臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第五○七二號
原 告 丁○○
乙○○共 同 黃秀蘭律師訴訟代理人複 代理人 陳超凡律師被 告 丙○○
甲○○共 同 劉錦隆律師訴訟代理人複 代理人 楊仲傑律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台北市○○區○○段四小段三三四地號土地內之鐵製圍籬與鐵門及其上搭建之遮雨棚面積十八平方公尺建築物拆除，並將該土地交還原告。
（二）被告應連帶給付原告新台幣（下同）二十五萬六千零三十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○區○○段四小段三三四地號土地（下稱分割前第三三四號土地），原為訴外人即祭祀公業高淳泰所有，於民國八十年十二月十日分割為景美段四小段第三三四地號土地（下稱分割後第三三四號土地）及景美段四小段第三三四之一地號土地（下稱三三四之一號土地）。而原告丁○○、乙○○於八十一年四月十三日與祭祀公業高淳泰之管理人高明芳、高宏簽訂買賣契約，由原告買受分割後第三三四號土地，並於八十一年八月六日完成土地所有權移轉登記，嗣原告為利建築使用，乃於八十一年九月二十四日申請就「分割後第三三四地號」土地再分割成第三三四地號土地（下稱系爭土地）及第三三四之二地號土地二筆。詎被告等明知系爭土地為原告所有，竟於八十一年十月間起擅自在系爭土地上搭建鐵皮圍牆共十八平方公尺，並留有進出大門供其所有轎車停放之用，平日無車輛進出即將鐵門上鎖，使原告等無法進入，原告多次前往交涉，請被告拆除鐵皮圍牆，均未獲置理，被告之行為令原告至今無法使用系爭土地，並致被告受有相當於租金之不當得利。依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，地租應以申報地價年息百分之十計算，而系爭土地之申報地價依地價謄本所載，八十年七月至八十三年六月為每平方公尺二萬七千四百四十元，八十三年七月至八十三年六月為每平方公尺三萬六千八百八十元，則自八十一年十月九日至八十三年六月三十日止一年八月又二十一天之期間，原告之不當利得應為八萬五千一百六十二元，八十三年七月一日至八十六年一月二十八日止，二年六月又二十七天之期間，原告之不當利得應為十七萬零八百七十元，合計二十五萬六千零三十二元。依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項、第一百七十九條規定，被告應將坐落系爭土地上之鐵製圍籬與鐵門及其上搭建之遮雨棚面積十八平方公尺建築物拆除，並將該土地交還原告，另連帶賠償原告損失二十五萬六千零三十二元及法定遲延利息。
（二）本件原告於刑事庭係以侵權行為請求被告給付自八十一年十月至八十六年一月之相當於租金之賠償，合乎刑事訴訟法之規定，另按民法第一百九十七條第一項雖規定：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。」，惟同法條第二項亦規定：「損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人」。是本件縱依侵權行為請求有罹於時效之問題，惟仍得依不當得利之規定請求，自屬當然。
（三）按「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」、「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號分別著有判例。又民法債篇修正時，參酌前揭最高法院判例，便明文增定第四百二十六條之一「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」。