臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四六八三號
原 告 甲○○被選定
乙○○被選定丑○○被選定癸○○被選定丙○○被選定複 代 理人 黃春桃被 告 丁○○
壬○○己○○庚○○子○○○訴訟代理人 戊○○○被 告 辛○○右當事人間請求返還不當得利事件，並為訴之追加，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告等各如附表「不當得利請求之數額總計」欄所示之金額，及均自八十九年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告連帶負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告等分別以附表「擔保金額」欄所示之金額或同面額之台灣銀行定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，分別以附表「不當得利請求之數額總計」欄或同面額土地銀行無記名轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應連帶給付原告新台幣（下同）二百五十六萬一千七百六十九元，及自民國（下同）八十九年十一月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、第一項請求願供現金或可轉讓之台灣銀行定期存單為擔保，請准供擔保假執行。
貳、陳述：
一、本件訴訟標的之法律關係為不當得利。
二、台北市○○區○○段二小段一一七地號土地三○三平方公尺共有人選定原告為訴訟當事人。
三、右開土地上建物，係已故唐懋良所有，土地係原告選定人共有。該建物自六十六年二月八日起，無權占有系爭土地，唐懋良因此受有相當於地租之利益，土地所有人受有相等之損害，依不當得利之關係，唐懋良因自使用之日起，返還不當得利於土地所有人，被告為唐懋良之繼承人，應連帶負返還之責任。茲自七十四年十一月一日起至八十九年十月三十一日止，計算十五年份不當得利請求返還之。而計算方法，係依各年度申報地價年息百分之十計算地租，比照地租作為不當得利之標準，乘以各選定人應有部分，並以全體選定當事人合計金額作為本件訴訟標的之金額。
參、對被告答辯之說明：
一、被告向南亞建設股份有限公司（以下簡稱南亞建設公司）購屋，委託該公司向地主（原告及訴外人余明源、蔡君宇、蔡瑞恭、趙蔡美榮）購地，該公司未向地主購地，被告與地主全體間無土地買賣契約關係，業經鈞院依被告所提證據及主張判決駁回其所有權移轉之訴，三審確定，被告主張基於買賣而用地，買賣不成立，其使用基地無法律上原因，應負返還不當得利之義務。
二、被告辯稱：「唐懋良本於其與南亞建設公司間之預售買賣契約而為原始起造人，並未點交房屋，即未實際占有系爭土地」云云。但南亞建設或任何第三人未出面就房屋所有權提出爭執，被告繼承取得起造人唐懋良所有之系爭地上房屋，唐懋良為原始起造人，不待交付，即可逕行管業使用，自不宜因其無入住，不行使權利，而不克盡義務，房地使用上為一體，系爭房屋係使用系爭土地作為建築基地，被告主張未住房屋而未享用地之利益，顯不合理。
三、被告辯稱：「系爭房屋建照附有土地使用權同意書」云云，但台北市工務局規定土地使用權同意書用印即可，無需添附印鑑證明書，建商為迅速請照，利用請照無需印鑑證明之市規漏洞常盜刻印章，先行送件請照，爭取時效，而後謀求解決。該同意書印章並非原告所有，亦非原告用印或授權刻用，係建商為申請建照自行刻用所施之欺罔請照行為，不能由此推定各持分人同意出售基地。況土地使用同意書係基地所有人出具與工務局，為建築管理上之制式文書，並無確定私權之效力，唐懋良本於房屋買賣而用地，基地買賣關係不成立，自非有權使用。被告房屋之土地使用權同意書，依被告主張係因購地而出具，故其使用關係建立在買賣基礎上，前案已判決認定基地買賣關係不存在，土地使用關係亦不成立，被告無正當合法原因使用基地應成立不當得利。
四、被告辯稱：「地主蔡景亮、甲○○、業有財、乙○○、邱玉泉等五人與南亞建設簽訂合建契約，嗣後並由全體共有人出具土地使用權同意書，同意南亞建設公司建屋出售與唐懋良云云」，但該合建契約書第十八條訂定：「本宗合建契約，因地主人數眾多，無法一一到場簽約，各持分人應出具授權書與此簽約人全權代表處理，並履行本宗合建契約之合約事項，本宗合建之所有持分關係人應共同連帶負責履行本約之義務，含其繼承人及贈與人」云云。已表明以：「各持分人出具授權書」為附停止條件，南亞建設公司預售款囊括一空，並未依十三條將土地款分配與蔡景亮，被蔡景亮追訴侵佔，蔡景亮因無款入手，提供分配，無法要求各持分人出具授權書，故而該合建契約因附停止條件未成就對各持分人不生效力。
五、被告又稱：「原告享有與南亞建設公司分屋之利益」云云。但：南亞建設倒閉未履行合建義務，各持分人未曾分屋，亦未分款，承購人組織自救會出面解決，獨唐懋良拒絕參加，至今二十五年懸而未決，各持分人只有受損而無受益。
