臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四○○六號
原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○法定代理人 甲○○
洪文津右當事人間請求給付違約金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣捌拾萬元，及自民國八十九年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾陸萬柒仟元為被告供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，餘如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）被告於桃園縣○○鄉○○○段尖山外小段一九七之七、一九七之八、一九七之四八三筆地號土地上興建房屋，並委託承佳廣告有限公司（下稱承佳公司）負責行銷企畫，對外以「福滿門」推案銷售，原告於民國八十七年十一月二十三日在工地現場向被告購買Ｂ３棟五樓房屋一戶，總價款新台幣（下同）一百三十六萬元（土地、房屋各為六十八萬元），原告依約給付訂金、簽約金合計四十萬元，有付款支票二紙為證，並經訴外人承佳公司副總詹悅伶於買賣契約內簽收無誤，該支票屆期亦經兌領。詎於八十八年四月間，承佳公司來電聲稱該「福滿門」銷售案，因產權不清而無法交屋，要求協商解約賠償，原告依約於八十八年四月十九日攜帶原契約書至承佳公司處簽立解約協議書，然雙方協商條件不合，原告離開現場後，旋遭數名不明人士襲擊，並被搶走契約原本，原告除報警處理外，並提出刑事告訴在案。被告以產權不清通知解約在先，又未依約支付違約金，造成原告損失，依系爭土地預定買賣契約書第八條、房屋預定買賣契約書第十六條之約定，原告自得請求被告給付原告所繳訂金、簽約金計四十萬元，並賠償等額之違約金，為此依上開買賣契約之約定，訴請被告給付八十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告係全權委託承佳公司職員詹悅伶銷售系爭房屋並收取價款，原告係於現場接待中心與詹悅伶簽約，被告公司大小章均係詹悅伶親自拿出來蓋用，訂金及違約金亦為詹悅伶所收取，原告自始均與詹悅伶接洽，足見被告有委託承佳公司詹悅伶銷售房屋並收取價款，被告自應負其責任，至於詹悅伶與被告間之關係為何或如何拆帳，並非消費者所能知悉。
三、證據：提出土地及房屋預定買賣契約書影本各一份、房屋銷售廣告影本及原本各一件、名片影本一張、支票影本二紙、和解筆錄影本一份。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告無非係以其所提出之土地預定買賣契約書第八條、房屋預定買賣契約書第十六條為其請求之依據。惟按私文書應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限；私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正；文書之真偽，得依核對筆跡或印跡證之，民事訴訟法第三百五十七條、第三百五十八條第一項、第三百五十九條第一項分別定有明文。被告業已否認原告所提土地及房屋預定買賣契約書之真正，而原告除迄今仍無法提出買賣契約書之正本，以證明該私文書之真正外，且將該買賣契約書影本上被告公司之大小章，與被告公司變更登記事項卡上留存之印章兩相比對，亦明顯可知二者為不同之印章，再查該買賣契約書及被告公司大小章係遭訴外人詹悅伶所偽造，此一事實業經台灣高等法院八十九年度上訴字第二六四九號判決確定在案。是上開土地及房屋預定買賣契約書即不能被推定為真正之私文書，亦即不具有證據能力。
（二）被告並無違約之事實：添被告並未與原告簽立系爭土地房屋預定買賣契約書，原告依該契約書第八條、第十六條之規定而為本件請求，並無理由。又原告所主張其用以給付訂金、簽約金之支票，均記明受款人為「承佳廣告有限公司」，且為禁止背書轉讓，則該支票並非被告所兌領，亦無證據證明係被告所收受，被告既未與原告簽立系爭買賣契約書，又未收受原告之訂金、簽約金，即無任何給付義務可言，原告依據該買賣契約並以被告違約為由，請求被告給付八十萬元，實無理由。
