臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第一七三號
原 告 高金五即祭祀公業高積祥管理人
高積枝即祭祀公業高積祥管理人
住台北市○○路○段○○巷○號共 同訴訟代理人 曹依立律師被 告 甲○○ 住台北市○○○路○段四六一之一號一樓訴訟代理人 劉昌崙律師
黃斐旻律師複 代理人 江雅萍律師當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告向祭祀公業高積祥承租座落於台北市○○段○○段○○○○號上，面積二○．四四平方公尺之土地（詳如附圖Ｄ部分），自民國八十八年十二月一日起每年應給付原告（先付租金後使用土地）蓬萊白米一千四百零七台斤，按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付之。
二、陳述：
（一）被告之父黃萬鎰於五十年間向原告承租所有座落台北市○○段○○段三九三地號地號土地（原係台北縣木柵鄉內湖大字啤腹小字地號四五番建物敷地）之部分作為建屋，面積四○坪即一三二．二三平方公尺，惟實際承租使用之土地為二○．四四平方公尺，黃萬鎰業已死亡，系爭土地上有門牌編號台北市○○區○○路○○號及二三號之房屋各一間，由被告繼承，系爭租賃契約亦由被告承受。依系爭租約第二條約定：「租金每壹坪每壹年上付蓬萊白米貳台斤，按給付時市價批發價格折合台幣給付之」，被告每年每坪租金為「蓬萊白米二台斤」，則原告出租系爭四十坪土地予被告，每年僅能收取八十台斤蓬萊白米，依市價（批發價）折算之新台幣；茲據自由時報八十八年十月十日第十四版商情行情表所載，北部蓬萊白米每六十公斤（即每一百台斤）為新台幣（下同）一千七百元，折算結果為每台斤十七元，八十台斤共計為一千三百六十元，換言之，原告每年可收取之租金為一千三百六十元。然查系爭三九六土地八十六年之公告地價每平方公尺為一萬九千五百元，原告出租予被告所收取之租金，根本不足繳納地價稅，自有訴請調整租金之必要。
（二）原告與被告之被繼承人於五十年簽立系爭租約時，所約定之租金極低，因該地原係台北縣轄下之木柵鄉，五十七年該地編入台北市改為院轄市，地價普遍上升，且因劃入實施都市均地權範圍以內，地價稅額隨之增加，五十九年系爭土地之原地價每平方公尺為四七○元，八十七年每平方公尺之公告現值已增加至四萬八千元，原約定之租金因稅額增加致所收租金不敷納稅，稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係，原告自可請求調整租金，否則對原告顯失公平。查原告另出租予訴外人世界新聞傳播學院而與系爭土地相鄰之同地段八八一地號土地，約定之每年租金係按公告地價百分之六計算，系爭土地與世界新聞傳學院所承租之土地相較，因系爭土地位於木柵路一段上，其地段、交通便利及繁榮程度等、均較八八一地號為優，故本件爰比照該租約租金收取標準，以公告地價百分之六為調整租金之基準，以換算應調整之蓬萊白米之數量。查系爭土地公告地價為每平方公持尺一萬九千五百元，原約定租金每年一付，被告應自八十八年十二月一日起，每年應給付原告相當於二萬三千九百一十四點八元之蓬萊白米，即一千四百零七台斤，並按給付時市價折合新台幣給付之。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、祭祀公業高積祥管理人高金五係於四十七年十二月二十二日冬至日派下員大會時被選任為本公業之管理人，此有交接紀錄及木柵鄉公所核備屬實之證明書可証，而另一管理人高清枝係於六十四年派下員集會時補選為管理人，並與高金五等人共同執行本公業之管理事務迄今，故高金五、高清枝就本祭公業有起訴及應訴之資格並無疑義。而伊二人有本祭祀公業管理人資格之証據除有以上之說明外，並請參閱原告提出之原証九之本院八十一年度重訴字第六六七號判決書理由、五、六部分之說明亦明。再查本件之租約，亦係由原告高金五於五十年以祭祀公業管理之身分與被告之父簽定。又依被告提出之被証三即被告於八十八年九月十六日所發之存証信函亦自認原告高金五之管理人資格，足証高金五、高清枝就本件訴訟言，代表祭祀公業對被告起訴，其管理人之資格不容置疑。
