臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第二四五五號
原 告 乙○○
甲○○被 告 萬協實股份有限公司法定代理人 戊○○複 代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國八十四年十月三十日，分別與被告簽定房地預定買賣契約書（包括房屋預定買賣契約書與土地預定買賣契約書），由原告乙○○向被告買受坐落台北市○○區○○段一小段三四九、三五二、三五三、三五四、三五
五、三五六、三五七、三五八、三五九、三六０、三六一、三六二、三六三、三
六四、三六五地號等十五筆土地內，被告所興建地上九層、地下三層之「台大文豪」編號地下一樓三十八號房屋及所附基地持分，總價金新台幣（下同）三百萬元，由原告甲○○向被告買受「台大文豪」編號地下一樓第十一號房屋及所附基地持分，總價金二百八十萬元。原告乙○○已經依約支付價金七十三萬元，原告甲○○已經依約支付價金六十七萬元。然於系爭「台大文豪」房屋結構體完成後，原告發現被告未按設計圖及廣告單所繪製之平面圖施工，致使店面之走道（即共食區）寬度不足，無法擺設正常規格之桌椅，且天花板淨高不足，消防、灑水系統亦未完成，導致被告購買美食金店面之目的無法達到，有重大瑕疵，無法修補，且涉有詐欺情事。原告屢以存證信函催告被告改善未果，為此提起本件訴訟，依民法第三百五十九條、第三百六十條、同法第九十二條之規定，以起訴狀繕本之送達為解除契約意思表示之通知，並於八十九年十二月二十八日言詞辯論期日當庭撤銷受詐欺之意思表示，請求被告返還原告已支付之價金。並聲明：
（一）被告應給付原告乙○○七十三萬元，原告甲○○六十七萬元，及均自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年六月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭「台大文豪」之地下商場已經開始營業，縱令走道寬度與設計圖不符，其誤差亦在合理範圍內，並無違約可言。又因原告自「領取使用執照」之階段，即未依約定進度付款，被告已分別於八十八年六月二十八日、同年七月三日，依照兩造間系爭房地預定買賣契約書之約定，以存證信函對於原告乙○○、甲○○解除系爭房地買賣契約並沒收原告已交付之價金，原告之請求自無理由等語，資為辯解。
三、兩造不爭執之事實：
原告分別與被告簽定房地預定買賣契約書，原告乙○○向被告買受系爭「台大文豪」編號地下一樓三十八號房屋及所附基地持分，總價金三百萬元，原告甲○○向被告買受「台大文豪」編號地下一樓第十一號房屋及所附基地持分，總價金二百八十萬元。原告乙○○已經依約支付包括「訂金」、「簽約金」、「開工款」、「地下室完成」、「結構體完成」等階段之價金共計七十三萬元，原告甲○○已依約支付上開各階段價金共計六十七萬元。
四、得心證之理由：
（一）原告主張本件系爭「台大文豪」之地下商場有未按設計圖及廣告平面圖施工，致走道寬度不足，無法擺設正常規格之桌椅，及天花板淨高不足，消防、灑水系統亦未完成，致被告購買美食金店面之目的無法達到，有重大瑕疵，且因與廣告不符，而涉有詐欺情事等情，俱為被告所否認。是本件應審酌者，厥為系爭房地有無原告所指之上開瑕疵及詐欺情事，即被告解除契約及撤銷意思表示是否有據？
