臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第四九○號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 李鳳翱 律師右當事人間請求返還簽約金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月二十三日本院新店簡易庭八十八年度店簡字第七八八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾萬元及自民國八十八年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十萬元及自民國（下同）八十八年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠八十八年九月十六日由被上訴人具名之「買賣契約」，係被上訴人自行出具，
況該「買賣契約」內容所述雙方必需於八十八年十月一日至同月三日間再正式訂立買賣契約，且被上訴人必需與中介公司中止委託出售坐落台北市○○區○○街○○號十樓及平面地下室停車位一戶（以下簡稱系爭房屋）之合約，尚難認為雙方已達系爭房屋買賣之合意，乃由上訴人於簽約前交付面額二十萬元之支票作為信用擔保之用，並約定若被上訴人無法履行與仲介公司之中止合約事項後，應無條件於八十八年九月三十日前退還所交付之支票。
㈡惟被上訴人並未於八十八年九月三十日前與仲介公司辦妥解約，亦未提出任何
解約之證明並依期限前來訂立系爭房屋之買賣契約，何況證人所言，被上訴人與仲介公司並沒有解約，故被上訴人應將該二十萬元返還。
三、證據：援用原審之立證方法，並聲請傳訊證人穆希文。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠查「買賣契約非要式行為，除第一百六十六條情形外，不論言詞或書據衹須意
思表合致即可成立。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」、「當事人締結契約一經合法成立，雙方均應受其拘束。」、「按契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法，不容一造無故撤銷。」最高法院十九年上字第三三五號、二十年上字第二一號、十八年上字第四八四號、二十年上字第六三二號判例著有明文，本件兩造就系爭房屋其買賣價金一千五百一十萬元，業於八十八年九月十六日晚上達成協議，此觀諸卷附買賣契約書上載：「立契約人乙○○（即被上訴人）同意於民國八十八年九月三十日前，將立契約人所推有坐落台北市○○區○○街○○號十樓房屋（附平面地下室停車位）一戶，中止與前委託售屋之房屋仲介公司之合約，並同意無條件以新台幣壹仟伍佰壹拾萬元整售予陳鑾鳳女士，雙方並言明於八十八年十月一日至三日再正式訂立買賣合約且雙方同意買賣手續於十一月一日起開始辦理，買方陳鑾鳳同意支付訂金新台幣二十萬元（中國信託銀行城東分行支票Ｂ00000000）。立契約人同意上述與仲介公司之中止合約事項無法履行時，應無條件於民國八十八年九月三十日前退還陳鑾鳳女士所交付之支票。」，即明本件兩造就買賣之標的物即系爭房地及買賣價金一千五百一十萬元，均以意思表示合致，且對何時簽訂契約書及在十一月一日開始辦理買賣移轉手續亦加以清楚記載，足見兩造就系爭房屋已成立買賣契約無疑，況再觀上訴人於八十八年九月二十二日、同年十月十二日分別以掛號函、存證信函說明「九月十六日夜協議彼此賣與買房屋乙事，九二一突發大地震：：」、「八十八年九月十六日、雙方協議賣買房屋在卷，九二一突發大地震，房屋受損有礙進行。：：」，分別證明兩造已成立買賣契約之事實，按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第三百四十五條第二項訂有明文，本件兩造既就系爭不動產及其價金於八十八年九月十六日意思表示合致，契約自是成立生效。
㈡至於本件兩造約定於八十八年十月一日至三日間，正式訂立買賣合約手續，僅
係台灣一般民間習慣就已協議完成之內容予以書面化，以示慎重，但並不影響原已成立生效之契約，此即最高法院於十九年上字第三三五號判例指出「買賣契約非要式行為，除第一百六十六條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立」之原意，故本件縱兩造未於八十八年十月一日至三日正式訂立買賣合約，亦未影響本件系爭契約業已成立生效之事實。
