臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一八四號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 劉錦隆律師被上訴 人 台北縣深坑鄉公所 設台北縣○○鄉○○街○號法定代理人 甲○○ 住同右訴訟代理人 李建賢律師右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於本院民國八十九年一月四日新店簡易庭八十八年度店簡民字第二二九號簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：原判決廢棄，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，另補稱：
（一）按台北縣○○鄉○○○○段第一九一－二號、第一九一－三號土地（下稱系爭土地）縱原編為礦業用地，惟土地編定只是政府對於土地使用管理之措施，屬公法上之問題，與私法行為無關。故雖非農地，而承租種植稻麥、甘蔗、甘薯、茶、桑等一般農作物，亦應認為耕地租用，而有耕地三七五減租條例之適用（最高法院六十二年台上字第一六四七號、六十三年台上字第一五二九號判例參照）。此外，在實務上對於租地建屋之案例，亦從未見法院因租用基地非屬建地，即否認為基地租賃。對於違章建築之租賃，亦從未否認為土地法第九十四條至第一百零一條之房屋租用。查裕盛煤礦有限公司（下稱裕盛公司）雖為經營煤礦事業之公司，並非不得租地建屋或租賃房屋使用，如何能因其所營事業而否定其租地建屋之能力。系爭土地租用之目的既在建屋，被上訴人在裕盛公司建屋即門牌台北縣深坑鄉昇高村三鄰旺十四號一、二、三樓（下稱系爭房屋）後亦從未提出異議，自應認係基地租賃。況系爭土地於七十一年五月十八日已註銷礦業用地之編定，而不得採礦，有被上訴人於原審提出之原證八台灣省礦務局函可稽，但被上訴人仍於七十二年一月一日及七十四年一月一日與裕盛公司訂立系爭土地之租賃契約，且名為基地租賃契約，而非採礦契約，另依被上訴人於原審提出之原證十公有基地租賃契約影本，亦係記載「租賃基地之標示」，「本租約出租之基地」「承租人需要圍牆或照原狀修繕地上私有房屋」、「承租人所有在上私有房屋」（第一、二條），「本租約出租之基地，承租人將地上建物．．」，「承租人在基地上所建房屋出賣前未照土地法第一百零四條規定辦理者」（第十、十一條），非但未限制限供作採礦等相關之用，亦未記載係供採礦相關之用，反記載係租地租賃，而須遵守土地法第一百零四條規定。故被上訴人以土地使用編定類別及其原承租人為經營煤礦事業之裕盛公司，即主張原承租人承租系爭土地係作為採礦等相同用途使用，而否認為租地建屋之行為云云，顯不可採。尤有甚者，姑不論裕盛公司在六十八年十月八日將系爭土地之租賃關係轉移給上訴人後，得否再向被上訴人另行承租系爭土地及裕盛公司承租系爭土地之目的為何，系爭土地與系爭土地上之房屋自六十八年十月八日起既已由上訴人占有使用，裕盛公司顯然無法同時使用，又如何能將系爭土地供作採礦等相同用途使用。被上訴人以裕盛公司自六十八年至七十五年仍繼續承租系爭土地，主張系爭土地係供作採礦等相關用途使用，在邏輯上顯然不通。
（二）次按「租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，「租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉。故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在。所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言」，最高法院著有四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例。姑不論自六十八年以後，系爭土地之繳納代金地租聯單雖仍記載承租人為裕盛公司，但實際上均由上訴人繳納，故該繳納代金地租聯單均由上訴人持有。