臺灣臺北地方法院民事判決 八十九度訴字第三二四八號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳玉玲律師
丁中原律師右 一 人複代理人 蔡英雌律師被 告 乙○○ 住台北縣新店市○○路○○巷○弄○○號五樓訴訟代理人 林攸彥律師
張仁龍律師右當事人間給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告交付坐落台北縣新店市○○段芊蓁湖小段第一○之五五九地號土地上建號第八九九九號即門牌號碼台北縣新店市○○路第一一三號建物（面積七十九點八七平方公尺）及其基地占有之同時，應給付原告新台幣參佰陸拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣參佰陸拾萬元及自民國八十九年三月二十一日起至清償日止，按年利息百分之五計算之利息。
㈡被告應自八十九年三月十二日起至清償日止，按月給付原告新台幣貳萬壹仟零參拾元。
二、陳述：㈠緣被告於民國八十八年十二月二十九日以總價新台幣（下同）四百二十萬元向原
告購買坐落台北縣新店市○○段芊蓁湖小段10-559地號土地上建物門牌為台北縣新店市○○路○○○號房屋一戶及其土地持分（下稱系爭房地），有兩造同立房地產買賣契約書可稽。依前揭買賣契約書第二條約定被告於簽約時應給付訂金四十萬元，完稅時應給付二十萬元，尾款三百六十萬元被告應於八十九年三月八日交屋同時付清並同時塗銷原告先前向中國信託商業銀行貸款設定之抵押權登記。㈡系爭房地原告已依約定完成交屋並移轉登記為被告名下，復有土地及建物登記謄
本。詎被告僅繳付其中價款六十萬元，尾款三百六十萬元原應於八十九年三月八日繳清，被告則以未見妥貸款銀行為藉口，要求延至同月二十日付清，並承諾於銀行核貸前先代原告繳付該月十二日到期之銀行利息，復立有切結書乙紙為證，原告不疑有他遂應允。詎被告嗣後即無消息迄今已五個月，被告不僅未依約給付尾款三百六十萬元，亦未依約代原告繳付銀行利息，致原告每月尚持續支付銀行利息二萬一千零三十元，累積至本年八月止，原告所受尾款及支付銀行利息之損失已達三百七十二萬六千一百八十元，損失尚在持續擴大中。
㈢原告屢經催繳，被告置不理會，原告迫不得已，爰依契約關係，請求被告給付原
告積欠尾款三百六十萬元及自八十九年三月二十日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息，暨自八十九年三月十二日起至清償日止按月給付二萬一千零三十元。
㈣原告於八十九年三月一日已完成交屋，此為被告乙○○、被告配偶賴明川、代書
李修平、仲介趙存聖四人當場共聞共見，被告依約應給付尾款三百六十萬元，詎被告未付分文，違約在先，更與證人李修平、趙存聖及其配偶賴明川共同勾串於鈞庭證原告迄未交屋云云在後，衡諸行徑，可謂顛倒黑白，為究明事實，爰再陳明原委如后：
⒈按兩造同立不動產買賣契約書第二條之約定，原告應於八十九年三月八日前完
成交屋，被告則於交屋同時付清尾款三百六十萬元正，此為被告所不爭執。因原告早於八十九年二月底前已騰空遷出系爭房屋，故請代書李修平安排交屋事宜，李修平即約同買賣雙方於八十九年三月一日在介介趙存聖處理交屋，是日被告仍未取得銀行貸款，無法給付房屋尾款三百六十萬元，在被告承諾最遲於同年月二十日前清繳尾款暨代原告繳付該月十二日將到期之銀行貸款之前提下，原告因信賴被告確有購屋之誠意，同意依房屋現況先行交屋予被告，當場將系爭鑰匙交予被告乙○○夫婦二人，並由李修平擬具切結書，交兩造簽具，此所以不動產買賣契約末頁第三次付款欄記載「89.3.1.．．． 乙方先行交屋」等語可稽。已八十九年三月一日交屋之事實，不容被告任意否認。
⒉因系爭房屋乃現況交屋，不論屋內有否置放物品，本不影響交屋之效力。更何
況依被告八十九年十月二日台北光武郵局第408 號存證信函第五頁第六行記載：「台端出售系爭房屋予本人，故已將所有利移轉登記予本人，惟『現．．．
