臺灣臺北地方法院民事判決 八十九度訴字第二三五六號
原 告 諮群企業管理顧問股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳明良 律師
王乃民 律師複 代理人 張珮琦 律師被 告 介壽民營零售市場股份有限公司 設台北縣三重市○○路○號法定代理人 乙○○ 住同訴訟代理人 張英郎 律師右當事人間請求給付承攬報酬事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰壹拾伍萬元及自民國八十九年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾壹萬陸仟元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰壹拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：除假執行之擔保金額外，如主文所示。
㈡陳述：
１被告介壽民營零售市場股份有限公司前於民國八十七年四月三日與原告諮群
企業管理顧問股份有限公司簽訂「招商委託合約書」，委託原告處理坐落台北縣三重市○○路○號介壽廣場之招商事宜，依該合約第七條約定：「原告與被告簽訂本委託契約時，被告即應支付原告總價百分之十五，即新台幣（下同）玖拾萬元；當原告完成招商面積百分之四十時，被告即應支付契約總價百分之三十五，即貳佰壹拾萬元整；當原告完成招商面積百分之八十時，被告即應支付契約總價百分之三十，即壹佰捌拾萬（以下簡稱第三期款）；俟開幕後一週內，被告即應支付原告契約總價之百分之十，即陸拾萬元（以下簡稱第四期款）；當招商全部完成時，被告即應支付契約總價百分之十，即陸拾萬元整（以下簡稱尾款）。上述費用須另加百分之五營業稅。招商面積之達成率以簽訂設櫃承諾書並收取設櫃保證票交給甲方之面積達成為計算標準。」原告執行介壽廣場之招商工作，截至八十八年五月一日介壽廣場開幕時，招商面積已達百分之九十八‧一，依據上開合約第七條約定，被告即應給付原告第三期款即壹佰捌拾萬元，且應於八十八年五月一起一週內，給付第四期款陸拾萬元。於八十八年八月十四日，被告再與皇邁鞋業，金榆寢具及長春藤童裝簽約，前述三櫃並旋即正式進櫃，招商達成面積為百分之百，依據上開合約第七條之約定，被告即應支付原告尾款陸拾萬元。詎料，被告對於前開報酬拖詞拒付，原告多次協商不成，於八十八年十二月廿一日以台北松江路郵局第四六三一號存證信函催告被告給付被告積欠之第三期款餘額八十九萬、第四期款含稅六十三萬及尾款含稅六十三萬，共計二百十五萬元，惟被告自八十八年十二月十六日收受前揭存證信函仍恝置未理，被告未遵時於八十八年十二月卅一日前給付前揭款項，原告即得請求自八十九年一月一日起算之法定遲延利息。
２被告與原告就介壽民營零售市場商場事宜，先後定有三份契約，惟每份合約均有其工作內容、範圍及付款條件，不容被告將之混為一談：
⑴八十六年九月九日訂定「介壽民營零售市場商場研究規劃委託合約書」（
以下簡稱研究規劃合約），主要目的在對潛在消費者進行問卷調查分析、對於主力店意願進行初步訪談、對市場營運潛力進行評估、對業態業種規劃構想提出建議、對租賃條件提出建議、提出本案經營管理構想分析，及製作規劃報告書。申言之，前開合約之目的在於提供資訊予被告，以供其決定要以何種型態經營介壽民營零售市場。原告依研究規劃合約完成之期中、期末報告，僅係提供相關資訊予被告，供其決定要如何經營介壽廣場，原告不因前述報告負有協助被告招商、洽談之義務。
①依據研究規劃合約第五條約定，原告於當期末報告完成後，被告所有的
研究建議及被告之初步想法即已告確定，規劃報告書僅在彙整原告期中、期末報告，使被告能取得最後完整且一式十份之書面規劃報告書。
②原告依該合約第三條約定，於八十六年九月九日簽約後向被告請款，八
十六年十月廿一日原告完成期中報告後，於同月廿八日向被告請求第二期款，八十七年三月十九日完成期末簡報後，於八十七年三月二十四日向被告請求給付第三期款，原告交付規劃報告書後，亦於八十七年八月十八日向被告請款，被告均如數給付完畢，顯見被告事實上已於八十七年三月完成期末簡報。
③原告於八十六年十月二十一日提出期中報告，並於翌年（即八十七年）
三月十九日提出期末報告後，所有研究規劃結論即已完成，因被告急於招商，希望原告先進行招商前置工作，在被告要求下，原告同意先協助進行招商，交付彙總期中期末報告之規劃報告書，則先行暫緩。
⑵兩造於八十七年四月三日簽訂招商委託合約書，依據該合約第四條約定，
原告係依據被告指示為之，舉凡設店廠商、設店條件、租約、設櫃承諾書、租賃條件、設店位置等等均須被告同意後，再由原告與廠商洽談，所有設櫃承諾書與設櫃合約書亦由被告直接與廠商簽訂。
①依據招商委託合約第四條約定，原告執行招商事宜，除代理被告與廠商
洽談，並就預定招商之對象提出抽成與租賃條件之建議，經被告同意後執行。原告依據被告不同於原告當初研究規劃報告建議之指示進行修正，並針對被告前述指示，再行擬具抽成、租賃條件等提案交予被告，前述提案均經被告法定代理人乙○○先生簽字核可。