依原審附件三台灣高等法院八十八年度重訴二字第十號判決所認，不論原承租人與房屋受讓人就租賃權是否有讓與之合意，其承租權必須隨建築物而移轉於買受人，惟事後基地租金仍由原承租人繳納，亦僅生原承租人得向買受人請求返還該租金問題，不因此而認租賃權未隨之轉移，故自六十八年後被上訴人雖仍以承租人為裕盛公司之名義收取租金，並不影響系爭土地租賃關係移轉與上訴人之效力。況上訴人受讓裕盛公司之系爭房屋係經被上訴人之同意，而予以監證。原審既認「被上訴人既自承於六十七年間出租系爭土地予訴外人裕盛公司，惟並未提出任何定期書面契約為證，故應可推定被上訴人與訴外人裕盛公司間於六十八年十月八日前，就系爭土地之租賃關係，應為不定期租賃」，自可認定在上訴人受讓系爭土地上房屋前，裕盛公司已與被上訴人就系爭土地存在租賃關係，依最高法院前開判例，裕盛公司於六十八年十月八日將系爭土地上之房屋所有權讓與上訴人，應已一併將系爭土地之租賃關係移轉給上訴人，而此項移轉對於被上訴人並同時發生效力，非僅上訴人與裕盛司之內部關係而已，故上訴人自六十八年十月八日起對於被上訴人即仍有租賃關係之存在。至於上訴人於七十年十二月二十九日仍具函向被上訴人申請承租系爭土地，則係要求被上訴人訂立書面租賃契約，並不影響原已成立之租賃關係。
（三）復按系爭土地之租賃關係既自六十八年十月八日起存在於上訴人與被上訴人兩造間，故不論裕盛公司於六十八年十月十七日（按民法第九十五條規定，非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，故應以被上訴人收文日期八十六年十月十七日為準，而非原審認定之六十八年十月八日）向被上訴人提出之「承租權利拋棄書」之真意為何？裕盛公司於當時與被上訴人間既已因將租賃關係移轉於上訴人而無租賃關係存在，顯無承租權利可得拋棄，亦無租賃契約可得終止，況租賃關係乃債之關係，並非物權，租賃關係之承租人對於租賃物固得依租賃契約予以使用收益，惟究不得因此即謂承租人對租賃物或出租人有租賃存在。而租賃權之終止除法定終止外，必須經出租人與承租人合意終止始能生效，殊無由承租人單方主張拋棄承租權即得將租賃契約予以終止，被上訴人於收到裕盛公司之承租權利拋棄書後，既未同意終止租約，而仍收取租金，顯然並未與裕盛公司合意終止租賃契約，故裕盛公司於六十八年十月十七日向被上訴人提出「承租權利拋棄書」並無任何意義。原審認「系爭土地之租賃關係自六十八年十月八日後至七十五年十二月三十一日止，仍存在於被上訴人與訴外人裕盛公司間，至上訴人與裕盛公司間之內部關係為何？並不影響被上訴人與訴外人裕盛公司間之租賃關係，而系爭租賃關係既仍存在於被上訴人與訴外人裕盛公司間，即不生上訴人因買受系爭地上物而繼受訴外人裕盛公司租賃關係之問題」云云，顯然違背最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例。至於被上訴人與訴外人裕盛公司雖另就系爭土地簽訂自七十二年一月一日至七十五年十二月三十一日止之書面租賃契約，因上訴人自六十八年十月八日起即已繼受裕盛公司與被上訴人間之租賃關係，並直接占有系爭土地，而租賃契約為債之契約，僅在相對人間發生效力，並無對世性，且裕盛公司並無代表或代理上訴人與被上訴人簽訂書面租賃契約之權限，故被上訴人另與裕盛公司簽訂自七十二年一月一日至七十五年十二月三十一日止之書面租賃契約，顯不影響上訴人與被上訴人兩造間已存在之不定期租賃契約關係。原審僅因被上訴人與訴外人並就系爭土地簽訂自七十二年一月一日至七十五年十二月三十一日止之書面租賃契約，即謂系爭租賃關係仍存在於被上訴人與訴外人裕盛公司間，不生上訴人因買受系爭地上物而繼受訴外人裕盛公司租賃關係之問題，實不知其依據何在？是否因上訴人為公家單位，在適用法律上即得罔顧實務上歷來之見解，而為有利於被上訴人之認定？如果真如此即完全沒有遊戲規則可得遵循，人民將如何措其手足？
