臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三一四○號
原 告 國座建設股份有限公司法定代理人 甲○○ 住同右被 告 乙○○ 住台北市○○路○段○○○巷○○○弄○○○號一樓右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（以下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保請准予宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告與原告於民國（下同）八十三年三月二十六日訂定兩份買賣契約，第一部份雙方約定由被告給付原告七百四十八萬元，買受原告所有巧克力花園房屋（本社區Ｄ４棟壹拾肆樓，面積三十五點五三坪）乙戶及地下壹層三十八號停車位暨其坐落基地，第二部份雙方約定由被告給付原告四百十七萬元，買受原告所有巧克力花園房屋（本社區Ｄ５棟壹拾肆樓，面積二十三點三三坪）乙戶暨其坐落基地（房屋及土地以下簡稱系爭不動產，巧克力花園全部以下簡稱系爭社區），詎被告於完工並交屋後，拒不給付價金尾款共計一百萬元（第一部份契約價金五十萬元，第二部份契約價金五十萬元），原告於被告給付遲延後催告其履行，惟被告均置之不理。
二、對被告抗辯之陳述：
㈠、被告爭執○○○鎮○○路○○○巷確於八十七年三月二十一日以前即暢通，此觀諸台北縣政府工務局函及台灣士林地方法院八十六年裁全字第三一四號假處分裁定即可知，原告既於協議書約定之八十七年三月二十一日以前○○○鎮○○路○○○巷之道路暢通，即屬履行協議書內容，被告亦應依協議書給付保留之一百萬元價金。被告未依約履行，顯然有違誠信原則。
㈡○○○鎮○○路○○○巷之道路嗣後雖因通行權之爭訟認定應通行北新路一
八四巷，但不能改變原告確實依約於八十七年三月二十一日以前使之暢通之事實，被告應履行給付尾款一百萬元之義務在先，不應將事後之變遷作為抗辯理由，況該水源路一七七巷之道路雖然已遭封閉，但原告仍自闢直通登輝大道之道路，且另○○○鎮○○路○○○巷之道路，對外聯絡。
㈢、倘鈞院亦認定○○○區○○道路非藉○○○鎮○○路○○○巷道路不可，原告有違約情事，亦請審酌原告確已盡心致力於○○○區○○道路之暢通，且被告於通行上根本無任何障礙，遑論受有任何損害！則一百萬元違約金，亦屬過高，請予酌減。
参、證據：
一、買賣契約書影本二份。
二、八十六年度一月二十日台北縣工務局八六北工使違字第Ｄ─三三九號函影本。
三、臺灣士林地方法院八十六年度裁全字三一四號裁定影本一份。
四、八十七年二月十一日照片影本二幀。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，及願供擔保免為假執行宣告。
貳、陳述：
一、○○○區○○○路受阻：
㈠、巧克力○○○區○○○路有三：１. 北新路一九０巷，２. 水源街一七七巷，３. 北新路一八四巷。然北新路一九０巷已為台電宿舍圍堵，無法通過；水源路二段一七七巷為私人產權，未獲其同意無法通行，且地主業於該巷道設置路障，汽車均無法通行；北新路一八四巷亦為私人產權，最窄處無法容納體型較大之車種通過，不但會車發生困難，垃圾車、消防車均無法進入。原告在承購戶之要求下於八十五年十二月十七日立下切結書：
「立書人國座建設股份有限公司．．．於五分之一購買戶進住之前或管理委員會成立前解○○○鎮○○路○段○○○巷或北新路 (台電宿舍)方向之一之通行問題，，．．．。」
㈡、八十六年三月二十日，兩造另約定予原告一年之期間解決水源路二段一七七巷道路暢通之問題，否則沒收一百萬元做為違約金。
㈢、八十六年間，原告以系爭巷道所有權人吳聰明、吳中村為被告，對系爭巷道聲請假處分，並請求確認原告就系爭巷道有通行權，吳聰明、吳中村不得變更現狀、設置障礙物或為其他妨礙通行之行為，惟經台灣士林地方法院民事庭以八十六年度訴字第五三０號判決原告敗訴確定。訴外人吳聰明、吳中村不但在原告執行假處分當日下午再度以活動柵欄及小貨車阻檔巷道，嗣後更以紅色圓形石柱設置路障。