２、至於被告所提出之鈞院八十三年度簡上字第一八七號民事判決，亦對本案原告二人代表祭祀公業所為之訴訟不生影響；按查上開訴訟依其判決理由所述，係針對高金五就八十二年四月三十日召開之派下員大會，被選任為管理人是否合法之問題所為之判斷，並非判定原告高金五自始即無管理人資格。再查該判決有重大違背法令之處，原告高金五實感不服，且因該簡易訴訟事件所涉及之法律見解，有原則上之重要性者，高金五已依法向最高法院提出第三審上訴在案。又查祭祀公業高積祥雖於八十二年四月三十日召集派下員大會，並於當日選出理管人高金五、高清枝、高信一、高清泉、高健發等五人，然因此次選舉是否合法，因經訴外人高武雄等提起上開訴訟，故至今新選出之管理人仍未經文山區公所核備，亦未辦理交接手續，則原任管理人高金五及高清枝於新任管理人經確認合法並辦理交接手續前，仍具有本公業管理人之資格。
３、高金五、高清枝為系爭祭祀公業管理人，及高清枝係於民國六十四年十二月二十二日（冬至日）派下員會議上被推舉為增額一名管理人之事實，並有如下之事證：
（１）依六十四年十二月二十二日冬至日派下員會議記錄報告事項管理人增額三、五、七名，議決：人選舊現二人（即高金五、高魁），另加一人（即高清枝）及當日出席派下員會議之簽到簿可証。此再核對翌年即六十五年六月二十日祭祀公業高積祥將土地出租予考試院，與之訂立租賃契約書時，出租人祭祀公業高積祥代表人除高金五、高魁外並增加高清枝，共為三人，此可證明高清枝確實於六十四年十二月二十二日冬至日經出席全體派下員推舉為管理人無訛。
（２）又查嗣後鈞院七十八年度訴字第一四四五號「祭祀公業高積祥與考試院間給付租金事件」，其中高金五、高清枝均以祭祀公業管理人之資格為起訴原告；而八十年度訴字第三○八○號由私立世界新聞傳播學院起訴，請求與祭祀公業訂立土地租賃契約事件中，亦以高金五、高清枝為祭祀公業高積祥管理之人之資格列名為被告。嗣後世界新聞傳播學院與祭祀公業所簽定之租賃契約，高金五及高清枝均以祭祀公業管理人之資格與之訂約，而嗣後兩造間再簽定之補充協議亦同。又八十三年八月二十九日「銓敘部開會通知單」，第六格出列單位及人員，有關祭祀公業高積祥管理人部分亦列名高清枝為祭祀公業管理人。
４、退萬步言之，縱上訴人祭祀公業管理人高金五因上開判決，認定伊管理人之資格有欠缺，無代表公業起訴及應訴之資格；然在未依法選任新管理人前，本公業仍有管理人高清枝一人，得以上訴人祭祀公業管理人之名義起訴或被訴，則本件訟訴之當事人資格仍無欠缺。
５、關於本件訴之聲明是否適當部分：「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不能將原約定之租金種類變更。本件原約定之租金種類為蓬萊稻谷，既非新台幣，上訴人求為命自七十五年一月一日起將租金調整為每月新台幣一萬一千一百五十元，已將租金種類變更，自屬無從准許，前經最高法院七十五年台上字第二一二六號著有判例。本件原告依民法第四百四十二條及最高法院四十八年十二月二十九日四十八年度第六次民刑決議意旨，提起本件調整租金之訴訟，查依原租賃契約第二條約定租金之給付方式為：「租金每壹坪每壹年上付蓬萊白米貳台斤，按給付時市價批發價格折合台幣給付之」，查原契約給付租金之种類為蓬萊白米，惟於給付時，得按給付時之市價折合新台幣給付之。故本件調整租金事件，係依上開最高法院判例意旨，仍以給付蓬萊白米為租金給付之方式，同時亦依原租約之給付方式，得於實際為給付租金時，按給付當時之蓬萊米之市價折合新台幣給付之，為訴之聲明之方式，至於調整後應給付之蓬萊白米數量。
三、證據：提出契約書、報紙、地價證明書、土地登記謄本、土地租賃契約書、台北縣木柵鄉公所函、祭祀公業高積祥交接紀錄、本院七十八年度訴字第一四四五號判決、八十一年度重訴字第六六七號判決、八十二年度北簡字第六八二九號判決、八十六年度簡上字第四四二號判決、上訴理由狀、六十四年派下員會議紀錄及出席名冊、銓敘部開會通知、最高法院六十八年度台上字第八一九號判決書、認證書、祭祀公業高積祥印文、房屋稅繳款通知書、市有財產收入繳款單。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）原告高金五、高清枝並非祭祀公業高積祥之管理人，業經確決確定在案，原告高金五、高清枝以管理人名義起訴，其當事人顯非適格。
