臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第四○六號
上訴人即 甲○○被上訴人即 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十九年四月十四日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第八九六七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決第二項命上訴人給付新台幣捌萬肆仟元及自民國八十七年八月二十日起至同年十月二十日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告與訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔百分之八十八，餘由被上訴人負擔。第一審廢棄部分及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
壹、聲明：
Ａ、上訴部分：
一、原判決關於命上訴人給付之部分及命負擔該部分訴訟費用暨該部分假執行宣告之裁判均廢棄。
二、右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
Ｂ、附帶上訴部分：請求駁回附帶上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、經查原審違背舉證責任分配法則，徒以上訴人未能舉證證明系爭房屋於出租前係供作補習班使用為由，即認定系爭房屋於出租前係供作住家使用，進而依卷內不實之報價單，未經鑑定，即無憑無據並違反一般經驗法則，遽認回復原狀費用為五十九萬零七十三元，尤以其中油漆工程竟高達十七萬五千一百五十元，且將被上訴人無法覓得新承租人之責任違法轉嫁給上訴人，認事用法，殊難令人心服。
二、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」，民事訴訟法第二百七十七條，定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」最高法院十七年上字第九一七號著有判例。
（一）本件被上訴人起訴時係准據租期自八十一年十一月五日起算之房屋租賃契約書，要求上訴人回復伊於出租前供作住家使用之原狀，准據上開法旨，被上訴人自應就系爭房屋於八十一年十一月五日系爭房屋出租當時供作住家使用之原狀究係如何﹖負舉證責任。
（二）查被上訴人前於七十四年二月六日即已登記取得系爭十四層之第二層房屋，且其主要用途登記為「商業用」，有被上訴人於原審提出證物建物謄本可稽。
是系爭房屋於出租前自始即供作營業使用，顯非供作住家使用且被上訴人於原審起訴時提出如證物五所示系爭房屋內部隔間、設備裝璜等「於七十四年間拍攝之照片」並不能證明系爭房屋於八十一年十一月四日出租當時供作住家使用之原狀。案從①88.11.01拍攝之照片（見原審卷89. 01.27陳報狀附件一）②被上訴人於系爭房屋強制遷讓後自行拆除原有格局88.04.30拍攝之照片 (見原審卷89.01.27陳報狀附件二)③被上訴人自行重新裝璜88.08.09拍攝之照片 (見原審卷89.01.27陳報狀附件三) 與④被上訴人於原審提出如證物五所示照片影本三十三張及證物七所示照片三十張相互比對結果：
１、按上開如證物五所示照片中被上訴人本人於七十四年間年輕之相貌與上開如附件三所示照片Ｃ中被上訴人本人於八十八年八月間年長之相貌可證：被上訴人所提如證物五所示於七十四年間拍攝之照片並不足以證明上訴人於88.1
1.04承租系爭房屋供作住家使用之原狀，事實上於81.11.04上訴人承租系爭房屋以前，被上訴人早已將系爭房屋出租給他人供作營業使用。
２、且系爭房屋於強制遷讓後被上訴人自行拆除原有格局88.04.30拍攝之照片，顯示：系爭房屋原有天花板、線板及地板格局裝璜與和室木材等格局於上訴人遷讓時仍尚存在（見原審卷89.01.27陳報狀附件二），足證上訴人於使用系爭房屋時並無拆除原有格局。事實上，系爭房屋於81.11.04之原狀除自然損耗外均與供作營業使用之現狀相同，並無任何變更。
