臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第六○四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 蘇衍維律師複 代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段○號八樓被上訴人 乙○○ 住台北市○○區○○路○○○巷○○○號右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十九年七月七日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一八二一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣壹拾柒萬零壹拾元及自民國八十九年一月十一日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人新台幣（下同）二十一萬一千七百零六元及自八十九年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而，請求出租人返還押租金，自為法之所許。」最高法院八十三年度台上字第二一○八號判例著有明文。查上訴人早於八十八年十二月二十日通知被上訴人八十九年一月九日退租，並於八十九年一月九日騰空搬遷系爭房屋，旋於次日以存證信函通知被上訴人已騰空返還系爭房屋，此有搬遷契約書及存證信函可稽，是上訴人已依約騰空返還被上訴人系爭房屋，且已使被上訴人得隨時使用系爭房屋之狀態至明；另遍查雙方所簽租賃契約，並無約定上訴人返還鑰匙後，始可退還押租金之規定，故依前揭判例所示，上訴人並無租賃債務不履行之情事，從而，請求被上訴人返還二十四萬元之押租金，自為法之所許，原審判決未見及此，而為上訴人一部敗訴之判決，顯無理由。
二、次按給付兼需債人之行為者，債務人得以準備給付之情事，通知債權人以代提出，民法第二百三十五條定有明文。查上訴人早於八十八年十二月二十日通知被上訴人將於八十九年一月九日騰空返還系爭房屋，然騰空返還系爭房屋需被上訴人赴現場當場點交一切事宜，並返還押租金予上訴人，詎被上訴人竟意圖刁扣上訴人之押租金，蓄意未赴現場協同上訴人點交騰空返還系爭房屋及鑰匙，致鑰匙遲遲無法交還被上訴人，上訴人為保權益，次日即以存證信函通知被上訴人騰空返還系爭房屋之情事，以代提出，故依上揭規定，上訴人通知被上訴人騰空返還之情事，以代現實提出之效力，故上訴人顯已依雙方租賃合約第五條規定騰空、交還系爭房屋，被上訴人自應依同條規定返還上訴人二十四萬元之押租金。
三、再按「兩造互負有給付義務者，除一方有負先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，請求損害賠償」，最高法院著有二十年度上字第一二七七號判例。查上訴人已騰空返還系爭房屋，另遍查雙方所簽租約規定，亦無命上訴人應先返還鑰匙後，始可請求還押租金之規定，而被上訴人亦自承尚未返還押租金二十四萬元與上訴人，依上揭判例所示，上訴人自可主張返還房屋、鑰匙與被上訴人返還押租金之間存有同時履行抗辯權存在，在被上訴人未返還二十四萬元之押租金前，上訴人自無交還鑰匙之義務，被上訴人亦不得籍此刁扣上訴人之押租金甚明。
四、按行使權利，履行義務，應依誠實及信用之方法，民法第一百四十八條第二項定有明文，查被上訴人意圖刁扣上訴人所有之押租金，未依誠實及信用方法，屢屢拒絕配合上訴人辦理騰空返還系爭房屋，至上訴人不得已，只得自行騰空後發函通知被上訴人，再於原審出庭時將鑰匙返還被上訴人，此種情事，均係可歸責於被上訴人之故意行為所致，因此所生之一切不利益，亦均應由被上訴人負責，始符公平。
五、上訴人主張其在八十八年十二月二十日左右向被上訴人表示不續租，而被上訴人在聲請調解時陳稱上訴人係在八十九年一月九日表示不續租；存證信函上又載明上訴人在八十九年一月十二日表示不續租；於八十九年六月二十三日原審開庭時，又陳稱係八十九年一月七日談及中途解約之事，其陳述前後矛盾。依經驗法則而言，租店結束營業涉及層面極廣，亦不可能忽略高達二十四萬元之押租金，且兩造毗鄰而居，怎會不預先通知。