查訴外人林周蚶目於四十二年一月一日向祭祀公業高淳泰管理人高邦基、高錦江、高德旺訂立不定期租賃契約，租用台北市景美區萬盛字溪子口五七番及五十八番等二筆土地，嗣分割為台北市○○區○○段四小段三三一及三三四地號土地，林周蚶目在其上建有台北市○○街○○號及一○一號兩棟房屋，其中一○一號房屋由林周蚶目贈與被告丙○○之母親高笑，高笑又於七十九年一月五日將權利讓渡與被告丙○○，但九九號房屋於六十二年一月二十六日即為胡江竹所拍定買受，原告再於七十六年二月六日與胡江竹訂立買賣契約買受九九號房屋，並於同年七月二十七日完成所有權移轉登記，揆諸前揭最高法院判例，九九號房屋之基地承租權已隨建築物而移轉於拍定人胡江竹，再移轉與原告，其理自明，台灣高等法院八十三年度上更㈢字第一三八號確定判決、八十八年度重訴更㈡字第十號、最高法院八十九年度台上字第二五四九號判決亦同上認定，足徵被告丙○○對系爭土地並無租賃權存在，遑論有優先承買權。
（四）被告雖辯稱系爭土地係被告丙○○所有建號一八二號，門牌號碼台北市○○街○○○號房屋坐落之基地云云，然查：
１台北市○○區○○段四小段建號一八二號房屋（下稱一八二建號建物）係三十
九年六月一日前即興建完成之本國式磚造木造平房，坐落之基地為萬盛段溪子口小段五七之一地號土地，門牌號碼為台北縣景美鎮景行里二一八號，建坪三四點四三六坪，加亭仔腳六點七二九坪，計四一點一六五坪，約一三六點○九平方公尺。其後因地籍圖重測故地號隨之變動，而該一八二建號建物於五十幾年間遭颱風吹毀，但房屋所有權人林周蚶目並未辦理滅失登記，而另於同地段土地上興建景美戲院，並在今之第三三四之一號土地上搭蓋木板棚架，作為前往景美戲院消費客人之停車棚，而後再搭建成被告現所居住之房舍，惟被告目前所住之台北市○○街○○○號房屋，絕非原一八二建號建物，蓋一八二建號建物與今之一○一號房屋坐落位置完全不同，且今之一○一號房屋所在之三三四之一地號土地面積高達三三八平方公尺，若加計系爭土地之四六平方公尺亦為其基地，則今之一○一號房屋面積則有三八四平方公尺，對比原一八二建號建物之一三六點零九平方公尺，多出二四七點九一平方公尺，其面積亦不相同。
２系爭土地原即為景美戲院之建物基地，有胡江竹及其所繪草圖可證，益徵系爭土地確為空地而於胡江竹買受為景美戲院消防水池用地。
３被告辯稱台北市政府工務局養護工程處於八十一年間辦理景後街拓寬工程時，
曾與被告丙○○協議發給房屋補償費，由丙○○在自行拆除占用到三三一地號景後街計劃道路上之房屋，而主張一○一號房屋在景後街未拓寬前係坐落在三
三一、三三四、三三四之一地號土地上云云，惟查台北市古亭地政事務所於七十八年四月七日接受台灣高等法院函囑就分割前第三三四地號上測繪建物使用位置及面積之複丈成果圖時，明確指出系爭土地（即圖上Ｃ部分，原為景美戲院地下消防水池用地部分）當時確為空地，則被告丙○○何來一○一號房屋坐落其上？又被告於八十年九月十曰始僱工擅自在系爭土地上搭建鐵絲網圍牆，足徵系爭土地上，從來僅有景美戲院之售收票亭及消防水池用地之空地存在，並無被告之一○一號房屋部分坐落其上。況被告向台北市政府所領取之景後街拓寬工程拆除補償費，僅有二萬一千五百零四元，若為原一八二建號建物遭拆除補償，金額實不會僅有如此。
４依建物平面圖可知，一八二號建物之亭仔腳僅約二二點二五平方公尺，與系爭
三三四地號土地四六平方公尺，相差二三點七五平方公尺，若加計八十一年景後街拓寬拆除三三一地號土地之面積，其差距更大，顯然原一八二建號建物之出入亭仔腳與被告所指今之一○一號房屋前之空地不同，足徵原一八二建號建物確早已滅失，與今之一○一號房屋無關，今之一○一號房屋純屬違章建築。又建築法第十一條係於七十三年間修正之規定，被告以該條置辯謂系爭土地為一○一號房屋建築基地一部分，亦不足採。
５原告於八十五年八月間向台北市古亭地政事務所申請註銷系爭土地登記資料上
「地上建物建號」欄所載之一八二建號，經古亭地政事務所派員於八十五年八月二十四日會同原告及被告丙○○至現場勘查結果，證實前揭建物業已拆除，依法被告應辦理建物滅失登記，雖因被告委請律師發函提出異議，古亭地政事務所竟恝置現場勘測結果於不顧，憚於辦理建物滅失登記手續，然無礙一八二建號建物已拆除之事實。
６綜上，一八二號建物雖坐落在系爭土地上，但被告丙○○目前所住之台北市○○街○○○號房屋並非原先之一八二號建物，實堪認定。