②招商工作之作業流程，所有租賃條件、業種等等，均需由被告與原告協
商討論，經雙方確認租賃條件後，再由原告進行招商，原告絕無可能在僅有未經確認之條件下進行試探性招商。原證五號即是經原告、被告雙方同意後變更之各樓層之業種、抽成條件等。被告於答辯㈣狀指陳原證五號係因原告無法招入研究規劃書所載廠商，要求被告變更調整抽成條件云云，顯然故意指鹿為馬，混淆視聽。
③招商委託合約第四條、第六條及附件二之一及二之二均約定，就適合廠
商、設店條件及租賃條件等原告被告應另行協商，嗣經雙方確認，原告方以此進行招商。如廠商、招商條件、租賃條件經被告確認修改，自然不可能與規劃書相同，此乃當然之理。
④研究規劃合約之本旨在於使被告瞭解判斷開發成商場是否具有足夠潛在
利益及預計收入等，而招商委託合約係實際從事招商事宜，在出租商場之過程中，必然有許多需被告配合事宜，或因被告個人希望，或因其他原因無法配合，而需決定變更原本設計之業種或抽成，多所常見，此觀諸招商委託合約第六點明白指出所謂「預定各樓面廠商組合」，僅係供參考，尚需依兩造雙方充分討論後定案即可得證。
⑤招商委託合約之所以賦予被告最後決定權，蓋因研究規劃書所載之內容
，或需被告協力取得特定執照方能營業，或需要給予特殊廠商特定租賃條件、或另需為特殊裝潢，被告在綜合考量下，將可以依招商契約作最後決定。倘如被告於答辯書中指陳，招商委託合約中工作內容只消寥寥數語全部依照研究報告即可，何需如被告與原告系爭契約一一詳述。
⑥在實際招商過程中，原告協助被告招商，需要被告確認的不只是廠商業
種，更重要的是抽成、租賃條件等，因為這些因素，將會影響被告決定要與哪些廠商簽署設櫃合約，此亦為該合約第四條中，增加需被告確認同意業種及抽成、租賃條件後，原告方可代理被告與廠商洽談之原因。
⑦招商委託合約第六條有關業態業種組合規劃，已明載該條所列之業態業
種組合僅係「預定各樓面廠商組合」，各樓層確定之業態業種，將依兩造充分討論後定案。前開規定已指出原告依據系爭合約所進行之招商作業，與研究規劃合約之期中、期末報告之建議未必相同，原告依據系爭合約進行招商之各樓面廠商，係依據被告、原告充分討論後，並經被告確認同意後之業種及抽成、租賃條件，代理原告與廠商洽談。
⑧原告因體諒被告急於進行招商工作，希望早日享受豐厚租金利益之心情
，同意被告建議暫緩研究規劃合約最後一項工作彙總規劃報告書之工作，先與被告簽立系爭合約進行招商事宜，並依招商委託合約第四條規定，依被告核可之條件儘速進行招商，詎料，被告為拒絕給付承攬報酬，顛倒研究規劃合約之目的與工作內容，意圖模糊雙方前後三份合約之目的與關係，實令人不勝欷噓。
⑨被告一再抗辯規劃報告書中載有之電影院之經營，原告係經被告以原證
五號同意下，另行招商，蓋因電影院之經營，並非僅有使用執照，尚須有相關營利事業登記、營業項目，並且符合消防檢查方能營業。本案被告前曾經營過電影院，惟曾發生失火意外，因而停止營業，如欲再經營電影院，除需重新申請相關執照，尚須符合最新之消防法令。被告或因其所有之介壽廣場並非全新建物，無法符合現行電影院消防法令中避難平台、逃生設施等之要求，或因在申請相關執照曠日廢時等種種因素考量，被告乃依系爭合約第四條另行決定如原證五號之業種及抽成、租賃條件。被告稱其已有變更使用執照，即可經營電影院云云，並非可採。
⑩自原告與被告八十七年四月三日簽立委託招商合約後，原告依據被告確
認同意後之業種及抽成、租賃條件，代理原告與廠商洽談，被告亦於八十七年七月至十二月間，由被告直接和廠商簽訂設櫃承諾書並收取保證票；待八十八年二月介壽廣場重新裝潢完畢，賣場大小位置全部確定，原告再協助被告於八十八年二月三月間，直接與各廠商簽訂設櫃合約書。
Ａ原告依據系爭合約協助被告進行洽商事宜，被告與各廠商簽訂設櫃承
諾書時，已一併收取保證票，相關資料詳參原證九號，Ｂ設櫃承諾書均由被告與廠商直接簽署，並非由原告代理被告簽署。
Ｃ設櫃承諾書係由被告直接與各廠商簽訂，被告於設櫃承諾書用印時，
原告需同時檢附保證票予被告，因招商事宜繁瑣且各廠商簽署設櫃承諾書及保證票收據時間相當接近，部分資料原告僅留存原告收取時之簽名，未取得經被告簽字之影本。惟其中經被告簽名者，被告已自認簽字者係被告公司員工，依據民事訴訟法第二百七十九條第三項規定，原告不同意被告嗣後之片面否認，被告自應就其否認之事實負舉證責任。
Ｄ被告一再辯稱係因開幕在即，迫不得已才讓不適合廠商設櫃云云。然
自八十七年七月至十二月各廠商與被告簽訂設櫃承諾書暨交付保證票予被告，到八十八年五月一日開幕，時間並不算短，被告所謂迫不得已云云，顯係推諉塞責之語。況各廠商進駐介壽廣場，事前均需裝潢，如果沒有得到被告同意，並簽妥設櫃合約書，被告如何可能允許廠商進入介壽廣場裝潢？廠商又如何敢冒險任意進入介壽廣場進行裝潢？廠商所以能進入介壽廣場裝潢準備介壽廣場開幕事宜，實因各廠商進駐裝潢前已與被告簽立設櫃合約書。
⑶兩造於八十七年十月一日簽定三重介壽廣場經營管理合約（以下簡稱經營
