臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第四八九八號
原 告 千翔保全股份有限公司法定代理人 黃平璋訴訟代理人 戊○○
甲○○乙○○被 告 捷和生活家公寓大廈管理委員會
設台北縣永和市○○路廿二巷十九弄四二號一樓法定代理人 丁○○ 住同右訴訟代理人 劉添錫律師右當事人間請求給付管理費事件本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸拾萬壹仟玖佰捌拾柒元及自民國八十九年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）六十二萬元九千元，及自民國八十九年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告與被告間於八十八年三月十八日簽訂委託管理契約書，約定自八十八年四月一日起至八十九年三月卅一日止，原告應依約為被告所在大廈進行安全管理及維護，被告每月應按時以票據或現金給付一百一十萬元之委託管理費用於原告。惟被告迄今仍積欠原告管理費用共計六十二萬九千元，履經催討仍未為給付，為此爰依契約關係提起本件訴訟。原告捨棄發電機油五千元部分；另自認遺失噴車號模板組兩組。又本件兩造於契約中約定由鈞院為第一審管轄法院，併予敘明。
二、對被告抗辯之陳述：㈠應扣款項部分：依管理契約第八條違約罰則第一款規定，原告若未依約執行
其業務，被告應先以書面通知原告改善，俟原告逾期未改善，被告始得扣款。惟被告從未以書面通知原告改善，並以追溯方式一次扣款，顯與契約條款及精神不合。
㈡暫扣款項部分：原告已依約對未繳管理、停車費用之住用戶為催繳，另關於
文康器材及圖書部分之費用以及被告抗辯原告有重覆收款者，被告應提出單據，又燈管短缺部分，係訴外人中捷樓管公司移交於原告時即已短缺，與原告無涉。另雙方就錄影帶之提供，僅約定支數，但並未約定錄影帶可錄時數之規格。
參、證據：提出委託管理契約書貳份、捷和生活家契約書如附並應下列條文增修、捷和生活家第三屆第十五次管委會會議記錄、捷和生活家社區收文簽辦單貳件存證信函、捷和生活家社區管理委員會與中捷就機電未移交部分協條會議記錄、捷和生活家機電設備未移交部分處理狀況表等影本各乙件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告對與原告間簽訂有委託管理契約書之事實自認。
二、原告於契約存續期間有債務不履行之情事，被告與原告間曾就賠償事宜召開協調會，被告係依約及上開協調會結論，就原告之管理費用中扣款賠償，其中暫扣款項，俟原告依協調會結論修補器物及釐清費用收取情形後再交付。
三、就扣款項目及說明：㈠應扣款項：原告未依契約規定項目執行職務，被告依約於八十九年一、二月份各扣款六萬九千元；三月份扣款五萬九千元。
㈡暫扣款項：原告未依契約內容向住租戶催收管理費及停車場費用，亦未依被
告請求製作繳費管制明細表，是被告扣款十五萬元，而被告收取管理費及停車場費用未據實記載，有如附表所示十筆帳目不清，再扣款二十一萬元；又原告於契約終了，移交設備於訴外人太平洋保全公司時，有燈管耗材短缺、文康器材、圖書毀損及噴車號模板組兩組遺失之情事，各扣款一萬七千元、三萬五千元及一萬五千元。被告並應支付發電機油費五千元。
㈢錄影帶：被告應交付原告三百五十六支，規格各支可錄十二小時之錄影帶。
參、證據：提出捷和生活家第四屆第二次常委會記錄、第四屆第三次常委會記錄、存證信函、玉山銀行存褶乙頁、付款簽收簿節本等影本各乙份；應收管理費明細表影本九紙、收據影本廿三紙等為證；並聲請傳訊證人余建凱。
理 由
壹、程序方面：按公寓大廈管理條例第三十五條第一項規定，管理委員會有當事人能力。是本件被告捷和生活家公寓大廈管理委員會雖非權利能力主體，惟依前揭法條規定，本件被告自得以自己名義為民事訴訟當事人而起訴或受訴。又兩造約定由本院為第一審管轄法院，有委託管理契約書乙份在卷可證，是本院自有管轄權。次查原告起訴時，其法定代理人為丙○○，嗣於八十九年十二月十六日變更為黃平璋，然原告未聲請承受訴訟，本院依職權命黃平璋承受訴訟後續行訴訟，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、原告主張與被告間簽訂有委託管理契約書，依約請求被告給付管理費用等情，並據其提出與所述相符之委託管理契約書貳份為證；被告對與原告間簽有管理契約乙節自認，是原告此部分之主張堪予採信。惟以原告有債務不履行、契約期滿移交物品短缺或毀損之情事，始依約或依原被告之協議內容就原告之管理費用扣款等語為抗辯。
