臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第五一一七號
原 告 甲○○被 告 乙○○
丁○○訴訟代理人 庚○○○被 告 辛○○訴訟代理人 陳秋香被 告 己○○右當事人間增加租金等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四五０、四五０之一號土地、面積三十九平方公尺，即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地之租金，自民國八十九年一月一日起增加為每月新台幣肆仟柒佰元。
被告丁○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四三五、四三五之一號土地、面積六十二平方公尺，即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地之租金，自民國八十九年一月一日起增加為每月新台幣柒仟伍佰元。
被告辛○○承租原告原告坐落台北市○○區○○段二小段四三六號土地、面積三十‧五平方公尺，即門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○弄○號房屋佔用之基地之租金，自民國八十九年五月一日起增加為每月新台幣叁仟陸佰元。
被告乙○○應給付原告新台幣肆萬貳仟叁佰元及自民國八十九年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣柒萬貳仟陸佰元及自民國八十九年十一月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告辛○○應給付原告新台幣肆萬貳仟元及自民國八十九年十一月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新台幣壹萬伍仟叁佰元及自民國八十九年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告乙○○負擔四分之一，被告丁○○負擔五分之二，被告辛○○負擔四分之一，餘由被告己○○負擔。
本判決第四項及命被告乙○○負擔訴訟費用部分，於原告以新台幣壹萬肆仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
本判決第五項及命被告丁○○負擔訴訟費用部分，於原告以新台幣貳萬肆仟元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
本判決第六項及命被告辛○○負擔訴訟費用部分，於原告以新台幣壹萬肆仟元為被告辛○○供擔保後，得假執行。
本判決第七項及命被告己○○負擔訴訟費用部分，於原告以新台幣伍仟元為被告己○○供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一至七項所示。
貳、陳述：
一、被告乙○○、辛○○、己○○、丁○○分別以不定期租賃方式承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四三五、四三五之一、四三六、四五０、四五０之一號土地，兩造間租金已有多年未曾調整。原告曾於民國八十八年十一月間通知被告丁○○、乙○○自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪新台幣（下同）四百元，並於八十九年四月二十一日通知被告己○○、於八十九年四月二十五日通知被告辛○○自八十九年五月一日起調整租金為每月每坪四百元，因被告己○○曾於八十九年六月三十日來函表示不願繼續承租系爭基地，並願放棄地上物之一切權利，原告乃撤回有關被告己○○部分之調整租金訴訟，並依民法第四百四十二條起訴請求如訴之聲明第一至三項所示。
二、茲就被告承租基地情形分述如后：㈠被告乙○○部分：台北市○○街○○號房屋坐落基地目前係由被告乙○○承
租，原承租人為黃氏素，黃氏素死亡後即由其女婿胡子賢繼續承租，嗣再易為乙○○。調整前每月租金為一千七百元，被告乙○○僅繳付租金至八十八年十二月止。
㈡被告丁○○部分：台北市○○街○○號房屋坐落基地目前係由被告丁○○承
租，原承租人為陳水柳、丁○○、陳永興、陳金蓮、陳永和、陳簡阿腰等，嗣由丁○○全部承租。調整前每月租金為一千七百元，被告丁○○僅繳付租金至八十八年九月止。
㈢被告辛○○部分：台北市○○○路○段○○巷○弄○號坐落基地部分原由被
告辛○○之母丙○○承租，嗣因丙○○於八十七年十月間死亡，並由被告辛○○繼為戶長，兩造乃另議由丙○○之獨子即被告辛○○自八十七年十一月起繼續承租系爭基地。調整前每三個月租金為四千元，被告辛○○自八十七年十一月起即未按期給付。
㈣被告己○○部分：台北市○○○路○段○○巷○弄○號坐落基地原由被告己
○○之父戊○○承租，嗣因戊○○於八十七年間死亡，兩造乃另議由被告己○○承租系爭基地。被告己○○亦僅繳付租金至八十八年九月止。被告己○○雖於八十九年六月三十日來函表示終止租約之意，惟仍須給付原告自八十八年十月一日起至八十九年六月三十日止之租金。
三、被告承租之系爭四三五、四三五之一、四三六、四五０、四五０之一地號三筆土地，八十九年七月申報地價分別為每平方公尺四萬四千一百六十元、四萬四千一百六十元、五萬一千零一十元及四萬四千一百六十元、四萬零四百九十三元，參照土地法第一百零五條準用第九十七條有關地租計算之規定，被告乙○○每月應付租金原應為一萬四千二百九十一元，被告辛○○每月應付租金原應為一萬二千九百六十五元，被告丁○○每月應付租金原應為二萬二千八百一十六元，原告鑑於地上房屋簡陋，自願降低租金額，請求調整為如訴之聲明第一項至第三項所示。
