臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四五六二號
原 告 匯懋建設股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間返還保證金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾柒萬元，及自民國八十九年十一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣陸拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應返還原告新台幣(下同)六十七萬元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請淮宣告假執行。
二、陳述：㈠兩造間前於民國八十五年五月間，就被告所有坐落台北市○○區○○段二六八
、二六九地號兩筆土地議定土地合建契約，因原告預定合建大樓基地包含前開地號土地之相鄰土地，為此原告在與被告簽約後，即積極與相鄰土地地主洽商合建事宜，期能興建地上十四層、地下三層之大樓。嗣因相鄰土地地主遲未能與原告議定合建契約，被告不奈，乃於八十八年四月二十三日委鄭淑屏律師以泰法字第Z0000000000號函聲明解除系爭契約，併檢陳面額六十七萬元之保證金支票乙紙，作為所收保證金返還之用。由於原告當時認為相鄰土地參與合建乙節尚非完全無望，且仍在協商中，乃委請陸正康律師代為函復未便受領保證金支票及所為之解約聲明，並檢還該支票正本予鄭淑萍律師轉給被告。惟原告經多年努力，詎知被告竟於八十九年一月間將系爭合建土地出售予訴外人古美建設事業股份有限公司，並於八十九年二月十四日完成移轉登記，致陷系爭契約有關地主義務給付不能，為此依民法第二百五十六條規定，聲明解除系爭契約，並以起訴書狀繕本作為解約之意思表示。本件訴訟標的為民法第二百五十九條第二款之規定。按，不論本院認為原告聲明解除系爭契約為有理由，抑或被告聲明解除系爭契約為有理由，原告訴請回復原狀，應均有據。
㈡對被告陳述之答辯：
１被告固主張系爭合建契約書簽訂後，有可歸責於原告之事由，遲未進行合建事
宜。然查，原告於簽訂系爭契約之前後，均積極與相鄰土地洽商合建，惟因未能於短期與鄰地所有權人洽妥合建條件，兩造間亦才決定就系爭契約中合併鄰地合建乙節，不定履行期限，以利原告與鄰地所有權人充分溝通協調。從而縱使原告未能於短期內洽妥鄰地所有權人參與合建，亦無任何可歸責之事由，被告應就前開主張原告有可歸責之事由，舉證以實之；又被告雖主張其於八十八年十一月二十日信函中已敘明：「從訂約迄今貴公司只派一人開一次協調會迄今均無動靜，在貴公司與本人簽訂合建契約時即稱已與鄰近地主簽訂幾家，但今實查並無任何一家與貴公司簽訂合建契約‧‧‧又貴公司自行刪除『一年內與鄰近地主簽訂合約之字樣』但本人盲然簽字」等語，惟前揭陳述並非事實，被告亦迄未舉證以實之。
２被告既於八十九年一月間將系爭合建土地出售予古美建設事業股份有限公司，
並於同年二月間完成所有權移轉登記，而原告無論依據合建契約或相關協議之約定，既均無義務承買合建土地，且被告出售系爭土地予第三人時，復未據土地合建協議書第二條約定，使承買人完全繼受被告依系爭合建契約之權利與義務，而當然陷合建契約義務於給付不能，為此原告依民法第二百五十六條規定聲明解除契約，並據民法第二百五十九條第二款約定請求返還保證金暨自起訴狀繕本送達時起之法定利息，應均有理由。
３原告固於八十八年四月間應王建智律師要約與被告洽商合建契約相關事宜，然
被告並未具體限期催告原告應於何時期前完成鄰地合建事宜，當然不負遲延責任，從而被告雖於嗣後委託鄭淑屏律師代函聲明解除系爭合建契約，顯然未踐行民法第二百五十四條規定之催告程序，難認其解約為有理由。被告雖主張王建智律師函主旨載明「為代當事人函請於八十八年四月七日十四時許至本事務所協商合建契約履約事」，其真意即指催告原告於八十八年四月七日前履行合建契約。然查，自該律師信函主旨之文意觀之，明顯為王律師要約兩造至其事務所協商合建契約履行事宜，既曰「協商履約」，即難謂被告有「限期原告履約」之意思，極其明白。此外，證人李賢進雖於本院證述曾與原告洽談系爭合建契約執行情況，然證人並未表示係代理被告出面催告原告履約，被告公司職員亦非基於證人為被告代理人身分而與證人接洽，僅係出於證人知悉兩造間有合建關係，因證人有意承受原告建方之地位，乃邀約原告公司職員洽商，全無代理催告履約之意思。更況，自證人僅與被告公司職員洽談之事證，亦難認對原告公司已發生法律上催告之效果。