（五）原告係於七十六年七月二十七日取得景後街九九號房屋所有權，並依法取得系爭土地之租賃權，且直至八十一年八月六日方取得系爭土地之所有權，足見被告於八十年九月十一日在系爭土地圍鐵絲網等阻絕設施之行為，自不可能對原告構成竊佔或侵占罪責。惟八十五年時，被告在系爭土地上設置鐵皮圍籬及鐵門，與八十年間僅圍鐵絲網之情節不同，此時始對被告構成竊佔罪嫌，而原告基於土地所有權遭被告侵害而提起之損害賠償請求權，亦未罹於時效，被告辯稱時效已消滅，實不足採。
三、證據：提出台灣高等法院八十三年度上更㈢字第一三八號民事判決、八十八年度重訴更㈡字第十號民事判決、最高法院八十九年度台上字第二五四九號民事判決、台北市古亭地政事務所七十八年四月七日土地複丈成果圖影本、八十年九月十日現場照片、八十六年現場照片、九十二年現場照片、建築改良物登記簿影本、台北市古亭地政事務所八十五年八月二十八日北市古地二字第一一○二七號函影本、本院八十五年度易字第六七六七號案件八十九年一月十七日勘驗筆錄影本、台北市政府工務局養護工程處北市工養權字第五六○一○號函影本、北市工養權字第五六○一一號函影本、台北市古亭地政事務所八十三年十二月六日地場，向台北市古亭地政事務所函調八十五年八月二十四日現場勘查之紀錄文件，向台北市政府工務局養護工程處函調發給被告丙○○房屋補償費之相關明細資料。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行
二、陳述：
（一）緣分割前第三三四號土地原為祭祀公業高淳泰所有，於四十二年一月一日出租給林周蚶目做為建築房屋基地之用，租賃期限自四十二年一月一日起不定期限，上開地號土地雖於八十年十二月十日、八十一年九月二十四日分割成系爭土地、三三四之一、三三四之二號等三筆土地，惟不影響租賃契約之效力。嗣林周蚶目於七十八年十一月十五日將分割前第三三四地號土地全部之租賃權及坐落其上之台北市○○街○○○號房屋所有權贈與其女高笑，高笑再於七十九年一月五日將前開權利讓渡於其女即被告丙○○，惟該房屋尚未辦理所有權移轉登記，林周蚶目即不幸於七十九年一月五日死亡，經家族於七十九年一月三十一日召開協調會議，決議「林周蚶目喪葬事宜及費用由其親生長女高笑和丙○○共同負擔，其他喪葬問題家族從旁協助辦理，高笑及訴外人林游清二人同意將坐台北市○○區○○段四小段三三四地號上門牌台北市○○街○○○號房屋一棟和四百坪土地承租權，有關承租之土地，地主高淳泰祭祀公業管理人及買主添發等之訴訟，以上全部由丙○○繼承，以免發生權益受損，另一方面可防止與林游清之妻、兒女發生權益糾紛．．．債務、訴訟費、生活費．．．等一切開銷應由丙○○自行負擔，高、陳、王、林、游姓等歷代祖先牌位須永久奉祀之」。被告丙○○既已輾轉繼受系爭土地之租賃權，自得本於租賃權占有系爭土地，自無侵害他人所有權及不當得利。
（二）原告主張系爭土地為景美戲院之售收票亭與消防水池用地，並不實在。蓋：１系爭土地登記謄本記載系爭土地上之建物建號為一八二號即台北市○○街○○○號，顯為一○一號房屋基地之一部分。
２依訴外人胡江竹日前在台灣台北地方法院檢察署偵查時之陳述，景美戲院之大
門原開在景後街上，惟因面對集應廟，影響風水，故伊將大門改成其出售給原告時之現狀，可知胡江竹在向法院拍定景後街九九號當時，景美戲院根本不可能使用到系爭土地。
３胡江竹在偵查時陳稱景美戲院之消防水池上有一約雙手合抱大的蓋子，惟經本
院勘驗現場，系爭土地上並無約雙手合抱大的蓋子。況原告主張系爭土地於七十八年四月七日時為空地，與其主張系爭土地為消防水池用地及售收票亭用地，自相矛盾。
４台北市政府工務局養護工程處於八十一年間辦理景後街道路拓寬工程時，系爭
土地與原景後街間（即景後街拓寬部分）係ＰＣ地（即混凝土地），足見景後街拓寬部分及系爭土地下方並非消防水池。且景後街拓寬部分及系爭土地下方若為消防水池，胡江竹或原告於台北市政府辦理景後街拓寬工程用地徵收時，豈有未爭執ＰＣ地補償費應補償給伊之理？又所謂消防水池係指蓄水以供消防使用之水池，該水池之水當然應得隨時無障礙之取用，始能達到消防目的，若僅在地下貯水，其上覆以混凝土使之成為空地，水根本無法取用，如何能稱為消防水池，而戲院每年均須做數次消防檢查，景美戲院之消防水池若係地下消防水池，其上覆以混凝土做為空地使用，其消防檢查又如何能過？足見胡江竹係因欲爭奪系爭土地使用權以出賣原告，而為不實陳述。