３、至於原88.08.09重新裝璜系爭房屋（見原審卷89.01.27陳報狀附件三）後，業於88.10.20將系爭房屋出租給訴外人標靶國際開發有限公司（下簡稱標靶公司），顯見被上訴人並無受有任何損害之可言。
（三）經查被上訴人提出卷附所謂報價單根本是重新裝璜之舉，根本無法證明係屬回復系爭房屋原狀所需之工程，更無法證明回復原狀所需之費用，且該報價單上所蓋用「巨力雄觀實業有限公司（下簡稱巨力公司）簽約專用章」，並無經任何該公司負責人簽署該印章是否真正，亦有疑義。其實，巨力公司係屬仲介售屋公司，並非一般裝璜工程公司，是巨力公司出具與其業務無關之報價單顯無正確性及公正性，殊無何參考價值之可言。
１、詎原審未經鑑定，竟准據上開不實之報價單，即恣意違法認定回復原狀費用為五十九萬零七十三元，尤以其中油漆工程高達十七萬五千一百五十元顯已違反常情常理。
２、且於系爭房屋經法院強制遷讓後，被上訴人是否再出租系爭房屋？被上訴人遲遲無法覓得新承租人？殊與上訴人無關。詎原審竟又將被上訴人無法覓得新承租人之責任，任意轉嫁給上訴人，認事用法，自有違誤。
（四）查證人王昌欽於 鈞院⒒⒈行準備程序時到庭證稱：「房子是乙○○租給一個姓周的夫妻，後來沒多久就搬走，後來是一個姓翁的進來住」、「租給姓周及姓翁的時候，是房東先整理好」等語屬實。由上足證被上訴人確曾於上訴人承租系爭房屋之前，先後二次出租於姓周及姓翁等二人。惟依 鈞院九十年九月六日行準備程序時，被上訴人卻一再執詞稱「出租給上訴人之前是當事人在住」等語云云，顯見被上訴人刻意規避舉證責任及不誠實性格。且適足以證明原告提出所謂系爭房屋內部隔間、設備裝潢等照片並不能證明系爭房屋出租於被告當時之現狀。
（五）如前所陳，系爭房屋於八十一年十一月五日以前既曾經被上訴人先後出租於姓周及姓翁等二人，且均經被上訴人整理後始交屋，而觀之嗣後被上訴人再將系爭房屋出租於標靶公司時亦係經被上訴人整理後，使系爭房屋處於可出租使用狀態再予出租（詳被上訴人於⒐⒍提出答辯㈢狀第五頁第五行以下），顯見八十一年十一月五日上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，亦係經被上訴人整理過再交付上訴人使用，准據上開法旨，被上訴人自應就系爭房屋於八十一年十一月五日出租當時之原狀，負舉證責任，當無庸疑。
（六）另證人張松木於 鈞院⒐⒛行準備程序時到庭證稱：「在至年上旬我是他們的管區警員，我到過乙○○住處，乙○○住處就是如原審卷照片中情形．
．．」等語云云。惟查證人張松木僅能證明年上旬以前被上訴人住家之情形，然如前所陳，被上訴人嗣後既已將系爭房屋先後出租予姓周及姓翁等二人，則系爭房屋於八十一年十一月五日出租於被上訴人當時之現狀如何，自應由被上訴人負舉證責任。然被上訴人自始無法舉證證明當時之現狀為何，自應駁回被上訴人之請求。
三、次查系爭房屋於強制遷讓後，被上訴人自行拆除原有格局⒋拍攝之照片，顯示：系爭房屋原有天花板、線板及地板格局裝璜與和室木材等格局於上訴人遷讓時仍尚存在（見原審卷⒈陳報狀附件），足證上訴人於使用系爭房屋時並無拆除原有格局。事實上，系爭房屋於⒒⒋之原狀除自然損耗外，並無任何變更。
四、又被上訴人於⒐⒍答辯㈢狀第五頁第五行以下自承年５月間，因訴外人標靶公司有意承租，而重新裝潢系爭房屋（見原審卷⒈陳報狀附件）後，並於⒑⒛將系爭房屋出租給訴外人標靶公司，顯見被上訴人並無受有任何損害之可言。詎被上訴人於收回系爭房屋後，因經濟不景氣或其他可歸責於自己之事由，致系爭房屋未即出租，致受有無法獲取租金之損害，竟將因此所受之損害歸究於上訴人，核其所請，顯無理由。
五、末查本件原審未經鑑定，即准據卷內不實之巨力公司報價單，認定泥作工程二十三萬七千七百元、水電工程十萬二千二百五十六元、油漆工程十七萬五千一百五十元、清潔工程一萬二千元及監工管理服務費六萬二千九百七十三元等均為回復原狀所需費用云云。
