臺灣台北地方法院民事判決 八十九年訴字第三三一號
原 告 丁○○訴訟代理人 甲○○被 告 三興建設股份有限公司兼 右法定代理人 丙○○ 住台北市○○○路○段○○○號十三樓訴訟代理人 乙○○ 住台北市○○○路○段○○○號十三樓
鄭錦堂律師右當事人間確認合建關係不存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）請求確認原告與被告訂立之合建契約關係不存在。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）九萬六千八百元，及自八十七年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）兩造於八十七年三月五日訂立合建契約書，由原告提供坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地一筆（面積十二平方公尺，地上建物門牌：精一路三十四號），由被告提供建築材料並負擔所有興建房屋工程費，依合建契約第五條約定：「建造執照之申請：本約簽訂後即生效．．乙方（即被告）並得於簽約完成後三個月內掛號申請建照（含開放空間審查）」。故被告應自簽訂合建契約後，未於三個月內，即八七年六月五日以前提出申請建照，然竟拖延不為申請，原告乃於十一月二日以基隆九支郵局第二○六號存證信函催促被告於一個月內履行契約申請建照，逾期將以違約論以解除合契約，被告仍置之不理，原告乃於八十七年十二月七日再以基隆郵局第一六三八號存證信函通知被告依合建契約第十五條約定解除契約並沒收被告交付之履約保證金作為違約金。
（二）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百五十四條定有明文。原告依法於催告被告履行被拒後，解除契約自無不合。被告辯稱「依雙方合建契約書第五條之約定，係本公司『得』於簽約完成後三個內月掛號申請建築執照，並非本公司『應』於簽約完成後三個月內申請建照」云云。查本件合建契約係雙方一致同意，被告「得」於三個月內申請建照執照，並非單方之要求即無「應」之適用餘地被告曲解文意，設辭掩飾，蓄意圖賴，自屬明顯。
（三）被告既違約，而經原告解除契約，則依合建契約書第十五條第二款約定，被告交付原告之履約保證金九萬六千八百元，應由原告沒收作為違約金。故被告應給付原告違約金九萬六千八百元，及自八十七年十二月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、查當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束，最高法院十八年上字第一四九五號判例參照。兩造訂立合建契約之目的，乃首重早日興建完成，即於合建契約第五條訂定建造執之申請期限，取得建造後之開工期限，與建築完工之期限，被告雖稱「乃被告完成全部土地之整合，鄰地之地主亦簽約參與合建或將土地出售被告後三個月之意思」云云，查鄰地之地主已於原告同時期簽約完成，對於申請建造執造絕無不可能之事。所謂「將土地出售被告後三個月之意思」，試問若不將土地出售被告，其期間不知如何認定？又不將土地出售被告即將無法申請建造執照？所辯顯然與前開「於簽約完成後三個月內掛號申請建造執照」之文意，差距懸殊。被告自認「尚未完成全部土地之整合、申請建造執照，亦未通知原告交地」，被告違反契約第五條建造執照之申請之約定，自屬明顯。被告既違約原告自得依合建契約第十五條第四、二款之約定限期催告其履行，並於催告期滿後解除契約並沒收保證金。
２、本件之合建契約於八十七年三月五日簽約完成者，計有七筆相鄰之土地，合併後之面積合計一○四四平方公尺（約三一五．八一二坪），七筆土地中除一一
八、一一九地號兩筆土地係大面積外，其餘一五三、一五四、一五五、一五六、一五九地號五筆土地均係畸零地，合併後即能建築。被告明知該五筆土地係畸零地，必需與鄰地合併後始能建築大樓，故在契約第一條第一項後段特別約定「併同鄰地及房屋合併後依實際之簽約允建面積為準，興建高級住宅大樓」，被告以原告提供之土地為畸零地，無法單獨申請建築為詞，脫免違約責任，殊屬明顯。