（四）再按民法第九十八條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。以裕盛公司而言，其既將承租系爭土地後所建築之房屋出賣給上訴人，自係將租賃權一併移轉給上訴人，絕不可能一方面將房屋出賣給上訴人，另一方面又不將租賃權隨房屋移轉於上訴人，而將租賃權予以拋棄，使上訴人買受之房屋從合法占有基地變成無權占有。反之，以上訴人而言，系爭房屋若於上訴人買受後從合法占有基地變成無權占有，隨時有被拆除之虞，上訴人亦絕不可能向裕盛公司買受系爭房屋。且裕盛公司與上訴人係同由訴外人朱超代理，同時以裕盛公司名義向被上訴人表示因停業關係願將系爭土地承租權利全部拋棄，請被上訴人另行出租他人，及以上訴人名義申請承租（收文字號為連號），可知裕盛公司並無保留租賃權不隨建物移轉之意，上訴人亦無單純買受建築物而不同時受讓租賃權之意思，且朱超係受裕盛公司與上訴人共同之託向被上訴人申請將承租人變更為上訴人，朱超所為之任何行為目的均在於將承租人變更為上訴人，其若知依最高法院見解，將承租人變更為上訴人根本無須由裕盛公司拋棄承租權再由上訴人申請承租，又豈有可能同時以裕盛公司名義拋棄承租權，以上訴人名義申請承租，故所謂裕盛公司拋棄承租權利及上訴人申請承租，其真意顯係裕盛公司將租賃權轉讓於上訴人，而申請被上訴人變更承租人名義為上訴人，不得因此即否定上訴人依最高法院判例於受讓系爭房屋所有權之同時，即已繼受裕盛公司與被上訴人間之租賃關係，而對於被上訴人仍有租賃關係存在之事實。
（五）另查被上訴人所呈其與裕盛公司就系爭土地另簽訂自七十二年一月一日至七十五年十二月三十一日止之台北縣深坑鄉公所基地租賃契約既非上訴人六十八年十月八日受讓裕盛公司系爭土地租賃關係時之租賃契約，對於上訴人顯然並無任何拘束力，被上訴人又如何以與上訴人毫無關係之台北縣深坑鄉公所基地租賃契約主張「承租人不得將租賃權轉讓他人」、「系爭租賃契約之租賃期限以二年為一期，承租人未於租期屆滿前一個月申請換訂租賃契約，視為無意續租，承租人不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議」，及「政府因舉辦公共事業需要，公務需要或依法變更使用者，出租機關得隨時終止租約，承租人不得異議」。又該「公有基地租賃契約」第十二條之規定，亦不得適用於上訴人，原審竟謂「被上訴人與訴外人裕盛公司並未於系爭公有基地租約租期屆滿前一個月，向被上訴人申請換訂租賃契約，故被上訴人與訴外人裕盛公司間之租賃關係已於七十五年十二月三十一日終止，而上訴人亦未與被上訴人簽訂任何租賃契約，則無論上訴人與訴外人裕盛公司之內部關係為何，上訴人自七十六年一月一日起，亦係無權占有使用系爭土地」云云，顯然無據。況被上訴人尚於七十七年十二月二十日填發七十六年下期鄉有土地繳納代金地租聯單（原審八十八年八月十日答辯狀證五號）給上訴人繳納租金，不論該繳納代金地租聯單記載之承租人為裕盛公司或上訴人，租賃關係又豈會於七十五年十二月三十一日終止？退一步言，縱認上訴人並未受讓裕盛公司與被上訴人間之租賃關係，被上訴人既於七十七年十二月二十日尚填發七十六年下期鄉有土地繳納代金地租聯單，由上訴人以裕盛公司名義繳納，裕盛公司與被上訴人就系爭土地亦應成立不定期限租賃契約，而裕盛公司既將系爭房屋賣給上訴人，自已同意上訴人使用系爭土地，被上訴人又如何能請求上訴人拆屋還地。
（六）末查系爭房屋一樓部分於六十二年起即已課徵房屋稅，課稅面積為一層二六六‧四平方公尺，尚較目前之面積大，可知上訴人系爭土地扣除上訴人承租之一六八平方公尺，尚有一六四八平方公尺，有台北縣稅捐稽徵處函可稽，足證上訴人非但未增建且有部分建物滅失，上訴人與裕盛公司之買賣所有權移轉契約書記載基地坐落一九一－三地號地面層面積四二平方尺實為筆誤。且上訴人承租部分係位於系爭土地一隅，上訴人繼續承租系爭土地，並不影響昇高村村里集會所之興建，懇請切勿因被上訴人主張收回系爭土地之目的係要做為昇高村村里集會所使用，係基於公眾利益之考量等冠冕堂皇理由，即罔顧上訴人之權益，並此陳明。
（七）綜上，原審判決顯有違誤，請廢棄原判決並駁回被上訴人在第一審之訴。
