臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度簡上字第七六七號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○上 訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○右二人共同訴訟代理人 劉錦樹律師複 代理人 魏妁瑩律師上 訴 人 壽益製藥有限公司 設台北市○○○路○○號法定代理人 戊○○訴訟代理人 葉滄燁律師右當事人間請求返還租賃物等事件，上訴人對於中華民國八十九年九月六日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一二三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實
甲、上訴人甲○○、丙○○方面：聲明：
㈠原判決除假執行部分外，關於「被上訴人應自民國八十八年七月一日起至返還
前項建物之日止，按月給付上訴人新台幣（下同）十萬五千元」，以及「第一項返還房屋之履行期間為一年」暨「負擔訴訟費用部分」之裁判均廢棄。㈡右廢棄部分，上訴人壽益製藥有限公司應自民國八十八年七月一日起至返還租賃物之日止，按月給付上訴人甲○○、丙○○新台幣三十五萬元整。
㈢第一審及第二審訴訟費用由上訴人壽益製藥有限公司負擔。
㈣上訴人壽益製藥有限公司之上訴駁回。
㈤右開上訴駁回部分之第二審訴訟費用由上訴人壽益製藥有限公司負擔。
陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
㈠兩造就門牌號碼為台北市○○○路○○○號一至三樓房屋（下稱系爭房屋）所
成立之租賃契約，期限屆至後，上訴人壽益製藥有限公司拒不返還系爭房屋，因系爭房屋遲遲無法收回，致上訴人甲○○、丙○○與大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程公司）簽訂之合建計畫遲遲無法進行，上訴人甲○○、丙○○乃於民國八十九年九月二十九日分別與大陸工程公司另行簽訂變更約定協議書，要求上訴人甲○○、丙○○應於九十年二月二十八日前騰空系爭房屋，若屆時無法履行，除須負擔鉅額違約金外，尚可能遭大陸工程公司解除契約，錯過該有利之合建機會，對上訴人甲○○、丙○○所造成之損失，實難估計！㈡原審就遷讓房屋部分請求，酌定一年之履行期間，未綜合考量上訴人甲○○、丙○○一方之利益，殊有不當。
證據：除援用原審之立證方法外，提出變更約定協議書二份。
乙、上訴人壽益製藥有限公司方面：聲明：
㈠原判決不利於上訴人壽益製藥有限公司部分廢棄。
㈡右廢棄部分上訴人甲○○、丙○○在第一審之訴駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由上訴人甲○○、丙○○負擔。
㈣上訴人甲○○、丙○○之上訴駁回。
㈤右上訴駁回部分之第二審訴訟費用，由上訴人甲○○、丙○○共同負擔。
陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：
㈠原審判決主文第二項諭知：「被告應自民國八十八年七月一日起至返還前項建
物之日止，按月給付原告新台幣壹拾萬伍仟元。」、第六項前段諭知：「本判決第一項及第二項得予假執行。」，而訴訟標的及理由要領之六記載：「本件兩造雖約定遲延返還系爭房屋時，應支付租金五倍之違約金，惟本院斟酌被告若能如期履行債務時，原告可得享受之一切利益，認為違約金以租金之一點五倍為適當。」，第八記載：「本件係因房屋定期租賃訴訟所為被告敗訴之判決，依民事訴訟第三百八十九條第一項第三款規定，爰依職權宣告假執行。」足見原審諭知上訴人壽益製藥有限公司應給付違約金並依職權宣告假執行係依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款所規定，就第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決而諭知者。依上開第四百二十七條第二項第一款之規定：
「因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者。」而觀，因建物定期租賃涉訟敗訴，得依職權宣告假執行固無疑義，惟違約金之部分，是否包含於上開法條該規定並不明確，且依民法第二百五十條之規定，違約金性質上係屬 損害賠償之預定或債務履行之擔保，本不得單獨適用簡易程序者，從而是否得依職權宣告假執行，似有疑義。
㈡上訴人甲○○、丙○○於原審判決後已提兌上訴人壽益製藥有限公司前所交付
之租金支票，顯見雙方自八十八年七月一日之後，已另行就系爭房屋成立新租約。
㈢原審判決認定雙方租賃關係業已消滅，經審酌遷讓工廠非立即可就，短期內實