，屋內仍由台端置放許多物品，本人亦無從使用』，」文句，被告自承系爭房屋現由原告置放許多物品，伊無從使用乙事，適足證實兩造已交屋，被告且經入佔用系爭房屋，方有可能視察了解屋內之現況。原告既已交屋經被告無異議收受近七個月，交屋已完成，至被告是否實際居住，已非原告所能置喙，自不容被告長期沈默經過七個月後之八十九年十月二日表示其內有放原告物品，無從使用，而否認原告已為交屋之客觀事實。
⒊最重要者，證人李修平、趙存聖二人因受原告之託出售系爭房屋有違背任務惡
意賺取不法價差情事，經原告向台北地方法院檢察署告訴李、趙二涉嫌背信乙案，業奉台北地方法院檢察署檢察官以八十九年度偵第一五四二五號起訴書提起公訴在案。李趙二人挾怨，故於 鈞庭為原告不利之證詞，非不可想像。惟被告於該案偵查期間亦曾出庭作證，就系爭房屋已完成交屋之事實，為肯定之意思表示，如蒙調取八十九年五月二十三日偵查筆錄訊問筆錄全部，是非曲直，當可明白。
㈤至被告辯稱原告有同意尾款三百六十萬元直接承接中國信託商業銀行貸款乙事，亦非事實：
⒈原告從未同意由被告承接中國信託商業銀行之貸款，以代替尾款之給付。切結
書所謂承接之記載，僅係指八十九年三月十二日已到期之銀行貸款，尾款三百六十萬元，仍應於同年三月二十日「付清」。被告於右揭公訴人同一偵查期日，亦當庭稱伊買賣房屋乃清清楚楚，絕無同意承接原告貸款乙事，此觀前揭起訴書證據並所犯法條載：「又被告李修平先稱承接貸款係買方即乙○○要求，嗣又改稱係買賣雙方約定好的，前後供詞顯然不一，況乙○○、甲○○均否認有同意此事。」等語自明。
⒉實者，原告因任職中國信託商業銀行，依原告職級可享有三百萬元之員工優惠
房貸利率，超過三百萬元部分能依一般房貸利率計算，原告是以系爭房屋設定最高限額抵押權四百三十二萬元，實際貸款三百六十萬元，有土地登記謄本及李修平於 鈞庭所提原告於八十九年三月一日前交付之中國信託商業銀行授信交易明細單可按。其中三百萬元利率為6.5 ％（員工優惠利率），六十萬元利率為8.47％(一般房貸利率)。又依中國信託商業銀行規定，非公司員工不徥享用該優惠利率，故客觀上，原告絕無同意被告承接該貸款之可能。被告無故遲不清繳尾款在先，竟夥同李修平、趙存聖誣指原告未告知其中六十萬元為信用貸款，致被告無法辦理承接，認被告涉有詐欺云云，委屬一派胡言，令人扼腕。
⒊尤有甚者，自八十九年三月十二日起，迄今已近九個月，被告從未代繳原告之
銀行貸款分文，亦證兩造根本無承接銀行貸款之合意，且依原告執交代書之銀行授信交明細單上已載有銀行帳號，果兩造有承接貸款之合意，代書要無不告知被告之理，被告辯稱不知銀行帳號無法付款云云，委屬臨訟杜撰之辭，益證承接銀行貸款乙事，純屬子虛，不足採信。
㈥按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。行使權利，履
行義務，應依誠實及信用方法，民法第九十八條、第一百四十八條定有明文。次按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院十九年上字第二八號判例參照。代書李修平為推諉應為被處理貸款之責，擅自於八十九年二月二十一日將系爭房屋辦理移轉過戶，又書立語意不清之切結書，誘使兩造在匆促之下簽立切結書及交屋，惟探究兩造當事人簽立切結書之真意，應係將尾款三百六十萬元之付清日期，自八十九年三月一日延至八十九年三月二十日，並由被告代付該三月十二日到期之銀行利息，被告除翻供稱迄未交屋外，又偽稱當初有承接銀行貸款之合意，故尾款僅付六萬六千七百四十元已足云云，不僅與當事人之真意不符，更違反誠實信用原則。
㈦㈧查本件被告拒為履行系爭合約，揆其所據理由無非以：原告迄未完成交屋，被告
爰依兩造同立不動產買賣契約第八條後段函告原告解除本件買賣契約，被告已無給付尾款之義務云云，資為抗辯。按原告是否已成交屋之事實，關係被告解除權之主張是否合法，及原告請求給付價金是否合理，是前爭議厥為本件爭執之重點，實有究明之必明，謹析述如後：
⒈原告早於八十九年三月一日完成交屋之事實，除有被告所立之切結書外，復經
