臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四三三一號
原 告 甲○○訴訟代理人 賴邦元律師被 告 乙○○ 籍設台北市○○區○○路一段九十巷十二號二樓
住14訴訟代理人 陳建勳律師複 代理 人 徐松龍律師右當事人間請求返還定金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應給付原告新台幣（以下同）一百萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
(二)願供擔保，聲請宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告於民國（下同）八十八年八月十七日與被告委任之訴外人連浚翔簽訂不動產買賣預約書，原告購買台北市○○路○段○○巷○○號七樓房屋，價金一千萬元，並交付面額一百萬元，到期日八十八年十二月二十之本票一紙予被告作為定金，約定於同年十二月二十日簽訂買賣契約。詎被告延不回國簽約，並於八十九年七月間將系爭房屋高價出賣訴外人楊建瑜，致系爭買賣預約陷於給付不能。原告爰以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣預約之意思表示。被告雖返還上開本票，然依民法第二百四十九條第三款：契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金之規定，及系爭買賣定金收款憑證第二條第四項：賣方不賣或不依約履行，應加倍返還其所收受之定金之約定，其應加倍返還定金，為此提起本訴。
(二)本票係金錢證券，以一定金錢數額為給付標的物，屬支付工具，自得作為定金之客體。且系爭定金屬不動產買賣業界之〔立約定金〕，即在成立不動產買賣書面契約以前，擔保契約成立。如付定金當事人拒不成立買賣書面契約，受定金當事人得沒收定金。受定金當事人如不成立買賣書面契約，應加倍返還定金。本件如原告拒不買受，被告得沒收定金，並行使本票權利。如被告違約，原告不得請求加倍返還，顯違背民法第一百四十八條第二項規定：行使權利履行義務，應依誠實及信用方法之原則。
(三)被告於八十七年十二月間委託原任職訴外人太古房屋仲介有限公司（以下簡稱太古公司）之連浚翔出租系爭房屋。八十八年六月十日太古公司之負責人王毅平與訴外人劉家和簽立協議書，將太古公司所有之業務及現有人員（包括連浚翔）轉讓與訴外人合富不動產投資顧問有限公司（以下簡稱合富公司），太古公司並退出〔住商不動產加盟店〕。同年七月間被告主動打電話向連浚翔表示欲出售系爭房屋，並傳真出售之條件予連浚翔。經連浚翔與被告商討細節後，覓得原告欲買受。連浚翔即於同年八月六日傳真買賣定金收款憑證予被告確認條件，再將該憑證及上開本票傳真予被告簽收後回傳，兩造合意成立系爭預約，嗣連浚翔將原本郵寄至美國予被告。是王毅平未參與系爭買賣，亦不能以〔住商不動產安和店〕名義出具承諾書予被告，該承諾書顯係臨訟制作。詎王毅平想賺取佣金，被告亦圖賣較高之價錢，並解免一屋二賣之法律責任，遂由太古公司自訴連浚翔偽造文書，企圖否定系爭買賣定金收款憑証，幸經鈞院八十九年度自字第一二九號判定該憑証真正。
(四)系爭買賣定金收款憑證第三條第一項，表示被告於八十八年十二月二十日簽約時提示上開本票，原告再支付票款。
三、證據：提出買賣定金收款憑證、本票、傳真函、所有權狀、刑事判決書、購屋要約委託書等影本、土地及建物登記謄本。又聲請調閱八十九年度自字第一二九號刑事卷宗，及傳訊證人連浚翔。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。添
(二)如受不利之判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。添
二、陳述：
(一)按定金謂契約當事人之一方以確保契約之履行為目的，交付他方之金錢或其他代替物。定金之客體通常為金錢，但不以金錢為限，即以其他代替物充之，亦無不可，例如稻穀。至於不代替物則不得用以充當定金。蓋如收受定金之當事人應加倍返還其所受之定金時，其收受之定金如屬不代替物時，勢將無從履行（參見孫森焱先生著民法債篇總論第四九七頁）。查原告主張簽發上開本票以支付定金。依票據法第四條規定，本票乃發票人簽發一定之金額，於指定之到期日，由自己無條件支付受款人或執票人之票據。其權利之發生、移轉、行使，端賴票據內容之記載，屬有價證券之一種，在交易上非得以同種類、品質、數量相互代替之物，即非代替物。於被告違約時，無法加倍返還，與定金之法律性質不合，顯未生定金之效力。
(二)被告委託〔住商不動產─安和店〕，即太古公司，代為出售系爭房屋，經連浚翔通知定於八十八年十二月二十日訂立買賣契約。惟同年九月間（約中秋節）接獲住商不動產安和店店長王毅平通知：系爭買賣未授權業務員連浚翔經辦，定金無效，其涉背信、詐欺犯嫌，恐致被告權利受損等語，並寄交承諾書予被告為憑，而取消上開簽訂買賣契約之日期。故被告不能履約，無可歸責事由。
