臺灣臺北地方法院民事判決 八十九度訴字第二二一四號
原 告 財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○被 告 乙○○右當事人間請求給付土地租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）三十六萬九千七百零二元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十九年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、訴外人郭成章於八十一年五月二十九日，邀同被告為連帶保證人，向原告承租原告經管坐落臺北市○○區○○段三小段五０五地號及其上建物即門牌號碼臺北市○○街○○○巷○號房屋，約定租賃期間自八十一年五月一日起至八十五年十二月三十一日止，租期屆滿時，租賃關係即行終止，租金每月四千四百三十元，應於當月月底前自動向原告繳納，郭成章並同意租金因房屋課稅現值變動、土地公告地價或租金率調整時，照調整之租金額自調整之月份起繳付，詎郭成章自八十四年六月起即未依約繳付租金，並於租賃期間屆滿後繼續占用上開房地，依租賃契約書第二、十五條約定，承租人未辦妥換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任。而承租人如有積欠租金或不繳違約金或不履行本租約時，保證人則應負賠償之完全責任，並自願拋棄先訴抗辯權，爰依民法第二百七十二條規定，請求被告給付郭成章所欠款項。
二、茲將債務明細陳述如左：㈠郭成章承租之上開土地，其八十三年土地公告地價每平方公尺為五萬八千八百元
，面積為三二．五平方公尺，年租金率為百分之五，土地部分每月應繳之租金為七千九百六二元（月租金計算式：58800×32.5×5%÷12 =7962）。而其承租之系爭房屋，訂約時課稅現值為三萬零五百元，每月應繳之租金為二百五十四元（月租金計算式：30500×10%÷12 = 254）。郭成章承租上開房地，每月應繳之蒩金計八千二百十六元，自八十四年六月起至八十五年十二月止，共積欠原告十五萬六千一百零四元。
㈡郭成章逾期二十一個月未繳付租金，依系爭租賃契約書第四條約定，其逾期違約金應為與積欠之租金同額即十五萬六千一百零四元。
㈢郭成章於租賃期間屆滿後，自八十六年一月起至八十六年七月止，繼續占有使用
上開房地，其每月使用補償金為八千二百十六元（與租金同），共計五萬七千五百十二元。
三、郭成章之戶籍謄本雖載明八十一年二月八日出境，且無入境之紀錄，然郭成章前於七十六年一月間，因符合承租資格與原告簽訂租賃契約，租賃期間自七十六年二月一日起至八十年十二月三十一日，嗣於八十一年四月二十一日辦理續約事宜，當時所附戶籍資料並無出境紀錄，且申請書所蓋印章與原租約、申請書相同，顯見郭成章確有續租之真意。
四、被告雖辯稱：原告未盡善意告知之責，致其錯失及時處理有關保證人應盡之責任，而使損害擴大等語。惟原告除先以電話告知外，復以八十四年六月九日臺財產三字第八四０一五二四六號函，請被告繳清欠租及逾期違約金，然被告均不予理會，原告確已善盡告知之責。
五、本件訂約時每月之租金額雖為四千四百三十元，惟依系爭租賃契約書第三條第二項約定，系爭租金因房屋課稅現值變動，土地公告地價或租金率調整時，承租人願照調整之租金額自調整之月份起繳付。而自八十四年六月以後之租金，當時國有基地租金率已依行政院八十二年四月二十三日臺八十二財字第一一一五三號函示，由訂約時年息百分之三調漲為年息百分之五，且公告地價由訂約時適用之八十年七月份之公告地價五萬一千四百元，至八十三年七月調漲為五萬八千八百元，故自八十四年六月起，承租人每月應繳之租金應為八千二百十六元，並無錯誤。
參、證據：
一、八十一年五月二十九日國有房地租賃契約書。
二、公告地價表。
三、地價謄本。
四、土地、建物登記謄本。
五、行政院八十二年四月二十三日臺八十二財字第一一一五三號函。
六、戶口名簿。
七、七十六年一月四日國有房地租賃契約書。
八、承租國有非公用不動產申請書。
九、財政部國有財產局臺灣北區辦事處八十四年六月九日臺財產三字第八四０一五二四六號函。
十、房屋課稅現值。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。
貳、陳述：
一、被告係受陳延銘之邀擔任連帶保證人，簽訂系爭租賃契約書時，承租人欄仍係空白，被告自始即無為郭成章擔任連帶保證人之意思，原告所提之租賃契約書應非郭成章本人所為。
二、城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，因此本件系爭房屋之租金，應先計算土地及其建築物申報總價，再乘以行政院八十二年四月二十三日臺八十二財字第一一一五三號函示之年息百分之五計算，始合於土地法第九十七條第一項規定之意旨，本件原告關於建物部分，係適用年息百分之十計算每月租金金額，尚非正確。
