過程、系爭約定第二條約定原委，因兩造於本院審理中就此部分攻擊防禦方法已不再爭執，是自無訊問之必要。又其聲請訊問陳僑興，以查明對保、核貸、被上訴人申請貸款所提出之文件等內容，因本院已向中央信託局中壢分局函查甚明，自亦毋庸再予調查，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十 日
民事第三庭審判長法 官 陳邦豪
法 官 翁昭蓉法 官 賴錦華右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 四 月 二十三 日
法院書記官 葛映嵐