臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第二三○三號
原 告 乙○○訴訟代理人 劉志忠 律師被 告 數位春池網路服務股份有限公司 住台北市○○區○○街○○號三樓
（即春池建設股份有限公司）法定代理人 甲○○ 住同右訴訟代理人 丙○○ 住同右
丁○○ 住同右右當事人間酌減違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰壹拾參萬零參佰伍拾柒元，及自民國八十九年六月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾壹萬零壹佰壹拾玖元為被告供擔保後得假執行，但被告於假執行程序實施前，以新台幣貳佰壹拾參萬零參佰伍拾柒元，預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百三十七萬一千九百六十一元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國（下同）八十二年九月十一日與被告春池建設股份有限公司簽定不動產預定買賣契約書，由原告購買坐落台北市○○區○○段壹小段三一地號土地內，被告興建之「夏木漱石」行雲區Ａ３棟六樓房屋連同基地持分乙戶及地下一樓編號十八號之車位乙個，原定總價款為一千二百十一萬元整，嗣因追減工程款二萬九千六百十六元，總價款減為一千二百零八萬三百八十五元，而原告已繳第一至第二十五期之價款，合計三百五十八萬元。
二、惟八十六年初，原告前往工地檢視，發現主臥室及客廳嚴重滲水、客廳樓地板亦傾斜；而八十六年四月產權過戶登記後，原告發現房屋基地之地號為同段三一之一地號與契約約定之三一地號不符，且三一之一地號土地較三一地號土地面積多出一千六百二十一平方公尺，造成原告須多負擔土地稅賦，足見被告確有未依契約履行。嗣兩造進行協商，並暫時中止繳付分期款，此後兩造多次進行協商，然被告突於八十七年四月二十日以存證信函催告原告繳款，並於八十七年五月二十日以存證信函通知原告解約，且沒收原告已繳之全部價款三百五十八萬元。而原告則續於八十七年五月二十八日﹑八十七年八月十七日及八十八年九月二十三日發函請被告續行協商，惟被告未有具體回應。
三、按「債務已為一部份履行者，法院得比照債權人所受之利益，減少違約金。」﹑「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」民法第二百五十一﹑二百五十二條分別定有明文。而「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」復為民法第一百七十九條所明定。查，兩造前揭契約書第四條第三款雖載有：「．．本約一經解除，甲方（即原告）同意已繳之各期款，悉數由乙方（即被告）全額沒收，視為甲方違約及乙方重行出售之各項損失之補償。」惟①本件被告實際上尚未將房屋交付原告占有使用，故對被告而言，除重行出售所需之費用外，應已無其他損失可言，且迄今乙方尚未就重行出售事項支付任何費用，故就乙方之損失而言，應僅於銷售予原告時所支出之銷售費用。而以一般房屋代銷業而言，其代銷費用約為房地總價百分之三﹑四左右，如被告係委託代銷，其所受損害亦約僅上述費，且如由被告自行銷售，則無支出代銷費用之損害。②原告繳付予被告之款項達三百五十八萬元，被告利用原告繳付之款項作營業使用亦受有商業上之利益；③又就兩造之契約內容而言，對於有關違約罰則部分有極大不公平之處，蓋依第四條第二﹑三項之約定，買受人未依被告指定之日期付款，每逾一日即須按日加付所欠款項千分之一滯納金，逾期達十日以上，經乙方催告五日內未繳（即逾期十五日），被告得解約並沒收全部價金。被告如有違約，則未定任何罰則，兩造之契約對雙方之權利義務，有極為嚴重之失衡情形。④再原告所繳價金佔房地總價已近三成（3,580,000÷12,080,385=29.6%），且本件糾紛之緣起係肇因於被告事由，故被告遽將全部已繳價款沒收，確屬過高⑤最高法院八十八年台上字第二七七號判決亦認為預售房地賣方得沒收之違約金，以內政部製作之預售屋買賣契約範本之規定為房地總價百分之二十，顯屬過高，應以百分之十為適當。因此原告認為如以房地總價百分之十即一二○八﹑○三九元作為違約金可謂適當，爰請 鈞院依民法第二百五十一﹑二百五十二條之規定，以職權酌減違約金為一﹑二○八﹑○三九元，其餘款項即二﹑三七一﹑九六一元，依民法第一百七十九條之規定，被告應返還予原告。
