臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第五０號
上 訴 人 寶吉祥有限公司兼法定代理人 乙○○訴訟代理 人 郭宏義律師被上訴 人 涵碧企業股份有限公司 設台北市○○○路○段○○○號六樓法定代理 人 甲○○ 住同訴訟代理 人 蘇千祿律師右當事人間遷讓房屋事件，對本院台北簡易庭中華民國八十八年十一月二十二日第一審民事判決不服，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同外，另補稱：
一、本件事實經過：
（一）系爭坐落台北市○○○路○段○○○號「地下樓」房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人廖煌清向被上訴人承租作為開設年輪茶藝館營業之用，廖煌清在租期屆滿前，表示願以新台幣（下同）七十萬元將承租權（六十五萬元係該址之經營權及裝璜費，五萬元係營業執照讓與費用）轉讓予上訴人，雙方於徵得上訴人）同意後，上訴人乃與廖煌清於八十七年三月六日簽訂年輪茶坊讓渡合約書，隨後兩造再於八十七年三月十六日簽立本件房（店）屋租賃契約書，由上訴人承租系爭地下室作為營業之用，該租賃標的物之面積為三一三點六平方公尺（九四點八六坪），約定之租金每月九萬元（不含加值營業稅），押租金三十三萬元，租期自八十七年四月一日起至八十九年三月一日止，共二年，上訴人於簽立租約時即支付一年租金十二張期票予被上訴人。
（二）在租賃關係存續中，上訴人所承租之營業地點，竟於八十七年十二月十七日遭台北市政府警察局及工務局取締，並以該地下室其中之二四九點五八平方公尺（七五點五坪）係防空避難室，不得違規作為營業之用，使上訴人之營業面積突然縮小僅剩六四點二平方公尺（十九點三七坪），與上訴人原先所使用之面積差距甚遠，難以發揮原來之效用。上訴人乃向被上訴人提出溝通及異議，惟被上訴人置之不理，上訴人不得已只好暫停給付第二年之租金以行使同時履行抗辯權。
二、被上訴人起訴請求遷讓房屋部份，已無權利保護必要：
（一）被上訴人於原審起訴，以上訴人違約經其終止契約為由請求遷讓房屋，惟本件在上訴人提起上訴後，於鈞院審理中，兩造租賃契約之租期已屆至，且上訴人已於八十九年五月十八日搬遷完畢，將房屋返還予被上訴人。
（二）按被上訴人（即原告）之起訴有無請求判決之正當利益，應以事實審言詞辯論終結前之狀態定之（參閱姚瑞著民事訴訟法論八十年二月版，第三Ｏ九頁），本件在訴訟中，上訴人已因租期屆至自動搬遷，則被上訴人起訴請求上訴人遷讓房屋乙節，則欠缺請求裁判之正當利益或必要，應以訴訟判決駁回之。
三、寶吉祥有限公司（下稱寶吉祥公司）係本件租賃契約之主體，並非違約轉租之無權占有人：
（一）按「解釋當事人之契約，應以當事人立約時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」（最高法院三十九年台上字第一Ｏ五三號判例），查系爭契約形式上雖以乙○○個人名義簽名，唯依當事客觀事實及證據資料，可以證明兩造係以將來成立由乙○○擔任負責人之公司或商號為承租人，茲詳陳如下：
（二）本件租賃標的係位於「地下室」，而一般情形地下室除供作停車場、倉庫或營業用外，鮮有人承租用來作為住家，系爭租賃標的「地下室」，原本係由被上訴人出租予「年輪茶藝館」（負責人廖煌清）作為營業用，在租期屆滿前，在被上訴人同意下，由上訴人先向廖煌清頂讓年輪茶藝館之裝璜及營業執照，兩造始簽立本件租約，是故，上訴人租賃系爭地下室係供作營業用乃上訴人所明知。被上訴人雖飾稱該頂讓營業乃上訴人與廖煌清間之事與其無關，惟查，本件如係上訴人與廖煌清私相授受，則被上訴人嗣後反對時，上訴人不能達到使用目的，豈非損失慘重，應無此理，此觀被上訴人與廖煌清之租期尚未屆滿，即與上訴人簽立本件租約即明（否則豈非一物兩租）。
（三）被上訴人亦明知上訴人頂讓廖煌清之年輪茶藝館，係利用系爭房屋作為營業用，是故雙方於租賃契約之追加條款第二條即約定：「乙方（即上訴人）不得販賣含有酒精之飲料，且不得在該屋內烹煮食物．．」，亦即雙方約定上訴人不得經營餐廳及賣酒，僅能作為喝茶及其他營業用，契約所指「販賣」自屬營業之意，否則雙方應係約定：「租賃標的僅供住家，不得營業」等類似文句，且上訴人如係租屋供住家用，單純租屋即可，何須頂讓他人經營權及裝璜。
（四）而營業主體依法令應設立公司或商號並向主管機關登記，乙○○係個人，並非商號或公司自無從以「乙○○」名義作為營業招牌，足證兩造訂立租賃契約時有以乙○○將來為負責人所成立之公司或商號作為契約主體之真意。否則，本件果如被上訴人所主張：「上訴人為個人租約，應知自然人所簽之租約與法人所簽立租約截然不同，因此上訴人乙○○確有違約轉租之事實。」云云者，則上訴人承租系爭「地下室」作為營業使用之目的將無法達成，應非立約時雙方之本意。
（五）由於兩造於簽立租賃契約時，尚無寶吉祥茶藝館及寶吉祥公司之設立，故無從以商號或公司名義為契約簽約之主體，雙方乃以將來欲在該址設立商號及公司作為營業之乙○○個人為契約簽名人，然此一事實既為兩造所明知，故嗣後由乙○○所發起設立並擔任負責人之寶吉祥茶藝館及寶吉祥公司於成立後，自應依契約精神視為承租人，始符雙方立約時之真意。
（六）再者，寶吉祥公司成立並營業後，上訴人即以寶吉祥公司為發票人之支票，換回原先由乙○○個人所簽發支付租金之支票（詳原審證十三），而被上訴人就其收受租金所開立之統一發票亦係以寶吉祥茶藝館及寶吉祥公司為抬頭（原審被證五），更足證明兩造所簽立之租賃契約有以寶吉祥公司作為契約主體（承租人）之合意。