被告坦承在案，被告事後翻稱未交屋云云，要屬臨訟杜撰、狡辯卸責之詞，殊不足採信，此觀下開事證甚明：
①被告乙○○於台北地檢署八十九年他字第一六三五號詐欺案八十九年五月二
十三日訊問期日當庭坦承系爭房屋已交屋完成之事實，經記明筆錄在卷，此有被告於是日之供可稽：「交屋了，鑰匙有給我，但貸款沒辦成，我不敢進去住，．．．房子是空的，沒人住，仍由甘繳貸款。」「切結書是我們在現場時，李修平代書自己寫的，唸給我們聽，我就同意，因李代書說交屋就要簽言個。」等語，揆諸被告於偵查庭之上開證述可知，於八十九年三月一日被告書立切結書之同時，原告已將系爭房屋騰空、並交付鑰匙經被告收受無議，是原告早完成交屋併履行買賣合約在案。前揭事證一一俱在，不容被告空口狡辯、任意否認。
②次查本件證人李修平代書於前揭訊問期日亦同供稱：「到三月一日交屋是甘
決定的。因甲○○說農曆正月他不搬家，時間是他們自己定的。」等語，益證兩造於八十九年三月一日已完成交屋無疑。詎李修平與趙存聖二人因涉嫌本件房地買賣仲介過程中不法賺取價差，經原告提起刑事背信罪告訴，乃挾怨報復，明知系爭房地已完成交屋，竟於 鈞庭審理時出庭偽證未交屋云云，揆諸渠等二人所為供詞，不僅偏窴，不足採信，衡諸刑法規定，該等不實陳述，更已觸犯偽證刑章。
③再查李修平代書擬寫之切結書上，雖多處語焉不詳，致被告有可乘之機，惟
細繹切結書上明載：「原債務人甲○○之本金及算至交屋日之利息共（3,533,260)」及日期明示：「89年3月1」等字句，即可清楚得知；本件交屋爭議於被告立切結書之日即為原告交屋之日，且結算至交屋日止，原告之銀行貸款應尚有本息三百五十三萬三千二百六十元未據清繳。此比對原告於八十九年三月一日銀行房貸本息確為三百五十三萬三千二百六十元，與切結書所載交屋日、期金額，不謀而合，愈彌足印證八十九年三月一日即為原告屋日，原告已於是日依約完成交屋，不容被告與證人眾口鑠金，扭曲事實。
④另據系爭買賣契約書末頁第三次付款欄記載：「89.3.1，．．．乙方先行交屋」字句，系爭房地已於八十九年三月一日交付完成之事實，殊毋庸疑。
⑤至被告企圖以證人李修平所證稱「依照契約第四條以交屋要分算水電、房屋
稅我也沒有分算，何來交屋」及趙存聖所謂：「我是說有來辦理交屋，而不是交屋」云云，作為原告未交付房屋於被告之證明，亦不足為憑，蓋查證人、李趙二人之證詞偏頗，已如前述，至於買賣契約第四條第一項係約定本件房地之地價、房屋稅、工程受益費、管理費、水電、瓦斯、電話等費用以交屋日作為兩造負擔，各自分攤，權益分明，並無爭議。更查原告於交屋前並無欠稅未納情事，本無須代書介入分算稅額之必要，尤有甚者，兩造又未約定未經代書會算，不得交屋，被告所謂未經代書分算稅費，故未完成交屋云云，依法依約依理，無一相符，顯屬無稽，更一一駁。
⒉原告早於八十九年三月一日依約完成交屋，被告未依約於八十九年三月二十日
繳清尾款，已然違約，其於同年十一月二十四日以存證信函催告解除系爭買賣契約，自不生解約之效力。按「解約定金，即以定金為保留解除權之代價者，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約，定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約，惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，即不得再為此項解除。」「查系爭買賣契約書第十三條雖約定：本約成立後，如乙方違約或不賣時，應將所收價款加一倍於違約日起七天內返還甲方，如甲方不買或違約時，已交付之價款全部由乙方沒收，並將本約作廢，各不得異議等語，核係雙方保留解除權之特別約定，惟此種約定之解除權應限於契約履行前始得為之，倘買賣雙方各已履行其依買賣契約所應為之給付完畢，自不得再據以行使。」最高法院七十二年度台上字第八十五號判決，以及同院八十八年度台上字第二二二四號判決均足參照。次按所謂「如買受人不履行買賣合約，願將已付款項由出賣人沒收，並予撤約。