（二）原告主張系爭「台大文豪」地下商場之走道寬度不足云云，按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一項定有明文。復按，所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵。買賣特定物所含數量之缺少，必其缺少促使物之價值、效用或品質有欠缺，方足構成物之瑕疵。否則依該條第一項但書規定，不得視為瑕疵，亦即買受人不得再對出賣人主張物之瑕疵擔保請求權，主張解除契約、減少價金及同法第三百六十條之損害賠償請求權等，最高法院五十九年度台上字第八七七號判決意旨參照；次按消費者保護法第二十二條固規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，此應係指就無特別約定之情形下，消費者因信賴企業經營者之廣告內容而與之交易，企業經營者應對消費者負廣告內容之最低限度義務。再者，廣告是否得構成契約之內容，應視廣告之內容是否詳盡而具體，該廣告是否不重視相對人其人之個性，該廣告是否僅針對特定人為之，當事人間之談判磋商過程，交易慣例及其他相關具體情事，足以推知企業經營者有立即訂立契約受其拘束之意思時，方可將廣告解為要約，而認其得拘束為廣告之人。經查：
１、依兩造房屋預定買賣契約第一條約定，原告乙○○、甲○○係分別購買「台大文豪」編號地下一樓三八號及十一號房屋，包括主建物、附屬建物及共同使用面積分別為五點九七坪、四點七六坪，有房屋預定買賣契約書可按。又各該房地預定買賣契約書所附地下一層平面圖（商場），就各原告所購買之系爭房屋位置，亦已明確標示，此為兩造所不爭執。
２、次由原告所提出之廣告單觀之，其上業已明確繪出「台大文豪」大樓地下一樓平面圖，並將各編號房屋坐落位置、走道、電梯機械室、空調機房、樓梯等共同使用面積之位置標示明確。互核廣告單上所繪平面圖示與前述房地預定買賣契約所附地下一層平面圖（商場），關於地下一層各編號房屋位置、走道配置等，均相符合，可知，被告就原告所買受地下一樓編號三八、十一號房屋及相關走道位置，無論在買賣契約或廣告單中，均已明確提供附圖而為告知。準此，對於走道之寬度及配置情形，被告透過廣告、買賣契約附圖，均可明白知悉。
３、依前述契約、廣告所附圖示，在走道部分有繪製桌椅擺設，該等桌椅係配置在走道中間，扣除桌椅面積後，所餘兩側走道寬度幾各與桌椅寬度相仿。依卷附房地預定買賣契約地下一層平面圖（商場）之圖面所示，於圖面上，走道寬度為零點九五公分，桌椅寬度為零點三五公分，是扣除桌椅後兩旁走道寬度剩約各零點三公分；依廣告圖所附平面圖示，走道寬度則為一點九公分，桌椅寬度為零點七公分，扣除桌椅後兩旁走道寬度各約零點六公分。顯然此等圖示已可顯現走道寬度約為桌椅寬度之約二倍，非如廣告照片中其他商場走道之寬闊。衡之買賣房地之金額非微，被告對於此等圖面上顯示之資訊，應有所注意。
４、原告雖主張：廣告單照片顯示走道寬闊，然系爭「台大文豪」地下商場之走道寬度，卻與廣告單所示不符，且遠不及原告實際前往中興百貨公司、環亞百貨公司、ＳＯＧＯ百貨公司美食街測量寬度及現場照片顯示情形云云，並提出各該百貨公司美食街照片為證，然查：
（１）由本件系爭房屋係預售屋而言，該廣告單提出之廣告照片，顯係拍攝自其他商場。並參以廣告中文字，均係標榜「台大文豪」地下商場可如現今百貨公司美食街般，具有店面集中之優勢，容易招徠客戶，又消費者購買此等店面，可獨立取得所有權，無須受每月繳納租金之左右，再配合師大夜市地利之便等，可引來商機等情。可見此等照片附於廣告單中，佐以文字，僅為誘發消費者購買「台大文豪」之動機。又該等照片既非精確之位置圖，亦無從具體表明各該店面與走道之面積、寬度及相對位置，參以首開說明，尚難遽認被告須負提供如廣告照片中所示商場走道寬度之義務。
（２）而原告由該廣告單所附平面圖，既可明確查知走道寬度與桌椅寬度之比例，則亦難僅以該廣告照片及圖示所顯示情形與現場情形未盡相符，即遽認被告有廣告不實情事。
