臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第五二○號
上 訴 人 乙○○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十九年五月三十日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第一四九六六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）查依上訴人與被上訴人所簽訂公證房屋契約書第七條特約事項４明定：本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方予之同意，而所謂同意，係指一方擬提前解約，而對方予以認諾而言，如一方擬提前解約，對方未予認諾，就一方所提提前解約尚在爭執中者，即不能謂對方已同意；原審以尚在爭執中之事項為上訴人同意提前解約，顯然違反事實，容有未洽，是上訴人並未同意被上訴人提前解約，雙方租賃契約於被上訴人起訴時尚屬有效存在，上訴人並無返還被上訴人保證金之義務。
（二）再租賃保證金係在擔保租約到期後，承租人之回復原狀義務，而查本件租約已於八十九年四月十四日到期，然被上訴人尚未將系爭房屋交還上訴人，且未將系爭房屋回復原狀，共積欠租金六個月新台幣（下同）三十萬元，回復原狀所必要之費用：玻璃修理費七百五十元、電費、水費及電梯保養費六千三百六十四元，大理石整修、逃生門大鎖合計二萬五千元，室內水泥漆修補費一萬二千元，隔屏拆除費一萬元，總計三十五萬四千一百十四元，已超出租賃保證金額上訴人當無再予返還之義務，反被上訴人尚應給付上訴人二十萬四千一百十四元。
（三）上訴人確未同意被上訴人提前解約，而被上訴人迄今尚未將租賃房屋及鑰匙歸還上訴人營業，更未將系爭房屋回復原狀交還上訴人。因被上訴人之片面違約，迄今上訴人無法收回房屋再出租所受損害至鉅，亦足見被上訴人要求返還保證金為無理由。由於本案糾紛，迄今已歷一年餘，上訴人無法忍受長期房屋空置之損失，已著手代被上訴人履行房屋回復原狀之義務，迄今油漆、塑膠地板之花費為三萬三仟元，而有觀地坪及隔間拆除並地坪粉光更花費八萬九千九百元，可見上訴人於上訴理由狀所主張回復原狀所必要之費用非虛。因被上訴人
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：估價單影本五份。並聲請訊問證人吳榮鴻。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）系爭租約提前解約，業經上訴人同意，即兩造合意終止者：１、被上訴人於八十八年九月十七日於租賃物前張貼招租紅條，上訴人稱不要將其電話號碼在上面顯示出來，而自行將電話號碼部分撕毀，有照片可稽。２、上訴人於八十八年十月十二日自行張貼其親筆書寫「租二樓十一/ 十二樓洽」之廣告。３、上訴人確有同意於八十八年十月十四日上訴人搬遷之日，返還保證金十五萬元之錄音帶。由上事實足證上訴人已認諾被上訴人提前解約，上訴人稱「尚在爭議中」，係推卸之詞。
（二）上訴人扣除保證金之行為不可助長：１、上訴人於八十八年十月十四日同意被上訴人終止租約，並答應只要不欠上訴人租金，上訴人不扣任何保證金，並再三強調只要上訴人口頭同意解約即可，勿須至法院為解約之公證。２、終止租賃契約，依民法第二百六十三條准用第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。上訴人於八十八年十月十二日自行張貼其親筆書寫「租二樓十一/ 十二樓洽」之廣告。不僅口頭同意且明白表示其同意被上訴人終止租賃契約，而其自行張貼招租之事實，不揭而明。３、被上訴人依上訴人之要求於八十八年十月十二日將租賃物騰空交還，並要求上訴人返還保證金，惟上訴人藉詞不還，被上訴人相繼於八十八年十月十九日、八十八年十月二十六日前往上訴人住處，請求上訴人檢視屋況，並同時歸還鑰匙，惟上訴人閉不開門，竟向中山分局報警說有人騷擾她，中山分局警員說上訴人租屋與他人發生糾紛事件，五年內超過二十幾次，要被上訴人直接採取法律途徑，否則依該警員之經驗，上訴人絕不可能歸還保證金予承租人。足見上訴人顯有無故拒絕返還保證金之慣行，其不法行徑實不可助長。
