臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年訴字第三二三四號
原 告 新陽房屋仲介有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲 ○被 告 乙○○訴訟代理人 劉智園律師
陳淑芬律師右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬元及自八十九年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣肆拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新臺幣（下同）壹佰零陸萬元及自本件起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十八年十二月三十一日委託原告居間銷售其所有坐落臺北市○○區○○路三段一四七巷十七弄六號二樓之房地乙戶，雙方簽訂委託銷售契約書，約定委託售價二千八百八十萬元，委託銷售期間為八十八年十二月三十一日至八十九年三月三十一日。嗣於八十九年一月十四日，雙方變更委託售價降為二千六百五十萬元。八十九年一月二十七日原告覓得證人李少聰，以二千六百五十萬元之價格提出要約，原告爰通知買賣雙方於八十九年二月一日下午二時，至原告營業所履行簽訂不動產買賣契約義務，詎被告違約反悔不賣，且於民國八十九年四月五日私下售予證人李少聰，依兩造所簽訂之之委託銷售契約書第八條第二款及第四款之約定：「於委託銷售期限內業已達成委託條件而甲方（即被告）反悔不賣者。」、「於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方（即原告）所曾介紹之買者；」被告應給付原告原委託售價之百分之四為違約金，即一百零六萬元。
（二）被告於前揭委託銷售期間，另行委託永慶房屋銷售成交。
（三）否認被告所提其與永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）間八十九年四月一日之專任委託銷售契約書內容之真正。
三、證據：提出委託銷售契約書、契約內容變更合意書、不動產買賣要約＼承諾
書、臺北信維郵局第四七六號存證信函、土地、建物登記謄本、中國時報八十九年二月二十六日第五十六版影本等各乙份為證，並聲請訊問證人李少聰。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）被告固曾於八十八年十二月三十一日與原告簽訂系爭契約書，以二千八百零八萬元為銷售底價，出售前揭房地，依兩造之共識，所謂銷售底價係指含被告應給付原告之服務費用，故特於該契約第十七條特別約定事實中以「以屋主（即被告）實拿貳仟柒佰萬元整」等語表示之，委託期間為八十八年十二月三十一日至八十九年三月三十一日止，共三個月。
（二）原告於簽約不久後，即向被告表示如以實拿二千七百萬元為委託條件，恐難覓得買主，遂商得被告同意將實拿二千七百萬元之條件，再降五十萬元，即以被告實拿二千六百五十萬元為委賣條件，並約於八十九年一月十四日與被告簽訂「契約內容變更合意書」。詎原告竟於變更合意書簽約後，突然稱該變更合意書上所載之二千六百五十萬元為委託之銷售底價，而非被告實拿二千六百五十萬元之委賣條件云云，要求被告以二千六百五十萬元出售上開房地，被告鑑於原告顛倒事實之作法不足取，遂拒絕依該條件出售上開房地。況且當時原告雖稱有證人李少聰欲買受上開房地，但原告並未告知被告買主是否已交付簽約金或是否真有證人李少聰先生此人？僅以郵局存證信函稱證人李少聰欲簽買賣契約云云，即要求被告簽約，被告鑑於原告所稱之銷售金額已於簽約時之真意不符，已失誠信，故對原告所告知之證人李少聰欲承買乙節存疑，唯恐再度受騙，始未赴約。
（三）被告自始自終均未與原告之買主有達成委託條件乙事，依舉證責任分配原則，應由原告舉證以實其說。
（四）依前揭銷售契約書第八條第四款之約定，係指被告於系爭契約期間三個月內，再與原告所介紹之客戶完成委託銷售之不動產交易，始有適用，亦即被告明知買受人即證人李少聰曾原告所介紹過，因故意規避仲介報酬所為行為，被告始應依上揭約定，賠償依原委託價的百分之四之違約金。
（五）被告與證人李少聰就前揭房地完成交易，係於八十九年四月一日另行委託永慶公司銷售，經由該公司之居間，始完成前揭房地之交易。被告於委託原告銷售期間，未曾與證人李少聰接觸，甚至當時證人李少聰為何許人，亦為被告所不知，此據證人李少聰之證述：「四月二日永慶房屋簽約，第一次跟屋主見面是力霸帶我去看，但我不知道他（指被告）是誰，第二次就在永慶房屋店內見面。」、「我只有看過一次屋子，沒有介紹。」等語足證，證人李少聰確實非被告為規避給付原告之仲介報酬，而私下與證人李少聰簽約。職是故，原告主張依系爭契約第八條第四款向被告請求違約賠償責任，應無理由。