５依建築法第十一條規定，建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之
法定空地，法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離。按不論建築法第十一條係於何時修正，房屋除其本身所占之地面外，當然會有空地，以與其○○○區○○○○道路相通，此即俗稱之前庭後院，建築法第十一條只是將既存之觀念加以定義而已。故系爭土地縱非台北市○○街○○○號房屋本身所占之地面，惟依本院勘驗結果，其既為一○一號房屋與景後街間之土地，且為一○一號房屋出入必經之道，亦應為一○一號房屋之法定空地，而屬一○一號房屋建築基地之一部分。
６台北市古亭地政事務所七十八年四月七日土地複丈成果圖固記載系爭土地為空
地，惟依同日祭祀公業高淳泰之訴訟代理人邱松根律師呈給法院附卷之「現使用人使用情形表」顯示，所謂「空地」乃由林游清使用之寄車空地，且依該使用情形表顯示，該寄車空地與大廳之間有一鐵門即大門，大廳則為由林游清經營使用之寄車處，而屋外側面部分另有一寄車棚，可知景後街一○一號房屋確係由系爭土地出入景後街。至於古亭地政事務所八十五年八月二十四日之會勘，被告丙○○因未收到通知，故未會同辦理，而古亭地政事務所所呈送之資料中，亦無送達會勘通知給被告丙○○之證明文件，亦無會勘記錄，其作業顯有疏失。
（三）原告雖主張一八二建號建物於五十幾年間遭颱風吹毀，僅係林周蚶目未辦理滅失登記云云，並不實在。按未辦理滅失登記，在政府管理上即視為建物仍然存在，建築主管機關豈可能允許在一八二建號建物所坐落之基地上再興建景美戲院？又台北市對於違章建築取締相當嚴格，而景美戲院除每年均須做消防檢查外，為警察時常巡邏之公共場所，台北市豈有可能容忍搭建一百餘坪之違章建築而不取締？又台灣早期建物之登記面積非必與實際相符，此見景美戲院登記之面積首層僅五七六點六九平方公尺，若加上亭仔腳十三點三平方公尺，亦與台北市古亭地政事務所七十八年四月七日土地複丈成果圖記載之面積不符，且一樓寬度加上亭仔腳僅二一點八五公尺，而古亭地政事務所於七十八年四月七日測量之景美戲院臨景後街部分寬度為二九點五公尺，寬度亦不相符等即明。原告以一八二建號建物登記之建坪僅約一三六點○九平方公尺，欲藉此否認景後街一○一號房屋非一八二建號建物，更屬無稽。
（四）原告提出之鑑定圖並不實在，且所謂「鑑定圖」係由何人鑑定，由何人指界供其鑑定，均不無疑問。況該鑑定圖與古亭地政事務所七十八年四月七日測量之面積完全不符，自不得做為證據。又所謂「亭仔腳」即現今所稱之騎樓，為供公眾通行之設施，自不可能在亭仔腳外尚有屬私人使用之「庭」，或售、收票亭與消防水池。另台灣台北地方法院檢察署八十年度偵字第二一七三一號卷第三十一頁之本院民事執行命令、第三十二頁不動產權利移轉證明、第三十三頁之鑑定圖，為原告所提出，然僅為影本，不得做為證據。且該執行命令與不動產權利移轉證書均記載「面積以測量圖為準」而非「面積以鑑定圖為準」，該鑑定圖又未蓋有執行命令或不動產權利移轉證書之騎縫章，顯非執行命令與不動產權利移轉證書之附件。
（五）系爭土地縱為景美戲院之售、收票亭與消防水池用地，被告丙○○亦有租賃權。蓋林周蚶目所建之台北市○○街○○號房屋（即景美戲院主體部分）雖於六十一年間被法院拍賣而由胡江竹拍得，致林周蚶目在前開土地上所建之房屋僅剩台北市○○街○○○號，惟房屋與基地租賃權各為獨立之財產客體，得分別為交易之標的，故基地承租人僅移轉房屋所有權，而保留基地承租權，並非法所不許。查當初法院拍賣之標的僅有景後街九九號房屋，並不包含基地租賃權，且林周蚶目從未將基地租賃權移轉給胡江竹，亦無將基地租賃權隨景後街九九號房屋移轉給胡江竹之意思（此從景後街九九號房屋被胡江竹拍得後，全部土地之租金仍一直由林周蚶目繳納可證），而胡江竹拍得九九號建物後，非但未繳納分文租金，且於將景後街九九號建物出賣給原告丁○○時，於買賣契約第三條尚特別約定「丁○○需要與向高泰祭祀公業承租土地人林周蚶目簽立買賣契約」，可知胡江竹亦無受讓基地租賃權之意思，並已向原告丁○○表明承租人仍為林周蚶目。可見林周蚶目與胡江竹並無讓與基地租賃權之合意，即系爭土地之租賃權仍由林周蚶目保留而輾轉讓與被告丙○○。另就地主祭祀公業高淳泰而言，其亦認土地承租人係林周蚶目，故胡江竹實無從因取得台北市○○街○○號房屋所有權，而取得九九號房屋之基地承租權。
