臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三四九九號
原 告 庚○○
己○○○戊○○丁○○丙○○右五人訴訟代理人 陳美彤律師
林重宏律師被 告 山輝美工有限公司 設台北市○○街○段○○號十樓法定代理人 乙○○訴訟代理人 呂金貴律師被 告 甲○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○號一樓右當事人間排除侵害事件，本院判決如左：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告山輝美工有限公司（以下簡稱山輝公司）應將其設置於原告庚○○所有坐落台北市○○區○○段一小段一三三地號及一三四地號土地上建號六一九號及六六三號即門牌號碼台北市○○○路○段○○○號六樓及十樓建物西側外牆上如附件照片所示Ｃ、Ｅ部分之廣告招牌拆除（拆除面積以實測為準）。
（二）被告山輝公司應將其設置於原告己○○○所有坐落台北市○○區○○段一小段一三三地號及一三四地號土地上建號六三０號門牌號碼台北市○○○路○段○○○號七樓建物西側外牆上如附件照片所示Ｄ部分之廣告招牌拆除（拆除面積以實測為準）。
（三）被告山輝公司應將其設置於原告戊○○所有坐落台北市○○區○○段一小段一三三地號及一三四地號土地上建號六０八號門牌號碼台北市○○○路○段○○○號五樓建物西側外牆上如附件照片所示Ｂ部分之廣告招牌拆除（拆除面積以實測為準）。
（四）被告山輝公司應將其設置於原告丁○○、丙○○共有坐落台北市○○區○○段一小段一三三地號及一三四地號土地上建號六一三號門牌號碼台北市○○○路一段四十五號五樓之五建物西側外牆上如附件照片所示Ａ部分之廣告招牌拆除（拆除面積以實測為準）。
（五）被告山輝公司與被告甲○○應自民國八十七年三月一日起至聲明第一至四項所示招牌拆除之日止，按月連帶給付原告等如附表所示之賠償金。
（六）原告等願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告庚○○為座落台北市○○區○○段一小段一三三地號及一三四地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○○號六樓及十樓即同地段建號六一九號與六六三號之建物所有權人；原告己○○○、戊○○（原名陳仁絹，八十七年九月三日改名為戊○○）分別為門牌號碼台北市○○○路○段○○○號七樓及五樓即同地段建號六三０號及六０八號之建物所有權人；另原告丁○○、丙○○為已故訴外人吳秀蘭之繼承人，因繼承取得台北市○○○路一段四十五號五樓之五即同地段六一三建號建物之所有權。前揭建物同屬國際觀光商業大樓（以下簡稱本大樓），本大樓系爭西側外牆屬原告等專有，然本大樓管理委員會前屆主任管理委員即被告甲○○未經原告等同意，亦未經全體區分所有權人會議合法授權，即擅以原告等之「代理人」名義與被告山輝公司簽訂系爭外牆租約。
（二）本大樓西側外牆係屬外側住戶專有部分，而非全體區分所有權人共有，原告等除受公寓大廈管理條例第八條第一項限制外，得自由使用收益處分系爭外牆，並排除他人干涉。其依據如下：
１內政部營建署頒布之公寓大廈管理條例問答手冊載明「公寓大廈管理條例
第四十四條第三項規定，建築物所有權第一次登記時其測繪原則：外牆以外緣為界，共用的牆壁以牆壁的中心為界。因此專有部分的範圍是以外牆的外緣以及共同壁的牆中心線為區分界線。‧‧建築物外牆面雖已劃歸為外側住戶專有部分的範圍，但依第八條第一項規定‧‧外牆面在使用上不能任由外側住戶處置，仍應受到限制」；且依同條例第八條第二項規定「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀‧‧」，係以「該住戶」為未依法令規定及未經決議使用外牆之處罰對象，依文義解釋，實足見該條例第八條並非以外牆為全體住戶共有，否則斷無處罰「該住戶」之理。
２司法院八十一年二月二十七日廳民一字第○二六九六號函座談會研究意見
「按數人區分所有之建築物，除該建築物及附屬物之共同部分外，應得就該建築物區分為若干所有，而各有其專有部分以取得所有權，‧‧題示二、三樓建物外牆，與一般區分所有權間有之共同壁（樓板），具有雙重或兩面性質者未盡相同，矧從區分所有權間有其相互制約性之特質暨防止共有人間發生使用權爭執之目的言，亦以解為民法第七百九十九條所規定之專有部分為當。原審查意見以該外牆非共有，二、三樓所有者可據以行使物上請求權排除侵害，並無不合。」３本院民事判決就外牆之出租亦認「大樓外牆部分屬於住戶所有權範圍，被告擅將外牆出租已侵害原告所有權，故應將此租金收入返還給原告」。
４原告曾就有關公寓大廈管理條例第八條第一項規定之疑義，自行函詢營建
署，內政部營建署函覆「按『區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。』公寓大廈管理條例第四條第一項已有明定，又『公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。』同條例第八條第一項亦有明文。本案有關公寓大廈之外牆面使用仍應依前揭條項規定辦理。」５依「公寓大廈管理條例解讀」一書所述，公寓大廈管理條例於立法芻議之
初，為杜絕區分所有權人擅自拆除承重樑柱、變更屋頂構造等紛擾，有意以法令限制專有部分僅及於「牆內緣」，然如此規定一旦付諸實施，使交易習慣為之丕變，不但社會大眾難以接受，且與現行測量、登記法令相扞格，亦與目前學者見解及司法實務不符；而專有部分之範圍維持及於「物之外緣」，有利於穩定既有的社會秩序且無損於公寓大廈之管理，區分所有建物之專有部分雖及於物之外緣，惟其管理仍應受到「制約性」之拘束。外牆面亦應受到內部制約性之約束，亦應由區分所有權人會議決定其使用方式，故不宜以立法「重行分配權利義務關係」，作為管理之手段，故作者乃建議沿用現行建築面積按牆中心計算，登記面積以物之外緣為據之「雙軌制」，立法院於二讀時即採納該作者之建議，而於公寓大廈管理條例增列四十四條第三項規定，故現行公寓大廈管理條例第四十四條第三項即係專有部分之登記，亦即外牆之專有部分登記係至外緣包含牆面。雖同條例第八條一項規定外牆之使用須經區分所有權人會議決議，惟該規定係基於公寓大廈管理上之考量，於專有部分所有權人欲使用外牆面時，予以「制約性之約束」，而賦予區分所有權人會議最後之使用方式決定權，並非指區分所有權人會議得直接取代所有權人決定如何使用外牆，故外牆之專有人對專有部分之自由使用收益權因該條例第八條之規定，而受限制但並非喪失專有權。