二、按民事訴訟法第二百七十七條前段規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。本件被告既已自認原告主張之契約，並以原告有債務不履行遭扣款及原被告間就扣款事項為協議，係依協議內容扣款等為抗辯，自應就原告有債務不履行及雙方間有成立協議（契約）等事實舉證。
三、本件首應審酌被告提出之常委會記錄，可否作為協議（契約）書，並以其內容約束原告。被告抗辯認前揭常委會均有原告公司人員在場及其後原告公司亦已領取常委（協議）會中雙方無爭執之款項等認原告公司就協議內容已有默示同意，雙方已有合意，協議（契約）已成立等為由，認原告應受協議內容拘束一節為原告所否認。觀諸該會議記錄僅係為雙方協調所做，是否具有拘束力，茲以下分述之：
㈠本件被告以第四屆第二次常委會議及第四屆第三次常委會議作為與原告間之協
議會，業據證人余建凱到庭證述在卷，且為原告不爭執，自可信原被告間確曾為扣款等事項召開協調會。
㈡惟上開會議均係由證人余建凱所記錄，自僅得作為單方（即被告）之協議要約
內容之證明，至於原告是否同意（承諾）協議內容，自應以原告公司或有權代表原告公司人員之意思表示為認定。然綜觀被告所提出二次常委（協議）會議記錄上，雖載明原告曾以公司副總經理、戴課長、武總幹事（均未載全名）等公司人員列席，惟未見有可認為係原告公司或其人員為承諾意思表示之字樣。被告雖另以原告已受領其餘未爭執之管理費用作為原告已默示同意，但衡諸常情，原告本有權受領全數管理費用，其受領僅係行使權利之行為，尚不得以此逕認為對協議扣款內容已為同意，進而使協議（契約）成立。是本件原被告間並未成立協議（契約），其內容自不得約束原告。本件原被告間之權利義務關係，應以委託管理契約及捷和生活家契約書如附並應下列條文增修（下稱增修約款）之內容認定。
四、原告是否有債務不履行之情事：㈠八十九年一至三月應扣款項部分：
按民法第一百四十八條第二項，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。另按雙方簽訂委託管理契約第八條違約罰則及增修約款第三點對第八條之修訂內容，扣款每次五千元並書面通知改善，如有累犯，甲方（即被告）得要求更換工作人員，其（乙方）主管連座處罰。是依上開條文解釋，可認不論罰款或書面通知，其旨皆在使原告得針對其違約之部分加以改進，或對有無違約等事為爭執，俾使原告更嚴謹的執行職務，或使原被告雙方能就契約內容之執行細節達成共識，使契約目的易於達成，絕非使被告得藉此扣款而減少費用支付。是乙方違約甲方雖得扣款，其同時亦負有以書面通知乙方之義務，使乙方得以知悉並加以改善或爭執，進而有助於契約目的之達成。本件被告以原告有違反契約條款之事由而扣款為抗辯，依舉證責任分配法則，就系爭月份之扣款原因、細目及通知義務履行與否或有如何之前例等，自應由被告負舉證責任。惟被告先於本庭已稱無書面通知，僅係口頭告知並有會議記錄，後又未就此提出任何證據供本院參酌，本院僅得就原告提出一月份及二月份請款之收文簽辦單審酌，其上所載各管理委員簽名之時間均為三月底，已屆契約終了時，原告勢必無從得悉為改善或爭執，依前揭說明，被告自不得以此為由主張扣款。
㈡原告未依約催收費用並製作明細表之部分：
被告另以原告未盡催收義務等為債務不履行，惟被告就此同未提出任何證據以供本院參酌。原告則主張已盡催繳之能事，並提出上蓋有管理委員會副主任委員王展南印章之捷和生活家第三屆第十五次管委會會議記錄為證，可信原告主張向未繳費之住用戶催繳且向被告報告等情，堪信為真實。另據證人余建凱於本庭證稱被告目前之保全公司，對未繳費之住戶，亦先公布，再以催告函催告等語，與原告所稱以電話通知、公告催繳、逐戶張貼等催繳方式，堪稱為相當。是本件應認原告已盡相當能力催繳費用，無債務不履行之情事。被告雖另稱原告未製作繳費管制明細表，致被告無從催繳，惟觀諸原被告間就管理費用之代收約定於契約第四條㈣，並未約定原告需製作明細表，是原告自不就此負有義務。
㈢重覆收取管理費部分：