管理合約），係由原告負責三重介壽廣場經營管理、開幕後調整櫃位之招商等事宜，並定期向被告提出報告，原告並無持有或替被告保管被告與廠商間之合約：
①因被告不僅拖欠招商委託合約所應支付予原告之報酬，對於經營管理合
約所應支付之報酬，亦多所推託，遲不付款，原告於此種情形下，亦不願再為被告管理介壽廣場，遂認賠依約本可請領的相關報酬，於八十八年八月卅一日經雙方同意終止經營管理合約。
②依據經營管理合約，原告係負責經營管理與招商，且為完成上開合約內
容，得依約指派廣場經理、企畫主任及營業主任，至於各廠商依設櫃合約書應給付被告之租金，則由各廠商直接交付被告。
③經營管理合約第二條約定，原告係自簽約日起，為被告負責介壽廣場之
經營管理與招商工作，其服務內容均屬企畫管理之範疇，並無代被告保管契約及代收租金等工作項目。事實上，在一般經營管理實務上，因為所有金錢均由業主之財務部門經手，並按月依各廠商營業額，扣除應付租金後，撥還各廠商，因此財務部門需瞭解廠商與業主間契約內容方能辦理扣款事宜。一般業主也會在其與廠商簽約後，將資料輸入電腦，建立廠商資料檔案，以供查詢追蹤，本件被告亦有建立廠商資料檔案。
④經營管理合約相關工作之達成，原告只需知悉廠商設櫃櫃位及起迄等廠
商資料即已足，無須持有或保管設櫃合約書正本，本案中被告已依其與廠商間之合約建妥廠商資料檔案，原告自得依該資料進行經營管理，何需持有合約書正本？況且原告之前依被告核可條件，代理被告與廠商洽談招商時，即已知悉廠商設櫃櫃位及起迄，有此等資料，原告即可依經營管理合約對廠商進行稽核、編制記錄廠商營業報告、分析廠商業績、擬定維護管理計畫、保全計畫、訓練行政人員、協調招商、擬定與執行廣告宣傳活動及公關活動等，被告誣指原告持有被告與廠商間之合約書正本，根本背於經營管理之實情，更與一般招商實務不符。
④再則所有合約均由被告與廠商直接簽署，自然由被告與各家廠商雙方各
執一份契約正本，俾使契約雙方各自瞭解契約之權利義務，避免違約造成雙方損害，怎可能交由非契約當事人之原告保管。
⑤原告既未在被告與廠商間設櫃合約書上簽字，亦未另與原告訂定保管協
議，而原告執行經營管理合約時，又無需被告與廠商間之合約正本，種種理由均足佐證，被告與廠商間之合約根本是由被告自己所持有、保管。
３招商委託合約第七條服務報酬及付款方式第㈠點約定，在被告依約給付原告
報酬後，如承租戶於三個月內主動與被告解約致造成被告租金上之損失時，原告於不另收服務費之原則下再行協助被告招商，非謂三個月內承租戶均未與被告解約，被告方有給付原告報酬之義務。
４被告在其公司帳目中，早已肯認尚積欠原告招商委託合約之報酬，被告委託
之安泰聯合會計師事務於今年初為被告查驗截至八十八年十二月卅一日止之應付帳款，尚發函原告就被告應給付原告之應付款項進行對帳，足見被告在其公司帳目中，早已肯認尚積欠原告前開費用。
５商場欲經營成功，絕非單靠硬體設施，行銷與經營策略更是決勝關鍵商場經
營，從一開始對附近消費市場進行研究分析、為商場規劃、招商，到開幕、後續調整櫃位、再行招商、及為商場經營舉辦各種促銷活動，吸引人潮，以上種種，絕非如被告所言，只須在硬體上盡力裝潢即可達成，比諸太平洋崇光百貨，雖為百貨界翹楚，其裝潢之美輪美奐，為眾人所肯認，但其每年仍持續不停舉辦各種促銷、各種活動以吸引人潮，帶動買氣，豈是能由被告空言之「只消於報上刊登，即可招來過江鯽魚之廠商」一言以蔽，上述商場經營的各階段，均需專業的管理公司根據不同地段、商場定位進行評估，並依業主期待與希望，貢獻其專業知識方能勝任。惟於實際運作時，業主多與管理公司依階段，分別簽訂合約。被告於原告貢獻心力完成規劃研究及招商工作，享受租賃等商業利益之餘，即應給付招商委託合約之報酬。
㈢證據：提出招商委託合約書一份、介壽廣場開幕文宣一份、八十八年十二月廿一
日台北松江路郵局第四六三一號存證信函一份、被告付款支票四紙、被告法定代理人乙○○簽認之原告建議書一份、設櫃承諾書一份、八十八年五月一日介壽招商完成明細表一份、八十八年五月一日開幕設櫃圖說一份、設櫃承諾書與保證票及設櫃合約書五十一份、八十八年八月十四日介壽招商完成明細表一份、八十八年八月十四開幕設櫃圖說一份、存證信函回執一份、被告委託之安泰聯合會計師事務所詢證函一份、聯匠國際股份有限公司設櫃保證票暨施工保證金收據一份、達邑設櫃保證票一份、澧穗有限公司施工保證金收據及設櫃合約書一份、百盛國際有限公司施工保證金收據一份及設櫃合約書二份、設櫃照片十一張、八十八年六月廿五日至同年七月十八日促銷活動文宣一份、八十八年七月廿三日至同年八月八日促銷活動文宣一份、八十八年八月十八日至同年八月廿九日促銷活動文宣一份為證。
二、被告方面：㈠聲明：
１原告之訴駁回。
２如受不利之判決，願供擔保請為免假執行之宣告。
㈡陳述：
１被告原於台北縣三重市場經營傳統零售市場，因擬提振三重地區消費形象，