無法尋覓合於Ｇ．Ｍ．Ｐ．規格之工廠搬遷乃訂履行期間為一年。惟上訴人壽益製藥有限公司係一製藥廠，行政院衛生署規定，新設藥廠廠房應有符合Ｇ，
Ｍ．Ｐ．規格之工廠始能核准工廠登記，上訴人壽益製藥有限公司之法定代理人曾四出尋找，在現有無人使用之廠房中符合此規格而肯出租或出售者，迄未發現。本案於原審審理時，經人介紹三重市有一舊工廠及土地擬出售，經多次洽商仍未能談妥。現雖另有他處土地洽談建廠事宜，仍尚未談妥，惟倘條件談妥並完成購買手續，尚須建築符合Ｇ．Ｍ．Ｐ．規格之廠房，迨完工申請核准設廠，最少也需二年以上始得搬遷，原審諭知履行期僅一年，遷讓實有困難。
㈣兩造簽訂之租賃契約第六條固有約定租期屆滿，除經出租人同意續租外應交還
房屋，否則出租人每月得請求五倍租金之違約金，原審乃據以審酌，上訴人壽益製藥有限公司若能如期履行，上訴人甲○○、丙○○可得享受之一切利益，而諭知上訴人壽益製藥有限公司每月應給付十萬五千元之違約金。惟上訴人甲○○、丙○○對上訴人壽益製藥有限公司承租系爭房屋充為工廠且與經銷商訂有長期合約無法短期搬遷，如欲收回房屋，應俟上訴人壽益製藥有限公司覓妥新廠房，事先有所承諾，復又協同上訴人壽益製藥有限公司申請工廠登記、公司登記，今卻不守信諾，訴請搬遷，令上訴人壽益製藥有限公司突遭變故，無法覓妥新廠房搬遷，實不得將責任全歸諸上訴人壽益製藥有限公司，而指上訴人壽益製藥有限公司違約並加課違約金。何況違約金原則上係損害賠償之預定，上訴人甲○○、丙○○因上訴人壽益製藥有限公司未如期交還系爭房屋所受損害，應不致於每月有高達十萬五千元之金額，原審此項判決，也嫌偏高。
㈤原審係於八十九年九月六日即已判決遷讓系爭房屋之履行期間為一年，上開判
決並於八十九年九月二十五日分別送達兩造雙方當事人，上訴人甲○○、丙○○既明知法院判決之履行期間為一年，卻仍於八十九年九月二十九日與大陸工程公司分別簽訂九十年二月二十八日騰空系爭房屋之協議書，倘九十年二月二十八日上訴人壽益製藥有限公司仍未騰空遷讓系爭房屋，致渠等果有損害，自應由其自行負責。
證據：除援用原審之立證方法外，提出支票影本九張。
理 由上訴人甲○○、丙○○起訴主張：系爭房屋為渠等分別共有，權利範圍各為二分之
一，渠等於八十七年七月一日與上訴人壽益製藥有限公司就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，租賃期限為一年（即自八十七年七月一日起至民國八十八年六月三十日止），每月租金七萬元。八十八年六月初租期將屆滿前，渠等即以口頭告知上訴人壽益製藥有限公司，表示租約期滿不再續租，另於同年月二十五日再以存證信函通知上訴人壽益製藥有限公司，請其於租期屆滿時依約將系爭房屋騰空返還，惟至八十八年六月三十日租期屆滿時，對方仍無搬遷之行為，爰依據租賃物返還請求權及所有物返還請求權，訴請上訴人壽益製藥有限公司應將系爭房屋騰空遷讓返還，另依據租賃契約第六條規定，請求上訴人壽益製藥有限公司應自八十八年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付依租金五倍計算即三十五萬元之違約金等語。
上訴人壽益製藥有限公司則抗辯：其於八十八年六月三十日將自八十八年七月一日
起至八十九年六月三十日止之租金支票十二紙寄交上訴人甲○○、丙○○收執，該二人並已於原審判決後提兌該等支票，兩造間顯就系爭房屋已成立新租約；又其為一製藥工廠，尋找新廠房搬遷困難，上訴人甲○○、丙○○不守信諾，未給予相當緩衝期間即遽然訴請其搬遷，行使權利有違誠信原則；另上訴人甲○○、丙○○未因其繼續使用系爭房屋受有損害，則渠等援引租賃契約第六條規定請求其給付違約金，亦屬不當等語。
系爭房屋為上訴人甲○○、丙○○所有；兩造於八十七年七月一日就系爭房屋簽訂
租約，約定租期一年，每月租金七萬元；上訴人甲○○、丙○○於租約屆滿前之八十八年六月底即發函表示不再續約，要求上訴人壽益製藥有限公司遷讓房屋；上訴人壽益製藥有限公司則於接獲通知後逕行寄交十二紙支票予上訴人甲○○、丙○○，渠等直至原審判決後方提兌該等支票等事實，為兩造所同認，並有建物登記謄本、房屋租賃契約書、存證信函、支票影本等件為證，均堪信為真實。
按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有
明文。次按，同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示，最高法院著有四十二年台上字第四一○號判例可資參照。查上訴人甲○○、丙○○既於租賃期限將屆前，即以書面表示於期限屆滿後不再續約之意思，並因斟酌上訴人壽益製藥有限公司為一製藥廠，應有適當之搬遷期，故並未立即起訴要求遷讓房屋，此顯與民法第四百五十一條規定之情形有間；況渠等於收受上訴人壽益製藥有限公司寄交之支票後，直至原審判決渠等對之有金錢債權存在後方予提兌，更難認上訴人壽益製藥有限公司於系爭租約租期屆至後使用系爭房屋，已支出一定對價，自不容其以兩造間已成立不定期租賃契約為爭執。從而，上訴人甲○○、丙○○於租約屆滿後本於租賃物返還請求權訴請上訴人壽益製藥有限公司應騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