㈢依本件兩造成立買賣契約時有效之民法第二百四十八條規定「訂約當事人之一
方，由他方受有訂金時，其契約視為成立」，則本件被上訴人於八十八年九月十六日收受上訴人之二十萬元之訂金時，契約即「視為成立」，核與前述之法律及實務見解同，況本件被上訴人所收受者為「訂金」，於文義上至為明顯，按「契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求，即不得捨契約文字而更為曲解。」最高法院八十八年台上字第二五八九號判決著有明文，故被上訴人向上訴人受領之二十萬元支票為訂金無誤。
㈣證人至善公司之穆希文到庭證稱：「是乙○○先生在八十八年間：：委託我們
出售，以壹仟伍、陸佰萬元出售：：當事是簽三個月，這三個月期間在九二一地震之前他有打電話給我，說有找到買主，若確定賣出，契約要終止，但他還是會付報酬：：當時我與乙○○有合意他可以找人買，但服務報酬照付，都是照契約約定：：」，足見被上訴人與上訴人合意系爭房屋買賣事宜之後，即電請至善公司要求「中止」委託銷售，故證人證稱「當時我與乙○○有合意他可以找人買，但服務酬仍照付」之緣由，但被上訴人與至善公司係以如被上訴人找到買主時作為中止仲介委託之條件，其無非是既然找到買主，被上訴人會支付報酬，無異完成仲介之任務，故仲介契約中止，均符合雙方意願，也兼顧被上訢人與買方之意願，至於在九二一地震後，被上訴人電請證人繼續處理，乃係上訴人因九二一地震之故而反悔不買，在被上訴人依法沒收訂金後，才請證人繼續銷售，此種情形，無礙原先仲介契約已中止之事實。
㈤本件兩造未於八十八年十月一日至三日簽訂不影響本件契約成立生效之合約手
續，系原告因九月十六日同意買受系爭不動產後，在九月二十一日發生集集地震之故，此觀上訴人於九月二十一日翌日即二十二日發出掛號函謂「九月十六日夜協議彼此賣與買房屋乙事，九二一突發大地震，一夜間彼此房屋竟成危樓，以致買與賣受阻：：請予終止一切之協約為荷。」復於十月十二日以存證信函載明「八十八年九月十六日，雙方協議書賣買房屋在卷，九二一突發大地震，房屋受損有礙進行，同時協議書尚未生效中，九月二十日已掛號函照知閣下，同議（註被上訴人並未同意）廢除此一協議，依約無條件退還預訂金二十萬元。」更於八十八年十月二十九日起訴狀載明：「原告於九月二十二日，見於被告不與原告訂立買賣合約，乃先以掛號通告被告撤銷其自具之「買賣契約」（註此為上訴人所擬由被上訴人簽字，非被上訴人擬訂）：：」，均再顯示上訴人係九二一地震發生後，不願買受系爭房屋，而非被上訴人不願出售，故十月一日至三日間，上訴人當然自不會與被上訴人簽約，上訴人之用意，由其所提之掛號函、存證信函及起訴狀所載即明。
㈥本件系爭契約既有生效成立，兩造有受其拘束，而上訴人因九二一地震不願買
受，非屬可歸責於被上訴人之事由，上訴人自無權撤銷或解除契約，被上訴人持有系爭訂金二十萬元，是有法律上之原因，故上訴人依不當得利請求被上訴人返還上該訂金，並無理由，上訴人復執被上訴人與至善公司仲介委託契約並未中止，故依約返還該訂金，但仲介契約中止已如前述，且縱使中介契約未終止，惟兩造契約成立生效是事實，被上訴人執有訂金二十萬元仍係有法律上之原因，上訴人所請求依法無據。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、本件上訴人起訴主張被上訴人所有系爭房屋原委託訴外人至善房屋仲介有限公司（以下簡稱至善公司）以壹仟伍佰壹拾萬元銷售，委託期間自八十八年八月十日起至八十八年十一月十日止，約定在委託期間內，因可歸責於被上訴人之事由而片面終止委託關係者，視為訴外人至善公司已完成居間仲介之義務，乃需給付委託總價額百分之二之服務報酬，若在委託期間內，被上訴人自行將標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，則應給付該委託總價額百分之四之服務報酬，被上訴人為圖節省仲介費用，遂於八十八年九月十六日自行出具「買賣契約書」予上訴人，言明：同意無條件以壹仟伍佰壹拾萬元整售予上訴人，於八十八年十月一日至三日，正式訂立買賣合約手續理，上訴人同意支付訂金二十萬元（中國信託銀行城東分行支票Ｂ00000000）予被上訴人，被上訴人同意與仲介公司之中止合約事項，無法履行時，應無條件於八十八年九月三十日前退還上訴人所交付之支票，詎被上訴人迄今未能與仲介公司中止銷售合約，且已逾被上訴人承諾於八十八年十月一日至三日正式訂立買賣合約手續之期間，嗣因逢九二一地震，上訴人遂於九月二十二日以掛號信通知被上訴人「請予終止一切之協訂」，惟被上訴人均置之不理，並將上訴人所交付之支票提示兌現，上訴人乃於八十八年十月十二日以存證信函催請被上訴人還款，惟乃未獲償還，雙方之買賣契約即未成立，且被上訴人未與仲介公司終止合約，則被上訴人自應無條件退還所交付之項款，爰請求判決被上訢人返還二十萬元及自八十八年九月二十六日起至清償日止之法定利息等語。
