臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年訴字第一三七二號
原 告 甲○○訴訟代理人 李建民律師被 告 丙○○ 住台北市○○路○號一樓兼訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○路○號一樓右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）二百十一萬零四百六十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）台北市○○路○段「二樓全部」包括「二樓」及「二樓之一」，合先敘明。
（二）查蔡隆發（即被告之被繼承人）明知其所有門牌號碼台北市○○路○號「二樓」房屋，已出租與又新汽車修護補習班（下稱「又新補習班」），竟於民國（下同）八十五年七月十七日夥同被告以蔡隆發之名義，將「二樓全部」（包括二樓及二樓之一）面積合計三八三‧四七平方公尺之房屋出租與原告，被告並按「二樓全部」計算向原告收取押租金二十萬元，及約定按「二樓全部」計收租金每月五萬五千元。詎料蔡隆發僅交付門牌「二樓之一」面積一七三‧四平方公尺之房屋與原告使用，未將門牌「二樓」部分之房屋交付原告。
（三）原告因被告未將「二樓」部分房屋交付原告使用，致遭受下列損害：
１、租金損害三十三萬元：「二樓全部」房屋（包括二樓及二樓之一）租金每月五萬五千元，蔡隆發僅交付「二樓之一」面積一七三‧四○平方公尺，而未將「二樓」部分房屋交付原告使用，竟自八十七年十二月一日起至八十八年十一月底止，按「二樓全部」計算每月向原告收取租金五萬五千元，每月超收二萬七千五百元。計自八十七年十二月一日起至八十八年十一月底止，向原告超收租金三十三萬元。有提存書四份及第七七七號存證信函一份可考。
２、營業損失一百七十八萬零四百六十四元：每月營業損失十一萬一千二百七十九元，計自八十七年十二月一日起至八十九年三月底止共十八月損失一百七十八萬零四百六十四元。
（四）蔡隆發於八十六年三月二十一日死亡時，遺有繼承人妻蔡許月鶴及女蔡美玲、乙○○三人，蔡許月鶴於八十八年六月三日死亡，故系爭房屋即由被告繼承。
（五）原告前曾要求蔡隆發依約將尚未交付之二樓房屋交付原告使用，均遭其妻蔡許月鶴以其夫蔡隆發病重、死亡為由，一再拖延，並謂容後必將尚未交付之另一半房屋（即二樓）交付原告云云，以為搪塞，迄今仍未交付。被告自始未交付二樓房屋，原告為恐按所交付之「二樓之一」部分計付租金，將因未付另一半租金，而有被解除租約之虞，不得已按「二樓全部」按月計付五萬五千元租金。
（六）爰依民法第二百二十七條、第二百三十一條規定及繼承之法律關係，提起本件訴訟，求為判決如聲明所示。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）按租約之締結本為任意，此為被告所不否認，被告被繼承人蔡隆發於八十五年七月十七日以每月五萬五千元將「系爭房屋二樓全部」出租予原告，本諸契約自由原則，完全合法。與二樓之一及二樓於八十五年七月十七日訂約前分租之租金多寡及如何隔間無關，被告以二樓租予又新補習班之租金或為四萬元，或為六萬元等情，任意抗辯本件租約租金過高乙節，要無足採。