六、被告又稱：「伊支付二百餘萬元，至今未取得土地所有權，為受害人而非受益人」云云。但：系爭基地面積三○三平方公尺，折合九一‧六六坪，基地每平方公尺公告現值達五萬六千元，乘以三○三平方公尺，基地總價高達一千六百九十六萬八千元，唐懋良僅付款二百餘萬元，取得房屋，自六十五年間購屋至今，無償使用基地二十五年之久，當然享有利益。原告僅按申報地價每平方公尺二百二十七‧二元、八千元、一萬五千四百四十元、一萬六千五百六十元、一萬七千六百元之年息百分之十，分段計算不當得利。茲經測量系爭房屋使用面積為複丈成果圖所示甲部分結構圖一二四‧六九平方公尺，乙部分陽台二五‧四二平方公尺，合計使用面積一五○‧一一平方公尺，比例計算不當得利為二百五十六萬一千七百六十九元（計算式：0000000／三○三Ⅹ一五○‧一一＝0000000元）。
七、原告起訴前曾委託律師於八十八年十二月七日函請被告出面解決，惟為被告所拒絕，不得已而起訴以求解決。
肆、證據：提出選定書正本一份、土地登記簿謄本一份、地價證明書影本一份、民事判決書影本三份等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、受不利益判決，被告願供現金或等值之土地銀行無記名可轉讓定期存單擔保請准免予假執行。
貳、陳述：
一、已故之唐懋良係本於與原告等之合建建商南亞建設公司間之預售屋買賣契約而為系爭土地上房屋之原始起造人，惟因原告等未依與南亞建設公司間之合建契約履行移轉土地產權義務，南亞建設公司亦未依買賣契約將該房屋點交予唐懋良或被告等，故被告等自簽訂買賣契約迄今均未實際占有系爭土地加以管領使用，則何來受有相當於地租之不當得利可言？
（一）坐落於台北市○○區○○段二小段一一七地號土地（重測前為台北市景美區興福六八之二二六地號）面積三０三平方公尺（以下稱系爭土地），雖為原告等共有，然於六十五年五月十九日已由地主蔡景亮、甲○○、葉有財、乙○○、邱玉泉等五人，共同代表全體共有人與南亞建設公司代表人林更生簽訂「合建契約」。嗣後並由全體共有人出具土地使用同意書，供南亞建設公司向台北市政府工務局申請建造執照（原領執照字號六七建（景）字第六十九號），同意南亞建設公司在系爭地土地上新建「台北玫瑰城別墅群」。又已故之唐懋良先生因分別訂購南亞建設公司與原告等共同合作興建之「台北玫瑰城別墅群」預售屋編號Ｗ5棟Ａ、Ｂ各一戶（下稱系爭建物），而與其他承購戶被南亞建設公司共同列為原始起造人之一，故該Ｗ5棟Ａ、Ｂ房屋所占之基地即為系爭土地。
（二）觀諸唐懋良生前與南亞建設公司所簽訂之「預訂台北致瑰城房屋二樓別墅（編號Ｗ５棟墅別Ａ及Ｂ）買賣契約」及「訂購土地委託書」之總價分為一百零九萬元及一百一十萬元整，經南亞建設公司分別折價一萬元，總價分別減為一百零八萬元及一百零九萬元整；計已由南亞建設公司在上開房屋興建完成前已自唐懋良依約收受五十四萬元，而唐懋良被建商以其名義申請為建造執照之起造人等情已為原告所不爭執，惟因南亞建設公司於系爭房屋興建完成後，因發生財務問題，並未將系爭房屋實際點交予唐懋良或被告等而有實際占有、管理、使用系爭土地之情事，致系爭房屋迄今仍無人進入居住使用，被告等又如何因繼承唐懋良建造執照之起造人名義而間接享有系爭土地之管領權利？遑指獲得相當於地租節省之不當利益？
二、至於原告辯稱「唐懋良先生為原始起造人，不待交付，即可逕行管業使用」，主張「唐懋良先生因係原始起造人，毋迨南亞建設公司依預售屋房屋買賣契約書之約定，興建完成辦理交屋，即得視同點交」等情，一則於法無據，二則顯違買賣之交易慣例，茲臚述如後：
（一）唐懋良係本於與南亞建設公司間之「預售屋買賣契約」而登記為系爭土地上房屋之原始起造人，並非屬「自地自建」委託南亞建設公司興建之承攬合約性質，系爭房屋在建商未依約竣工完成、取得使用執照、接通水電、完成產權保存登記前無從辦理交屋，此乃房屋買賣之交易慣例。
（二）若原告堅稱此係唐懋良「原始取得占有」者，顯然係以「建造執照之原始起造人名義之取得」視為「系爭房屋之交付」，然該「交付」顯然不屬民法第七百六十一條規定之讓與方法，則其何足視之為買賣標的物之「交付」行為？況此論點果真成立，將來如何確定出賣人已依債之本旨履行給付義務及其交付有無遲延等攸關雙方權利義務之重要事項？遑參唐懋良與南亞建設公司間之買賣契約亦乏如此約定，足徵此說殊不足採。
（三）若謂係「建商倒閉後嗣後取得」，原告就此主張事實應負舉證之責，否則不足認定唐懋良因建商倒閉之事實而當然取得系爭房屋之占有。至於請勿擅自入內等字句，乃應鄰居指示施作，以維公共安全。
三、況退步言，縱鈞院認為被告未獲系爭房屋之點交，仍屬「占有」之事實，然系爭土地曾由地主代表蔡景亮、甲○○、葉有財、乙○○、邱玉泉與南亞建設公司簽訂上開合建契約，同意提供作為興建包含系爭房屋在內之用，並由全體共有人出具土地使用權同意書予南亞建設公司供其領用建造執照，因而享有與南亞建設公司「合建分屋」之利益，故原告等依合建契約之相關規定，自負有容忍系爭房屋繼續占有使用系爭土地之義務。