四、對被告抗辯之陳述：被告以（一）木柵二期重劃區全區而言，成屋後較預售時下跌二成以上（二）就系爭房地具體個案跌幅迄今顯逾三分之一為理由謂原告顯不得因如履約時將有此損失，不履約而由被告承受．．云云。惟關房地產價值之高低及漲跌，除房地所在位置、發展潛力、使用建材、環境等因素外，另買賣雙方個人主觀因素、社會經濟發展、市場需求之多寡、景氣榮枯，甚至政治環境及風氣均對房地產之價值影響甚大。而有關不動產鑑價公司之報告僅能反應鑑價人個人及鑑價當時之預期市價而已，實則房地產於尚未重行賣出前，究有無損失，或是否發生損失均不得而知。再以系爭房地價格是否跌損而言，按兩造於八十二年九月訂定系爭房地「夏木漱石」預定買賣契約書時，每坪單價為二十四點五七萬元，而於兩造就房屋瑕疵及交屋事宜進行交涉時（八十六年六月以後），系爭房屋所在區位即台北市文山區之預售個案（以同類型公寓大廈而言）每坪單價仍在二十三至二十八萬元之間，成屋及結構體個案則每坪單價為二十一至二十八萬元，而被告於八十七年五月主張沒收原告價款時，文山區預售個案之每坪單價為二十三至三十萬元，成屋﹑結構個案則為二十至四十萬元，自兩造訂約至被告主張沒收原告款項時，系爭房地所在區位之房地產價格並無跌損。故被告稱文山區之成屋較預售下跌二成以上，顯無足採。至於被告所提出之房屋買賣契約，原告否認其為真實。退萬步言，縱為真實，惟影響房屋交易之因素極為複雜，包括個案座落位置﹑房屋現況，政治﹑財經及社會現況等等諸多因素，故亦不足為有利於被告之認定。
参、證據：不動產預定契約書乙件、地籍圖乙件、地籍謄本二件、八十六年六月十七日台北西松郵局第八六四號存證信函乙件、八十六年六月二十一日新竹經國路郵局第六五號存證信函乙件、八十七年四月二十日台北西松郵局第七九一號存證信函乙件、八十七年四月二十七日新竹經國路郵局第七五號存證信函乙件、八十七年五月二十日台北西松郵局第九八八號存證信函乙件、八十七年五月二十八日新竹經國路郵局第一一二號存證信函乙件﹑律師函二件、最高法院八十八年度台上字第二七七號民事判決影本乙件、租售報導八十六年八月五日﹑八十六年十一月五日報導各乙件、租售報導八十七年四月五日報導乙件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。如受不利被告之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、兩造於八十二年九月十一日訂立系爭買賣契約，契約總價為一千二百十一萬，因原告要求變更設計，故契約總價追加減為一千二百零八萬零三百八十五元整。原告自第二十六期款起，即遲延繳款共八百五十萬零三百八十五元整，迭經被告催告仍未履行，俟被告於八十六年四月十日將系爭房地所有權移轉登記予原告後，原告仍未依約繳款，被告方於八十七年五月二十日去函解除契約，並依契約第四條第三項沒收原告已繳期款共計三百五十八萬元，作為原告違約金及賠償被告重行出售與各項損失之補償。
二、按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任，此有八十二年度台上字第二四七六號判決可稽，則被告以八十八年台上字第二七七七號判決認本件所得沒收之違約金應以房地總價之百分之十為適當云云，尚不足以認作原告已盡舉證之責任；且違約金之酌減本應以個案之客觀事實與當時之社會狀況為審酌之因素，殊不宜援引他案，即認作本件應為相同之處斷。
三、本件違約金約定之效力既為兩造所不爭，則關於違約金之性質、所涵蓋之範圍自當依系爭契約內容為解釋。而細譯系爭契約關於違約金之約定，除寓有懲罰違約之性質外，更有補償被告因原告違約後所生包括回復原狀等費用與其他各項損失之用意，蓋建設公司係以興建建築物出售為營利之事業，本身須支應龐大之資金開銷，故除須保持公司資金運用之靈活與財務槓桿之平衡操作外，業者所擔負之市場價格漲跌風險亦屬非低，故本件違約金本有預防上述風險與補償被告因重行出售所生之跌價損失、重行出售費用、折舊費用等之作用。從而，酌定本件違約金數額之標準，不宜單以被告銷售利潤之喪失為唯一內涵。
四、本件違約金為債務不履行所生之損害賠償預定額之性質，原不以損害實際發生為必要。而按損害賠償者，依民法第二百十六條之規定，應包含所受損害及所失利益二者。而本件被告因原告違約所致銷售利潤之損失，如依同業利潤標準計算，即已有一百八十一萬二千元，而原告遲延給付餘款之遲延利息亦計有二百九十五萬餘元，兩者合計即有四百七十六萬多元（即所失利益）；另因原告不履行契約，致被告因出售系爭房地支付約五十七萬五千餘元之費用（即所受損害），損害已達五百多萬元，故本件違約金實未過高。