如出賣人不履行買賣契約，願將已收款項加倍返還，並予撤約」云云，其意僅在約定契約當事人之一方不履行債務時之罰則，並非保留解除權之約定。而契約解除權之行使，究屬不違約之一方，並非違約之一，表示願意受罰，即可不受法定原因之拘束，逕為解除。復有司法院司法業務研究意見可稽。查系爭房地所有權於八十九年二月二十一日早已移轉登記於被告名下，原告又於八十九年三月一日將系爭房屋交付被告，是原告依契約應履行之給付義務均已履行完畢，並無任何違約或違背法令情事。反觀被告於系爭合約生效後僅交付六十萬元，就尾款三百六十萬元竟無視於合約之存在而悍然拒付，衡情度法，斷無任被告得先違約在前，復於八十九年十一月二十四日再為解除契約之餘地。被告主張解除契約已無給付尾款之義務云云，於法洵屬無攄。
㈨原告從未向被告保證可幫其貸得三百六十萬元，更未同意由被告承接其銀行貸款
。關於承接銀行銀行貸款乙事，依系爭買賣契約約定被告應於交屋日付清尾款，因八十九年三月一日交屋時被告尚未辦妥貸款，原告遂同意被告先行交屋，尾款延至同年三月二十日付清，故該月份已將到期之原銀行貸款利息先由被告承接代繳，兩造從無承接原告之貸款以替代尾款給付之合意，謹析述如下：
⒈所謂證房屋可貸得三百六十萬乙事，乃仲介趙存聖向被告所提，原告並不知情
。此觀被告於八十九年五月二十三日之訊問期日經問及：「你如何付款買屋？」，渠答以：「現金四十萬元，可貸380 萬元。言是趙先生跟我們說的，用買來的房子來貸款380 萬元。」、「我希望買個房子要辦清楚。但現在銀行鑑價，只願貸270萬元。但我當初找仲介，他們答應幫我辦好360萬元的貸款，但他們都沒有幫我辦好。．．．我當初是相信仲介能幫我辦好貸款，我只須繳四十萬的自備款（後來又追繳二十萬元）」次問：「向你說負責辦貸款的人是誰」，次答：「是趙存聖」。
⒉至於所謂承接貸款乙事，應係李修平所提，被告本身亦未答應，此復經李修平
及被告於同一訊問期日坦承在卷，詎被告及證人等目無法紀，公然於法庭說謊，諉稱承接貨款事，乃由原告主動提及，並將李修平所說不更名的話可節省代書費、地政規費、火險費共一萬元餘元等語，栽贓李修平之供述：「．．．且簽切結書之前我有跟簡小姐說如承接這貸款，可減輕火險、代書費、地政規費，他當時也同意才會簽切結書」，問被告：「是否如此？」，被告答以：「他是有提過承接貸款可節省費用，但我沒有答應。」等語，印證兩造實無承接貸款之合意。
⒊進而言之，本件原告於八十三年係以約六百萬元之高價購得系爭房地，八十八
年以四百二十萬元出售於被告，已損失近一百八十萬元。系爭房地於被告尾款繳清前已移轉登記於被告名下，並已完成交屋，原告依約應履行之義務概已完成，詎被告竟違約不清繳尾款，致原告無法清償銀行貸款，塗銷抵押權登記，每月尚須支付銀行利息高達二萬一千零三十元。詳言之，原告賠價出售，對於系爭房屋已無法使用、收益外，每月除繳付自己房租，還須為他人支付貸款，（因原告身為貸款銀行之員工，不得不為付款），倘被告尚得解除契約，免除其價金給付義務，則事理不平、莫此為甚也！
三、證據：提出房地產買賣契約書、土地登記謄本、中國信託商業銀行授信交易明細查詢單、切結書、台灣台北地方法院新店簡易庭八十九年度店調字第四十一號通知書、八十九年十月二日台北光武支局第四０八號存證信函、台灣台北地方法院檢察署八十九年度偵字第一五四二號起訴書、八十九年他字第一六三五號八十九年五月二十三日訊問筆錄、八十九年五月二十三日訊問筆錄節本等各一份（以上均影本）為證。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠本件原告於民國八十八年十二月間因欲將其所有系爭房地出售，乃透過中信房屋
安和加盟店之店東趙存聖介紹，認識當時想要購買房屋之被告，兩造便進一步洽商談系爭房地買賣事宜，因被告資金不足支付價款，因此被告向原告表示，必須透過銀行貸銀行貸款方式才能支付系爭房地之價金，倘不能以系爭房地貸得足夠金額便無法買受本件房地，原告聞言隨即向被告表示伊任職中國信託商業銀行已有多年，對房貸款作業程序熟悉，願意負責替被告解決貸款問題，作為支付本件買賣價金所需。