三、證據：援用原審立證方法。另補提出台北縣稅捐稽徵處函影本一件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
（一）本件並無最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例之適用，上訴人仍執陳詞，抗辯有租賃關係存在，並無理由。
１系爭台北縣○○鄉○○段旺耽小段第一九一－二、一九一－三地號土地原係
編定為「礦業用地」，嗣經台灣省礦物局七十一年五月十八日以七一礦行一字第一四三三六號函註銷，變更編定為特定目的事業用地，此有被上訴人所呈台灣省礦物局八十四年三月八日八四礦行一字第九０七九號函，及土地登記簿謄本附原審卷可憑，且系爭土之原承租人亦為經營煤礦事業之裕盛公司，是依土地使用編定類別及其原承租人承租系爭土地亦係作為採礦等相關用途使用等情以觀，系爭土地前出租予裕盛公司顯與租賃土地之目的在建築房屋使用之「租地建屋」契約容屬有間，故並無上開最高法院判例之適用。２又系爭第一九一－二、一九一－三等二筆地號土地面合計為一八一六平方公尺，而上訴人於六十八年買受系爭坐落第一九一－三地號土地上房屋面積僅四十二平方公尺，尚不及系爭土地面積之四十三分之一，而裕盛公司自六十八年至七十五年仍繼續承租系土地，上訴人復未與被上訴人簽定任何租賃契約，足見系爭土地係供作採礦等相關用途使用，非屬「租地建屋」契約益明。
３前揭最高法院判例要旨其適用前提仍須以當事人間無禁止轉讓房屋之特約時
，始有推定租賃權隨同建物所有權移轉可言，故當事人間有相反之特約禁止轉讓時，租賃權不隨同移轉，則無待贅言。查公有基地之租賃，因其尚須兼顧公共事業之需要，故公有基地租約多有一些特約約定，而依被上訴人所呈台北縣深坑鄉公所基地租賃契約第九條：「承租人對於承租基地不使用時，應向出租機關申請退租，不得私自轉租 分租或將租賃權轉讓他人。」之規定，即是明文禁止將基地或租賃轉讓他人之特約，故上訴人援引前揭判例，抗辯租賃權已隨同移轉，非無權占有云云，非惟顯無理由，且更不相適合。
４再按公有基地租賃契約，其租賃期間均以二年為一期（即二年換約一次），
此有被上訴人所呈裕盛公司租約在卷足憑，而依該公有基地租賃契約第十二條：「本租約租期屆滿時，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租，承租人並不得主張民法第四百五十一條之適用及其他異議。」之規定以觀，縱如上訴人所辯，租賃關係亦早經終止，故無論上訴人與裕盛公司之內部關係為何，上訴人既未與被上訴人簽定租約，其無權占有使用系爭土地，益足堪認定。
（二）否認上訴人就系爭土地有租賃關係存在：１上訴人抗辯就系爭台北縣烏月段旺耽小段第一九一－二、一九一－三地號有
租賃權，雖據其提出台北縣深坑鄉公所鄉有土地繳納代金地租聯單十二紙為據，惟各該地租聯單均載明承租人為裕盛公司，足證上訴人抗辯有租賃權云云，並不足取。
２上訴人於原審及鈞院上訴理由均稱裕盛公司六十八年十月八日所為之「租賃
權利拋棄書」並無任何意義，租賃契約不因而終止，果爾，則裕盛公司自六十八年後仍繼續向被上訴人繳納租金，承租系爭土地，此即足證明租賃關係始終仍存在於被上訴人與裕盛公司間，自無所謂「租賃權隨同移轉」之不當解釋，且設若上訴人已受讓其租賃權，何以七十一年十二月二十九日仍具函被上訴人申請承租系爭土地？益見並無租賃權隨同移轉之事實，故上訴人與裕盛公司買賣系爭房屋之內部關係為何，並不足影響被上訴人與裕盛公司間之租賃關係，申言之，即不生被上訴人因買賣系爭土地上建物而繼受裕公司租賃關係之問題自明。
３再按解釋契約，固須探求當事人之真意，不能拘泥於契約文字，但契約文字
業已表示當事人真意，無須別事探求者，則不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年上字第一一一八號判例參照）。本件訴外人裕盛公司六十八年十月八日所具承租權利拋棄書已明白表示：「．．願將上開土地承租權利全部拋棄，請貴所另行出租他人」，故自無將之曲解為裕盛公司將租賃權拋棄並移於上訴人或拋棄租賃權之真意即為將租賃權移轉上訴人之理，且倘若有之，何以嗣後上訴人又具函被上訴人申請承租系爭土地？從而，上訴人援引民法第九十八條之規定，抗辯已繼受裕盛公司之租賃權云云，即無理由。