６依建成地政事務所八十九年十一月二十二日函示「各獨立建物之所有權是
否及於外牆之外緣乙節，‧‧如為外牆，登記所有權自屬外牆全部。」７至內政部頒布之公寓大廈規約範本，係主管機關為便利公寓大廈管理所發
布供參考之用，亦有規約範本明定者外牆面為專有部分者，「規約範本」並無拘束力。
８本大樓之管理規約，係被告甲○○自導自演而來，並未經決議；且本大樓
僅有西側牆面係屬「獨立建築物之外牆」，依公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定應屬原告專有部分，其餘正面、南側之牆面始為該條所指之「外牆共用部分」。再者，觀諸八十七年第一次會議記錄第七案記載「日後，若是本大樓的區分所有權人或是住戶欲設置廣告物時，須經本大樓管理委員會同意，方可設置廣告物」，可知猶區分所有權人或住戶「有權」設置廣告物，只是「須經管委會同意」，顯然在八十七年第一次區分所有權人會議當中，有關外牆廣告之設置，已回復至區分所有權人或住戶有權使用收益之狀態，僅係受管委會同意與否之限制，已變更前於八十六年七月二十日之規約第三條。
（三）被告等明知外牆係屬原告等專有：１依被告等所訂「廣告媒體租賃契約書」之合約觀之，係以「國際觀光商業
大樓管理委員會暨『全體區分所有權人』」為出租人，而租約第十條約定「本契約壹式參份，由『甲方』執＜貳』份，『乙方』執＜壹＞份為憑」，足徵訂約時係以「全體區分所有權人」為出租人。若系爭外牆非為專有而係共有，則逕以「管理委員會」為出租即可，被告等何須另列「全體區分所有權人」為出租人？另被告甲○○於租約上同係「全體區分所有權人」之「法定代理人」然並無授權書，被告山輝公司何以相信被告甲○○係「全體區分所有權人」之「代理人」？２再依租約第五條「同時甲方應保證不論區分所有權人轉換或本大廈管理委
員會組織異動時，須將本約內容有效並完整轉移」之約定，若原告等區分所有權人已毫無權利者，又何須特別約明「於區分所有權人轉換」時應如何轉移契約之義務？益證被告明知系爭外牆屬原告等專有，方於租約中為此約定。
３依八十七年第一次區分所有權人會議決議第十一案案由記載「剩餘租金三
分之二的部分，分配予西側外牆及頂樓的各區分所有權人」等語，若外牆係屬共有，豈多「分配」租金予西外牆住戶？４本大樓十二層外牆依通常價格出租，每月租金達一百八十萬元至二百八十
萬元，每年租金至少有二千餘萬元，惟被告山輝公司竟僅需支付每年二佰萬元租金，其係專業廣告商，豈有不知之理？顯然知悉系爭外牆非屬合法出租。
５被告山輝公司明知承租系爭外牆未得外牆區分所有權人同意，依法不得設
置廣告，故遲未向主管機關台北市政府工務局建管處申請設置許可，經台北市政府工務局於八十九年七月三日及二十一日函覆原告稱「有關本市○○區○○○路○段○○○號十、十一、十二樓遭山輝美工股份有限公司擅自設置廣告空架乙案，本局建築管理處已函告違規人自行改善，並列入該路段違規廣告物清查時一併執行拆除」、「‧‧限期該公司一個月內自行改善，逾期本處將派工拆除並收取拆除費用」，其未依法令規定設置廣告，亦不符公寓大廈管理條例第八條第一項規定，縱經區分所有權人會議決議，仍非適法。
（四）系爭外牆既屬原告等專有，本大樓管理委員會或其主任委員均無權出租，縱令經區分所有權人會議決議，亦不得據為將原告等專有部分出租之合法權源，此與縱經區分所有權人會議決議，亦不得將區分所有權人專有之建物出租之情形同理。然本大樓管理委員會前屆主任管理委員即被告甲○○未經原告等同意，亦未經全體區分所有權人會議合法授權，即擅以原告等之「代理人」名義與被告山輝公司簽訂系爭外牆租約，該租約既係被告王昌祺無權代理原告等而簽訂，對原告等不生效力，被告山輝公司又據以於本大樓西側外牆設置如附件照片所示之巨型廣告招牌，即屬無權佔用原告等所有之外牆。按民法第七百六十七條規定所有權人對妨害其所有權者，得請求除去之；經原告等屢促被告山輝公司拆除招牌，其均置之不理，爰依法訴請被告山輝公司除去侵害即拆除如附件照片所示之廣告招牌。
（五）另被告甲○○偽稱為原告等之代理人將系爭外牆出租予被告山輝公司，被告山輝公司不僅無權占有使用系爭外牆，又未依法設置廣告，業遭台北市政府函令定期改善，否則將派工拆除，故顯係以背於善良風俗之方法加害於原告等，使原告等之權益受侵害，依民法第一百八十四條一項後段、一百八十五條等規定之侵權行為法律關係，被告等應連帶負損害賠償之責；又被告山輝公司既無權使用系爭外牆，被告甲○○依無效租約收取租金，均屬無法律上原因而受有利益，依民法第一百七十九條規定亦應返還不當得利；再依最高法院六十一年台上字第一六九五號判例意旨「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社金通常之觀念」，則原告庚○○遭占用之六樓、十樓面積共計約四十五平方公尺、其餘原告遭占用面積均約二十二‧五平方公尺，而依訴外人就系爭外牆簽訂之合約書，可知系爭外牆於合法出租之情形，單就六、七、八樓本號部分，每月已得收取新台幣（下同）三十五萬元之租金，則十二層外牆每月即可收取二百八十萬元之租金，依外牆總面積六三七‧五平方公尺與原告等遭占用之外牆面積比例計算，原告等應得請求被告等自被告山輝公司無權占有外牆之日起（即前揭無效租約約定之承租期限始日八十七年三月一日）起至拆除各該招牌部份之日止，按月連帶給付原告等如附表所示之賠償金（被告等應連帶給付之金額部分依占用面積實測結果再行調整）。
（六）被告等提出之本大樓區分所有權人八十七年第一次會議記錄內容虛偽不實，有下列事證可稽：
１被告山輝公司雖辯稱「訂立租約時，主任委員甲○○並交付被告該大樓區
分所有權人八十七年第一次會議記錄等文件」，惟查租約係「八十七年元月八日」簽訂，而八十七年第一次區分所有權人會議加開之時間為「八十七年元月十八日」，姑不論該會議究有無召開、或事後召開「追認」被告甲○○之行為，均不可能在未開會前即已有會議記錄之文件交付予被告山輝公司。
２會議記錄第一頁第七項記載「宣讀上次會議記錄及情形」最末記載「八十
七年元月二十日又再次公告於一樓電梯門口旁，‧‧」，然而開會時間係「八十七年元月十八日」，竟然預知而記載八十七年元月二十日之事，顯見該記錄係事後製作。被告嗣雖改口稱「整理會議記錄完妥之時間為八十七年元月二十日以後」，若果如此，何以被告山輝公司前述於元月八日即已取得之會議記錄竟能與「元月二十日以後才整理完成」的會議記錄內容毫無二致？且補記「公告」亦非事實，按本大樓根本未曾為該等公告，否則被告應舉證。
３被告甲○○於八十七年元月十八日確曾召集過一次全大樓的區分所有權人
