臺灣臺北地方法院民事判決 八十九度訴字第三九一一號
原 告 乙○○訴訟代理人 陳祖德律師複 代理人 許啟龍律師被 告 甲○○ 住台北縣新店市○○路○巷○號
居台北縣板橋市○○路○○○巷○○○號之一 二右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰柒拾叁萬叁仟肆佰伍拾柒元及自民國八十九年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾捌萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）四百萬零三百七十一元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十年六月十四日與原告訂立「台灣省桃園農田水利會輔助員工購建住宅權利讓渡契約書」，將訴外人臺灣省桃園農田水利會（下稱水利會）所輔助被告購建坐落桃園縣○○鄉○○○段二一四－一三、二一四－二四地號土地上房屋一戶及基地所有權讓渡予原告。依讓渡契約書所載，雙方約定原告除負擔房屋建造費用、地價款、各項稅賦及登記費用外，另支付讓渡金一百萬元予被告，此有讓渡契約書可稽。契約成立後，原告除依約給付讓渡金外，並支付建造費、地價款及各項稅費，總計一百三十三萬三千四百五十七元。並因原告支付地價款使土地完成過戶予被告，另支付建造費等費用，使房屋順利建造完成，並以被告名義辦妥房屋保存登記，此有土地及建物登記謄本可憑。原告應履行之義務均已履行，被告自應依讓渡契約第五條約定將房屋及土地所有權移轉登記予原告，但被告卻不僅遲不履行，且因對第三人負有債務，致房屋及土地遭第三人聲請臺灣桃園地方法院民事執行處予以查封，系爭房地遭查封後，原告即以桃園中路郵局第三八五號存證信函催請被告於五日內與查封債權人理清，辦理啟封，逾期未啟封，即視為解除契約，此有存證信函可證。但被告迄未理清啟封，買賣標的已陷於給付不能，爰以起訴狀繕本之送達代為解除契約之意思表示，依民法第二百五十九條第二款之規定，被告應返還原告已給付之價金。
（二）次依讓渡契約書第六條約定，被告如中途發生糾葛不能履約，除應將既收價款包括已繳交之各項全部費用退還原告外，並應再賠償前揭價款同額二倍之違約金。基此則本件被告除應返還原告讓渡金及已繳交之各項款項，合計一百三十三萬三千四百五十七元外，並應再依其二倍計算賠償原告二百六十六萬六千九百一十四元之違約金，以上總計四百萬零三百七十一元。
（三）對被告抗辯所為之陳述：因系爭房地被查封，故原告方未繳款，且現已在進行第一次拍賣。
三、證據：提出讓渡契約書、付款憑據明細、收款憑證、支票、收據、土地銀行桃園分行送金簿、地價稅繳款書、房屋稅繳款書、代書事務所代繳規費及服務費明細表、桃園縣地政規費收費收據、土地及建物登記謄本、存證信函、掛號郵件收件回執、臺灣桃園地方法院囑託查封登記函及民事執行處通知為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：系爭房屋是水利會輔建，因為原告尚有一百餘萬元之工程款未繳清，被告曾通知原告的哥哥曾憲明請其轉告原告，要以被告之名義繳交此筆工程款，但原告迄今仍未繳付。至於系爭房地會被查封，係因被告向查封債權人保證責任桃園市信用合作社（下稱信用合作社）借款，未按期繳付，但被告已與信用合作社洽商，由被告之薪資及九十年七月被告即將退休而可領取之退休金抵償。另外尚有國稅局因被告欠繳遺產稅而查封系爭房地。又因曾憲明為水利會之工程人員，系爭房屋要交屋時，曾憲明直接將鑰匙交給原告，由原告將東西搬至屋內。況現在是由水利會在進行拍賣，國稅局及信用合作社只是查封，並未聲請拍賣。縱原告解除契約合理，其請求之違約金亦屬過高。
三、證據：提出水利會八十八年一月二十六日桃農水工字第七七九號、八十九年十月二十四日桃農水工字第八○六八號、八十九年十一月三十日桃農水計字第九三五三號及八十九年十二月十五日桃農水工字第九九二○號函、調解書、催告書、土地銀行桃園分行送金簿、水利會員工輔建委員會八十七年七月二十四日桃農水輔建字第○二八號函、水利會員工輔建戶會議記錄、輔建工程初驗日期表、臺灣桃園地方法院執行命令為證。