(三)按定金過高，與當事人所受損害不成比例，實為預付之違約金，得依民法第二百五十二條規定，由法院減至相當之數額（參見史尚寬先生著債法總論第四九六頁）。又違約金推定為損害賠償之預定，苟當事人一造因他造之違約，自己毫無損害，則原約雖定有違約金，而為尊重當人立約之真意，要不應准許毫無害之當事人更向他造為違約金履行之請求，最高法院十二年上字第一五二二號著有判例。查系爭約定違約金明顯偏高。且被告未兌領上開本票，並已返還原告，未受有利益，原告亦未受有損害，為此請求酌減違約金。
三、證據：提出承諾書、身分證、台北市政府營利事業登記證、經濟部公司執照、買賣委託書內容更改附表等影本。
理 由
一、原告主張：伊欲購買被告所有台北市○○路○段○○巷○○號七樓房屋，價金一千萬元，經被告委任之住商不動產安和加盟店仲介公司之業務員連浚翔代理被告與伊簽訂買賣定金收款憑證，由伊簽發發票日八十八年八月十七日，面額一百萬元，到期日八十八年十二月二十之本票一紙予被告，約定兩造於同年十二月二十日簽訂書面買賣契約，詎被告屆期未出面簽約，並於八十九年七月間將上開房屋出賣楊建瑜，同年八月二十二日移轉所有權，伊遂以本件起訴狀繕本之送達，為解除上開買賣定金收款憑證所示契約關係之意思表示等事實。業據原告提出買賣定金收款憑證、本票、被告之傳真函、所有權狀、土地及建物登記謄本為證。並為被告所是認，堪信為真正。
二、原告主張：上開買賣定金收款憑證係買賣契約之預約，被告將系爭房屋移轉他人，致給付不能，應依民法第二百四十九條第三款規定，及上開憑證第二條第四項約定，加倍返還其所受之定金，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以：系爭定金契約無效，且被告給付不能，無可歸責事由等語置辯。查：
(一)上開買賣定金收款憑證係兩造約定成立系爭房地買賣契約本約之預約，符合其第一條第二項記載：雙方約定於民國八十八年十二月二十日十二時至本公司或指定代書處簽定不動產買賣書面契約字樣之意旨。並為被告所不爭執，堪信為真正。
(二)按解釋意思表示，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捈契約文字而更為曲解，最高法院十七年度上字第一一八號判例意旨，足資參照。經查：
１、預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。本件兩造成立買賣契約之預約，原告固得請求被告履行於八十八年十二月二十日與其成立買賣契約本約之義務，尚不得逕行請求被告履行出賣人所負移轉買賣標的物所有權，及交付標的物之義務。
２、上開憑證前言載明〔收到甲○○君訂購乙○○君所有座落於台北市○○區○○路一段九十巷十四號七樓房屋暨土地持分，地號大安區（依權狀）之定金一百萬元（本票）〕字樣。又兩造於憑證第二條至第四條，約定將來成立買賣契約本約有關之權利義務，即買賣價金分期給付條件；稅賦、規費、水電等費用負擔情形；標的物面積及交付狀態等事項。則其中之第二條第四項約定：買方不買或不依約履行，定金由賣方沒收；賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還其所收受之定金字樣，亦應屬將來成立買賣契約本約之內容。
３、原告主張系爭本票係擔保預約之履行，即擔保兩造成立本約云云，固與證人連浚翔證稱：如被告未出面簽約，必須加倍賠償定金云云相符。然上開主張及證言如屬實，兩造應約定被告於買賣契約本約成立前即可行使票據請求權以取得同面額之定金，且被告應於本約成立時，返還定金予原告。惟參諸上開憑證第三條第一項約定：買方應於八十八年十二月二十日（即約定成立本約之期日）補足定金一百萬元。上開本票到期日亦為同日。且原告陳稱：上開第三條第一項約定，表示被告於八十八年十二月二十日簽約時提示上開本票，原告再支付票款等語。是原告於本約成立日始應支付與本票同面額之定金予被告，顯非擔保兩造依預約履行成立本約之義務。故原告上開主張及證人之證言，與契約文義不符，應不足採。
４、綜上，堪認原告簽發系爭本票予被告，係供被告於八十八年十二月二十日兩造成立買賣契約本約同時提示原告，原告支付票面金額予被告，作為擔保兩造履行買賣契約本約所定義務之用，即屬本約之定金從契約性質，而非預約之定金從契約。
(三)定金契約屬要物契約，除應經當事人合意外，並以交付定金為成立要件。本件兩造未成立買賣契約本約，被告亦未提示本票，經原告支付票面金額，原告自尚未交付定金予被告，定金契約顯然未成立。是原告以被告無法履行買賣契約本約之義務為由，請求被告加倍返還定金一百萬元及其利息，顯無理由，不應准許。
三、兩造其餘攻擊、防禦方法，於判決結果無礙，爰不一一論述。
四、原告聲請宣告假執行，因其訴遭駁回而失所附麗，爰一併駁回之。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 六 月 十一 日
民事第三庭法 官 翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 六 月 十一 日
法院書記官 高菁菁