３、原告自與被告簽約後，從未與任何人再簽訂合建或買賣契約。八十八年十二月間且有宏典建築經理賴全億者，持倒填日期之寫妥土地標示之土地使用權同意書，要求原告簽章為原告所拒。據賴全億稱：「三興公司與地主所簽合建契約之權利義務願意放棄，並將其權利義務轉讓與我興建，並將申請建照文件，設計及其他一切資料交與我辦理．．」等語。被告既將其權利義務轉讓與第三人，顯亦已違反契約第十六條第一項之約定。
三、證據：提出合建契約書影本、基隆九支郵局第二○六號存證信函及回執影本、基隆郵局第一六三八號存證信函及回執影本、房屋租賃契約影本等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保請准免於假執行。
二、陳述：
（一）按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」、「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中之一二語，任意推解失真意」，民法第九十八條及最高法院十九年上字第二八號判例參照。本件原告所有土地面積僅十二平方公尺，由於不符合台灣省建築管理規則第八條第一項：「建築基地不得小於台灣省畸零地使用規則所定基地最小寬度之規定。」，台灣省畸零地使用規則第三條：「本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達左列規定者，．．最小寬度四公尺，最小深度十五公尺．．。」最小面積之規定，根本無法單獨申請建築。所以合建契約書第一條第一項即明文「甲方提供所有坐落基隆市○○區○○段地號一五六等一筆，所有權全部約三．六三坪及併同鄰地及房屋合併後依實際之簽約允建面積為準，興建高級住宅大樓。」，是合建契約第五條第一項「．．乙方並得於簽約完成後三個月內掛號申請建造執照」之真意，乃被告完成全部土地之整合，鄰地之地主亦簽約參與合建或將土地出售後三個月之意思。使用「得」字不使用「應」字，其目的是在約定被告請領建築執照之最快時間而非最遲時間。又依契約第二條之約定，原告僅負擔於被告取得建造執照且通知原告起一個月內交付土地之義務，被告既尚未完成全部土地之整合、申請建造執照，亦未通知原告交地，原告曲解契約真意，片面通知解除契約沒收保證金，所為通知於法不符亦違誠信，合無效力。
（二）有關原告起訴狀之聲明所載第二項請求，業經原告於八十八年四月二十日第一次本案言詞辯論前撤回在案（見基隆地方法院八十八年訴字第一二○號卷四四頁），業非本件繫屬範圍。原告所稱擴張沒收違約金聲明云云，乃係訴之追加，被告不同意。另與原告簽訂本合建契約之當事人乃被告三興公司，被告丙○○為被告三興公司之負責人代表公司執行業務，效力歸屬公司，並非本件契約之當事人，原告以之為被告，顯不適當亦不適法。
（三）本件原告所提供與被告三興公司合建之土地僅三坪左右乃為畸零地，勢必合併鄰地建築。而被告三興公司計劃擬併合鄰地建築之範圍包括同地段一五三、一
五四、一五五、一五六、一五九、一六○、一六一、一六一－一，一六四、一六四二－二、一六九－七、一一七、一一八、一一九、一一一－三地號共十五筆土地，有建築線指示申請圖可佐。只有此十五筆土地合併基地完整方正，方可蓋足最大容積，原告方可以其三坪土地換得二十八坪房屋，此於與原告訂約時即明確詳細向原告說明，有代理被告三興公司與原告洽訂本合建契約之潘永祥可證。且原告之土地為僅約三坪之畸零地，不可能單獨建築，合建契約書又載明須併鄰地建築且基地大小亦涉及分配坪數，衡情原告斷不可能於訂約時不加問明，而不知鄰地範圍，原告矢口否認被告三興公司曾告之其合併之基地範圍，顯與常情有違。
（四）兩造合建契約第五條載明乙方（即三興公司）並得於簽約完成後三個月內掛號申請建造執照，換言之，並非強制被告三興公司有於簽約完成後三個月內申請建築執照之義務。而所以使用「得」角，旨在說明被告三興公司如與預計之鄰地地主簽妥合建或買賣契約後三個月內即可提出建築執照之申請，地主必須配合相關清理作業，以免雙方爭執，要非於與原告簽約後三個月即應提出建照之申請，蓋如係與原告簽約三個月內應提出申請，若無其他鄰地亦簽妥合建，僅就原告提供之土地亦無法提出建築執照之申請，原告主張被告三興公司未於與其簽約三個月內提出申請，為違約云云，顯有誤會。
