臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第七一號
上 訴 人 台北市政府財政局法定代理人 甲○○訴訟代理人 張世興律師複 代理人 陳在源律師被上訴人 丙○○ 住台北巿崇德街一四九號訴訟代理人 林文淵律師複 代理人 乙○○ 住台北巿塔城街三九號九樓右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第六一八一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣叁拾柒萬肆仟零貳拾玖元，及自民國八十八年三月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自民國八十八年一月一日起至遷讓返還坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號如附圖所示甲部分面積四十七平方公尺及同小段二九八地號如附圖所示乙部分面積一十一平方公尺之土地之日止，按各該土地當年度申報地價百分之五計算之損害金。
上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十三萬七千一百一十四元及自民國八十八年一月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十八年一月一日起至返還坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號、面積四十七平方公尺及同小段二九八地號、面積一十一平方公尺之土地之日止，按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
一、被上訴人對系爭土地應未曾有租賃關係存在：
（一）租賃契約若真存在，應有書面文件為憑：本件系爭土地原為訴外人陳壽健所有，被上訴人主張其父親林筆與陳壽健之間自陳壽健生前即訂有租賃契約，然我國以農立國，人民傳統以來最重視土地法律關係之確定，若林筆與陳壽健之間確訂有租賃契約，則該租賃契約之內容中與本案有關者，例如簽訂時間為何？租金計算方式？租金繳納期限？租賃關係終止之期限？其他終止契約事宜？上述皆屬租賃契約重要事項，以我國人民重視土地關係之程度，必然訂有書面契約，否則陳壽健何以保障自己及其子孫之收租權益？然被上訴人至今無法出示由林筆與陳壽健簽署之系爭契約書面文件，甚至連林筆與陳壽健之任何簽名、印文或指印亦無法出示，則原審僅憑一本租金收取簿，即斷言租賃關係確自陳壽健生前即已存在，其推論過程實嫌過速。
（二）租金收取簿縱具有實質真實，亦無法證明租賃契約在陳壽健生前即已存在：按當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力，最高法院二十二年上字第二五三六號著有判例。查陳壽健於三十八年即已死亡，而被上訴人提出之租金收取簿其上雖貼有印花稅票，且外觀陳舊，不似臨訟偽造，然其作成之日期為四十年以後，則其至多能證明該租金收取簿確有形式真正之證據力而已，即陳維炘確曾以陳壽健繼承人之名義，出具已收取被上訴人所繳納租金之證明，尚不足以證明陳壽健在生前即有與林筆或被上訴人訂立租賃契約之事實，亦不足證明陳維炘確有代理陳壽健或其他繼承人全體收取地租之權，仍應審酌其他情事始得判斷其實質真正，先予敘明。
（三）租金字據證明陳壽健生前未曾收取過租金，則租賃關係應不存在：訴外人陳壽健係於三十八年死亡，而陳維炘向被上訴人出具之租金字據記載一次收取自二十二年至四十年間，共計十九年之地基租金，正適足顯示被上訴人於陳壽健生前未曾向其繳過分文租金，而於四十年一次繳納十九年租金。然若陳壽健果真於生前曾與其父親林筆締結租賃契約，焉有可能出租人與承租人於契約締結後十九年間未曾有繳納租金之行為，而於死後始由出租人與承租人雙方之繼承人代為收取及繳納租金？足見系爭租賃契約於陳壽健生前並不存在，於其死後方由其繼承人陳維炘偽其名義而為收取租金及出具收據之行為。此外，陳維炘向被上訴人出具之租金字據中，記載十九年之租金共二百三十六元四角，足見係一次繳納，而被上訴人出示之租金收取簿記載，隔年即四十一年全年度之租金共一百三十五元四角，往後每年之租金分別為一百一十一元三角、九十元三角、一百零五元三角，以此數額計算，則二百三十六元四角最多不過折合二年之租金而已，相當於三十八年陳壽健死亡後，至四十年陳維炘出具字據為止兩年期間之租金。即該證明書之內容縱為真實，至多僅能證明被上訴人在陳壽健死亡後曾繳交租金，換言之正好證明於陳壽健生前未曾繳納租金。陳壽健既於生前長達十九年未曾收取租金，足證被上訴人之父親林筆在陳壽健生前與其必無租賃關係存在。
（四）陳壽健生前既未與被上訴人之父訂約，則系爭收據應為陳維炘冒陳壽健之名所作：陳壽健生前既未與被上訴人之父林筆訂約，則系爭收據應為陳壽健之繼承人陳維炘，於陳壽健死亡後發現被上訴人有未得允許自行蓋屋之無權占有行為，為圖獨占地租之利益，排除其他繼承人之繼承權益，而與被上訴人通謀虛偽，冒陳壽健之名製作上述收據，以表彰並不存在之租賃契約，並於此後連年未經其他公同共有人之同意，收取系爭土地之租金。此由前揭各項種種疑點、租金收取簿上僅標明語意不詳之「地主—陳維炘—外伍名」文字而非全體共有人名義、目前各種書證上僅有陳維炘一人之簽名、以及系爭土地前手之一陳幸麗，雖與陳維炘共有系爭土地，卻於另案即臺灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件中八十九年三月十五日準備程序具結供證：「我沒有看過（租金簿），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地」等語可證。又被上訴人持有之租金收取簿，於四十三年之後記載「其後之地租照舊曆八月十五日之北部全白蓬萊米零售價來做標準」，此般租金如何變更之情事，其他公同共有人皆不知情，足見系爭收據與陳壽健及其他繼承人無關，全係陳維炘一人擅自冒名製作。
（五）戶籍登記等資料尚不足證明被上訴人係有權使用系爭土地，且被上訴人無法作建物所有權第一次登記及設定地上權，顯見係無權占有：向來因地政、戶政與稅捐機關各自獨立運作之結果，縱然是無權占用土地之違章建築，雖無建築執照及建物所有權登記，亦有可能取得戶籍資料，並有繳納房捐之事實，此由土地登記規則第七十三條第二項及第三項規定，建物與基地非屬同一人時，欲申請建物所有權第一次登記，除須出具曾於該建物設籍之戶籍謄本或繳納房屋稅憑證外，尚須另附使用基地之證明文件，足明此理。目前法院處理許多有關違章建築拆屋還地之訴訟中，相關違章建築亦多有門牌號碼，無權占有人亦能出具戶籍謄本及房屋稅憑證，然此般證據皆不足使違章建築因而成為有權占用之建築。被上訴人出示之戶籍登記縱具實質真正，至多僅能證明系爭房屋係被上訴人所有，尚不足以證明被上訴人係有權使用系爭土地。況被上訴人至今無法出示系爭房屋之建物登記謄本以證明其所有權，即系爭房屋至今無法辦理依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，亦無法就系爭土地設定地上權。按依土地法第一百零二條規定，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利，最高法院六十七年台上字第一０一四號著有判例。本件系爭土地原為訴外人陳壽健所有，若陳壽健果真於生前曾與林筆或被上訴人締結租賃契約，豈有可能無法設定地上權登記？被上訴人既未能辦理建物所有權第一次登記，又無法對系爭土地請求設定地上權，顯見被上訴人所主張之租賃契約並不存在。
