臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四二○三號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間返還買賣訂金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應償還原告新台幣（下同）一百萬元及自民國八十八年二月十一日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
二、陳述：
（一）被告於八十八年二月十一日將其以女兒范玉珠名義取得○○○鎮○○段八八０、八八一地號建地及其上七三四、七三五、七三六建號房屋（門牌為重慶街十巷二十六弄五號一至三樓）出售予原告，被告於訂約時收受訂金五十萬元。
（二）原告於八十八年三月底接獲訴外人黃超群之第八一八號存證信函，始知被告與原告訂約前，已將屋旁三點五公尺土地約五十平方公尺，以一百五十萬元出賣予訴外人黃超群做為通路永久使用，使原告無法就買賣標的為完整之利用，依民法第七十四條規定，原告得撤銷該買賣。且被告於訂約時故意不告知該事實，依民法第二百四十九條規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，故被告應返還原告一百萬元。
（三）契約書是原告寫的，其上寫「正面」是在八七八地號上。被告訂約時要求原告須買與房屋無關之八八０地號土地七平方公尺，謂該土地可使用，亦可做空地，故原告同意購買；另八八一號土地有九十三平方公尺，除房屋用地四六點七一平方公尺外，其餘空地在正面、側面及防火巷，而被告在該房屋正面及側面均掛有門牌，故被告要求「在正面保留三點五公尺通路」，原告可接受。然八八一號之空地出賣予訴外人黃群做為永久路地一事，謄本並無記載，故原告易受騙。原告在訂約後懷疑「在正面保留三點五公尺通路」一事，故以第八一八號存證信函詢之黃超群，又催告被告處理，然被告不理。
（四）被告為建築師，其知悉八八０及八八一地號之空地係私有建地，非既有巷道，否則被告毋須以一百五十萬元購買該建地。被告係於八十七年間介紹原地主廖碧真等，將系爭房屋側面建地先賣給黃超群做為通道，只提供土地變更使用同意書，送建管單位列管路地，但地政機關未登記，故被告以此詐騙。
（五）原告在八十八年前已任代書七、八年，在簽約前約一星期或十天兩造開始談本件房地買賣，當時已知買賣之標的；買房地看現場時，未問被告或其他人有關保留三點五公尺通路在何處，因不關原告之事，且正面本是路，故此事不重要。
（六）系爭房屋後面防火巷為違建一至三樓，亦有瑕疵，業經台北縣政府工務局依法查處辦理拆除中。被告在訂約時未說明，訂約後二十餘日才將所有權狀送來辦理過戶，原告即向地政事務所領取建物平面圖，方知屋後防火巷一至三樓係違建。
三、證據：提出八十八年二月十一日不動產預定買賣契約書影本、八十八年三月十七日第八八號存證信函影本、八十八年三月二十二日第八一八號存證信函影本、八十八年三月二十三日第十五號存證信函影本、土地及建物登記謄本、八十九年三月三十一日第二七號存證信函影本、台灣高等法院檢察署八十九年度議字第七八五號處分書影本、台北縣政府工務局八十九年五月三十一日八九北工拆字第Ｆ三八五六號函影本、八十七年七月十四日買賣所有權移轉契約書影本、照片二張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；如為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造於八十八年二月十一日就坐○○○鎮○○段八八０、八八一地號土地及其上建物（門牌為重慶街十巷二十六弄五號一至三樓）訂立買賣契約，約定：總價七百萬元，訂金五十萬元，被告因欠簡先生二百五十萬元房地款，先設同額抵押權予簡先生，連同銀行貸款三百萬元，均於總價七百萬元中扣抵，尾款一百萬元則於房屋修繕後交屋同時付清，土地保留三點五公尺寬做為第三人通行之用，房屋依現狀辦理移交等項。