（七）尤其，被上訴人設址同棟六樓，如上訴人將系爭房屋違約轉租，為何被上訴人一年來從未有任何異議，況且，如未得到房屋所有權人（即被上訴人）之同意，寶吉祥公司又如何能將營業地址設於該處，由上開過去之客觀事實及證據資料，足證寶吉祥公司乃契約承租人，自無庸疑。
（八）如前所述，被上訴人係將系爭「地下室」出租予上訴人供作營業使用，故縱使依被上訴人主張：「本事件簽約人為自然人，自然人與法人並不相同。」，惟上訴人乙○○承租系爭房屋後，係以設立商號及公司之方式為營業行為，與兩造所訂立租賃契約之本旨並無違背，在此情形下，寶吉祥公司應認為係乙○○之占有輔助人，自不得指寶吉祥公司係違約轉租人或無權占有人。
四、被上訴人未依債之本旨給付，其終止契約不合法：
（一）依民法第四百二十三條：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物、交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，兩造之租賃關係在存續中之八十七年十二月間，上訴人所承租之系爭營業場所遭受主管機關取締，以租賃標的九四點八六坪其中有七五點五坪係屬防空避難室，不得違規作為營業場所，使上訴人原本之營業面積僅剩一九點三七坪，此一存在於租賃標的物上之瑕疵，自應由被上訴人排除之，否則即屬有未依契約本旨給付之情形。
（二）被上訴人雖稱：「上訴人於租賃時明知租賃之性質，否則九四坪，怎可能只出租玖萬元」、「上訴人如對承租性質有所爭執時，怎可能使租金支票兌現至八十八年三月份」、「依證人廖煌清之證言，上訴人於頂讓伊之經營權時，即知租賃物之性質」云云。唯查，被上訴人上開說詞，絕非事實，茲析述如下：
（三）按出租人與承租人間之權利義務，應依租賃契約之內容定之，查雙方有關「租賃標的」已於契約第一條明白約定：「甲方所有之房（店）屋坐落台北市○○○路○段○○○號地下樓租與乙方。」此外別無其他記載，依一般人之理解，其使用範圍自係指該「地下樓」之全部可使用面積（即九四點八六坪）而言，尤其上訴人向前手年輪茶坊頂讓權利時，年輪茶坊之裝璜及使用範圍乃地下室全部，當時被上訴人及廖煌清亦係將地下室全部面積交付予上訴人作為營業用，是故如被上訴人或前手年輪茶坊之負責人廖煌清有明白告知本件租賃地下室其中有七五點五坪（約五分之四之面積）依法會遭警察機關取締不能作為營業場所，就此一影響權利義務之重大事由及危險如屬應由上訴人負擔之不利益，三方應會在契約（指租賃契約及讓渡契約）上以文字約明，以避免日後之爭執，然未見於本案，此觀本件制式租賃契約書上，除兩造就第三條以手寫調整租金文字，及契約最後又用打字「追加三條」外，遍觀全部契約內容並未就租賃標的範圍有部分不能使用之瑕疵有隻字片語之特約，由此足證，被上訴人所應交付及擔保於租賃關係存續中合於營業使用之標的為系爭「地下室」全部。
（四）依一般事理，房屋之承租人並非如房屋之買受人般，會向主管機關調閱謄本等相關資料，來檢視租賃標的物之性質，承租人所關心者係出租人是否能交付合於契約之標的物以供使用(在出租他人之物之場合尤為明顯)，較不重視不動產文書之記載，本件上訴人向前手廖煌清頂讓年輪茶坊時，其營業面積係地下室全部，被上訴人最後所交付者亦係地下室之全部面積，租賃契約之約定亦係如此，是故，上訴人自相信所承租之「地下室」全部面積均合於使用。被上訴人主張上訴人可向主管機關查閱使用執照等文書即可知悉系爭標的物之性質及使用限制云云，絕非可採，蓋依習慣一般承租人大多不會去查閱租賃標的物之使用執照等文書，故被上訴人之主張，不合事理。
（五）系爭地下室總面積為九四點八六坪（三一三點六平方公尺），租金每月九萬元，加上副租金營業稅共九萬四千五百元（詳契約第三條及原審被證五統一發票），亦即每坪每月之租金單價為一千元，與市場行情並無不合。若可使用之營業面積僅剩十九點三七坪（六四點零二平方公尺）時，則每坪每月之租金單價為四千九百元，在新生南路一段靠近光華商場與信義路間路段，並非繁榮之商業區且係「地下室」，焉會有如此高之房租（縱算一樓其租金也不可能如此高，何況地下室），上訴人怎可能在知悉僅有十九點三七坪可供使用之情況下，仍花費如此鉅額租金去承租，且又花用七十萬元之鉅款去受讓前手之權利，衡諸一般經驗法則，顯無此理。
（六）系爭租賃標的並無特殊性，在台北市能租得之地點比比皆是，而營業行為所注重者乃可長可久，如上訴人知悉所承租之標的有五分之四之面積在法令上無法作為合於租賃目的之使用，而有隨時遭受取締之危險時，則上訴人怎會甘冒違法及損失，用近百萬元鉅資受讓前手之權利及裝璜並用每月近拾萬元之鉅額租金去承租系爭房屋，給自己帶來不必要之麻煩或遭拆除受讓裝璜之理。
（七）因系爭地下室遭受取締，依法不得營業，故上訴人無足夠之場地經營茶藝館，故於八十八年元月間即向主管機關辦理寶吉祥茶藝館之停業僅餘寶吉祥公司在約二十坪之場地擺設玉器、古玩買賣。
（八）上訴人於原審從未承認於受讓年輪茶藝館並在辦理變更營利事業登記證時，持有並使用被上訴人出租物之使用執照，此由原審八十八年十月十八日訊問辦理本件營利事業變更登記之證人詹豐麗會計師：「．．當初寶吉祥茶藝館送件是由廖煌清先生派他的會計及被告公司之劉小姐在場，由廖先生之會計交付給我的．．原訴代：請求問證人是否有交使用執照給證人？答：使用執照原先在申請年輪茶藝館時就已經存在有使用執照了。」（原審卷第一一三頁），被上訴人將筆錄斷章取義，故意作不實解讀，其主張自非事實。
（九）兩造於訂立租賃契約時，上訴人即依契約第四條之約定開具一年十二張之租金支票交付予被上訴人，唯在上訴人承租十個月左右，系爭地點遭主管機關台北市政府工務局以違章使用而取締，上訴人隨即通知被上訴人，惟被上訴人拒不處理，亦不返還支票，但因退票會妨害上訴人之信用及影響營業，將遭受更大損失，故只好任令支票兌現，而第二年之租金，則在被上訴人未處理前暫停支付，以示異議。被上訴人以：「上訴人若對承租物之性質有所爭執時，上訴人不可能使其支票兌現至八十八年三月一日」用以證明上訴人明知租賃物有權利瑕疵而無意見云云，並非可取。