（六）系爭土地前手其他公同共有人皆不知有此地及租賃關係之存在，故相關收據顯係陳維炘一人冒作：系爭土地前手之一陳幸麗曾於另案具結供證，不知有此土地及租賃契約存在之事，縱然認為陳維炘身為伯父，對祖傳土地有處理權限，就相關處理事宜毋須告知陳幸麗，斷不致連土地之存在也不使公同共有人知道之餘地，否則繼承遺產之分配如何計算？故相關字據顯係陳維炘為獨佔陳壽健之遺產而冒作。
（七）租賃契約之締結未得全體公同共有人同意：若謂陳維炘與被上訴人間之收取及繳納租金行為，其真意係自四十一年開始締結租賃契約，然共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法八百十九條第二項定有明文。又共有財產非經共有人全體之同意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締結買賣財產之契約者，則該契約自不得認為有效，最高法院十八年上字第六七六號亦著有判例。系爭土地之前手原為陳玉梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人所共有，此有卷附土地登記簿謄本可稽，並為被上訴人所是認，然系爭數筆土地前手之一陳幸麗，雖與陳維炘共有系爭土地，惟從其於另案即臺灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件中之證詞觀之，陳幸麗並不清楚系爭土地之存在，亦不知出租等情事，而被上訴人出示之租金收取簿封面，僅標明「地主—陳維炘—外五名」，此字句所示之「外五名」究指何人，其意不詳，且收取簿內歷年收據亦僅有陳維炘之簽名，故前述租金收取簿不足以認定陳維炘係以全體共有人之名義收取地租。
（八）綜上所述，被上訴人所主張之租賃契約，應不存在，被上訴人係自始無權占有系爭土地。
二、若系爭土地上果真存有租賃契約，亦已因國家之照價收買行為而消滅：
（一）若無其他法律規定，租賃關係並不當然移轉於租賃物所有權受讓人：基於債權相對性原則，唯有經由租賃物所有權受讓人之同意（例如：債權移轉、債務承擔、債之主體變更）或法律規定（民法第四百二十五條買賣不破租賃、土地法第七十九條之一預告登記），租賃契約之效力始可能及於第三人，此乃債權（債之關係）相對性原則當然之理。按民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買受人承擔租賃物上可能存在未經公示之租賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之一種特別例外規定，在大陸法系國家並非理所當然之一般法理，例如日本民法即無此規定，故民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法領域。被上訴人對系爭土地原先縱有租賃關係，因上訴人既未同意承受租賃關係，若無其他法律規定，則其效力當不可能及於上訴人，合先敘明。
（二）「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，並非可作為行政法法源之一般法律原理原則，並不當然適用於公法上行政處分，在未經登記公示之租賃契約尤為如此：查目前有關照價收買之爭議均係經行政爭訟程序而為之（例如行政法院五十二年判字第二二九號判例、五十四年判字第八一號判例），足見照價收買係公法上行為，並非當然適用民法上規定，若無其他公法上法律規定，則其效力當不可能及於原告。
（三）照價收買縱非原始取得，其效力亦與民法上之讓與及移轉取得有所不同，故民法第四百二十五條並無適用餘地：
１、照價收買有消滅土地上原有權利之效力：依平均地權條例第二十八條規定，土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權利終止，即照價收買與一般民法上之移轉取得效力不同，得消滅土地上原有之權利，故民法第四百二十五條並非可當然適用。
２、出租耕地經照價收買後，亦應辦理租約註銷登記：按依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記，平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受租賃關係。
３、照價收買所得土地雖得另行出售，但亦可作公用，並非無公益利用性質：照價收買之相關規定中雖有得出售所得土地之規定，但法律條文皆用「得」而非「應」字，即政府並無出售之義務，且未出售者依目前各級政府實際運作上亦往往作為公用，故知照價收買雖有懲罰低報土地價值之土地所有人之目的存在，但亦有高度之公益目的存在。
（四）內政部台內地字第三四六九號函之見解縱使無誤，其適用範圍亦應僅限於出租耕地：
１、內政部台內地字第三四六九號函之由來，係台北市政府關於照價收買之土地為租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人一事，詢問內政部而作之函示。蓋六十六年二月二日修正前之平均地權條例，其第十一條對於補償承租人之規定僅限於依法徵收出租耕地之態樣，不及於照價收買（現行法已將照價收買之態樣納入），而該條規定對佃農甚為優惠，明定政府除應補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，尚需由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人，即佃農亦得分享土地所有權三分之一之補償費。為貫徹政府保護佃農政策，使佃農於照價收買時，其權益亦能與依法徵收時類同，內政部乃作此函示。其作此函示時僅曾經就出租耕地之態樣作考慮，不能逕類比於其他出租型態。何況上述函示僅是行政機關之意見，未經行政法院或普通法院作成司法解釋，無法律地位，不能拘束司法機關之見解，司法機關得依有效存在之法律，獨立審判認事用法，自不待言。
２、按出租耕地對佃農之意義，遠較其他出租型態中租賃權人之意義為大，其不僅只是對土地的利用關係，甚且是全家養家活口之經濟唯一來源。故政府為貫徹保護佃農之政策，於土地相關法規往往有許多專就補償自耕農而作之規定，例如現行土地法第三十三、三十四、一百零六至一百二十四、第二百四十二條，平均地權條例第十一條、三十三、四十五、六十三、七十七條等。司法院大法官會議釋字第二０八號解釋謂：「為貫撤扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀國計民生均足之基本國策，平均地權條例第十一條規定，依法徵用及撥用之土地為出租耕地時，應就扣除土地增值稅後，補償地價餘款之三分之一補償耕地承租人，其所稱之耕地承租人指承租耕地實際自任耕作之自然人及合作農場而言。」足見相關規定係為保護自耕農所作之特別優惠，且其適用對象並非形式上之承租人，而是實際上有自任耕作行為之人，對其他出租型態自然不能適用。
３、況依四十年六月七日公布之三七五減租條例第六條第一項規定：「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」即出租耕地與一般租賃契約不同，具備登記之公示要件，對交易第三人之保護業已充足，政府如欲註銷租約亦需踐行一定程序（平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項參照）。反之，其他租賃契約既未經公示，相關證據僅存於出租人與租賃人間，第三人無從得知此關係之存在，本已常造成一般人民不動產買賣交易之困擾，若許租賃關係於政府照價收買後當然存續，則倘政府收買後，已於土地上興建法院、市政府、捷運站等重大工程數十年後，突然再有人出面主張與原土地所有權人訂有定期租賃契約，要求政府拆除該建築返還土地，豈非浪費龐大人民納稅錢，對人民財產權又有何保障？故上述內政部函示，其效力範圍應僅限於經登記公示之出租耕地，不能適用於未經公示之其他租賃關係。
