臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第三八三九號
原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應將坐落臺北市○○○路○○巷○○○弄十八之二號三樓房地返還原告。
(二)被告應給付原告新臺幣( 下同 )八萬元。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)請依職權宣告假執行。
二、陳述：原告乙○○係坐落臺北市○○○路○○巷○○○弄十八之二號三樓房地所有權人，因聽信被告丙○○告知其任職於康偉聯合會計師事務所，且以前教過書，乃將上開房屋出租予被告，並由原告授權兄長甲○○為代理人於民國八十九年元月四日向被告收取一個月房租二萬元及三個月押租金六萬元合計八萬元，被告復應允一定會去鈞院新店簡易庭辦理公證租約，而向訴外人甲○○詐騙該屋鑰匙，惟經原告多次電話催促被告前往辦理租約公證均置之不理，反指該屋有浴室排水不順、木窗櫥櫃損壞、瓦斯熱水器損壞等情，然經原告修繕更換新鋁窗、打掉櫥櫃重新砌磚牆、粉刷水泥、換新壁紙、換新熱水器及浴室淋浴蓮蓬頭後，被告即推稱三月份忙於所得稅申報業務，復由自稱被告配偶之吳雪蘭提出原告須將陽臺打掉外推加蓋採光罩，及要求所有鋁窗上方均須加蓋採光罩，避免雨水飄進屋內之無理要求，併言稱如不照其要求即要退租，且需索搬遷費五十萬元，而被告強行佔用原告房屋十個多月均未付租，猶強索搬遷費五十萬元，復巧藉官司控告甲○○詐欺，實令人懷疑其承租房子之目的，嗣原告於八十九年十月三十一日以臺北杭南郵局第二七六五號存證信函通知被告因已六個月未付房屋租金，除依法終止該屋租賃契約外，原告亦要收回房屋自用，為求雙方圓滿解決，且慮及該屋曾僱請工人修繕、換新門窗、通水管等所造成承租人不方便，特別願意折讓二個月房租，僅請求被告給付折讓後尚積欠四個月房租八萬元，及將坐落臺北市○○○路○○巷○○○弄十八之二號三樓房地返還原告。
三、證據：提出臺北杭南郵局第一八四九號存證信函、臺北杭南郵局第二七六五號存證信函、錄影帶及譯文、臺灣臺北地方法院檢察署刑事傳票各一件( 均影本 )為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：查一般發生租賃糾紛，多係承租人對出租人，以不當行為積欠租金，霸占房屋，惟本件適為相反，被告因受原告兄長甲○○詐騙，乃承租上開具有嚴重瑕疵，不堪居住之房屋，嗣原告兄長甲○○復曾帶人前來被告住所騷擾，阻擾被告外出上班，被告已向臺灣臺北地方法院檢察署及臺北市政府警察局中山分局控告原告及甲○○觸犯詐欺、恐嚇、侮辱、妨礙自由等犯行，實被告甚願與原告和解，惟原告及其兄長甲○○必須賠償被告搬家費，與部分房屋修繕費用，被告保證於一個月內，自動遷離，並交還房屋鑰匙。
三、證據：提出告訴書影本一件、刑事告訴補充理由狀影本二件、聲明書影本一件、收條影本一件、照片二十一幀為證。
理 由
一、原告主張其係坐落臺北市○○○路○○巷○○○弄十八之二號三樓房地所有權人，並將上開房屋出租予被告，詎被告除於八十九年元月四日繳付一個月房租二萬元及三個月押租金六萬元合計八萬元外，迄未再付租金，爰依法終止租約，並請求被告返還房屋及給付折讓後尚積欠之租金八萬元。被告則以上開房屋破損不堪居住，具有嚴重瑕疵，原告及其兄長甲○○必須賠償被告搬家費，與部分房屋修繕費用，始願遷離等語，資為抗辯。
二、原告主張其係坐落臺北市○○○路○○巷○○○弄十八之二號三樓房地所有權人，並將上開房屋出租予被告，而因被告承租後未按期支付租金，經原告扣抵押租金及折讓二個月房租後尚積欠四個月租金共計八萬元未付，為兩造所不爭執，自堪信為真實，至原告主張被告積欠四個月租金，依法終止租約乙節，雖提出臺北杭南郵局第二七六五號存證信函一件為證，惟按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，此為民法第四百四十條第一項、第二項所明定，是觀之原告所提上開存證信函內記載：「．．．雙方口頭約定租約於八十九年元月四日生效。但貴方( 指被告 )自八十九年元月份起，就不再付租金，至今已九個月，扣除房租押金参個月，即已陸個月未付租金，除依法終止契約，本人所有房屋亦要收回自用，請貴方於文到十日內遷離。．．．」等情，顯見原告未定有相當期限催告被告支付租金，則其終止契約，揆諸上開說明，即有未合。再參之原告另提臺北杭南郵局第一八四九號存證信函則稱：「．．．查本人與丙○○雙方口頭約定須經法院公證，房租簽約始生效。茲雙方既未簽訂租賃契約，且未至法院辦理租約公證，則雙方間即無租賃關係，爰具函催請台端於文到七日內騰空返還房屋予本人，並賠償本人相當於租金之損害六萬元。．．．」乙節，亦無表明催告被告給付積欠租金情事，則原告主張因被告遲延支付租金，擬終止雙方租約，既不符上開規定，即難准許。
三、綜上所述，本件原告就其定有相當期限，催告被告支付欠租，惟被告於期限內不為支付等情，並未舉證證明，則其主張終止租約請求被告應將坐落臺北市○○○路○○巷○○○弄十八之二號三樓租賃房地返還原告，及給付原告八萬元，核屬無據，應予駁回。又本件原告雖請求依職權宣告假執行，惟本件原告之訴為無理由，且不符民事訴訟法第三百八十九條規定法院應依職權宣告假執行之情狀，即無宣告假執行之必要，併予敘明。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十二 月 四 日
民事第二庭法 官 王佳惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 六 日
法院書記官 劉芳菊