（十）綜上事證，系爭租賃標的既因主管機關取締而使租賃契約約定之使用目的無法達到，被上訴人在未排除該瑕疵前，依民法第四百二十三條規定即屬有不完全給付之債務不履行情事，上訴人自得行使同時履行抗辯，被上訴人在違約之情況下無權終止本件租賃契約，其所為終止，不生合法效力。
五、證人廖煌清之證言，與事實不符，不可採：
（一）按證人廖煌清原係向被上訴人承租該址開設年輪茶坊之前手經營人，彼與被上訴人之租賃期限應至八十九年六月屆滿，在尚未屆至之八十七年三月間即將權利以七十萬元（地下室全部裝璜及承租權、營業權）轉讓予上訴人，如轉讓當時彼明白告知系爭地下室有五分之四面積係防空避難室不能使用時，上訴人自不會願意受讓，但其於法院作證時如據實陳述表示知悉此一瑕疵而未告知，則其可能須擔負詐欺罪責，且應負債務不履行之責任，是故，證人廖煌清於本件訴訟有法律上利害關係，彼為維護自己之利益，其證言難免偏頗而無法期待其真實。
（二）再者，被上訴人以證人廖煌清於原審係由上訴人所傳問，其證言較具可信度云云，惟查，上訴人之所以於原審聲請傳問證人廖煌清，當然認為證人會說出實情，而該實情將有利於自己，始向法院聲請傳問，不會有人明知證人於己不利仍予以主張傳問，依前述說明，證人就本件訴訟之標的對自己有法律上之利害關係，其為虛偽之陳述，實為上訴人（原審上訴人並未委託律師為訴訟代理人）始料未及，即因有此原因，故不能僅以證人係上訴人所聲請傳問乙節，即遽為採信。
（三）廖煌清在其租期尚未屆滿前出讓經營，料係因系爭「地下室」有五分之四之面積為防空避難室而難以營業，造成困擾，其為減少損失，始與被上訴人勾串，將權利轉給上訴人，彼二人隱瞞尚且不及，怎可能向上訴人告知地下室有此瑕疵，此觀下列證據即明：
１證人廖煌清於營業執照變更之辦理，堅持用自己之會計師辦理（此亦為兩造
及證人所不爭），蓋其深恐由上訴人辦理會發現此一瑕疵而不願受讓，證人亦無法取得轉讓金七十萬元。
２於辦妥營業執照之變更登記後，證人曾交付一本由基棟建築師事務所簽證之
「年輪茶藝館八十六年度建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書及報告書『副本』」予上訴人，其中所附之地下室平面圖及現場照片顯示全部面積均可供作營業使用；尤其內附之「變更使用執照申請書」於說明欄並載明「原核准地下室用途防空避難室（面積二四九點五八平方公尺）餐廳（面積六四點零二平方公尺）變更為防空避難室兼臨時性一般零售業（餐館、茶館二四九點五八平方公尺）及餐廳（六四點零二平方公尺）」而在該處並有承辦人用印核章，由此事證在在證明證人廖煌清及被上訴人深恐上訴人於受讓並承租系爭地下室時，會發現有不能全部使用作為營業之瑕疵，故交付此一虛偽之文書（該「變更使用執照申請書」經事後查證，與主管機關所附者不符，以圖矇混上訴人，證人於出讓系爭地下室之營業權時，既為積極之隱瞞行為，怎可能明白告知上訴人系爭房屋有防空避難室不能作為營業用之瑕疵，故證人廖煌清之證言稱：「而頂讓給被告時我有告知被告使用範圍約六十四平方公尺，有些地方係違規使用．．」云云即與事實不符。
３且據頂讓營業當時在場之證人張翊證稱：「當初在談時，我並未聽到廖先生
或周先生有說到系爭房屋使用範圍為六十幾平方公尺，有防空避難室違規使用等語．．」，又洽談頂讓年輪茶藝館及簽約時在場之證人羅燕真於原審證稱：「當初頂讓時，年輪之廖先生、會計師，我也有在場，談的是頂讓多少錢、執照賣五萬元，我們要求我的會計師辦理，但廖先生說要找他的會計師．．當初我們以為年輪都是合法使用所以才頂讓，廖先生並未告知我們有違規使用。」，足證上訴人向被上訴人承租系爭房屋時，對於房屋有不能作為營業用之瑕疵並不知情，被上訴人及廖煌清故意隱瞞事實，自應負債務不履行責任。
（四）再者證人廖煌清稱：「被告申辦登記所需的文件，包含使用執照，都是被告人員到我會計師處拿走，自己去辦理的．．被告拿走資料去辦理送件後因為缺營利事業證不能辦理，才在四月廿七日來向我拿營利事業登記證。」，然據承辦本件營利事業登記變更之承辦人詹豐麗證稱：「當初寶吉祥茶藝館送件是由廖煌清派他的會計及被告公司之劉小姐在場由廖先生之會計交付給我的，執照辦理下來後廖先生要我先不要直接交給被告公司劉小姐因被告尚有尾款未付．．」亦即營利事業登記證之辦理變更係由廖煌清直接交由其所委託之會計師詹豐麗辦理，而非由上訴人辦理，廖煌清所言不實一也，再者變更營利事業登記早已於八十七年四月十日經主管機關審核通過並通知領證，證人廖煌清竟稱在四月二十七日上訴人尚因申請文件欠缺而向其拿取營利事業登記證，其不實二也。
（五）廖煌清於原審證稱：「系爭房屋我是從八十六年六月租至八十七年三、四月間，原訂租期是三年，因做茶坊生意不好，在八十七年三月轉給乙○○，八十七年四月簽約，當初頂讓時原告即房東周先生有同意，．．當初我承租時、租金剛開始是伍萬多元，直至最後一個月租金是玖萬元．．」云云，證人就租金之敘述，根本不合情理，蓋依其所述彼與被上訴人所訂租約租期為三年，縱使調租，亦不可能在短短九個月（八十六年六月至八十七年三月）租金即從五萬元調高約二倍至玖萬元之鉅，由此足證其所言「最後一個月租金是玖萬元」乃是配合被上訴人出租予上訴人之租金係玖萬元之情形而為虛偽陳述。被上訴人所提出「被上證二」統一發票影本二紙用以證明八十七年二、三月之租金為九萬元者，顯係被上訴人與廖煌清將系爭房屋出租、出讓予上訴人後，怕上訴人嗣後查證知悉，而所為之虛偽表示，上訴人否認其真正。由上開事實足證廖煌清承租係爭地下室後出資加以裝璜，嗣因違規使用遭受取締而不能營業，證人廖煌清在不甘損失下，乃聯合被上訴人隱瞞實情將經營權轉讓予上訴人，而被上訴人見有高租金之利圖，心存僥倖，而配合出租以詐欺上訴人。由證人廖煌清不合事理之陳述，足證其係偽證。