理 由
一、本件原告主張：被告於八十年六月十四日與原告訂立台灣省桃園農田水利會輔助員工購建住宅權利讓渡契約書，將訴外人水利會所輔助被告購建坐落桃園縣○○鄉○○○段二一四－一三、二一四－二四地號土地上房屋一戶及基地所有權讓渡予原告。然原告已依讓渡契約書之約定給付讓渡金，並支付建造費、地價款及各項稅費，合計一百三十萬三千四百五十七元。原告應履行之義務均已履行，被告自應依讓渡契約第五條約定將房屋及土地所有權移轉登記予原告，但被告卻不僅遲不履行，且因對第三人負有債務，致房屋及土地遭第三人聲請臺灣桃園地方法院民事執行處予以查封，系爭房地遭查封後，原告即以存證信函催請被告於五日內與查封債權人理清，但被告迄未理清啟封，買賣標的已陷於給付不能，爰以起訴狀繕本之送達代為解除契約之意思表示，依民法第二百五十九條第二款之規定，請求被告返還原告已給付之讓渡金及各項稅費共計一百三十三萬三千四百五十七元。另依讓渡契約書第六條之約定，被告應賠償原告已給付價款同額之二倍數額作為違約金等語。被告則以：系爭房地會被查封，係因被告向查封債權人信用合作社借款，未按期繳付，但被告已與信用合作社洽商，由被告之薪資及九十年七月被告即將退休而可領取之退休金抵償。另外尚有國稅局因被告欠繳遺產稅而查封系爭房地。又系爭房屋是水利會輔建，因為原告尚有一百餘萬元之工程款未繳清，故才會由水利會聲請拍賣。且因原告之哥哥曾憲明為水利會之工程人員，系爭房屋要交屋時，曾憲明直接將鑰匙交給原告，由原告將東西搬至屋內。縱原告解除契約合理，其請求之違約金亦屬過高等語置辯。
二、經查，被告於八十年六月十四日與原告簽訂讓渡契約書，將訴外人水利會所輔助被告購建之系爭房地所有權讓渡予原告。原告已依讓渡契約書之約定給付讓渡金，並支付建造費、地價款及各項稅費，合計一百三十三萬三千四百五十七元。又系爭房地分別於八十九年二月二日、同年六月十三日經財政部台灣省北區國稅局新店稽徵所（下稱國稅局新店稽徵所）、信用合作社聲請假處分及假扣押，並經登記在案，嗣因被告未依其與水利會成立之調解於八十九年八月一日前給付水利會一百五十四萬一千七百一十七元之工程款，現已由水利會聲請拍賣等情，有讓渡契約書、付款憑據明細、收款憑證、支票、收據、土地銀行桃園分行送金簿、地價稅繳款書、房屋稅繳款書、代書事務所代繳規費及服務費明細表、桃園縣地政規費收費收據、土地及建物登記謄本、臺灣桃園地方法院囑託查封登記函及民事執行處通知附卷足憑，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第三百四十八條定有明文。查系爭房屋於八十七年間完工，被告並於完工後即將系爭房屋交付原告使用迄今一節，為兩造所不爭。然依前揭讓渡契約第五條：「土地所有權（包括房屋）移轉登記手續，俟甲方（即被告）由桃園農田水利會辦理取得所有權後即時辦理移轉登記為乙方（即原告）」之約定及前開條文所示，本件出賣人即被告固已於八十七年間將系爭房地交付原告使用，但迄今既未將系爭房地之所有權移轉予原告，是被告就該讓渡契約應給付之義務尚未完全履行，並無疑義，被告自不得以系爭房屋已交付原告使用作為免負契約責任之依據。
四、次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約，民法第二百二十六條、第二百五十六條亦分別定有明文。再按不動產既被執行查封，依土地登記規則第一百二十八條規定，在法院撤銷查封前，登記機關不得准許申請移轉登記，故原告請求被告辦理該不動產所有權之移轉登記，係處於給付不能之狀態，法院自不能命為移轉登記，最高法院七十年第十八次民事庭會議決議可資參照。查系爭土地業經信用合作社、財政部台灣省北區國稅局新店稽徵所聲請假扣押及假處分，並經登記在案，已如前述，則揆諸前開說明，系爭房地所有權已無從移轉登記予原告，是被告依讓渡契約之約定，應將系爭房地之所有權移轉予原告之義務已陷於給付不能。