（三）原告雖主張其係與詹悅伶簽立本件買賣契約，惟鈞院向桃園縣警察局龜山分局調閱原告指稱詹悅伶傷害之報案紀錄，八十八年四月二十一日迴龍所製作之調查（談話）筆錄中，詹悅伶稱：「（問：你與丙○○有無認識，有無買賣房屋之情事？）我與丙○○不認識，但他是去看我所要售賣之房屋，與丙○○有談到簽約金與訂金之事，但後來就沒繼續談下去」、「（問：丙○○有無付你簽約金及訂金及立房屋買賣契約？）丙○○未付我簽約金及訂金，我與丙○○未立房屋買賣契約書」、「（問：你當時與丙○○談簽約金及訂金金額多少？）有談到簽約金及訂金，但未談到金額多少」（詳見桃園縣警察局龜山分局九十年二月二十六日函附八十八年四月二十一日於迴龍所製作詹悅伶調查筆錄）。是由詹悅伶之上述陳稱，原告並未與之訂立買賣契約，遑論與被告簽訂本件買賣契約，且原告所檢附之契約書影本亦與被告所提出之契約書顯不相同，是原告未舉證被告確與其簽訂本件買賣契約，即逕依據該買賣契約請求被告給付違約金，實無理由添
（四）被告與訴外人承佳公司間之委任契約範圍不及於簽訂買賣契約：查被告雖分別於八十七年九月二十二日至八十八年二月十四日及八十八年二月十五日至八十八年五月三十一日，委託承佳公司銷售系爭房地，惟被告僅授權承佳公司代為收受訂金，至於簽立買賣契約書及收取價金（包括簽約金等）則由被告親為，此觀被告與承佳公司所簽立之委託銷售合約書第五條Ａ項約定：「委託期間內由乙方（指承佳公司）代理銷售，並經甲方（指被告）與承購戶簽約完成」，及第七條「承購戶繳款之處理」：「Ａ、承購戶繳交訂金，甲方即以本合約授權乙方代收，不另立授權書，其正式收據或發票於簽約時由甲方開予承購戶。乙方於收受足額訂金次日交付甲方入帳。Ｂ、承購戶繳交簽約金及各期期款，均由甲方自行收取」，均足以證明。是縱訴外人詹悅伶曾以被告名義與原告簽訂本件買賣契約，亦屬逾越代理權之無權代理行為，被告並不承認該無權代理行為及所生之法律效果（民法第一百七十條參照）。況原告於八十八年四月二十日於桃園龜山分局迴龍派出所指稱其已與詹悅伶達成合意退還五十萬元，後於提起本件訴訟時卻又改稱協議不成，原告前後指陳竟大相逕庭，其所主張之事實是否屬實，亦屬有疑。從而請求駁回原告之訴及其假執行之聲請。
三、證據：提出土地及房屋買賣契約書二份、委託銷售合約書一份（以上均為影本）。
丙、本院依職權向桃園縣警察局龜山分局調取原告告訴詹悅伶詐欺、傷害案件之報案資料，並向桃園縣桃園地政事務所調取被告所有桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地（重測前為塔寮段尖山外小段一九七之七地號）及其上五五三、五五六、五
五八、五六○、五七三建號建物之登記謄本。理 由
一、依卷內原告提出之土地預定買賣契約書第九條第五項、房屋預定買賣契約書第十八條第九項，均訂明就該契約所生之糾紛，悉以本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟，自有管轄權，合先敘明。
二、原告主張被告於系爭土地上興建房屋，全權委託承佳公司負責行銷企畫，對外以「福滿門」推案銷售，原告於八十七年十一月二十三日向被告購買Ｂ３棟五樓系爭房地，總價款一百三十六萬元，原告依約給付訂金、簽約金合計四十萬元，經承佳公司詹悅伶簽收，詎八十八年四月間，承佳公司來電聲稱該銷售案因產權不清而無法交屋，要求協商解約賠償，原告依約前往承佳公司協議不成，離開之際竟遭不明人士襲擊並被搶走契約原本，本件被告出售之房地產權不清，造成原告損失，爰依系爭土地及房屋預定買賣契約書之約定，請求被告返還其所繳交之價款四十萬元，並賠償等額之違約金暨法定遲延利息等語。被告則以：其固曾委託承佳公司銷售系爭房地，惟僅授權該公司代為收受訂金，並未授權承佳公司與他人簽約或收取簽約金及價金，縱訴外人詹悅伶曾以被告名義與原告簽訂本件買賣契約，亦屬逾越代理權之無權代理行為等語，資為抗辯。