（六）如證人廖煌清及被上訴人於訂立本件租約時有明白向上訴人說明地下室之使用狀況者，如此重大之事項，雙方應會在頂讓契約上加以約定，然均未見於本案，足證廖煌清於原審之證言並非實在。
六、在租賃關係存續中因系爭地下室受主管機關取締以其中七五點五坪係防空避難室不得營業及作其他用途，而使上訴人就該部分無法依約使用，而兩造所約定之管理費六千元係地下室全部（即九四點八六坪）面積之管理費，今在被上訴人未排除此一瑕疵前，自應負債務不履行責任，上訴人就租金及大樓管理費自均得行使同時履行抗辯而暫停給付之義務。被上訴人終止契約，自非適法。
七、系爭地下室於八十七年十二月十七日即遭取締，致使其中七五點五坪無法依約使用，上訴人所得使用之面積縮小為十九點三七坪，每坪每月租金單價以前述一千元計算，起碼自八十八年元月起，上訴人所應給付之租金依比例計算則為每月二萬元，而上訴人之租金支票兌現至八十八年三月共二十七萬元，可租十三點五個月，至今已屬溢付，且上訴人尚有押租金三十三萬元在被上訴人處，上訴人並無被上訴人所稱有未給付租金之債務不履行情事，併此說明。
叁、證據：除援用原審立證方法外，另補提：上證一：年輪茶坊讓渡合約書及讓渡證明。
上證二：房（店）租賃契約書。
上證三：台北市政府工務局八十七年十二月十七日北市工建字第八七三五三八九三００號書函。
上證四：上訴人所發律師函。
上證五：台北市政府八十七年四月十日商號變更負責人通知書。
上證六：最高法院八十二年度台上字第六二七號判決意旨。
上證七：年輪茶藝館八十六年度建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書及報告書。
上證八：變更使用執照申請書（卷存台北市政府工務局）上證九：台北市政府建設局八十八年一月二十五日寶吉祥茶藝館准予暫停營業通知書。
上證十：台北市政府建設局對證人廖煌清為年輪茶藝館商業登記證明書影本。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同外，另補稱：
一、首先呈明上訴人乙○○承租房屋租期至「民國八十九年三月三十一日」到期，但上訴人已有一年多未給付任何租金，卻仍然每月營業收入入己，顯非公平。
二、上訴人自八十八年四月一日即未為租金之給付，經被上訴人於同年五月十七日存證信函催告上訴人限期給付租金，否則即為終止租賃之意思表示，上訴人仍拒絕履行契約，並拒絕一次開立一年十二個月之期票，且拒絕給付大樓管理費，上訴人違約之事實確實存在。上訴人不僅違反租約第三條欠繳租金達二期以上，且違反第四條一次開立十二個月之租金期票，並違反第七條將該房屋轉租或借予寶吉祥公司使用，又違反追加條文第一條拒絕給付大樓管理費（六個月），被上訴人前以存證信函限期通知上訴人履約而被拒絕，即以該函為終止雙方之租約，因此上訴人上訴顯無理由。上訴人若對承租性質有所爭執時，上訴人不可能使其租金支票兌現租金，從「民國八十七年四月一日」兌現至「民國八十八年三月一日」，顯見承租物並無瑕疵可言，上訴人為個人租約，卻違約轉租法人型態之寶吉祥公司，應知自然人所簽之租約於法人所簽之租約截然不同，因此上訴人乙○○確實有違約轉租之事實，管理費部份，依追加條文第一條之規定每月六千元整，印花稅應由乙方（承租人）負責，顯見管理費應由上訴人負責。上訴人於承租權「積極頂讓」證人廖煌清之茶藝館，並繼續在原址經營，且又在原址以出租物使用執照（內有營業使用面積之記載）聲請成立新公司，並向證人廖煌清購買營利事業登記證，在在顯示上訴人已查證該茶藝館及租賃物之性質，否則不可能承租一年後才謊稱不知情，顯與常理不符。
三、證人詹豐麗於八十八年十月十八日證稱當時送件公司執照時有上訴人公司劉小姐在場，因此上訴人早已知曉年輪茶藝館之情況及使用範圍，因送件公司登記時有使用本系爭房屋之使用執照內已載明使用範圍有餐廳及防空避難室之面積，故上訴人主張其不知使用範圍顯然錯誤。被上訴人於八十九年三月七日當庭表示租約於八十九年三月底屆期，當庭請求庭期提早，又上訴人向被上訴人表示租約到期，上訴人願遷讓房屋，但請求延後至四月底遷讓及期間未繳之所有租金減半，為雙方和解條件，但被上訴人經求證即為反對意思表示，並表明租約到期即遷讓並給付欠繳之租金，以致雙方並未達和解。被上訴人雖有和解之誠意，且對租金為減縮，惟上訴人仍拒絕顯無和解誠意，被上訴人乃依法提出答辯。
四、針對八十九年四月十七日上訴人準備書狀提出駁斥如左：
（一）第一點本事件事實經過：事實上，上訴人所主張之事實顯然錯誤，因上訴人乃向原承租人廖煌清為營業轉讓及再承租之行為，所有租賃物之性質上訴人早已查證知曉，否則上訴人不可能投資近百萬元為營業轉讓，因此上訴人主張其對防空避難室不知情顯然錯誤，又上訴人之上證四存證信函發函時間為八十八年五月十一日，而非其所稱台北市政府取締時間八十七年十二月十七日（同上訴人上證三），若承租目的不達其營業效果，上訴人不可能事隔半年才發函，且已兌現一年份之租金支票至八十八年四月份，顯見上訴人對承租物性質並無異議。
（二）第二點本事件契約主體：１承租簽約人為上訴人乙○○，且有轉租之限制。
２上訴人所呈上證二押租金收據，亦為上訴人乙○○為給付人。
３被上訴人係因上訴人乙○○過去承租誠意，乃應其要求而為發票之簽發，但事實上被上訴人並未同意轉租。
４若上訴人有意成立公司即可在租約中註明本租約及於承租人所成立之公司，惟租約中並未載明。
５上訴人主張隱名代理顯然有錯，因自然人與法人並不相同，而本事件簽約人為自然人，而非為法人，因此上訴人主張租約效力及於法人顯然有誤。