而思考改變經營型態，於八十六年間乃委託原告進行商場研究規劃，簽立研究規劃合約，另因被告對於新型態之經營並不熟稔，在原告遊說之下，先後八十七年四月、八十七年十月與原告簽立招商委託合約、經營管理合約。原告依前述研究規劃合約製作完成商場研究規劃總結報告書，該規劃報告書第五章分別規劃成以休閒規劃為主題之Ａ案，及以精緻生活為主題之Ｂ案，該兩案並各自作成附表五─一、五─三（供Ａ案用），附表五─二、五─四（供Ｂ案用），詳列兩案之業態、業種及各廠商名稱及配坪，供被告選擇。被告選擇Ａ案，以為經營之定位確認，並將之納入招商委託合約書，委由原告依該Ａ案招商。又依上開規劃報告書第八章，原告對於經營管理歸納成自行經營、經營權出租、合資共同經營、委託經營四種方式之報告，被告審酌後，決定以委託經營方式，與原告簽立經營管理合約委由原告經營管理，依該合約約定，分別有籌備期間及服務期間，且訂立不同之委託報酬。亦即自八十七年十月一日起至九十年十二月卅一日止，所有相關之籌備、試賣、開幕及開幕後至九十年十二月底間之所有事項均委託原告為之。惟至八十八年五月一日之開幕日前，原告仍未能將依規劃報告書內第五章第四節表五─一、表五─三所載，將相關知名廠商招入進駐於商場內，但開幕日已經由各項宣傳對外發布，不得已趕鴨子上架，由原告找來諸多非原規劃內之廠商進駐，以暫應開幕之需，並非如原告所稱招商面積已達達百分之九八．一，其餘部分僅屬招商委託合約書第七條第三款之臨時櫃性質，依約原告自無依招商合約書請求被告給付全部服務金額之權利，此亦所以被告僅支付部份服務報酬予原告，而原告當時亦無異議。而按諸民事訴訟法第二百七十七條之規定，原告請求給付全部服務報酬，自應舉證證明其已完成工作，否則即不能認原告之主張為有理由。
２被告八十八年十二月廿一日固以存證信函要求被告給付招商服務報酬，並附
有諸多附件，惟該等附件均屬原告一方作成，被告茲予否認外。依招商委託合約書之約定，被告之招商工作，除依合約第四條、第七條之約定，原告之招商工作之完成或結束，包括於開幕日前取得招對象之設櫃承諾書及由渠等交付保證票予被告、進而於開幕日前由渠等與被告簽訂設櫃契約、自開幕日後三個月內未與被告解約三項要件後，始得謂為完成招商，而依該廠商設店之面積向被告請求服務報酬。從而，原告主張完成全部面積之招商工作，依舉證法則，應就上述要件之完成負舉證之責任，否則如廠商均未交付設櫃承諾書、保証票及與被告簽約，甚或三個月內已解除，均屬為因應原告所已訂之開幕日而由原告臨時要求渠等進駐試賣之臨時櫃，而不得請求招商服務報酬。否則被告花費四、五億元之資金設計、興建美侖美奐、氣派高雅之百貨廣場，如僅欲廠商設櫃試賣，僅需刊登報紙，即可招徠如過河鯽魚之諸多廠商排隊前來，何需花費六百多萬元委由原告招商？至於安泰聯合律師事務所函乃會計師查對帳目之用爾，非得謂因之即可認原告已完成承攬工作，此觀之該函之附註當可無疑，原告無法舉證已完成研究規劃報告書內廠商之招商工作，及已全部完成交付保證金、簽立設櫃承諾書、設櫃合約書等情，而以該會計師事務所之函主張被告肯認其承攬工作之完成，益證其詞窮之情。
３依研究規劃總結報告書，其完成日期為八十七年八月，而招商委託合約書之
簽立乃八十七年四月三日，但招商委託合約書卻將研究規劃委託書第五─四頁之表五─一附入其內，且於研究規劃委託書第五─三頁內載明經與原告研議後，原告希望以Ａ案規劃方式進行，以下提出Ａ案之適用招商廠商名單等語。即可證明原告研究規劃期間，被告已然決定以Ａ案規劃方式經營並告知原告，而原告並據以提出適合該案之招商廠商名單，兩造始再簽立招商委託合約書委由原告就該五─三頁表列廠商進行招商。原告謂研究規劃與委託招商並不相干，自屬無稽。蓋原告豈會於被告表明以Ａ案方式經營後，始提出Ａ案之適合招商廠商名單？而被告於自詡為專業之原告提出適合Ａ案之招商廠商名單後，既委託原告招商，又豈會委託其招徠非名單上之不適合廠商？而如僅為招徠非名單上之不適合廠商，被告又豈會以總額高達六百萬元相當於研究規劃酬金六倍之鉅額報酬委託原告招徠不適合之廠商？此由原告八十九年八月一日準備書載「．．．被告既指示原告依據變更『原規劃書』內容在先．．．」益證原告已自承兩造之委託招商即是以原告之研究規劃報告書所載名單招商，至於原告稱被告指示原告變更乙節，被告否認之。另原告所呈原證五號所謂抽成、租賃條件經被告法定代理人同意乙節，與原告應招徠之規劃書上之廠商要屬兩事，蓋同意租賃、抽成條件，並不意謂同意任何不適合之廠商只要願意依該抽成、租賃條件進駐設店均屬原告已完成招商承攬工作。
４兩造另簽立經營管理合約，舉凡開幕日後之經營管理及開幕前之籌備均委由
原告為之，詎原告並無能力招徠研究規劃報告書內載之廠商，而開幕日日漸逼近，原告乃找來諸多非規劃內之廠商進駐以暫應開幕之需。而於開幕日後，被告並發覺，原告根本亦不具經營管理能力，單以最基本之前述經營管理合約附件Ｂ原告經營管理工作項目內載之諸多計劃、預算報表均無法提出，營業所得尚不足支付被告應支付予原告之管理費及水、電費。對原告如此差勁之經營管理能力與績效，被告自無任其尸位素餐，揮霍資產之可能，原告亦自忖無法再行矇混，故而開幕日後短暫三個月之八十八年八月卅一日，雙方即協議終止委託關係。
５依兩造招商委託書第四條約定，原告招商之承攬工作於被告與設店廠商簽訂