（三）上訴人所提之修繕單據前後不一，虛列名目，變造單據，以達其不法所有之目的，由其所提之上證單據與原審所提之證物之差異可見一斑：１、上證（一）
（二）（三）所提之修繕項目，在八十八年十月十九日上訴人私自檢視屋況後留下紙條給被上訴人，並無上訴之修繕問題，可見上訴人已於八十八年十月十九日前將租賃物回復原狀。２、上訴人所提上證（一）大理石整修、逃生門鎖二萬五千元部分，與其於原審八十八年十二月十三日所提之證物估價單僅列一萬八千元，無端又多出七千元。２、上證（二）水泥漆修補費一萬二千元部分，與其原審主張之證物竟差距八千五百元。３、上證（三）隔屏本條拆除一萬元部分，與原審其主張之證物相差五千元。上訴人為規避其返還系爭保證金，竟編造行使上開證物，其行為顯不足取。退萬步言，上訴人是否有修補行為已有可議，且依常理，經驗法則，上訴人豈有捨價格較低之修補費用而取用較高修補費用之道理，顯有為經驗法則及上訴人之性格，上訴人所提證物不可採。
（四）上訴人辯稱被上訴人迄今尚未將租賃物及鑰匙歸還上訴人云云。實查：１、租賃房屋自從被上訴人搬走後，中央控制鎖即為上訴人鎖住，上訴人亦拒絕受領鑰匙，屢次閉不開門。２、如上訴人所言屬實，那前後之修繕估價，又是上訴人自編自導之把戲，顯不合邏輯。上訴人在本棟大樓有六個樓層屬於其所有，現今二樓（及本件系爭標的）、四樓均在法院審理中，租賃糾紛案件不斷，警員所言實屬不假。上訴人請鈞院傳訊旦光興業有限公司負責人吳榮鴻，實又自編自導自演，在原審其編造友力水電工程股份有限公司之估價單，估價單上之住址電話均該公司十年前所有，現今又有另一家公司負責人，只不過是玩弄把戲而已。
（五）上訴人為侵占承租人十五萬元保證金，前後反復無常提出修繕要求，編造估價單、漫天要價，行為不可取。查其於九十年二月八日所提準備書狀中所列上證四之油漆、塑膠地板及上證五所列地坪、地坪粉光花費，皆非上訴人原本主張之修繕項目。在上訴人起訴前、起訴後及鈞院審判長應允至現場檢視屋況後，上訴人所主張之修繕內容、修繕估價，前後有四種不同說法，甚且最後還說現場已破壞，可見其所言均屬不實。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：上訴人所貼招租廣告之照片一張為證。理 由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人與上訴人於八十七年三月二十三日簽訂房屋租賃契約，被上訴人於八十七年四月十五日起承租上訴人所有坐落於台北市○○○路○段○○○號二樓房屋供為旅行社使用，租期自八十七年四月十五日起至八十九年四月十四日止，租金第一年每月四萬八千元，第二年每月五萬元，於每月十五日前繳納，被上訴人並交付保證金（即押租金）十五萬元予上訴人。嗣被上訴人因私人因素須提前終止租賃契約，乃於八十八年八月二十三日通知上訴人僅租到八十八年十月十四日後搬遷，上訴人同意屆期無息退還保證金。詎被上訴人依約將租賃物騰空，恢復原狀，並欲交付鑰匙時，上訴人竟百般刁難，拒絕受領，而不願返還保證金，為此請求上訴人返還保證金十五萬元及自原審起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。