（六）縱認被告確已侵害原告之所有權或有不當得利情事，惟原告既於八十年九月十一日即已對被告丙○○架設鐵絲網之行為提出侵占、妨害自由之告訴，若被告有侵害其土地所有權，依民法第一百九十七條規定，其損害賠償請求權至遲亦應於八十二年九月十日消滅。自不得於八十六年三月三日請求被告賠償損害回復原狀，被告亦得以時效為抗辯。
三、證據：提出系爭土地七十八年現使用人使用情形表、景後街九十號建物平面圖影本為證，並聲請傳訊證人盧福田，向台北市政府函查景美戲院之營業期間。
丙、本院依職權調閱台灣高等法院八十三年度上更㈢字第一三八號卷宗、台灣高等法院八十九年度上易字第三五五三號卷宗、最高法院八十九年度台上字第二五四九號卷宗、台灣台北地方法院檢察署八十年度偵字第二一七三一號卷宗、本院六十一年度民執甲字第一○一三四號清償債務卷宗，向台北市古亭地政事務所函調台北市○○段溪子口小段五七之一地號土地相關建物平面圖及函詢相關事宜。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款定有明文。本件原告起訴時，原僅請求被告應連帶給付原告三十六萬五百零二元及法定遲延利息，復於八十九年十月十九日具狀追加請求被告應將坐落系爭土地上之鐵製圍籬與鐵門及其上搭建之遮雨棚面積二十三平方公尺拆除，並將該土地交還原告。再於九十一年十二月十三日具狀追加併以不當得利法律關係請求訴之聲明第二項金額。復於九十二年二月十三日具狀更正其前開訴之聲明為：被告應將坐落系爭土地上之鐵製圍籬與鐵門及其上搭建之遮雨棚面積十八平方公尺建築物拆除，並將該土地交還原告；被告應連帶給付原告二十五萬六千零三十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。揆諸前揭法條，原告所為之訴之變更、追加，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：被告明知系爭土地為原告所有，而其並無合法使用權源，竟於八十一年十月間起擅自在系爭土地上搭建鐵皮圍牆、遮雨棚共十八平方公尺，並留有進出大門供其所有轎車停放之用，平日無車輛進出即將鐵門上鎖，使旁人包含原告均無法進出，原告多次前往交涉，請被告等拆除鐵皮圍牆，均未獲置理，被告之行為使得原告至今無法使用系爭土地，而受有相當於租金之損害，被告並因此而有不當得利，爰依民法第一百八十四條第一項前段、第一百八十五條第一項、第一百七十九條等規定，請求被告將坐落系爭土地內之鐵製圍籬與鐵門及遮雨棚面積十八平方公尺拆除，並將該土地交還原告，另連帶給付原告二十五萬六千零三十二元及法定遲延利息；系爭土地並非一八二建號房屋之基地，而係景美戲院之售收票亭及消防水池，林周蚶目對系爭土地之承租權已於景美戲院拍定予胡江竹之同時隨之移轉，自不可能由被告林鈴子繼受等語。被告則以：被告並無侵權行為亦無不當得利，被告對系爭土地有合法租賃權，系爭土地並非景美戲院之售收票亭或消防水池用地，而係一八二建號房屋即台北市○○街○○○號房屋基地之一部分；原告所提出之景美戲院鑑定圖，並非胡江竹所拍定取得台北市○○街○○號房屋之不動產權利移轉證書之附件，更無以證明系爭土地為胡江竹所拍定買受之一部分等語，資為抗辯。
三、原告主張其於八十一年八月六日取得系爭土地所有權，而被告於八十一年十月間，未經原告同意，開始於系爭土地上搭建鐵製圍牆、鐵門及遮雨棚，至今仍占用系爭土地面積共計十八平方公尺等情，有原告所提出之土地登記謄本附卷可證（見本院八十六年度附民字第七二號卷宗第四頁）外，並經本院現場履勘後囑託台北市古亭地政事務所人員就被告占用系爭土地面積為測量，製有現場勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第二二三至二二五頁、第二三九頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。是以兩造陳述觀之，本件主要爭執之點在於：被告就系爭土地是否有合法租賃使用權？