合約至開幕日後結束，而後原告始得依第七條所載以簽訂設櫃承諾書並收取設櫃保證票交付給被告之面積達成作為計算基準，向被告請求給付承攬報酬。由本件原告原證九號所附證物，可見其有諸多廠商並未與被告簽訂設櫃合約，更有諸多廠商未與被告簽訂設櫃承諾書，亦且有諸多廠商之設櫃保證票並未交付予原告，由其上設櫃保證金收據僅有原告公司人員簽收，並未由被告公司人員簽收，即可證知，故原告之招商達成表所謂簽約面積、達成率等數字要屬無據，原告如何得向被告請求給付全部招商成功之承攬報酬？６被告之介壽廣場其規劃、招商均委由原告為之，此為兩造不爭之事實，其有
爭執者，厥此二者間究如原告所稱各自獨立互不相干？抑或被告所稱互為關係？按被告既於八十六年九月九日先與原告簽立研究規劃委託書，其目的當在由原告之研究瞭解地區屬性、消費型態，以定位商場之經營方向，並具體提出適當之招商廠商名單。於原告之規劃報告尚未出爐前，當無從判斷商場之定位，又如何決定招商之對象？易言之，果非於原告規劃報告期間兩造已就商場定位取得合致之意思，則被告理應於被告之研究規劃報告完成後，始可能依原告之研究建議選擇、決定商場之定位及招商之對象後，再委託原告招商。但查，由本件被告於原告之研究規劃報告書八十七年八月完成前之八十七年四月三日即行與原告簽立招商委託合約書，而被告之研究規劃書內第五─三頁第四節所謂適合本案之招商名單建議內載經與業主研議後，業主希望以Ａ案規劃方式進行，以下提出Ａ案之適合招商廠商名單，而於其下表列廠商名稱、業種，且招商委託合約書並引此研究規劃報告書第五─四頁之內容為內容，即可證知兩造於原告研究規劃期間即曾相互溝通，欲以Ａ案即休閒娛樂為主之休閒廣場為定位及經營方向，且為便於原告之展開相關準備工作始有八十七年四月三日雙方簽立委託招商合約書之情事。否則被告之委託原告研究規劃之舉，豈不多此一舉？此再佐之原告所呈原證五號三重介壽抽成、租賃條件提案，其末項主力廠商不負擔公共裝潢補助費，如誠品、ＥＳＰＲＩＴ、ＢＥＮＥＴＯＮ等之記載更可無疑。蓋如謂被告非委託原告招入研究規劃報告書內第五─三頁所表之廠商，何以該抽成租賃條件提案表，又何需將該二廠商特別加註標明？事實上該抽成、租賃條件提案，只是原告因無法招入研究規劃報告書內載之廠商，而要被告求負責人調整抽成條件之確認書，非被告同意原告改變招商對象之確認書，從而原告謂被告將三份契約混為一談，不足採認。
７原告所提之各紙設櫃保證金收據，其下方載明代收單位：諮群企管顧問股份
有限公司，且其上簽名之代收人均為原告公司人員，原告竟可睜眼說瞎謂被告直接收取保證票。而被告公司之大、小章固為被告所保管，所以於部份設櫃合約書或設櫃承諾書於經原告通知時，固由被告持之用印，但因本介壽廣場乃委託原告經營管理，故事實上該等合約書均由原告保管，否則原告如不知曉那些廠商？簽有如何之契約？其抽成條件如何？原告又將如何管理？此亦所以本件起訴後，原告能提出該等文書，而被告則付之闕如，僅得於原告提出後，再行答辯之原因。而依據招商委託合約書第四條規定，原告請求報酬之條件成就，並非以開幕當日之廠商面積為準，而係以簽訂設櫃承諾書並收取設櫃保證票交給被告為請求報酬條件成就之標準。從而，原告提起本件訴訟自應舉證開幕之時之各該廠商均已與被告簽立設櫃承諾書，且原告均有向各該等廠商收取設櫃保證金交付予被告等並存之條件均已成就，始足當之。但查原告所提呈之相關設櫃承諾書及設櫃保證金收據則諸多未經被告用印簽署，被告茲予否認，則原告請求酬金之條件既未成就，其本件之請求即非有理由。至於原告另稱開幕時之廠商如未經被告同意如何可能進入，又如何裝潢乙節，更屬無稽。蓋如前所述，開幕時之廠商與原告請求報酬之成就條件要屬二事，而介壽廣場乃被告耗資數億，其天、地、壁之裝潢均乃統一設計，其設計上一般廠商之進駐僅需將其置物箱櫃擺入即可，被告又豈容各廠商各自任意裝潢。
８另原告八十九年元月十日言詞辯論時謂其之所以未能招入招商委託合約書內
第六條組合規劃表內所表四樓之電影院，乃因被告之廣場無法獲准經營電影院之故，原告以上陳述除不啻已自認被告確有委託原告為電影院之招商委託而原告並未達成，當不得請求此部份之酬金外；事實上被告於經營零售市場時期早即經營電影院多年，此由後附台北縣政府建設局所核發之變更使用執照之記載，更可證明原告所言不實。又原告既知曉被告曾經營過電影院曾發生火災，則被告之介壽廣場確有相關電影之營業項目及營利事業登記證，要可無疑，至於雖曾發生火災而有停業，但此番整修後，並無不得復業之規定，而原告既無法招入規劃報告書五─三頁所載之國賓戲院進駐經營，被告又如何依國賓戲院之設計而設置相關之消防、逃生設施，原告倒果為因，搪塞其未能招入國賓戲院之實。而原告另謂「這也是招商合約第四條賦予業主『再一次』決定權之本旨，不啻再次承認規劃報告書內適合之廠商名單，即為兩造原一次決定之委託招商名單。
９原告一再以其提出之證五號三重介壽抽成條件提案，曾經被告法定代理人簽