二、被上訴人則以：原委託訴外人至善公司銷售系爭房屋，上訴人有意購買卻不願負擔買方應支付仲介公司之服務費用，遂私下要求被上訴人終止與仲介公司之委託契約，仲介公司以被上訴人仍須支付服務費，且及早處理一個銷售個案，亦係利利多等理由，同意與被上訴人終止合約，兩造遂於八十八年九月十六日由被上訴人出具一份買賣契約書，要求被上訴人簽名，成立買賣契約，嗣於八十八年九月二十一日發生集集大地震，上訴人即以掛號信函通知被上訴人因地震房屋受損，要求終止契約，被上訴人已與仲介公司中止銷售合約，且於八十八年十月二十七日以律師函催告被上訴人履行契約，而本件於八十九年九月十六日所簽具之買賣契約，雙方已對於買賣之標的物及價金達成一致，契約自始即已成立，況且依該買賣契約所載交付之二十萬元作為訂金，依修正前民法第二百四十八條規定「訂約當事人之一方，由他方受有訂金時，其契約視為成立」，故被上訴人向上訴人受領之二十萬元支票為訂金無誤，是本件系爭契約既有生效成立，兩造有受其拘束，而上訴人因九二一地震不願買受，非屬可歸責於被上訴人之事由，上訴人自無權撤銷或解除契約，被上訴人持有系爭訂金二十萬元，是有法律上之原因，故上訴人依不當得利請求被上訴人返還上該訂金，並無理由等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張於八十八年九月十日交付面額二十萬元之支票予被上訴人之事實，為兩造所不爭執，此部分事實堪信為真實，茲兩造有爭議者，為上訴人未於八十八年九月十六日之買賣契約書上簽名，應否受該契約書內所拘束？又兩造有否已履行該契約書之內容？分述如下：
㈠按契約者，由二人以上意思表示一致而成之雙方行為，即須當事人之一方，將
欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立，其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思者，當然不受契約之拘束，其一方所表示之意思，與他方所表示之意思，彼此不一致者，亦當然不受契約之拘束，若當事人之表示意思彼此一致，而其表示之方法，則無論其為明示為默示，契約即為成立，是當事人於締結契約之事項中，是否合意，須依當事人之意思而定，故凡契約中必要之點，當事人既經合意，而其他非必要之點，雖未表示意思，其契約亦推定為成立，若當事人意思不一致時，法院應依其事項之性質，斟酌斷定之，蓋必要事項既經合意，不能因非必要事項之不合意，而妨礙契約之成立，因此就當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立，合先敘明。
㈡查上訴人於本院調查時陳述：「二十萬元之支票，是交給屋主（即被上訴人）
，作為預備買房屋，如有訂約作為房屋價款之一部分：；」等語，再參以上訴人於八十八年九月二十二日發出掛號函予被上訴人謂「：：九月十六日夜協議彼此賣與買房屋乙事，九二一突發大地震，一夜間彼此房屋竟成危樓，以致買與賣受阻：：請予終止一切之協約為荷。」，復於十月十二日以存證信函載明「：：八十八年九月十六日，雙方協議書賣買房屋在卷，九二一突發大地震，房屋受損有礙進行，同時協議書尚未生效中，九月二十日已掛號函照知閣下，同議廢除此一協議，依約無條件退還預訂金二十萬元。」等字樣，復佐以被上訴人所出具之八十八年九月十六日買賣契約係交上訴人收執，而由上訴人於本件訴訟時提出作為證據使用，觀諸該買賣契約上記載：「立契約人乙○○，同意於民國八十八年九月三十日前，將立契約人所擁有之座落台北市○○區○○街○○號十樓房屋（附平面地下室停車位）一位：：並同意無條件以新台幣壹千五百壹拾萬元售予陳鑾鳳，雙方並言明於八十八年十月一日至三日間再正式訂立買賣合約：：」等字樣，顯見上訴人與被上訴人對於不動產買賣契約之必要之點，即系爭房屋價金與標的物之意思表示已一致，再者上訴人又交付被上訴人中國信託銀行城東分行面額二十萬元之支票，因此上訴人與被上訴人關於系爭房屋買賣在價金上業已合意，足徵上訴人所辯系爭房屋買賣契約尚未成立乙節，自無可採。