四、經查：
（一）查訴外人林周蚶目於四十二年一月一日向訴外人祭祀公業高淳泰管理人高邦基、高錦江、高德旺訂立不定期租賃契約，租用景美鎮萬盛字溪子口五七番及五八番等二筆土地，而景美鎮萬盛字溪子口五七番地號，嗣分割為萬盛段溪子口小段五七之一、五七之二、五七之六、五七之七等地號。林周蚶目於三十九年六月一日，在五七之一地號，建蓋面積一三六點零九平方公尺即四一點一六五坪之建物，建號一八二號，門牌號碼為景行里九鄰二一八號，又於五十八年三月五日送件登記於五七之一地號蓋有六七四點七七平方公尺之建物，門牌號碼為景後街九○號即景美戲院。景後街九○號嗣後門牌號碼改為景後街九九號，在六十二年一月二十六日由本院拍定予胡江竹。林周蚶目嗣將將前開土地全部租賃權及坐落其上之建物即台北市○○街○○○號房屋所有權贈與被告丙○○之母親高笑，高笑又於七十九年一月五日將前開權利讓渡與被告丙○○。五七之一地號，再分割為景美段四小段三三一地號與三三四地號土地（此即為分割前第三三四地號土地），分割前第三三四地號土地於八十年十二月十日又分割為三三四地號（此稱分割後第三三四地號土地）及三三四之一地號土地，分割後第三三四地號土地復於八十一年九月二十四日又分割為三三四地號（即系爭土地）及三三四之二地號土地等情，有租約（見台灣台北地方法院八十年度偵字第二一七三一號偵查卷第五三頁）、土地、建物登記簿謄本（見台灣高等法院八十九年度上易字第三五五三號卷宗第三九至七一頁、七三至一○七頁）、建號一八二號建物平面圖（見本院卷第一八八頁）、民事執行命令（見第二一七三一號偵查卷第三一、三二頁、本院卷第二○○至二○二頁）、建物所有權狀、贈與書、讓渡書及公證書（見台灣高等法院重上更㈠字第二號卷宗第一四九至一五三頁）可證，且經台灣高等法院八十九年度上易字第三五五三號刑事確定判決認定在案，自堪信為真實。
（二）按「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」、「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」，最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號分別著有判例。查分割前第三三四地號土地上原存有林周蚶目所建之景後街九九號及一○一號兩棟房屋，其中景後街九九號於六十二年一月二十六日為胡江竹所拍定買受，原告再於七十六年二月六日與胡江竹訂立買賣契約買受景後街九九號房屋，並於同年七月二十七日完成所有權移轉登記等情，亦有建物所有權狀、登記簿謄本在卷可考（見本院七十六年度重訴字第二六三號卷第十五至十八頁、第一一三至一二○頁），並為原告所不爭執，職是，系爭土地原承租人林周蚶目承租興建之該建築物經法院拍賣，由胡江竹拍定取得，參照前揭判例意旨，其承租權已隨建築物而移轉於拍定人胡江竹，自可認定，台灣高等法院八十三年度上更㈢字第一三八號確定判決亦同是認，有上開判決附卷可參（見本院卷第六十至八一頁）。被告謂拍賣標的僅為房屋不及於基地租賃權，故系爭基地之承租權未隨同移轉，又基地租賃權是否隨房屋而移轉，端視承租人與房屋受讓人就租賃權是否有讓與之合意，非可僅因移轉房屋所有權即率認租賃亦隨房屋而移轉云云，與上開判例之意旨不符，尚非可採。被告另謂基地租金仍由林周蚶目繳納一節縱屬實在，亦僅生林周蚶目得向胡江竹請求返還該租金之問題，不因此而認基地租賃權未隨之移轉。又原告向胡江竹買受上開建築物，並辦妥所有權移轉登記，參照上開判例意旨，林周蚶目之原承租權亦隨同建築物，由胡江竹移轉與原告，林周蚶目既已無租賃權可資讓與，被告主張其輾轉受讓林周蚶目關於景後街九九號房屋之基地承租權及優先購買權云云，委無可採。
（三）從而，景後街九九號房屋所坐落土地之承租權，既已隨房屋所有權之移轉而移轉，則系爭土地遭被告占用之十八平方公尺部分，若為景後街九九號房屋之坐落基地，林周蚶目自亦喪失系爭土地該部分之承租權，反之，若被告所占用系爭土地部分並非景後街九九號房屋之坐落基地，則林周蚶目原本對該部分土地不定期租賃之權限自仍存續，並依法由被告丙○○繼受之，其理自明。原告雖主張系爭土地遭被告占用部分係作為景後街九九號房屋（即景美戲院）之售收票亭及消防水池之用，為景美戲院坐落土地之一部分等語，惟為被告所否認，經查：