上訴人則以：依系爭房屋租賃契約第七條約定，被上訴人事前終止租約須經上訴人同意，上訴人並未同意被上訴人於八十八年十月十四日終止租約，僅同意被上訴人至少應租到八十八年十二月底，並按民間慣例補償上訴人一個月之租金額，雙方就此條件並未達成合致，系爭租賃契約仍屬有效存在，雖被上訴人於八十八年十月十四日將租屋騰空，並做清洗、修補等恢復原狀之動作，僅是被上訴人單方片面行為，不表示上訴人同意終止租約。至於上訴人所列房屋修繕估價表，係被上訴人片面違約，上訴人擬於合法終止租約後返還保證金時，要求被上訴人履行恢復原狀或依規定予扣款，不能以此認雙方租約已合法終止。又租賃保證金係在擔保租約到期後，承租人回復原狀之義務，本件租約已於八十九年四月十四日到期，然被上訴人尚未將系爭房屋及鑰匙交還上訴人，未將系爭房屋回復原狀，共積欠租金六個月三十萬元及回復原狀所必要費用（包括：玻璃修理費七百五十元，電費、水費及電梯保養費六千三百六十四元，大理石整修、逃生門大鎖合計二萬五千元，室內水泥漆修補費一萬二千元，隔屏拆除費一萬元。）計三十五萬四千一百十四元，已超出被上訴人所提供保證金額，上訴人當無再予返還之義務等語，資為抗辯。
二、查被上訴人主張其與上訴人於八十七年三月二十三日簽訂系爭房屋租賃契約，約定被上訴人向上訴人承租坐落於台北市○○○路○段○○○號二樓房屋供為旅行社使用，租期自八十七年四月十五日起至八十九年四月十四日止，租金第一年每月四萬八千元，第二年每月五萬元，於每月十五日前繳納，被上訴人並交付保證金（即押租金）十五萬元予上訴人，及被上訴人曾於八十八年八月二十三日通知上訴人僅租到八十八年十月十四日後搬遷之事實，為上訴人所不爭，並有系爭房屋租賃契約書在卷可稽，堪信為真實。本件兩造所爭者，厥為（一）系爭租賃契約是否提前終止？（二）倘系爭租賃契約提前終止，被上訴人請求上訴人返還其所提供保證金（即押租金）十五萬元，是否有理？茲分述如下：
（一）被上訴人主張其曾於八十八年八月二十三日通知上訴人僅租到八十八年十月十四日後搬遷，上訴人業已同意其提前終止租約之事實，業據其提出上訴人於八十八年十月十二日自行張貼出租系爭房屋出租廣告單之照片、兩造於八十八年九月十五日就提前終止租約相關事宜交談之錄音帶及譯文、上訴人於八十八年十月十六日在調解委員會所列被上訴人於遷讓房屋應履行回復原狀之項目、上訴人檢視系爭房屋後於八十八年十月十九日所張貼不滿意被上訴人修補大理石顏色之紅單子等件為證，上訴人對於被上訴人主張其曾於八十八年八月二十三日通知上訴人僅租到八十八年十月十四日後搬遷之事實及其所提上開證據，除否認錄音帶及譯文之真正外，其餘均不爭執，惟仍以未同意提前終止租約置辯。然參以被上訴人所提上開錄音帶及譯文，兩造之對話非常清楚，女方之聲音明顯為上訴人之聲音，且已翻譯出來之譯文（後半段未譯出）與錄音帶之內容亦相符等情，上訴人否認錄音帶及譯文之真正，委無可採。則參酌被上訴人於八十八年八月二十三日通知上訴人僅租到八十八年十月十四日後搬遷，復兩造於同年九月十五日就提前終止租約事宜交談時，上訴人多次問被上訴人何時搬離？租金繳到何時？營利事業登記證何出遷出？且同意上訴人租金繳到十月十四日，並上訴人於同年十月十二日張貼系爭房屋招租廣告等情，在在顯示上訴人同意被上訴人提前終止租約無疑，否則何以要被上訴人做出搬離之動作？何以在被上訴人將搬離前二日即對外張貼出租廣告？況錄音帶後半段之內容，係有關兩造為了提前終止租約，上訴人究竟要扣除多少個月租金一事，彼此有不同意見，被上訴人認為一般是扣除一個月租金，但應事前說明扣除，上訴人則認為可扣除三個月之租金，為此二人並約定於調解委員會中弄清楚，有該錄音帶在卷可查，此益證上訴人同意被上訴人提前終止租約，否則焉有補償費之問題。從而上訴人辯稱其未同意被上訴人提前終止租約云云，為不足採。另兩造對於系爭租賃房屋遷讓返還之方式並未特別約定，在法律上，所謂承租人遷讓交還出租人，係指承租人脫離對於物的占有，將物之占有移轉予出租人，即承租人以移轉占有之意思將租賃房屋之利用或管理權移轉予出租人，應認承租人已將租賃房屋交付予出租人。