（３）原告雖主張：被告之銷售人員保證：「如廣告單附圖所示店面還可以坐一排椅子」等情，然並未舉證以實其說，亦難採信。則原告主張被告應負如廣告附圖所示之走道寬度義務，及被告有廣告不實情事云云，自非可採。
５、另依系爭房屋預定買賣契約書第四條：「本房屋係依台北市政府工務局核准之建照圖說施工，建築結構及設備建材說明如附件二，並以該工務局核發之建築物（房屋）使用執照為合格標準‧‧」；第五條：「本房屋之規格及標準，除悉以本約第四條所訂為準外，甲方（即被告）不得要求乙方（即原告）為將來加蓋之準備或違建之施工‧‧」等約定，足徵關於走道寬度其規格、標準應依建照圖說為據，則原告就走道寬度部分所應負之義務內容，即應以此為準。經查：
（１）「台大文豪」地下一樓商場走道原設計牆面至牆面為三百公分，牆心至牆心則為三百十二公分，此有被告提出為原告所不爭執其真正之之施工設計圖附卷可參。雖被告辯稱原設計圖走道寬度為三百十二公分等語。
但證人即系爭房屋設計監造之建築師陳貞彥於本院審理時證稱：「（問：地下一樓走道的寬度多少？）淨寬三公尺，至於三百十二公分是牆心到牆心的距離，我們設計都是牆心到牆心的標示尺寸，並留十二公分的牆壁厚度」、「（提示現場圖，牆壁係何所指？）牆壁即包括門窗，所以鐵捲門和牆壁都在其內。當初規劃時即設計牆壁十二公分的厚度」等語（參本院八十九年十一月二十七日言詞辯論筆錄）。是依據房屋預定買賣契約第四條約定，被告依設計圖說規劃之地下一樓走道寬度，應興建牆面至牆面三百公分寬之走道，此為被告依契約應負之義務。
（２）經本院勘驗現場結果，地下一樓走道淨寬度，為二百八十七公分，及系爭房屋走道現場擺置之桌椅寬度為一百零五公分，有上述勘驗筆錄可按，且為兩造所不爭執。是原告並未依契約約定興建寬度三百公分之走道，所差距之寬度為十三公分等情，可以認定。故系爭「台大文豪」地下商場完工後，兩側走道分別較原設計應有走道寬度減少六點五公分等情，甚為明確。
６、衡諸系爭走道設計寬度為三百公分，實際寬度為二百八十七公分，差距十三公分，較之原設計寬度縮減之比例為百分之四點三等情，及由現場擺設之桌椅寬度為一百零五公分，兩側尚餘九十一公分，各側僅差距之六點五公分等情以觀，實難認為所差距之走道寬度將影響系爭房地應具備之價值、效用或品質，導致欠缺經營飲食業之契約目的及效用。況該走道未必需使用寬度達一百零五公分之桌椅。且商場是否確可帶來商機，順利經營，尚須視該商場坐落地點位置、經營方針、消費者群消費傾向、社會經濟景氣程度、流行趨勢等相關因素認定之，端以系爭房屋美食區走道較原設計圖狹窄十三公分乙節，尚難認必導致美食區無法營業之結果。是尚難認為系爭「台大文豪」地下商場走道寬度短少十三公分，係有瑕疵。原告主張系爭房地有走道寬度不足之瑕疵，及廣告與實際建物不符，構成詐欺云云，均非可採。
（三）原告復主張：系爭「台大文豪」地下街商場之消防、灑水系統尚未完成，亦屬有瑕疵云云。
１、按依兩造間房地預定買賣契約書附件二建材設備說明，原告就消防設備部分，應「設置自動偵煙警報系統、自動撒水系統、自動火警報知系統、排煙設備、消防栓、滅火設備等消防系統，符合消防法令規定，確保消防安全」等，有該附件在卷可稽。該條既明定：設置各該設備之目的，在於符合消防法令規定，確保消防安全，則探求當事人之真意，其契約目的應著重在「符合消防法令規定」，俾利確保消防安全。若符合消防法令規定，縱有變更契約所列消防設備項目，改以其他消防設備替代，而仍能達到消防安全之目的者，即不能遽謂原告未依約履行義務。