４再者，依公有基地租賃契第十一條第一款：「政府因舉辦公共事業需要 公
務需要或依法變更使用者，出租機關得隨時終止租約，承租人不得異議」之規定，系爭土地業於八十四年經台北縣深坑鄉公所鄉民代表大會決議變更為特定目的事業用地，作為深坑鄉興建昇高村村里集會所使用，故即如上訴人所辯已繼受裕盛公司之租賃權，其亦應受上開公有基地租賃契約之拘束，已不待言，遑論被上訴人與裕盛公司之租賃關係業經終止，而上訴人復未舉證有簽立租約之事實，以實其說，則其上訴亦顯無理由。
（三）另查證人黃思明於八十九年十二月四日到庭證稱系爭房屋六十八年之前係裕盛公司作為辦公室使用，則參以系爭房屋六十八年移轉時之面積尚不及系爭土地面積四十三分之一以觀，裕盛公司當時承租系爭土地非在「租地」、「建屋」甚明，從而上訴人主張本件應有最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例之適用，顯不足取，是其主張不定期租賃云云，亦不足採。
（四）上訴人所呈系爭房屋六十八年十月八日與裕盛公司間之買賣所有權移轉契約書僅足證明系爭房屋移轉買賣之事實，而被上訴人於買賣所有權移轉契約書上所為之監證，亦僅就渠等間買賣所有權移轉事實所為監證，均不得據為兩造間存在有租賃關係或同意租賃權隨同移轉之證明。添
（五）被上訴人固因時間經過之久遠，未能及時提出六十八年與裕盛公司租賃契約，惟依上訴人所提出土地繳租聯單，及被上訴人所呈七十二年至七十五年租約以觀，被上訴人與裕盛公司間之租賃契約均為二年期之定期租約，非不定期限，則系爭土地既非「租地建屋」已如前述，而上訴人與裕盛公司內部間就系爭房屋所為之買賣又非得執以對抗被上訴人，甚且復無任何被上訴人向之收取租金之憑據以實其有權占有之說，是又何來不定期繼續租賃之有可言，益見上訴人之上訴顯無理由。
三、證據：援用原審立證方法。
理 由添
一、本件被上訴人於原審起訴主張：系爭土地為公有土地，被上訴人為該土地管理機關，該土地由其出租予訴外人裕盛公司，該公司在該土地上興建系爭房屋，二者有基地租賃關係，六十八年十月八日裕盛公司拋棄承租土地權利，裕盛公司亦將該屋讓與上訴人，惟上訴人對系爭土地與被上訴人間並無任何租約或使用借貸關係，上訴人所有之前開建物繼續占用該土地構成無權占有，依民法第七百六十七條所有物返還請求權規定，請求上訴人將前述房屋拆除，並將土地返還被上訴人，又上訴人無權占有他人土地，獲得相當於租金之不當利益，爰併請求上訴人給付起訴時最近五年之不當利益新台幣（下同）一萬三千一百九十九元，並自八十七年七月一日至交還土地日止，按年給付被上訴人二千七百七十二元。上訴人則以：其於六十八年十月八日向裕盛公司買受系爭房屋，裕盛公司與被上訴人間對系爭土地有租地建屋之租賃關係，裕盛公司出售前述房屋時，即同時將其對被上訴人之土地租賃關係，隨同移轉予上訴人，前開房屋占用系爭土地，即非無權占有，被上訴人請求拆屋返還土地，並請求相當於租金之不當利益，並無理由等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張系爭土地係台北縣深坑鄉所有，並由被上訴人管理，且原由被上訴人出租予訴外人裕盛公司興建系爭房屋，而由上訴人於六十八年十月八日向該公司買受系爭土地上之建物即如附圖所示Ｂ、Ｅ部分，並繼續占有系爭土地之事實，業據被上訴人提出土地登記簿謄本、新店地政事務所土地複丈成果圖等件為證，上訴人對此並不爭執，自堪信為真實。