４退一步言，即便被告前委託鄭淑屏律師代函聲明解除系爭合建契約為有理由，
而原告於嗣後之解約當然無理由。然被告主張伊有共計三年又二六○日之相當於租金之損害，請求原告賠償乙節，則為無據。詳言之，⑴就四千萬元價差損失部分：被告主張系爭土地簽約時價值每坪三百萬元（原
告否認，被告未舉證以實之），其後因原告拖延合建致其後出售予第三人時僅值每坪一百七十萬元（該時價原告否認，被告未舉證以實之），故原告應賠償其差額損失。然被告迄未就原告有可歸責事由舉證以實之，且即便原告有可歸責之遲延，其應負遲延責任當時之土地價值如何，亦未見被告主張及舉證，而土地價值產生落差之原因甚多，又何獨惟因合建遲延所致，被告上開所請無理由甚明。
⑵就一千七百九十五萬餘元相當於租金損害部分：被告主張自締約日起至土地
出售予第三人之日止，被告依系爭合約第三條第二項約定不能出租予第三人而受有相當於租金之損害。實則，系爭土地始終在被告占有使用中，並未點交予原告，且原告亦從未通知被告應點交土地，從而被告不因該土地未出租予第三人而受有相當於租金之損害；且被告亦從無出租土地予第三人之計劃，蓋系爭土地一旦出租予第三人使用，被告日後移轉土地所生之土地增值稅將因不能適用自用稅率，而需負擔鉅額增值稅，此方為被告不對外出租之理由，則焉能將其不出租之租金損失轉嫁予原告；即便轉嫁有理由，原告亦應於負遲延責任之日起負其責任，而被告迄未就原告應負遲延責任，舉證以明之。
５如被告前所聲明解約有理由，雖原告嗣後解約為無理由，原告仍得依民法第二百五十九條第二款規定請求返還保證金。
三、證據：提出⑴土地合建契約書影本一件、⑵律師函影本二件、⑶支票影本一件、⑷土地登記簿謄本影本二件，並聲請訊問證人徐碩陽。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠兩造於八十五年五月十一日簽訂土地合建契約書，由被告提供坐落台北市○○
區○○段二小段二六八、二六九地號二筆土地面積共計一一一平方公尺（約三
三．五七七五坪）權利範圍所有權全部予原告作為建築用地，於簽約同時被告並收受六十七萬元整之訂金。上開合建契約簽訂後歷經近三年，惟原告均未進行積極具體之合建事宜，被告長久騰空房屋無法出租造成不貲之損失。被告乃於八十八年三月廿九日委請王建智律師函請原告於同年四月七日出面協商履行合建契約事宜，該時原告曾表示因與鄰近基地地主尚無法順利簽訂合建契約，致未能履行合建契約。同年四月九日被告親至王建智律師事務所與原告就買斷該土地事宜當面協商，被告亦未獲肯定答覆。被告見此土地合建契約無法履行，為免被告之損失日益擴大，乃委請鄭淑屏律師代為函致原告解除上開土地合建契約意旨，同時並返還簽約時所收受之六十七萬元訂金，惟原告委請陸正康律師函覆不同意解除契約並退回支票，而被告於八十八年十一月廿日以台北信維郵局第三八五三號存證信函中敘明：「有關台北市○○區○○段二小段二六
八、二六九地號二筆與貴公司合建協議事宜自訂約迄今已三年多未見貴公司與接鄰地主洽談合建事宜，貴公司來函稱「開發整宗基地需耗費時日」但從訂約迄今貴公司只派一人開一次協調會迄今均無動靜，在貴公司與本人簽訂合建合約時即稱已與鄰近地主簽訂幾家，但今實查並無任何一家與貴公司簽訂合建契約，又當時貴公司所提給本人合約協議書即口頭約定由八十五年五月一日起一年內完成所有鄰近土地之簽約，但後來貴公司所提出之「土地合建協議書」由貴公司自行刪除「一年內與鄰近地主簽訂合約之字樣」但本人盲然簽字，本人對於合建事宜非專業無任何經驗又無任何合建之概念，而貴建設公司是一合建專家，本人當時到貴公司簽約時僅就貴公司已打字備好之協議書由貴公司人員指定本人在協議書最後甲方之方位上簽名蓋章。」等語，是故原告主張：「原告於簽訂系爭契約之前後，均積極與相鄰土地洽商合建。」云云，依舉證責任之分配自應由原告就該積極事實負舉證責任。而原告與被告簽立合建契約後多年均延宕未有任何進展，自係可歸責於原告。且兩造口頭約定原告應於一年內完成所有鄰近土地之簽約，絕無原告所稱：「兩造間亦才決定就系爭契約中合併鄰地合建乙節，不定履行期限。」云云情事。