２、經查：系爭「台大文豪」地下商場所在大樓，經台北市政府消防局於八十七年三月二十三日派員檢查，結果符合規定，並於八十七年六月二十五日領有台北市政府工務局核發之八七使字第二０一號使用執照，其中地下一層計設有滅火器、室內消防栓設備、泡沫滅火設備、火警自動警報設備、緊急廣播設備、標示設備、緊急照明燈、避難器具及室內排煙設備等消防安全設備，有台北市政府消防局九十年一月八日北市消安字第八九二三七六九五○○號函及其附件消防安全設備會勘表、使用執照存根及地下一層消防平面配置圖說附於本院八十九年度訴字第三二○三號給付買賣價金事件卷宗可按。而系爭「台大文豪」大樓為地上九層、地下三層建築物，依「各類場所消防安全設備設置標準（八十七年核定本）」第十條第二款規定，任何一層之樓地板面積在一千五百平方公尺以上者，應設置自動撒水設備，然本件地下一樓原核准樓地板面積為一千四百八十七點九九平方公尺，其中供一般零售業（餐館）使用，樓地板面積為一千零四十點零三平方公尺，未達應設自動撒水設備之規定等情，亦有台北市消防局九十年二月八日北市消安字第九○二○二七七六○○號函附於本院八十九年度訴字第三六八四號請求給付買賣價金事件卷可稽，均經本院調閱各該卷宗核閱屬實。是被告已提供合於消防法令規定之消防設備，可以認定。被告既已提供符合法令規定之消防設備，參以首開說明，應認為已經達於合約要求，則縱令欠缺灑水設備，亦難認為被告有何違約情事，或系爭房屋係有瑕疵，或認為被告有何故意虛構事實之詐欺情事，原告此項主張，亦非可採。
（四）原告雖又陳稱：系爭「台大文豪」地下商場有天花板淨高不足之瑕疵云云，然查：原告對於系爭房屋之天花板淨高應達到何種法令或合約要求等情，並未具體敘明，僅空言指稱天花板淨高不足云云，自非可取。
（五）至於原告主張系爭房屋另有：部分土地屬於國有、管理公約未交付、空調設備未依規定，及排煙設備未設油煙水洗機及靜電油煙處理器等情事，均屬瑕疵或構成詐欺云云，經查：原告所指「台大文豪商場管理公約」，已列為合約附件七，並經原告提出附卷可參，原告空言主張被告未交付管理公約云云，已難理解。而原告主張系爭「台大文豪」地下商場尚有上開空調設備、排煙設備、油煙水洗機、靜電油煙處理器欠缺等情，並未具體指明其請求設置各該設備或各設備應達於何種標準之法令或合約依據，且原告此等主張，係於本院準備程序終結後始行提出，核無民事訴訟法第二百七十六條第一項所定各款事由，本院亦不應予以審酌，附此敘明。
（六）綜上，原告主張所購買之系爭房屋及該房屋所在之「台大文豪」地下商場，有走道寬度不足、消防設備未完成及天花板淨高不足等瑕疵，俱非可採，而原告亦未舉證證明被告有何故意虛構事實，使原告陷於錯誤之詐欺情事，原告主張系爭房屋有瑕疵，及係受被告詐欺而為意思表示云云，皆無足取。
（七）依上開說明，原告並未取得民法關於物之瑕疵擔保請求權等權利，無從主張解除契約，亦不得依民法第九十二條之規定，撤銷意思表示等情，可以認定。是原告以本件起訴狀繕本之送達通知被告解除系爭買賣契約，並於八十九年十二月二十八日言詞辯論期日當庭撤銷受詐欺之意思表示，均非合法，要無疑義。
（八）綜上所述，本件原告以系爭房屋有瑕疵，及被告有故意虛構事實之詐欺情事，而主張解除系爭買賣契約及撤銷系爭買賣契約之意思表示，均非可採，從而，原告本於民法有關解除契約、撤銷意思表示及不當得利之規定，請求被告返還已支付之買賣價金，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
（九）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段。中 華 民 國 九十一 年 八 月 十四 日
民事第五庭 審判長法 官 王碧芳
法 官 林秀圓法 官 高偉文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 十四 日
法院書記官 郭錦賢