㈢次按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其
他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此觀最高法院十七年上字第一一一八號、十九年上字第四五三號判例意旨自明，經查依上訢人所提出且為被上訢人所不爭執之八十八年九月十六日買賣契約記載：「：：同意於八十八年九月三十日前，將立約人所擁有之座落台北市○○區○○街○○號十樓房屋：：中止與目前委託售屋之房屋仲介公司之合約：：並言明於八十八年十月一日至三日間再正式訂立買賣合約：：立契約人同意上述與仲介公司之中止合約事項無法履行時，應無條件於民國八十八年九月三十日前退還陳鑾鳳所交付之支票」等字樣，佐以被上訴人原將系爭房屋委託訴外人至善公司託售，委託期間自八十八年八月十日起至八十八年十一月十日止，此為被上訴人所不爭，並有原審卷附買賣仲介專任委託書影本乙紙為憑，顯見上訴人同意購買被上訴人系爭房屋時，係在被上訴人委託訴外人至善公司託售期間，揆諸前開判例意旨，足認上訴人與被上訴人就系爭房屋買賣雙方訂有以「八十八年九月三十日前，被上訴人必需與訴外人至善公司終止前揭仲介契約後，並於八十八年十月一日至三日間再正式訂立買賣合約（應指書面契約），若被上訴人無法履行終止契約時，應無條件於八十八年九月三十日前退還支票」，是該系爭房屋買賣契約，顯係附有以被上訴人就前揭仲介契約辦理終止為發生效力之停止條件。
㈣第按買賣雙方當事人訂立買賣契約之動機如何，對於買賣契約之效力，通常固
不生影響，惟若當事人已將動機表明於契約，以之為契約成立之條件，則動機之合法、可能與確定，或所附條件之成就與否，對於契約之效力，即不能謂無涉，故被上訴人固抗辯前述買賣契約書內記載必需終止仲介契約，僅係上訴人為節省仲介費用之支出，縱使為真正，但兩造既將被上訴人必需終止與訴外人至善公司之仲介契約列為發生契約生效之停止條件，已如前所述，則被上訴人對於該所附條件之成就負有履行之義務，但查證人即至善公司之承辦人員穆希文到庭證稱：「：：是乙○○於八十八年間：；委託我們出售，以壹仟伍、陸佰萬元出售：：當時是簽三個月（即八十八年八月十日起至同年十一月十日止），這三個月期間在九二一地震（八十八年九月二十一日）之前，他有打電話說他有找到買主，若確定賣出，契約要約止，但他還是會付報酬：：後來在九二一地震後，他又打電話來說對方還在考慮，我們這邊可以繼續處理，因我們沒有處理掉：：委託期間也屆滿：：當時我與乙○○有合意他可以找人買，但服務報酬仍照給，都是照契約約定，並沒有解約之情形」等語（見本院九十年四月九日筆錄自明），再觀諸被上訴人與訴外人至善公司所簽訂之買賣仲介專任委託書第肆條第四項第一款約定：在委託期間內，甲方（即被上訴人）自行將標的物出售或另行委託第三者居間仲介者，甲方即被上訴人仍應給付服務報酬，是依證人穆希文證述，顯見被上訴人與訴外人至善公司在八十八年九月三十日之前並未終止前揭仲介契約，亦即被上訴人對於兩造所負之停止條件已屬不能成就。
㈤末按買賣契約附有停止條件，於條件成就時，始生效力，若條件已屬不能成立
，則該項契約自無法律上效力可言，是被上訴人既未於八十八年九月三十日前終止與訴外人至善公司之仲介契約，己如上所述，則其發生效力之停止條件已屬不能成立，故兩造之系爭房屋買賣契約自始不生效力。
四、綜上所述，上訴人主張被上訴人未依限於八十八年九月三十日前終止與訴外人至善公司之仲介契約為可採，被上訴人抗辯已終止前揭仲介契約為無可取，從而上訴人本於契約自始不生效力，主張被上訴人自始並無法律上原因而受有利益，依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被上訴人返還於八十八年九月十六日所交付之二十萬元，而僅請求自八十八年九月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
五、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百六十三條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十二 日
民事第四庭審判長法 官 謝 明 珠
法 官 蔡 政 哲法 官 陳 博 文右為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十二 日
書記官 蔡 嘉 萍