六、上訴人既已依約賠償被上訴人一個月租金四萬元，又何來不當得利一十三萬零三百二十三元﹖上訴人已於八十九年一月九日將承租房屋騰交還未再使用，係被上訴人藉故刁難不接受，上訴人未受利益，亦無庸返還不當得利。
參、證據：援用原審之立證方法外，補提㈠搬遷契約書影本一份、㈡台北成功郵局第四十二號存證信函影本一份、㈢房屋租賃契約書影本一份、㈣調解筆錄影本一份、㈤台北四四支局第五四號存證信函影本一份為證，並聲請訊問證人都厚祥、郝宇琪。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、上訴人在八十九年一月十日中午一時十分左右通知被上訴人前往系爭房屋，當時房屋已騰空，其向上訴人表示將招牌拆除、佈告欄拆除、撞球台拆除或搬走、戶口遷出、辦理中途解約手續並結清水電費、管理費，註銷租賃契約書及返還房屋、歸還鑰匙後，即領取現金交還押租金。因上訴人未完成現場點交一切事宜，故未返還押租金。
二、證人均證稱上訴人在十二月底請其搬忙搬家，則上訴人係在十二月底才決定不租，而被上訴人在十二月二十日出國，由此更可確定上訴人並未先期通知中途解約。
參、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人起訴主張自八十二年十月九日起向被上訴人承租台北市○○區○○路○○○巷○○弄○號房屋，租賃契約為二年期之定期租賃契約，期滿後雙方同意續租至九十年十月九日，期滿前八十八年十二月二十日上訴人向被上訴人表示不繼續承租，並於八十九年一月九日將房屋騰空、招牌三面拆除，戶籍遷出，恢復原狀，然被上訴人卻以「群英里公告欄」未拆除及撞球台未搬遷，而拒還押租金二十四萬元，然均與租賃標的無涉，被上訴人藉此剋扣，並無理由。再依租賃契約第十八條約定，上訴人得主張中途解約，無需被上訴人同意，支付一個月租金作為賠償，權利義務已對等，上訴人已騰空房屋，欲交還鑰匙，被上訴人以公告欄事拒絕處理解約事宜及返還押租金二十四萬元，爰依民法第二百三十五條之規定，以準備給付之事情通知被告以代提出，被上訴人應即返還押租金二十四萬元，為此提起本件訴訟（其中二萬八千二百九十四元及其利息部分，經原審判命被上訴人給付，未據被上訴人聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以上訴人突於八十九年一月十日表示終止租約，兩造原訂租期至九十年十月九日屆滿，上訴人提前退租，依租賃契約第十八條之約定，應賠償一個月租金四萬元，其所支出之律師費二萬元，依租賃契約第十二條約定，應由上訴人負擔，並應依租賃契約第六條賠償自八十九年二月十日起暫計至六月九日止共四個月，依租賃契約第六條賠償不當得利及違約金九十六萬元，另八十九年一月至四日之電費、設備維持費，亦應由上訴人負擔，被上訴人自押租金內扣抵，上訴人未將房屋回復原狀，不能認已依約交還房屋，請求返還押租金之停止條件未成就，被上訴人無返還義務等語置辯。
二、查上訴人向被上訴人承租其所有台北市○○路○○○巷○○弄○號房屋，約定租期自八十八年十月十日起至九十年十月九日止，押租金二十四萬元，租金每月四萬元，租金應於每月十日以前繳納，上訴人已繳納租金至八十九年一月九日，並於八十九年一月九日將系爭房屋騰空，再於八十九年一月十日通知被上訴人已騰空房屋，要求返還押租金二十四萬元之事實，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書影本一份、台北成功郵局第四十二號存證信函影本一份為證，自堪信為真實。
三、按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，是以租賃關係消滅，租賃物已返還，承租人無租賃債務不履行之情事，且押租金尚有餘額時，出租人始有返還押租金之義務。上訴人主張其早在八十八年十二月二十日即通知被上訴人將於八十九年一月九日退租，並於八十九年一月九日騰空搬遷系爭房屋等語，被上訴人是否應負返還押租金之責，端視上訴人有無債務不履行之情事，即被上訴人主張抵銷是否有理由﹖抵銷後押租金是否尚有餘額﹖
