臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第五十六號
上 訴 人 乙○○○訴訟代理人 魯寶文律師被上訴人 甲○ 住台北○○○區○○街○○○號六樓訴訟代理人 陳生全律師右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二日本院臺北簡易庭八十八年度字第一一八五六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：如附件一。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：如附件二。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人起訴主張：其於民國八十五年七月八日向上訴人承租台北市○○街○段八十五之四號一樓及二樓房屋，分別訂立房屋租賃契約書二份（以下均稱系爭租約），被上訴人各交付押租金新台幣（下同）六萬元及三十三萬元，合計三十九萬元，依系爭租約第二十三條之約定，被上訴人得於三個月前通知而提前終止系爭租約。被上訴人曾於八十八年四月二十日通知上訴人為提前終止系爭租約之意思表示，經上訴人於八十八年四月二十六日函覆不予同意，被上訴人復於八十八年五月十五日再委託律師重申提前終止租約，且已於八十八年七月二十一日將房屋遷空交還上訴人，現並由上訴人另租他人使用中，依系爭租約第五條之約定，上訴人應於遷空交還房屋後無息退還押租金，經被上訴人履次催討，上訴人均置之不理，爰起訴請求上訴人返還押租金三十九萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。上訴人則以：二造並無約定上訴人必須同意不得拒絕提前終止租約之字樣，依民法第一百五十三條第一項之規定，仍須得到上訴人之同意始得發生終止之效力，而上訴人自始並未表示，被上訴人一經通知提前終止租約，上訴人即應同意之意思表示，今租約既未經被告之同意提前終止，何來返還押租金之請求權問題。況被上訴人未經上訴人同意，即逕行遷空房屋並籍詞拒繳未屆期之租金，上訴人自有損害，依系爭租約第十二條之約定，被上訴人自應賠償上訴人之損害，並以押租金抵銷之，被上訴人自不得再請求返還。再者，依系爭租約第五條之約定，押租金應以租期屆滿之日為返還期日，是縱認依租約第二十三條被上訴人有提前終止租約之權利，然系爭租約第五條之約定既未變更，兩造仍應受拘束，即應於租期屆滿時（即九十年七月二十一日）被上訴人始得請求返還押租金等語置辯。
二、經查，被上訴人主張其於八十五年七月八日向上訴人承租系爭房屋，並交付押租金三十九萬元，被上訴人並依系爭契約第二十三條之約定，於八十八年四月二十日提前通知終止租約，並於八十八年七月二十一日將房屋遷空交還上訴人，現並由上訴人另租他人使用中等情，業據其提出租賃契約書影本二份、通知函為證，復為上訴人所不爭執‧自堪信為真實。是本院應審酌者厥為依系爭租約第二十三條之解釋，被上訴人有無於三個月前提前通知，即可任意提前終止系爭租約之權利？
（一）按基於私法自治之原則，當事人就繼續性之契約，除有法定之終止權之外，當事人亦得約定於特定情形下，契約之一方得未經他方之同意而終止該契約關係。查依兩造不爭執真正之合約書第二十三條之內容，原係制式契約，約定：「甲乙雙方均應遵守租賃期限，除非對方同意，不得提早解約（按於法律上之真義，應係提前終止），否則以違約論沒收押租金。」然而嗣後雙方經合意將該制式契約中「除非對方同意，不得提早解約，否則以違約論沒收押租金」之字句刪除，更改為「乙方如要求提前解約，須提早三個月通知甲方，同時甲方有提前出租的權利」，是以雙方既於合約中刪除提前終止須對方同意之約定，並增加「乙方如要求提前解約，須提早三個月通知甲方」之要件，顯見當時締約時兩造已同意被上訴人得片面要求提前終止合約，但是必須提早三個月前通知，且上訴人亦於被上訴人通知後擁有提前將系爭租賃物另出租他人之權利。蓋如依上訴人之解釋，被上訴人提前終止租約仍須得上訴人之同意，則該制式契約中「除非對方同意，不得提早解約，否則以違約論沒收押租金」之字句即無需刪除。是上訴人辯稱被上訴人並無提前終止租約之權利洵無理由。
（二）次按押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他代替物也。易言之，押租金所擔保債權之範圍，通常為欠租及租金債務之遲延利息，但亦可及於損害賠償債務。查系爭租約第五條固約定被上訴人租期屆滿如不繼續承租，上訴人應於被上訴人遷空交還系爭租賃物後，無息退還押租金。惟所謂「租期屆滿」並不限於兩造原約定之租賃期限屆滿，自當包括提前終止租約之情形，否則豈有租約已依法終止，且無積欠任何債務之情形下，而押租金卻因原租賃期限未屆滿而不返還之理，況此亦與押租金之性質不合。職故，上訴人抗辯原租賃期限尚未屆滿，不得請求返還押租金等詞，要無足採。
三、綜上所述，本件被上訴人既已依約於三個月前通知上訴人提前終止契約，並將系爭房屋騰空交付，上訴人依約即取得提前出租之權利，並應返還押租金至明。從而被上訴人據以請求上訴人返還押租金三十九萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。是則原審判命上訴人應給付上開押租金及其利息，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 五 日
民事第五庭審判長法官 林瑞斌
法官 詹駿鴻法官 林秀圓右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 八十九 年 四 月 五 日
法院書記官 林蓮女