（一）鈞院於⒒行準備程序時，訊問被上訴人：「裝潢是何人付的」？被上訴人訴訟代理人答：「標靶有付，被上訴人這邊也有付」。另訊問被上訴人：「有否依照巨力公司出的估價單做？」被上訴人訴訟代理人答：「沒有，實際上有作的是後來提出的估價單」。由上足證，巨力公司之估價單從未施作，且出租於標靶公司時所支出之裝潢費經其自認係由被上訴人及標靶公司共同負擔。
（二）如上所陳；被上訴人依標靶公司之需要而裝潢，且與標靶公司共同負擔裝潢費，則渠等之上開裝潢費用，不應責令上訴人負擔。詎被上訴人竟無理請求上訴人應將系爭房屋回復至其於原審庭呈照片當時之狀況，核其所請，除未舉證上訴人承租當時之原狀外，退步言之，倘上訴人將系爭房屋回復至照片所示當時之原狀（亦即巨力公司報價單之項目），則被上訴人是否須再將系爭房屋重新裝潢，以符合標靶公司之需要？顯見被上訴人之主張，不合理之至。
（三）前開巨力公司之報價單，顯係重新裝潢之舉，實不得作為回復原狀之參考；且其中油漆工程係配合木作工程而為施作（詳報價單木作工程及油漆工程項目表），遽原審判決，一則以「原告（即被上訴人）所提有關木作工程部分，審閱其細部事項均屬各房間、客廳、臥室之裝潢部分，此部分顯與目前出租予標靶公司之使用狀態有所不符，難謂有回復之實益」云云，而駁回被上訴人此木作工程部分之請求（詳原審判決第六頁第二行以下）。另則卻就配合木作工程而為施作之油漆工程亦無回復之實益，竟未加審酌，而准被上訴人此油漆工程之請求，足證原審判決之恣意違法。
（四）另本件被上訴人於原審⒉⒉庭呈估價單所載天花板工程為二萬六千元、水電工程僅五萬元、鋁門窗工程八萬一千六百元、油漆工程僅四萬元、磁磚工程十八萬元及塑膠地磚五萬六千元（見原審卷140、141、142、143、144、145頁)，其中同是水電工程及油漆工程，兩者相差甚鉅，且原告⒉⒉提出估價單並無所謂清潔工程及監工管理服務費之項目。據此可證：原審卷附巨力公司之報價單並不實在，依法不得作為證據，且該估價單所列項目，並非本件應回復原狀之項目，亦無從依該估價單所列項目予以鑑定其價格，且原告⒉⒉提出估價單並無所謂清潔工程及監工管理服務費之項目。據此可證：原審卷附巨力公司之報價單並不實在，依法不得作為證據，如被上訴人仍有爭執，殊有鑑定之必要。且油漆工程屬自然之折舊，應不在回復之內。且油漆工程屬自然之折舊，應不在回復之內（最高法院八十九年度台上字第號判決參照）。
六、按系爭房屋係屬十四層住、商混合大樓，被上訴人自七十四年二月六日取得系爭房屋即係供作商業使用，有被上訴人於原審提出證物建物謄本可證，因而於八十一年十一月四日被上訴人將系爭房屋出租給上訴人時系爭房屋原即供作商業使用，卒於上訴人搬走後，88.10.20被上訴人將系爭房屋出租給訴外人標靶國際開發有限公司時，系爭房屋仍係供作營業使用，亦有原審88.11.01勘驗筆錄為證。
足證系爭房屋自始即係供作營業使用，並非被上訴所稱供作住家使用之可言，至於系爭房屋坐落之地點是否屬於一般住宅區段乙節，並不影響系爭房屋自始即係供作營業使用之認定。
參、證據：除援用原審之立證方法外，提出最高法院八十九年度台上字第五八號判決要旨影本為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
Ａ、上訴部分：請求駁回上訴。
Ｂ、附帶上訴部分：
一、原判決關於駁回附帶上訴人之訴部分廢棄。
二、右廢棄部分附帶被上訴人應給付附帶上訴人新台幣柒拾參萬貳仟參佰陸拾元及自民國八十七年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、第一項廢棄部分，附帶被上訴人應自民國八十七年七月四日起，至八十八年十月二十日止，按月給付附帶上訴人新台幣肆萬貳仟元。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
Ａ、上訴部分：
一、系爭房屋出租於上訴人之前，係供住家使用，內部隔間、設備等原狀，均為住家型式，被上訴人攝有全套照片三十三張，於起訴時即已提出為證，原審至現場履堪時，亦證明系爭房屋所坐落之地點，確屬一般住宅區段。是被上訴人對於系爭房屋係供住家使用之事實，於起訴時已有相當證明，且經原審履勘後查明屬實，顯已盡其舉證之責。