㈡兩造於八十五年五月十一日土地合建協議書第一條約定略以：「．．乙方並有
第一順位之優先承購權。」等語，則原告對兩造並無合建協議書之簽訂，及原告就系爭土地並無第一順位承購權之主張，即與事實不符。
㈢按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於
所用之辭句。」查前開王建智律師代被告函之主旨略以：「為代當事人函請於八十八年四月七日十四時許至本事務所協商合建契約履約事。」，其真意即係催告原告於八十八年四月七日前履行合建契約，原告指稱：「未踐行民法第二百五十四條規定之催告程序。」云云，顯有違誤，是故被告委請鄭淑屏律師代為函致原告解除上開土地合建契約自發生解除契約之效力，嗣被告為鄭重計，並於上揭八十八年十一月廿日以台北信維郵局第三八五三號存證信函函知被告解除契約，是故系爭合建契約業經合法解除無誤，被告並可沒收系爭保證金。㈣按民法第二百六十條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」。查
⑴被告土地於簽約時之價值每坪三佰萬元，因可歸責於原告之原因遲未進行合建事宜致嗣後出售第三人時僅每坪一百七十萬元，被告損失四千餘萬元，且⑵系爭土地合建契約書第三條第二項約定：「本約簽訂後甲方不得將前開本約土地另與第三人發生移轉『出租』擔保、抵押、他項權利設定、買賣或合建等情事。」致被告受有相當租金之損害，依土地法第九十七條以年息百分之十計算相當租金之損害，按系爭土地依土地登記謄本所載台北市○○區○○段二小段二六八地號土地面積一○平方公尺、同小段二六九地號土地面積一○一平方公尺，面積共計一一一平方公尺，土地公告現值每平方公尺四三五、七八六元，是故以年息百分之十計算每年相當租金之損害為四、八三七、二二四．六元，自八十五年五月十一日兩造簽立土地合建契約書至被告八十九年一月二十五日將土地出賣第三人，計三年又二六○天，是故被告受有相當租金之損害一七、
九五七、三六八元，⑶被告所受損害遠遠超過於訂金之數額，被告爰保留該損害賠償之請求權，並於本件訴訟保證金六十七萬元之部份主張抵銷。
三、證據：提出存證信函影本二件、土地合建協議書影本一件，並聲請訊問證人李賢進。
理 由
一、本件原告主張：兩造間前於八十五年五月間，就被告所有坐落台北市○○區○○段二六八、二六九地號兩筆土地議定土地合建契約，因原告預定合建大樓基地包含前開地號土地之相鄰土地，為此原告在與被告簽約後，即積極與相鄰土地地主洽商合建事宜，兩造明白談妥合建不易，乃不訂履行期限，嗣相鄰土地地主遲未能與原告議定合建契約，被告不耐，雖曾函請原告洽商合建契約相關事宜，或請證人李賢進前來洽談，惟均無具體限期催告原告履行該契約之期限，原告當然不負遲延責任，從而被告嗣後聲明解除系爭合建契約，難認合法，然被告竟於八十九年一月間將系爭合建土地出售予第三人古美建設事業股份有限公司，並於八十九年二月十四日完成移轉登記，致陷系爭契約有關地主義務給付不能，為此依民法第二百五十六條規定，聲明解除系爭契約，並以本件起訴書狀繕本作為解約之意思表示，或謂被告前開聲明解除系爭契約為有理由，原告訴請回復原狀，應均有據；另被告迄未能舉證主張原告就系爭契約之不履行有可歸責之事由及其受損害之範圍，其就此主張扺銷，非有理由等情。被告則以：原告未積極洽談系爭土地之相關合建事宜，自有可歸責於原告之事由，又被告業已合法催告原告履行合建契約，原告未依限履行，被告據以解除契約並主張沒收本件原告請求之保證金自屬有據，若被告無權沒收之，亦得以原告因系爭合建契約債務不履行相當於土地買賣價差及租金之損害，主張抵銷等語置辯。