（五）被告三興公司與原告訂約後，即積極洽談所預定之其他基地之合建或買賣事宜，其中一六四地號土地被告三興公司雖儘最大之努力，惟與地主所出條件尚有差距，至今尚未簽訂契約。又一一一－三地號土地係屬基隆市市有地，被告三興公司亦早以地主名義提出合併使用及申購，惟基隆市政府尚在辦理出中售中。另一六○地號土地亦為合併之鄰地，被告公司雖已購得其中五分之一，惟迄今未能與其餘五分之四土地之地主達成一致之協議，由於一六○地號土地係屬於「裏地」及「畸零地」性質，如不合併建築，一六一、一六一－一地號土地勢必無法共同建築，且一一九、一五九地號土地亦會因一六○地號土地寬度、深度不足未符臺灣省畸零地使用規則第三條及第七條之規定，而被迫須留下部分土地無法建築，整個基地不但臨路面寬減少，且部分土地將不能建築，整個可建容積將大為減少。因上開鄰地合併之簽訂尚未完成，從而被告三興公司尚未提出建築執照之申請，自難謂之違約。
（六）兩造合建契約並未訂明被告三興公司於何時應就合建土地提出建築執照之申請，姑不論鄰地尚未全部簽妥合建或買賣契約致無從提出，退而言之，縱令被告與原告訂約後有提出申請之義務，亦屬民法第二百二十九條第二項所規定之給付無確定期限債務，於債權訂相當期限催告，始負遲延責任，依民法第二百五十四條亦須再經債權定相當期限催告始能解除契約，本件原告僅定期催告，未再次催告即行主張解約，於法顯為不合。至原告主張被告三興公司轉讓系爭合建契約，被告三興公司否認之，原告所提名片、使用權同意書均非真正，附此敘明。
（七）又原告業以本件土地另與他人合建，向基隆市政府申請建築執照在案。被告根本無法再行就本件土地申請建築執照，依合建契約第二條第一項及第十五條第三項約定，原告除應全數退還保證金外，並應加付同額違約懲罰金及賠償被告之一切損失，本件原告起訴無非為求脫免違約責任，誠不足取。
三、證據：提出建築線指示申請圖影本、八十七年十一月十七日台灣省基隆市政府八七基府工管字第一○五六九六號函影本、承購省市有房地申請書影本、臺灣省畸零地使用規則等件為證。
理 由
一、本件原告原起訴請求被告賠償損害九萬元，嗣撤回後該項請求，而追加依合建契約第十五條請求被告給付違約金九萬六千八百元，核屬訴之追加，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款，自為法之所許，合先敘明。
二、本件原告主張於八十七年三月五日提供坐落基隆市○○區○○段○○○○號面積十二平方公尺之土地一筆，與被告訂立合建契約書，由被告提供建築材料並負擔所有興建房屋工程費興建大樓，依合建契約第五條約定，即被告得於簽約完成後三個月內掛號申請建照。惟被告並未於三個月內，即八十七年六月五日以前提出申請建照，原告乃於八十七年十一月二日以基隆九支郵局第二○六號存證信函限期一個月催告被告申請建照，被告仍置之不理，原告乃於八十七年十二月七日以基隆郵局第一六三八號存證信函通知被告依合建契約第十五條約定解除契約並沒收被告交付之履約保證金作為違約金。為此訴請確認兩造合建關係不存在，並依合建契約第十五條約定請求被告給付保證金九萬六千八百元，及自八十七年十二月五日起至清償日止之法定遲延利息。
三、被告則以：原告所有土地面積僅十二平方公尺，由於不符合台灣省建築管理規則第八條第一項最小面積之規定，並無法單獨申請建築，需與鄰地共同建築。合建契約第五條第一項「．．乙方並得於簽約完成後三個月內掛號申請建造執照」之真意，乃被告完成全部土地之整合，鄰地之地主亦簽約參與合建或將土地出售被告三個月之意思。契約文字使用「得」字不使用「應」字，其目的是在約定被告請領建築執照之最快時間而非最遲時間。本件被告尚未完成全部土地之整合，原告曲解契約真意，片面通知解除契約沒收保證金，不生合約解除之效力。被告丙○○是被告公司之負責人，代表公司執行業務，效力歸屬公司，並非本件契約之當事人，原告以之為被告，顯不適當亦不適法等語，資為抗辯。
四、本件原告主張與被告三興建設股份有限公司（以下稱三興公司）於八十七年三月五日訂立合建契約，提供其所有坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地一筆，與被告合建大樓，合建契約第五條約定：「建造執照之申請：本約簽訂後即生效．．乙方（即被告）並得於簽約完成後三個月內掛號申請建照（含開放空間審查）」。而被告迄未提出建造執照之申請之事實，業據原告提出合建契約書影本為證，並為被告三興公司所不爭，原告此部分之主張，自堪信為真實。