（三）針對第三點本事件終止不合法：１上訴人於租賃時係頂讓前承租人之店面及再續租約，其對頂讓之店面性質早已有查證，否則不可能頂讓及兌現租金支票達一年之久。
２上訴人於原審中即供稱第三人廖煌清已交付諸多資料，上訴人才頂讓其店面
，而依上訴人所提出上證七內即有使用執照之影本，而使用執照上即載明防空避難室及餐廳之面積及範圍，亦即上訴人早已明知租賃物之性質。
３最重要者，上訴人於原審八十八年八月十二日當庭承認有使用被上訴人出租
物之使用執照去設立公司，其供稱：「．．頂讓時我們原先要使用我們的會計師辦理執照，但因頂讓人廖煌清先生堅持要使用他的會計師，所以設立公司時要拿原告之使用執照去辦理，但係交由廖先生之會計師去辦理公司設立．．」，上訴人承認設立公司時「持有並使用」被上訴人出租物之使用執照，且承認將使用執照「但係交由廖先生辦理」，顯見上訴人頂讓時早已持有被上訴人出租物之使用執照，而使用執照內容明顯載明：「防空避難室二四九點五八平方公尺，餐廳六四點○二平方公尺」，因此上訴人頂讓時早已知曉出租物性質及範圍。
（四）上訴人違約轉租之部份：１上訴人為個人租約，卻違約轉租法人型態之寶吉祥公司，應知自然人所簽之
租約於法人所簽之租約截然不同，因此上訴人乙○○確實有違約轉租之事實。
２上訴人所開立之租金支票係用上訴人個人支票支付租金，顯見租約存在於上訴人個人與被上訴人之間，因此上訴人確實有違約轉租。
３至於發票之部份係被上訴人應上訴人乙○○之要求開立，與租賃契約之兩造當事人完全無關。
（五）上訴人違約積欠租金及管理費部份：１上訴人不僅違反租約第三條欠繳租金達二期以上，且違反第四條一次開立十
二個月之租金期票，並違反第七條將該房屋轉租或借予上訴人寶吉祥有限公司使用，又違反追加條文第一條拒絕給付大樓管理費（六個月），被上訴人前以存證信函限期通知上訴人履約而被拒絕終止雙方之租約，今租約已屆滿依雙方合約追加之第三條亦為即以終止租約論，因此上訴人之上訴顯無理由。
２再依上訴人所呈上證二之收據內容明示租賃保證金：「此保證金不得用來抵用房租或其他費用。」，顯見上訴人主張保證金應抵用租金顯然錯誤。
３又開立一年份之租金支票及管理費亦為租約條款，上訴人亦違反租約內容。
（六）依證人廖煌清之證詞，上訴人確實明知承租範圍及性質，而有惡意違約之事實：
１證人廖煌清於八十八年九月二十三日之證詞：
⑴「頂讓給被告時，我有告知被告使用之範圍約六十四平方公尺，有此地方係違建使用，若有建管處消防局等單位來檢查時需以東西遮擋」。
⑵「被告有向我拿營利事業登記證、使用執照等去辦理登記，頂讓時有告知使用範圍及後面係違規使用」。
２由上可知，證人廖煌清明證被告於頂讓時明知承租範圍及性質，且該證人係
由上訴人所聲請傳訊，其證詞可信度較高，因此上訴人惡意拒繳租金及管理費顯然違約。
五、針對上訴人準備書（二）狀駁斥如左：
（一）有關寶吉祥有限公司係為租賃契約之主體，顯然錯誤：１簽約當事人為上訴人乙○○，並非寶吉祥公司，此從契約簽立之當事人即可明證。
２自然人為簽約主體時即為營業行為時亦可為獨資，而非一定為商號或公司，因此上訴人抗辯本事件無從以乙○○名義為營業招牌顯然錯誤。
３至於發票之開立僅為行政納稅手續及方便上訴人報稅所用，並非民法上租賃當事人之認定。
４上訴人主張有換票及從無異議顯然錯誤，被上訴人因已出租而為方便上訴人之換票行為，並非同意上訴人之違法轉租。
（二）有關上訴人主張被上訴人未依債之本旨給付顯然錯誤：１上訴人係與第三人廖煌清頂讓整個營業場所，而非向被上訴人頂讓任何營業
事務，上訴人主張所有營業使用範圍皆向第三人廖煌清接洽及簽約，並非與上訴人為之，而第三人廖煌清於原審作證時，即供稱與上訴人協商營業頂讓時，早已告知本事件營業範圍。
２原審訊問訴訟代理人徐孝炎於八十八年八月十二日當庭承認有使用被上訴人
之使用執照設立公司：「．．頂讓時我們原先要使用我們的會計師辦理執照，但因頂讓人廖煌清先生堅持要使用他的會計師，所以設立公司時要拿原告之使用執照去辦理，但係交由廖先生之會計師去辦理公司設立．．．」，上訴人於原審承認設立新公司時「持有並使用」被上訴人出租物之使用執照，且承認將使用執照「但係交由廖先生辦理」，顯見上訴人頂讓時早已持有被上訴人出租物之使用執照，而執照內容明顯載明：「防空避難室二四九點五八平方公尺，餐廳六四點○二平方公尺」（同原審原證七），因此上訴人頂讓時早已知曉出租物性質及範圍，至於證人詹豐麗證詞僅能證明送件過程並不影響上訴人原審自認持有被上訴人之使用執照。
六、被上訴人與年輪茶藝館於七十二年四月至十一月間之房租發票皆為五萬五千元整，租金每年有隨物價波動調高，有提出之統一發票可證，相隔十七年之久之房租，絕對比五萬五千元高，因此上訴人主張租金過高顯然虛偽。再被上訴人與年輪茶藝館已於八十七年二月、三月調高房地租金之發票皆為九萬元整。
七、有關年輪茶藝館八十六年建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書及報告書，上訴人原審與本審主張不同，顯有問題：
（一）八十八年十月十八日答辯狀內第大一點第一小點：「經查：被告對原告及廖煌清頂讓系爭房屋之時，渠等所提供關於系爭房屋之防火避難設施與設備安全檢查申報書及報告書」。
（二）八十九年四月十七日準備書狀事實理由第四大點第三小點之第二點：「於辦妥營業執照之變更登記後，證人曾交付一本由基棟建築師事務所簽證之年輪茶藝館八十六年度建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書及報告書『副本』」。