（二）被告於答辯再三主張「租約所載台北市○○路○號二樓全部係記載錯誤」，但被告或其被繼承人蔡隆發於八十五年七月十七日為意思表示後，迄未依民法第九十條規定於一年時效期間內撤銷其意思表示，益足證明租約所載「二樓全部」，並非誤載，縱令為錯誤，被繼承人蔡隆發既未依法撤銷本件租約，自應受系爭租約之拘束。
（三）原告於八十五年七月十七日與被繼承人蔡隆發簽立承租「台北市○○路○號二樓全部」之租賃契約，嗣被繼承人蔡隆發死亡，原告因為繼承人蔡許月鶴藉故刁難，為使蔡許月鶴配合原告申請執照，因而於八十六年七月二十三日附條件承諾向蔡隆發承租標的為「台北市○○路○號二樓之一全部」，同時承諾書第（五）項特別約定：「本人申請執照所需之資料，蔡許月鶴不得藉故刁難不予提供，且配合至執照核發下來，否則對前面所承諾一切自始無效。」，換言之，原告於八十六年七月二十三日承諾承租範圍為「台北市○○路○號二樓之一全部」乙事，須於執照核發下來才生效，但截至目前為止，蔡許月鶴迄未配合至執照核發下來，八十六年七月二十三日承諾書尚未生效，因而原告承租範圍仍為八十五年七月十七日租賃範圍，即承租內容為「台北市○○路○號二樓全部」。
（四）原告取得撞球場執照，只有配合蔡隆發或蔡許月鶴無理要求，而出具八十六年七月二十三日承諾書，但該承諾書條件尚未成就，自不發生效力。
（五）被告所提出鈞院八十七年度訴字第四六七八號、台灣高等法院八十八年上字第六五九號民事判決於本件損害賠償不受爭點效之拘束：１、上揭確定判決之損害賠償為「八十五年七月十七日起至八十七年十一月底」之金額，本件損害賠償則為「八十七年十二月一日起至八十八年十一月底」之金額，足證兩件並非同一事件。２、又蔡許月鶴於八十六年七月二十三日出具承諾書後，蔡許月鶴於八十七年十月十九日與訴外人鄧明簽訂協議書，於該協議書第壹項第二條約定：「乙方鄧明願代甲方蔡許月鶴完全解決承租人甲○○與甲方間之租賃契約，租賃範圍「台北市○○路○號二樓全部」之糾紛，並代甲方賠償甲○○之損失。」云云，可見蔡許月鶴明知原告於八十六年七月二十三日出具之承諾書不生效力，始於八十七年十月十九日與鄧明協議，要求鄧明代其賠償原告損失，此份協議書可證明二件事，一為蔡許月鶴承認出租予原告範圍為「台北市○○路○號二樓全部」；一為蔡許月鶴因無法交付二樓予原告而告知應賠償原告損失，原告請求本件損害賠償，洵屬有據。原告係於前揭鈞院八十七年訴字第四六七八號案經判決定後，始由鄧明處取得本件協議書，本件協議書亦不受上開確定判決既判力之拘束。
四、證據：提出變更使用執照申請書影本一份、租賃影本一份、建物登記謄本影本一份、提存書影本四份、第七七七號存證信函影本一份、核定稅額繳款書影本一份、水費通知單或收據影本一份、電費通知及收據影本一份、娛樂稅繳款通知書影本一份、薪津表影本三紙、戶籍謄本影本二份、承諾書影本一份、協議書影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）關於原告主張依租約所載向蔡隆發承租房屋二樓全部係指台北市○○路○號二樓及二樓之一乙節，顯屬狡辯，特駁斥如后：
１、租約所載「台北市○○路○號二樓全部」係記載錯誤，因簽約當時蔡隆發係表示出租二樓之一全部，且該二樓早已出租訴外人又新補習班使用，每月租金六萬元，故僅出租二樓之一予原告，每月租金五萬五千元。且出租人交予原告使用者亦只有二樓之一，蔡隆發不可能將已出租又新補習班之二樓連同二樓之一也出租予原告，而全部僅收五萬五千元租金。