四、被告乙○○、丁○○自八十九年一月一日起至八十九年九月三十日止均未依每月每坪四百元之標準給付租金，另被告丁○○亦未繳納自八十八年十月至十二月之租金每月一千七百元，爰分別請求被告乙○○給付四萬二千三百元、被告丁○○給付七萬二千六百元及法定遲延利息。另被告己○○自八十八年十月起至八十九年六月止均未繳付租金，爰請求被告己○○給付一萬五千三百元及法定遲延利息。另被告辛○○於八十八年十一月起至八十九年四月止均未繳付租金，共積欠二萬四千元，又自八十九年五月一日起至八十九年九月三十日止積欠每月三千六百元之租金計一萬八千元，合計積欠四萬二千元。
五、對被告抗辯所為陳述：㈠被告乙○○房屋受損與原告無關，其應舉證證明。
㈡被告丁○○按舊租金提存，非依債之本旨所為給付。
㈢之前約定依十坪繳交租金雙方已有合意，因時空變遷，測量結果有出入，但不影響之前租金的約定。
叁、證據：提出台北市萬華區調解委員會通知、聲請調解書筆錄、台北四支郵局第
一八二號、第一八三號存證信函、丙○○除戶戶籍謄本各一件、律師函暨送達回執四件、土地登記謄本五件、現場照片八幀為證。
乙、被告方面：
壹、被告乙○○：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠台北市○○街○○號房屋是祖先留下，原告於日本撤退政權交替之際，利用
特殊關係將坐落基地移轉其名下，並向被告收取租金每月每坪一百七十元，被告只得照繳。惟原告此回大幅調漲達百分之二百三十五．三，將造成被告生計困難。且依往例此回繳租期間應於八十九年十二月，時間亦未到，原告卻先提起本件訴訟。
㈡原告所有大里街十一號房屋屋頂破損，下雨水會流到被告房屋，原告應予被告乙○○補償。
㈢以前按十六坪繳交租金，測量結果只有十一．七九七五坪，原告應返還以前多繳的租金。
三、證據：提出預定支付租金之支票、建物所有權狀各一件、照片三幀為證。
貳、被告丁○○：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠大理街十九房屋目前給朋友住，每月收九千元。
㈡原告調整租金過高，將使被告生活困難。
㈢被告已依舊租金提存。
三、證據：提出提存書、國庫存款收款書、繳租記錄各一件為證。
叁、被告辛○○：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：被告辛○○為殘障人士，生活困難，無法負擔調整後之租金。
三、證據：提出殘障手冊一件為證。
肆、被告己○○：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠原為被告之父戊○○承租土地，戊○○於三年前過世，過世前後均由被告己
○○繳納地租。被告己○○目前未住台北市○○○路○段○○巷○弄○號房屋，租金調整無法負擔。
㈡被告己○○於調漲租金後即不再續租，並放棄地上物所有權。
㈢以前按十坪繳交租金，測量結果只有九．二二六五坪，原告應返還以前多繳的租金。
三、證據：提出八十九年六月二十一日致原告存證信函一件為證。
丙、本院依原告聲請至現場勘驗，並囑託台北市建成地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖附卷。
理 由
一、原告起訴主張：㈠被告乙○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四五
０、四五０之一號土地、面積三十九平方公尺（即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地），每月租金一千七百元，被告辛○○、己○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四三六號土地，面積各三十‧五平方公尺（即門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○弄○號房屋佔用之基地），被告丁○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四三五、四三五之一號土地，面積六十二平方公尺（即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地），每月租金一千七百元，兩造間租金已有多年未曾調整，原告曾於八十八年十一月間通知被告乙○○、丁○○自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪四百元，並於八十九年四月二十一日通知被告己○○、於八十九年四月二十五日通知被告辛○○自八十九年五月一日起調整租金為每月每坪四百元，爰依民法第四百四十二條起訴請求如訴之聲明第一至三項所示。㈡又被告乙○○僅繳付租金至八十八年十二月止，尚欠自八十九年一月起至八十九年九月止之租金四萬二千三百元，被告丁○○僅繳付租金至八十八年九月止，尚欠自八十九年十月起至八十九年九月止之租金七萬二千六百元，被告辛○○自八十七年十一月起至八十九年九月止均未繳付租金，尚欠租金四萬二千元，又被告己○○雖於八十九年六月三十日表示不再續租，仍積欠自八十八年十月起至八十九年六月之租金一萬五千三百元，為此起訴請求如訴之聲明第四至七項所示等情。