三、原告主張被告於桃園縣○○鄉○○○段尖山外小段一九七之七、一九七之八、一九七之四八等三筆地號土地上（按其中一九七之七地號重測後為龍華段二一九地號，一九七之八、一九七之四八地號土地則已合併於一九七之七地號）興建房屋，對外以「福滿門」名稱推案銷售，並委託承佳公司負責行銷等事實，有系爭「福滿門」房屋銷售廣告、被告與承佳公司簽訂之委託銷售合約書在卷可稽，亦經本院調取土地及建物登記謄本核閱屬實，被告對此復不爭執，堪信原告此部分主張為真實。惟原告主張其與被告訂有本件土地及房屋預定買賣契約書，被告出賣之房地產權不清，依約應負賠償價金及違約金之責等情，則為被告所否認，並以上開各詞置辯。是本件應予審酌者，乃系爭土地及房屋預定買賣契約於兩造間是否成立生效？被告是否依約應負返還價金及賠償違約金之責？
四、按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不生效力，民法第一百七十條第一項定有明文。原告就其主張承佳公司銷售人員詹悅伶曾代表被告與原告簽約，並已收取訂金及簽約金計四十萬元等情，固據其提出土地及房屋預定買賣契約書各一件、支票二紙為證。惟查，該土地及房屋買賣預定契約書立約人之乙方即被告公司，其上之「六順建設股份有限公司」大印與負責人「甲○○」之印章，與卷內被告公司變更登記表上被告公司及負責人之大小印章，以肉眼觀之，即有明顯不同；而被告與承佳公司簽訂之委託銷售合約書第五條關於「售出之定義」係約定：「Ａ、委託期間由乙方（指承佳公司）代理銷售，並經甲方（指被告）與承購戶簽約完成」；第七條關於「承購戶繳款之處理」則約定：「Ａ、承購戶繳交訂金，甲方即以本合約授權乙方代收。Ｂ、承購戶繳交簽約金及各期期款，均由甲方自行收取」，足見被告辯稱其僅授權承佳公司代為收受訂金，但不含簽約及收取價金，亦未與原告簽約等情，應屬可採。次查，詹悅伶原係承佳公司職員，於八十七年九月間受被告六順公司委託，負責處理系爭「福滿門」建案銷售事宜，依雙方簽訂之委託銷售合約書，承佳公司僅就銷售房屋期間承購戶所繳之訂金有代收權限，其餘簽約事宜均須由六順公司親自與客戶為之，承佳公司亦不得收取承購戶所繳交之其餘價金，然詹悅伶自八十七年十月間至八十八年四月間止，在系爭「福滿門」銷售工地，連續將業務上所持有承購戶丙○○、吳素鑾、林美梨、李宗鴻、林燕珠、賴秀勤等人所繳交之訂金，依序各為三十萬元、二十萬元、十萬元、十萬元、二十五萬元、十萬元，侵占入己，復為隱瞞該侵占情事，進而偽刻六順公司及其負責人甲○○之印章各一枚，再基於概括犯意將該偽造印章在承購戶吳素鑾、林美梨、丙○○、李宗鴻等人之福滿門土地及房屋預定買賣契約書中蓋用，偽造六順公司與上開承購戶訂立之土地及房屋預定買賣契約書，並將之交付吳素鑾等人而行使，復以六順公司受託人名義，連續在系爭銷售工地向吳素鑾、林美梨、丙○○、李宗鴻等人詐取簽約金及分期價款，使前開承購戶陷於錯誤而分別交付金額三百四十五萬元、八十一萬元、十萬元、三十萬元予詹悅伶，詹悅伶則因業務侵占罪經法院判處有期徒刑十月確定等情，亦有卷附台灣板橋地方法院八十八年度自字第一七二號、台灣高等法院八十九年度上訴字第二六四九號刑事判決可供參考。依上開說明，足見詹悅伶以被告名義與原告簽訂本件房地預定買賣契約書，係屬無權代理行為，被告對於該無權代理行為又不為承認，依民法第一百七十條第一項之規定，該買賣行為對於被告自不生效力。
五、惟按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，為民法第一百六十九條本文所明定，此即所謂表見代理也。所謂由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，係指本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，最高法院著有六十年台上字第二一三○號判例可資參照。