二、系爭房屋建物謄本所載使用登記用途雖為商業用，然此僅足證明系爭房屋可供商業用途登記，非謂禁止作為住家使用。上訴人徒以上開建物謄本載明系爭房屋主要用途為商業用，主張上訴人自七十四年二月六日取得系爭房屋係供作營業使用，難謂已盡舉證責任，且與原審履勘所見事實不符，自無足採。
三、另查上訴人雖主張被上訴人於八十一年十一月四日將系爭房屋租予伊時，系爭房屋原即供作商業使用云云。然其就被上訴人將系爭房屋租予伊時，究竟租予何人？做何營業使用？等情，均未舉證證明，自難憑信。至嗣後被上訴人將系爭房屋出租予標靶公司，根本與本件爭無關，上訴人妄加牽連，顯無理由。
四、兩造於八十一年十一月四日，就被上訴人所有門牌號碼為台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○○○號二樓之房屋，簽訂房屋租賃契約書，約定租期五年，至八十六年十一月四日止，租金係按年給付，八十六年應給付之租金為五十萬零四千元，換算每月租金四萬二千元，有兩造房屋租賃契約書在卷足憑。復查兩造租賃契約書第六條約定「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，『甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了之日止』，乙方及連帶保證人絕無異議」。詎於租期屆滿後，兩造因就續租條件無法取得共識，上訴人竟以兩造已成立不定期租賃關係為由，拒不將租賃房屋返還，仍就租賃房屋繼續為使用收益之行為，顯已違約。請求上訴人自未繳納租金時起，至將租賃房屋返還被上訴人止，按月給付被上訴人八萬四千元。案經鈞院台北簡易庭八十七年度北簡字第二九四七號宣示判決筆錄，認兩造間並未成立不定期租賃關係，判決上訴人應將租賃房屋返還，並自八十七年二月五日起至返租賃房屋之日止，按月給付被上訴人八萬四千元。被告上訴人於上開判決勝訴後即依法聲請執行，而於八十七年七月三日將租賃房屋收回，並因被上訴人已聲請將上訴人之財產查封、拍賣，上訴人不得已，始於八十七年十一月三十日，將違約金計四十二萬元給付被上訴人。綜上所述，上訴人所指已給付被上訴人之四十二萬元，乃上訴人於租期屆滿，既不返還租賃房屋，且繼續使用、收益，又不繳納房租，自八十七年二月五日起算，至同年七月三日返還租賃房屋日之違約金，根本與本件因回復原狀請求損害賠償無關，上訴人以其已給付被上訴人四十二萬元，主張被上訴不得再向其請求復原狀費用及損害賠償云云，顯屬混淆視聽，並無理由。
五、有關回復原狀施工日數證明部分，說明於後：
（一）上訴人始終未履行回復原狀義務，自無所謂回復原狀施工日數證明，被上訴人係於八十八年五月間，覓得訴外人標靶公司願意承租，乃於當月僱工估價將系爭房屋整修，以適於出租，有估價單六份為憑。整修完成，始於八十八年十月十日，與標靶公司簽訂房屋租賃契約書，自八十八年十月二十日起，將系爭房屋出租與該公司，整修因採包工包料制，亦無所謂「施工日數證明」。
（二）按兩造原房屋租賃契約書第六條約定，而兩造租賃契約係在八十六年十一月四日屆滿時，依約將租賃房屋遷空交還，經判決確定後，被上訴人收回租賃房屋時，上訴人不僅沒有依約按照原狀遷空，反而刻意將租賃房屋破壞，理應自該日起負回復原狀義務。
（三）被上訴人於收回租賃房屋次日（八十七年七月四日），即委請律師以存證信函通知上訴人於函到五日內，依原租賃契約將租賃房屋回復原狀，逾期將自行雇工回復原狀，並依法向上訴人求償，惟上訴人對該存證信函並未置理。全部回復原狀費用，經委請巨力公司估價，計需一百三十二萬二千四百三十三元，被上訴人再委請律師於八十七年七月二十八日，以存證信函通知上訴人於函到五日內給付，逾期將依法向其求償。嗣上訴人委請廖忠信律師於八十七年七月二十八日，以存證信函回覆，略以兩造返還租賃房屋訴訟仍在上訴中，於該案判決確定前，伊無依租期屆滿履行回復原狀義務，且縱須返還租賃房屋，亦僅按租賃前之原狀回復即可云云。然兩造返還租賃房屋訴訟係於八十八年一月七日，經鈞院駁回上訴敗訴確定，詎上訴人於其敗訴確定後，仍拒不履行回復原狀義務。被上訴人於八十八年四月十九日，再委請律師以存證信函，催請其回復原狀，上訴人仍執陳詞悍然拒絕。被上訴人乃一單親婦女，因不堪系爭房屋長期未能回復原狀而閒置，造成生活壓力及相當於租金利益之損失，乃一面尋求出租，一面提起本件訴訟。八十八年五月間，標靶公司有意承租，被上訴人為使系爭房屋處於可以出租使用狀態，乃雇工估價整修，並於八十八年十月二十日，將系爭房屋出租與該公司。