４、另參諸平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項之規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受前租賃關係，內政部之見解顯然有誤。依舉重以明輕之論理法則，經登記公示之耕地租約亦於照價收買後註銷，何況未經登記公示之一般租賃契約？
（五）系爭土地之所有權外其他權利，均業因照價收買程序而消滅：依平均地權條例第二十八條規定照價收買土地之程序如下：⑴直轄市或縣（市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。⑵受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。⑶直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期領取者，依法提存。且依同法第三十條規定：「照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」，是土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權利終止，即與土地徵收等公權力行使之情形相同，並無民法第四百二十五條規定之適用。故被上訴人縱就系爭土地原有租賃關係，亦已因照價收買程序之完成而失其效力。何況民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，乃保護承租人利益而使債權物權化之特殊規定，其物權化之性質，當以同樣對於土地之使用收益權為內容之「地上權」為其範型。地上權因具備登記公示要件，對善意第三人保護較為周到，故對於未登記公示租賃關係之承租人保護，不應超過對地上權人之保護程度。而依平均地權條例第二十八條第二、三款及施行細則第四十六條，足顯示照價收買具有塗銷地上權之效力，因此基於舉重以明輕之論理法則，照價收買自亦具有不繼受土地原有租賃關係之效力。
（六）被上訴人所引之相關條文於本案照價收買行為時既未存在，應不得適用：被上訴人引用平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在地上建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續。惟查五十七年二月十二日總統令修正公布全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並無上述條文，且台北市實施照價收買作業程序係於六十八年一月八日始訂定發布，高雄市實施照價收買作業程序於七十年四月四日始訂定發布，即上訴人依照價收買取得系爭土地前，尚無前述規定之存在，自不得引上述條文作為建築改良物之使用權源仍存續之依據。按租賃關係未經公示，本即易造成土地關係趨於複雜，且原土地所有權人若不服依法徵收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽之租賃契約時，若承認該契約於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收買等制度之目的難以實現。況且土地與其上之建築改良物若屬同一人所有，即無租賃契約存續與否之問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租賃關係難以查證，自不應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。被上訴人引用之前揭規定，實不足作為租賃關係存續之依據。
（七）依法徵收之土地，對承租權亦不予補償：原審採納被上訴人之主張，以為系爭租賃權未經補償，故租賃關係並不消滅。但行政法院七十一年度判字第七六一號著有如下判決：「『被徵收之土地所有權未經登記完畢者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該管市縣地政機關聲請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權利以公告期滿之日土地登記簿所載者為準。』土地法第二百二十八條定有明文。：：被徵收土地之承租權，則法無補償明文，而台北市政府六十一、五、三十府工三字第二五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物之依法設定地上權或合法租賃公私土地之租賃權損失補助，係以拆除合法房屋為限，且該項補償辦法業經明令刪除，從而原告請求發給補助費，自非有理：：。」亦即在依法徵收之情形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關係早日明確。照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未經補償而使原有租賃關係，於照價收買後仍繼續存在。
（八）系爭租賃關係消滅雖未經補償，僅屬行政救濟問題：按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須有法律依據，亦即必須依法行政，此為民法法治國家行政法之基本原則。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，乃被上訴人及原審所是認，有關他項權利人及承租人因照價收買所影響之權益，應予補償之問題，有平均地權條例施行細則第四十六、四十七、四十八條等規定足稽。至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，洵屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債務關係逕「移轉」至政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與人民之間，亦不得將行政補償之相關規定，謂係他項權利人或出租人之權利繼續存在，否則，即將公、私法之法律體系混為一談，混淆不清，如此認事用法，當屬違誤。況且系爭建物至今尚未辦理建物所有權第一次登記，即該建物之所有權歸屬，既未經行政機關予以認定，亦未經司法機關以判決確認，則是否屬於被上訴人所有猶待證明，行政機關又如何能予以照價收買？如何能予以補償？另平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人或房屋所有權人，此條文乃係規定系爭土地可得處理之方式，非指原有之地上權關係、租賃關係、使用借貸關係或原無權占有關係等等，繼續存在於台北市政府與原房屋所有人之間，而為台北市政府讓售照價收買土地之對象。是故被告以平均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張地上建築改良物不屬土地所有權人所有者，不得一併收買，即主張原租貸關係繼續存在於原告與被告之間，洵不足採。
（九）被上訴人另舉五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條而為主張，亦不足採，分述如下：
１、被上訴人舉五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條，主張地役權、地上權依當時規定得隨同移轉，足見他項權利並非因照價收買而消滅云云。然而系爭土地係位於台北市，自不應適用台灣省之施行細則。況且對照五十三年二月六日公布之都市平均地權條例第十八條之規定，依「明示其一者，排除其他」之法理，足見前揭實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條之意思，在於除地役權、地上權之外，其他一切他項權利皆因照價收買而消滅，否則何必特別標明地上權、地役權得隨同移轉？故前揭條文非但無法證明租賃權得於照價收買後隨同移轉，反而足以證明照價收買並不適用民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，其效力除地上權、地役權外，得消滅其他如抵押權、永佃權、典權、租賃權等之權利。倘若不採前述之解釋，則因母法之法律效力優於子法，施行細則之規定不應牴觸法律規定，被上訴人所引之施行細則規定亦屬無效，從而依當時法規，照價收買有消滅租賃契約之效力，實無可置疑。