２、原告自八十五年七月十七日承租後至八十六年三月皆是每月支付五萬五千元，於八十六年四月亦是向 鈞院提存五萬五千元，此為原告所不爭，可見原告是承租二樓之一房屋。又八十七年五月之後，原告固依月租半數即二萬七千五百元之金額向鈞院辦理提存，然經蔡許月鶴於八十七年十一月二十日以存證信函向原告催告後，原告旋於同年月二十七日以隨函檢附補足租金差額之支票一紙寄交蔡許月鶴，原告雖於寄交支票之同時，於存證信函內否認積欠租金之事實，並謂：「…（２）本人係承租台北市○○路○號「二樓全部」房屋，並非承租二樓之一…（３）「二樓全部」房屋包括「二樓」及「二樓之一」」，乃因台端僅交付「二樓之一」部分房屋，尚未交付「二樓」部分房屋。查「二樓之一」部分僅占「二樓全部」房屋之一半，故本人自僅有給付半數租金之義務。（４）茲台端來函要求本人按「二樓全部」每月給付租金五萬五千元，則台端自應依租約約定，將「二樓全部」房屋交付本人。…」云云，惟衡諸常情，若原告確信被告未依約交付全部租賃房屋，當不致應被告之催告，旋即支付全額租金，原告誰稱其恐遭解除（應為「終止」之誤）租約，不得不支付全額租金云云，然系爭租賃標的若確包括「二樓」及「二樓之一」房屋，則原告支付半數租金不至構成終止租約之事由，出租人縱為終止之意思表示亦屬非法終止，原告又何須擔憂至此？由此足證原告所承租者應為其受交付使用之「二樓之一」房屋，而不包括「二樓」之房屋，彰彰明甚。
３、另依原告於八十六年七月廿三日出具之「承諾書」，亦載明「本人前向蔡隆發先生承租台北市○○路○號「二樓之一全部」，茲因蔡隆發先生於000年0月間亡故，致租賃契約書有更換與繼承人簽約之必要，於此特向繼承人蔡許月鶴承諾上述標的租賃內容及時間，詳列如后：‧‧‧㈡房租每月陸萬元‧‧‧」等語，設若原告原承租範圍確包括「二樓」及「二樓之一」房屋，且按月支付全額租金，則在蔡隆發僅交付「二樓之一」房屋之情況下，原告爭執尚且不足，豈有可能於八十六年間仍出具載明「月租六萬元」、「承租標的為二樓之一房屋」之承諾書交付被告蔡許月鶴？原告雖執稱其為使被告蔡許月鶴配合提出申請使用執照所需之相關文件，不得已出具該承諾書將承租範圍減縮為「二樓之一」云云，惟上開承諾書不但明載承租範圍僅「二樓之一」，且將月租調升為六萬元，租約之締結本為任意，原告既無非必承租系爭房屋之理由，豈有可能干受蔡隆發或被告蔡許月鶴之百般壓榨？由原告於八十六年七月間猶書立承諾書載明承租範圍為「二樓之一」房屋乙節，益認原租約所載「二樓全部」云云應非締約當事人之真意。
４、門牌號碼「二樓」之房屋自七十三年四月起即出租予又新補習班使用迄今，此有被告提出或以又新補習班負責人「鄭碧枝」個人、或以「又新補習班鄭碧枝」、「又新補習班張素梅」名義簽訂之租賃契約數份附卷足稽，並經證人蔡長興到庭結證屬實（鈞院八十七年度訴字第四六七八號），其間又新補習班一直於「二樓」房屋營業，未曾間斷，苟原告承租範圍確包括門牌號碼「二樓」之房屋，豈有可能於締約之前未先瞭解房屋狀況及使用情形？若其確曾前往看屋，又豈有可能毫未察覺該「二樓」房屋尚有他人承租，而輕率與蔡隆發就「二樓全部」簽訂租約？是故，原告主張承租範圍包括「二樓」房屋，殊難令人置信。