㈣、由於原告無法解決巧克力○○○區○○○路之問題，管理委員會不得已於八十七年八月十六日出具同意書，同意國座公司在沿著台電宿舍基地旁開闢一條寬約四公尺之道路，自停車場出口直通登輝大道。然社區之開放空間原係綠化設施、遊樂設施及排水溝渠，今將之鏟平舖柏油設路，已違反建築法規，遭台北縣政府工務局通知限期回復原狀。同時，社區雖已提供土地闢路，○○○區○○○○○段長約數百公尺之道路始得到達登輝大道，據被告所知，該道路所有權分為二段，靠近巧克力花園社區之部分屬詹姓地主所有，靠近登輝大道之部分屬國有土地，係政府徵收供淡海新市鎮開發之用地，原告聲稱業向地主購買土地，卻未見其提出買賣契約書或土地登記謄本，且其竊占國有土地之部分業經台北縣政府工務局移送國有財產局查辦。
二、兩造於八十六年三月二十日簽訂之協議書係約定永久性地解決通行問題，非暫時性解決。若僅為暫時性解決，原告對於本件買賣契約即有不完全給付之損害賠償責任，被告自無可能應允給付尾款，而不做任何賠償或違約之約定。若被告係與原告約定暫時性之解決，則原告又何須對系爭巷道之地主提出確認通行權之訴？又何須遊說管理委員會於八十七年八月十六日出具同意書，提供社區土地予原告闢路解決？
三、原告明知巧克力花園社區為一袋地社區，四周通行巷道俱為私人產權，詎原告為謀圖利，竟在未解決道路通行權前即率行售屋，造成承購戶之困擾。被告與其餘承購戶無奈下予原告前後長達二年之時間解決，但北新路一九０巷依舊遭台電宿舍圍堵、水源街一七七巷仍遭地主設置路障、北新路一八四巷產權仍屬私人所有，不但無法會車，連大型車輛亦無法通行；最後社區還須甘冒違法建築法規之危險提供土地闢路通往登輝大道，但亦只獲得短暫之通行權。自原告於八十五年十二月間立書承諾解決通行問題以來，迄今近四年，社區對外通行仍是一大問題，是違約金一百萬元並無過高。
参、證據：
一、八十五年十二月十七日之切結書。
二、八十六年三月二十日之協議書。
三、臺灣士林地方法院八十六年度訴字第五三○號判決。
四、八十九年四月二十七日照片六幀。理 由
一、原告起訴主張：被告於八十三年三月二十六日以一千一百八十五萬元向原告購買系爭不動產，惟因通行權問題保留一百萬元未給付，嗣原告依約於八十七年三月二十一日前○○○鎮○○路○○○巷暢通，惟被告仍拒絕給付一百萬元，為此起訴請求被告給付等語；被告則以：兩造約定原告需於八十七年三月二十一日前○○○鎮○○路○○○巷暢行無阻係指永久通行無阻，如僅係暫行性暢通則屬不完全給付，被告得沒收保留之一百萬元為違約金等語資為抗辯。
二、原告主張被告於八十三年三月二十六日以一千一百八十五萬元購買系爭不動產，惟因系爭不動產通行權問題，兩造曾於八十六年三月二十日協議由原告於八十七年三月三十一日前○○○鎮○○路○○○巷暢通，否則被告即得沒收保留之一百萬元做為違約金之事實，為被告所自認，復有兩造均不爭執之買賣契約書、原告八十六年三月二十日切結書在卷可證，自堪信為真。而系爭水源路一七七巷原為所有權人以障礙物阻止系爭社區居民通行，由原告於八十六年一月十七日向台北縣政府檢舉，經台北縣工務局即於八十六年一月二十日發文警察局取締，八十六年二月十一日拆除障礙，再由原告八十六年七月二十四日聲請假處份保全通行狀態，有被告不爭執之台北縣政府八十六年一月二十日八六北工使違字第Ｄ─三三九號函影本乙份、照片影本八幀、臺灣士林地方法院八十六年度裁全字第三一四號假處分裁定影本乙份在卷可稽。然被告抗辯原告與系爭水源路一七七巷土地所有權人吳聰明、吳中村就有關道路通行權之訴訟，由臺灣士林地法院判決原告敗訴，而原告未提起上訴而確定，再經系爭水源路一七七巷土地所有權人以水泥球路障阻擋，至今汽車已無法通行一節，亦為原告所自認，復有臺灣士林地方法院八十六年度訴字第五三○號判決影本乙份、八十九年四月二十七日照片六幀在卷可憑，自屬真實。足見原告主張已於約定期限前排除系爭水源路一七七巷通行障礙後，因無實體上權利，嗣後仍為所有權人阻隔。則本件之爭點，即在兩造約定八十七年三月二十一日前使系爭水源路一七七巷暢通係指永久暢通或僅係暫使通行無礙即可。