（二）訂約前雙方會同察看系爭房地，原告同意房屋正面現狀存有約三點五公尺通路，故訂約時，由原告於買賣契約第十二條後加註「正面照現狀辦理（保留三點五公尺為通路）」等字。原告是專業代書，在購買前已至現場察看且核對所有權狀影本，認無誤後，始將訂金五十萬元交由介紹人李清文當做承攬修繕工程之部分工程款，過戶手續委由原告辦理。嗣房屋修繕工程款達九十八萬元，被告已付九十六萬零二百元。
（三）系爭房屋面臨二條既成巷道，二個店面不分正側，兩造會勘現場時，被告已告知系爭房屋通向七三五、七三五－七地號之土地須保留三點五公尺寬之既成巷道供第三人黃超群使用。
（四）系爭房屋後面防火巷之違建早已存在，原告於訂約前至現場察看且核對所有權狀影本時，同意依現狀交屋（修繕部分除外），理應知係違建。事後原告向台北縣政府檢舉，藉以證明系爭房屋有瑕疵，殊不足取。
（五）被告係因轉賣系爭房地不成，方藉口被告將不動產設定廖碧真等二人共五百萬元抵押權，超過原約定之二百五十萬元，及被告隱瞞將部分土地（即三點五公尺通路部分）另出售予訴外人黃超群等情，拒不辦理過戶，致被告一直繳納抵押貸款利息。被告迭次催告原告依約辦理過戶，原告仍不辦理，被告乃於八十八年七月一日函知解除買賣契約，並沒收定金五十萬元。故原告請求返還定金顯無理由。
三、證據：提出房屋修繕協議書影本、修繕費收據影本、八十八年四月七日、同年五月二十日、同年六月二十三日及同年七月一日律師函影本、台灣桃園簡易庭八十九年度桃簡字第四一０號民事判決影本、照片兩張、八十七年七月五日不動產買賣契約書影本為證。
丙、本院依職權勘驗系爭房地，並囑託樹林地政事務所測量。
理 由
一、原告主張其向被告購買之系爭土地有三點五公尺已供訴外人黃超群做為通路永久使用，及系爭房屋後面防火巷所建一至三樓係違建等情，固據原告提出八十八年二月十一日不動產預定買賣契約書影本、八十八年三月二十二日第八一八號存證信函影本、台北縣政府工務局八十九年五月三十一日八九北工拆字第Ｆ三八五六號函影本及照片為證；而原告雖主張其於訂約前不知其事，係受被告欺瞞，故契約因可歸責於被告之事由致不能履行，被告應加倍返還其所受之定金等語，然查：
（一）依系爭契約第十二條後附註「正面照現狀辦理（保留三點五公尺為通路）」等字，可知原告於訂約時已知系爭土地鄰接同段七三五地號等土地方向之空地，有三點五公尺已供第三人黃超群做通路使用，並同意依現狀保留該通路。茲分述如下：
１本院依職權勘驗系爭房地，並囑託樹林地政事務所測量結果，有勘驗筆錄、照
片及如附圖所示之土地複丈成果附卷可參。依附圖所示，系爭八八一地號土地上之建物緊鄰同段八八二及八七八地號土地，系爭八八一地號土地惟在鄰接同段七三五地號等土地方向有空地；而系爭八八０地號土地則均為空地，且依卷附土地登記謄本所示，屬法定空地。則系爭契約第十二條後附註「正面照現狀辦理（保留三點五公尺為通路）」所保留之通路，自應位於系爭八八一地號土地鄰接同段七三五地號方向之空地及系爭八八０地號土地上。原告雖陳稱系爭契約附註所保留之通路，係位於系爭八八一地號土地鄰接同段八七八地號土地處等語，然系爭八八一地號土地於該處並無「三點五公尺」之通路，兩造之契約亦不可能約定非買賣標的之同段八七八地號之使用情形，故原告所言不足採。