５、原告係承受前手張永田之撞球場，當時張永田向蔡隆發所承租者乃二樓之一，每月租金五萬五千元，原告所承受之租賃物也是該二樓之一，每月租金亦為五萬五千元，只是當時代書將「二樓之一全部」，誤寫為「二樓全部」，原告竟然昧著良心強辯所謂「二樓全部」係包含「二樓」及「二樓之一」，殊不應該。
６、系爭房屋於七十二年間領照使用，迄原告訂約時屋齡僅十三年，此經原告提出建物謄本在卷足按，且其位於台北市○○路，附近商業繁榮，原告就該「二樓之一」面積一七三‧四七平方公尺（約五二‧五坪）之房屋，以月租五萬五千元承租，實與市場價格相當。反之，苟如原告主張，其係以月租五萬五千元承租「二樓」及「二樓之一」房屋，其面積達三四七‧八五平方公尺（約一○五坪），則該租金價格顯然低於市場行情甚多，此觀諸卷附數份租賃契約，張永田原承租「二樓之一」房屋之月租為五萬五千元、又新補習班於八十七年七月前承租「二樓」房屋之月租為四萬元（據證人即又新補習班實際負責人蔡長興證述，此四萬元月租低於當時行情）、八十七年七月後月租調整為六萬元等情，堪為佐證。原告與蔡隆發間並無特殊情誼，竟得以市場行情之半價即月租五萬五千元承租「二樓」及「二樓之一」房屋，實難憑信。
７、原告為主張所承租之「二樓全部」係包含「二樓」及「二樓之一」，而向鈞院提起八十七年度訴字第二二七六號損害賠償之訴，但已被鈞院駁回確定在案，可見原告之主張並不可採。
８、又鈞院八十七年訴字第二二七六號民事判決理由可知，門牌號碼二樓及二樓之一房屋各有獨立大門可供出入，彼此無法互通，且分別出租予又新補習班及原告，是故，蔡隆發不可能將二樓及二樓之一房屋全部出租給原告，而只收取租金五萬五千元。
９、原告在鈞院台北簡易庭八十六年北簡字第一一四○八號履行契約事件所提出之起訴狀，及鈞院八十七年十月三十日宣示判決筆錄，均載明原告與蔡隆發於八十五年七月十七日訂立之租約係向蔡隆發承租「台北市○○路○號二樓之一房屋」，不容原告狡辯其所承租之房屋包含松江路二樓及二樓之一共二間房屋。
１○、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何
在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號著有判例。依據以上所陳，可見原告所承租系爭房屋僅是台北市○○路○號二樓之一而已，並非包含隔壁之二樓，系爭租約所載「二樓全部」等文字，應屬誤載，因此原告原告所請求損害賠償，均無理由。
（二）又本案曾經原告向鈞院八十七年度訴字第四六七八號提起損害賠償之訴（八十五年七月十七日至八十七年月底），鈞院判決原告之訴駁回，原告不服提起第二審上訴，又經該院以八十八年度上字第六五九判決駁回上訴，原告又提起第三審上訴，亦被第三審裁定駁回確定在案。此次原告所請求損害賠償改為自八十七年十二月一日起至八十八年十一月底，但因原告上開訴訟已經判決確定，且本案原告所主張及所提證據均為歷審法院所不採，原告再度提出主張，殊無理由。
（三）關於原告在本案新提出之蔡許月鶴於八十七年十月十九日與鄧明簽訂之協議書，以證明其承租範圍係松江路一號二樓全部乙節，被告駁斥如左：
１、原告所提出之上開協議書係林秀姿與鄧明所簽，然查蔡許月鶴並未授權林秀姿代理簽訂協議書，該協議書之內容蔡許月鶴並未同意，亦不知情，當然該協議書對蔡許月鶴及被告均不生效力。