（一）經查原告等曾於六十五年五月十九日委由地主代表蔡景亮、甲○○、葉有財、乙○○、邱玉泉等五人與南亞建設公司簽訂合建契約書，並依約出具土地使用權同意書及委託書交由南亞建設公司請領建造執照（原領建照為六十七年建（景）字第六十九號），並由承購戶自救委員會於七十五年請領建造執照（七十五年建字第一００三號為復照申請之建照號碼），由選定書上之共有人均曾於土地使用權同意書上同意用印之事實，足證原告等既因履行合建契約出具土地使用權同意書並提供土地予建商興建房屋，進而享有「合建分屋」之利益，則渠等依合建契約之相關規定及土地使用權同意書自負有容忍系爭房屋繼續佔有使用系爭土地之義務，如何謂稱系爭房屋係無權占有系爭土地？
（二）雖原告於其書狀謂：「建商為敘述請照，常盜刻印章，先行送建請照，爭取時效，而後謀求解決。該同意書印章非原告所有，亦非原告用印。」云云，顯與事實不符，茲臚述如下：
⒈依合建契約書第四條「改良工程完成後，甲方（指南亞建設公司）再一次給付
乙方（指地主代表五人）保證金新台幣二百萬元整，同時由乙方提供該土地使用權同意書予甲方向市政府申請建造執照。」之約定，暨觀諸土地使用權同意書上之印文，其印式並非一致，顯非出自同一人之手，何來係建商盜刻印章之可言，更遑論若真有盜刻印文乙事。
⒉右揭所陳，若細繹原領建照六十七年建（景）字第六十九號卷宗內之土地使用
權同意書其上諸地主之印文，由印文形式、字體之不同，約可分蔡姓地主、江姓地主、邱姓地主等三大類，其中蔡姓地主中之蔡瑞恆其印文尤屬少見之陰陽刻法，顯見其上印文應非建商統一刻用，否則其印文大小、字體選擇及筆劃粗細為何有別，顯違一般「統一委託代刻之印章，其印文字體、大小、粗細應屬一致，以符簡單、快速、便宜目的」之經驗法則。
⒊再者，原告蔡景亮曾因南亞建設公司未依合建契約第十三條之規定分配土地款
，而由地主蔡景亮出面自訴南亞建設公司負責人及相關股東涉嫌詐欺、業務侵占及偽造文書（僅言土地買賣契約及收據）等罪，就「土地使用權同意書」部分為何「不同時或不曾異議」，甚且告（自）訴「盜用印文」或「偽造文書」？而任憑南亞建設公司請領建造執照，建造系爭房屋至頂版完成之狀態，益明原告等確曾出具系爭土地使用權同意書。
（三）另按「倘其前手得將占有移轉於第三人時，則該第三人亦得對甲（指所有權人）主張其亦有占有的權利，學說上稱為占有連鎖。」，經查原告等因依系爭合建契約及土地使用權同意書將系爭土地交予南亞建設公司興建系爭房屋，姑不論南亞建設公司未將系爭房地點交於被告等人，退一步言依六十五年五月十九日之合建契約書第十二條之約定，乙方（原告甲○○等人）應提供所有權狀及有關證件交付代書辦理產權分割及土地移轉過戶手續，是原告甲○○等人自有移轉系爭土地於南亞建設公司之義務，而被告等依訂購土地委託書，暨民法第五百四十一條第二項之規定，本得請求南亞建設公司移轉系爭土地於被告等，是退一步言，若鈞院認被告占有系爭房屋，被告等本於「占有之連鎖」，亦非無權占有，原告之請求，自無理由。
（四）至於原告等辯稱各持份人未曾分屋、亦未分款，承購人組織自救會出面解決，獨唐懋良拒絕參加‧‧‧各持份人只有受損而無受益等語，惟查各持份人是否就當時合建十三筆土地有無分屋乙節，謹請鈞院詳參經調閱之建照卷內之起造人名單有無原告等人即足臻明，毋庸贅言；又前揭另案刑事判決理由一、（二）（1）內述及「‧‧‧可見南亞公司‧‧‧與自訴人等合建房屋，四層公寓部分除貸款外，其餘均有付款，況二層洋房部分南亞公司亦付部分款項給自訴人，自訴人又常到工地視察‧‧‧」等語，足證原告等並非全未拿款；至於被告等之被繼承人唐懋良為何未參予自救會組織，係因其已依約繳清所有房地款，而其餘買受人幾有一半付款未達總價款之五成，卻要求唐懋良與其他未付清款項之買受人共同繳納工程款，顯屬不公。
四、退萬步言之，假設鈞院認係被告等負有返還不當利益等情，惟參原告等請求被告等返還不當得利，不僅未舉證證明被告等已有使用系爭房屋進而享有地租利益之事實？甚其主張「十五年相當於地租之利益」亦明顯違背「相當於租金之利益，受有五年短期消滅時效適用」之實務見解；同時其每年租金數額之計算標準，亦嫌過高。茲析述如后：
（一）按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他方受有損害為其條件，故請求之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準‧‧‧」有最高法院六十一年台上一六九五號判例可參。
是唐懋良因向南亞建設公司買受系爭房地，業已依買賣契約給付土地價款及房屋價款，嗣後係因原告等與建商南亞建設公司因銷售房地所得之價款，分配不均而起爭議，南亞建設公司繼而發生財務危機宣告倒閉，致唐懋良已支付二百餘萬元之房屋及土地價款，迄今仍無法取得系爭房地之合法產權移轉登記，並進而占有使用，實為最大之真正受害人，何來原告所云受有享受地租之利益？況依民事訴訟法第二百七十七條規定，原告等就被告等如何受有地租利益之事實應負舉證責任，否則自應受不利益事實之推定。