又查，系爭房地係因被告積欠信用合作社之貸款及欠繳遺產稅致被查封，現則由水利會聲請拍賣等情，亦如前述，是以，系爭房地之所以被查封，致被告應給付之義務陷於給付不能，顯屬可歸責於被告之事由。被告雖稱：因為原告尚有一百餘萬元之工程款未繳清，故才會由水利會聲請拍賣等語，然姑且不論原告就系爭房地之工程款是否有給付遲延之情事，系爭房地既已因被告無法繳清貸款及遺產稅而被查封，縱水利會未聲請拍賣，亦無法將系爭房地所有權移轉予原告，而解除給付不能之狀態。至被告另稱：伊已經與信用合作社達成協議，就積欠信用合作社之貸款由伊之薪資及九十年七月伊即將退休而可領取之退休金抵償等語，並提出臺灣桃園地方法院執行命令為證，但被告所辯縱然屬實，亦不過為被告與信用合作社就被告積欠之貸款如何清償之協議，信用合作社是否即有塗銷查封之義務，被告並無舉證證明，且信用合作社迄今並未塗銷查封，況且除信用合作社外，尚有另一債權人即國稅局新店稽徵所之遺產稅債權，被告仍未解決，故仍不影響被告應給付之義務已陷於給付不能之狀態。是被告以前詞置辯，洵無足採。因之，原告以可歸責於被告之事由，致被告應將系爭房地所有權移轉予原告之義務已陷於給付不能為由，解除系爭讓渡契約，洵屬有據。
五、復按契約解除時，當事人雙方應負回復原狀之義務，民法第二百五十九條揭示甚明。查，本件系爭讓渡契約第六條約定：「：：甲方（即被告）不履行移交不動產以及中途發生糾葛致不能履約，除將既收價款包括已繳交桃園農田水利會輔建會之各項款項全部退還乙方（即原告）外，甲方同意應再賠償前揭價款同額貳倍之違約金給乙方：：。」而本件原告已依讓渡契約之約定給付權利金及各項稅費共計一百三十三萬三千四百五十七元，是原告依上開契約之約定及解除契約之法律關係請求被告如數返還上開原告給付之價款，自屬有據。
六、末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條第一項定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例著有明文。查依上開契約第六條後段之性質，屬賣方不依約履行時應支付違約金之約定。本件原告請求被告應賠償原告依讓渡契約業已給付之權利金、各項稅費總額之二倍作為違約金，則被告請求法院斟酌該違約金是否過高並進而判斷應否予以酌減，即非無據。本院斟酌兩造自八十年六月十四日即簽訂系爭讓渡契約，並於八十年六月間原告即已繳付權利讓渡金九十五萬元、輔建預約金六萬元、地價款二十一萬一千九百一十三元及填方整修工程費用二萬一千一百八十元，且陸續自八十五年至八十九年間繳付基地填方工程費用及各年度之地價稅、房屋稅暨系爭房地之保存登記費，又水利會於八十年八月五日即已將系爭土地之所有權移轉予被告，房屋部分則於八十七年九月二十一日以被告為所有權人為第一次保存登記（參卷附之土地及建物登記謄本），原告卻未即時請求被告將系爭房地之所有權移轉予原告，致系爭房地於八十九年六月間為國稅局新店稽徵所、信用合作社向臺灣桃園地方法院聲請假處分及假扣押，並經分別登記在案，及系爭房屋自八十七年間完工後，均是由原告使用迄今等情狀，並考慮其他之一般客觀事實、社會經濟狀況，認原告請求違約金數額二百六十六萬六千九百一十四元，顯然過高，應予核減至四十萬元，方屬正當。
七、綜上所述，本件原告主張解除系爭讓渡契約，洵屬有理，被告以前揭情詞置辯，均無足採。從而，原告依解除契約之法律關係及讓渡契約第六條之約定請求被告應返還原告已繳付之價款一百三十三萬三千四百五十七元及違約金四十萬元，共計一百七十三萬三千四百五十七元暨自起訴狀繕本送達之翌日即八十九年十一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 二 月 十三 日
民事第五庭法 官 林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 二 月 十三 日
法院書記官 林蓮女