（三）由上可知，上訴人於原審即主張頂讓時已收到證人所提供之報告書，但於鈞院審理中卻改為營業執照變更登記後，顯將證人交付報告書時間延後，企圖證明其不知情，但事實上任何營業頂替行為應在承受租賃之前，亦即上訴人於營業頂讓時已有報告書中使用執照之各層用途記載，因此證人證稱上訴人對租賃性質明知，應可採信。
八、被上訴人從未介入上訴人與證人間之營業頂讓行為，被上訴人亦未交付任何報告書於上訴人，至於使用執照部分上訴人於原審早已承認持有並辦理營業變更登記，因此上訴人主張其不知租賃性質顯然虛偽。至於上訴人主張報告書中有「變更使用執照申請書」，該申請書非被上訴人交付於上訴人，且為申請書並非核准書，其上僅為備查章而已，因此上訴人主張證人以虛偽之申請書隱瞞事實，顯然錯誤。
九、綜合以上所述，上訴人違反租約第三條欠繳租金達二期以上，第四條一次開立十二個月之租金期票，第七條將該房屋轉租或借予寶吉祥公司使用，追加條文第一條拒絕給付大樓管理費，因此上訴人上訴顯無理由。
叁、證據：除援用原審立證方法，另補提：被上證一：發票八張影本。
被上證二：發票二張影本。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：其與上訴人於八十七年三月間訂立系爭房屋之租賃契約約定租期自八十七年四月一日起至八十九年三月三十一日止，共計二年，每月租金九萬元，租金應於每月一日以前繳納，上訴人乙○○自八十八年四月一日起即未為租金之給付，經被上訴人於同年五月十七日催告上訴人限期給付租金否則即為終止租約之意思表示，上訴人等仍拒絕履行契約，此已違反雙方簽訂之租賃契約第三條欠繳租金二期以上及同約第四條租金支付應一次開立十二個月租金期票之約定，又上訴人乙○○將系爭房屋轉租上訴人寶吉祥公司，而有違反租約第七條將房屋轉租或借予他人之約定，再上訴人乙○○拒絕給付系爭房屋之六個月大樓管理費，被上訴人限期履約亦被拒絕，遂以同一催繳給付租金之催告函為終止雙方租約之意思表示，並另以在原審起訴狀繕本之送達催告其於五日內繳清欠租，惟仍未履行，以該起訴狀繕本送達作為兩造租賃關係終止意思表示，雙方已因租賃關係終止而消滅，爰依租約關係終止後租賃物返還請求權請求上訴人乙○○遷讓系爭房屋，上訴人寶吉祥無權占有該屋，依所有物返還請求權請求遷讓房屋，並依不當得利法律關係請求上訴人積欠之二個月租金十八萬元以及管理費每月六千元，計六個月共三萬六千元管理費，合計二十一萬六千元。
二、上訴人則以：其自承租以來均無欠繳租金之事，迨於八十七年十二月十七日台北市政府工務局及消防單位檢查時告以系爭房屋佔用防空避難室，經上訴人乙○○查證屬實，系爭房屋從九十四點八六坪減縮為十九點三七坪，其餘七十五點四九坪因屬防空避難室，不得變更為其他用途使用，惟被上訴人仍收取九萬元租金屬超額收租，經通知被上訴人出面解決未獲置理，而上訴人乙○○對系爭租賃物已投入相當裝璜費用及營業支出等，無法另行賃屋搬遷，不得已乃行委請律師於八十八年五月十一日發函請求被上訴人減少租金以合理解決，詎被上訴人仍拒絕，上訴人不得已只得自八十八年四月間起暫時停止租金給付，上訴人原承租者係九十四點八六坪房屋，因被上訴人隱瞞其瑕疵，致減縮承租之房屋僅餘十九餘坪，被上訴人未排除此一瑕疵，前自應負出租人債務不履行責任，爰就被上訴人請求給付之租金及管理費部分，行使同時履行抗辯權而暫停給付之義務，被上訴人超額收取租金，上訴人自無遲誤二期租金之支付之事實，再原訂租約者雖為上訴人乙○○，但訂約目的為開設茶藝館，租賃期間承租人名義改為上訴人寶吉祥公司，為被上訴人於訂約時即已明知，上訴人乙○○無違法轉租之事實，又大樓管理費是否應由上訴人繳納尚有爭議，此均不構成終止租約之事由，上訴人以之作為終止租約原因，並不合法等語，資為抗辯。
三、被上訴人於原審起訴狀係請求上訴人寶吉祥公司、乙○○遷讓系爭房屋，並請求其等給付前開租金、管理費及自八十八年六月一日至每月一日給付被上訴人損害金九萬六千元至遷讓交還房屋止，惟原審僅判決命上訴人乙○○應給付被上訴人前開租金、管理費及自八十八年六月一日至遷讓房屋止按月給付九萬六千元之損害金，對上訴人寶吉祥公司應否支付租金等部分漏未判決，而原審判決於八十八年十一月二十九日送達被上訴人，被上訴人未於判決送達後二十日期就脫漏部分聲請補充判決，被上訴人此部分起訴，原審既未為判決，本院不得判斷，合先敘明。
四、本件被上訴人請求上訴人遷讓系爭房屋，係因上訴人乙○○簽訂租約後有違反租約之事實，而終止租約為據，其主張上訴人違反租約之原因為：上訴人乙○○自次年即八十八年四月一日起連續二期租金未付、復拒絕依約於期前開立一年十二個月期票、違法轉租及拒絕給付管理費等原因，作為終止租約之內容，上訴人乙○○則以前開原因均非屬終止事由置辯。是本件應檢視被上訴人所列終止租約事由，是否合於終止租約之原因。
五、關於上訴人乙○○連續二期租金未付部分：
（一）按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益狀態，民法第四百二十三條定有明文，租賃關係存續中因不可歸責於承租人之事由，因第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定使用收益者，承租人得請求減少租金，如就其存餘部分不能達租賃目的者，並得終止契約，民法第四百三十六條、第四三十五條亦著有規定；，故而承租人依約須支付租金，出租人負使租賃物保持合於約定使用收益狀態之積極義務，此為維持租賃契約之租金等價均衡性之規定。本件租賃房屋雖經主管機關取締違規，非屬第三人主張權利，惟亦係出租人不能提供合於約定收益狀態之租賃物，與前開民法第四百三十六條規定有類似性，本件應基於前開規定審酌。
