臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第三○○號
上 訴 人 丙○○上 訴 人 將富建設股份有限公司法定代理人 乙 ○右二人共同訴訟代理人 李振燦律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 周仕傑律師右當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第八三七六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人將富建設股份有限公司負擔十分之一，餘由上訴人黃捆陸負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人之部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判均廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）姑不論系爭買賣契約有無因違反消費者保護法施行細則第十一條第一、二項及消費者保護法第十六條而無效，惟嗣經被上訴人於民國（下同）八十八年一月七日簽立承諾書，承諾得以降價新台幣（下同）十萬元繼續承購，則系爭買賣契約因被上訴人嗣後同意依原約繼續履行，自應繼續有效。如其不然，亦因承諾書支出具，使雙方所立之買賣契約更新，是則被上訴人仍須依約履行。
（二）被上訴人雖主張其因受詐欺而簽立上揭之承諾書，故依法撤銷意思表示云云，惟查：
１證人陳國正稱：「... 我並未告訴他刷卡不能退，票也只能拿回一張... 降
價是雙方同意的...。」足證被上訴人所陳被詐欺云云，並非實在。２又被上訴人偕同家人至工地，皆處於要求解約之階段，顯見被上訴人是希望
與上訴人達成合意解約，是則雙方就如何解約，本即有表達意見之權利。縱認證人陳國正有表示「如果解約，刷卡支付之十萬元拿不到」，亦屬該員個人觀念之表示，何來詐欺可言？何況證人陳國正並非公司負責人，更非法律專業人員，所謂「倘再循司法途徑，亦只得取回第二張一十七萬元」云云，亦無所依據，被上人何以輕信？尤其證人陳國正之上開陳述，既僅為證人陳國正個人觀念之表示，故如任何詐騙知情，被上訴人亦無陷於錯誤或意思表示不自由之可能。
（三）末查系爭買賣合約書係八十八年一月一日簽訂，並由上訴人攜回與家人共商，至八十八年一月七日另由被上訴人親簽承諾書，承諾繼續承購，且今後不可再以相同或類似理由不繼續履行合約義務，足證雙方於八十八年一月七日另成立新約，僅係買賣內容依原買賣契約條款。而依公平交易委員會八十四年六月七日第一九一次會議紀錄，預售屋之買賣，在與客戶簽約之前，應至少提供五天以上之期間供消費者審閱契約，益明承諾書所同意繼續履行之條款約定，並無違反消費者保護法之無效規定。
（四）系爭買賣契約因承諾書之簽訂，自應約束雙方依買賣契約繼續履行，嗣因被上訴人未依約履行，經上訴人發函解約，堪信被上訴人主張撤銷固不合法，且渠未能舉證受詐欺，核其撤銷之主張，尤顯無理由。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於八十七年十二月三十日在監理站辦理事務時，為上訴人將富建設股份有限公司（下稱將富公司）銷售員做購屋問卷調查，上訴人將富公司人員並於隔日即八十八年一月一日電邀被上訴人至上訴人將富公司所興建之「元邦大世紀」工地參觀，上訴人將富公司銷售人員並誘以政府即將開辦之百分五點九五優惠貸款為保證條件，聲稱該屋可於八十八年十月完工交屋，為趕辦年底截止之優惠貸款，勸誘無購屋經驗之被上訴人，借用其兄之信用卡刷付十萬元，並填寫上訴人將富公司現場事先備妥之空白本票二紙，金額分別為十四萬元及十七萬元，作為訂金給付予上訴人將富公司與上訴人丙○○。之後被上訴人並簽署上訴人將富公司之「房屋土地預定買賣契約書」，惟銷售人員僅挑選其中若干條文說明，對契約重要之點並未詳予解說，亦未予被上訴人詳閱之機會，甚且偽稱其他條文不重要，要求被上訴人給付訂金並簽約，並稱需簽約交付定金後才會將簽約完成之契約交給被上訴人，而上訴人將富公司簽約完畢即將文件收取裝訂。