１原告雖舉訴外人胡江竹於六十二年拍定台北市○○街○○號景美戲院時所持有
之不動產權利移轉證書及鑑定圖、以及胡江竹於台灣台北地方法院檢察署八十五年度偵字第一六六六五號竊佔案件偵訊時所為證詞及所畫草圖，欲證系爭土地為被告占用部分確為景後街九九號房屋之消防水池用地，然原告所舉之「鑑定圖」（見本院卷第一九○頁），依其形式觀之，並無製作機關之名稱及製作時間之記載，則該鑑定圖由何人、何時製作，尚未可知；復經本院依職權向台北市古亭地政事務所函調原台北市○○段溪子口小段五七之一地號土地上相關建物平面圖，亦無上開鑑定圖之存在（參見建物平面圖，置於卷外）；又關於本院六十一年度民執甲字第一○一三四號清償債務事件之測量圖究竟為何，因年代久遠已無法查證等情，亦有台北市古亭地政事務所九十二年四月四日北市古地二字第○九二三○四一八六○○號函附卷可證（見本院卷第三○一頁）；另本院六十一年度民執甲字第一○一三四號清償債務事件卷宗，因逾保存期間已遭銷燬，僅留不動產權利移轉證書一紙存卷（見本院卷第三一三頁），卷內亦無不動產權利移轉證書中所提及之「測量圖」可供參酌；台灣台北地方法院檢察署八十年度偵字第二一七三一號卷宗，雖有與原告於本件所舉之相同「鑑定圖」附於該卷宗第三三頁，然上開偵查卷內之「鑑定圖」係自何處得來，從卷內資料無法得出，況原告本亦為該偵查案件之告發人，實無法排除該「鑑定圖」即係原告提出之可能。況且，依據台北市古亭地政事務所於六十二年十一月一日發給胡江竹之建築改良物所有權狀（見本院七十六年度重訴字第二六三號卷宗第一一二頁），其上所標示之建物面積，亦與「鑑定圖」上之面積明顯不符，若該「鑑定圖」確為法院作為移轉景後街九九號房屋不動產權利之標準，依理地政機關之登記亦應相符；而胡江竹於六十二年拍定時所取得之不動產權利移轉證書，已不復存在等情，亦據胡江竹陳明在卷（見本院卷第三二二頁）。從而，實難認定原告所舉之「鑑定圖」，即為胡江竹拍定景後街九九號房屋時所取得之不動產權利移轉證書之附圖，而得以推認系爭土地為被告占用部分於六十二年胡江竹拍定時即為景後街九九號房屋之坐落基地。另胡江竹於偵查中所繪買受景美戲院時之草圖及其所為證詞，固尚與「鑑定圖」所示位置相符，然於無明確事證之情況下，胡江竹所取得之景後街九九號房屋面積應以建築改良物所有權狀上所示為準，是其證言及草圖亦無法證明被告所占用系爭土地部分確為景美戲院之坐落基地。
２林周蚶目於三十九年六月一日，在五七之一地號土地上所搭蓋之門牌號碼景行
里九鄰二一八號、面積一三六點零九平方公尺、建號一八二號建物，其門牌號碼嗣改為台北市○○街○○○號即被告丙○○之土地及第三三四之一地號土地等情，有建物登記謄本可證（見台灣高等法院八十九年度上易字第三五五三號竊佔卷宗第七二頁），是被告抗辯系爭土地原為該一八二建號建物即台北市○○街○○○號房屋之坐落基地等語，尚非無據。原告雖主張一八二建號建物已於五十幾年間因颱風而損壞，惟林周蚶目並未註銷建物登記，而另於五十八年間在同地段土地上建立景後街九九號房屋即景美戲院，嗣又將坐落第三三四之一號土地上之戲院車棚改建而為今日之台北市○○街○○○號房屋，故今之景後街一○一號房屋並非林周蚶目所建立之一八二建號建物云云，然查，上開一八二建號建物係於四十九年五月間送件為建物登記，而景後街一○一號房屋係於五十八年間始為送件登記，若一八二建號建物已於五十幾年間因颱風而毀損滅失，林周蚶目另於相同基地上興建景美戲院，其於景美戲院為建物登記之同時，為免生一地二屋之疑慮，應會併為一八二建號建物之滅失登記。況一八二建號建物之建物面積地面層為一一三點八四平方公尺（見本院卷第一八九頁建築改良物登記簿），景美戲院登記之建物面積地面層為五九九點四七平方公尺（見台灣高等法院八十九年度上易字第三五五三號卷宗第六三頁），以台北市○○段溪子口小段五七之一地號之土地面積廣達一二四八平方公尺（即系爭土地、三三一號、三三四之一、三三四之二地號土地總面積）觀之，上開二建物亦有極大可能係併存於五七之一地號土地上。