２、被上訴人另引用前揭實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百一十六條之規定，主張租賃關係仍然存在，然而該條之文字為：「本細則未修正公佈前『原』屬於縣（市）政府所有之照價收買土地，依左列規定處理：一、已出租者：：。」足見其下文所指之租賃關係，係屬照價收買後而於該施行細則修正前出租之租賃關係，而且僅限於五十三年六月二十九日公布之前發生之照價收買行為，至於此後之照價收買行為則不適用第一百一十六條之規定。而系爭照價收買行為發生於000年，自不適用該條之規定。
３、綜上所陳，系爭土地係於五十四年二月十七日經依平均地權條例規定完成照價收買程序，而於五十七年三月十三日完成登記，屬於台北市政府所有。至於被上訴人與原地主間縱有租賃關係存在，亦未自動移轉而存在於台北市政府與被上訴人之間。被上訴人繼續使用系爭土地，自應給付上訴人相當於租金之利得，上訴人為本件請求，實有理由。
三、系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年：土地法第二十五條規定：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」即省市縣政府就其所管公有土地，未經法定程序，不得訂立超過十年之租賃契約，更不得訂立不定期租賃契約。又六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重行辦理訂約租用。」又建築基地及其他土地，其出租期限為十年以下，同規則第五十四條第一項第二款定有明文。故系爭租賃關係縱使存在，且於照價收買後或台北市市有財產管理規則發布後存續，亦早已因十年租約期限過後而消滅。
四、按使用他人土地，應給付代價，乃係法律上理所當然之原則，亦符合公平正義法則。本件被上訴人出示之租金收據，僅繳納至五十七年，此後至現今未曾繳納分文地租，已坐享不當得利數十年。而有關使用他人土地之代價，土地法第一百零五條及第九十七條規定業已予以保障，以不超過土地申請總價年息百分之十為限，是無論就土地有無租賃關係，依法規暨實務見解均有適用，而本件上訴人僅請求五年內土地價額年息百分之五之使用代價，此請求洵屬合理正當。
五、綜上所述，本件原告之請求實有理由，原審遽判決原告敗訴，認事用法，均有違誤，爰請廢棄原判決，改判如上訴聲明，以符法治，而維公平。
參、證據：除援用原審所提證據外，補提實施都市平均地權條例臺灣省施行細則為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
貳、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
一、被上訴人就系爭土地與上訴人之前手有租賃關係存在：
（一）系爭土地自原地主陳壽健時起已出租供建屋使用：
１、坐落台北市○○區○○段二小段二九九地號土地（即重測前為台北市○○○段五二之一地號土地）原為祭祀公業陳台碩所有，於七十八年六月二十二日出售登記為陳福山所有，陳福山於七十八年七月七日出售登記為太平洋建設股份有限公司所有（詳上開二九九地號土地日據時期、重測前、後土地謄本），而同地段二九八、二九七地號土地本屬陳壽健所有，於三十八年十月二十四日陳壽健死亡，由陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人繼承取得，出賣予台北市政府，由台北市政府於五十七年三月十三日以買賣為由登記為所有權人，有系爭土地日據時期及重測前、後土地謄本為憑。
２、系爭台北市○○區○○街一四九、一五三號房屋坐落基地除同地段二九九地號土地外，另含系爭二九八、二九七地號（重測前為六張犁段五一、五一之一地號）土地，係被上訴人之父親林筆早於日據時期即向同地段二九九地號土地之前所有權人祭祀公業陳台碩及向該二九八、二九七地號土地之前所有權人陳壽健及其繼承人陳維炘等六人承租，有被上訴人自三十五年即設籍於此之戶籍資料，並自日據時期大正年間至七十四年間林筆及被上訴人給付該二九九地號土地租金之收據七紙，與自二十二年至五十四年被上訴人給付該二九八、二九七地號土地租金之收據及土地租金帖，及系爭房屋五十二年之房捐單據可資為憑。另由與系爭房屋同排房屋，即門牌號碼台北市○○街一三五、一三九、一四
一、一四三、一四七號之房屋，其使用同地段二八六、二八七、二九一、二九
二、二九四、二九六等地號土地（即重測前為六張犁段五一之九、五一之八、五一之七、五一之六、五一之四、五一之二等地號土地，詳地籍圖），亦均為向該等土地所有權人陳壽健及陳壽健之繼承人陳維炘等六人承租土地，於陳壽健死亡後其繼承人陳維炘等六人收取租金時，亦於與被上訴人相同之收取租金簿上由陳維炘兼代理另五名簽收於其租金收取簿上及所出具之收據，且該等相鄰亦均自三十五年間即設及於此，此亦有戶籍謄本為証。
（二）上訴人主張被上訴人對系爭土地未曾有租賃關係存在，顯無理由：
１、除有上開系爭房屋之戶籍資料、租金收據影本、租金收取簿影本等在卷足佐外，另參証人王胡琴在台灣台北地方法院八十八年度訴字第一六五五號民事案件中証稱：「房子原先是我爸爸王火木的，土地是陳壽健的，我們是向陳壽健租的：：他常來我家收租金：：陳壽健收取租金並沒出具收據，之後陳維炘收租金時才有出具收據。」及証人高慶文證述：「我以前是住崇德街一三五號，是我向王四民（即王胡琴之夫）買的，我是五十三年八月買的：：他房屋給我有說後面有塊地是向陳先生租的，姓陳的來收租金時，王四民跟姓陳的講我的房子座落有十幾坪，叫我付租金一起交給王四民，王四民一起付給姓陳的，姓陳的也同意這樣付租金，所以我並無單獨之租金收據。」等語，有台灣台北地方法院八十八年度訴字第一六五五號準備程序筆錄可稽，可知証人王胡琴、高慶文等人均曾親見陳壽健、陳維炘前來收取租金之情，上訴人指摘証人無一人曾目賭陳壽健生前與先人簽訂租賃契約之情，誠與証人之証詞不合。
２、系爭土地之租金當時是由陳壽健收取，於三十八年陳壽健死亡後由其繼承人陳維炘等六人收取租金，有陳維炘於四十年九月十二日代陳壽健出具之乙份証明書可証。再被上訴人及同排房屋之人士對系爭土地若非與陳壽健有租賃關係存在，則陳維炘豈會於四十年九月十二日出具記載地基租金確已收訖、地號、坪數等足以証明系爭土地與陳壽健有租賃情形之字據，並於首偈寫明「証」字，上訴人指摘該字據為陳維炘所書具，且二十二年至四十年共十九年之租金為陳維炘一次收取，並稱該紙字據不足以証明與陳壽健間存在之租賃關係，進而猜測該等字據係陳維炘圖獨占地租利益，冒陳壽健之名製作等情，誠屬可議，並與事實不符。
３、另陳幸麗雖於台灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件八十九年三月十五日準備程序具結供稱：「我沒有看過（租金簿），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地」等語，惟詳如陳壽健繼承系統表，可知陳壽健之繼承人陳光輝早於陳壽健死亡，故於陳壽健死亡時由陳光輝之長女陳幸麗、次女陳瑞麗代位繼承，因系爭土地對繼承人陳幸麗、陳瑞麗而言為其祖父陳壽健之遺產、屬祖產，為此系爭土地一向由家族叔伯輩作主處理，故陳幸麗於台灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件中非只証稱對系爭土地之出租事不知，且証稱對系爭土地出賣給上訴人一事亦不知情，並証稱不知道有這塊地；再陳幸麗是否有拿到其應分得之租金，亦不影響本案業已存在之租賃關係，蓋本案之租賃關係始於陳壽健；且若陳幸麗之叔伯輩無作主處理權，則上訴人取得系爭土地之合法性亦有問題。顯見上訴人以陳幸麗之証詞指摘陳維炘獨占地租之利益，與住戶通謀虛偽，冒陳壽健之名製作上開証據，以表彰並不存在之租賃契約等情，乃與事實不符。