本件出租人即上訴人於原審業已自承承租人即被上訴人於八十八年十月十四日將系爭租賃房屋騰空搬遷（見原審卷內八十八年十二月十三日上訴人所提答辯狀），且實際上上訴人從斯時起已接管系爭租賃房屋加以檢視是否回復原狀（此可從上訴人於八十八年十月十六日在調解委員會所列被上訴人就系爭房屋應履行回復原狀之項目及其檢視系爭房屋後於八十八年十月十九日所張貼不滿意被上訴人修補大理石顏色之紅單子可知），並於本院審理中自承已請他人重新整修等情（見九十年一月五日準備程序筆錄），足認被上訴人已於八十八年十月十四日將系爭租賃房屋交付予上訴人，上訴人辯稱迄未交屋乙節，尚難採信。至於系爭租賃房屋之鑰匙，係因上訴人拒絕受領，並非被上訴人拒絕交還，亦難據此而謂被上訴人未為交屋。
（二）次查，依兩造所定房屋租賃契約，僅約定一方提前終止租約須得他方同意而已，至要否補償一方之損失或如何補償，則付之闕如，然承租人提前終止租約，出租人須重新出租，造成出租人之不便，甚或因未能如期出租而致租金之損失，衡之情理，合理之補償乃屬必要，本院參酌被上訴人有先期通知上訴人提前終止租約、提前六個月終止、租金之多寡及終止有得上訴人之同意等因素，認為上訴人從保證金中扣除一個月之租金（即五萬元）作為其所受損失所失利益為合理，逾此範圍所為之請求，尚非可採。再者，依房屋租賃契約第四條第五款後段約定，被上訴人於遷讓系爭租賃房屋時應負回復原狀之義務，而兩造於八十八年十月十六日至調解委員會調解時，上訴人所列要求被上訴人應回復原狀之項目主要有：１、修補大理石磚。２、拆除木板隔間。３、恢復冷氣孔之玻璃。４、清除廢棄物等項。有上訴人所書立清單在卷可稽，則應認被上訴人於將上開項目完成後，即已盡其回復原狀之義務。而觀之被上訴人於原審所提出搬遷後所拍之照片（拍照日期八十八年十月二十日），除冷氣孔之玻璃尚未恢復外，其餘上訴人所要求之事項，被上訴人均已回復完成，亦無所謂大理石色差之問題，有該照片附卷可稽。則有關冷氣孔之玻璃，被上訴人既未恢復，上訴人主張應扣除玻璃修理費，而其修理費經估價為七百五十元，有估價單可憑，尚屬合理，應准上訴人扣除之；另上訴人主張扣除電費、水費及電梯保養費合計為六千三百六十四元部分，亦有提出收據在卷可按，且被上訴人同意扣除之，是上訴人就此部分主張扣除，亦屬有據。至於上訴人之後於八十八年十二月十三日在原審主張應再扣除大理石修補及其他額外要求如修補油漆等回復及修護費用二萬八千五百元，或於本院審理中主張再扣除大理石整修及逃生門大鎖費合計二萬五千元、室內水泥漆修補費一萬二千元、隔屏拆除費一萬元等云云，不僅前後主張反覆不一，且距被上訴人將系爭租賃房屋交付予被上訴人已事隔一段時間，上訴人亦無法舉證證明確實係被上訴人於交屋時未回復原狀之項目，自難以其事後之主張及所提照片（八十九年十月、十一月所拍照）、估價單，即認被上訴人應再支付上開費用，上訴人主張應再扣抵，委屬無理。
三、綜上所述，被上訴人雖交付保證金十五萬予上訴人，惟因期前終止租約，致上訴人受有損失，應從保證金中扣除一個月之租金（即五萬元）始為合理，再扣除回復原狀所必要之費用（玻璃修理費、水費、電費、電梯保養費）計七千一百十四元。從而，被上訴人本於房屋租賃契約之法律關係，請求上訴人給付保證金九萬二千八百八十六元（150,000- 50,0 00-7,114= 92,886）及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十一月二十六日起按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 八 日
民事第二庭審判長法官 丁蓓蓓
法官 林庚棟法官 曾部倫右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 六 月 八 日
法院書記官 柯月英