開會，惟僅二十餘人出席，因未達「區分所有權人過半數」之法定人數規定而無法正式開會，詎被告甲○○竟自行製作該次會議紀錄，毫無其他所有權人發言及無與會人意見。參諸該記錄之第二案關於將大樓西側外牆全部出租給被告山輝公司，未經比價，竟以不到市價一半之租金出租予被告山輝公司，及第十一案記載「將前二年廣告租金所得，全數用來建設大樓，第三年開始，將廣告租金三分之一回饋給予大樓，另外，剩餘廣告租金三分之二的部分，分配給予西側外牆以及頂樓的各區分所有權人‧‧」，將全體區分所有人共有之頂樓租金收益祗給頂樓的各區分所有權人，竟也有五十三票贊成，頂樓外之八十五戶無人反對，顯背離常理。
４會議記錄第六項僅記載「製作投影片約五十張，將存放在管委會，隨時供
調閱」，未記載「播放」之情節，實際上原告庚○○亦曾出席該次會議，絕無如被告等所稱之於會議中播放投影片之情事，況依被告甲○○當庭提出之投影片，其內容類似被告山輝公司欲於系爭外牆設置廣告之企劃簡報而非系爭租約逐條條文內容；且該「元月八日」簽訂之租約應係正式合約而非預訂之草約，若該租約係屬「草約」，則被告應提出「正式合約」。故該租約之簽訂既未經區分所有權人會議決議同意，事後亦未經追認。被告等謂有關外牆出租已授權管理委員會決定，然既已授權管委會，又何必在區分所有權人會議中播放草約投影片？５會議記錄第三案記載「將本大樓樓頂及其上空全部出租給予興業廣告有限
公司」，然被告甲○○在一月十八日前即以管委會名義將大樓屋頂全部及上空使用權出租予興業公司，租約日期係「八十七年一月三日」，並非一月十八日始議決出租興業公司之事，該案之記載亦屬虛偽。
６縱認該次會議記錄所載第七案為真正，該決議內容係授權「管理委員會」
同意設置廣告物事宜，而非授權主任委員個人，則被告甲○○與被告山輝公司訂立系爭租約，若未經「管理委員會」決議，即與區分所有權人會議之決議不符，亦違公寓大廈管理條例第八條第一項之規定。
７依公寓大廈管理條例第二十九條規定「區分所有權人會議之決議，除本條
例或規約另有規定外 ，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，‧‧」，然被告甲○○提出之該次會議出列席單位及人員附冊，姑不論形式是否真正，出席之區分所有權人共計四十六人，其中委託被告甲○○出席者高達三十人，完全失去會議公決之意旨，公寓大廈管理條例中雖無受託人數限制之規定，然依該條例第一條第二項規定「本條例未規定者，適用其他法令之規定」，故應依民法第五十二條關於總會決議之規定，一人僅得代理社員一人，否則有少數出席者得任意控制會議之弊端。從而該次會議出席之所有權人數及比例均未過半數，會議顯未合法召開。另會議簽到名冊中，序號０九三之馮啟榮因任職台中市、序號０七０之林鶴春、序號０六二之翁石月芳因實際住在高雄市，其等於八十七年元月十八日並未參加開會，若係由他人代理，又未以代理人名義簽名出席，亦未提出委託書，顯然其等之出席不符公寓大廈管理條例第二十九條第四項之規定。
（七）關於被告應返還相當於租金之不當得利或給付損害賠償之數額：１依訴外人佳德滿國際有限公司（下簡稱佳德滿公司）與經濟公司間就六、
七、八樓西側牆面每月租金三十五萬元。２原告及其他西側外牆所有權人共同出租六、七、八樓西側外牆予佳德滿公司之租約，每月租金四十五萬元。
３台北市政府八十五年公告地價現值評議火車站前忠孝西路︵即本大樓所在
位置︶榮獲「路王」，八十九年此地段再度榮獲「地王」，每日車流量在十五萬輛以上，是設置廣告全市區，商業價值甚高。則被告山輝公司以每年二百萬元，即每月十六萬七千元之租金，承租西側十二層外牆，顯然過低。
５被告等就本件外牆之使用係屬惡意，依民法第一百八十二條第二項規定，
縱被告山輝公司承租系爭外牆僅須支付每年二百萬元租金，惟該數額與實際行情顯不相當，則原告等因此所受之損害亦屬被告等應返還之範圍。是單以被告等相互間故以低價出租之金額為計算基礎，無法涵括原告等所受損害。爰請審酌原告所呈租約（十，十二層外牆每月租金為二百八十萬元）及被告所呈租約（十二層外牆每月租金為一百八十萬元）之金額，或審酌是否交由鑑定機關鑑定系爭外牆之合理價值，用為本件判斷返還或給付金額之基礎。
（八）對證人孫基誠證述之意見：１被告山輝公司舉此人為證，係為證明會議記錄之真正。然依被告山輝公司
於辯稱其設置廣告之依據依「『八十七年元月八日』與大樓管理委會暨全體區分所有權人主任委員即共同被告甲○○間，訂立之『戶外廣告媒體租賃契約書』」，足徵一月八日簽訂之租約實即係正式租約，並無所謂之「草約」存在，非如證人所言於「一月二十一日」簽約，否則被告山輝公司何願在簽訂「正式合約」前支付一百餘萬元之租金？故證人孫基誠證言不實。
２況被告首稱租約係由「王文恩」簽訂，嗣又成為證人孫基誠簽訂，且證人
證稱其曾出席會議，惟租約及會議列席名冊均無此記載，其既係被告山輝公司職員，證言豈得輕易採信？另證人證稱「原有庚○○掛的ＬＥＤ廣告經過陳富田跟庚○○協調拆除，四月二十二日要拆除ＬＥＤ之前當天早上開三十萬元支票給佟太太，佟太太也開出同意書給我們」等語，與事實不符，該等款項係管委會為拆除先前向原告庚○○、己○○○承租外牆之佳德滿公司所有之ＬＥＤ廣告看板，為補償佳德滿公司積欠之租金而支付，原告受領及同意之對象為管委會、同意之內容僅有ＬＥＤ看板之拆除，與是否同意被告山輝公司承租使用外牆為兩回事。另原告己○○○於八十九年七月間始知陳富田將當初聲稱之收據篡改為「保證單」交予被告山輝公司，已於八十九年七月二十六日發函撤銷該簽名之意思表示。
（九）被告甲○○向被告山輝公司收取之租金並未交予管委會：依被告等簽訂之租約，迄今被告山輝公司應已給付七百萬元租金，惟被告山輝公司自承迄今僅給付租金三百六十萬一千元，積欠租金四百餘萬元未付，且被告山輝公司付租金之對象均為被告「甲○○」而非「管委會」。又被告山輝公司已支付租金，連同其他廣告費收入，管委會共收入廣告費為五，六０一，０００元，有被告甲○○公布之八十七年一月至十二月收支年報表可稽，惟依被告甲○○任主任委員期間之八十七年、八十八年支出帳目，經會計師查核結果，未取得憑證、不符認定標準之支出高達七，二七四，四三五元，佔全部支出比例百分之七六‧八六，可知一半以上之支出並無憑證，去向、用途不明，亦即廣告費收入幾全部流失，至被告王昌祺卸任，交接予陳富田之八十九年元月二十七日時，管委會帳戶中僅餘八，五八六元，是廣告費收入顯然遭一手掌管大樓財務之被告甲○○侵吞。
（十）被告等稱八十七年三月一日起租時，被告山輝公司實際設置廣告之樓層僅