被告係土木工人，對銀行放款缺乏知識，原告任職銀行，又自稱了解放款規定，被告因而信其所言同意買賣，原告則於八十八年十二月二十九日邀同被告及中信房屋安和加盟店店東趙存聖，前往台北市○○○路○段二四九之一號五樓「普家代書事務所」由李修平代書見證下簽立系爭房地買賣契約。
㈡原告與被告經由代書李修平告知，無法貸足三百六十萬元，為此被告與原告雙方合意於八十九年三月一日簽立切結書。
㈢原告甲○○確實未將房屋清空點交給被告，原告根本並未依約完成交屋程序，其一直辯稱已交屋云云，迴非事實：
⒈原告並未將房屋清空點交給被告，原告根本並未依約完成交屋程序。有關交屋
程序未完成之情事，證人等於八十九年十一月八日 鈞院筆錄記載。證人李修平證稱：「依照契約第四條𡛏佼屋要分算水電、房屋稅、地價稅我也沒有分算，何來交屋。」、證人趙存聖復證稱：「我是說有來辦理交屋，而不是交屋。
六萬多元未繳而且貸款未釐清。」足以證明原告確係未將系爭房屋交付於被告，未履行交屋義務。
⒉更為顯然明白可證明沒有交屋者，可見及原告甲○○在 鈞院檢察署八十九年
他字字第一六三九號案件親自書撰之「補充理由狀」，明白自認伊未交屋之事實，原告甲○○在「補充理由狀」第二頁自承：「．．．．．看我是不是幾乎低頭再看代書所撰寫的切結書，並沒有理會他再說什麼，後來我覺得切結書內容不妥，故不願交屋」之詞，清楚可證本件原告根本未交屋。而甲○○上開沒有交屋之陳述係以正式司法狀紙打字而成，暨係正式刑事書狀，顯係經過深思熟慮，且一再確定之後才提出之事實，自係真實，不容甲○○反口抵賴，而害及被告。且甘某上開所稱不願交屋云云與證人趙存聖、李修平所證稱本件未完成交屋乙節若合符節，本件未完成交屋程序之事實昭昭至明，何容原告狡辯，而其竟然還想蒙蔽 鈞院，一再辦稱已經交屋，且更故意誣指趙存聖、李修平與被告配偶賴明川偽證，居心叵測。
⒊原告片段擷取被告台北光武郵局第四０八號存證信函所載「惟．．．．．，屋
內仍由台端置放許多物品，本人亦無從使用」之詞，斷章取義，辦稱其已交屋，更屬無稽。茲請 庭上細查該段存證信函原文係：「惟 台端現仍在使用係爭房屋，屋內仍由由台端置放許多物品，本人亦無從使用，顯然台端並未完成交屋程序，而來函所稱已於三月八日交屋完畢云云，亦非事實」。被告信函係否認原告先前來函所稱已交屋之情事，但原告竟然故意隱去關鍵之黑體劃線部分，片斷還取其所要的零散字句，編造已經交屋之虛情，顯係誤導鈞院判斷。
本件買賣當初被告前去看房屋時，係爭房屋之內確還擺放許多原告物品，不予清除的話，房屋根本無從為合於兩造契約本旨之使用，然而簽約之後以迄今日，原告也從來沒有通知說他已經遷空房屋願意交屋，原告既已違約不肯交屋，被告為保護合法權益，以看屋時所見，主張屋內仍由被告置放物品，不能為合於本件契約本旨之使用，以取得將來爭訟若起之法律上有利地位，何錯誤之有？而且屋內由原告置物，難道不正是原告在使用房屋？被告主張房屋仍由原告使用本即事實，又有何不對？被告主張房屋仍由原告使用本即事實，又有何不對？原告不敢否認房屋其內置放物品，卻信口雌黃謊稱被告進入房屋視察云云，實令人不能忍受，不敢苟同。
⒋偵查筆錄中固有被告曾提及交屋及交付鑰匙之記載，然被告係所受教育有限之
勞動工作者，面臨之檢察官之偵查根本不知所云為何？此事實原告貌係原告曾向被告提及要交屋及交付鑰匙，但被告未交付六萬餘元於原告，故原告並未實際交屋及交付鑰匙。
原告於八十九年四月十九日之刑事告訴狀第三點中提及「你小心一點並不願將仲介時所交付之房屋鑰匙交還本人，本人經恐嚇后為顧及家人安全遂向警局備案」如該告訴狀所載，第三人趙存聖，既未將房屋鑰匙返還於原告，既然第三人趙存聖未曾將鑰匙返還於原告，則原告又何來鑰匙再行交付於被告。
另原告於前述第㈡項內，亦係原告自書之「補充理由狀」，明白自認伊未交屋之事實，原告甲○○在「補充理由狀」第二頁自承：「．．．看我是不是幾乎低頭再看代書所撰寫的切結書，並沒有理會他再說什麼，後來我覺得切結書內容不妥，故不願交屋」之詞，亦證原告根本未履行交屋手續。