（二）次按「租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而未謂其時效之計算應有不同。」及「無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則，請求返還。」，故原告等請求十五年份之不當得利於法不合，充其量應自被告等收受起訴狀繕本之日即八十九年十一月七日起算前五年即八十四年十一月七日起之不當得利。參照台北市政府地政處所提供系爭土地之公告地價資料表八十四年七月至八十六年六月底、八十六年七月至八十九年六月及八十九年六月迄今之公告地價分為每平方公尺二萬零七百元、二萬一千八百元及二萬二千元，各該年度之申報地價依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十計算，分為一萬六千五百六十元、一萬七千四百四十元及一萬七千六百元；若依原告等以各年度申報地價年息百分之十計算地租之方法，系爭土地於前揭各不同公告地價年度每平方公尺之地租分為一千六百五十六元、一千七百四十四元及一千七百六十元，若乘以本件經過各不同公告地價年度之期間，其每平方公尺之五年地租總和為五千五百八十四元，則若按系爭建物實際佔用系爭土地之面積為一五○‧一一平方公尺者，其地租為八十三萬二千二百一十四元。計算式如下：84.11.7～85.6.30為236日1,656×236÷365=1,070.7≒1,071 85.7.1～
86.6.30為1年1,656×1=1,656 86.7.7～89.6.30為3年1,744×3=2,232 89.7.1～89.11.7為130日1,760×130÷366=625，五年合計每平方公尺之地租為1,071＋1,656＋2,232＋625=5,584若按系爭建物實際佔用系爭土地之面積為150.11平方公尺者，其地租為5,584×150.11=838,214.24≒832,214。遑參照財政部賦稅署所頒佈之「八十九年度房屋及土地之一般租金標準」，有關土地之當地一般租金標準，亦僅以土地申報地價百分之五計算之，則本件系爭土地之地租應只為四十一萬六千一百零七元。且若觀系爭房屋之殘缺狀況及可能使用之狀態，其地租標準顯不能比照前揭政府於土地正常使用狀況下核定「以土地申報地價百分之五」比率計算之，假如鈞院認有佔用情事者，給付地租之標準應按銀行一年期定期存款利率計算之。
五、原告等既均同意合建，並由地主代表蔡景亮等人授權南亞建設公司出售因合建可分得之房屋，故既委託售屋即當然包括出售系土地產權在內，二者不可分離，此有上開合建契約書第十條：「本宗合建所有之房屋，均委託甲方（即南亞建設公司）出售‧‧‧」之規定足參。故縱如原告因南亞建設公司未將其應分得之土地價金如數交付或未收到分文，亦僅屬其與南亞公司間之債務糾紛，不能以此對抗被告。職故，系爭房地占有使用系爭土地，係本於南亞建設公司與地主代表簽訂之「合建契約」，及南亞建設公司與唐懋良就系爭房地簽訂之買賣契約，並非「無權占有」，故被告等顯然未構成「無法律上之原因」，「受有地租之利益」之不當得利。
六、末查系爭房屋興建至六十八年五月間，因南亞建設公司經營不善而倒閉，致使工程停頓，各承購戶為免遭南亞建設公司倒閉延誤工程進度所累，因而組成復建工程委員會（唐懋良斯時亦加入該會），並推派承購戶代表林時機與地主代表蔡景亮、甲○○於六十八年六月二十二日及同年二十五日簽立協議書，同意共同承受南亞建設公司與亞洲建設公司（營造廠）於六十七年十月所訂立之工程合約；並同意系爭合建契約（即地主代表蔡景亮等五人與南亞公司於六十五年十二月十九日簽訂之合建契約）影本有正本之效力。故原告等既同意與「台北市玫瑰城別墅房屋預購戶」共同承受南亞建設公司經營不善倒閉後之一切權利義務，原告等顯已知悉系爭土地因合建契約而系爭房屋占有使用中之情形，並願意以共同與預購戶承受南亞建設公司經營不善倒閉後之一切權利義務，繼續完成興建合建土地上房屋之方式，作為解決系爭土地占用之問題，足徵原告為上開約定時，已同意系爭房屋占有使用系爭土地之意思。故系爭房屋因建商與地主間有合建契約而占有使用系爭土地，應非無權占有之情形可比。
參、證據：提出南亞建設公司與系爭地主代表簽訂之合建契約書、系爭土地共有人出具之土地使用同意書、台北市政府工務局建造執六七建（景）字第六十九號、預訂台北致瑰城房屋二樓別墅買賣契約、訂購土地委託書、繳款辦法明細表、協議書、Ｗ５棟Ａ戶之預售屋買賣契約、Ｗ５棟Ｂ戶之預售屋買賣契約、台北玫瑰城二樓別墅群房屋復建工程（住戶）分期繳款辦法（一）、本件系爭地號之土地使用權同意書影本三份及委託書影本乙份、財政部賦稅署所頒佈之「八十九年度房屋及土地之一般租金標準」影本乙紙、王澤鑑著「民法學說與判例研究」第七冊第八十二頁影本乙份、系爭建物一、二樓平面圖影本及現況照片十四幀、最高法院判例意旨及民庭庭推總會議決定影本乙紙等件為證。並請求本院向台北市政府工務局函調六十七建（景）字第六十九號及七十五建字第一○○三號建造執照全卷。
理 由
甲、程序方面：