２、林秀姿曾在另案主張係依八十七年八月二十七日蔡許月鶴所出具委託書之內容，伊有代理權。然查蔡許月鶴出具八十七年八月二十七日委託書之目的在利用訴外人吳正輝向銀行借款，因此依該委託書及八十七年八月三十一日協議書之約定，蔡許月鶴應將其產權移轉登記予吳振輝，然後吳正輝向銀行辦理抵押貸款五千萬元，以便代帶蔡許月鶴清償民間債務，但後來蔡許月鶴要求吳正輝撤回所有權移轉登記，並於八十七年九月四日取回該八十七年八月二十七日委託書原本，並向吳正輝表示不再委任林秀姿。次查原告所提出上開協議書，林秀姿並無任何蔡許月鶴授權之文件，竟然以代理人身份與鄧明簽定協議書，顯然係屬無權代理，該協議書依法不生效力。
３、台北市○○路○號二樓之一勝利撞球場為原告租用房屋所經營，但撞球場之代表人卻為鄧明，可見鄧明確為原告之人頭以經營撞球場，又鈞院八十八年度訴字第一一九五號遷讓房屋之訴，原告於該案亦證稱鄧明為其撞球場之合夥人，因此該案判決認定彼等為合夥人，應負遷讓房屋之責，鄧明並未上訴而確定。由此可見，鄧明與原告同夥，而在松江路一號二樓之一經營撞球場。然查原告於八十六年九月九日已對蔡許月鶴及被告提起履行契約之訴（台北簡易庭八十六年北簡字第一一四○八號），又蔡許月鶴也對原告控告其偽造文書，而且原告對蔡許月鶴亦在八十七年四、五月對其請求損害賠償，則當時雙方積怨己深，蔡許月鶴豈有在八十七年八月三十一日授權林秀姿與原告之合夥人鄧明簽定八十七年十月十九日協議書，並由鄧明代蔡許月鶴向原告賠償損害之理？此外，鄧明為對付被告乙○○，由林秀姿與鄧明又共同偽造八十七年八月三十一日「房屋租賃暨借款契約」，以作為鄧明進行訴訟之用。由上所陳，可見林秀姿、鄧明與原告均是同夥，而共同編造上開協議書，以便作為本件訴訟之用，其主張應無可採。
三、證據：提出鈞院八十七年度訴字第二二七六判決書影本一份、判決確定證明書影本一份、鈞院八十七年度訴字第四六七八判決書影本一份、台灣高等法院八十八年度上字第六五九號判決書影本一份、最高法院八十九年度台上字第六○八號裁定書影本一份、八十七年八月二十七日委託書影本一份、八十七年八月三十一日協議書影本一份、吳振輝不起訴處份書影本一份、工務局八十八年三月十九日北市工建字第八八三○六五四四○一號函影本一份、鈞院八十九年度訴字第一一九五號判決書影本一份、鄧明判決定證明書影本一份、原告八十七年三月十七日準備書狀影本一份、補充告訴理由狀影本一份、答辯（二）狀影本一份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度訴字第四六七八號案卷全卷，並訊問證人林秀姿。
理 由
一、原告起訴主張：被告之被繼承人蔡隆發於八十五年七月十七日，將系爭門牌號碼台北市○○路○號二樓全部（包括二樓及二樓之一）面積合計三八三‧四七平方公尺之房屋，以月租五萬五千元出租予原告，卻僅交付門牌號碼「二樓之一」房屋，未將門牌號碼「二樓」房屋交付原告，原告因而遭受下列損害：㈠自八十七年十二月一日起至八十八年十一月底止超付租金計三十三萬元；㈡自八十七年十二月一日起至八十九年三月底止之營業損失一百八十七萬零四百六十四元，爰依民法第二百二十七條、第二百三十一條規定及繼承之法律關係，求為判決如聲明所示。