㈣原告既未完成交屋程序將房屋交付被告，被告除於八十九年十一月八日答辯二狀
已催告原告同時履行，然原告至今並未履行交屋程序，被告依照房地買賣契約書第八條之規定，業已函原告解除買賣契約，被告已無給付尾款之義務：
原告既未完成交屋程序將房屋交付被告，被告除於八十九年十一月八日答辯二狀已催告原告應同時履行交屋之義務，然原告至今並未履行交屋程序，被告依照后段之規定：「如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將所收價款於正式函告解約之日起三日內加倍返還予甲方，雙方並同時申請撤銷已進行之產權移轉，若因此所發生之稅捐均由以乙方負擔。」被告業已於同年十一月二十四日函壬告解除買賣契約，既然買賣契約已經解除，被告已無給付尾款之義務。
㈤末查原告辯稱伊未同意被告承接貸款云云，更係謊言，詳述如后：
⒈兩造為了承接貸款特別在八十九年三月一日簽立「切結書」，切結書內記載：
「．．．尾款叁佰陸拾萬元，其中『承接』債務人甲○○之『本金』及算至交屋日之『利息』共三、五三三、二六０元，餘款六六、七四０元應於三月二十日付清。立書人應於『每月』繳息日按時繳息不得延誤，若有任何延誤因而損及原債務人權益時，立書人願負全責」等語，明確載明尾款三百六十萬係分為兩個部分且異其支付方式，其中三、五三三、二六０元部分係以『承接』原告貸款之方式支付，因係承接貸款，所以切結書上才會記載承接範圍包含債務人甲○○之本金及利息等字樣，因若非承接，根本只要寫一總額即可，不可能會麻煩到把本金和扣利息分別明確標出並記載在切結書上。
⒉再者正因三、五三三、二六０元係以承接原告貸款方式按月支付，因係按月支
付，具有繼續性，所以切結書才又會補載被告應「每月」繳息之字句，若非承接，豈有「每月」繳息之約定可言。
⒊衡諸上開說明，原告所辯切結書之承接範圍僅係指「八十九年三月十二日已到
期之銀行貸款」云云，並非事實，更非兩造真意。因為切結書所載承接金額明確算得高達三、五三三、二六０元之多，若原告所稱僅是承接「八十九年三月十二日已到期之銀行貸款」為真，則本件買賣算到原告所稱之「八十九年三月十二日」之利息如何高達三百多萬，如何可以計得如此高額利息？更何況切結書明明記載承接範圍包含「本金」及「利息」，本金與利息之意義極普通，僅需稍具交易常識之人就能明白，原告竟然稱伊不清楚切結書記載本金與利息之意思，而主張只有承接利息云云。試問以原告本身係任職國內極具規模之「中國信託商業銀行」，且任職期間長達八年之資深金融人員，其竟然推說不懂本金與利息之意義，何人相信？實與經驗有違。原告不否認切結書上有承接本金之記載，僅空口辯稱不含本金之承接云云，顯未盡舉證之責，不容驟採而致被告受不測損害。
⒋再者原告辯稱八十九年三月二十日被告須支付全部尾款三百六十萬元云云，更
非事實。事實上原告所稱八十九年三月二十日支付之款項應係六六、七四０元，不是三百六十萬元，此在切結書中也有清楚記載，原告竟昧於事實誑稱八十九年三月二十日被告應支付尾款三百六十萬元，顯與事實不符。難道任職銀行八年之金融人員豈連「餘款六六、七四０元應於三月二十日付清」之意義都不懂嗎？原告陳詞孰人能信？上開六六、七四０元因原告拒收，被告已為清償提存在案，有前呈提存書可稽，原告自可隨提取。其餘部分原告不肯告知金額與帳戶，令被告無法支付，原告若主張已告知金額及帳戶，自應就此予以舉證證明。況且原告違約拒絕交屋於先，被告就價金亦主張行使同時履行抗辯權拒絕支付。
⒌末查本件買賣契約書末頁付款欄第三項亦清楚記載「尾款三百六十萬元暫時以
不變名承接．．．」等字句，此字句為原告甲○○同意所加註，甲○○對該文句之意義當係知之甚詳，才會加註，且尾款數額「三百六十萬元」、「不變名承接」都寫得清清楚楚，原告所辯尾款三百六十萬元沒有承接云云，根本與事實不符。
⒍八十九年五月二十九日原告於地檢署所提之告補充理由狀（偵查卷第五十四頁