五、又原告主張被告丙○○為被告三興公司之法定代理人，應與三興公司同就系爭合建契約負責，乃以丙○○為被告訴請確認合建關係不存在，並請求被告丙○○給付違約金。查本件合建契約之雙方當事人分別為原告及被告三興公司，此有合建契約影本在卷可稽，系爭合建契約固為被告丙○○代表被告三興公司與原告簽立，然被告丙○○為三興公司負責人，其代表三興公司與原告簽約，所為之效力歸屬於三興公司，丙○○個人並非系爭合建契約之當事人，則原告以丙○○為被告請求確認合建關係不存在，並以被告丙○○違反合建契約之約定，請求被告丙○○給付違約金九萬六千八百元及自八十七年六月五日起至八十七年十二月四日止之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
六、又原告主張依兩造合建契約第五條第一項之約定，被告三興公司應於簽約後三個月內提出建造執照之申請，被告三興公司違約未依約定期限提出申請，伊於八十六年十一月二日以以基隆九支郵局第二○六號存證信函限期一個月催告被告三興公司申請建照，被告置之不理，伊乃於八十七年十二月七日以基隆郵局第一六三八號存證信函通知被告三興公司依合建契約第十五條約定解除契約並沒收被告交付之履約保證金作為違約金，兩造之合建關係已因合建契約解除而不存在。被告三興公司則以原告之土地無法單獨申請建築，合建契約第五條第一項之約定，是原告請領建照執照之最早時間而非最遲時間，原告以其未於簽約後三個月內提出建造執照之申請，於定期催告後解除契約，不生契約解除之效力等語置辯。查，原告提供合建土地之面積僅有十二平方公尺，為兩造不爭之事實，而依台灣省建築管理規則第八條第一項：「建築基地不得小於台灣省畸零地使用規則所定基地最小寬度之規定。」，台灣省畸零地使用規則第三條：「本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達左列規定者，．．最小寬度四公尺，最小深度十五公尺．．。」被告三興公司抗辯原告之土地無法單獨申請建造執照，固非無據。惟按合建契約書第一條第一項約定「甲方提供所有坐落基隆市○○區○○段地號一五六等一筆，所有權全部約三．六三坪及併同鄰地及房屋合併後依實際之簽約允建面積為準，興建高級住宅大樓」，而八十七年三月五日兩造簽訂合建契約時，另有其他五位相鄰地主亦同時與被告三興公司簽約，簽約之土地面積共約三百多坪等情，已據原告陳明在卷，並為被告三興公司所是認，是於兩造簽約當時，原告及其他地主所提供之土地之面積，並無不符台灣省建築管理規則建築基地最小面積之規定，而不能申請建造執造之情事，應堪認定。又被告三興公司辯稱兩造合建契約第五條第一項約定：「建造執照之申請：本約簽訂後即生效．．乙方（即被告）並得於簽約完成後三個月內掛號申請建照（含開放空間審查）」。契約文字使用「得」字不使用「應」字，其目的是在約定被告請領建築執照之最快時間而非最遲時間云云，查兩造合建契約第五條第一項，就約定被告申請建照時期之文字固用「得」字，惟按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解失真意，最高法院十九年上字第五八號著有判例。而申請建照執照本為建商依約應負之責，建商於簽約後本即負有申請建造執照之義務，而兩造為興建建物而訂立合建契約，能早日完成興建尤為地主所至關切，衡情自無未約定建商申請建造執照或完工之日期，而反限制建商最早提出建造執照申請之時期，且簽約前建商本無從就地主之土地申請建造執照，若謂該項契約文字之真意，為約定建商最早可在簽約後之三個月內（即自簽約日起三個月內任一天）申請建造執照，無異未約定建商申請建造執照之時期，而為贅文。被告三興公司辯稱契約第五條是約定其得申請建造執照之最快時間而非遲時間云云，自無可採。衡諸契約目的及一般社會生活經驗，契約第五條「乙方並得於簽約完成後三個月內掛號申請建照」之真意，應係「乙方（即被告三興公司）『可以』在簽約完成後『三個月內』掛號申請建照」之意，反面言之，即三興公司「不可以」在簽約完成「三月個之後」才申請建照執照，亦即被告三興公司「應」於簽約完成後三個月內申請建造執照。