被告則以：蔡隆發出租予原告僅是「二樓之一」房屋，不包括門牌號碼「二樓」之房屋，系爭租約所載「二樓全部」等文字應係誤載等情，前業經原告向鈞院提起損害賠償之訴而經鈞院以八十七年度訴字第四六七八號判決駁回原告之訴，嗣原告不服提起第二審上訴，又經該院以八十八年度上字第六五九號判決駁回其上訴，原告又提起第三審上訴，亦被第三審以八十九年度台上字第六○八號裁定駁回確定在案。雖原告此次所請求損害賠償改為自八十七年十二月一日起至八十八年十一月底，但上開前案之歷審法院均認為原告所承租之範圍只有「二樓之一」，並未包括二樓，其判決之效力應有拘束力，是本案原告所重複主張及所提證據既均為歷審法院所不採，原告再度提出主張，殊無理由。另本案原告所新提出之被告之母蔡許月鶴於八十七年十月十九日與鄧明簽訂之協議書部分，查蔡許月鶴並未授權林秀姿代理簽訂協議書，該協議書之內容蔡許月鶴並未同意，當然對蔡許月鶴及被告均不生效力。又蔡許月鶴與原告間自八十六年間起陸續有民、刑訴訟糾紛，彼此積怨己深，蔡許月鶴豈有在八十七年八月三十一日授權林秀姿與原告之合夥人鄧明簽訂八十七年十月十九日協議書，並由鄧明代蔡許月鶴向原告賠償損害之理？何況原告與林秀姿、鄧明均是同夥人，可見該協議書係渠等事後偽造作為本件訴訟之用等語，資為抗辯。
二、查原告主張系爭租賃標的物包括門牌號碼「二樓」及「二樓之一」房屋云云，為被告所否認，被告抗辯原告所承租範圍僅是「二樓之一」房屋，不包括門牌號碼「二樓」之房屋，系爭租約所載「二樓全部」等文字應係誤載等語。按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年台上字第一○五三號著有判例。本件經查：
㈠、自八十五年七月十七日原告承租系爭房屋以來，出租人蔡隆發向僅交付門牌號碼「二樓之一」房屋，從未將門牌號碼「二樓」房屋交付原告使用，然原告卻一直依約按月支付租金五萬五千元，直至八十七年四月為止，此為兩造所不爭。苟如原告主張其係以月租五萬五千元承租「二樓」及「二樓之一」房屋，豈有可能於未能依約使用全部租賃標的之情況下，猶支付足額租金而毫無異議？八十七年五月之後，原告固依月租半數即二萬七千五百元之金額向法院辦理提存，然經被告之母蔡許月鶴於八十七年十一月二十日以存證信函向原告催告後，原告旋於同年月二十七日以隨函檢附補足租金差額之支票一紙寄交蔡許月鶴，此有原告提出台北圓環郵局第一六一一號、台北光華郵局第二一八○號存證信函各一件在卷足按，原告雖於寄交支票之同時，於存證信函內否認積欠租金之事實，並謂：「‧‧‧⑵本人係承租台北市○○路○號『二樓全部』房屋，並非承租二樓之一‧‧‧‧⑶『二樓全部』房屋包括『二樓』及『二樓之一』，乃因台端僅交付『二樓之一』部分房屋，尚未交付『二樓』部分房屋。查『二樓之一』部分僅占『二樓全部』房屋之一半，故本人自僅有給付半數租金之義務。⑷茲台端來函要求本人按『二樓全部』每月給付租金五萬五千元，則台端自應依租約約定，將『二樓全部』房屋交付本人。‧‧‧」云云，惟衡諸常情，若原告確信被告未依約交付全部租賃房屋，當不致應被告之催告，旋即支付全額租金，原告雖稱其恐遭解除（應為「終止」之誤）租約，不得不支付全額租金云云，然系爭租賃標的若確包括「二樓」及「二樓之一」房屋，則原告支付半數租金本不至構成終止租約之事由，出租人縱為終止之意思表示亦屬非法終止，原告又何須擔憂至此？由此足認原告所承租者應為其受交付使用之「二樓之一」房屋，而不包括「二樓」之房屋。