）提及「在切結書內容簽訂之後買賣雙方都有被騙的感覺」被告並無原告所稱受騙之感覺，原告倘主張受騙，係主張受詐欺所為之意思表示，原告係受有高等教育且任職於國內享有盛名之金融機構（中國信託）職員，切結書內容均係其過目且親自簽名，現竟然主張契約之內容並非約之文義，而自行創設出不合邏輯及經驗法則之荒謬解釋，如何自圓其說？⒎原告與被告間確係簽訂有切結書之事實此係原告所自認之事實，惟就切結書之
內容無論如何解釋斷然不可能解釋出原告所稱之荒謬內容，既然有切結書之內容被告僅需依照該切結書之內容履行即無違約之問題，原告根本不能主張期前清償，原告現主張期前清償，依照民法第三百十六條之規定「定有清償期者，債權人不得於期前主張清償。」應屬無理由。
㈥原告係委託趙存聖與李修平二人處理係爭房屋之買賣事宜，辜不論原告與趙存聖
、李修平之刑事案件其事實未經判決確定，且原告擬對於趙存聖、李修平提起告訴時，百般向被告求情並要求被告配合原告之供詞，以求得已對於趙存聖李修平追訴。
被告如同原告所述係平日從事土木工程，賺取辛苦錢之老實人，原告不願依照切結書內容履行，打從對於趙存聖及李修平開始訴訟即預謀陷阱使被告一步一步踩入，然而原告自認聰明之計倆，仍然留有多處破綻及疑點，本件關係實屬複雜請鈞院明鑑。
綜上所述，原告既已經與被告約定尾款承接方式，理應本於誠信履行買賣契約，然原告捨誠信和諧而不就，執意興訟，枉顧真實，捏造虛偽事項蒙蔽誤導法院，使原本一椿好事，卻變成法庭相見，原告竟還假扣押本件買賣標的物以外之被告其他房屋，「出錢買房子卻變被告，且連原有財產也無法倖免」，被告成為鄰里笑柄，被告氣憤無奈，不敢苟同原告行徑。
三、證據：提出八十九年七月十四日台北十四支局第四七五號存證信函、台北地方法院八十九年度存字第三○三六號提存書、八十九年十月二日台北光武支局第四○八號存證信函、八十九年十一月二十四日台北光武支局第七四二號存證信函、原告刑事補充理由狀、原告八十九年四月十九日、八十九年五月十八日及八十九年五月二十九日於台灣台北地方法院檢察署所提出之刑事告訴狀、八十九年八月十四日台北九十四支局存證信函等各一份（以上均影本）為證。並聲請訊問證人李修平、趙存聖、賴明川。
理 由
一、原告起訴主張：被告於八十八年十二月二十九日以四百二十萬元向原告購買系爭房地，尾款三百六十萬元原約定於八十九年三月八日交屋時付清，被告以未覓妥貸款銀行為藉口，要求延至同月二十日付清，並承諾於銀行核貸前先代原告繳付該月十二日到期之銀行利息，原告業已應允，詎被告嗣後不僅未依約給付尾款三百六十萬元，亦未代原告繳付銀行利息每月二萬一千零三十元，爰依契約關係請求判決如訴之聲明等語。被告則以原告並未將系爭房屋交付被告，未履行交屋義務，主張同時履行抗辯，且被告於八十九年十一月八日答辯狀已催告原告應同時履行交屋義務，原告迄未交屋，被告業已於八十九年十一月二十四日函原告解除系爭房地買賣契約，被告已無給付尾款義務等語資為抗辯，
二、原告請求給付尾款及法定遲延利息部分：按買賣係互負債務之契約，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付（參見民法第二百六十四條第一項前段）。次按被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回（最高法院二十九年上字第八九五號判例參照）。查本件原告依系爭房地買賣契約請求被告給付買賣價金（即尾款）及法定遲延利息，而被告則主張原告並未交屋之同時履行抗辯。原告主張業於八十九年三月一日完成交屋乙節，已經被告否認。證人賴明川於本院審理中到庭證稱：「我是乙○○的先生，交易的過程我都有參與，起先我問仲介趙先生，他說可貸款三八○萬，但還要問，後來甲○○向仲介說可貸款三六○萬無問題。所以我總共才湊陸拾萬交給仲介，本來是約定八十九年三月八日交屋。原告臨時通知我在八十九年三月一日下午交屋，我到房屋仲介公司時，原告要求我再拿六萬多元出來，其餘貸款剩下三五○多萬，我臨時拿不出六萬多元，我們同意在八十九年三月二十日再去仲介公司辦交屋，要我帶六萬多元去，三月八日原告又邀我到仲介公司去，原告罵仲介沒有辦好，原告就離開，後來我也離開。