（六）又於委託原告銷售期間，並無達成委託條件之事，原告依該契約第八條第二款約定為請求，亦無理由，茲說明如次：
１、被告於收到原告八十九年一月二十八日之郵局存證信函後，所以未前往簽約，因前揭變更合意書之內容有爭議，被告認所謂銷售金額已與簽約之真意不符，惟恐再度受騙，而未赴約。
２、證人李少聰為力霸房屋大安加盟店（即復興南路店）之客戶，並非與原告簽約之客戶，如證人李少聰突然反覆不買，亦非原告所得控制，故原告稱已為被告與買主達成委賣條件云云，不足採信。況依前揭要約書所載該要約之有效期限僅至八十九年一月二十九日時止，而原告遲至八十九年二月一日始通知被告至其店內簽約，縱使被告當日曾赴約洽談買賣契約之簽訂事宜，證人李少聰因不受該要求之拘束，亦未必於當日同意以二千六百五十萬元承買。
３、縱認原告主張為有理由，前揭契約約定之違約金，以售價之百分之四計算，顯屬過高。本件原告於委託銷售期間，非但未善盡其隨時向被告報告之義務，積極尋求買主，即於第一份委託銷售契約簽訂後，不到半個月時間，即誘使被告變更委託銷售條件，另與其於八十九年一月十四日簽訂契約內容變更合意書，且於簽約時就特殊約定條款之意義，究與原合約之委託底價之意義有何不同解釋，亦未詳予解說，甚且未予被告就變更合意書有三天之審閱期間，即強謂被告變更平行線之委託銷售條件已降為二千六百五十萬元，並因此與被告發生委賣之重大爭執。原告為專業仲介商，不以積極為客戶居間磋商為方法，以達其合法賺取合理報酬之目的，竟於明知被告就變更契約之委賣條件內容存有爭議，仍刻意藉由訴外人力霸房屋大安店說服李少聰，於寄發存證信函前一天即八十九年一月二十七日，簽訂要約書，營造已達成買賣條件之假像，而企圖獲得與服務報酬相當之違約金，已嚴重違背交易誠信。參酌最高法院七十九年度台上第一六一二號判例：「按民法第二百五十二條之規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。故約定之違約金苟有過高之情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無待債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院法院核減。」之意旨，請求鈞院考量原告之居間手法顯不符誠信，其所受之損害未達近百萬元之多，依法應予酌減其請求之違約金數額。
三、證據：提出八十九年四月一日被告與永慶公司間專任委託銷售契約書乙份為證。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於民國八十八年十二月三十一日簽訂「委託銷售契約書」，委託原告居間銷售被告所有坐落臺北市○○區○○路三段一四七巷十七弄六號二樓之房地乙戶，委託售價二千八百八十萬元，委託銷售期間為八十八年十二月三十一日至八十九年三月三十一日。嗣於八十九年一月十四日，雙方合意變更委託售價降為二千六百五十萬元。八十九年一月二十七日原告覓得證人李少聰，以二千六百五十萬元之價格提出要約，原告爰通知買賣雙方於八十九年二月一日下午二時，至原告營業所履行簽訂不動產買賣契約義務，詎被告違約反悔不賣，且於民國八十九年四月五日私下售予證人李少聰，爰依前揭委託銷售契約書第八條第二款及第四款之約定，求為判決被告應給付原告一百零六萬元及自本件狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告以：㈠其不知證人李少聰係原告所曾仲介之買主，亦未曾於前揭委託銷售期間與李少聰接觸，故於兩造約定之委託銷售期間屆滿後，與李少聰交易，非規避給付原告報酬；㈡兩造就前揭契約內容合意變更書之約定有爭執；㈢證人李少聰之要約有效期限係於八十九年一月二十九日二十四時止，而原告所訂之簽約時間為同年二月一日已逾委託期間，證人李少聰可不受要求之拘束，亦未必會購買，故原告本於委託銷售期間已達成委託條件；㈣原告未善盡仲介之義務，於簽約後半個月期間，即誘使被告變更委託售價，亦未予被告三天之審閱期間，而以有爭議之委託售價取得證人李少聰之要約書，營造已達成買賣條件之假象，企圖獲取與服務報酬相當之違約金，是違約金顯屬偏高云云資為抗辯。