一、按選定當事人之制，旨在求取共同訴訟程序之簡化，苟多數當事人所主張之主要攻擊或防禦方法相同，已足認有簡化訴訟程序之作用，而具有法律上之共同利益，即得由其中選定一人或數人為全體起訴或被訴，所謂有共同利益者，乃指於訴訟結果有影響之爭點，對於多數人均有利害關係者而言（最高法院七十六年度台再字第六號、八十七年度台上字第二九一七號判決要旨參考）。經查本件當事人蔡景亮、蔡景輝、甲○○、乙○○、邱林秀春、蔡瑞光、蔡瑞雲、丑○○、蔡瑞禎、蔡瑞恒、蔡瑞霞、蔡瑞萍、蔡瑞棠、蔡瑞嬰、江仁鑑、江瑞玲、江瑞珍、江仁忠、江魏秀琴、江瑞霞、江健雄、江旭珮、江健村、江健洲、江王瓊娥、葉佳松、劉葉素芳、癸○○、葉佳雄、邱炳南、邱玉泉、邱添發、丙○○、江健弘等人係主張其等共有之土地因遭被告無權占有而為不當得利請求，其多數人即屬有共同利益，自得於起訴前選定甲○○、乙○○、丑○○、癸○○、丙○○等人為當事人，合先敘明。
二、按訴狀送達後，如請求之基礎事實同一，原告亦得追加他訴，並得減縮其訴之聲明，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第二款分別著有明文。按原告起訴時，其訴狀之聲明僅載「請求被告連帶給付原告新台幣五百一十七萬一千零九元」，嗣於訴訟程序中提出準備書狀，先請求將前開聲明改正為「請求被告連帶給付原告五百一十七萬一千零九元及自八十九年十一月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息」等語。查原告就前述法定遲延利息之請求，查雖係原訴之聲明所無之主張而屬獨立之訴訟標的，當為訴之追加，然此利息部分之請求既與其上開五百一十七萬一千零九元之主張均源於同一之法律關係，兩者之基礎事實顯然同一，依上開規定，應予准許；另查原告嗣後又於九十年五月十七日具狀向本院聲請就請求之金額及第一項聲明更正為「被告應連帶給付原告新台幣貳佰伍拾陸萬壹仟柒佰陸拾玖元及自起訴狀繕本最後送達翌日起至給付日止，按週年利率百分之五計算之利息」，查其此部分主張係屬聲明之減縮，參酌前開說明，並無不合，亦應准許之。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：台北市○○區○○段二小段一一七地號土地三○三平方公尺共有人選定原告為訴訟當事人，右開土地上房屋，係已故唐懋良所有，土地係原告選定人共有。該房屋自六十六年二月八日起，無權占有系爭土地，唐懋良因此受有相當於地租之利益，土地所有人受有相等之損害，依不當得利之關係，由唐懋良返還自使用之日起之相當於租金之利益於土地所有人，被告為唐懋良之繼承人，應連帶負返還之責任。茲自七十四年十一月一日起至八十九年十月三十一日止，計算十五年份不當得利，請求返還之。計算方法，係依系爭房屋其結構體及陽台等使用面積共計一五○‧一一平方公尺，按各年度申報地價年息百分之十計算地租，比照地租作為不當得利之標準，乘以各選定人應有部分，並以全體選定當事人合計金額作為本件訴訟標的之金額，計二百五十六萬一千七百六十九元。
二、被告則以：唐懋良係本於與原告等之合建建商南亞建設公司間之預售屋買賣契約而為系爭土地上房屋之原始起造人，惟因原告等未依與南亞建設公司間之合建契約履行移轉土地產權義務，南亞建設公司亦未依買賣契約將該房屋點交予唐懋良或被告等，故被告等自簽訂買賣契約迄今均未實際占有系爭土地加以管領使用，則自無所謂受有相當於地租之不當得利可言。且縱認唐懋良或被告仍有占有，然系爭土地曾由地主代表蔡景亮、甲○○、葉有財、乙○○、邱玉泉與南亞建設公司簽訂上開合建契約，同意提供土地作為興建包含系爭房屋在內之用，並由全體共有人出具土地使用權同意書予南亞建設公司供其領用建造執照，因而享有與南亞建設公司「合建分屋」之利益，故原告等依合建契約之相關規定，自負有容忍系爭房屋繼續占有使用系爭土地之義務。另因唐懋良業已依買賣契約給付土地價款及房屋價款，嗣後係因原告等與建商南亞建設公司因銷售房地所得之價款，分配不均而起爭議，南亞建設公司繼而倒閉，致被告等已支付二百餘萬元之房屋及土地價款，迄今仍無法取得系爭房地之合法產權移轉登記，並進而占有使用，實為真正受害人，自無受有享受地租之利益可言。又系爭建物興建至六十八年五月間，因南亞建設公司經營不善而倒閉，致使工程停頓，各承購戶為免遭南亞建設公司倒閉延誤工程進度所累，組成復建工程委員會（唐懋良斯時亦加入該會），並推派承購戶代表林時機與地主代表蔡景亮、甲○○於六十八年六月二十二日及同年二十五日簽立協議書，同意共同承受南亞建設公司與亞洲建設公司（營造廠）於六十七年十月所訂立之工程合約；並同意系爭合建契約，故原告等既同意與「台北市玫瑰城別墅房屋預購戶」共同承受南亞建設公司經營不善倒閉後之一切權利義務，原告等顯已知悉系爭土地因合建契約而系爭房屋占有使用中之情形，並願意以共同與預購戶承受南亞建設公司經營不善倒閉後之一切權利義務，繼續完成興建合建土地上房屋之方式，作為解決系爭土地占用之問題，足徵原告為上開約定時，已同意系爭房屋占有使用系爭土地之意思。故系爭房屋因建商與地主間有合建契約而占有使用系爭土地，應非無權占有之情形。且原告等請求十五年份之不當得利於法不合，依民法第一百二十六條之規定，應自被告等收受起訴狀繕本之日即八十九年十一月七日起算前五年即八十四年十一月七日起之不當得利，且原告請求之數額亦過高等語置辯。