認，故而認本件招商廠商名單已有更動云云。唯該紙文書僅係證明介壽廣場於招商時兩造就抽成條件之調整予以確認爾，並非招商廠商名單之更換。否則，該紙確認書末項既同時記載ＥＳＰＲＩＴ、ＢＥＮＮＴＯＮ二家廠商，則不啻該二廠商亦屬確認後原告應予招入之廠商，但原告仍未招入，又當何解？豈不矛盾？又原告另稱依前述證五號確認書內四樓部份僅記載耕讀園、中式餐廳，並無電影院之記載，顯見四樓電影院部份，被告事後已同意變更為耕讀園及中式餐廳云云。惟查，電影院之原招商條件被告並無變更，故而該提案表並未將電影院載入，並非被告同意電影院不再招商。另被告之介壽廣場其實際面積非僅如招商委託合約書所載之一至四樓爾，尚有五樓增建之一約六、七十坪之ＶＩＰ室及約一百五、六十坪之文化廣場，原擬僅供被告法定代理人專用及公司自行使用之文化廣場，但被告事後認使用之機會不大，故而於簽認該抽成、租賃條件提案時，即表示如果另有耕讀園或中式餐廳欲行使用，可一併出租或抽成，故而將其面積載為六一四坪，即原規劃之Ａ棟三七八坪加上該二增建部份之面積，至於原Ｅ棟之電影院則維持原案，未有變更。原告謂該確認抽成、租賃條件之確認書未記載電影院部份，即謂被告已同意電影院部份不予招商，要非事實。抑有進者，被告茲覓得原告於八十七年四月三日兩造簽立招商委託合約書前後由原告交付被告之兩份期末報告。其中一份即原告所稱之於八十七年三月十九日提出之期末報告，其全稱為三重市介壽戲院開發案期末報告（以下稱舊版期末報告），另份乃兩造於八十七年四月三日簽立委託招商合約書後原告再向被告提出者，其全稱為三重介壽民營零售市場商場研究規劃案期末簡報（以下稱新版期末報告）。茲二期末報告可得言者有：該二期末報告一至五十頁部份內容並無大異。舊版期末報告附件中一九九八年三月十八日作成之三重介壽營運損益預估─抽成案，其內容數據或因原告誤算而嚴重錯誤，例如以該末二欄電影院稅前盈餘（六年）合計竟高達六億六千五百二十九萬元，相較於次頁之單就電影院預估部份（即三重介壽戲院國賓影城營業損益預估）僅四千七百七十五萬元，顯然不符，故而於事後原告另行提新版期末報告其附件中之一九九八年四月二日作成之三重介壽營運損益預估─抽成案，其預估值則為更正六千八百五十八萬元。而高於舊版四千七百七十五萬元之記載。新、舊二版期末報告第六頁業態業種組成規劃均僅記載以休閒娛樂為主題之休閒廣場，而未有如八十七年八月所提研究規劃總報告書上五─五頁表５─２所載之Ｂ案以精緻生活為主題之休閒廣場，可證兩造於期末報告前即就此以休閒娛樂為主題之休閒廣場為定位之Ａ案取得共識。至於新、舊版之期末報告第十一、十二頁部份，雖亦有招商名單之記載，但因未定案，故而於簽立委託招商合約書時未納入於合約書內，及至事後兩造就委託招商名單確認後，原告乃將名單於八十七年八月之總結報告書內五─三頁載明，此亦所以該五─三頁記載與業主研議後，業主希望以Ａ案規劃方式進行，以下提出Ａ案之適合招商廠商名單﹂，此觀之總結報告書中五─三頁所載廠商與該二新、舊版期末報告所載廠商均有所異，即可證知總結報告書內之廠商名單乃事後兩造所確認之招商名單，故而如謂招商廠商曾有更動，乃指期末報告內廠商更動為總結報告書五─三頁內之廠商，而非如原告所稱五─三頁內之招商名單其後另有更動。有者，僅原告未能招入該等廠商之問題爾，至於電影院之國賓戲院則自始至終未有更動。
㈢證據：提出介壽民營零售市場商場研究規劃委託合約書影本、招商委託合約書
影本、三重介壽廣場經營管理合約書影本、三重介壽民營零售市場案商場研究規劃總結報告書影本、原告存證信函及附件影本、被告介壽廣場整修花費明細表、協議書影本、台北縣政府建設局變更使用執照影本、營利事業登記證影本、商場研究規劃委託合約書範本、招商委託書節本乙份、究規劃報告書節本、三重介壽戲院開發案期末簡報節本、三重介壽民營零售市場商場研究規劃案期末簡報影本各一份、照片七張為證。
理 由
一、原告起訴主張：被告前於八十七年四月三日與原告簽訂招商委託合約書，委託原告處理坐落台北縣三重市○○路○號介壽廣場之招商事宜，依該合約第七條約定，當原告完成招商面積百分之八十時，被告應支付契約總價百分之三十，即一百八十萬元之第三期款，於開幕後一週內，應支付原告契約總價之百分之十，即六十萬元之第四期款，於招商全部完成時，應支付契約總價百分之十，即六十萬元整尾款，上述費用須另加百分之五營業稅，招商面積之達成率以簽訂設櫃承諾書並收取設櫃保證票交給被告之面積達成為計算標準。原告執行介壽廣場之招商工作，截至八十八年五月一日介壽廣場開幕時，招商面積已達百分之九十八‧一，依據上開約定，被告即應給付原告第三期款一百八十萬元，且應於八十八年五月一起一週內，給付第四期款六十萬元。嗣於八十八年八月十四日，被告再與皇邁鞋業，金榆寢具及長春藤童裝簽約，前述三櫃並旋即正式進櫃，招商達成面積為百分之百，依據上開約定，被告應支付原告尾款六十萬元。詎料，被告對於前開報酬藉詞拒付，原告多次協商不成，於八十八年十二月廿一日以台北松江路郵局第四六三一號存證信函催告被告給付被告積欠之第三期款餘額八十九萬元、第四期款含稅六十三萬元及尾款含稅六十三萬元，共計二百十五萬元，惟被告於八十八年十二月十六日收受信函後，仍置之不理，未遵時於八十八年十二月卅一日前給付上開款項，為此訴請被告給付上開款項及自八十九年一月一日起至清償日止之法定遲延利息等語。