被上訴人於原審自承於六十七年間出租系爭土地予裕盛公司，但未提出定期租賃契約書面為證，依民法第四百二十二條規定「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，故而被上訴人與裕盛公司間於六十八年十月八日前，就系爭土地租賃關係，應視為不定期限租賃；裕盛公司於六十八年十月八日曾書立「承租權利拋棄書」，表示「因停業關係願將上開土地承租權利全部拋棄請貴所另行出租他人」，核其意思，應係承租人終止租約之意思表示，惟該公司自六十八年後至七十六年下半年止，均繼續向被上訴人繳納地租，有上訴人於原審提出之土地繳納代金地租聯單可按，另上訴人於六十八年十月八日、七十一年十二月二十九日二次向被上訴人申請承租系爭土地，有兩造提出之申請書可證（見原審卷原證五、被證四），被上訴人復提出七十二年一月一日至七十五年十二月三十一日對系爭土地之書面租賃契約為證，基上事證推論，被上訴人雖未提出與裕盛公司間在六十八年十月八日間之書面租賃契約，但裕盛公司仍為繳納租金，並於七十二年間、七十四年一月一日與被上訴人再簽訂書面租賃契約，上訴人於本院亦稱裕盛公司於七十二年間、七十四年一月一日簽訂之書面租約，並無代表或代理上訴人為之，而同一土地，被上訴人自不能出租予裕盛公司，又出租予上訴人，是系爭土地之租賃關係應僅存在於被上訴人與裕盛公司間；裕盛公司於六十八年十月八日書立之「承租權利拋棄書」，因該公司事後仍繳納租金，被上訴人收取之，且另訂書面租賃契約，要無生拋棄承租權利之效力；另自七十七年以後，被上訴人復未提出其他書面租賃契約，上訴人占有該土地仍稱係承受自六十八年十月八日受讓系爭房屋後之對原土地之租賃權關係，然未提出任何繳納地租或其他予被上訴人之證明，兩造間難以認定有租賃契約關係存在。
三、上訴人抗辯其自裕盛公司購買系爭土地上建物後，裕盛公司原對被上訴人之土地租賃關係亦隨同移轉於上訴人，其占有土地為有權占有等語，並引用最高法院四十八年台上字第二二七號判例、四十三年台上字第四七九號判例意旨。因之，本件主要爭執點應為訴外人裕盛公司與被上訴人間原訂立之土地租賃關係，該公司於六十八年十月八日出售土地上建物後是否亦隨同移轉於上訴人，上訴人對系爭土地是否亦有租賃關係存在。
四、按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院四十八年度台上字第二二七號著有判例，前開判例雖以當事人無特約，推定出租人於立約時已同意租賃權之讓與，惟租賃契約重視者為出租人信任關係，原則上係不得讓與之債權，此參之民法第四百四十三條承租人非經出租人承諾不得將租賃物轉租他人之規定可得推認，租賃權之讓與我國民法雖無與前述轉租須取得出租人同意之規定，前開判例雖明示限定於出租人無禁止轉讓特約可為推定，但如租賃權讓與致生不利益於出租人者，基於衡平立場，亦不能以推定方式認出租人於立約時即同意租賃權讓與。基此，本件租賃權讓與，如有致生不利益於被上訴人者，亦不能以推定方式認被上訴人與裕盛公司簽訂之租約時同意租賃權讓與。
五、經查，系爭台北縣○○鄉○○段旺耽小段第一九一－二地號、一九一－三地號土地地目為林地、面積分別為三五九平方公尺、一、四五七平方公尺，共一、八一六平方公尺、使用分區為一般農業區、使用地類別係特定目的事業用地等，有土地登記謄本可按，並非如建地一般，可作為建地使用；依附圖台北縣新店地政事務所製作之複丈成果圖顯示：上開房屋占用第一九一－二地號土地面積三二平方公尺、第一九一－三地號土地面積一三六平方公尺，共一六八平方公尺，占被上訴人所有上開土地之百分之九點二，未逾一成，上訴人占用此部分土地面積，妨礙被上訴人土地使用整體利益，被上訴人尚且經第十五屆鄉民代表大會決議擬將系爭土地變更用途為特定目的事業用地；系爭土地原係編定為「礦業用地」，嗣經台灣省礦物局七十一年五月十八日以七一礦行一字第一四三三六號函註銷變更編定為特定目的事業用地，有被上訴人提出台灣省礦物局八十四年三月八日八四礦行一字第九０七九號函可據，另證人黃思明即裕盛公司前職員到庭證述：「其於六十三年在系爭土地工作，擔任礦場負責人，有無訂立租約時並不清楚，但系爭房屋於六十八年以前是作為煤礦辦公室之用」等語，依此證言可知，系爭房屋於六十八年之前做為礦場辦公室之用，供為採礦用途，後因裕盛公司出售系爭房屋予上訴人致由上訴人作為住家使用，與原來裕盛公司之承租目的不同，原租地建屋目的已因採取消礦而消失，上訴人受讓租賃物的目的，並非被上訴人出租時所得預期；上訴人於六十八年十月八日、七十