三、按土地通行權之目的係在解決與公路無適宜聯絡之土地之通行問題，雖係土地所有權人所有權之擴張，惟如土地無對外適宜之聯絡道路，自必減低土地之利用效應與價值。是以原告既係建築不動產之建設公司，對於其所建築並出售之不動產，定須負有交付完整可行使權力之所有權，如通行權有欠缺，或通行權之行使有不便或受有限制，即難認有依債之本旨給付，而應屬不完全給付。查被告抗辯「○○○區○○○○○道路有三：①北新路一九０巷，②水源街一七七巷，③北新路一八四巷。然北新路一九０巷已為台電宿舍圍堵，無法通過；水源路二段一七七巷為私人產權，未獲其同意無法通行，且地主業於該巷道設置路障，汽車均無法通行；北新路一八四巷亦為私人產權，最窄處無法容納體型較大之車種通過」等語，雖為原告否認。惟系爭社區於兩造簽定協議書之八十五、六年間，除通行系爭水源街一七七巷道路○○○鎮○○街外，其西側有一四米道路，對外可○○○鎮○○路，惟尚未徵收，且非既成巷道，該土地東側雖有道路可通○○○鎮○○○道，惟係原告向人所承租，且租期即將屆至等情，為臺灣士林地方法院八十六年度訴字第五三○號案件中認定屬實，有判決書影本在卷可參，復為兩造所不爭執，是原告主張系爭社區坐落土地於協議書簽定時係屬袋地一節堪予認定。則被告向原告主張應解決系爭社區通行權之問題，由原告於八十五年十二月十七日出立切結書，表示於五分之一住戶進住或管理委員會成立前，解決系爭水源路一七七巷或北新路一九○巷（台電宿舍）方向之一通行之問題，有切結書一紙在卷可稽，直至八十六年三月二十日因系爭通行權之問題仍未解決，兩造始再另行協議，內容略為：「國座建設公司本著誠信原則，約○○○鎮○○路○○○巷之道路應於民國八十七年三月二十一日以前負責道路暢通，若屆時尚無法通行者，由南山人壽保險公司暫行保留之一百萬元之保證金，則由承購戶沒收做為違約金補償費，國座公司不得異議。」，有兩造均不爭執之協議書一紙在卷可按。則以系爭社區既係袋地社區，被告為其承購戶，依常情判斷自係要求原告即建商永久性地解決對外通行權。再以八十五年十二月十七日原告所立之切結書觀之，亦係以徹底解決社區通行權為內容，足見兩造八十六年三月二十日之協議，其「通行權」，係以必須達到「非暫時性之通常使用」。亦即，原告主張該協議之約定僅屬有通行之事實，而不論權利圓滿狀態誠非有據。
四、次查，兩造協議通行權之行使，係以系爭水源路一七七巷為標的，是無論對於其他可資通行道路之狀態，原告定需使系爭水源路一七七巷達到無受阻礙之通行狀態，始可謂依債之本旨為給付。然原告於八十七年三月三十一日前使系爭水源路一七七巷通行，如前所述，既僅為暫時狀態，事後更因實體訴訟敗訴確定，而使被告無法繼續通行系爭水源路一七七巷，自非可認已依約履行。至其餘通道若非因路幅狹隘而不利於通行，即係原告事後另闢建造，均與兩造之契約無涉。從而，被告抗辯原告未依約履行，即沒收保留之一百萬元為違約金一節即屬有據，原告再依買賣契約請求被告給付為無理由，應予駁回。
五、末查原告另主張若其訴為無理由，請求酌減違約金之情，按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條分別定有明文；而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年臺上字第八○七號判例、最高法院五十一年度台上字一九號判例意旨可資參照。惟經本院八十九年十一月十五日諭知原告應於十四日內提出足以斟酌違約金是否過高之證據，此見是日言詞辯論筆錄之記載即明。然原告於八十九年十一月三十日言詞辯論時不僅未提出證據以供認定，再予陳述認「被告未受任何損害」等語，蓋民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。又違約金是否過高，法院固得依職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。而約定違約金過高與否之事實，應由主張此項有利於己事實之債務人負舉證責任。是原告既主張違約金過高，惟又拒不提出對己有利之證據，自應受無法舉證之不利益。本院認被告除兩造保留之違約金外，已將其餘買賣價款一千零八十五萬元按期支付。而原告為具有專業建築知識之建築公司，為謀圖利，竟在未解決道路通行權前即率行售屋，徒留無限之通行問題予無辜之承購戶。被告給與原告前後長達近二年之時間解決，原告最後係方以另闢新路始解決通行問題，基於被告為通行問題所耗費之金錢、時間與精力，其沒收所約定之一百萬元違約金實不為過。原告主張違約金過高應予酌減，亦無理由，無法准許。
六、綜上所述，原告之訴為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。又因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十二 月 六 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 六 日
法院書記官 林 佳 蘋