㈡、門牌號碼「二樓」之房屋自七十三年四月起即出租予又新補習班使用迄今，此有被告提出或以又新補習班負責人「鄭碧枝」個人、或以「又新補習班鄭碧枝」、「又新補習班張素梅」名義簽訂之租賃契約數份附卷足稽，並經證人蔡長興到庭結證屬實，其間又新補習班一直於「二樓」房屋營業，未曾間斷，苟原告承租範圍確包括門牌號碼「二樓」之房屋，豈有可能於締約之前未先瞭解房屋狀況及使用情形？若其確曾前往看屋，又豈有可能毫未察覺該「二樓」房屋尚有他人承租，而輕率與蔡隆發就「二樓全部」簽訂租約？是故，原告主張承租範圍包括「二樓」房屋，殊難令人置信。
㈢、況原告自認其因向訴外人張永田頂讓於「二樓之一」房屋經營之撞球場，因而與蔡隆發訂立租約，張永田原承租之範圍既僅為「二樓之一」而不包括「二樓」部分，益足佐證原告應係就「二樓之一」房屋與蔡隆發訂約。
㈣、系爭房屋於七十二年間領照使用，迄原告訂約時屋齡僅十三年，此經原告提出建物謄本在卷足按，且其位於台北市○○路，附近商業繁榮，原告就該「二樓之一」面積一七三‧四七平方公尺（約五二‧五坪）之房屋，以月租五萬五千元承租，實與市場價格相當。反之，苟如原告主張，其係以月租五萬五千元承租「二樓」及「二樓之一」房屋，其面積達三四七‧八五平方公尺（約一○五坪），則該租金價格顯然低於市場行情甚多，此觀諸卷附數份租賃契約，張永田原承租「二樓之一」房屋之月租為五萬五千元、又新補習班於八十七年七月前承租「二樓」房屋之月租為四萬元（據證人即又新補習班實際負責人蔡長興證述，此四萬元月租低於當時行情）、八十七年七月後月租調整為六萬元等情，堪為佐證。原告與蔡隆發間並無特殊情誼，竟得以市場行情之半價即月租五萬五千元承租「二樓」及「二樓之一」房屋，實難憑信。
㈤、另依原告於八十六年七月二十三日出具之「承諾書」，亦載明：「本人前向蔡隆發先生承租台北市○○路○號『二樓之一全部』，茲因蔡隆發先生於八十六年二月間亡故，致租賃契約書有更換與繼承人簽約之必要，於此特向繼承人蔡許月鶴承諾上述標的租賃內容及時間，詳列如后：‧‧‧㈡房租每月陸萬元‧‧‧」等語，設若原告原承租範圍確包括「二樓」及「二樓之一」房屋，且按月支付全額租金，則在蔡隆發僅交付「二樓之一」房屋之情況下，原告爭執尚且不足，豈有可能於八十六年間仍出具載明「月租六萬元」、「承租標的為二樓之一房屋」之承諾書交付被告蔡許月鶴？原告雖執稱其為使被告蔡許月鶴配合提出申請使用執照所需之相關文件，不得已出具該承諾書將承租範圍減縮為「二樓之一」云云，惟上開承諾書不但明載承租範圍僅「二樓之一」，且將月租調升為六萬元，租約之締結本為任意，原告既無非必承租系爭房屋之理由，豈有可能干受蔡隆發或被告蔡許月鶴之百般壓榨？由原告於八十六年七月間猶書立承諾書載明承租範圍為「二樓之一」房屋乙節，益認原租約所載「二樓全部」云云應非締約當事人之真意。
㈥、證人蔡長興雖證述常有他人前至「二樓」房屋，自稱為該房屋之承租人或買受人等語，然此或因系爭房屋於八十五年間曾遭債權人查封，因而滋生各債權人企圖「先占先贏」之混亂情況，究難因此認定遽認系爭租約約定租賃標的及於門牌號碼「二樓」之房屋。