三、原告主張上開事實，業據其提出土地登記簿謄本、地價證明書、本院八十一年度訴字第一七一四號、台灣高等法院八十五年度上字第一七八四號、最高法院八十八年度台上字第二三四八號等民事判決書、裁定書等件為證，被告對於上開土地現登記為原告所有，而自六十六年二月八日起即坐落其上之前述如附圖所示之未建造完成之建物其原始起造人為唐懋良，茲唐懋良於八十四年二月十三日死亡後，被告為唐懋良之繼承人，然迄今並未支付任何使用上開土地之對價予原告等情均未爭執，因此此部分情節，即可信為真實。
四、惟就被告主要抗辯情節，即㈠被告或唐懋良未受點交系爭房屋，自無獲取管理使用系爭土地之不當得利可言，與㈡原告等依與南亞建設公司簽訂合建契約之相關規定，同意提供系爭土地作為興建系爭建物所用，而系爭建物既為被告向南亞建設公司所買受，原告等自負有容忍系爭建物繼續占有使用系爭土地之義務，以及㈢原告等人已有授權蔡景亮、甲○○等人與含唐懋良等承購戶簽立協議書，同意共同承受南亞建設公司之一切權利義務，即已同意系爭建物占有使用系爭土地等節均為原告所否認，是本件即應先就前開各爭點逐一判斷：
（一）查經本院會合兩造及台北市古亭地政事務所共同勘驗系爭建物結果，已發現系爭建物（含結構體及前後陽台）其占有本件爭執之面積為三○三平方公尺之台北市○○區○○段二小段一一七地號土地之面積僅有一五○‧一一平方公尺而已，此經台北市古亭地政事務所測繪明白，並製有土地複丈成果圖（即附圖中之甲、乙、乙１三部分）檢送到院，亦即系爭建物並未完全占用系爭土地，因此以下僅就系爭建物占用前開土地之部分而為討論，先予說明。
（二）按未保存登記之建物，應以原始起造人為所有權人，且未辦理所有權第一次登記之建物，限於原始起造人或受讓人始有處分之權能（最高法院八十五年度台上字第三○七七號判決要旨參照），茲前述建物於台苯市政府工務局登記之建築物起造人為被告等人之被繼承人唐懋良，此經本院向台北市政府工務局建築管理處函調含系爭建物之建築執照申請書之建造執照卷宗查明無訛，有該處於九十年六月五日以北市工建秘字第九○六四八四六五○○號函及所附資料存卷足佐，是知上開建物無論係被告等人之被繼承人唐懋良自行興建，亦或由被告等人之被繼承人唐懋良向訴外人南亞建設公司所購買，而成為未保存登記不動產之原始起造人，法律上雖未能就上開建物辦理所有權登記，但唐懋良仍即因此取得事實上之處分權能，自不待言。而被告等人既為唐懋良之繼承人（為一般繼受人），則其等於唐懋良死後，自已概括承受上開建物之事實上處分權能，更無疑問。何況經本院會同兩造於九十年四月十二日至上開建物現場履勘結果，亦發現標的物四周均以鐵絲網圍住，而屋外並立有牌示，記載「敬告請勿入內，以免危險，否則自行負責。屋主（八十八年十月五日）」等字樣，而被告已坦承上開鐵絲網及牌示均係其等所架設（參本院九十年四月十二日勘驗筆錄及被告陳報之相片十四張）。更徵被告等人對於上開建物之使用、管領而言，確有排除他人干涉、進入之事實，要無疑義。揆諸占有之移轉，固須經占有物之交付始生效力，惟此項交付不以現實交付為限，即簡易交付、占有改定或指示交付亦包括在內，因此不動產之交付，除由雙方當事人至實地踏清界址，亦可依雙方當事人合意，表明已將之移轉占有，而認完成不動產之現實交付。
查本件系爭建物係由被告等人之被繼承人向訴外人南亞建設公司所買受一節業經其自認屬實，而考之本院於前開勘驗期日所見，被告等人又於系爭建物其外架設鐵絲網、牌示復如前述，可知其等自已經由出賣人南亞建設公司之交付，而取得系爭建物之占有，至為明顯。因此被告空言否認占有系爭建物，乃無足取，原告據此主張被告等人迄今仍為系爭建物之管領、使用權人等情，即有依據。
（三）又查，被告抗辯原告等人負有容忍系爭建物繼續占有使用系爭土地之義務是否可採？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第七百六十七條，定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者之訴，被告對原告就其物所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院七十二年台上字第一五五二號判決意旨參照）。按原告等人已否認被告有何占用系爭土地之權源，則依上說明，本件自應由被告就其占用土地之依據負責舉證任。查就原告蔡景亮、甲○○、乙○○、邱玉泉及訴外人葉有財等人與南亞建設公司於六十五年五月十九日所訂立之合建契約，並無約定授權南亞公司得以蔡景亮名義出售系爭土地，且蔡景亮等五人在該合建契約中亦未表明為其他共有人代理之意旨。又該合建契約雖列明代表人為蔡景亮、甲○○、葉有財、乙○○、邱玉泉等五人，然彼等並未受有原告及其他選定原告之人特別授權之委任，且縱認其餘原告等人曾有授權蔡景亮等五人，然依民法第一百六十八條規定：「代理人有數人者，其代理行為應共同為之」，因此原告蔡景亮若有單獨代理行為，對其餘原告亦不生效（最高法院八十四年度台上字第二三四五號判決意旨參考）。