四、五、十一、十二樓乙節，被告山輝公司職員孫基誠雖證稱「在之前要清除二、三、四、五、六、七、八、九樓半廣告物，但王主委一直沒有辦法拆除廣告物，經過協商後是以實際面積計算」，惟依租約記載「原大樓西側牆面ＬＥＤ廣告物，由大樓管理委員會授權山輝公司全權負責拆除，拆除費用由乙方負擔。」，可知「拆除原有廣告物」係屬被告山輝公司，非管委會之義務。另本大樓管委會尚於八十九年十一月八日、十一月二十三日兩度發函予山輝公司催討所欠租金及否認扣除租金。至原告庚○○、己○○○所有之六、七、八樓外牆雖因尚掛有訴外人佳德滿公司之ＬＥＤ廣告看板，惟租約已約定出租人同意被告山輝公司拆除並負擔拆除費用，故被告山輝公司仍張貼「廣告出租」之告示，進行招租，係打算有人承租後再來拆原有廣告物，亦即被告山輝公司仍對系爭外牆使用收益，至實際上有無人向其承租，應無解於其佔用原告等之外牆營利之事實。
（十一）原告庚○○、己○○○從未同意管委會出租及被告山輝公司之使用系爭外牆，而ＬＥＤ廣告物，係於八十一年間由六、七、八樓共六戶之外牆所有權人，共同合法出租給訴外人佳德滿公司所安裝，並取得廣告物許可證，詎被告甲○○擔任管委會主委後，阻止其營運，擅自將電源剪掉令電子廣告看板無法運轉，導致該公司財務不良而倒閉，並積欠原告庚○○、佟虞珊珊近百萬元租金，其遺留之ＬＥＤ看板，原可供原告庚○○二人行使留置權取償，八十九年三月間管委會主委陳富田找原告庚○○協調，稱願由管委會支付補償金三十五萬元，此與被告山輝公司所稱之「同意山輝公司使用」完全無涉，否則其承租時間係八十七年元月八日，豈致於「八十九年三月間」始「徵求」原告庚○○同意？同意書所記載之「廣告公司」係指承租頂樓之興業廣告公司。原告庚○○於八十九年三月二十六日、原告己○○○亦於八十九年四月二十二日書立之書面，僅係與管委會間針對配合拆除原看板部分，由管委會負責給付，未與被告山輝公司接洽，無涉外牆使用之同意，
三、證據：提出廣告招牌照片乙幀、建物登記謄本五份、原告戊○○戶籍謄本影本、原告丁○○、丙○○戶籍謄本影本、內政部印製公寓大廈管理條例宣導手冊影本乙份、司法院八十一年二月二十七日廳民一字第○二六九六號函座談會意見影本、本院判決之剪報資料影本、戶外廣告媒體租賃契約書影本乙份、存證信函影本乙份、台北市政府工務局函影本兩份、訴外人就系爭外牆之使用合約書影本乙份、內政部營建署函影本、管委會與興業公司之租約影本、公寓大廈管理條例解讀部分影本、標準型住戶規約範本草案影本、區分所有權人第一次會議記錄影本、查詢函及原告等建物平面圖影本、地政事務所回函影本、認證書及信函影本、被告甲○○製作之八十七年一月至十二月帳目影本、會計師查核報告影本、管委會存摺影本、照片乙幀、訴外人佳德滿公司之廣告許可證影本乙紙。另請求傳訊詩芙儂公司承辦承租系爭外牆之相關人到庭提出與被告山輝公司之租約，及傳訊佳德滿公司負責人鄭元興。
乙、被告山輝公司方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告山輝公司在本大樓一至十二樓之西側牆壁及女兒牆設置戶外商業廣告，係依被告山輝公司於八十七年元月八日與該大樓管理委員會暨全體區分所有權人主任委員即共同被告甲○○先生訂立之「戶外廣告媒體租賃契約書」之規定，租期自八十七年三月一日起至九十二年二月廿八日止，合計共五年，租金及付款方式約定為「１、自八十七年三月一日起至八十九年二月二十八日止，前二年租金為：五百萬元整 (內含大樓補助費一百萬元) 。２、自八十九年三月一日起至九十年二月二十八日止，第三年租金為：二百萬元整。追加壹拾萬元。３、自九十年三月一日起至九十一年二月二十八日止，第四年租金為：二百萬元整。追加貳拾萬元。４、自九十一年三月一日起至九十二年二月二十八日止，第五年租金為：二百萬元整。追加參拾萬元」。被告因而於八十七年一月七日交付被告甲○○補貼公共設備費六萬元，於八十七年一月八日交付八十七年一月十五日期之一百萬元支票一紙，八十七年一月二十一日交付八十七年二月十日期之一百萬元支票一紙，於八十七年六月三日交付前二年租金四十三萬三千元、補助款一十萬八千元及名度廣告五十萬元，合計一百零四萬一千元，八十七年七月三日再匯寄五十萬元。因之，被告山輝公司目前使用系爭牆壁，係有正當權源。而訂立租約時，被告甲○○曾交付該大樓區分所有權人八十七年第一次會議紀錄等文件，其中「第一案：本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆及樓頂全部出租給予廣告商，將租賃所得用來裝修本大樓」，「第二案：將本大樓西側外牆含女兒牆全部出租給予山輝美工有限公司」，即表明全體所有權人同意該外牆出租予被告作廣告使用。故原告等依民法第七百六十七條規定請求排除侵害，顯屬誤會。
（二）依公寓大廈管理條例第二條「本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 (市)為縣 (市)政府」及第八條「公寓大廈周圍上下、外牆面，樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」等規定，及內政部八十五年五月廿七日台（八五）內營字第八五七二七○○號函頒佈之「公寓大廈規約範本」第二條第三款「公寓大廈周圍、上下及外牆為共同部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物」之規定，可知公寓大廈之外牆面，如依法令規定並經區分所有權人會議之決議，即可設置廣告物。故依主管機關內政部之解釋，大廈之外牆係「共同部分」，而非專用部分，亦非約定為專用部分，原告引用公寓大廈管理條例第四十四條第三項規定，主張「外牆以外緣為界，屬該外側住戶專有部分之範圍」，即有誤，蓋該條例第四十四條第三項僅係規定「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及測繪規定，辦理建物所有權第一次登記」，換言之，該條規定「以牆之外緣為界」乃為「獨立建築物所有權」辦理第一次登記之依據而已，並非界定公寓大廈「專有部分」之範圍。關於公寓大廈「專有部分」之範圍，仍應依該條例第三條第一項第三款「專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」之規定確認之。
（三）再者，縱認大廈之外牆為「專有部分」，然依公寓大廈管理條例第四條第一項「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉」之規定，區分所有權人對其專有部分得自由使用、收益、處分並排除他人干涉者，亦應以「除法律另有限制外」之情形為限；而同條例第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面，樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為」，即係「法律另限制」區分所有權人「專有部分」之使用權利。故系爭大樓外牆既經區分所有權人八十七年第一次會議決議出租給予被告山輝公司，並將租賃所得用來裝修大樓，原告等自不得依民法第七百六十七條規定請求排除侵害。