俟被上訴人返家，與家人商議後，發現所簽契約並未將最重要的優惠低利貸款乙事列入契約條款中，遂於同年一月三日協母、弟等三人至工地了解，並以上訴人將富公司之不實銷售手法要求解約，當時工地銷售負責人表明：「所簽二紙本票原則上會退還，惟刷卡支付之十萬元，則須向公司請示，請等回家等候通知」等語。至一月七日工地銷售人員來電稱，上訴人將富公司囑被上訴人至工地一談，惟不可告知家人。俟被上訴人去至工地現場，工地銷售人員證人陳國正欺騙被上訴人稱如果解約，刷卡支付之十萬元拿不到外，倘再循訴訟途徑，亦只得取回第二紙十七萬元之本票，被上訴人之損失將達二十四萬元之數。被上訴人聞言一驚，大失主張，證人陳國正見狀更乘勢表示，願意再減十萬元價金，要求被上訴人不解約，並簽署其事先備妥之承諾書。此係雙方買賣之全部經過。
（二）按預售屋買賣契約屬於消費者買賣契約之一種，買賣雙方對於契約內容之主客觀認知頗有差距，且通常係由建築業者提供定型化契約格式給消費者簽署，所以建築投資業者所提供之定型化契約應給予消費者合理、充份之期間以了解契約條款之內容，此於消費者保護法第十一條定有明文。查本案係被上訴人於八十八年一月一日當天至工地參觀，隨即給付定金並簽約，此亦為上訴人所自承，顯見上訴人並未給予被上訴人充份合理之期間以審閱契約條款之內容，顯見被上訴人於給付定金時，尚不知契約之內容，而於簽約之過程中，被上訴人也無充份之機會審閱契約之內容、此為原審所認定之事實，並依據消費者保護法之相關規定認定該契約無效，並無任何不當之處，上訴人猶執詞上訴，其主張顯不可採。
（三）次查上訴人於勸誘被上訴人簽訂買賣契約時，確實以系爭房屋可以辦理政府公告之年息百分之五點九五優惠利率貸款，此亦係被上訴人考量是否購賣系爭房屋之重點，此一事實並經證人張明仁證實無誤，顯見被上訴人確實係受詐欺而為意思表示，被上訴人依據民法第九十二條之規定撤銷該意思表示，並依據不當得利之規定請求返還已付之定金，於法並無不合；另一方面、被上訴人雖曾於八十八年一月七日另行簽署承諾書，然乃是在誤信所給付之定金無法取回之狀態下所為之意思表示，亦屬遭受上訴人之詐欺而為之，依法自應得予撤銷，上訴人此一主張亦不可採。
（四）上訴人上訴雖略以被上訴人於八十八年一月七日所簽訂之承諾書並非受詐欺而為意思表示，而銷售人員證人陳國正所言僅係代表其個人意見，被上訴人無陷於錯誤之可能，且該承諾書性質上屬於另定新契約，被上訴人已有充分之期間審閱合約等語云云。然查有關銷售人員證人陳國正於八十八年一月七日誘使被上訴人簽訂承諾書之過程，乃是先要求被上訴人一人單獨前去公司，不可讓家人知道，待被上訴人抵達現場時，證人陳國正欺騙被上訴人稱如果解約，刷卡支付之十萬元拿不到外，倘再循訴訟途徑，亦只得取回第二紙十七萬元之本票，被上訴人之損失將達二十四萬元之數。被上訴人係因此而簽下承諾書，此並經證人張明仁、張游金英於原審證明，顯見被上訴人確係於誤信自己將蒙受巨大之損失的情況下簽具承諾書，其意思表示自屬可得撤銷。證人陳國正為專業之銷售人員，其言行係代表上訴人將富公司之立場，其有關解除契約處理之表示，非僅屬其個人之意見自明，而於常情下，一般之購屋消費者因考量房屋銷售或仲介人員係屬專業人士，平日之工作即為處理房屋之銷售買賣，所以多會信任前述人員所提供有關房屋買賣之訊息，上訴人之主張，顯與社會一般交易情況及消費者之認知相違背，自非可採。
（五）另上訴人主張前述之承諾書於法律上之性質屬於新契約、故已符合消費者保護法有關審閱期間之限制。然查上訴人於銷售系爭房屋時曾有保證可以取得政府即將開辦之百分之五點九五優惠貸款，被上訴人亦係基於此點考量而簽訂契約，此亦經證人張明仁、張游金英於原審證明，並為上訴人所不否認，稱其為銷售手法之一，而購屋貸款之利率影響重大，為消費者購屋時之重要考量，對此當屬契約重要之點，後被上訴人亦因此而要求解除契約，八十八年一月三日被上訴人更與母親一同前往工地請求退還訂金，此亦為上訴人所承認，顯見當時雙方對契約之內容仍有爭議，如何可能另行簽訂新約？從事實發生之經過與承諾書之內容「原承購」、「繼續履行」等用語以觀，均可見雙方之真意係為補充之條款，而非另行簽訂新約。然原契約既已違反消費者保護法之規定而失效，其補充條款之規定亦已無所附麗，應與原契約同時失效，自不待言。