二、查本件兩造間前於八十五年五月間，就被告所有坐落台北市○○區○○段二六八、二六九地號兩筆土地議定土地合建契約書、土地合建協議書，原告並交付被告保證金六十七萬元，旋被告於八十八年三月廿九日曾委請王建智律師函請原告於同年四月七日出面協商履行合建契約事宜，旋同年四月九日被告復親至王建智律師事務所與原告當面協商，被告乃委請鄭淑屏律師代為函致原告解除上開土地合建契約，同時並返還簽約時所收受之六十七萬元，惟原告委請陸正康律師函覆不同意解除契約並退回支票，嗣八十八年十一月二十日，被告發函通知原告應於七日內以低於第三人之出價向原告承購上開合建土地，逾期逕為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭執，並有土地合建契約書影本、土地合建協議書影本、律師函影本、存證信函影本、支票影本等件為證，應堪認為真實。
三、本件首應審究者 ，土地合建契約由何人？於何時解除之？㈠被告是否業已合法解除系爭契約？
１按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付
，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第二百二十九條第二項前段及第二百五十四條分別定有明文。
２查遍觀前開土地合建契約書內，就系爭土地履行合建之始期，並未明定，至
被告主張原告於洽談簽約時，曾口頭允諾自八十五年五月一日起一年內，完成與鄰近土地地主簽訂合建事宜乙事，未能舉證，應以原告主張系爭契約之合建始期未定履行期限，為給付無定期限者為真實。
３原告自承收受被告於八十八年四月二十三日委託律師所發函件暨被告轉交所
返還之保證金面額六十七萬元支票時，對相鄰土地合建事實並未絕望，且仍在協商中等情，再依兩造簽訂之土地合建契約書內容所載可知，自兩造簽約之八十五年五月十一日起，至八十八年四月二十三日止，被告依該契約對原告所得請求之權利，無非係要求原告在系爭土地上興建房屋為合建之履行，故被告前於八十八年三月廿九日委請王建智律師發函原告於八十八年四月七日十四許至其王建智律師事務所協商合建契約履約事乙節，探求被告之真意，該八十八年三月二十九日發文之律師函應係被告請求原告履行合建事宜之意思通知，自該催告發生效力時起，原告即應負遲延責任。旋被告於八十八年四月二十三日逕委託鄭淑屏律師發函原告解除系爭土地合建契約，就原告業已遲延之給付，並未先行定期催告其履行，揆諸首揭規定，被告於八十八年四月二十三日委託代發之律師函尚不生解除系爭土地合建契約之效力。４再依兩造簽訂之土地合建協議書於第一條固載明：「甲方 (被告)於合建契
約簽訂後，若有過戶、買賣之處分，．．並配合乙方 (即原告)與所有權繼受人辦理合約更名事宜，乙方並有第一順位之優先承購權。」，其意為被告於簽訂合建契約後，若被告有移轉系爭土地所有權時，被告應配合辦理合建契約更名事宜，原告此際就系爭合建土地得主張優先承購，並非有購買之義務，再參該協議第二條之規定：「因第三人之承購，而發生上述標的所有權之移轉，雙方同意合建契約繼續有效，甲方之權利義務由買受人完全繼受，本合建契約並應為甲方與買受人買賣契約成立之優先要件。」，可知該協議書主要係規定合建土地所權人發生更易時，原告仍得據此主張系爭合建契約對系爭土地之繼受人有效，至原告是否主張優先承購權，及其未主張之效果，遍觀兩造簽訂之土地合建契約書、土地合建協議書內所載，尚非被告得據為行使契約解除權之依據。是被告於八十八年十一月二十日發函通知原告應於七日內以低於第三人之出價向原告承購上開合建土地，逾期逕為解除契約之意思表示等情，亦不生合法解除契約之效力。
５證人李賢進到庭結證稱：「．．被告請我去瞭解，為何那麼久都沒有蓋，我
約一個禮拜間去找徐襄理，我問他被告房子簽合建那麼久，為什麼沒蓋？我催他趕快蓋。並表示我也是從事營造業，如果有問題，我願意另外找人合建。他說地主太多，有人不願意合建，所有時間拖延，我請他趕快蓋，不然買斷土地來蓋。」等語，若證人李賢進所言屬實，依其證述內容可知，證人李賢進亦僅係代被告催告原告履行合建契約，並未對原告訂定相當期限內請求其履行，依首揭條文意旨，證人李賢進所為亦不生解除系爭合建契約之效力。
㈡原告是否業已合法解除系爭合建契約？
