臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年訴字第四○二八號
原 告 乙○○被 告 甲○○
送台北市○○○路○段○○○號六樓右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○路五段一五○巷三八之七號房屋內靠近大門之兩個房間（如附圖一箭頭所示）及上開兩個房間外之通道（如附圖二、三所示）騰空遷讓交還原告。並應給付原告自民國八十九年八月十六日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣陸仟元計算之損害金。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。並請依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告前於八十六年八月向原告分租坐落台北市○○區○○路五段一五○巷三八之七號房屋內靠近大門之兩個房間（如附圖一箭頭所示），雙方口頭約定不收押金，租金每個月新台幣（下同）六千元，水電費以被告支付其帳單金額三分之二方式計算。
（二）嗣後原告欲將行動不便之父親帶回家就近照顧，故需將租賃物收回自住，是原告乃於八十九年七月十二日依土地法第一百條及民法第四百五十條之規定，以存證信函先期通知被告房屋租期至八十九年八月十五日止，並為終止租約之意思表示。
（三）又因被告於承租期間未經原告同意將分離式冷氣之壓縮機裝設於木造屋頂上，其重量造成原告修繕屋頂工作的困難，雖經原告多次通知未見改善，致使天花板有滲水、剝落等現象，原告依土地法第一百條終止租約，不再續約。詎被告在租期屆滿（八十九年八月十五日）後，未依約將租賃房屋交還原告，核屬無權占有，並致原告受有相當於租金之損害。爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條及第四百五十五條等規定，請求被告將租賃房屋騰空遷讓交還原告，並賠償原告之損害。
（四）對被告抗辯所為之陳述：原告父親於八十六年四月二十日中風，致使行動不便，右側偏癱，現住在台北縣立愛德養護中心，因原告原擔任代課教職，每月收入三萬餘元，於八十九年年初工作即告一段落，現乃以畫插圖為生計來源，收入不穩定，原告父親住在養護中心每月費用約須三萬餘元，雖有榮民之家每月發給原告父親之就養金一萬二千四百四十四元，但原告所須負擔家計支出仍十分龐大與沈重，今因原告父親病情穩定，原告之新工作亦在家中即可完成，加上對父親病情的了解，護理工作之熟悉，遂想將父親接回家中照顧，一方面原告父親可回到熟悉之環境，有助回歸正常生活，二方面原告經濟壓力得以減緩，但因原告父親行動不便，使用輪椅，需較寬敞的空間，且日後不論是自己照顧或請人幫忙，皆須在一樓有一休息之空間，故需將租賃物收回。又被告自八十九年八月一日起即未繳交房租，被告所寄之匯款單原告亦未收到。
三、證據：提出存證信函、掛號郵件收件回執、水電費收據、診斷證明書、照片、住院費用明細表為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：被告均有按月給付房租，因被告只租用一樓兩個房間，並沒有佔用到原告父親之房間，況且當初原告有稱，被告能住多久即可住多久。再者，倘原告確需要用到一樓房間，則原告現所住之二樓可租給被告。
三、證據：提出郵政國內匯款執據、掛號郵件收件回執、掛號函件執據、退回之信封為證。
理 由
一、本件原告主張：被告前於八十六年八月向原告分租坐落台北市○○區○○路五段一五○巷三八之七號房屋內靠近大門之兩個房間，雙方口頭約定不收押金，租金每個月六千元，水電費以被告支付其帳單金額三分之二方式計算。嗣後原告欲將行動不便之父親帶回家就近照顧，故需將租賃物收回自住，是原告乃於八十九年七月十二日依土地法第一百條及民法第四百五十條之規定，以存證信函先期通知被告房屋租期至八十九年八月十五日止，並為終止租約之意思表示。詎被告在租期屆滿（八十九年八月十五日）後，未依約將租賃房屋交還原告，核屬無權占有，並致原告受有相當於租金之損害，爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條及第四百五十五條等規定，請求被告將租賃房屋騰空遷讓交還原告，並賠償原告所受之損害等語。被告則以：被告均有按月給付房租，因被告只租用一樓兩個房間，並沒有佔用到原告父親之房間，況且當初原告有稱，被告能住多久即可住多久。再者，倘原告確需要用到一樓房間，則原告現所住之二樓可租給被告等語置辯。
二、本件原告主張被告前於八十六年八月向原告分租坐落台北市○○區○○路五段一五○巷三八之七號房屋內靠近大門之兩個房間，雙方口頭約定不收押金，租金每個月六千元，水電費以被告支付其帳單金額三分之二方式計算等情，為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者內。經查，本件原告主張因欲將行動不便之父親帶回家就近照顧，故需將租賃物收回自住一節，已據其提出診斷證明書、住院費用明細表、照片為證。被告對上開診斷證明書、住院費用明細表、照片之真正並不爭執，僅辯稱：伊只租用一樓兩個房間，並沒有佔用到原告父親之房間，倘原告確需要用到一樓房間，則原告現所住之二樓可租給被告等語。惟查，原告之父親行動不便，須使用輪椅，有上開診斷證明書可稽，則其自無法與原告居住於系爭房屋之二樓，且出入亦須較寬敞之通道。又從原告提出為被告所不爭之系爭房屋一樓平面圖觀之，可知系爭房屋之一樓除被告承租之兩個房間及原告父親之房間外，餘並無可居住或休息之場所，且出入之通道亦擺設被告所需使用之冰箱、腳踏車等雜物。則原告擬收回出租予被告之二個房間，以便將來能就近照顧父親，即屬其有收回自住之正當理由及必要情形。至原告收回前開租賃物以供自住後，其另居住之二樓（閣樓）是否願意再出租予被告，屬原告之自由意願問題，尚與本件無涉，被告以前詞置辯，洵無足採。又被告另稱：當初原告有稱，系爭租賃物被告能住多久即可住多久等語，並未能舉證以實其說，亦無足採。
四、次按未定期限之租賃契約，當事人欲終止契約時，應依習慣先期通知；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第二項、第四百五十條分別定有明文。查本件原告因欲收回自住，於八十九年七月十二日以存證信函為系爭租賃契約將於八十九年八月十五日終止之意思表示，並經被告於翌日收受，亦有存證信函、掛號郵件收件回執附卷足憑，是原告已依上開規定為先期通知，兩造之租賃契約即應於八十九年八月十五日終止。又系爭租賃契約既已終止，而被告復未返還租賃物，從而，原告依民法四百五十五條之規定，請求被告將系爭房屋內靠近大門之兩個房間（如附圖一箭頭所示）及上開兩個房間外之通道（如附圖
二、三所示）騰空遷讓交還原告，即有理由，應予准許。
五、再按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段亦定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。末查，兩造之租賃契約既已消滅，被告即屬無權占有，是原告請求被告應賠償相當於租金之損害金，洵屬有據。因之，原告併請求自租賃關係消滅後即八十九年八月十六日起至遷讓房屋之日止，按相當於每月租金額即六千元計算之損害金，亦屬相當，亦應准許。
六、因房屋定期租賃所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序；就第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第三百八十九條第一項第三款分別定有明文。查本件兩造所訂立者為不定期之租賃契約，已如前述，尚非前開條文所規定之定期租賃，是本院自無從依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款規定，依職權宣告假執行，併此敘明。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十一 日
民事第五庭法 官 林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 二十一 日
法院書記官 林蓮女