二、查兩造於八十八年十二月三十一日簽訂「委託銷售契約書」，委託原告居間銷售被告所有坐落臺北市○○區○○路三段一四七巷十七弄六號二樓之房地乙戶，委託售價二千八百八十萬元，付款條件為自備款百分之三十，依代書作業分三期給付：於簽約時付總價款之百分之十，備證款為總價款之百分之十，完稅款為總價款之百分之十，其餘百分之七十為貸款（交屋款），委託銷售期間為八十八年十二月三十一日至八十九年三月三十一日。嗣於八十九年一月十四日，雙方合意變更委託售價降為二千六百五十萬元。八十九年一月二十七日證人李少聰出具「不動產買賣要約＼承諾書予原告，以二千六百五十萬元之價格提出購買前揭房地之要約，付款條件為簽約款二百六十五萬元（即總價款百分之十）、備證款二百六十五萬元（即總價款百分之十）、完稅款二百六十五萬元（即總價款百分之十），交屋款為一千八百五十五萬元（即總價款百分之七十），並交付保證金五十萬元予原告，原告爰於八十九年一月二十八日臺北信維郵局第四七六號存證信函通知被告與證人李少聰之仲介代理人即力霸大安加盟店於八十九年二月一日下午二時，至原告營業所履行簽訂不動產買賣契約義務，被告於收受該存證信函後，未依約前往簽約，致未能與證人李少聰完成簽約手續。另被告於前揭委託銷售期間內，復委託訴外人永慶公司就同一房地為仲介，訴外人永慶公司附中店並於八十九年二月二十六日中國時報第五十六版上刊登內容為「附中尊邸，登記六十七坪，備一千萬，絕版豪門大戶國家駐警５房３廳附車位有管理，附中店00000000」銷售前揭房地，證人李少聰依該廣告，經永慶公司附中店仲介於八十九四月二日，與被告簽約，購買前揭房地，八十九年四月五日簽訂物權契約，並於八十九年六月十七日辦理所有權移轉登記完畢等情，業據原告提出被告不爭執之前揭委託銷售契約書、契約內容變更合意書、不動產買賣要約＼承諾書、郵局存證信函、前揭房地之土地、建物登記謄本、中國時報影本等件為證，亦據證人李少聰結證在卷，且被告對於前揭委託銷售契約書、要約＼承諾書、變更書、存證信函、廣告之真正均不爭執，且自認於收受前揭存證信函後，未依該函簽約，並於八十九年四月二日與訴外人李少聰等情，是堪認為真實。
三、原告主張被告違背前揭委託銷售契約之約定，反悔不賣，應給付違約金，且於約定之委託銷售期間，另委託永慶公司銷售等語，被告抗辯委託售價二千五六百五十萬元有爭議，且證人李少聰之要約書有效期限為八十九年一月二十九日，簽約日為八十九年二月一日，證人李少聰不受該要約之拘束，難認已達委託條件云云。查：
（一）按「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第三百四十五條第二項定有明文。次按「按契約之成立，固以當事人互相表示意思一致為要件，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。」（最高法院八十四年度台上字第一三七四號判決意旨參照）又按「甲方（即被告）同意乙方（即原告）可為買賣雙方之代理人。」前揭委託銷售契約書第九條第一項亦有明文約定。查前揭契約內容變更合意書約定，被告委託銷售價格為二千六百五十萬元，且依前揭委託銷售契約書第一、五條之約定，委託銷售之標的為前揭房地，付款條件為自備款百分之三十，依代書作業分三期給付：於簽約時付總價款之百分之十，備證款為總價款之百分之十，完稅款為總價款之百分之十，其餘百分之七十為貸款（交屋款），核與證人李少聰於八十九年一月二十七日所出具，有效期間為同年月二十九日之要約＼承諾書內容相符，是證人李少聰於出具前揭要約＼承諾書予力霸公司大安加盟店（即泰好地產仲介有限公司）後，轉交予原告，其要約業到達被告之代理人即原告，且原告並安排簽約事宜，於八十九年一月二十八日更以前揭存證信函通知被告簽約時地，證人李少聰亦因被告未通知到場簽約，而無法簽約，揆諸前揭說明，顯見於前揭要約之有效期間即八十九年一月二十九日前，系爭房地買賣契約，已因原告之媒介而成立，而證人李少聰亦證稱所以未能依上揭要約書簽約，係因被告不賣，原告亦因此返還返還保證金五十萬元，是被告違反兩造間之約定不賣，足信為真實。
又民法第一百六十六條之一之規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」之施行日期，由行政院會同司法院另定之，民法債編施行法第三十六條亦有明文，因行政院復迄今未會同司法院定施行日期，該民法第一百六十六條之一規定迄未施行，併予敘明。
（二）被告抗辯其於八十九年四月一日始委託訴外人永慶公司附中店出售前揭房地，並提出八十九年四月一日與永慶公司附中店間之專任委託銷售契約書乙份為證。惟原告否認該契約書內容之真正，查證人李少聰於八十九年一月二十七日出具前揭要約＼承諾書後一個月左右即同年二月二十六日，依中國時報前揭廣告與訴外人永慶公司附中店聯絡，並於同年四月二日，與被告簽約，以二千七百萬元購買前揭房地，業據證人李少聰結證明確，並有八十九年二月二十六日中國時報第五十二版在卷可按，是被告於八十九年三月三十一日之委託銷售期間屆滿前，早在八十九年二月二十六日以前，即重複委託訴外人永慶公司附中店銷售前揭房地。再者，證人李少聰與被告簽約之日期為八十九年四月二日，衡諸一般之仲介實務，渠等自必在八十九年四月二日之前，就價金等買賣契約要素合致，並約定四月二日簽約等時程，而上揭作業流程自必耗費一、二日以上，是被告抗辯其於八十九年四月一日始委託永慶公司附中店銷售前揭房地，非無疑義。