原告主張被告於八十九年一月間將系爭土地出售予訴外人古美建設事業股份有限公司，並於八十九年二月十四日辦妥所有權移轉登記等情，被告於言詞辯論時不爭執，視同自認，並有土地登記簿謄本附卷足參，應認其主張為真實。因系爭合建土地業經被告出售，被告就合建契約之提供土地義務已陷於給付不能，原告自得依民法第二百五十六條之規定解除系爭契約，並以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約意思表示之通知。
綜上，系爭保證金合建契約於本件起訴狀繕本送達於原告時起，始生合法解除之效力，原告自得依解除契約關係回復原狀之規定，請求被告返還受領之保證金六十七萬元。
四、㈠按債務人給付遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害；又損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定者外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，另依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第二百三十一條第一項、第二百十六條分別定有明文。
㈡被告是否可主張沒收保證金：
查依該合建契約書第十二條規定保證金之給付時期及比例暨保證金之退還，其給付時期，依序為①簽約時，②建照核准後，被告辦理自用住宅資格取得並將地上物 (房屋)騰清遷出完畢，土地移交原告接管時，③正式開工時；其退還時期，依序為①地下室工程結構體完成時，②十樓工程結構體完成時，③領得使用執照，通知交屋日起七日內；故兩造就本件保證金之約定，乃依據合建契約之進度為給付及退還，究其性質並非債務不履行損害賠償額之預定。次查，系爭契約第十八條第三項固就原告合建履行始期之遲延責任部分規定之，惟揆其內容為「．．乙方 (原告)若於民國八十六年十一月底前自願放棄興建，則甲方 (被告)自乙方通知之日起七日內，歸還乙方支付甲方保證金百分之五十，其餘做為解約賠償金。若乙方於民國八十七年一月份以後自願放棄興建，則同意甲方沒收自乙方已收取之全額保證金，．．」，可知該約定係就原告自願放棄興建時，所為損害賠償額之預定，而原告係應負合建履行始期給付遲延之責，而原告最終未能履行合建契約，亦係因被告出售系爭土地所致，此二情況均與前開有關給付遲延之約定不符。是以被告主張沒收系爭保證金，實屬無據。
㈢被告是否可主張抵銷：
查原告固遲延履行合建契約之始期，惟被告所有之合建土地仍登記於被告名下，被告並未因之受有積極之損害；至被告是否因原告遲延給付而受有消極之損害？依兩造簽訂之土地合建契約書第三條第二項規定：「本約簽訂後甲方 (即被告) 不得將前開本約土地另與第三人發生移轉出租擔保、抵押、他項利設定、買賣或合建等情事，尚未確定」，則被告簽訂系爭合建契約後，即不得出售或出租系爭合建土地，原告縱無合建始期給付遲延之情形，被告亦無法取得此部分之利益。又系爭合建契約係因被告嗣後出售系爭土地予第三人，而由原告據以解除契約，如前所述，則系爭合建契約給付不能，並非可歸責於原告，原告亦無須負擔此給付不能之損害賠償。是以被告就本件土地合建契約，尚無得主張損害賠償之權利，被告遽以對前開原告之返還保證金請求主張抵銷，並無所據。
五、綜上所述，本件原告業已合法解除系爭契約，而被告之主張，並不足採。從而原告依據解除契約之回復原狀法律關係，請求被告給付六十七萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，核屬正當，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，均不影響本件判決之結果，自無庸一一審酌，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十 日
民事第五庭法 官 李媛媛右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十 日
法院書記官 林淑玉