又上訴人甲○○、丙○○本於兩造所簽訂租賃契約而生之租賃物返還請求權，及因
身為系爭房屋所有人而生之所有物返還請求權，訴請遷讓系爭房屋，係為合法行使權利之行為，且上訴人壽益製藥有限公司並無法舉證證明渠等曾承諾收回房屋前會給予長時間之緩衝期，尚難認渠等行使權利有違誠信用原則，亦無權利濫用之情，併予說明。
再按系爭租賃契約第六條規定：「乙方（即上訴人壽益製藥有限公司）於租期屆滿
時，除經甲方（即上訴人甲○○、丙○○）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，：：如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止：：」，上訴人壽益製藥有限公司迄今尚未返還系爭房屋，上訴人甲○○、丙○○自得依據上開規定，請求上訴人壽益製藥有限公司給付違約金。惟民法第二百五十二條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額」，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定以職權核減至相當之數額。兩造關於違約金之約定，核其性質，係屬損害賠償預定額之違約金，本院斟酌上訴人甲○○、丙○○收回系爭房屋之目的乃欲與大陸工程公司合建，並無其他預定用途，認為違約金若按月以租金之五倍計算，似嫌過高，應酌減至按月以租金之一點五倍計算，即每月十萬五千元（70000×1.5＝105000）為適當。
準此，上訴人甲○○、丙○○請求上訴人壽益製藥有限公司應自八十八年七月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付十萬五千元，為有理由，應予准許，逾此數額所為請求，為無理由，應予駁回。
末查，系爭房屋現在使用狀況為一樓供磨粉、辦公室之用，二樓則為化驗室、包裝
處所及儲藏室，三樓則放置乾燥烤箱及作為製造中藥丸之場所，業據上訴人之法定代理人戊○○到庭陳述在卷，按系爭房屋之遷讓，除上訴人壽益製藥有限公司相關人員遷出，尚須慮及相關機器設備之安置，非立即可就，本院衡酌上訴人壽益製藥有限公司於短期間內實無法尋覓合於Ｇ‧Ｍ‧Ｐ規格之工廠搬遷、本件自租賃期限屆滿翌日即八十八年七月一日迄今，已逾一年半、又原審宣告假執行之判決業於八十九年九月二十五日送達上訴人壽益製藥有限公司、另上訴人甲○○、丙○○於原審表明對履行期間為一年無意見（見原審八十九年八月十六日言詞辯論筆錄），且渠等於收受原審判決後仍與大陸工程公司簽訂變更約定協議書，約定於九十年二月二十八日前騰空系爭房屋等情，爰訂履行期間為一年，俾資兼顧。
又以一訴主張之數項標的，其主請求依訴訟標的之性質應適用簡易程序者，其附隨
請求亦應併同主請求適用簡易程序，而類此事件於為被告敗訴判決時，即應依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，並依職權宣告假執行。上訴人甲○○、丙○○本於租賃關係請求上訴人壽益製藥有限公司遷讓房屋，附帶請求給付違約金，則原審判命上訴人壽益製藥有限公司應遷讓返還系爭房屋，另判命其應給付違約金，自應一併依職權宣告假執行，上訴人壽益製藥有限公司抗辯稱原審就違約金部分併依職權宣告假執行為不當云云，並無可採。
綜上所述，原審判命上訴人壽益製藥有限公司應遷讓返還系爭房屋，並自八十八年
七月一日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付上訴人甲○○、丙○○十萬五千元之違約金，而駁回上訴人甲○○、丙○○其餘違約金之請求，另就遷讓房屋之訴，酌定一年之履行期間，且就上訴人甲○○、丙○○勝訴部分，併依職權宣告假執行，經核均無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴均應駁回。
本件判決基礎已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
據上論結，兩造之上訴均無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 五 日
民事第二庭審判長法官 吳光釗
法官 曾部倫法官 陳婷玉右為正本係照原本作成本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後廿日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十 年 一 月 五 日
法院書記官 王 儀