一年十二月二十九日二次向被上訴人申請承租系土地，惟被上訴人並不同意上訴人承租，又被上訴人提出與裕盛公司七十二年間、七十四年一月一日承租系爭土地之二份租約第九條記載：「承租人對於承租基地全部或一部分不使用時，應向出租機關申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人及頂替他人使用」，是故被上訴人在以後之書面租賃契約，並不同意裕盛公司轉讓租賃權，又同一土地被上訴人既與裕盛公司有租賃關係，且上訴人稱裕盛公司非其代表人或代理人，是故上訴人如認其亦係受讓該土地承租人，自有履行承租人義務之行為，惟未見上訴人提出繳納租金之收據；再參之七十七年以後上訴人未再繳付租金，而上訴人於七十二年一月五日即知悉被上訴人不同意承租，上訴人猶為長期占用，復未繼續繳納租金，不具值得保護之基礎。
六、綜上所述，被上訴人與裕盛公司訂約時係為供該公司礦場辦公室使用，其無從預期該屋之轉讓後將作為上訴人住屋使用，況被上訴人曾為拒絕同意上訴人承租之申請，不具推定被上訴人於立約時即同意租賃權讓與之條件，且上訴人受讓該租賃權亦致生不利益於被上訴人，是故，上訴人主張其受讓系爭房屋後，原承租人裕盛公司與被上訴人間之租地建屋契約之租賃權，亦隨同移轉予上訴人，並不足採。被上訴人抗辯兩造間無何租賃關係存在，上訴人占有系爭土地並無正當權源，應為可取。從而，被上訴人依據民法第七百六十七條規定，請求上訴人拆除系爭土地地上物，並將坐落土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。
七、上訴人無正當權源占用系爭土地，依社會通常觀念，將可獲得相當於租金之利益，而致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利法律關係，請求上訴人返還相當於租金之利益。按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條定有明文，再依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地以公告地價為申報地價，另依行政院國有土地出租基地租金率調整方案，規定國有出租土地，自八十二年七月一日起，依照土地申報地價年息百分之五計收租金，且依據台北縣深坑鄉鄉民代表大會已於八十四年決議將系土地作為該鄉昇高村里集會所，本院綜合各情認以該土地申報地價年息百分之五計算上訴人相當於租金之不當得利標準，尚屬相當。經查系爭土地地上建物共一六八平方公尺，該土地於八十三年六月三十日前申報地價為四十五元，自八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止之申報地價為三百元，十六年七月一日至八十七年六月三十日止申報地價為三百三十元，有被上訴人於原審提出之土地複丈成果圖、地價證明書等件可證，依據上開計算標準，被上訴人請求上訴人給付自八十三年三月二十五日起至八十七年六月三十日止使用該土地之不當得利為一萬三千一百九十九元，及自八十七年七月一日起至交還前開土地之日止，按年給付（原審主文欄誤載為按月給付，惟於理由欄內記載按年給付，是為顯然錯誤，於本件判決結果不生影響）被上訴人二千七百七十二元，為有理由，應予准許。原審以兩造間無租賃關係，上訴人無占有系爭土地正當權源，命上訴人給拆除系爭土地地上物，並將坐落土地返還被上訴人，及如數給付前述相當於租金利益（且分別酌定擔保金額為准免假執行之宣告），於法並無不合。
上訴意指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，爰不一一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 三十 日
民事第三庭審判長法 官 陳邦豪
法 官 張明輝法 官 李維心右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 一 月 三十一 日
法院書記官 林梅珍