（二）依上訴人乙○○與被上訴人於八十七年三月十六日簽訂之租約第一條約定：「甲方（指被上訴人）所有之房（店）屋坐落台北市○○○路○段○○○號地下樓。」、第三條約定：「租款每個月新台幣玖萬元正，該租金無論任何理由均不得拖延或拒納（電燈費及自來水費另外），第二年房租調幅再議，不超過新台幣伍仟元為上限。」、第四條約定：「租款應於月頭前繳，每次應繳一個月（一次繳十二個月之期票）乙方（指上訴人乙○○）不得藉詞拖延。」等語，有租賃契約附卷可按，故本件租賃標的物為地下樓層，並以被上訴人所有範圍。系爭房屋於八十七年十二月十七日經台北市政府建設局取締違規佔用防空避難室為茶坊，有該局同日書函附卷可按，系爭房屋係上訴人乙○○以七十萬元向該屋前手承租人廖清煌承讓年輪茶藝館營業權而向被上訴人承租等情，有上訴人提出之讓渡合約書可證，證人廖煌清於原審亦證述：系爭房屋是從八十六年六月租至八十七年三、四月間，原訂租期三年，因做茶坊生意，生意不好在八十七年三月轉讓予乙○○，八十七年四月簽約，當初頂讓時房屋周司宜（即被上訴人法定代理人）有同意，承租範圍約有一百坪，但有一部分是防空避難室，實際使用約六十幾平方公尺，租金剛開始時是五萬多元直至最後一個月租金是九萬元等語，對照被上訴人於本院所陳：其與年輪茶藝館於七十二年四月至十一月間之房租發票皆為五萬五千元，租金年有隨物價波動調高，相隔十七年之久之房屋，絕對比五萬五千元高等語，並提出其自七十二年四月間起開予年輪茶藝行之統一發票十張為證（見被上證一、二），再參照內主管機關於七十一年十二月間核發系爭房屋使用執照時，已將防空避難室與餐廳明確標示等情而觀，可知系爭房屋廖清煌自七十二年四月間起即至八十七年三月間止，租金則自五萬五千元逐次調整至九萬元，前手廖煌清承租時起，承租範圍即包括不屬於被上訴人專有之防空避難室部分，被上訴人出租系爭房屋予上訴人時亦知悉出租範圍超過其專有部分甚明。
（三）被上訴人主張系爭房屋為上訴人乙○○向原承租人廖煌清為營業轉讓及再承租之行為，所有租賃物之性質為其查證知曉，否則不可能投資近百萬元為營業轉讓行為，再主管機關於八十七年十二月十七日取締，上訴人乙○○於八十八年五月十一日始由王怡惠律師事務所代其發函異議，如承租未達營業效果，上訴人不可能於事隔半年後才發函，並兌現一年之租金支票，其後來之未付租金已成為本件租約之終止事由等語，但系爭房屋於八十七年十二月十七台為北市政府工務局取締違規使用防空避難室之二四九點五八平方公尺（七五點五坪），上訴人使用面積縮小至六四點零二平方公尺（一九點三七坪），有上訴人提出之台北市政府工務局書函及前開使用執照可證，上訴人並提出其於八十八年五月十一日委由王怡惠律師事務所代為發函表示：上訴人法定代理人周司宜超收防空避難室之租金，請求返還等之異議聲明，有上訴人提出之律師函可據（見上證四），顯見系爭房屋於租賃期間確為減縮，上訴人非無異議；被上訴人雖認上訴人乙○○於承租時已知系爭房屋之缺失，復願承租，應負擔被取締不能使用防空避難室之不利益，並引用證人廖煌清於原審證言：「（系爭房屋）頂讓給被告（指上訴人乙○○）時，我有告知被告使用之範圍約六十四平方公尺，有此地方係違建使用，若有建管處消防局等單位來檢查時需以東西遮擋，被告有向我拿營利事業登記證、使用執照等去辦理登記，頂讓時有告知使用範圍及後面係違規使用」等語，認上訴人乙○○承租時已為知情，但上訴人乙○○於原審當場否認廖煌清證言，堅稱：廖煌清出未告知使用範圍為六十幾平方公尺，其承租目的要做商業用途，否則不用將其名下之個人支票，換成寶吉祥公司名義支票，且辦理公司登記時是廖煌清之會計師辦理等語，另證人張翊於原審時亦證述：其在乙○○頂讓茶藝館時在場，未聽到廖煌清曾說明使用範圍僅六十餘平方公尺，有防空避難室違規使用問題等情，另證人羅燕貞即上訴人公司股東亦證述：當初頂讓時年輪之廖煌清、會計師及其本人在場，談的是頂讓多少錢，執照費五萬元，當初我們以為年輪都是合法使用，所以才頂讓，廖煌清並未告知我們有違規使用等語，各證人所述亦不一致，惟依前所述，系爭房屋前手廖煌清自七十二年四月即已承租，作為年輪茶業行使用，租金自五萬五千元於十五年之內調昇至九萬元，可知其使用面積均在九十餘坪左右，此為廖煌清所證實，上訴人乙○○願以七十萬元承讓年輪茶藝館之營業權，復再與被上訴人另簽租訂約同以九萬元承租，交付三十三萬元押租金予被上訴人（見原審卷被證四），依社會常情，其簽訂租約即以年輪茶藝館原有之承租範圍為度，即年輪茶藝館承租時為一千元一坪，上訴人如願冒被取締危險，而以約五千元一坪價值承租同址房屋，兩者差距遠甚，並非一般商家經營態度；再依上訴人於本院準備程序時曾提出證人廖煌清於營業執照變更登記時，交付由基棟建築師事務所簽證之「年輪茶藝館八十六年度建築物防火避難設施與設備安全檢查申報書及報告書副本」一份，其中所附系爭房屋平面圖及現場場照片顯示全部面積均可供作營業使用，內附之「變更使用執照申請書」於說明欄並載明「原核准地下室用途防空避難室（面積二四九點五八平方公尺）餐廳（面積六四點零二平方公尺）變更為防空避難室兼臨時性一般零售業（餐館、茶館二四九點五八平方公尺）及餐廳（六四點零二平方公尺）」，而該「變更使用執照申請書」經上訴人事後查證，與主管機所附者不符（見上證八），益可證廖煌清在轉讓營業權未積極告知上訴人乙○○系爭房屋可用範圍，基上事證，上訴人乙○○辯稱其於承租時不知系爭房屋有違規使用防空避難室之情，非不可採。