五、系爭房地自八十六年即過戶予原告，現在仍登記於原告名下，致被告迄今無法出售變現、了結系爭房地之成本費用，且該成本費用更因此而持續增加，造成被告損害之擴大。按以八十二年同業利潤標準百分之十五推算，則系爭房地之成本費用應占銷售總價之百分之八十五，而以總價一千二百零八萬元概計即為一千零二十六萬多元，於今出售所得尚不足以支應成本費用，更遑論系爭房屋之折舊損失與回復系爭房屋原狀之費用。按建設公司係高資金取向產業，於交屋收款前即須挹注龐大之購地、建築成本及相關費用等，於興建完成後縱未售出，亦得設定抵押而自銀行獲得資金利用，惟本件被告所營建築事業之資金運用，因成本支出至銷售利潤實現期間之拉長，實已造成被告公司資金運用之遲滯情狀。亦請衡酌本件自簽約、解約至起訴期間房地產市場行情急遽跌落之一般社會經濟事實（行情跌落25﹪─30﹪），以為本件爭紛之公平合理之審斷。
六、系爭契約之違約罰則未有不公平處，原告援引作為酌減之理由並非可採：蓋以預售屋買賣契約雙方之風險言，買方之風險在於繳付各期款後，賣方能否興建完成順利交屋，而賣方之風險則在於買方違約不買、拒絕給付價款所造成之資金運作困難，故對於買賣雙方之風險預防，系爭契約第四條、第八條分別作有規定，並無不公平之處。此見契約第八條即對賣方遲延完工造成買方之損害定有罰則即明。
七、本件原告違背先給付義務-拒絕給付餘款在先，並欲以主張出賣人之瑕疵擔保責任而為抗辯，然系爭房地並無瑕疵，縱依原告所陳認有瑕疵者，依原告當時之主張亦足認未達解約程度，故原告拒絕給付全部餘款（占契約總價之七成）並非有理；再者，依當時狀況，以出賣人所應負擔契約義務，給付標的物及移轉所有權予買受人之情形觀之，系爭房地所有權既已移轉於原告名下，則被告之契約義務早已履行大半，對照原告已繳款項只占契約總價之百分之三十，且被告係於過戶後原告仍未給付餘款方為解約等情，則原告於本件之違約程度實遠大於被告。末陳者，系爭契約於八十七年五月二十日即由被告依約解除，此為兩造所不爭之事實，則原告依法即有負擔回復原狀之義務，然原告迄今仍遲未履行，故本件如依原告之主張違約金確有過高而應返還者，則應返還之數額自為買賣價金之性質，而與原告所應負擔之回復原狀義務具有對待給付之關係。從而，被告於原告未為回復原狀並負擔相關之費用前，亦無先為給付之義務至明。
参、證據：提出八十五年度同業利潤標準表、廣告企畫合約書影本各乙件為證。理 由
一、本件原告起訴請求被告春池建設股份有限公司酌減違約金，被告春池建設股份有限公司於八十八年五月十日變更登記，更名為數位春池網路服務股份有限公司，並於訴訟中聲請更名，應予准許，核先敘明。
二、原告起訴主張：於八十二年九月十一日與被告簽定不動產預定買賣契約書，由原告購買系爭房地及車位乙個，總價款為一千二百零八萬零三百八十五元，而原告已繳第一至第二十五期之價款，計三百五十八萬元。惟八十六年初，發現主臥室及客廳嚴重滲水、客廳樓地板亦傾斜，而八十六年四月產權過戶登記後，原告發現房屋基地之地號為同段三一之一地號與契約約定之三一地號不符，三十一之一地號較三一地號土地面積多出一千六百二十一平方公尺，造成原告須多負擔土地稅賦，原告因此暫時中止繳付分期款，被告於八十六年六月十七日來函催繳第二十六期款，原告則以存證信函通知被告處理瑕疵問題，然被告突於八十七年四月二十日以存證信函催告原告繳款，並於八十七年五月二十日存證信函通知原告解約，並沒收原告已繳之價款三百五十八萬元做為違約金。惟此違約金顯屬過高，因此原告認為如以房地總價百分之十即一百二十萬八千零三十九元作為違約金可謂適當，爰依民法第二百五十一﹑二百五十二條之規定，請法院依職權酌減違約金為一百二十萬八千零三十九元，其餘款項即二百三十七萬一千九百六十一元，被告應依民法第一百七十九條之規定返還予原告等情。被告則以其因原告違約不履行所生之損害包括銷售利潤、遲延利息、出售費用等損害已達五百多萬元，又自簽約、解約至起訴，期間因房地產市場行情跌落，及系爭房地仍登記於原告名下，造成被告無法出售變現及損失之擴大，故本件違約金實未過高等語資為抗辯。
二、原告主張於八十二年九月十一日與被告簽定不動產預定買賣契約書，由原告購買系爭房地及車位乙個，總價款為一千二百零八萬零三百八十五元，嗣因被告於八十七年五月二十日解除契約，同時並將原告已繳價款三百五十八萬沒收，做為違約金之事實為原告所自認，並有兩造均不爭執不動產預定買賣契約書、八十七年五月二十日被告發函解除契約之存證信函在卷足憑，自堪採信。又被告解除契約後沒收原告已繳價款三百五十八萬元充作違約金，原告主張被告只能就系爭房地總價款百分之十充做違約金，是本件之爭點，即在於被告沒收之違約金應為幾方屬何理，茲分敘如下：