（二）本件原告所提訴之聲明其請求被告應給付原告之範圍並不明確，無以確定審判範圍。
（五）依租賃契約條款第二條約定：「租金每坪每一年上付蓬萊白米二台斤，按給付時市價批發價格折合台幣給付之成立本合約已付至民國五十二年十一月十六日嗣後到期時仍按原條件續行付租甲方（即原告）不得異議。」故原告依契約約定應按原條件出租基地予被告，原告請求調整租金為無理由；退言之，縱原告得請求調整租金，惟原告所提租賃契約面積記載為四十坪整，惟查，被告之父於五十二年十一月所訂之租賃契約，面積僅記載三十點九五坪。又本契約如有增刪文字，皆在契約書上方加註記載並經雙方加蓋印章，而原告所提經塗改之面積坪數，並未經雙方之同意，顯見原告所提契約書係經原告塗改。故原告以面積四十坪為基準請求調整租金為無理由；又原告以與系爭土地相鄰而出租予訴外人世界新聞傳播學院之同地段八八一地號土地，請求本件爰比該租約租金收取標準調整租金，惟被告租用基地，與鄰地世界新聞傳播學院就其利用基地所得之經濟價值及所受之利益顯不相同，原告請求爰比該租約租金收取標準調整租金為過高而無理由；況系爭和興路二十三號房屋乃被告自行花費金錢興建，且須自行負擔維修之責，與一般通常之租賃關係，即承租人無須支出建屋費用及日後修繕費用即可使用租賃物之情形有極大差別，而迄今被告亦未出具同意書，使得原告所有之房屋無法辦理保存登記取得所有權狀，明顯減少其價值，故即便支出上訴人主張之每月相當於七千七百三十一元之租金，也有過高而無「低廉」之情事存在。
三、證據：提出本院八十三年度簡上字第一八七號判決書、八十四年度再易字第十九號、台灣高等法院八十八年度上字第一六九二號判決書。
丙、本院依職權調閱本院八十二年度北間民字第六六一六號全卷；並依聲請勘驗現場，委託台北市古亭地政事務所測量系爭房屋坐落系爭基地面積。
理 由
一、兩造爭執之要旨：原告起訴主張：伊為祭祀公業高積祥之管理人，被告之父黃萬鎰於五十年間向原告祭祀公業高積祥承租所有座落台北市○○段○○段○○○○號（原係台北縣木柵鄉內湖大字啤腹小字地號四五番建物敷地）面積四十坪之部分建屋，建有門牌台北市○○區○○路二一及二三號房屋各一間，實際使用之土地面積為二○．四四平方公尺，黃萬鎰業已死亡，系爭房屋由被告繼承，並承受系爭租賃契約。依系爭租約第二條約定：「租金每壹坪每壹年上付蓬萊白米貳台斤，按給付時市價批發價格折合台幣給付之」，被告每年每坪租金為「蓬萊白米二台斤」，則原告每年僅能收取八十台斤蓬萊白米，依市價折算之新台幣；據自由時報八十八年十月十日第十四版商情行情表所載，北部蓬萊白米每六十公斤（即每一百台斤）為新台幣（下同）一千七百元，折算結果為每台斤十七元，八十台斤共計為一千三百六十元，換言之，原告每年可收取之租金為一千三百六十元。然查系爭土地八十六年之公告地價每平方公尺為一萬九千五百元，每年應納之地價稅，以地價稅之基本稅率千分之十五計算，而原告每年收取之租金根本不足繳納地價稅，故有調整租金之必要。爰請求以公告地價百分之六為調整租金之基準。查被告實際使用為面積為二○．四四平方公尺，系爭土地八十六年之公告地價每平方公尺為一萬九千五百元，則被告自八十八年十二月一日起，每年應給付原告二萬三千九百一十四點八元，即蓬萊白米一千四百零七台斤，並按給付時之市價折合新台幣給付之等語。被告則以：高金五、高清枝並非祭祀公業高積祥之管理人，已經確決確定在案，其以祭祀公業高積祥管理人名義提起本件訴訟，當事人顯非適格；又系爭二十三號房屋為被告自行花費興建，且自行負擔維修之責，原告未出具土地使用同意書，減少房屋之價值，原告主張每月租金相當於一千九百九十二元亦屬過高等語，資為抗辯。
二、得心證之理由：