四、系爭租賃契約為二年期之定期租賃契約，第十八條復約定租賃期間乙方即上訴人若提前遷離他處時，應賠償一個月租金予甲方即被上訴人等語，亦即約定在租賃期限屆滿前，上訴人得終止租賃契約，惟應賠償被上訴人一個月之租金。民法第四百五十條第三項固規定，終止租賃契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。然此條項但書之規定，立法理由在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，於承租人終止契約之情形，則無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。查被上訴人於八十九年一月十日經上訴人之通知，前往系爭租賃房屋，而系爭租賃房屋已騰空，為兩造所不爭執，應認上訴人係於八十九年一月十日向被上訴人為終止租賃契約之意思表示，系爭租賃契約既已約定承租人終止租賃契約應支付出租人一個月之租金，即承租人願賠償出租人一個月之租金以終止契約，上訴人所為終止之通知應認符合先期通知之規定，則系爭租賃契約應認於八十九年一月十日終止。上訴人雖主張早於八十八年十二月二十日即通知被上訴人將於八十九年一月九日騰空交還系爭房屋，告知終止租約等語。然查證人都厚祥、郝宇琪雖均證稱上訴人係在八十八年十二月二十日間請其幫忙搬家，並在八十九年一月九日幫上訴人搬家等語（本院八十九年十一月二日準備程序），然並不足以證明上訴人於八十八年十二月二十日曾通知被上訴人終止契約情事；而本件係承租人終止租約，被上訴人辯稱應依民法第四百五十三條、第四百五十條第三項之規定，於一個月前先行通知，至八十九年二月九日租賃契約始終止等語，亦不足採，是上訴人依系爭租賃契約第十八條之規定，於期前終止租約賠償被上訴人一個月之租金四萬元；再上訴人終止租賃契約之表示係於八十九年一月十日到達被上訴人，仍應支付被上訴人八十九年一月十日使用系爭房屋之租金，依比例計算為一千三百三十三元，被上訴人抗辯上訴人須再支付八十九年一月十一日起至同年二月九日止之租金，尚不足採。
五、次按系爭租賃契約第五條約定「乙方（即上訴人）應於訂約時，交於甲方新台幣二十四萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，上訴人既於八十九年一月十日騰空房屋，通知被上訴人至系爭房屋，表示終止租賃契約之意思，即對被上訴人就租賃物之返還已現實為提出；雖被上訴人辯稱上訴人須將撞球台搬走、廣告招牌拆除、戶口遷走、租賃契約註銷、交還鑰匙，當場辦理一切點交事宜等語。然查，被上訴人所爭執之「群英里公告欄」位於四維路一九八巷二八號外牆，撞球台放置於系爭房屋前走道之另一邊，此有原審八十九年五月二十九日勘驗筆錄在卷可按，並有照片附卷可憑，該二處均屬大樓所有人公同共有之處所；且「群英里公告欄」之設置，係經鄰長會議決議，又撞球台係社福中心提供予群英里，有附卷兩造均不爭執之鄰長會議紀錄、華致機構群英里合作事項協調會議紀錄影本在卷可稽，則公告欄及撞球台均非上訴人所有，亦非上訴人所設置，被上訴人主張須將拆除公告欄及移走撞球台始能認為交還房屋等語，並無足採。再本件係為承租人之上訴人向被上訴人為終止租賃契約之表示，於終止之意思表示到達被上訴人，即生終止之效力，無庸另為註銷契約或辦理中途解約手續。至戶籍登記中之遷徙登記，係戶政上之管理，承租人如已將租賃房屋騰空，即盡其回復原狀，返還租賃物之義務。至上訴人雖尚應賠償被上訴人一個月之租金，此僅為被上訴人得否由押租金之扣抵之問題，被上訴人在受領系爭租賃房屋前，要求上訴人將撞球台搬走、廣告招牌拆除、戶口遷走、租賃契約註銷，自無理由。再系爭房屋之鑰匙，上訴人係於八十九年五月十七日於原審言詞辯論期日當庭交還被上訴人，有言詞辯論筆錄在卷可稽。被上訴人固陳稱一月九日上訴人未表示要交還鑰匙等語，然上訴人在八十九年一月九日既已騰空房屋，並於一月十日通知被上訴人至現場，即就已騰空之租賃物之返還，對被上訴人為現實之提出，衡諸常情，應無不表示交還鑰匙之理；再參以被上訴人八十九年一月十二日寄送上訴人之台北四十四支局第四五號存證信函，僅要求上訴人「於收信三日內前來辦理中途解約手續。並且事拆除牆上『群英里公告欄』以及其他看板。並請攜帶當日申請出來的你的戶籍謄本，以示你的戶口完全遷出，當戶是空戶。完成這些手續後，我會將剩餘押金現場點交給你」，即被上訴人僅要求上訴人將公告欄拆除、戶口遷走、租賃契約註銷，而未提及交還鑰匙之事，堪信上訴人所稱一月十日表示交還鑰匙等情為真實。