㈠、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有約定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第二百五十條定有明文。是違約金者，係以確保契約之履行為目的，於當事人間約定債務人不履行債務時，應支付之金錢；而當事人約定債務人有不履行契約義務時，除支付違約金外，尚應負損害賠償責任者，該違約金即為懲罰性違約金；果無此特別約定者，該違約金即為債務不履行時債務人所應賠償之數額，而為賠償額預定性之違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。查依兩造所定契約書第四條第三項載有：「．．本約一經解除，甲方（即原告）同意已繳之各期款，悉數由乙方（即被告）全額沒收，視為甲方違約及乙方重行出售之各項損失之補償」。揆其內容係在規定原告違約時，被告得按原告已支付之價款作為於被告之損害賠償，故該項金額支付之約定，性質上應屬損害賠償總額預定性違約金之約定，殆無疑義。
㈡、次按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文；而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年臺上字第八○七號判例、最高法院五十一年度台上字一九號判例意旨可資參照。本件當事人所約定之違約金，其性質係損害賠償總額預定違約金已如前述；系爭房地總價及原告已繳付之價款分別如前所示，所繳價款共二十五期佔總價之比例為百分之二十九點六，已接近原告之全部自備款，顯屬過高，經審酌：
１、查財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準，係依據各業抽樣調查，並徵詢各業同業公會之意見而為核定，茲春池建設股份有限股份有限公司所營之系爭房地出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之房屋興建投資業，其於八十二年銷售系爭房屋時，依財政部核定之營利事業各業所得額標準及同業利潤標準為百分之十五，該項標準涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件核減違約金之標準。
２、系爭房地總價為一千二百零八萬三百八十五元，如原告依約履行，被告可預期之利潤為一百八十一萬二千零五十八元（小數點以下四捨五入) ，被告主張其因原告違約不履行之損害包括銷售利潤損失一百八十一萬、遲延利息約二百九十五萬、出售費用約五十七萬元等，計達五百多萬，且因自簽約、解約至起訴，期間因房地產市場行情跌落，及系爭房地仍登記於原告名下，造成被告無法出售變現及損失之擴大，惟被告系爭房地依契約書所定保證開工日期為八十三年一月三十一日前，過戶於八十六年四月十日，解除契約於八十七年五月二十日，並於八十九年五月二十九日原告起訴請求酌減違約金，期間相隔甚久，則房屋施工品質、現況如何、市場供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足以影響系爭不動產之價格，尚難認因此產生之跌價之損失為可歸責原告之事由，況因系爭房地尚未重行賣出，有無房地之跌損均不得而知。又前述營利事業各業所得額標準及同業利潤標準既足為衡量被告因原告之履約而得享受利益之依據，自得以之作為衡量違約金是否過高之標準，並無庸再行審酌系爭房地產是否得再行售出及被告所付之佣金、原告之遲延利息等費用。
３、再者，原告自八十二年訂約起均按期繳款，迄八十六年止繳付被告之款項達三百五十八萬元，被告利用原告繳付之款項作營業使用亦受有商業上之利益，且原告之所以甘冒違約金被沒收之危險而於繳交二十五期工程款後違約亦有部分因素為被告所提供之給付有瑕疵，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情形，認原告所繳之全部價款三百五十八萬悉遭被告沒收作為違約金，殊非衡平。
４、從而，本院認本件違約金應以買賣價格之百分之十二即一百四十四萬九千六百四十三元（元以下四捨五入）範圍內為適當，原告依不當得利返還請求權請求被告給付二百三十七萬一千九百六十一元，及自起訴狀繕本送達翌日之八十九年六月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，在二百十三萬零三百五十七四元及其遲延利息範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
三、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，無庸一一論列，並此敘明。
五、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條、判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十五 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十五 日
法院書記官 林 佳 蘋