被告以原告收取如附表所示住戶管理費後開立憑據，卻仍將住戶列於應收款項部分，違反契約，並提出應收管理費明細表及收據、存褶乙頁等影本為證，原告則未提出任何證據供本院參酌。本院僅依被告提出之證據認定之。其中潘人逢、李愛文兩筆收據為八十七年十一月製作，與本件契約應無關涉；呂學明之部分則未提出收據。另住戶許郁氛預繳編號Ｂ１─Ａ５５車位之停車費部分，依被告提出收據二紙應認該住戶分別以上海銀行支票編號ＳＡ0000000之支票交付公共車位押金，及上海銀行支票編號ＳＡ0000000之支票預繳停車費。參被告所提出八十九年三月份停車費預繳款明細表，固未見編號Ｂ１─Ａ５５車位之預繳資料，但查，就被告所提出玉山銀行存褶影本，其中八十九年三月三十一日代收本交之記錄，有上開支票編號ＳＡ0000000之代收記錄，可認原告就此部分款項，確有依約據實入帳。是扣除上開四筆費用後，就被告主張原告未依約入帳之部分有七千零十三元，據其提出如前揭證據為證，可信為真實。被告自得就此部分對原告行使抵銷權。
㈣文康用具及圖書毀損部分：
另被告稱原告依約有維護（全體區分所有權人共有之）財產之義務，惟契約終了時原告移交其管理文康器材及圖書有短少、毀損之情況，自應賠償。惟經本院細繹兩造前所簽訂之契約，尚無法將文康用具及圖書解釋為增修約款第七點中之管理服務工作之「耗材」，反較接近第七條括弧內之私有財產耗材。再綜觀契約全文仍未見原被告間有就此約定，且被告亦未就此點屬於原告依約應負義務提出何證據，是原告就此自無債務不履行之情事。
㈤燈管短缺部分：
被告依增修約款第七點之規定，認管理費用包含管理服務工作所有耗材與費用，是原告應就契約終了移交時所短缺燈管之費用負責。原告則主張早於訴外人中捷樓管公司移交於原告時，燈管已有短缺，是該部短缺被告應向訴外人中捷樓管公司求償，並提出捷和生活家社區管理委員會與中捷就機電未移交部分協條會議記錄及處理狀況表等為證。被告就中捷樓管公司移交於本件原告時之處理狀況表不爭執，但認該部分短缺應由原告概括承受。本院斟酌雙方所提證據，及履行契約之兩造均應一本誠實信用之方法履行契約，而非藉契約簽定牟取利益之精神，認依契約規定，燈管屬於耗材，而管理費用應包含耗材，是原告自應就其管理期間及範圍內之燈管費用負責。惟系爭契約開始時，燈管部分既已短缺二千五百三十五支，為兩造不爭執，被告又未能對於係爭契約存續期間，被告是否已將前開短缺之部分補齊或原被告兩造就此有為概括承受之約定提出說明或證據，自應就此不利益負擔。是原告於契約終了移交時，短缺燈管共計二千四百十五支，較諸契約開始時所短缺數量少，應可認原告於管理期間內確有依約補充耗材，無債務不履行之情事。
㈥錄影帶部分：
再按增修約款第九條約定保全用全天候錄影帶應保存七天，管理公司每年應提供三百六十五支全新錄影帶供使用。被告雖稱原告未依約提供規格各支可錄十二小時之錄影帶，對原告請求，惟未就此主張應抵銷之費用。原告則以雙方就錄影帶之提供，僅約定支數，但並未約定規格，且原告已提供三百六十五支他種規格之錄影帶予被告等詞，並提出被告所寄存證信函為證。查依前揭條款約定，確未就錄影帶規格如何約定，而被告僅空言稱依前揭條款約定換算可得規格，再稱係因原告提供新帶規格與被告原有規格十二小時之錄影帶不符，原告已同意更換規格卻未更換等語置辯，惟就契約未約定之部分，依舉證責任分配法則，被告仍應就原被告雙方有同意之事實負舉證責任。被告就此未提出任何證據供本院審酌，自仍應以雙方合意簽定之系爭契約為雙方權利義務認定標準。是依前揭約款，原告僅負提供數量相符錄影帶之義務，被告不得就規格為爭執。
五、綜上所述，本件原告基於管理契約請求被告給付管理費六十萬一千九百八十七元及自八十九年四月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
參、假執行之宣告：本件兩造皆陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經載核原告勝訴部分，均合於法律之規定，爰分別酌定相當之擔保金額，宣告之；又原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。另本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十五 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 二十五 日
法院書記官 林 佳 蘋