（四）綜上所述，依兩造原租賃房屋契約第六條約定，上訴人應於租期屆滿，即日將租賃房屋按照原狀遷空交還被上訴人，而被上訴人乃於八十七年七月三日，經由假執行程序始將租賃房屋收回，是無論租期屆滿上訴人將租賃房屋交還，或被上訴人經由假執行程序將租賃房屋收回，上訴人顯均負有將租賃房回復原狀義務，且依上訴人八十七年七月二十八日存證信函意旨，亦未否認其在兩造返還租賃房屋訴訟判決敗訴確定後，有履行回復原狀義務。然兩造返還租賃房屋訴訟於八十八年一月七日判決其敗訴確定後猶飾狡辯，拒不履行回復原狀義務，致系爭房屋因未能回復原狀，一直處於殘破狀態而無法使用，至八十八年五月間，始覓得標靶公司願承租系爭房屋，殆整修後，於八十八年十月二十日將系爭房屋重新整修出租止，被上訴人既無法使用系爭房屋，自受有相當於租金利益之損失，而得向上訴人請求填補其損失。
Ｂ、附帶上訴部分：
一、系爭房屋各房間、客廳、臥室之裝潢，本為租賃房屋原來住家型式之原狀，有附帶上訴人所提房屋租賃前所攝照片為證。且附帶被上訴人所負應依租賃房屋原狀返還之義務，與租賃房屋目前使用狀況並不相干，是原宣示判決筆錄既引據民法有關規定，認附帶被上訴人依兩造租賃契約約定，於使用租賃房屋後，確有依租賃房屋之原狀返還之義務，卻以此部分與目前出租於標靶公司之使用狀態有所不符，難有回復實益為由，予以駁回，恐有理由予盾之違背法令。
二、原判決就附帶上訴人請求關於租賃房屋回復原狀期間不能出租，受有相當於租金損害部分之計算，顯然有誤：
（一）按兩造房屋租賃契約書第六條約定「乙方（即附帶被上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即附帶上訴人）同意繼續出租外，應『即日』將租賃房屋誠心『按照原狀』遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利．．．」，依據上開約定，附帶被上訴人於八十七年七月三日，經由假執行程序將租賃房屋返還當時，即應即日將租賃房屋按照原狀交還，詎原判決竟以衡諸工程常理及履勘現場房屋狀況，認應予附帶被上訴人四十五日之施工期間為合理，而就此相當於租金之損害，認自八十七年八月二十日起算，始屬合乎情理云云，顯與兩造房屋租賃契約之原約定有違。
（二）復按附帶上訴人另覓得訴外人標靶公司簽訂房屋租賃契約，係自八十八年十月二十日起租，有房屋租賃契約書及鈞院公證書為憑。原判決亦認附帶上訴人係於八十八年十月二十日將系爭房屋另出租於標靶公司，然原判決卻誤載為八十「七」年十月二十日，並據此認為附帶上訴人所受相當於租金損害之期間為自八十七年八月二十日起至八十「七」年十月二十日止，計二個月，附帶上訴人應賠償之金額為八萬四千元云云，自有誤會。是縱依原判決認相當於租金之損害，應自八十七年八月二十日起算，附帶上訴人所受相當於租金之損害亦一年二個月，計五十八萬八千元，顯非只有兩個月，僅八萬四千元。故原判決就附帶上訴人請求關於租賃房屋回復原狀期間不能出租，受有相當於租金損害部分之計算，顯然有誤。
（三）依民法第二百十四條規定，附帶上訴人自得請求附帶被上訴人未依約回復原狀，且迭經定相當期限催告，拒不回復原狀，以金錢賠償其損害。另附帶上訴人為求生存，只有自行僱工整修，於八十八年十月二十日將系爭房屋租予標靶公司，是於八十八年十月二十日以前，乃因附帶被上訴人遲延履行回復原狀義務，致附帶上訴人無法使用系爭房屋，顯受有相當於租金利益之損失，自得向附帶上訴人請求賠償。