三、依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，此一規定並未將公有土地為除外規定，是公有土地亦應受平均地權條例第十六條所規範。至平均地權條例施行細則第二十一條實已超過母法之授權，進而牴觸母法，自無適用之餘地。
四、民法第二百五十條規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」，因此違約金具有損害賠償之性質。本件被告為承租人之保證人，原告於系爭租賃契約書簽訂後，數年間均未收到租金，卻未對主債務人為催告，亦不曾通知為連帶保證人之被告促請承租人繳納租金，坐視損害逐月擴大，原告顯與有過失，依民法第二百十七條規定，法院自得減輕賠償金額或免除之。
五、民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。本件被告並不知悉承租人未依約繳納租金，原告請求按一倍加計違約金，其金額尚屬過高，請 鈞院予以酌減。
六、原告所謂「占有使用補償金」，其法律上之請求權基礎，究係如何，未見說明。
七、就一般房地租賃而言，承租人未交還租賃物而繼續占有使用時，其性質上應屬無法律上正當權源而占有。構成無權占有，房屋所有權人或管理使用權人得依據侵權行為及不當得利之法律關係，請求相當於租金之損害賠償或返還不當得利。惟若雙方租賃契約就逋期屆滿後，承租人未交還租賃物，另有約定違約金者，則無論承租人是否繼續占有使用租賃物，出租人均得請求承租人負擔違約金，與承租人於租期屆滿後，是否仍繼續占有使用租賃物，乃兩個不同之法律事實，出租人及房屋所有權人應依據不同之法律事實，主張不同之法律關係及權利。因此，若雙方租約就租期屆滿後，承租人違約未交還租賃物並未規定違約處罰，且承租人於租期屆滿後亦未繼續占有使用租賃物時，則出租人或租賃物所有權人，即不得依據租約或侵權行為損害賠償請求權或不當得利返還請求權，請求承租人給付違約金或相當於租金之金錢。系爭租約係於八十五年十二月三十一日屆滿，郭成章並未換約續租，且本件房地於八十五年十二月三十一日租期屆滿前，即由陳延銘占有使用迄今，是於租期屆滿後，郭成章並未繼續占有使用系爭房地，顯見本件與系爭租賃契約書第第二條約定：「承租人未經辦妥換約續租『仍為使用者』，應負擔損害賠償責任」之要件不符，原告自不得依上開約定請求承租人及擔任連帶保證人之被告負損害賠償責任，且郭成章既未繼續占有使用系爭房地，原告亦不得依侵權行為或不當得利之法律關係，對郭成章或被告請求損害賠償或不當得利。
參、證據：
一、財政部八十三年五月十九日臺財產字第八三０一０二九０號函。
丙、本院依職權事項：
一、本院依職權勘驗現場，並囑託臺北市古亭地政事務所派員會同測量系爭房地位置、面積，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷。
二、本院依職權向內政部警政署調閱郭成章之入出境資料。
三、本院依職權向臺北市中正區戶政事務所查明郭成章遷出登記原因。理 由
一、原告起訴主張：訴外人郭成章於八十一年五月二十九日，邀同被告為連帶保證人，向原告承租原告經管坐落臺北市○○區○○段三小段五０五地號及其上建物即門牌號碼臺北市○○街○○○巷○號房屋，約定租賃期間自八十一年五月一日起至八十五年十二月三十一日止，租期屆滿時，租賃關係即行終止，租金每月四千四百三十元，應於當月月底前自動向原告繳納，郭成章並同意租金因房屋課稅現值變動、土地公告地價或租金率調整時，照調整之租金額自調整之月份起繳付，詎郭成章自八十四年六月起即未依約繳付租金，並於租賃期間屆滿後繼續占用上開房地，依租賃契約書第二、十五條約定，承租人未辦妥換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任。而承租人如有積欠租金或不繳違約金或不履行本租約時，保證人則應負賠償之完全責任，並自願拋棄先訴抗辯權，爰依民法第二百七十二條規定，請求被告給付郭成章積欠租金十五萬六千一百零四元、逾期違約金十五萬六千一百零四元、使用補償金五萬七千五百十二元，共計三十六萬九千七百零二元等語。