（六）又依民事訴訟法第四百四十七條之規定，若因可歸責於當事人之事由，而未於第一審提出之攻擊防禦方法，不得於第二審程序主張之。按有關上訴人主張八十八年一月七日之承諾書屬於新契約性質，此一攻擊方法上訴人並未於第一審法院審理時提出，且該攻擊方法之基本事實為雙方所明知且不爭執，顯屬可歸責於上訴人之事由，而未及時提出，依法自應產生失權之效果，不得於第二審提出。
（七）綜上所述，原審判決並無任何違誤，亦傳訊上訴人之職員陳國正出庭說明，將簽約協商經過釐清，上訴人上訴顯無理由，應予駁回。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
甲、程序部分：按「當事人得提出新攻擊或防禦方法。但有下列各款情形之一者，第二審法院得駁回之：一、在第一審整理並協議簡化後已不得主張之爭點。二、經第一審法院依第一百九十六條第二項裁定駁回者。三、經第一審法院依第二百六十八條定期間命提出而未提出者。四、因當事人故意或重大過失未於第一審程序提出者。」民事訴訟法第四百四十七條定有明文。本件於原審審理時，上訴人雖未主張被上訴人於八十八年一月八日所簽署之承諾書性質為新契約之防禦方法，惟於上訴時提出此一防禦方法，核其內容並無前揭法條各款所列之情事，自應予以准許，被上訴人稱上訴人就此防禦方法已產生失權效果，並無所據。
乙、得心證之理由：
一、本件被上訴人起訴要以：其於八十七年十二月三十日在監理站辦理事務時，為上訴人將富公司銷售員做購屋問卷調查，該公司人員並於隔日即八十八年一月一日電邀被上訴人至「元邦大世紀」工地參觀，上訴人將富公司銷售人員並誘以政府即將開辦之百分之五點九五之優惠貸款為保證條件，聲稱該屋可於八十八年十月完工交屋，為趕辦年底截止之優惠貸款，勸誘無購屋經驗之被上訴人，借用其兄之信用卡刷付十萬元，並填寫將富公司現場事先備妥之空白本票二紙，金額分別為十四萬元及十七萬元，交付予上訴人將富公司與丙○○，作為被上訴人購買該工地Ａ區Ｒ２棟五樓預售房屋暨土地之訂金，之後被上訴人並簽署上訴人將富公司之「房屋土地預定買賣契約書」文件，惟銷售人員僅挑選其中若干條文說明，對契約重要之點並未詳予解說，亦未予被上訴人詳閱之機會，甚且偽稱其他條文不重要，要求被上訴人給付訂金並簽約，並稱需簽約交付定金後才會將簽約完成之契約完成之契約交予被上訴人，被上訴人從無審閱契約條款之機會。俟被上訴人返家，與家人商議後，發現所簽契約並未將最重要的優惠低利貸款乙事列入契約條文中，遂於同年一月三日協同母、弟等三人至工地了解，並以將富公司之不實銷售手法要求解約，當時工地銷售負責人表明：「所簽二紙本票原則上會退還，惟刷卡支付之十萬元，則須向公司請示，請回家等候通知」等語。至一月七日工地銷售人員證人陳國正來電稱，將富公司囑被上訴人至工地一談，惟不可告知家人。俟被上訴人去至工地現場，證人陳國正告以若果解約，刷卡支付之十萬元拿不到外，倘再循訴訟途徑，亦只得取回第二紙十七萬元之本票，被上訴人之損失將達二十四萬元之數，被上訴人聞言一驚，大失主張，銷售人員見狀更乘勢表示，願意再減十萬元價金，要求被上訴人不解約，並簽署其事先備妥之承諾書，則上訴人顯有違反消費者保護法之嫌。且上訴人丙○○所有中壢市○○段四八八、四八八之二地號之土地公告現值僅有八億一千餘萬元，上訴人卻抵押給世華銀行九億元，顯係故意隱瞞重要事項，且上訴人公司之銷售人員稱可在八十八年十月完工，可申請政府核發之百分之五點九五之優惠貸款，使被上訴人陷於錯誤而影響購買之意願，嗣上訴人均否認該屋可辦理低利貸款，足認被上訴人所為之意思表示係受詐欺而陷於錯誤，依法自得撤銷，被上訴人遂於八十八年二月一日寄發大竹郵局第十八號存證信函表明受詐欺而要求撤銷意思表示、解除契約返還訂金之意，惟上訴人均置之不理，為此提起本訴。