（四）況且，公寓大廈管理條例第二十三條規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間之關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，則依「國際觀光商業大樓管理規約」第二條「國際觀光商業大樓為加強本大樓之管理維護，提昇居住品質，特依公寓大廈管理條例有關規定，訂定本規約經區分所有權人會議同意通過，凡本大樓全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務」及第三條「本大樓建築物編定有獨立門牌號碼及其所有權登記為區分所有權人所有者，依公寓大廈管理條例之規定，為專有部分。其餘（包括大樓外牆面）均為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經本規約或管理委員會之決議不得懸掛或設置廣告物，以維護本大樓外觀」之規定，系爭大樓管理委員會自有權決定將該外牆出租給被告山輝公司使用，被告山輝公司與管理委員會所簽訂之「租賃契約書」效力自應及於全體區分所有權人。
（五）另原告庚○○及己○○○在系爭牆面上之六、七、十樓原裝設有看板、窗戶及ＬＥＤ廣告物，致被告山輝公司租用系爭牆面後，無法充分使用該牆面；嗣經管理委員會與該二人協調，該二人為配合管理委員會履行與被告所簽之租賃契約，同意將原裝設於牆面之看板、窗戶及ＬＥＤ廣告物拆除，即原告庚○○於八十九年三月二十六日與大樓現任主任委員陳富田先生簽立書面，同意「一、看板，佟先生同意廣告公司拆除；二、本委員會必須由所收支廣告費收入支付佟先生三十萬元正，支付八樓本室伍萬元正，共計三十五萬元整，作為賠償六、七、八樓所支付之損失；三、廣告公司在拆除看板必須同時支付所該付本大樓之一切廣告費用」，原告己○○○亦於八十九年四月二十二日簽立「保證單」，載明：「本大樓由於外牆廣告工程，需進行外牆，故有ＬＥＤ廣告物拆除以及所有外牆上窗戶拆除，並由廣告公司提供簡易鋁窗修復按裝，且由大樓提供補助金三十萬元正。本大樓佟副主委須配合以上所有工程計劃配合，不得有異議」。嗣大樓現任主任委員陳富田簽具「授權書」交付被告山輝公司，載明：「本國際觀光商業大樓授權山輝廣告公司全權辦理西側牆面ＬＥＤ廣告、鐵窗及冷氣之拆除事宜。」，八十九年四月二十四日大樓現任主任委員陳富田又與被告山輝公司簽立「收據證明單」，載明：「此次拆除國際觀光大樓外牆ＬＥＤ廣告物、所有突出之鐵窗及冷氣機移位工程，由於雙方溝通條件實際如下：１、雙方合約由於種種因素，造成實際情形與正式合約多有不符，但為求雙方和諧，議定選擇將所有位置之廣告租金統一為八十九年四月一日起計算，至於計算方式如下：一、二、三、四、五、十一、十二樓與女兒牆，金額一百一十七萬元正，由原先雙方合約造成差額（表一）來支付之。２、拆除外牆所有障礙物後，由山輝公司支付八十三萬租金，二十五萬補助款，另多增加補助款三十二萬元以方便大樓處理，所有工程之損失，計金額為一百四十萬元正，即期支票，並且大樓保證本公司合法使用所有外牆之權利。３、牆面廣告租金統一訂於每年四月一日起算，付租日為每年三月三十一日。４、其他所有條件，以原先合約為基準。５、本公司於八十九年四月二十四日支付一百四十萬元正。附註：外牆七樓ＬＥＤ之內洞裝設簡易鋁窗，及七樓、十樓冷氣移位工程付費由本公司支付，並請主委陳富田先生主導之。國際觀光商業大樓管理委員會：陳富田。山輝美工有限公司：孫國懷。見證人：李兆星」，被告山輝公司因而自費於原告己○○○所有七樓裝設簡易鋁窗，及將原告己○○○所有七樓與原告佟福森所有十樓之冷氣辦理移位，並支付大樓管理委員會補助款共五十七萬元；而自八十九年四月一日起租用系爭一至五樓、十一、十二樓及女兒牆之租金為新台幣一百一十七萬元正，於拆除六至十樓外牆所有障礙物後，再付租金八十三萬元。原告等嗣因未獲管理委員會支付款項，故誣指被告山輝公司「強行竊佔」。而依前述，被告山輝公司租用系爭大樓一至十二樓西側牆壁及女兒牆全部之每年租金，實際為二百萬元，原告起訴請求賠償之金額以二百八十萬元為計算基礎，亦毫無依據。
（六）系爭「戶外廣告媒體租賃契約書」之出租人固為「國際觀光商業大樓管理委員會暨全體區分所有權人 法定代理人：管理委員會主委甲○○」，然依「國際觀光商業大樓區分所有權人八十七年第一次會議紀錄」第七案：「本大樓為求外觀整齊劃一，成為一真正的商業大樓，依據公寓大廈管理條例第八條規定，設置廣告物須經過區分所有權人會議之決議，但是考慮到各區分所有權人平時散居各地，召集不易，因此由本次（八十七年一月十八日）區分所有權人會議決議，往後若是大樓外牆廣告物設置，交由管理委員會決定即可。換言之，日後，若是本大樓的區分所有權人或是住戶欲設置廣告物時，須經本大樓管理委員會同意，方可設置廣告物。決議：有效票數五十五票，五十三票贊成，二票無效。提案通過」，可見本大樓外牆廣告物之設置，已在該次區分所有權人會議中決議授權交由管理委員會決定，因之，本大樓管理委員會前主任委員即被告甲○○自得以「管理委員會」暨「全體區分所有權人」名義與被告山輝公司訂立租賃契約書。故原告主張「甲○○以全體區分所有權人之法定代理人自居，係無權代理」云云，顯有誤解。
（七）退一步言，縱認被告甲○○無權代理本大樓全體區分所有權人與被告山輝公司簽訂該契約，但被告甲○○當時乃為本大樓管理委員會主任委員之身分，其以「管理委員會」名義與被告山輝公司所簽訂之契約，仍有拘束「管理委員會」之效力。
（八）公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布施行，原告所提司法院上開座談會意見係在條例公布施行前之見解，自應以公寓大廈管理條例公布施行之規定者為準。
（九）關於原告指摘會議記錄係事後製作云云，查：１依公寓大廈管理條例第二十九條規定：「區分所有權人會議之決議，除本
條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」。依本大樓區分所有權人八十七年第一次會議紀錄「五」之記載：「本大樓區分所有權人數共九十五人，出席區分所有權人數六十人（未完成授權手續者五名），因此有效表決人數五十五人，出席區分所有權人數比例為55/95=58％，出席區分所有權面積持分比例為 72.69％」，顯見該次會議係經合法程序作成決議，原告空言指摘被告甲○○自行製作該次會議記錄，毫無理由。