綜右各節，堪認依原告與蔡隆發締約之真意，原告承租範圍應僅為其目前使用之「二樓之一」房屋，不包括門牌號碼「二樓」之房屋，系爭租約所載「二樓全部」等文字，應屬誤載。又系爭租賃範圍，前業經原告提起損害賠償之訴而經法院判決確定乙節，經本院調閱本院八十七年度訴字第四六七八號、台灣高等法院八十八年度上字第六五九號及最高法院八十九年度台上字第六○八號民事卷宗查核無訛。按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則。
查系爭原告租賃範圍僅是「二樓之一」房屋，不包括門牌號碼「二樓」之房屋，系爭租約所載「二樓全部」等文字應係誤載等情，既為上開確定判決所認定之事實，該訴訟事件之當事人與本件訴訟事件之當事人相同，揆諸前接說明，若無例外之情形，本院於本件訴訟即不得為與前開確定判決相反之判斷。
三、另原告於本件訴訟所新提出之蔡許月鶴於八十七年十月十九日與鄧明簽訂之協議書，以證明其承租範圍係松江路一號二樓全部乙節。惟查（一）該協議書並非蔡許月鶴與原告所簽訂，而係訴外人林秀姿、鄧明及又新汽車修護補習班（張素梅）三方所簽訂，雖林秀姿自稱代理蔡許月鶴簽訂云云，然不僅該協議書上並無蔡許月鶴任何簽章，且林秀姿亦無法提供其經授權之具體證據以實其說（林秀姿雖提出八十七年八月三十一日其與蔡許月鶴、吳正輝協議書，然觀之該協議書內容因蔡許月鶴因經濟困窘擬藉由吳正輝向銀行貸款以解決債務而授權林秀姿辦理產權異動及抵押貸款事宜，並無提及授權處理與原告間租賃糾紛之事，此業經被告交代來龍去脈甚詳，並有八十七年八月二十七日委託書、八十七年八月三十一日協議書及台灣台北地方法院檢察署八十八年度偵字第九七一○號不起訴處分書在卷可參，是林秀姿所供其有經授權云云，不足採信。），尚難謂該協議書對蔡許月鶴及被告發生效力。（二）原告於八十六年九月九日已對蔡許月鶴及被告提起履行契約之訴（本院簡易庭八十六年北簡字第一一四○八號），而蔡許月鶴也對原告控告其偽造文書，又原告對蔡許月鶴亦於八十七年四、五月對其請求損害賠償，當時雙方積怨己深，蔡許月鶴豈有在八十七年八月三十一日授權林秀姿與原告之合夥人鄧明簽訂八十七年十月十九日協議書，並由鄧明代蔡許月鶴向原告賠償損害之理？（三）林秀姿、鄧明與原告關係斐淺，且渠等均曾與被告或蔡許月鶴有過對立之訴訟糾紛，不僅證人林秀姿之證詞難免偏頗；又該協議書倘若為重要證物，焉何於原告與被告、蔡許月鶴之租賃糾紛損害賠償之歷經三審訴訟中不提出，此豈不可疑？況租賃糾紛係既是原告與蔡許月鶴，為何渠二人不協議解決，卻經由他人之手，鄧明又為何願代蔡許月鶴賠償原告之損失？且該協議書載明租賃範圍「台北市○○路○號二樓全部」之糾紛用語，難保「二樓全部」不是誤載？何能確認彼此租賃範圍？由上可見，系爭協議書尚難遽採為不利於被告之認定，原告上開主張，要無可採。
四、綜上所述，原告承租範圍既不包括門牌號碼「二樓」之房屋，則原告以蔡隆發未依約交付門牌號碼「二樓」房屋為由，主張其構成不完全給付、給付遲延云云，殊難謂合。從而，原告本於民法第二百二十七條、第二百三十一條規定及繼承之法律關係，請求被告給付因不能使用「二樓」房屋所受租金損害及營業損失計二百十一萬零四百六十四元及法定遲延利息，洵非有據，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十 日
法院書記官 柯月英