二、上訴人則以：被上訴人於八十八年一月一日偕同其兄弟三人至上訴人座落桃園縣中壢市之「元邦大世紀」工地參觀，經上訴人公司之服務人員詳為解說及帶領參觀房屋，並提供房屋土地預定買賣契約書予被上訴人審閱認可後，被上訴人即當場決定與上訴人簽訂買賣契約，上訴人並無拒絕提供合理期間供被上訴人審閱契約條款內容之情，而係被上訴人對買賣契約已充分認知了解後，始決定與上訴人簽訂買賣契約，故上訴人並無違背給予被上訴人充分合理期間審閱契約條款內容之情事；且依土地及房屋預定買賣契約書第一條皆明載甲方（即被上訴人）於簽訂本契約前已就全部條文充分認知，並確信本約符合誠信原則在案，被上訴人並於第一條文後親自簽名蓋章，於契約後之當事人欄亦有被上訴人親自簽名蓋章，顯見被上訴人就契約條款內容已有充分認知，而親自簽名，則被上訴人謂其未審閱條款內容，係上訴人自行用印，顯係不實。又依買賣契約書之約定，被上訴人須給付二十四萬元之簽約金及十七萬元之開工款，被上訴人乃由其兄以信用卡支付簽約金十萬元，餘額由被上訴人另行簽發面額分別為十四萬元及十七萬元之本票二紙作為給付。詎被上訴人於八十八年一月三日又偕同其母、弟三人至上訴人公司之上開工地要求退戶解除契約，上訴人基於買賣契約已合法成立生效，且上訴人公司並無違約之處，故無法同意解除契約；嗣被上訴人又再次至上訴人之工地要求解除契約，上訴人基於體察上訴人之經濟能力，同意減價十萬元，被上訴人乃欣然接受，並出於其自由意願而簽立承諾書，允諾不再反悔，否則願將已支付之價金及本票充作賠償金，上訴人公司斷無逼迫之情事。然被上訴人並未遵守其承諾，忽又委託游姓小姐來電要求解約，繼之又以存證信函及律師函謂上訴人公司違反公平交易法，審閱期間等等要求返還簽約金等及本票，且主張上訴人丙○○所有中壢市○○段四八八、四八八之二地號之土地公告現值僅有八億一千餘萬元，卻抵押給世華銀行九億元，顯係故意隱瞞重要事項，及上訴人公司稱可在八十八年十月完工，可申請政府核發優惠貸款，使被上訴人陷於錯誤云云；惟上訴人以興建房屋之基地，向世華銀行貸款事宜，係因興建房屋所需資金龐大，乃向銀行辦理融資，其貸款額度係經銀行評估而來，況此項抵押登記任何人皆可由土地謄本查閱得知，上訴人公司並無隱瞞之必要，且亦不影響買受人權益，至所謂優惠貸款事宜，並無此情事，則被上訴人謂其受詐欺而簽立買賣契約，顯非實在，其撤銷意思表示，解除契約，均係因被上訴人事後反悔不買而假藉無端之事由，故被上訴人之主張顯無理由；又姑不論系爭買賣契約有無因違反消費者保護法及其施行細則而無效，惟嗣經被上訴人於八十八年一月七日簽立承諾書，雙方所立之買賣契約業已更新，是則被上訴人仍須依約履行；且證人陳國正並非公司負責人，更非法律專業，所表示者僅屬該員個人觀念，並非詐欺，而被上訴人亦無從舉證曾受詐欺之事實等語置辯。
三、被上訴人主張其於八十八年一月一日至上訴人將富公司「元邦大世紀」工地參觀時，簽訂買賣契約，並借用其兄之信用卡刷付十萬元，且填寫將富公司現場事先備妥之空白本票二紙，金額分別為十四萬元及十七萬元，交付予上訴人將富公司與丙○○，作為被上訴人購買該工地Ａ區Ｒ２棟五樓預售房屋暨土地之訂金；嗣於八十八年一月七日被上訴人至工地現場，在與證人陳國正商談後，另簽具承諾書；及被上訴人於八十八年二月一日以存證信函通知上訴人撤銷該買賣契約之事實，業據其提出存證信函、房屋土地預定買賣契約書、承諾書等為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、本件首應審酌者，係上訴人於八十八年一月七日所出具之承諾書，性質為何？就此爭點，被上訴人主張該承諾書至多僅有補充兩造於同年一月一日所成立之買賣契約書內容之效果；被上訴人則主張該承諾書為新契約，僅其他條款援用兩造於同年一月一日所成立之買賣契約書之內容等語。經查：該承諾書載明「... 原承購總價新台幣叁佰叁拾萬元正，現今雙方再達成協議，以總價叁佰貳拾萬元甲方繼續承購本戶，並承諾今後不可再以相同或類似理由不繼續履行合約義務... 」等語，有該承諾書附卷可稽，其中對交付日期、買賣標的等其他之契約成立重要之點均未論及，且亦未表明援用原買賣契約條款之意旨，是核其性質，顯僅係就兩造前所成立買賣契約書中之買賣價金及解除權之行使，另作約定，而不能認兩造有以該承諾書成立新契約之意思，是上訴人主張該承諾書性質為新契約，要屬無據。