２關於原告指稱委託被告甲○○出席者高達三十人，認被告甲○○僅能代理
一名區分所有權人，故會議未合法召開云云，因台北市政府工務局建築管理處八十九年十月二十三日北市工建寓字第八九六九三六二六○○號函說明二、載明：「內政部八十六年一月三十日內營字第八六七二一六四號函：『按公寓大廈管理條例第二十九條第四項之規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。且本條例並未限制每位出席人員受代理委託書之數額。：：』，是受委託人應無僅得代理一人之限制」，顯見原告此項主張為無理由。
３「租賃契約書」所定「八十七年一月八日」乃為雙方預訂草約之時間，本
大樓區分所有權人八十七年第一次會議開會時，曾將草約內容作成投影片，並以投影機顯示給與會之區分所有權人觀看，此由該次會議記錄六「主席報告：請大家團結合作，共享美好未來。另外，製作投影片約50張，將存放在管委會，隨時供調閱。」之記載可證，該租賃契約書係提經大會決議同意後才據以執行，此就契約所訂之「租賃期限」係自八十七年三月一日起算可稽。該次會議尚有紀錄第三案大樓樓頂及其上空全部出租予興業廣告公司之租約，亦同時提付表決。
４至於會議記錄第一頁第七項『宣讀上次會議記錄及情形』最末記載『八十
七年元月二十日又再次公告於一樓電梯門口旁：：』乙節，乃因整理會議記錄完妥之時間為八十七年元月二十日以後，於付梓前，發現已於八十六年十二月十四日、八十七年元月一日、同年月十八日及同年月二十日四次分別公告「大樓部分公共走廊及樓頂平台有住戶擅自堆置許多雜物未予清除，嚴重影響公共安全，請各住戶自行移除」，為提醒住戶起見，再予會議記錄中補述，並分送各住戶，並非在八十七年元月十八日開會之前即有二十日之事實發生，原告指摘該會議記錄內容不實乙節，亦有誤會。
（十）關於原告指稱：大樓西側外牆全部出租給山輝公司，未經比價，及引用其與訴外人鄭元興所簽訂之租約，主張每月可收取二百八十萬元租金云云，因本大樓區分所有權人會議並未有應比價之提議及決議，而本大樓外牆每月租金如為二百八十萬元，顯然比精華地段之一樓房屋租金要高許多，應為不合理；故原告所簽訂之租約租期雖為五年，但因租金額不合理，致承租人僅交付三個月租金後就未再交付而宣告倒閉，且該承租人因竊取使用本大樓公共用電積欠電費六萬元未付，經管理委員會訴請給付（台灣台北地方法院新店簡易庭八十八年度店小字第十八號請求不當得利案），顯見原告之主張與事實不符。
（十一）至於原告指稱被告山輝公司就系爭外牆之使用非依法令規定云云，與被告山輝公司有無權利使用系爭大樓外牆，乃屬兩件事情，被告山輝公司如未依法令規定使用，主管機關當會依權責處理，不得因此認被告山輝公司為無權使用。
（十二）末查，國際觀光商業大樓管理委員會成立後，曾於八十六年間報經台北市政府同意備查，此有台北市政府八十六年八月十二日府工建字第八六○六一七○○○○號函及核發之「公寓大廈管理組織報備證明」可稽。
三、證據：提出「戶外廣告媒體租賃契約書」影本一份、八十七年一月七日交付補貼公共設備費六萬元正之收據影本一份、八十七年一月八日交付八十七年一月十五日期之一百萬元支票收據影本一份、八十七年一月二十一日交付八十七年二月十日期之台北區中小企業銀行萬華分行０四六八七－三帳號0000000票號之一百萬元支票收據影本乙份、八十七年六月三日交付前二年租金四十三萬三千元、補助款一十萬八千元及名度廣告五十萬元，合計一百零四萬一千元之簽收單影本一份、八十七年七月三日匯寄五十萬元之收據影本一份、本大樓區分所有權人（八十七年）第一次會議紀錄影本乙份、公寓大廈管理條例第二條及第八條規定影本一份、內政部八十五年五月廿七日台（八五）內營字第八五七二七○○號函頒佈之「公寓大廈規約範本」第二條第三款規定影本一份、公寓大廈管理條例第四十四條規定影本乙份、原告庚○○於八十九年三月二十六日與陳富田簽立書面同意文件影本一份、原告己○○○於八十九年四月二十二日簽立「保證單」影本一份、八十九年三月二十九日「授權書」影本乙份、八十九年四月二十四日「收據證明單」影本一份、「國際觀光商業大樓管理規約」影本一份、、原告與鄭元興所簽租約影本一份、台灣台北地方法院新店簡易庭八十八年度店小字第十八號請求鄭元興給付不當得利案影本一份、台北市政府工務局建築管理處八十九年十月二十三日北市工建寓字第八九六九三六二六○○號函影本一份、台北市政府八十六年八月十二日府工建字第八六○六一七○○○○號函及核發之「公寓大廈管理組織報備證明」影本各一份。
丙、被告甲○○方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告甲○○於八十六年月七月二十日被選任為管理委員會主任委員，當天之區分所有權人會議並決議成立管理委員會，同年八月向台北市政府報備。
（二）八十七年一月十八日之區分所有權人會議決議將外牆非法設置之廣告物拆除，另出租予廣告商，至八十七年三月一日才與被告山輝公司簽約。未能出席區分所有權人會議之委託人，亦附有廣告物設置同意書。
三、證據：提出本大樓區分所有權人（八十七年）第一次會議紀錄影本、區分所有權人名冊影本、區分所有權人會議出列席單位及人員附冊影本、投影片影本、會議出委託書影本、廣告物設置同意書影本為證，並請求訊問證人陳富田。
丁、本院依職權向台北市政府調閱本大樓管理委員會於八十六年八月四日申請管理組織報備所檢附之資料。
理 由
一、原告主張之事實，固據其提出如事實欄「甲」之「三」所列證據相佐，惟首應釐清之爭點在於：本大樓系爭外牆究為原告等之專有部分或屬全體區分所有權人共用部分？茲分述如下：
（一）依公寓大廈管理條例第三條「本條例用辭定義如下：一 公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其基地。二 區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。三 專有部分：指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四 共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五 約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。六 約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。：：一二 規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」及同條例第七條「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：：：」之規定，公寓大廈得有專有部分、共用部分、約定專用部分及約定共用部分，且除共用部分有不得供做專有部分，並有約定為專用部分之限制外，約定共用部分並無限制規定，自得以規約約定之。