（一）原告高金五主張伊為祭祀公業高積祥管理人之事實，固據提出台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函、四十七年十二月二十二日交接紀錄為證，然高金五對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在之事實，業經本院八十三年度簡上字第一八七號判決確認在案，並已確定之事實，有被告提出且為原告所不爭之判書可在卷足憑；並經本院調閱前開卷宗核閱屬實。高金五主張前開判決經提起第三審上訴，尚未確定等語，並無可採。按確定判決具有實質之既判力，即訴訟標的之法律關係，於確定之終局判決經裁判者，當事人於他訴訟中用作攻擊防禦方法時，不得為與確定判決意旨相反之主張。高金五雖另以本院、台灣高等法院及最高法院數則判決認伊有管理人資格而主張為適格當事人，惟查各該判決均僅於理由中認定高金五以祭祀公業管理人資格起訴之適格與否，並非訴訟標的，本院自不受該判決之拘束。是被告辯稱原告高金五非祭祀公業高積祥之管理人，即非無據。
（二）高清枝主張伊為祭祀公業高積祥管理人之事實，固據提出六十四年十二月二十二日會議紀錄及簽到簿為證。惟查，祭祀公業高積祥六十四年派下員會議，並沒有推舉高清枝為管理人之事實，業據參與該次會議之公業派下員高武雄在另案台灣高等法院八十八年度上字第一六九二號案證述無訛，此有原告所不爭之判決書附卷足參，且該派下員會議報告事項三、雖記載管理人增額三、五、七名。人員舊現二人另加一人計三人，但並未記載新任管理人之姓名，有原告提出之會議紀錄可參，是高清枝雖出席該次派下員大會，但不能證明祭祀公業高積祥六十四年派下員會議確選任高清枝為管理人；而高清枝所提祭祀公業高積祥六十五年將土地出租予考試院秘書處之租賃契約書，出租人祭祀公業高積祥代表人雖列高金五、高清枝、高魁，惟此僅能明該三人與考試院秘書處訂約，出租祭祀公業高積祥之土地，尚難證明高清枝即為合法之管理人；高清枝另以本院七十八年訴字第一四四五號祭祀公業高積祥與考試院間給付租金事件，亦係以伊名義為原告起訴，主張為合法之管理人。然該判決並未就高清枝取得管理人之資格為認定，尚難以此證明高清枝具有管理人之資格，且該判決對事實之認定，本院亦不受其拘束，仍得就高清枝是否具有管理人之資格，為必要之調查；而高清枝另以本院、台灣高等法院、最高法院之判決主張其為合法管理人，因該等判決或未對高清枝之取得管理人過程是否適法為認定，或認定過程與本院前舉事實出入，均無從證明高清枝為祭祀公業高積祥之管理人，是被告辯稱高清枝非祭祀公業高積祥之管理人，亦非無據。
三、按公同共有物之處分及其他權利之行使，除其公同關係所由規定之法或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意，為民法第八百二十八條第二項所明定。同法第八百二十一條關於分別共有各共有人得就共有物全部為本於所有權請求或為共有人全體之利益為回復共有物之請求，於公同共同並不適用之。如事實上有無法得全體公同共有人同意之情形時，亦應由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他公同共有人全體之同意，始得行使公同共有物之權利。又因公同共有祭產與第三人渉訟，縱其公同關係所由規定之契約未明定得由何人起訴或被訴，然我國一般習慣，祭產設有管理人者，其管理人有數人時，得共同以自己名義代表派下全體起訴或被訴，如僅一人，得單獨以自己名義代表派下全體起訴或被訴，如無管理人者，各房長得共同以自己名義代派下全體起訴或被訴，此項習慣，通常可認祭產公同共有人有以之為契約內容之意思。最高法院三十七年上字第六○六四號判例意旨參照。是本件高金五、高清枝既非祭祀公業高祥之管理人，已如前述，且其亦不能證明為各房長，則其以管理人名義代表派下員全體起訴，其當事人顯非適格；況縱令高金五、高清枝為祭祀公業高積祥之管理人，則依該公業六十四年派下員大會決議，該祭祀公業之管理人有三人，高金五、高清枝僅以其二人名義代表派下員全體起訴，依前開規定及判例意旨所示，其當事人亦非適格。是高金五、高清枝以祭祀公業高積祥管理人名義請求調整租金，即無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰毋庸一一論述。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十七 日
民事第六庭法 官 吳素勤右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十八 日
法院書記官 柯金珠