按兩造爭執之土地買賣契約，係屬於原告所有之不動產之出賣，依民法第五百三十四條第一款之規定，須有特別之授權始可為之，而依被告所提出之證據，並無有關原告已有特別授權予蔡景亮出賣系爭土地之情形；且就被告提出附卷之預訂台北玫瑰城房屋二樓別墅買賣契約（附於本院調閱之本院八十一年度訴字第一七一四號民事卷卷內）第二條亦僅約定：「甲方（唐懋良）訂購之房屋所需基地，按照所應分擔之面積（包括房屋與公共設施及依法定應有保留之空地、防火巷等），由甲方委託乙方（南亞公司）向該土地所有人價購，取得持分產權。」，而唐懋良與南亞建設公司於六十六年二月八日另外簽立訂購土地委託書，委託人為被告之被繼承人唐懋良，受託人為南亞建設公司，該訂購土地委託書內復僅記載：「‧‧‧特委託南亞公司代向本玫瑰城基地所有人訂購系爭土地本戶之應有持分‧‧‧將來土地賣主與委託人訂立公定買賣契約及所有權移轉登記手續時，受託人應負責協同辦理‧‧‧」。則參考上開契約及委託書內容，僅足證明唐懋良係委託南亞建設公司向地主即原告洽購土地，並無法證實本件原告等人有委託蔡景亮與被告訂立土地買賣契約之情事，況被告始終亦未提出被告與蔡景亮間或兩造間之已經締結成立之土地買賣契約書，自亦無從證明蔡景亮與被告間或兩造間就系爭土地訂有買賣契約，是被告之抗辯：原告等人已有授權蔡景亮、甲○○等人與含唐懋良等承購戶簽立協議書，同意共同承受南亞建設公司之一切權利義務，即已同意系爭建物占有使用系爭土地等語，自不足採信。被告既未能證明曾與原告合法成立土地買賣契約，其就占有蔡景亮、蔡景輝、蔡景祥、甲○○、乙○○、邱林秀春、蔡瑞光、蔡瑞雲、丑○○、蔡瑞禎、蔡瑞恒、蔡瑞霞、蔡瑞萍、蔡瑞棠、蔡瑞嬰、江仁鑑、江瑞玲、江瑞珍、江仁忠、江魏秀琴、江瑞霞、江健雄、江旭珮、江健村、江健洲、江王瓊娥、邱炳南、邱玉泉、邱添發、丙○○、趙蔡美榮、葉佳松、葉劉素芳、癸○○、葉佳雄、江健弘與蔡瑞豐等人共有之系爭土地自無合法之權源。
（四）又按不動產物權，除因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者外，其他依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生物權變動之效力，民法第七百五十八條、第七百五十九條分別定有明文。查被告主張原告等人已經授權蔡景亮出售系爭土地予南亞建設公司，而唐懋良又自南亞建設公司購得坐落其上之系爭建物，故原告應受合建契約之拘束容忍系爭建物占用本案土地云云，固據其提出建造執照、同意書、委託書為證，惟查上開土地使用權同意書之印文，業經原告否認其真正，而被告除徒以其內印文形式、字體之不同，以及原告等人未曾追訴此部分之刑事犯罪情節等推論外，並未能舉證證實上開文書之真正，而查縱土地使用權同意書其上之印文形式、字體不同，然其原因或因為真正者有之，惟亦非無可能係屬犯罪行為人為掩人耳目而故為偽造者，是知被告此部分抗辯情節即屬率斷；再對於土地使用權同意書印文偽造一節，縱未經被害人追訴，然此或屬被害人之疏漏、或因情誼之故而不願提出、或有其他考量亦未可知，其原因本有多端，殊非只有被告指稱：乃為真正故未提出追訴而已，何況斟酌卷附本院六十八年度自字第六三一號刑事判決書所載，原告蔡景亮既已對於與本件土地使用權同意書關係密切之買賣契約書等遭南亞建設公司負責人林更生偽造之事實提起自訴，尤見原告等人縱未及就土地使用權同意書其上印文遭偽造之事情提起刑事追訴，亦無從推斷其已承認該等同意書等私文書係屬真正，要無疑問。揆諸被告既未能就其主張印文係屬偽造利己抗辯證明屬實，則其陳述之上開情節自難信屬真實。
且縱使前揭土地使用權同意書之印文為真正，然觀之其上載明契約標的乃原告同意供南亞建設公司使用系爭土地建築房屋，並非所有權，且亦未為所有權移轉登記，自不發生物權變動之效果，是以南亞建設公司既非所有權人，被告及其被繼承人唐懋良即無從自前手繼受任何權利，原告仍得本於所有權之作用行使其不當得利請求權之主張。且查縱認上開土地使用權同意書為真正且具一定效用，亦僅簽具土地使用權同意書人間之關係，基於債之相對性原則，對土地使用權同意書規範之當事人以外之第三人（如唐懋良或其繼承人即被告等人）自不生效力，是被告自無從據此同意書對原告為任何主張，再南亞建設公司並非系爭土地之所有人，對系爭土地並無任何處分之權能，縱其對被告有任何許諾，對系爭土地所有人即原告等人亦不生效力。
（五）總合前述，被告等人所管領、使用之系爭建物其無權占有之狀態既迄今仍在繼續中，而依民法第八百十八條之規定，各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，系爭房屋既屬被告六人所共有，則其六人對於系爭房屋之基地即系爭土地自屬全部占有，茲其六人無正當權源而在系爭土地上共有系爭房屋，即為共同無權占有，屬無正當權源使用系爭土地而受利益，使原告受損害，對原告應負連帶返還不當得利之責，不因其等事實上有無使用系爭房屋而有異，縱被告等人並未實際使用上開建物，仍無礙於占有情節之成立。且唐懋良及被告等人具管領權能之前揭建物長期占有使用系爭土地而受有利益，致使被上訴人受有無法使用之損害，亦與公平正義法則有違。從而原告本於所有權之作用，主張被告等人因為上開建物占有原告所有之土地受有相當於租金額之利益，致原告等人受有損害，依民法第一百七十九條不當得利法則請求返還相當於租金計算之不當得利，即非無據（參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。