４、又系爭土地租賃關係始於出租人陳壽健，陳維炘等六人繼承取得系爭土地，理應繼承系爭土地原存在之租賃關係，上訴人指摘本件租賃關係非以全體公同共有人名義為之，屬未合法成立有效之租賃關係，亦有曲解。
二、上訴人向陳壽健之繼承人買受系爭土地，依民法第四百二十五條之規定應繼受原有之租賃關係：按土地法第四十三條登記有絕對效力之規定，核上訴人之所以取得系爭土地，其取得之原因為買賣，詳系爭土地之不動產謄本上記載上訴人取得原因登記為「收買」、「買賣」可得而知，故依民法第四百二十五條之規定。上訴人應繼受其前手與被上訴人間之租賃關係，上訴人主張其取得系爭土地之原因為照價收買，則按民事訴訟法第二百七十七條之規定，上訴人應負舉証責任。
三、退萬步言，若上訴人係以照價收買之方式取得系爭土地，亦應繼受原有之租賃關係：
（一）按照價收買者，為政府為實行土地政策基於公權力強制依申報地價收買私有土地所為之所有權移轉登記；徵收者為國家因公共事業或經濟政策依法強制取得私有土地所為之所有權移轉登記及他項權利之塗銷登記，登記原因標準用語第
五十三、六十條定有明文。次按「照價收買與土地徵收在性質上有別，土地徵收係屬原始取得，為達徵收之目的，被徵收之土地應有之負擔，應由該管市縣地政機關於補償地價時為清算結束之，為土地法第二百二十一條所明定。故依法徵收之土地為出租耕地時，依照平均地權條例第十一條規定，應由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人，並由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交。然照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉：：政府實施照價收買之土地，如非自行建築使用，未依規定終止租約，其租賃關係當繼續存在，自不發生給予佃農三分之一地價補償問題」，為行政院秘書處、法務部、台北市地政處、高雄市地政處之見解，有內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函可稽。是照價收買與徵收二者，雖同屬國家公權力之行使，惟二者究有不同，徵收土地之對象為土地及其改良物，其目的在於興辦土地第二百零八條所載各款事業，此觀諸土地法第二百十五條第一項規定：「徵收土地時，其改良物應一併徵收」即明。而平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之
一、第七十二條之「照價收買」其處分之對象為土地所有權人，其目的在處罰低報地價以逃避稅負，及怠於利用土地之人，故其照價收買之範圍僅對土地所有權人為之，從而台北市實施照價收買土地作業程序第三條（照價收買土地計價基準）第二款明文規定：「同屬土地所有權人所有地上建築改良物應一併收買，其價額由台北市政府按查估當時改良物現存價值估計後，提交地價評議委員會評定之。」其收買範圍僅限與照價收買土地同屬所有權人之建築改良物，且對於土地上非同屬同一所有權人建築改良物則不予補償，因該建築改良物所有權人並非照價收買對象，既未補償，則其權利自不得因此受有任何之影響，其所依據之租地建屋之土地租約，自仍繼續存在，此乃照價收買本質，至為明確。
（二）次按得予照價收買土地上建有房屋時，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購之意見，臺北市實施照價收買土地作業程序第五條第三款第二目、高雄市實施照價收買土地作業程序第五條第三款（實地調查）第二目定有明文。次按於查估改良物價額時，其建築改良物未登記者，一併查其所有人，前揭作業程序第五條（照價收買程序）第四款第一目後段明文規定。再按照價收買應「通知」土地及建築改良物所有權人、移轉權利人及他項權利人，同作業程序第六條第二款第四目亦有明定。復按照價收買之土地及建築物，於接管後之出售對象地上權人、土地承租人或建築改良物所有權人，其不願承購或長期內不表示意見時，得予標售。土地併同建築改良物一併收買者，應予標售，同作業程序第六條第三款第一、四目及高雄市實施照價收買土地作業程序第六條第一項第一目亦有明文。如前所述，照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，從而前揭相關單位均於上開法規中規定照價收買土地時應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購，且在查估時並未對非屬該土地所有權人之建築改良物為補償查估。再者，於照價收買後，出售對象原則上為地上權人、土地承租人、建築改良物所有權人，為上揭規定所明文，再參諸上揭規定未若土地法第二百十八條之規定，以「原」土地所有權人或他項權利人為優先承受權人，足見土地承租、非土地所有權人之建築改良物所有權、地上權等之權利，不因照價收買而消滅。前揭內政部函亦同此見解。
（三）綜上所述，因土地承租人、非土地所有權人之建築改良物之所有權人、地上權人並非照價收買之對象，且未對之為補償，基於人民財產權受憲法保障，非依法不得剝奪及限制之，是該等人之財產權，自不因原土地所有權人受照價收買之處分而喪失。本件被上訴人向陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘承租系爭土地之租賃權，自不因該土地為台北市政府照價收買而消滅，依民法第四百二十五條之法理，前揭租賃契約對台北市政府仍繼續存在。
四、上訴人主張系爭土地存有租賃契約，已因國家之照價收買行為而消滅，顯無理由：
（一）上訴人主張系爭土地係位於台北市，自不應適用台灣省之施行細則，惟台北市係自五十六年七月一日起才改制直轄市，改制之前為台灣省管轄，台灣省施行細則當然適用於台北市，上訴人為政府機關胡亂編造台灣省施行細則不適用台北市，殊無理由。又觀五十三年實施都市平均地權條例施行細則第一百一十六條照價收買土地之處理方法，對已出租者，應即通知承租人按出售當期公告土地現值限期繳價承購，如承租人表示不願承購或逾期不承購者，應於租期屆滿時，依法收回土地，另行標售，顯見照價收買發生於000年，自應適用五十三年上開條例施行細則之規定，則上訴人依照價收買方式取得系爭土地時，原有租賃關係應仍存在。
（二）台灣高等法院八十九年度上易字第二八一號判決以五十七年二月十二日修正公布之「實施都市平均地權條例」並無七十二年二月二十三日始修正公布第三十四條條文，且台北市實施照價收買作業程序係於六十年一月八日訂定發布，高雄市實施照價收買作業程序則於七十年四月四日始訂定發布，而認定上訴人依照價收買取得系爭土地所有權之前尚無前開法規存在，該等被上訴人以之為系爭土地照價收買時建築改良物之使用權源仍應存續之依據，即不足採，誠有疏漏，由上開四十五年一月十九日台灣省政府公布同日施行，及五十三年六月二十九日台灣省政府修正公布同日施行之實施都市平均地權條例施行細則法條之規定，可以知悉。又上開判決中爰引台灣高等法院八十八年度上更（一）字第三六七號判決，作為認定上訴人有理由之參考依據，惟詳該判決之理由無非認定台北市政府照價收買前並無租賃關係存在，且該判決雖認定照價收買不繼受原有租賃關係，惟該判決並無敘明理由，況且民事訴訟採當事人進行主義，於該判決中並未見兩造提出理由。