（二）本大樓管理委員會曾於八十六年八月四日，檢具全體區分有權人名冊、決議成立管理組織之區分所有權人會議紀錄及規約等文件，向台北市政府申請管理組織報備，經審查符合規定，准予備查，並發給證明等情，有台北市政府九十年三月五日府工建字第九００二二０九八００號函（含附件）、該府八十六年八月十二日府工建字第八六０六一七００００號函及八十七年四月七日公寓大廈管理組織報備證明附卷可稽。依前開報備案所檢附之本大樓規約第三條「本大樓建築物編訂有獨立門牌號碼及其所有權登記為區分所有權人所有者，依公寓大廈管理條例之規定，為專有部分。其餘（包括大樓外牆面）均為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經本規約或管理委員會之決議，不得懸掛或設置廣告物，以維護本大樓外觀。」之規定，可知本大樓之外牆面均為共用部分。該規約既經區分所有權人會議決議，自為全體區分所有權人應共同遵守之事項。故不論系爭外牆之性質原即屬共用部分，抑或於規約中約定為共用部分，依公寓大廈管理條例第三條第四款及第六款規定，均供全體區分所有權人共同使用，非供特定區分所有權人使用。從而原告主張系爭外牆為原告等之專有部分，即無可採。至於原告復稱：在八十七年第一次區分所有權人會議中，第七案有關外牆廣告設置之決議，已變更規約第三條之規定，回復至區分所有權人或住戶有權使用收益之狀態云云，因卷附該次會議紀錄既無變更規約之議案，且規約之變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一款訂有明文，而前開八十七年第一次區分所有權人會議之出席者，僅為全體區分所有權人之百分之五十八，未達變更規約之法定出席人數，自亦不可能變更規約，是原告所訴亦不可採。
二、再者，本大樓系爭外牆既為共用部分，若欲於外牆面懸掛或設置廣告物，依公寓大廈管理條例第八條第一項之規定，應依法令規定並經區分所有權人會議之決議。故次應釐清系爭外牆面是否經區分所有權人會議合法決議出租予被告山輝公司設置廣告物？茲分述如下：
（一）依卷附本大樓區分所有權人名冊、會議出列席單位及人員附冊及會議出席委託書之記載，本樓區分所有權人共八十二人（會議紀錄誤以戶數計算），該次會議出席之區分所有權人數（含出具委託書者）為四十六人，出席比例逾百分之五十六，已過半數，至出席者所占區分所有權比例逾百分之七十二，亦過半數，均符合公寓大廈管理條例第二十九條第一項所定得為普通決議之出席標準；而該次會議第一案「本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆及樓頂全部出租給予廣告商，將租賃所得用來裝修本大樓」，以全數決議贊成通過，第二案「將本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆全部出租給予山輝美工有限公司」，除二票無效外，亦決議贊成通過，均符合公寓大廈管理條例第二十九條第一項所定普通決議之同意標準。故系爭外牆面出租予被告山輝公司設置廣告物，應已經本大樓區分所有權人會議合法決議。
（二）至於原告以被告甲○○受委託之人數達三十人、會議記錄記載會議日期後發生之事項等情，質疑本大樓區分所有權人八十七年第一次會議不合法及會議記錄內容虛偽不實。然查：
１原告雖主張：公寓大廈管理條例未限制一人得代理之區分所有權人數，然依該
條例第一條第二項及民法第五十二條關於總會決議之規定，一人僅得代理社員一人等語。惟公寓大廈管理條例並未規定公寓大廈為社團法人或應為社團法人登記，尚難認其區分所有權人會議應適用民法關於社團總會之規定。故被告甲○○於本大樓區分所有權人八十七年第一次會議中共代理二十四人，既均有會議出席委託書附卷可參，且原告對於委託書之真正並不爭執，自難認有何不法。此外，依卷附本大樓區分所有權人會議出列席單位及人員附冊及會議出席委託書之記載，除前述二十四人及另有一人以書面委託他人代理出席外，親自出席者有二十一人，參酌原告陳稱：被告甲○○於八十七年一月十八日確曾召集過一次本大樓區分所有權人會議，僅二十餘人出席，原告庚○○亦曾出席該次會議等語，可知就出席人數方面，本大樓區分所有權人八十七年第一次會議應無不合法；至於原告雖質疑會議簽到名冊中有三人並未參加開會，其簽名未經合法代理云云，然未舉證以實其說，難認有據，況且縱然該部分有疑，扣除該部分後之出席者比例尚逾百分之五十二，仍不影響會議之合法性。
２原告質疑：八十七年一月十八日開會之會議記錄竟記載「八十七年一月二十日
又再次公告於一樓電梯門口旁，‧‧」，，顯見該記錄虛偽不實等語。經查，被告就此部分辯稱：會議記錄係於八十七年一月二十日以後整理完畢，為提醒住戶，於會議記錄中補述同年月二十日公告住戶將占用共同使用部分之雜物移除一事等語。經查，本大樓區分所有權人八十七年第一次會議既確有合法召開，觀乎卷附會議紀錄係由被告甲○○記錄，且經工整打字，而被告甲○○又係會議主席，則該會議紀錄確實難於開會當時同步完成；再者，會議紀錄第七點「宣讀上次會議記錄及情形」項下，除記載原告質疑之「八十七年一月二十日又再次公告於一樓電梯門口旁，‧‧」等語外，其上並記載「八十七年一月十八日又通過區分所有權人會議之決議，佔用共同使用部分之雜物移除」等語，參諸會議決議事項係在報告事項之後，且該項記載顯係以開會日期後之語氣作成，可見卷附會議記錄應係開會後方整理完成。故被告所辯並非無據。至於卷附整理完竣之會議記錄併將會議後之執行情形附記其中，雖其附記方式有瑕疵，惟尚難據以否認會議記錄之真正。
３原告雖又主張：系爭租約之簽訂未經區分所有權人會議決議，事後亦未經追認