２再者，原告既陳稱：其在八十八年前已任代書七、八年，在簽約前約一星期或
十天兩造開始談本件房地買賣，當時已知買賣之標的等語，則原告在訂約前應有足夠之時間及專業知識以查閱系爭房地之登記謄本、建物平面圖、地籍圖謄本等相關資料，並瞭解其使用狀況。其徒言不知訂約時在系爭契約第十二條後附註「正面照現狀辦理（保留三點五公尺為通路）」之意義，自不足採。
３況且，原告陳稱：契約書係其所寫等語，則其在定式之印刷契約書中特別手寫
附註「正面照現狀辦理（保留三點五公尺為通路）」等字，應係瞭解其用意所為，否則以其任代書之專業經驗，豈會在契約書特別註明無意義或不明用意之條款？故原告陳稱：正面保留三點五公尺通路一事不重要，因路原本就在正面八七八地號土地上等語，不足採信。
４再參酌原告訂約後，於八十八年三月十七日致被告、副本送訴外人黃超群之第
八八號存證信函略謂：「房屋使用之基地僅四六點七一平方公尺，尚餘有約五十平方公尺，據云黃超群先生已決定在該土地毗鄰興建大樓，需要該餘存土地做為巷道之用，本人願意將該不用之建地，分割讓售與黃先生使用，倘若黃先生不需要者，本人即將該建地圍著，做為其他使用」等語，可知訴外人黃超群需系爭土地之空地供做巷道一事，並非原告所無法知悉。而原告雖陳稱係在訂約後有懷疑方探知其事等語，然原告既有懷疑，以其任代書之專業經驗，即應在訂約前探究明白，何至於訂約後才追究？故原告陳稱：其看現場時未詢問被告或其他人有關三點五公尺通路在何處，因不關其事等語，均不足採。
５台灣高等法院檢察署八十九年度議字第七八五號處分書及台灣桃園簡易庭八十
九年度桃簡字第四一０號民事判決，亦均同此認定，有處分書及民事判決影本附卷可參。
６至於訴外人黃超群於八十七年七月五日向訴外人廖碧真等人購買不動產時，約
定訴外人廖碧真等人出具土地使用權同意書，於系爭八八０、八八一地號土地上保留三公尺寬之巷道予訴外人黃超群永久使用，以通往國慶街十巷二十六弄（即系爭房屋坐落之巷弄），訴外人黃超群另付訴外人廖碧真等人一百五十萬元等情，有卷附該八十七年七月五日不動產買賣契約書影本可參；而被告之女范玉珠係於事後向訴外人廖碧真等人購買系爭土地，故繼受該土地上之負擔。可見被告並未將系爭土地先出售三點五公尺之通路予訴外人黃超群，難謂其有一地二賣之違約情事。
（二）次依系爭契約第四條約定「以現在修理現況交屋」等字，及原告訂約前已勘查系爭房屋等情，亦可知原告於訂約時已知系爭房屋後面防火巷所建一至三樓建物係違章建築，並同意依現況買受。茲分述如下：
１原告在訂約前應有足夠之時間及專業知識以查閱系爭房地之登記謄本、建物平
面圖、地籍圖謄本等相關資料，並瞭解其使用狀況，已如前述，故系爭房屋是否有違法增建，均可由建物平面圖、登記面積等客觀資料察知；況且，系爭契約第四條又特別約定「以現在修理現況交屋」，可見原告應已確認系爭房屋之現況，方同意買受。故原告徒言訂約時不知建物有部分違建等語，自不足採。２台灣桃園簡易庭八十九年度桃簡字第四一０號民事判決，亦均同此認定，有民事判決影本附卷可參。
二、綜上所述，難謂原告係受被告欺瞞而訂約，或系爭不動產買賣契約因可歸責於被告之事由致不能履行。故原告請求被告加倍返還其所受之定金，即無理由，不應准許。
三、依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 三 日
民事第二庭法 官右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 三 日~B法院書記官 呂烱昆