三、證人張松木於九十年九月二十日證稱：在七十三年至七十五年間，我是他們管區警員，我到過附帶上訴人住處，其住處就是如原審照片中之情形。張松木上證詞雖不能證明八十一年附帶上訴人出租予附帶上訴人時系爭房屋之原狀，然就系爭房屋於七十五年間，確實係供住家使用，其裝潢確如被上訴人所提照片所示之情，顯已為適當之證明。系爭房屋於八十一年十一月四日出租予附帶上訴人之前，曾先後出租予一對周姓夫婦及翁金利，供住家使用，其裝潢一如附帶上訴人所提照片，復經證人即該棟大樓管理員王昌欽於九十年十一月一日在鈞院準備程序時結證屬實，八十一年十月二十九日，該棟大樓住戶得知附帶上訴人欲將系爭房屋出租予附帶被上訴人開設美語補習班，住宅委員彭玉莉曾以公告傳閱全體住戶表示意見，當時除二十七號二樓、十三樓係空屋，二十九號十三樓住戶王君相表示「產權如何運用個人無權過問」外，其餘三十六戶（包括系爭房屋原租人翁金利），均簽名表示不同意，是依王昌欽上開證詞及該大樓之公告，足證系爭房屋出租予附帶被上訴人時，其原狀顯係供一般住家使用。
參、證據：除援用原審之立證方法外，提出公證書、房屋租賃契約書影本、公告影本
、巨力公司之公司登記事項卡、系爭房屋現狀照片十六紙為證。並聲請調閱本院民事執行處八十七年度民執正字第七二０一號登及一一六八一號民事執行卷宗及聲請訊問證人陳昌益、張松木、王昌欽。
理 由
壹、上訴部分：
一、本件被上訴人於原審起訴主張上訴人前於八十一年十一月四日向被上訴人承租門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○弄○○○號二樓之房屋，約定租期為八十一年十一月四日起至八十六年十一月四日止。租金係按年給付，八十六年之租金為五十萬零四千元，每月為四萬二千元。租期屆滿後，上訴人竟拒不返還房屋，嗣經被上訴人訴請法院判決上訴人應返還房屋獲勝訴確定判決後，上訴人始於八十七年七月三日經法院強制執行而將房屋騰空返還。詎上訴人雖將房屋返還，然其未依約將房屋按照原狀返還，依約上訴人自應負回復房屋原狀之責任。而系爭房屋於上訴人承租前係供住家之用，上訴人承租後為供其經營美語補習班，將原有隔間拆除，並重新裝潢，與原有房屋之原狀相去甚遠，上訴人返還房屋時竟未將房屋回復原狀，屢經催告上訴人應回復原狀，均未獲置理，為此依租賃契約第六條、第九條約定提起本訴請求上訴人應為回復原狀及依債務不履行損害賠償請求權請求因上訴人未回復原狀致房屋無法出租之相當於租金損失之損害賠償等語。
二、上訴人則以被上訴人應就系爭房屋於八十一年十一月五日系爭房屋出租當時供作住家使用之原狀究係如何﹖負舉證責任。被上訴人前於七十四年二月六日即已登記取得系爭十四層之第二層房屋，且其主要用途登記為「商業用」是系爭房屋於出租前自始即供作營業使用，顯非供作住家使用且被上訴人於原審起訴時提出如證物五所示系爭房屋內部隔間、設備裝璜等「於七十四年間拍攝之照片」並不能證明系爭房屋於八十一年十一月四日出租當時供作住家使用之原狀。被上訴人提出卷附所謂報價單根本是重新裝璜之舉，根本無法證明係屬回復系爭房屋原狀所需之工程，更無法證明回復原狀所需之費用，且該報價單上所蓋用巨力公司簽約專用章，並無經任何該公司負責人簽署該印章是否真正，亦有疑義。其實，巨力公司係屬仲介售屋公司，並非一般裝璜工程公司，是巨力公司出具與其業務無關之報價單顯無正確性及公正性，殊無何參考價值之可言。上訴人於使用系爭房屋時並無拆除原有格局。事實上，系爭房屋於⒒⒋之原狀除自然損耗外，並無任何變更。被上訴人於收回系爭房屋後，因經濟不景氣或其他可歸責於自己之事由，致系爭房屋未即出租，致受有無法獲取租金之損害，竟將因此所受之損害歸究於上訴人，顯無理由等語置辯。
三、查被上訴人主張上訴人前於八十一年十一月四日向被上訴人承租系爭房屋，約定租期為八十一年十一月四日起至八十六年十一月四日止。租期屆滿後，上訴人拒不返還房屋，嗣經被上訴人訴請法院判決上訴人應返還房屋獲勝訴確定判決，上訴人始於八十七年七月三日經法院強制執行而將房屋騰空返還等情，業為兩造所不爭執，並據被上訴人提出房屋租賃契約書、台北簡易庭八十七年度北簡字第二九四七號宣示判決筆錄、測量成果圖、執行命令、照片三十三紙為證，應認為被上訴人上開之主張為真實。又查被上訴人主張上訴人雖將房屋返還，惟未依約將房屋按照原狀返還，依約上訴人應負回復房屋原狀之責任等情，雖經其提出存證信函為憑，惟為上訴人為上開辯詞。