（三）被告抗辯前揭房地之價款金額二千六百五十萬元，兩造間有爭議，原告不應據以仲介云云。查依兩造間契約內容變更合意書，業據被告自認為真正，且該合意書記載兩造約定之委託銷售價額為二千六百五十萬元，被告除於「甲方（即被告）簽章」欄上簽章，且於該合意書之特殊約定欄「含服務費含土地增值稅，依法增值稅由賣方承攬。」等語處蓋章確認，則兩造對委託銷售價款金額為二千六百五十萬元之約定，自信為實在，被告對其爭議，自屬無據。
（四）被告又抗辯該合意書未予其審閱三天云云。按契約審閱期間係以足供審閱內容之合理時間為準，該合意書之內容僅有委託銷售之期限、金額之變更，與特殊約定等事項，一目瞭然，且本件兩造之變更僅委託銷售金額乙項，且之前必有磋商過程，則被告自有合理之考慮期間，自無再給予被告三天之審閱期間，是被告此抗辯，洵屬無稽。
四、被告抗辯伊不知證人李少聰係原告所仲介之買主云云。查證人李少聰證稱：「第一次跟屋主見面是力霸（即原告）帶我去看，但我不知道他（即被告）是誰，第二次就在永慶房屋店內見面。」、「（法官問：力霸人員帶你去看房屋時有無介紹？）我看過一次屋子，沒有介紹。」是證人李少聰僅有去看過一次前揭房屋係原告所帶領，且如前所述，被告於委託原告銷售期間即再行委託永慶公司附中店銷售，證人李少聰與被告在永慶公司附中店見面時，必在銷售期間，衡諸常理，以價格為二千七百萬元之鉅額房地交易，若未看過房屋，殊可能未看過房屋，即予以購買，況證人李少聰曾以較購買之價金二千七百萬元為低之二千六百五十萬元之價格出具要約書，並交付五十萬元斡旋金，因被告拒不簽約而未能購得，證人李少聰豈有於第二次與被告在永慶公司附中店見面時，不向被告告知之理，再者，被告亦自認曾收受原告前揭郵局存證信函，自亦應知買主之姓名，從而被告於永慶公司附中店，與證人李少聰達成買賣合意時，其應知證人李少聰原係原告介紹之買主，是被告之抗辯，難謂有據。
五、原告主張被告應依前揭委託銷售契約第八條之約定，給付相當原委託銷售價額之百分之四之違約金，被告則抗辯該違約金顯屬過高等語。按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」（最高法院四十九年度台上字第八０七號判例要旨參照）查依前揭委託銷售契約書約定，原告應於八十年十二月三十一日起至八十九年三月三十一日間（見該契約書第三條），提供㈠依被告提供之資料製作產權說明資料（第四條第二項）；㈡向被告報告業務處理狀況，並負擔有關市場調查、廣告企劃、銷售業務及一切人事費用（第六條第一項）；㈢承辦履約保證（第十條第一項）；㈣由力霸房屋之履約保證代書辦理房地所有權移轉登記手續等事項，被告否認原告善盡其報告之義務，且原告未能舉證其於被告在八十九年二月一日違約反悔不依約簽訂契約後至八十九年三月三十一日所餘之三分之二委託銷售期間，繼續善盡其履約之義務，且原告亦因此而獲有免除其提供後續之辦理履約保證及協助辦理所有權移轉登記、交屋等服務之利益，是以前揭按原委託銷售價額之百分之四計算之違約金，自屬過高，爰斟酌原告履行契約之程度、目前社會不景氣，以及被告於經永慶公司附中店之仲介以二千七百萬元售出前揭房地，並業依與永慶公司附中店之專任委任銷售契約書給付按二千七百萬元委託銷售價額計算仲介報酬等情，認違約金以相當於被告因此所受之利益即四十八萬元為洽當。原告超過此部分之請求，為無理由。
六、綜上所述，原告主張被告委託其銷售前揭房地後，反悔不賣，洵屬可採。被告抗辯簽約日期已逾證人李少聰之要約有效期限，伊不知證人李少聰原係原告仲介之買主，兩造就委託銷售之價格有爭議，原告不得據以仲介買賣，以及契約內容變更合意書未予被告三天之審閱期間，無足採信，至違約金過高之抗辯，為可採信。原告本於前揭契約之法律關係，請求被告給付肆拾捌萬元及自八十九年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾過之部分，為無理由，應予駁回。兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十二 日
民事第民二庭法 官 吳光釗右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於裁定送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十二 日~B法院書記官 呂烱昆