（三）又上訴人指摘原審判決以內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函釋作為認定土地徵收係屬原始取得，與照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉等情為不當，誠有可議。蓋上開函釋係針對出租耕地業經依法編為建築用地之土地，政府依平均地權條例第七十六條第二項之規定照價收買，對於未依規定終止租約之承租人，因照價收買性質與土地徵收不同，則其租賃關係當繼續存在所為之函釋，上訴人以該函釋係針對出租耕地，並以佃農、三七五減租條例等情為理由，指摘該函釋之不當，誠無理由。又政府得以照價收買之規定有平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條、第七十六條等情，而無論上開何種原因之照價收買，有關其程序、補償等均適用相同之規定，法律上並無以照價收買之原因為何而作有不同之規定，則上開函釋雖係針對出租耕地已變更為建地之土地而解釋照價收買應繼受原有租賃關係，則誠不應將繼受原有租賃關係之照價收買僅解釋為只有平均地權條例第七十六條出租耕地之該種情形。
五、上訴人主張系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年：
（一）土地法第二十五條：「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃」之規定，應係指新成立之租約，不含業已存在之租賃關係，否則，國家機關立於私人地位受讓之土地，對該等土地原存在之租賃關係，亦須依土地法第二十五條之規定始得成立租約，則將背於民法第四百二十五條之規定，故土地法第二十五條規定當指新成立之租約，不含業已存在之租賃關係。
（二）再六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三項：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重新辦理訂約租用」及同規則第五十四條第一項第二款：「非公用財產之不動產出租，其出租期限規定如左：二、建築基地及其他土地十年以下」等規定，應係指於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，重新辦理訂約租用土地之出租期限為十年以下。惟該規則並無規定於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，未重新辦理訂約者，亦可直接將其不定期租賃關係逕行變更為租期十年且租期起算日即該規則發布日，故上訴人爰用該規則逕行將系爭租賃關係視為十年租期，並稱十年租期起於該規則發布日，誠與法未合。
六、被上訴人一直向上訴人表示願意繳交租金，惟上訴人均表示不可能讓被上訴人繳交租金，而是令被上訴人繳交無權占用不當得利金，故上訴人所為之催繳誠非催告繳交租金所可比擬，上訴人主張被上訴人經催告繳交租金後拒不繳交租金，租約已遭其終止，並無理由。
參、證據：除援用原審所提證據外，補提臺北市政府財政局函、聲請函。理 由
甲、程序方面：按坐落台北市○○區○○段二小段二九七及二九八地號土地，台北市政府於五十七年三月十三日照價收買後即取得所有權，並登記上訴人為管理機關，有土地登記謄本可稽，依最高法院五十一年台上字第二六八０號判例意旨：「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利。」本件上訴人自有當事人能力，合先敘明。
乙、得心證之理由：
壹、本件上訴人起訴主張：被上訴人無法律上之原因，占用上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段二九七及二九八地號土地各四十七、十一平方公尺，受有相當於租金之不當得利，上訴人參酌系爭土地歷年公告地價，以地價總額年息百分之五，自八十二年三月起迄今，計算被上訴人所占用土地之不當得利之數額，爰訴請被上訴人給付如訴之聲明所示之金額及利息等語。被上訴人則以：坐落台北市○○區○○段○○段二九七及二九八地號之土地本屬陳壽健所有，陳壽健於三十八年十月二十四日死亡，上開土地由陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人共同繼承取得，嗣由上訴人所買受，而該土地係被上訴人之被繼承人林筆早於日據時期即向陳壽健及其繼承人陳維炘等六人承租，故被上訴人本於租賃關係使用系爭土地，並非無權占有；又系爭土地雖為上訴人所買受，惟依民法第四百二十五條之規定，被上訴人自應繼受該租賃關係；另土地法第二十五條之規定，應限於新成立之租約，不含業已存在之租賃關係，是上訴人為系爭租賃關係之存續期間不得超過十年之主張並無理由等語置辯。
貳、經查，系爭土地原為陳壽健所有，陳壽健於三十八年十月二十四日死亡，由繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人共同繼承取得，嗣上訴人於五十四年間取得系爭土地，而於五十七年三月十三日登記為系爭土地之所有權人，此有土地登記謄本、戶籍謄本在卷可稽，復為兩造所不爭執；又被上訴人現居住使用之房屋，其中部分坐落於系爭二九七、二九八地號土地上，其占用面積，分別為四十七、十一平方公尺，共計五十八平方公尺一節，此經原審勘驗，並囑託台北市松山地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，自堪信為真實。茲本件所應予審究者，厥為上訴人是否以照價收買之方式取得系爭土地？被上訴人之被繼承人林筆與陳壽健或陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人間是否有租賃關係存在？上訴人照價收買系爭土地後，系爭土地上之原租賃關係是否仍然存續？上訴人能否請求被上訴人給付不當得利？經查：
一、上訴人係以照價收買之方式取得系爭土地：本件被上訴人辯稱：依土地登記謄本所載，上訴人係以買賣之方式向陳壽健之繼承人買受系爭土地，即上訴人並非以照價收買之方式取得系爭土地云云，惟按土地法第四十三條規定登記有絕對效力之規定，上訴人之取得系爭土地，其取得之原因，依土地登記謄本所載係「收買」，原因發生日期為「五十四年三月十七日」，有土地登記謄本在卷可查（見原審卷第九十三、九十五頁），雖被上訴人所提於八十八年九月二十七日列印之新式土地登記謄本，其上記載登記原因為「買賣」（見原審卷第八十二、九十一頁），惟依被上訴人所提出之系爭土地原始土地登記謄本，謄本上蓋有「都市土地」（見原審卷第八十九頁謄本之上方），所有權部欄記載「收買」（見原審卷第九十頁之謄本），且同一批原為陳壽健所有即坐落台北市○○區○○段二小段二八六、二八七、二九一、二九二、二九六、二九四等地號之土地亦均是以照價收買之方式，由上訴人取得上開土地之所有權，此有被上訴人提出之本院八十八年訴字第一六五五、一四一八號、八十八年度北簡字第五五四七號判決附卷可按。另二九六、二九七地號之土地因謄本記載錯誤，已由台北市松山地政事務所將所有權部之登記原因辦竣更正登記為「照價收買」，此亦有臺灣高等法院八十八年度上易字第二七七號判決理由欄第貳項第五點之說明可稽，足見系爭土地係上訴人經照價收買而取得，非被上訴人所稱係買賣取得灼明。