經按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第四百五十五條前段定有明文。所謂承租人應返還租賃物，除當事人有特別約定外，自應依承租當時之原狀返還房屋，始符債之本旨。此觀同法第四百二十三條出租人於出租房屋時，應以合於約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；同法第四百三十一條第二項承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租物之原狀之規定自明，查依兩造上開所訂之租賃契約書第六條約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（指被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」、第九條：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，因此依上開約定上訴人確有依系爭房屋之原狀返還被上訴人之義務。然所謂「原狀」究係指何，則自應由出租人即被上訴人就出租當時之原狀負舉證責任。
四、按出租之房屋經經相當期間使用後必對房屋之原狀有某種程度之影響，承租人於使用房屋時非必得將房屋保持與出租時百分之百相同之原狀，然僅須承租人依正常使用情形下，依社會一般通念可認為大致保持房屋於出租當時之狀態情形下，惟房屋之原狀有時歷經相當時日之使用已難以證明時或出租人提出之證明難為房屋原狀之證明時，出租人僅須陳明租賃房屋於出租前之使用狀態，由法院依經驗法則及社會通念予以客觀判斷，適度由上訴人就是否按照房屋之原狀返還同時盡舉證責任，以符公平原則。而所謂依經驗法則及社會通念予以客觀判斷係指斟酌房屋之原使用人、使用狀態、房屋用途及承租人之使用情形、使用目的等情綜合審斷之。經查被上訴人所出租之系爭房屋原係供一般住家之用等情，雖為上訴人所否認，並辯稱系爭房屋登記為商業用途云云，並有建物謄本為證，然按商業用房屋亦有住家使用之情，此乃事實問題，仍應以被上訴人在出租予上訴人前實際使用狀況為斷。經查被上訴人在出租予上訴人前確係供一般住家使用等情，業經被上訴人於原審提出上開照片三十三紙為據，雖上訴人復辯稱上開照片中之人物（即被上訴人）係七十四年間拍攝，不能證明八十八年間亦係住家狀況云云，然查證人張松木於本院九十年九月二十日準備程序證稱：「在七十三年至七十五年間，我是他們管區警員，我到過乙○○（即被上訴人）住處，乙○○住處就是如原審照片中之情形」等語。可見系爭房屋於七十五年間，確實供住家使用，裝潢亦如上開照片所示之情，又查系爭房屋於八十一年十一月四日出租予上訴人之前，曾先後出租予一對周姓夫婦及翁金利，供住家使用，均房東整理好再出租等情，復經兩造均聲請傳喚之證人即系爭房屋之大樓管理員王昌欽於九十年十一月一日在本院準備程序時結證屬實，續查該棟大樓住戶在得知被上訴人欲將系爭房屋出租予上訴人開設美語補習班時，有三十六戶（包括系爭房屋原承租人翁金利）均簽名表示不同意等情，亦有被上訴人提出之大樓公告可憑，並經證人王昌欽於本院證明該公告內容為實在，足見系爭房屋於出租予附帶被上訴人時，其原狀顯係供一般住家使用。再依被上訴人所提出之上訴人返還房屋當時所拍攝之照片三十紙所示之各種格局及裝潢以觀，其中尚有大門上仍貼有芝麻街美語、屋內採用大量鮮黃色及綠色等活潑色調、原有房間之隔間經拆除之痕跡、廁所內之便盆採用一般公共場所使用之蹲式便盆、房屋角落裝設有公用飲水機等住家不可能出現之特點，顯見上訴人搬離系爭房屋時所遺留之現況與一般供住家用所採之格局與設備實有所不同，應非被上訴人於出租當時提供於被告使用之原狀。綜上判斷，應認上訴人於返還房屋當時確實未依房屋原狀返還，自違反上開租賃契約之約定義務。