五、次按「被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第九十二條第一項前段定有明文。本件被上訴人主張因受詐欺始簽署系爭承諾書，故有權撤銷其意思表示，惟為上訴人所否認，並辯稱證人陳國正已結證稱「...我並未告訴他刷卡不能退，票也只能拿回一張... 降價是雙方同意的...。」；且證人陳國正並非公司負責人，更非法律專業人員，所表示者僅屬該員個人觀念，並非詐欺；又被上訴人亦無從舉證曾受詐欺之事實等語。然查
（一）本件被上訴人於八十八年一月三日偕同其母親及兄弟前往上訴人之工地表達對該土地、房屋預定買賣契約之不滿而要求解除契約時，上訴人表示無法退還被上訴人所交付作為定金之二紙本票之事實，業據上訴人公司職員證人沈國華所自承；且被上訴人當時前往上訴人公司之工地簽署承諾書係經由上訴人將富公司之銷售人員即證人陳國正之電話邀約，並要被上訴人單獨一人前往，證人陳國正並表示如被上訴人不買該預售屋，則簽約金十萬元無法取回等情，亦經證人陳國正證述明確，分別有原審八十八年十一月十八日、八十九年一月四日言詞辯論筆錄在卷足稽。
（二）上訴人雖辯稱證人陳國正證稱：「我並未告訴他刷卡不能退，票也只能拿回一張... 降價是雙方同意的...。」等語，足證被上訴人主張其遭上訴人所詐欺並無足採云云。惟查，證人陳國正於八十九年一月四日雖確曾有如上之證詞，惟嗣經追問詳情，證人陳國正即改稱：「是我跟他談的，我是轉達沈國華的意思，簽約金刷卡十萬元是無法拿回去，我有說... 」等語明確，不論證人陳國正是否轉述證人沈國華之意思，或自為上揭表示，被上訴人均已獲知上揭訊息。是上訴人擷取部分證詞即以上情辯稱，實屬無據。
（三）上訴人另辯稱證人陳國正並非法律專業人員，且非公司負責人，縱其對簽約金如何處理表示意見，亦僅為個人觀念，並非詐欺云云。惟查：證人沈國華及證人張國正均為上訴人將富公司職員，並負責代表上訴人銷售系爭房屋之事實，為上訴人所不爭執。該二人既為上訴人之業務代表，且負責實際系爭買賣房屋業務，該二人所作之表示，即不能稱其僅為個人意見，亦不能稱無任何專業性可言，被上訴人相信該二人之說明而為判斷，即屬合理。
（四）綜上所述，足認被上訴人簽署上開承諾書，係因聽信上訴人之銷售人員分別於八十八年一月三日及八十八年一月七日所稱簽約金無法取回等語，因恐損失簽約金，故陷於詐欺而所作之意思表示，依前開說明，被上訴人自得撤銷之。
六、又按「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。」民法第一百一十一條定有明文。本件被上訴人已於八十八年二月一日以大竹郵局第十八號存證信函表達被詐欺而撤銷其承諾履約之意思表示，該存證信函分別於八十八年二月三日及同年三月六日送達上訴人將富公司及丙○○，亦有該存證信函一件及掛號回執二紙等影本附卷可參，則上開承諾書已因之撤銷而失其效力。而該承諾書之性質，雖僅屬兩造前所簽立之買賣契約書之一部，已如前述，然除去該部分，兩造就該買賣契約之價金、解除權之行使限制等重要之點，即無所合意，是將此無效部分除去後，其他部分亦無法成立，揆諸前揭法條，即應視為系爭買賣契約之全部，皆為無效。故上訴人取得被上訴人以刷卡支付之現金十萬元及本票二張即無法律上之原因，自應負返還之責。
七、從而，被上訴人主張系爭買賣契約已經撤銷而無效，請求上訴人將富建設股份有限公司應給付被上訴人四十萬元及自八十八年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；上訴人丙○○應給付被上訴人六萬元及自八十八年九月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨返還被上訴人所簽發面額分別為十四萬元及十七萬元之本票二紙，為有理由。是則原審據此為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 十四 日
民 事 第 六 庭
審判長法官 鄭純惠
法官 陳秀貞法官 林鴻達右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 八十九 年 九 月 十四 日
法院書記官 林秀娥