（一）原告另陳稱系爭房地係被告委託承佳公司銷售人員詹悅伶於現場工地銷售，其基於信任而與詹悅伶簽約繳交價金，被告即應負責，至於詹悅伶與被告間之關係如何，非消費者所能知悉等語，核其陳述內容及當事人之真意，應有主張民法表見代理之意思。經查，依原告所提出且為被告不爭執之系爭「福滿門」房屋銷售廣告，其上業已記載「投資興建╱六順建設（股）有限公司」、「行銷企劃╱承佳廣告」等語，原告所提出之詹悅伶名片上，亦記載有「房地產代銷、房屋租售、土地買賣、合建、廣告企劃」、「福滿門」等字樣；而原告係於系爭「福滿門」工地現場接待中心與詹悅伶簽約，由詹悅伶取出被告公司大小印章當場用印並收取價金等情，亦據原告陳稱在卷。被告既不否認有委託授權含詹悅伶在內之承佳公司人員於系爭工地現場銷售房屋，並印製有委託承佳公司銷售系爭房屋之廣告對外散發，則依一般社會通念及不動產推案銷售實務，消費者或買受人自然可能信任該廣告及現場銷售人員之說明，而認定現場廣告公司銷售人員當然具有簽約及收取價金之權限，蓋一般買受人自外觀而言，通常並不易（能）判別廣告銷售公司與建設公司間之內部授權關係如何。依上開說明，被告既委託承佳公司於工地現場銷售，客觀上對一般前來工地現場看屋購買之消費者而言，即具有授權承佳公司與他人簽約並收取價金之表見事實；被告復未舉證證明原告有何明知或可得而知承佳公司或詹悅伶無代理權限之事實，依民法表見代理之規定，被告自應就承佳公司職員詹悅伶之行為，負本人之授權人責任。是系爭房地預定買賣契約書雖屬詹悅伶無權代理被告與原告所簽訂，然因被告客觀上有授與承佳公司或詹悅伶代理權之外部表見行為，該契約於兩造之間仍然有效成立，應可認定。
（二）查系爭土地預定買賣契約書第八條約定：「乙方（指立約人六順公司）保證本約土地產權清楚，絕無來歷不明或任何債務糾紛，如有債務糾紛或產權爭議或任何糾葛情事，概由乙方負責理清，否則屬乙方違約，除應退還甲方（指原告）所繳價款外，並賠償等額之罰款予甲方，同時解除本契約」等語；系爭房屋預定買賣契約書第十六條亦約定：「一、本約房地保證產權清楚，絕無一屋數賣情事，本約簽訂後該建物如有任何糾葛情事者，概由乙方負責理清，否則因而不能按原計劃興建或移交房屋，除退還甲方所繳價款外（並賠償等額之罰款予甲方）同時解除本契約‧‧‧」等語。被告並未依系爭買賣契約之約定，移轉並交付系爭土地及Ｂ３棟五樓房屋予原告一節，為兩造所不爭執，而上開房地於八十八年八月三十日已另由被告與訴外人孫金妙簽訂買賣契約出售在案等情，亦據被告陳稱在卷，並有被告提出之買賣契約書附卷可稽，則依兩造間有效成立之系爭買賣契約書之約定，自屬所謂產權發生爭議或一屋數賣之情形，原告依據前開約定請求被告退還其所繳交之訂金及簽約金計四十萬元，並請求賠償同額之違約罰款（按應屬違約金性質），合計八十萬元，自屬有據。被告雖辯稱原告用以給付訂金及簽約金之禁止背書轉讓支票，均記明受款人為「承佳廣告有限公司」，被告並未兌領收受，兩造又未簽立系爭買賣契約，其並無任何給付義務或違約責任可言等語，惟本人固不應因他人擅以其名義為法律行為，而須負其責，然若本人之行為創造代理權存在之表徵（權利外觀），因而引起善意相對人之信賴時，為維護交易安全及保護善意第三人起見，仍應使本人負其責任，此即法律創設表見代理制度之緣由。被告應就其對外表見行為負授權人責任，已如前述，則系爭買賣契約於兩造間當然有效成立，雙方均應受該契約條款內容之拘束，且表見代理行為之本人所應負之授權人責任，一般均認為係屬無過失責任，本人有無過失，均在所不問（最高法院四十四年台上字第一四二四號判例可供參考），是被告究竟有無自詹悅伶處收取原告繳交之訂金及違約金，或其有無過失責任，均與被告是否應負本件違約責任無關。至於被告得否依據侵權行為或債務不履行之法律關係，就其所損害，對承佳公司或詹悅伶請求損害賠償，係屬另一問題，應由被告自行斟酌決定，附此敘明。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項、第二百五十條第一項分別定有明文。從而原告依據系爭土地預定買賣契約書第八條、房屋買賣預定契約書第十六條之約定，請求被告給付其所繳交之四十萬元，並賠償罰款四十萬元，合計八十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即八十九年十一月十七日（被告係於八十九年十一月十六日收受起訴狀繕本，有卷附送達證書可稽）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十九 日
民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 陳婷玉法 官 林庚棟右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十九 日
法院書記官 劉芳菊