五、然查系爭房屋嗣經被上訴人於八十八年十二月二十日另出租於訴外人標靶公司，並經標靶公司重新裝潢等情，亦為兩造所不爭執，並有原審勘驗系爭房屋現場後所拍攝之照片附卷可稽，則非僅與上訴人前所承租時之格局及裝潢有所差異，亦與被上訴人出租予上訴人時之狀態有所不同，則此時被上訴人所欲請求上訴人之回復房屋原狀所須之費用應如何計算？經查被上訴人主張被告應賠償一百三十二萬二千四百三十三元回復原狀費用等情，固據其提出巨力公司報價單為憑，然為上訴人否認該估價單之真正，並辯稱巨力公司非裝潢公司，舉其與業務無關之報價單顯無正確性及公正性，無何參考價值等語，經查巨力公司之營業項目包括室內裝潢設計、施工等情，有巨力公司公司變更登記事項卡在卷可查，再參以上開估價單上所載工程名稱、工程地點均為系爭房屋，可見巨力所提出之上開報價單內容，應非與其業務無關，上訴人所為上開辯詞應不可採。另上訴人復對上開估價單金額有所爭執，惟經本院詢其是否請求鑑定時，猶稱須對造提出原狀後始做鑑定，此至多屬自然耗損云云，可見上訴人對上開報價單之金額亦無法具體指出不合理之處或舉證證明何處屬自然耗損部分，從而原審審酌上開租賃契約第十一條及第十二條約定，上訴人本應負契約上之債務不履行損害賠償責任，及被上訴人於事後對於房屋所須具備之主要設施（如衛浴設備）及裝潢（重新粉刷、舖地、修牆）本即應為回復，所須費用應由負擔，就巨力公司所為之報價單依一般社會通念予以合理估算，對於系爭房屋原告確實應支出之費用關於泥作工程二十三萬七千七百元、水電工程費用十萬二千二百五十六元、油漆工程部分十七萬五千一百五十元、清潔工程一萬二千元及監工管理服務費六萬二千九百七十三元等，且與被上訴人事後再出租予標靶公司時不生牴觸之費用，共計五十九萬零七十三元，認為係回復原狀之必要費用，即屬合理，並符一般常情，從而被上訴人主張上訴人應給付回復原狀費用在五十九萬零七十三元及法定遲延利息之範圍內，自應准許。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、續查被上訴人於原審主張被告應賠償其關於房屋回復原狀期間，房屋因此不能出租而相當於租金之損害部分，經查上訴人係於八十七年七月三日經法院強制執行而將系爭房屋騰空返還被上訴人，被上訴人並於八十八年十月二十日將系爭房屋出租給訴外人標靶公司等情，已如前述，則在上訴人收回系爭房屋至再度出租標靶公司前之年餘間，亦可能係因經濟不景氣或被上訴人未積極招租等事由，致系爭房屋未即出租，是以被上訴人在此段期間無法獲取租金之結果，尚難認與上訴人對系爭房屋未回復原狀等情具有相當因果關係，此外被上訴人復未舉證證明此段期間有何具體之損害，是以被上訴人主張上訴人應賠償其關於系爭房屋回復原狀期間，因此不能出租而相當於租金之損害，即屬無據。從而原審判決第二項命上訴人給付八萬四千元及自八十七年八月二十日起至同年十月二十日止，按年息百分之五計算之利息之不能出租而相當租金之損害部分，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第一、二項所示。
貳、附帶上訴部分：
一、查附帶上訴人即被上訴人（下簡稱附帶上訴人）主張上開有關木作工程之請求附帶被上訴人即上訴人（下簡稱附帶被上訴人）回復原狀費用七十三萬二千三百六十元部分，經查審閱巨力公司所為上開報價單內容，木作部分均屬各房間、客廳、臥室之裝潢部分，此部分除與目前出租予標靶公司之使用狀態有所不符外，附帶上訴人亦無法證明回復有何實益，依常情尚難認為必要費用。
二、又查附帶上訴人主張附帶被上訴人應給付其關於房屋回復原狀期間，自八十七年八月二十日起至出租予標靶公司期間房屋不能出租而相當於租金之按月四萬二千元之損害部分，因附帶上訴人無法獲取租金之結果，與附帶上訴人對系爭房屋未回復原狀等情未具有相當因果關係，已如前述，從而附帶上訴人之上開相當租金之損害之請求，即屬無據。
三、綜上所述，附帶上訴人請求附帶被上訴人給付木作回復原狀費用七十三萬二千三百六十元及房屋回復原狀期間不能出租之相當租金之損害，均無理由，應駁回其附帶上訴。
參、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十八 日
民事第二庭審判長法官 丁蓓蓓
法官 林庚棟法官 黃雯惠右為正本係照原本作成上訴人甲○○不得上訴。附帶上訴人乙○○須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十一 日
法院書記官 魏淑娟