二、被告則以：被告先後與原告簽立研究規劃合約、招商委託合約、經營管理合約，原告依前述研究規劃合約製作完成商場研究規劃總結報告書，經被告選定以該規劃報告書第五章之以休閒規劃為主題之Ａ案以為經營之定位確認，並將之納入招商委託合約書，委由原告依該Ａ案招商，並委託原告經營管理，而經營管理又分有籌備期間及服務期間，且訂立不同之委託報酬，亦即自八十七年十月一日起至九十年十二月卅一日止，所有相關之籌備、試賣、開幕及開幕後至九十年十二月底間之所有事項均委託原告為之。依合約第四條、第七條之約定，原告之招商工作之完成或結束，包括於開幕日前取得招對象之設櫃承諾書及由渠等交付保證票予被告、進而於開幕日前由渠等與被告簽訂設櫃契約、自開幕日後三個月內未與被告解約三項要件後，始得謂為完成招商，而依該廠商設店之面積向被告請求服務報酬。惟至八十八年五月一日之開幕日前，原告仍未能將依規劃報告書內第五章第四節表五─一、表五─三所載，將相關知名廠商招入進駐於商場內，但開幕日已經由各項宣傳對外發布，不得已趕鴨子上架，由原告找來諸多非原規劃內之廠商進駐，以暫應開幕之需，並非如原告所稱招商面積已達達百分之九八．一，其餘部分僅屬招商委託合約書第七條第三款之臨時櫃性質，依約原告自無依招商合約書請求被告給付全部服務金額之權利。又按諸民事訴訟法第二百七十七條之規定，原告請求給付全部服務報酬，自應舉證證明其已完成工作，否則即不能認原告之主張為有理由等語資為抗辯。
三、經查，原告起訴主張被告前於八十七年四月三日與原告簽訂招商委託合約書，委託原告處理介壽廣場之招商事宜，依該合約第七條約定，當原告完成招商面積百分之八十時，被告應支付契約總價百分之三十之第三期款一百八十萬元，於開幕後一週內，應支付原告契約總價之百分之十之第四期款六十萬元，當招商全部完成時，應支付契約總價百分之十之尾款六十萬元，上述費用須另加百分之五營業稅，招商面積之達成率以簽訂設櫃承諾書並收取設櫃保證票交給被告之面積達成為計算標準之事實，業據其提出招商委託合約書一份為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。次查，原告主張其完成全部之招商工作，被告應依招商委託合約第七條之約定，給付全部款項計二百十五萬元等情，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。從而，本件兩造爭執之處，應在於原告是否應依其前與被告所簽之研究規劃合約製作之規劃報告書內載之廠商，全部招納進入被告之介壽廣場，茲論斷如下：
㈠被告辯稱其於八十六年間乃委託原告進行商場研究規劃，簽立研究規劃合約，
原告依該研究規劃合約製作完成商場研究規劃總結報告書，該規劃報告書第五章分別規劃成以休閒規劃為主題之Ａ案，及以精緻生活為主題之Ｂ案，該兩案並各自作成附表五─一、五─三（供Ａ案用），附表五─二、五─四（供Ｂ案用），詳列兩案之業態、業種及各廠商名稱及配坪，供被告選擇，被告選擇Ａ案，以為經營之定位確認，委由原告依該Ａ案招商，嗣並依上開規劃報告書第八章，決定以委託經營方式，與原告簽立經營管理合約委由原告經營管理等情，業據其提出研究規劃合約書、招商委託合約書、經營管理合約書、總結報告書在卷可稽，並為原告所不爭執，自堪採信。
㈡被告辯稱原告應依研究規劃總結報告書第五章第四節Ａ案所載之廠商，招納進
駐介壽廣場云云，則為原告所否認，並陳稱上開三項合約，各有其工作內容、範圍及付款條件，不能混一談等語。查依兩造招商委託合約第四條所載被告之工作內容為：１代理招商作業執行，包括標準租約、設櫃承諾書範本製作（仍需經原告法律顧問確認）、定位確認及租條件建議（經原告確認後執行）；２被告應透過適當之管道，尋找合適之廠商進行設店洽商並為原告爭取最佳條件，被告之工作將於原告與設店廠商簽訂合約至開幕日後結束；３廠商設店條件由原告與被告雙方先行協調訂立後，由原告代理與廠商洽談，若廠商對提供之條件有異議時，由原告居中協調，但以爭取對被告有利條件為主，並經被告同意後修訂；４原告預定招商之設店戶，應得被告可後再行洽談；５原告應定期配合被告之要求報告工作之進度（含已接洽之廠商名單）。由其約定由原告尋找合適廠商之文字觀之，兩造於招商委託合約中，並未具體限定原告應依研究規劃總結報告書第五章Ａ案所中列之合適廠商為招商之對象，再從該合約第六條約定之預定各樓面廠商組合，固係以研究規劃總結報告書第五章附表五─三為藍本，然其間仍有差異，該附表五─三於各樓層詳列合適廠商名稱，而招商委託合約第六條僅列各樓層之營業種類別，未具體列出合適之廠商，另參以該合約第五條被告應配合事項第三款約定，於委託期間內，若被告有認識之廠商有意願在介壽廣場設點時，被告應先告知原告，並由原告全權統一代表被告與各廠商洽商租賃條件。益證兩造於簽訂招商委託合約時，並未限定原告應依研究規劃總結報告書第五章Ａ案所例之廠商為招商對象，亦即兩造所簽訂之研究規劃合約、招商委託合約、經營管理合約，於事實上固有其關聯性，然於法律上究屬互相獨立契約，被告上開所辯云云，並非可採。