六、上訴人既於八十九年一月十日將已騰空承租房屋之返還，對被上訴人為現實之提出，被上訴人要求上訴人將撞球台搬走、廣告招牌拆除、戶口遷走、租賃契約註銷，始受領租賃房屋，並無理由，則被上訴人對上訴人返還租賃房屋之提出，已處於受領遲延之狀態。按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任。在債權人遲延中，債務人僅就故意或重大過失負其責任，民法第二百三十四條、第二百三十七條分別定有明文，是以自八十九年一月十日至八十九年五月十七日被上訴人取得租賃房屋鑰匙之期間，上訴人僅就租賃房屋之保管有故意或重大過失時，始負責任，故被上訴人以系爭租賃契約第六條「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」之約定，辯稱其得要求上訴人自八十九年二月十日起至六月九日共四個月，應付之不當得利及違約金九十六萬元，並無理由。
七、再系爭租賃契約第十二條固約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，然系爭租賃契約第十八條之約定，上訴人得於租約期滿前終止契約，惟應賠償被上訴人一個月租金，為第十二條之特別約定，第十二條應為無特別約定之一般約定，本件上訴人既因期前終止契約而應賠償被上訴人一個月租金，自不得再以此為由，要求上訴人賠償律師費用，故被上訴人認上訴人應賠償支出之律師費二萬元，亦無理由。
八、另被上訴人辯稱上訴人交還房屋前所欠繳八十九年一月至四月之電費九百四十三元，及五月設備維持費四十元，復電費四百元，亦應由上訴人負擔等語。然上訴人已於八十九年一月十日終止租賃契約，並對被上訴人為返還租賃房屋之提出，而被上訴人拒絕受領，則上訴人僅對八十九年一月十日前之電費支出負清償之責，被上訴人所提七百九十五元之電費收據，其用電計費期間，為十二月十四日至二月十四日，依日數比例計算，上訴人應負擔十二月十四日至一月十日之電費為三百四十六元（795×27/62=346），而設備維持費之計費期間亦為十二月十四日至二月十四日，依日數比例計算，上訴人應負擔十二月十四日至一月十日之維持費為十七元（40×27/62=17），至一百四十八元之電費收據，計費期間係二月十四日至四月十七日，與復電費用四百元，均係被上訴人拒絕受領上訴人返還租賃房屋所產生，應由被上訴人自行負擔。
九、綜上所陳，兩造間之租賃契約，上訴人於八十九年一月十日期前終止租約，依約應賠償被上訴人一個月之租金四萬元，支付八十九年一月十日之租金一千三百三十三元，並負擔終止租賃前之電費三百四十六元、十七元，被上訴人得與押租金二十四萬元主張抵銷，則押租金二十四萬元，扣除得抵銷之四萬一千六百九十六元後，被上訴人應返還上訴人之押租金為一十九萬八千三百零四元。再按，系爭租賃契約第五條約定「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣二十四萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，上訴人已於八十九年一月十日提出已騰空之租賃房屋表示予被上訴人，被上訴人抵扣費用後，押租金尚有餘額，被上訴人應負返還押租金之義務，從而，上訴人請求被上訴人給付一十九萬八千三百零四元，及自上訴人提出返還租賃房屋之給付之翌日即八十九年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就上開應准許之部分，僅命被上訴人給付二萬八千二百九十四元及其利息，自有未洽，上訴人意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日
民事第二庭審判長法官 吳光釗
法官 陳婷玉法官 吳青蓉右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十 年 一 月 十五 日
法院書記官 吳芳玉