二、被告則以：㈠被告係受陳延銘之邀擔任連帶保證人，簽訂系爭租賃契約書時，承租人欄仍係空白，被告自始即無為郭成章擔任連帶保證人之意思，原告所提之租賃契約書應非郭成章本人所為。㈡本件系爭房屋之租金，應先計算土地及其建築物申報總價，再乘以行政院八十二年四月二十三日臺八十二財字第一一一五三號函示之年息百分之五計算，始合於土地法第九十七條第一項規定之意旨，原告關於建物部分，係適用年息百分之十計算每月租金金額，尚非正確。㈢依平均地權條例第十六條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，此一規定並未將公有土地為除外規定，是公有土地亦應受平均地權條例第十六條所規範。㈣本件被告為承租人之保證人，原告於系爭租賃契約書簽訂後，數年間均未收到租金，卻未對主債務人為催告，亦不曾通知為連帶保證人之被告促請承租人繳納租金，坐視損害逐月擴大，原告顯與有過失，依民法第二百十七條規定，法院自得減輕賠償金額或免除之。㈤本件被告並不知悉承租人未依約繳納租金，原告請求按一倍加計違約金，其金額尚屬過高，請 鈞院予以酌減。㈥本件房地於八十五年十二月三十一日租期屆滿前，即由陳延銘占有使用迄今，是於租期屆滿後，郭成章並未繼續占有使用系爭房地，顯見本件與系爭租賃契約書第第二條約定之要件不符，原告自不得依上開約定請求承租人及擔任連帶保證人之被告負損害賠償責任等語資為抗辯。
三、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即全不能舉證或所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴，最高法院十七年上字第九一七號著有判例。本件原告主張系爭租賃關係係存在於原告、郭成章之間，並本於連帶保證之法律關係，請求被告給付郭成章積欠之租金十五萬六千一百零四元、逾期違約金十五萬六千一百零四元、使用補償金五萬七千五百十二元，揆諸前揭說明，原告即應就租賃契約確已成立，且兩造就被告願與主債務人郭成章負同一清償責任意思表示合致等事實，負舉證責任，若其先不能舉證，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。
四、本件原告主張郭成章於八十一年五月二十九日，邀同被告為連帶保證人，向其承租系爭房地，約定租賃期間自八十一年五月一日起至八十五年十二月三十一日止，租金每月四千四百三十元，並同意租金因房屋課稅現值變動、土地公告地價或租金率調整時，照調整之租金額自調整之月份起繳付等情，固據其提出八十一年五月二十九日國有房地租賃契約書為證。惟查系爭租賃契約係於八十一年五月二十九日簽訂，而郭成章則自八十一年二月八日出境香港後即未入境，臺北市中正區戶政事務所並以此為由辦理遷出登記，既為兩造所不爭，且有郭成章之入出境資料、戶籍謄本、遷出登記申請書等在卷可稽，則自系爭租賃契約簽訂之時郭成章業已出境國外一節以觀，即足徵郭成章就承租系爭房地一事並未與原告意思表示合致，且被告亦非以與郭成章負同一清償責任之意思簽署系爭租賃契約書，原告所提之八十一年五月二十九日租賃契約書顯不足以證明系爭租賃契約、連帶保證之法律關係存在。矧原告就租賃契約確已成立，且兩造就被告願與主債務人郭成章負同一清償責任意思表示合致等事實，既未能舉證以實其說，則原告依連帶保證之法律關係，請求被告就郭成章因系爭租賃契約所生之債務負連帶清償之責，即非可採。
五、雖原告另主張系爭八十一年五月二十九日租賃契約書上郭成章之印章與原租賃契約書相同，郭成章應有續租之真意等語，並提出七十年一月四日租賃契約書為證。惟按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，勢將危害社會交易之安全（最高法院七十年臺上字第六五七號判例意旨參照）。本件租賃契約係於郭成章出境國外後之八十一年四月二十一日向原告申請承租，有原告所提之承租國有非公用不動產申請書在卷可憑，顯見郭成章自系爭租賃契約申請承租之始即未與原告承辦人員有所接觸，其應無何表見之事實，足使原告相信實際申請承租系爭房地之人為有代理權限之人，揆諸前揭判例意旨諭示，自難僅憑系爭八十一年五月二十九日租賃契約書上郭成章之印章與原租賃契約書相同之事實，即遽論系爭租賃契約係他人本於郭成章之意思而簽訂，從而，原告主張：系爭八十一年五月二十九日租賃契約書上郭成章之印章與原租賃契約書相同，郭成章應有續租之真意等語，亦非可採。
六、綜上所述，本件原告就租賃契約確已成立，且兩造就被告願與主債務人郭成章負同一清償責任意思表示合致等事實，並未能舉證以實其說，其本於連帶保證之法律關係，請求被告給付郭成章積欠之租金、逾期違約金、使用補償金三十六萬九千七百零二元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，末此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十 月 十五 日
民事第六庭法 官 陳秀貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十 月 二十九 日
~B法院書記官 林秀妙