㈢被告辯稱原告未依約招入國賓電影院進駐介壽廣場云云。雖為原告所不否認，
惟主張其係依招商委託合約書第四條之約定，經被告之負責人乙○○簽認變更招商種類等語，並提出三重介壽抽成、租賃條件提案在卷可憑，被告對其負責人曾簽署上開三重介壽抽成、租賃條件提案，雖亦不爭執，但繼之辯稱該文書僅係證明介壽廣場於招商時兩造就抽成條件之調整予以確認爾，並非招商廠商名單之更換，否則該確認書末項既同時記載ＥＳＰＲＩＴ、ＢＥＮＮＴＯＮ二家廠商，則不啻該二廠商亦屬確認後原告應予招入之廠商，但原告仍未招入，又當何解云云。惟查，依上開三重介壽抽成、租賃條件提案四樓之部分，確已無電影院之記載，參以兩造招商委託合約第六條之約定，電影院僅係預定規劃之一，依同約第四條之約定，兩造非不得變更之，原告以該抽成、租賃條件提案證明該電影院已經被告同意變更乙節，當非無據。至於該確認書雖同時記載ＥＳＰＲＩＴ、ＢＥＮＮＴＯＮ二家廠商，被告主張該二廠商並未招入，雖為被告所不爭執，但該簽認書有關該二家廠商之記載，係指渠等不負擔公共裝潢補助費，並非具體指該二廠商為最後約定之招商對象，況且原告係以該抽成、租賃條件提案證明當時已無電影院之記載，該電影院之規劃業經被告同意變更，並非以之證明經被告同意變更之廠商名單，此觀之該提案內容至為明確，被告上開所辯云云，顯非可採。
㈣原告主張其依已約完成全部工作乙節，業據其提出八十八年五月一日介壽招商
完成明細表及開幕設櫃圖說、八十八年八月十四日介壽招商完成明細表及開幕設櫃圖說、設櫃承諾書、設櫃保證金收據、保證票影本、設櫃照片及設櫃廠商廣告文宣在卷可證，被告雖對於設櫃承諾書上有被告簽名及大小章及保證金收據上有吳明月、張令令部分承認其真正，餘則否認之，並辯稱至八十八年五月一日之開幕日前，原告仍未能將依規劃報告書內第五章第四節表五─一、表五─三所載，將相關知名廠商招入進駐於商場內，但開幕日已經由各項宣傳對外發布，不得已趕鴨子上架，由原告找來諸多非原規劃內之廠商進駐，暫應開幕之需，並非如原告所稱招商面積已達百分之九八．一，其餘部分僅屬招商委託合約書第七條第三款之臨時櫃性質，依約原告自無依招商合約書請求被告給付全部服務金額之權利云云。然查，綜觀被告所辯，於介壽廣場開幕時，原告有將其所提招商資料統計一覽表之廠商招入，被告並不爭執，僅係辯稱該等廠商非規劃之廠商而已，而依兩造招商委託合約第四條之約定，所有招商之對象、租賃條件等，均須被告之認可後，始得為之，由該條第二款之約定，更明確指出與設櫃廠商簽約者為被告，亦即無被告之同意，設櫃廠商焉能進駐，因此縱屬臨時櫃，亦係經被告同意而進入設櫃，況被告亦未證明那些廠商係屬臨時櫃，又被告既授權委託原告招商，原告即為其代理人，原告招入之廠商於事前復須其同意確認，則其書面契約有無被告公司之大、小章，當非必要。被告雖又辯稱原告之招商工作之完成或結束，包括於開幕日前取得招對象之設櫃承諾書及由渠等交付保證票予被告、進而於開幕日前由渠等與被告簽訂設櫃契約、自開幕日後三個月內未與被告解約三項要件後，始得謂為完成招商，而依該廠商設店之面積向被告請求服務報酬云云。惟觀諸招商委託契約書第七條第一款之設櫃承諾書並收取設櫃保證票交付原告，僅係原告計算租賃面積達成率之計算基準，並非請款要件，此再參以原告主張被告已給付第一、二期及第三期之部分款項，被告對之並不爭執，但原告於本件審理中，則始終謂被告並未交付設櫃承書及設櫃保證票，致其無法提出供本院參酌乙節益明。又該合約第七條第三款約定：承租者若於三個月內主動與被告解約致造成被告租金上之損失時，原告應於不另收服務費原則下，先行尋找臨時櫃暫代並於三個月內尋找其他承租者給被告，擬招商對象應先取得被告同意。該條款之約定，顯然係指原告於設櫃者於三個月內與被告解約，致被告租金之收入受損失，原告應不另收服務費尋找臨時櫃暫代，並於三個月內尋找其他承租者與被告，並非請款條件，亦非被告無庸給付已完成招商之報酬，至為灼然，被告上開所辯云云，亦非可採，應認原告主張其完成全部招商事宜，堪予採信。
四、綜上所述，原告既已依招商委託合約完成全部工作，請求被告應給付該第三期餘款八十九萬元、第四期款含稅六十三萬元、尾款含稅六十三萬元，合計二百十五萬元，及自催告期滿之翌日即八十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，即為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，請求為假執行或免為假執行之宣告，均核無不合，茲分別酌定相當之金額，准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法與所舉未經援用之證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 六 日
民事第六庭法 官 劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 六 日
法院書記官 王朝枝