二、系爭土地被照價收買前，有租賃關係存在：系爭土地目前之地號為台北市○○區○○段二小段二九七及二九八地號，而重測前之地號為台北市○○區○○○段五一之一、五一地號，三十六年至五十九年間之地號為台北市○○區○○○段○○○號，且系爭土地原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健於三十八年十月二十四日死亡後，由訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘繼承，並於四十七年一月十六日為繼承登記，已如前述。而依被上訴人提出之租金收據記載，四十年九月十二日訴外人陳壽健之繼承人陳維炘曾向被上訴人收取「六張犁五一番」土地之租金，其上並貼有中華民國票值五分之印花稅票，且被上訴人提出之土地租金簿，亦記載四十二年七月五日起至五十五年三月三十一日止，陳維炘向被上訴人收取租金。參以證人即居住於台北市○○街○○○號、一三九號、一四一號之高慶文、王胡琴、程文來於本院八十八年度訴字第一六八一號返還不當得利事件審理時均證稱：其等所有房屋坐落之土地，亦係向訴外人陳壽健所承租等語（參卷附臺灣高等法院八十八年度上易字第二八一號判決），是以被上訴人辯稱伊之被繼承人林筆向陳壽健承租系爭土地等語，即非無稽。況上開一四九號及一五三號之房屋僅是其中部分坐落於系爭土地上，尚有部分坐落於原為祭祀公業陳台碩所有之台北市○○區○○段二小段二九九地號土地（即重測前為台北市○○○段五二之一地號土地），而被上訴人及被上訴人之被繼承人林筆均曾向祭祀公業陳台碩之派下員陳連祿及上開二九九地號土地之受讓人陳福山給付租金，亦有陳連祿、陳福山簽收之收據可考，益證被上訴人之被繼承人林筆與上開房屋坐落基地之所有權人間，均有訂立租賃契約至為明確。則訴外人即陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘與被上訴人即應分別繼承各該租賃關係。又系爭土地之原出租人係訴外人陳壽健，訴外人陳維炘僅係收取租金，並非單獨將公同共有之系爭土地出租予被上訴人，上訴人主張該租賃契約對於其他土地共有人不生效力云云，自不足採。
三、上訴人照價收買系爭土地後，系爭土地上之原租賃關係是否仍然存續：
（一）基於債權相對性，民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用範圍：按債權係債權人對債務人之「當為要求」，即債權人得向債務人請求給付並保有債務人所為給付之權利。此種僅特定債權人得向特定債務人請求給付之法律關係，學說上稱為「債權」（或債之關係）相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人之絕對性不同。又債權相對性之最大突破在於債權之物權化，即依法律之規定使債權亦具有對抗一般人之效力，其主要情形有二，一為租賃權之物權化（民法第四百二十五條），一為預告登記（土地法第七十九條之一）。本件即涉及於照價收買之情形，是否有民法第四百二十五條租賃物權化之適用問題。按租賃關係係債之關係，僅具相對性，原存在於承租人與出租人之間，今依民法第四百二十五條「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」之規定（八十八年四月二十一日修正公佈、八十九年五月五日施行前之法律），租賃權（債權）對於第三人亦生效力，整個租賃關係依法律規定，移轉於受讓租賃物所有權之第三人。此項「買賣不破租賃」之原則，乃為保護承租人而創設。然債權相對性係民法之基本原則，故其物權化，須有法律之依據。且因民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買受人承擔租賃物上可能存在未經公示之租賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之一種特別例外規定，故民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法領域，此從八十八年四月二十一日修正公佈、八十九年五月五日施行之民法債編第四百二十五條：「出租人於租賃物交付後，『承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」之規定，已將「買賣不破租賃」之原則限縮適用範圍即明。
（二）修法前，照價收買屬公法上之行政處分行為，無特別規定，自無買賣不破租賃之適用：
內政部七十年八月二十日台內地字第三四六九四號函意旨，係針對台北市政府有關照價收買之土地為出租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後按餘額之三分之一補償耕地承租人，所表示之見解，有該函在卷可考。按耕地出租之意義，對承租之佃農而言，遠較其他型態之土地出租對承租人之意義為大，耕地承租，不僅是佃農對土地之利用關係，且係養家活口之經濟來源，是以為貫徹保護佃農政策，使佃農於地主之土地被政府照價收買時，其權益亦能與地主之土地被政府依法徵收時同受保障，內政部之此一函示，乃僅就「出租耕地」照價收買時佃農應如何補償之層面予以闡釋。況依平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項規定：「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」出租耕地經照價收買後，即應辦理租約註銷登記，政府照價收買耕地，並不繼受前手之租賃關係。則依舉重以明輕之論理法則，政府對於極盡保護之佃農，耕地被照價收買後，其與地主所立需經登記之耕地租約尚且應予註銷，何況其他一般型態之土地承租人與地主間所立無需登記之普通租賃契約，豈有不使之消滅之理？民法「買賣不破租賃」之規定，係債權相對性原則之例外，照價收買既不同於一般私法買賣，而屬公法上之處分行為，即非當然得以適用民法第四百二十五條之規定，職故，照價收買並不繼受前手之租賃關係。
（三）修法前照價收買程序終了，相關權利即行消滅：又依平均地權條例第二十八條（照價收買時即五十四年間為平均地權條例第二十條）規定照價收買土地之程序如下：⑴直轄市或縣（市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。⑵受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。⑶直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期不領取者，依法提存。且依同法第三十條（照價收買時即五十四年間為平均地權條例二十三條）規定：「照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」是以土地所有權人或他項權利人，對於土地照價收買之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止。土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，即因照價收買程序而遭宣告無效及終止，土地承租人就政府照價收買之土地縱有租賃關係存在，亦因照價收買程序之完成而失其效力。是以被上訴人以嗣後修正之平均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張其等所有地上建築改良物不屬土地所有權人所有，不得一併收買，原租賃關係繼續存在於上訴人與被上訴人間，亦不足採。是以揆諸前開規定，縱認照價收買非屬原始取得，被上訴人於系爭土地上所繼承之租賃權，亦因上訴人依法完成系爭土地之照價收買手續而終止。