等語。惟本大樓區分所有權人八十七年第一次會議既已有符合法定得為普通決議之出席人數，已如前述，故難認該次會議未就預定議案進行決議；再依公寓大廈管理條例第三十二條之規定「區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之」，而原告對於被告辯稱：會議記錄並分送各住戶等語，並未爭執，設若系爭租約之簽訂未經區分所有權人會議決議通過，而分送各區分所有權人之會議紀錄卻虛偽記載決議通過「本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆及樓頂全部出租給予廣告商，將租賃所得用來裝修本大樓」、「將本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆全部出租給予山輝美工有限公司」，則除原告以外之出席會議者亦必均提出異議，尤其是除原告以外同屬本大樓系爭外牆之區分所有權人，然而原告並未如此主張，是已難認該會議紀錄係被告甲○○所偽造；況且，原告庚○○陳稱其與原告己○○○所有之六、七樓外牆曾於八十一年間出租給訴外人佳德滿公司安裝ＬＥＤ廣告看板等語，則若非其知悉本大樓區分所有權人八十七年第一次會議已決議通過「本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆及樓頂全部出租給予廣告商，將租賃所得用來裝修本大樓」、「將本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆全部出租給予山輝美工有限公司」及「本大樓西側外牆有許多廣告，為配合廣告商順利取得外牆合法權益，將舊廣告物予以拆除」等情，以原告對於該部分外牆係其專有部分之確信，原告庚○○何以會在八十九年三月二十六日書立同意書，同意廣告公司拆除看板及由本樓管理委員會以廣告費收入賠償其損失？至於原告庚○○陳稱該同意書緣自訴外人佳德滿公司遺留之ＬＥＤ廣告看板原可供原告庚○○行使留置權以清償租金，故管理委員會主住委員陳富田稱願由管理委員會支付補償金三十五萬元，與「同意山輝公司使用」無涉，同意書所記載之「廣告公司」係指承租頂樓之興業廣告公司等語，然訴外人佳德滿公司積欠原告庚○○之租金一事，原與本大樓管理委員會無關，惟本大樓管理委員會既係執行本大樓區分所有權人八十七年第一次會議通過之上開決議，則對於原告庚○○因拆除看板所生損害給予賠償，堪稱合理；再則興業廣告公司既係承租頂樓之廣告商，即與系爭外牆無關。是原告庚○○於此所陳，均不足以否定其書立之同意書係同意被告山輝公司依決議及租約拆除舊有外牆看板及賠償其損害。
三、其次，應釐清被告等簽訂「廣告媒體租賃契約書」，是否符合區分所有權人會議之決議？
（一）依公寓大廈管理條例第二十七條第二項規定，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會；同條例第三十四條第七款及第十一款則規定，管理委員會之職務包括「區分所有權人會議決議事項之執行」。被告甲○○於八十七年間既係本大樓管理委員會主任委員，自有權對外代表管理委員會；而本大樓區分所有權人八十七年第一次會議既決議「將本大樓西側外牆一樓至十二樓含女兒牆全部出租給予山輝美工有限公司」，則被告甲○○代表管理委員會，執行區分所有權人會議決議之事項，而與被告山輝公司簽訂系爭外牆租約，自亦屬合法。
（二）至於原告質疑租約並非合法簽訂等情，經查：１原告質疑之出租人除管理委員會外，另列有「全體區分所有權人」，且租約約
定由出租人執兩份合約書，並不合理等情。按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第九十八條訂有明文；而探求系爭租約之真意，應係被告甲○○代表管理委員會，執行區分所有權人會議決議之事項，而與被告山輝公司簽訂系爭外牆租約，尚不得拘泥於所列之出租人另列有「全體區分所有權人」或出租人執有兩份合約書等情，遽謂被告甲○○擅自代理「全體區分所有權人」簽訂契約。
２原告主張：被告山輝公司陳稱「被告甲○○於訂立租約時交付該大樓區分所有
權人八十七年第一次會議記錄等文件」，惟租約係於八十七年一月八日簽訂，區分所有權人會議係在八十七年一月十八日召開，故不可能在開會前即已交付會議記錄予被告山輝公司等語。經查，被告等均辯稱八十七年一月八日係簽訂草約，而系爭租約係於八十七年一月十八日區分所有權人會議後執行，故系爭租約所訂之租賃期限係自八十七年三月一日起算等語，核與證人孫基誠證稱「八十七年一月八日在山輝公司訂草約」「八十七年一月十八日要開區分所有權會議，要我們製作幻燈片，設計圖表做為說明用」「我們根據決議向市政府申請執照契約才成立，簽約時間一月二十一日，才訂八十七年三月一日開始承租」等語相符，且參酌前述會議記錄應係於八十七年一月二十日以後整理完畢，及卷附系爭租約之租賃期限確係自八十七年三月一日起算等情，被告所辯之締約過程，應已考量公寓大廈管理條例第八條第一項關於廣告物之設置應「經區分所有權人會議之決議」之規定，故有先擬定契約內容，再交由區分所有權人會議決議，其後租賃期間方起算之順序，故被告所辯並非無據。從而難認系爭租約之簽訂有何不合法。
四、最後，應釐清被告甲○○代表管理委會向被告山輝公司收取之租金，是否交予管理委員會？原告主張被告甲○○侵占被告山輝公司給付之租金云云，其立論依據係被告山輝公司依租約應已給付七百萬元租金，而被告山輝公司自承已給付之租金三百六十萬一千元，係交付被告甲○○，而被告甲○○任主任委員期間之八十七年、八十八年支出帳目中，未取得憑證、不符認定標準之支出高達七，二七四，四三五元，可知該支出之去向、用途不明，亦即廣告費收入幾全部流失等語。然查，原告既不爭執被告甲○○公布之八十七年一月至十二月收支年報表之真正，則依年報表之記載，本大樓之廣告費收入為五百六十萬零一千元等情，顯然被告甲○○確有將廣告費列為本大樓之收入。至於本大收入之經費之收支、運用，依公寓大廈管理條例第三十四條第六款之規定，收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，本係管理委員會之職務，故管理委員會事後就本大樓經費之支出、運用情形，應與被告甲○○是否將廣告收入交予管理委員會無關；況且，原告所提卷附會計師對本大樓之收支檢查報告中，雖記載「以上支出未符合稅法規定取具憑證標準之金額有七百二十七萬四千四百三十五元，佔全部支出比率百分之七六點八六」等語，然該記載尚難遽解釋為「未符合稅法規定取具憑證標準之支出係遭被告甲○○侵占」，甚為顯然。從而，原告質疑被告甲○○侵占被告山輝公司給付之租金，難認有據。
五、據上論結，原告以被告等無權占有原告專有之外牆面，不法侵害原告之權利，而訴請被告山輝公司拆除外牆上之廣告招牌及被告等連帶損害賠償，均無理由；原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。另因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 二十一 日
民事第二庭法 官右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 二十一 日~B法院書記官 呂烱昆