五、承前所述，原告依不當得利之法則，原告請求被告支付系爭建物無權占用系爭土地固有依據，惟其主張之自七十四年十一月一日起至八十九年十月三十一日止之請求期間是否有據？查租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。又凡無法律上之原因而得相當於租金之利益，致他人受損害，被害人因此所生之返還利益請求權，其性質即與租金相當，故應有前開短期時效法則之適用（最高法院八十二年度台上字第三一一八號判決要旨參考）。本件被告雖不爭執系爭建物自七十四年十一月一日起即占用系爭土地迄今，而上開情節又經本院勘驗調查無誤，然至本件原告起訴訴訟狀達於被告之際（八十九年十一月六日）已逾五年，且被告亦對此提出怠於行使之時效抗辯（參被告於九十年八月六日提出之民事辯論意旨狀），則依前所述，原告自起訴狀送達被告後回溯五年以外，即自八十四年十一月六日以前之相當於租金之請求權，即屬罹於時效而不得請求。是其就八十四年十一月七日起至八十九年十月三十一日止相當於租金之不當得利請求，應可准許，惟逾此範圍之主張，即難准許。
六、又按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。而該等規定乃基地租金之最高限額，非必須照申報價額年息百分之十計算。是基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三０七一號判例意旨可資參照。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查，被告等人所有上開未完成之建物其實際上占用前述原告所共有之台北市○○區○○段二小段一七一地號土地為一五○‧一一平方公尺，即如附圖所示甲部分結構體及乙部分陽台業經本院會合兩造勘驗現場查明屬實，而被告亦拍攝相片十四張附卷可佐，並經台北市古亭地政事務所測繪清楚並製有複丈成果圖參前所述。按系爭土地位於台北市○○區道路斜坡，面臨興德路六十六巷道路旁，距捷運站（辛亥站）約三百八十公尺，四周均為住家，附近樹木、花草林立，環境清幽，但內部有機車殘骸等廢棄物且系爭建物尚未建造完成（內部水、電均未接通），但其鋼筋混凝土二層磚造瓦之主體結構尚稱完整、內部亦有隔間之規劃，是以本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度，認原告每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，按系爭土地申報地價總額年息百分之五計算不當得利為適當。是被告此部分抗辯原告起訴主張之相當於租金之計算標準過高雖有理由，但其提出之以銀行一年期定存利息為參考依據要無採取，附此說明。查系爭土地八十三年七月之申報地價為每平方公尺一萬六千五百六十元，八十六年七月之申報地價為每平方公尺一萬七千四百四十元，八十九年七月之申報地價為每平方公尺一萬七千六百元，有系爭土地之登記簿謄本及原告提出之計算表附卷可憑。是依此標準計算，被告應給付原告各相當於租金之不當得利，自八十四年十一月七日起至八十九年十月三十一日止，合計共為五十五萬八千三百六十四元（計算式詳如附表所示。元以下及面積在平方公尺小數點第二位以後均採四捨五入計算。惟「土地持分」欄係以原告等人其就共有土地之應有部分與系爭建物占用之一五○‧一一平方公尺面積比例計算；又八十四年十一月七日至八十六年八十六年六月三十日，共計有一年又二三六日；八十六年七月一日至八十九年六月三十日共三年；而八十九年七月一日至同年十月三十一日共一二三日）。因此原告於此範圍內之主張，即有理由，其對被告請求上開金額部分，即乏依據。
參、綜上所述，原告主張系爭土地為其等所共有，而被告所共有上開建物無合法之使用關係而坐落於系爭土地上為無權占有系爭土地之事實為可採信，被告抗辯有權占有，尚非可採。是原告依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。從而，原告請求被告共應連帶給付原告等各如附表「不當得利請求之數額總計」欄之金額（共為五十五萬八千三百六十四元），及分別自起訴狀送達最後被告之翌日即八十九年十一月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。至原告逾此所為之請求，則屬無據，不應准許。
肆、兩造均陳明願供擔保分別聲請為假執行或為假執行之宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰分別酌定相當之數額如附表「擔保金額」、「不當得利請求之數額總計」欄所載准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 八 月 二十 日
民事第一庭法 官 蕭胤瑮右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八 月 二十 日
法院書記官 方美雲