３又原告雖曾向台北市古亭地政事務所申請註銷系爭土地登記資料上「地上建物
建號」所載之一八二建號，然為古亭地政事務所拒絕，表示「因現場土地上仍存有建物，是否為原登記建物，由於陳女士（即本件原告丙○○與台端雙方說詞不一，無法查明，未能辦理滅失登記．．．」等語（見本院卷第一五三、一五四台北市古亭地政事務所九十年二月五日北市古地二字第九○六○○九四二○○號函）。又古亭地政事務所於八十五年九月二十一日以北市古地二字第一二五二一號函覆原告丁○○之說明欄中明載：「二、首揭土地登記資料上『地上建物建號』欄所載之一八二建號疑義，前經本所以右揭函請丙○○女士於文到十日內，來所申辦建物滅失勘測及登記，嗣陳女士於本（八十五）年九月十日委託大盛聯合法律事務所就上開本所函提出異議。本所為慎重起見，經再查明首○○○區○○段○○段一八二建號建物原登記之基地號為萬盛段溪子口小段五七之一地號，嗣民國六十九年間實施地籍圖重測時，該建物基地號改編為景美段四小段三三一、三三四地號，該三三四地號復分別於八十年十二月間及八十一年九月間分割出同段同小段三三四之一及三三四之二地號，另經套繪原登記建物平面位置圖結果其基地號為三三一、三三四、三三四之一地號，故該三三四地號土地登記資料上「地上建物建號」欄所載之一八二建號並無不符」等語（見本院卷第一五六頁反面、一五七頁）。雖該地政事務所曾於八十五年八月二十八日以北市古地二字第一一○二七號函告知被告丙○○「經本所派員於本（八十五）年八月二十四日上午九時三十分會同首揭地號土地所有權人丁○○先生及女士現場勘查結果，首揭建物業已拆除．．．」等語（見本院卷第一六三頁），惟被告丙○○否認曾會同地政人員現場勘查，依古亭地政事務所檢送本院之資料中，亦無被告丙○○曾會同現場勘查之證明，況古亭地政事務所業已更正上開北市古地二字第一一○二七號函之意旨（見本院第一五七頁），是原告主張依該函文內容，可證一八二建號建物早已被拆除，絕非今日之景後街一○一號房屋，亦無可採。由上可知，原告主張林周蚶目所搭建之一八二建號建物業已滅失云云，尚難採信。
４此外，原告尚無法舉證證明系爭土地為被告占用部分於胡江竹六十二年拍定景
後街九九號景美戲院時，確為景美戲院坐落基地之一部分，其主張被告所占用系爭土地部分之承租權已隨景後街九九號房屋所有權移轉而移轉，被告丙○○自不可能繼受林周蚶目對該部分土地之承租權云云，實無足取。被告丙○○對景後街一○一號房屋本有所有權，其欲如何增建改建，悉屬其自身權利行使，是縱認景後街一○一號房屋之建物面積，已較原先登記面積為多，仍不妨礙其建物所有權之同一性；又即便系爭土地並非全部均屬一八二建號建物之基地面積，亦無法反證被告所占用系爭土地十八平方公尺部分即為景後街九九號房屋之坐落基地，是今日景後街一○一號房屋之面積與一八二建號建物之登記面積雖有不符，仍無礙於上開認定。
五、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第四百二十五條第一項定有明文。原告既無法證明被告占用系爭土地部分為六十二年間景後街九九號房屋之坐落基地一部分，林周蚶目對該部分土地之承租權自仍存續，並移轉予被告丙○○而由其繼受之，被告丙○○自得以其承租權對抗原告。是其本於合法使用權限於系爭土地上興建鐵門圍籬及遮雨棚，自無違法侵害原告所有權之可能，被告甲○○為與被告丙○○同居共住之親屬，其基於占有輔助人之地位對系爭土地之占有，亦無侵權行為、不當得利可言。原告請求被告將坐落系爭土地內之鐵製圍籬與鐵門及其上搭建之遮雨棚面積十八平方公尺拆除，並將該土地交還原告，另請求被告連帶給付二十五萬六千零三十二元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 六 月 十七 日
民事第二庭審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 黃雯惠法 官 劉素如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 十七 日
法院書記官 劉芳菊