（四）被上訴人以：上訴人代理人徐孝炎在原審曾承認持有並使用系爭房屋使用執照辦理設立公司等情，可認上訴人乙○○簽約時已知僅能使用十九餘坪之空間，然徐孝炎在原審係陳述：「．．頂讓時我們原先要使用我們的會計師辦理執照，但因頂讓人廖煌清先生堅持要使用他的會計師，所以設立公司時要拿原告之使用執照去辦理，但係交由廖先生之會計去辦理公司設．．」等語，徐孝炎雖稱持被上訴人之使用執照辦理，然對照廖煌清交付予上訴人乙○○之變更執照申請書情形而觀，尚不足認徐孝炎在原審所稱持被上訴人使用執照，即認上訴人必為知情。被上訴人復以主管機關於八十七年十二月十七日取締，乙○○於八十八年五月十一日始由王怡惠律師事務所代其發函異議，如承租未達其營業效果，上訴人不可能於事隔半年後才發函，並兌現一年之租金支票等情，上訴人則辯稱其曾通知被上訴人處理，為被上訴人所拒，為維持票信，讓已交付之支票兌現，第二年之租金則暫停支付，以示異議等語，按上訴人支付租金方式於一年前交付十二個月支票，為兩造租約第四條所明定，主管機關取締違規時間為八十七年十二月十七日，上訴人雖約於半年後即八十八年五月十一日委託律師發函認被上訴人違反租約內容而異議，惟異議期間長短雙方於租約中並無約定，上訴人於第一年全部支票兌現後始拒付第二年租金，並於一月後才為異議，亦不足認其對半年前取締違規之事實即屬默認，況其拒付第二年租金，係認前所付租金超額，又被上訴人設址台北市○○○路○段○○○號六樓，位於同一棟樓，為被上訴人法定代理人進出之所，上訴人謂其於主管機關取締後曾向被上訴人表示異議，依常情非不可採。
（五）基上所述，上訴人乙○○簽訂租約時，並非知悉僅得租賃十九點三七坪之餐廳，其係以前手廖清煌所承租年輪茶藝館之範圍為據，主管機關嗣後之取締，並不足認係可歸責於乙○○之事由，其可主張減少租金。
六、關於違法轉租部分：被上訴人主張：本件租約係個人即上訴人乙○○承租，為個人租約，上訴人提出之押租金收據，亦為上訴人乙○○，而上訴人並未同意轉租予法人型態之寶吉祥公司，上訴人乙○○有違法轉租之事實等情，經查，本件租約雖為上訴人乙○○所簽約，租約第七條並約定：「乙方（指上訴人乙○○）不得私自將該房屋權利出頂、轉租或一部分借給他人使用。」，但系爭房屋為地下樓，非合於個人住家之用，而證人廖煌清證述其將年輪茶藝館營業權轉讓予乙○○時，被上訴人法定代理人周司宜曾為同意，已如前述，既係前手將其長期承租之場地營業權讓予上訴人乙○○，復經被上訴人法定代理人同意，被上訴人又設址同棟大樓六樓可為瞭解上訴人使用情形，則被上訴人理應知上訴人乙○○承租目的係為商業用途；再就雙方簽約約定附款「乙方不得販賣含有酒精之飲料」等情，既不准上訴人乙○○販賣含酒精飲料，益證被上訴人同意乙○○使用該屋作茶藝館，而茶藝館須向主管機關辦理商業登記，上訴人乙○○設立寶吉祥茶藝館而另為設立寶吉祥公司要為符合商業登記所必須，為被上訴人出租時所預見，上訴人乙○○未逾承租目的，不符前開禁止轉租約定之本旨，被上訴人認係上訴人乙○○違法轉租，並不足採。
七、關於上訴人乙○○拒絕給付管理費部分經查，兩造簽訂之租約追加條款約定：「一、大樓管理費 每月新台幣六千元整（印花稅由乙方負責）」等語，對大樓管理費應由何人負擔，並無明確規定，本件契約無約定上訴人未繳管理費為終止租約之原因，法律亦無規定此係終止租約原因，雖基於使用者付費觀念，系爭房屋既由上訴人使用，當應由其支付，惟關於管理費請求權人，依公寓大廈管理條例規定，係屬該棟大樓管理委員會，亦即此管理費債務應存在於上訴人與該大樓管理委員會間，被上訴人僅為系爭房屋出租人，如上訴人未繳管理費是否應由被上訴人代為支付，被上訴人並未提出任何代繳管理費之證明，因之，被上訴人以上訴人拒絕繳付管理費作為終止租原因，與本件租約及法律規定均有不合，其此部分主張，亦不可採。
八、綜上所述，被上訴人雖以上訴人逾期支付二期租金，而認上訴人違約，但被上訴人提供之租賃標的物係長期由上訴人前手廖煌清使用，上訴人僅為繼受其地位，另與被上訴人簽訂新租約，惟廖煌清自七十二年四月間承租者，被上訴人即已將系爭房屋不屬其專有之防空避難室租予廖煌清，收取租金，上訴人嗣之承租，係以廖煌清之承租內容為據，嗣經主管機關取締違規使用部分，微論上訴人乙○○承租時是否知悉其僅能使用十九餘坪，縱認其知悉，基於出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態義務情形，被上訴人在出租時即已知其出租物有二四三餘平方公尺部分，係非屬其專有，依兩造利益衡量，被上訴人出租已逾越其合理範圍，且基於租賃契約為有償契約，為維獲租金價值與租賃物使用範圍應為相當，以維等價均衡原則，亦應認被上訴人提供之租賃物事後遭受主管機關取締，應承擔其不利益，不應諉諸上訴人事先知情，即可免除前開出租人保持標的物合於使用收益狀態義務。又被上訴人以上訴人違法轉租及拒絕繳納管理費作為終止租約原因，然上訴人乙○○承租該屋開立茶藝館，設立寶吉祥公司均為被上訴人事前所知，基於誠信原則，被上訴人指責上訴人違法轉租而終止約，並非有據，另上訴人拒繳管理費，亦非終止租約之原因。上訴人主張其就租金及大樓管理行使同時履行抗辯而暫停給付八十八年四月一日至八十九年三月三十一日止之租金，應為可取。從而，被上訴人本於依租賃關係終止後租賃物返還請求權請求上訴人乙○○遷讓系爭房屋，依所有物返還請求權請求上訴人寶吉祥公司遷讓房屋，並依不當得利法律關係請求上訴人積欠之二個月租金十八萬元以及管理費每月六千元，計六個月共三萬六千元管理費，並無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人乙○○、上訴人寶吉祥公司遷讓系爭房屋及上訴人乙○○給付被上訴人二十一萬六千元並自八十八年六月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並為假執行宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十五 日
民事第三庭審判長法 官 陳邦豪
法 官 張明輝法 官 李維心右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十二 日
法院書記官 林梅珍