三月二十日前我有通知原告要去仲介公司辦交屋，原告說不用去。」（詳本院八十九年十一月八日筆錄）；證人趙存聖證稱：「八十九年三月一日是因為原告打電話給李代書，告訴我說要在當天辦交屋，因為房屋貸款要由被告承接的部分剩下三五三萬多，被告還要給原告六萬多，但被告沒帶現金，所以另外約八十九年三月二十日交屋，由被告交六萬多元給原告，再由原告交鑰匙給被告，所以三月一日當天並沒有交鑰匙給被告。後來李代書臨時通知我三月八日下午七點要來我公司，來時原告說怎麼辦？我說照切結書在三月二十日被告交六萬餘元，原告就說要給我好看，就推桌離開。後來我請李代書通知雙方三月二十日見面的事，原告就拒絕出面說他不願意給買方承接貸款。至今仍未交屋。我與他聯絡他都不理。」（詳本院八十九年十一月八日筆錄）；證人李修平證稱：「三月一日經兩造同意簽原證三切結書，約定三月二十日交屋。私契第三次款付款方式是我寫的，內容是尾款三百六十萬先暫時以不變名承接於三月二十日方訂定還清日期，乙方先行交屋。意思是說雙方約定三月二十日交屋，交屋時買方除了要付清六萬餘元外，還要說清楚餘款中屬於賣方的信貸五二餘萬元買方應於二至三個月內何確定時間繳清，以及賣方原有房貸二九九萬餘元何時還清或承接？三月二十日之前幾天，我有打電話給原告，原告說不用約了，沒有告訴我原因。三月二十日雙方並沒有見面。」、「依契約第四條交屋日要分算水電、房屋稅、地價稅，我也沒有分算，何來交屋。」（詳本院八十九年十一月八日筆錄）。參以原告於八十九年三月十日所發台北郵局第二十九支局第四四三號存證信函內載：「今日房屋尚未完全交屋完成」；衡諸交屋之事實係有利於原告之積極事實，自應由原告負舉證責任，原告主張八十九年三月一日已完成交屋乙節，與前開第四四三號存證信函不符，原告之主張尚難採信。是以，被告主張原告迄未交屋乙節，堪信為真實。揆諸首揭意旨，被告以原告未交屋為由主張同時履行抗辯為有理由。惟原告主張被告尚未給付尾款三百六十萬元乙節，亦為被告所不爭。是以，被告應於原告交付坐落台北縣新店市○○段芊蓁湖小段第一○之五五九地號土地上建號第八九九九號門牌號碼台北縣新店市○○路第一一三號建物（面積七十九點八七平方公尺）及其基地占有之同時，應給付原告新台幣參佰陸拾萬元（最高法院二十九年上字第八九五號判例參照）。被告既已為同時履行抗辯，即無遲延可言，從而，原告請求被告給付法定遲延利息，為無理由，應予駁回。至於被告主張因其於八十九年十一月八日答辯狀催告原告交屋而原告未交屋，被告已於八十九年十一月二十四日存證信函解除買賣契約乙節，因被告八十九年十一月八日答辯狀僅有行使同時履行抗辯之表示，而無積極定期催告交屋之表示，尚難認已有合法催告，被告解除權並未發生，其解除契約之意思表示不生解除契約之效力，附此敘明。
三、原告依買賣契約及八十九年三月一日切結書請求被告應自八十九年三月十二日起至清償日止，按月給付原告新台幣貳萬壹仟零參拾元部分：查兩造於八十九年三月一日所簽切結書固約定：「．．．尾款三百六十萬元，其中承接原債務人甲○○之本金及算至交屋日之利息共三、五三三、二六○元，餘款六六、七四○元應於三月二十日付清。立書人應於每月繳息日（十二日）按時繳息不得延誤，若有任何延誤因而損及原債務人權益時，立書人願負全責。」等語，惟因原告尚未交屋，被告應於原告交付系爭房地之占有之同時，給付尾款參佰陸拾萬元乙節，已如前述，則在原告交屋前，被告並無給付尾款之義務，而前開切結書承接貸款本息之約定係為給付尾款。是以，原告既未交屋，被告未給付貸款本息，即無不合。原告請求被告應自八十九年三月十二日起至清償日止，按月給付原告貳萬壹仟零參拾元，為無理由，應予駁回。
四、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日
民事第五庭法 官 賴泱樺右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 二 日
法院書記官 江婉容