（四）本件照價收買發生在相關法令修正前：至被上訴人爰引平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在土地上之建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續云云。惟五十七年二月十二日修正公布之「實施都市平均地權條例」並無前開條文（七十二年二月二十三日始修正公布第三十四條條文），且台北市實施照價收買作業程序係於六十八年一月八日訂定發布，高雄市實施照價收買作業程序則於七十年四月四日始訂定發布，是以上訴人依照價收買取得系爭土地所有權之前，尚無前開法規存在，被上訴人以之為系爭土地照價收買時建築改良物之使用權源仍應存續之依據，即不足採。又平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人或房屋所有權人，係規定台北市政府於照價收買取得土地後可得處理該土地之方式，並非指原土地上之地上權關係、租賃關係或其他非無權占有之所有一切關係均繼續存在。次按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須有法律依據，亦即必須依法行政，此為民主法治國家行政法之基本原則。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，有關土地上之他項權利人或承租人因照價收買所受影響之權益，應予補償之問題，平均地權條例施行細則第四十六、四十七、四十八條等規定甚明。至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，則屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，不得以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或承租人之權利應繼續存在於照價收買後之政府與他項權利人或承租人之間。否則，即有混淆公、私法律體系之虞。
（五）至被上訴人另稱：依五十三年實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百一十六條規定照價收買土地之處理方法，對已出租者，應即通知承租人按出售當期公告土地現值限期繳價承購，如承租人表示不願承購或逾期不承購者，應於租期屆滿時，依法收回土地，另行標售，顯見依照價收買方式取得系爭土地時，原有租賃關係應仍存在等語，惟上開條文僅適用於五十三年六月二十九日該細則未修正公佈前「原」屬於縣（市）政府所有之照價收買土地，此觀該條文之用語即明，亦即僅限於五十三年六月二十九日修正公布前所發生之照價收買行為，至於此後之照價收買行為則不適用之。而系爭照價系爭照價收買行為發生於000年間，自不適用該條之規定。況依上開細則第一百零七條之規定可知，雖地役權、地上權得隨同移轉，但其他具登記公示效果之物權如抵押權、永佃權、典權皆因照價收買而消滅，則不經登記公示之租賃契約自亦應照價收買而消滅。
（六）揆諸前開說明，系爭坐落台北市○○區○○段二小段二九七及二九八地號土地，既經台北市政府照價收買而取得所有權，則被上訴人基於繼承關係而與系爭土地之原所有權人陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘間之租賃關係，即因台北市政府完成照價收買之程序而歸於消滅。至於能否請求台北市政府就其所有之地上物予以查估補償，要屬另一問題，非本院所得審究。
四、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。至於公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細則第二十一條亦有明定。經查，被上訴人於系爭土地上之原租賃關係，既因台北市政府照價收買系爭土地而消滅，則台北市政府於五十七年三月十三日因照價收買而取得系爭土地之所有權後，被上訴人所有門牌號碼台北市○○街一四九、一五三號房屋坐落其上，即屬無權占有，依一般社會之通常觀念，被上訴人可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。又本件被上訴人所有房屋占用上訴人所有系爭二九七、二九八地礦土地之面積分別為四十七、十一平方公尺，有前開台北市松山地政事務所之土地複丈成果圖在卷可按，被上訴人自五十七年三月十三日起，迄未向上訴人給付任何使用系爭土地之代價，復為兩造所不爭執，則上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人給付最近五年之相當於租金之損害金，即自上訴人向原審聲請核發支付命令之日起往前回溯五年（八十八年三月二日至八十三年三月三日）之相當於租金之損害金，即屬有據。又系爭土地位於台北市○○○路○段、基隆路及崇德街之間，附近有公車及捷運站，且鄰近市場（參臺灣高等法院八十九年上易字第二八一號判決），是以本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度，認被上訴人每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，按系爭土地公告地價總額年息百分之五計算不當得利為適當。查系爭土地八十年七月之公告地價，二九七地號每平方公尺為二萬一千八百三十元、二九八地號每平方公尺為二萬零七百七十元，八十三年七月之公告地價，二九七地號每平方公尺為二萬六千八百一十七元、二九八地號每平方公尺為二萬五千零三十六元，八十六年七月之公告地價，二九七地號每平方公尺為二萬八千六百六十七元、二九八地號每平方公尺為二萬六千七百二十七元，有地價證明書附卷可憑。是依此標準計算，被上訴人應給付上訴人相當於租金之不當得利，自八十三年三月三日起至八十七年十二月三十一日止，為三十七萬四千零二十九元（計算式詳如附表所示）。另自八十八年一月一日起至交還系爭土地之日止，每月應給付之不當得利金額，以上開房屋占用系爭土地之面積（二九七地號為四七平方公尺、二九八地號為十一平方公尺），按各該土地當年度申報地價（本件即公告地價）百分之五計算之損害金。
參、綜上所述，系爭土地既為台北市所有，而兩造復無租賃關係，則被上訴人所有門牌號碼台北市○○街一四九、一五三號房屋坐落於系爭土地上，即屬無權占有，是上訴人依不當得利之法律關係請求上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。從而，上訴人請求被上訴人應給付三十七萬四千零二十九元，及自支付命令送達翌日即八十八年三月二十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，暨自八十八年一月一日起至遷讓返還如附圖所示甲、乙部分之土地之日止，按月給付上訴人以上開房屋占用系爭土地之面積，按各該土地當年度申報地價百分之五計算之損害金，即無不合，應予准許。至逾此所為之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
肆、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 十 日
民事第五庭審判長法官 邱新福
法官 詹駿鴻法官 林秀圓右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 一 月 十 日
法院書記官 林蓮女~F0~T48附表：被上訴人應給付上訴人損害金之金額：
一、八十三年三月三日至八十三年六月三十日：二○五五九元21830元×47（平方公尺）（二九七地號）×5%÷12×（三月又二十八天）＝16815元20770元×11（平方公尺）（二九八地號）×5%÷12×（三月又二十八天）＝3744元
二、八十三年七月一日至八十六年六月三十日：二三○三六九元26817元×47（平方公尺）（二九七地號）×5%×3年＝189060元25036元×11（平方公尺）（二九八地號）×5%×3年＝41309元
三、八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日：一二三一○一元28667元×47（平方公尺）（二九七地號）×5%×（一年半）＝101051元26727元×11（平方公尺）（二九八地號）×5%×（一年半）＝22050元
四、前三項總計三七四○二九元
五、八十八年一月一日起每月應給付之金額：以上開房屋占用系爭土地之面積，按各該土地當年度申報地價百分之五計算之損害金。