又被告三興公司辯稱尚有部分畸零地及國有地未完成合建或申購，而兩造合建契約第五條所謂「簽約完成後」，係指全部合建土地簽約整合完成後，本件預定合建之土地共有基隆市○○區○○段一五三、一五四、一五五、一五六、一五九、一六○、一六一、一六一－一，一六四、一六四二－二、一六九－七、一一七、一一八、一一九、一一一－三地號共十五十五筆，簽約當時已對原告詳細說明，業據其提出建築線指示申請圖影本為證，並經證人潘永祥、李煜培證述相符。原告雖陳稱被告於簽約時並未說明合建土地之範圍云云，惟與證人所述不符，且合建土地面積之大小、與鄰地之相鄰關係等，涉及可以建築之容積，及地主可分得之建物坪數，地主於簽約時無不問明，憑以判斷其依約分得之坪數之計算是否相當，原告稱簽約時被告三興公司未說明合建土地之範圍，亦與常情不符。合建契約第三條第一項約定，原告提供系爭三．六三坪土地與被告合建，於建築完成時可分得二十八坪之房屋，足見預定合併建築之土地之範圍，於簽約時應已確定，雙方始足據以計算原告於建築完成後可分得房屋之面積。被告三興公司辯稱於簽約時己約明預定合建全部土地之範圍，第五條第一項所謂「簽約完成後」是指完成全部預定合併建築之土地完成簽約整合後內，非指兩造簽約後，尚非全然無據。又本件合建因尚有部分畸零地及國有地未完成合建或申購，業經被告公司陳明在卷，並為原告所不爭，則被告公司迄未申請建造執照，固難認有違兩造契約之約定。惟查兩造於八十七年三月五日簽立合建契約後，被告迄未能完成系爭合建土地之整合，被告並陳稱因部分預定合建土地之地主已另與他人合建，並申請建築執照在案，伊已無法再行就本件土地申請建築執照等語，兩造約定被告應申請建造執照之時期，既因被告公司已無法完成土地之簽約整合而無從起算，則兩造就被告三興公司申請建造執照之義務，即屬無確定之履行期限。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。民法第二百二十九條第二項前段、第二百五十四條分別定有明文。是對於無確定給付期限之給付，債權人應先催告債務人履行，債務人遲延履行者，再定期催告其履行，債務人未依期限履行時，債權人方可解除契約。本件原告於八十七年十一月二日以存證信函催促被告公司於一個月內履行申請建造執照之義務，被告於同年月三日收受，而未於依其履行，自負遲延責任，惟原告未再定期催告被告履行，即逕於八十七年十二月七日通知被告公司解除契約，於上開條文之規定，尚有未合。則其以被告公司經其定期催告後未履行，伊已向被告為解除契約之意思表示為由，主張兩造間合建關係不存在云云，即無可採。
七、又原告以被告三興公司未於兩造簽約後三個月內聲請建造執照，且將本件合建之權利義務讓與第三人，違反契約之約定，主張依合建契約第十五條二款約定，沒收被告三興公司交付之履約保證金九萬六千八百元，並請求被告三興公司如數給付，並給付自八十七年十二月五日起至清償日止按年息百分之計算之利息。惟查被告三興公司迄未申請建造執照，難認有違兩造契約之約定已如前述，被告三興公司並否認有將本件合建之權利義務讓與他人，證人賴全億亦證稱係受地主張霞琴、楊如華之委任，辦理有關申請建照事宜，因其他地主希望原告併入合建，故將原告之土地合併計算，並將有關資料交與原告探詢其意見，非受被告公司委任，亦未受讓被告本件合建之權利義務，原告主張被告公司將合建之權利義務讓與他人，違反契約第十六條第一項之約定，亦無可採。況該項九萬六千八百元之履約保證金，被告三興公司業已於簽約後交付原告，亦為兩造不爭之事實，則原告請求被告三興再為給付，並自八十七年十二月五日起至清償日計按年息百分之五計付利息，亦難認為有理由。
八、從而，原告以契約業經解除，請求確認兩造間之合建關係不存在，及以被告違約，請求被告給付業已交付原告之履約保證金九萬六千八百元，均無理由，應予駁回。
九、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日
民事第一庭法 官 張靜女右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十五 日~B法院書記官 朱小燕