二、被告辯稱：㈠被告乙○○：原告漲幅過高，且依往例繳租應於八十九年十二月。原告所有大里
街十一號房屋屋頂破損，下雨水流到被告房屋，原告應予補償。又之前按十六坪繳交租金，測量結果只有十一．七九七五坪，原告應返還多繳的租金。
㈡被告丁○○：調整租金過高，且被告已依舊租金提存。
㈢被告辛○○：被告為殘障人士，無法負擔調整後之租金。
㈣被告己○○：租金調整無法負擔，且被告己○○於調漲租金後即不再續租，又以前按十坪繳交租金，測量結果只有九．二二六五坪，原告應返還多繳的租金。
三、原告主張坐落台北市○○區○○段二小段四三五、四三五之一、四三六、四五０、四五０之一號土地為其所有，被告乙○○承租前揭四五０、四五０之一號土地、面積三十九平方公尺（即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地），每月租金一千七百元，被告辛○○、己○○承租前揭四三六號土地，面積各三十‧五平方公尺（即門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○弄○號房屋佔用之基地），被告辛○○承租部分每三個月租金四千元，被告己○○承租部分，每月租金一千七百元，被告丁○○承租前揭四三五、四三五之一號土地，面積六十二平方公尺（即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地），每月租金一千七百元等事實，業據提出土地登記謄本、台北市萬華區調解委員會通知、聲請調解書筆錄為證，被告均自承向原告承租系爭土地（見八十九年十二月二十七日言詞辯論筆錄），且對原租金額並不爭執，並經本院依原告聲請至現場勘驗，另囑託台北市建成地政事務所派員會同測量無誤，堪信原告此部分之主張為真實。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條定有明文。本件租賃未定有期限為兩造所不爭執，原告自得以土地價值上昇而聲請法院增加其租金。次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、稅額增加、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡。經查，系爭四五０、四五０、四三五、四三五之一號土地前臨大理街，四三六號土地則臨台北市○○○路○段○○巷○弄，附近為住宅區，市況尚非繁榮，有原告提出之現場照片為證。次查，門牌號碼台北市○里街○○號房屋屋齡近百年，五十八年間曾改建門面，結構亦有整修，目前為被告乙○○全家居住；門牌號碼台北市○里街○○號房屋為日本大正時代興建，屋頂露台曾因颱風毀損整修過，目前給被告丁○○友人居住，每月收九千元；門牌號碼台北市○○○路○○巷○弄○號房屋屋齡近百年，門面、屋頂曾整修過，目前由被告辛○○之妹陳秀雲與其同住等情，均為被告所自陳（見八十九年十二月二十七日言詞辯論筆錄、九十年二月五日勘驗筆錄），並經本院至現場勘驗查明，再者，被告辛○○為二級智障，亦有殘障手冊在卷可稽。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條定有明文；前揭四三五、四三五之一、四五０號土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺四萬四千一百六十元，四五０之一號土地八十九年七月之申報地價為每平公尺四萬零四百九十三元，四三六號土地八十九年七月之申報地價為五萬一千零一十元，有卷附土地登記謄本足憑。原告請求將被告乙○○承租系爭四五０、四五０之一號土地之租金調整為每月四千七百元，請求將被告丁○○承租系爭四三五之一、四三五號土地之租金調整為每月七千五百元，均約相當於土地申報總價額年息百分之三．三，另請求被告辛○○承租系爭四三六號土地之租金調整為每月三千六百元，約相當於土地申報總價額年息百分之二．八，本院斟酌上開一切情狀，認為尚屬允當，應予准許。被告辯稱租金調整過高，尚非可採。
五、復按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院著有四十八年度台上字第五二一號判例可資參照。經查，本件原告於起訴前已於八十八年十一月間通知被告丁○○、乙○○自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪四百元，並於八十九年四月二十五日通知被告辛○○自八十九年五月一日起調整租金為每月每坪四百元，有原告提出之律師函暨送達回執為證，依上開說明，原告請求被告乙○○、丁○○之租金均自八十九年一月一日起開始調整，被告辛○○之租金自八十九年五月一日起開始調整，洵屬有據。
六、原告另主張被告乙○○僅繳付租金至八十八年十二月止，被告丁○○、己○○僅繳付租金至八十八年九月止，被告辛○○自八十七年十一月起至八十九年九月止均未繳付租金，則為被告乙○○、己○○、辛○○所不否認，被告乙○○雖辯稱依往例本次租金應於八十九年十二月給付，然並未舉證證明，且原告請求者為起訴前已發生之租金，並無不當。至被告丁○○另辯稱已提存租金，並提出提存書為證，然查，被告丁○○係依舊租金提存自八十九年一月起之租金，如前所述其租金自八十九年一月起已調整增加，則被告丁○○所為之給付並不合於債之本旨，依最高法院三十九年台上字第一三五五號判例意旨，自不生清償之效力；再者，被告己○○於八十九年六月三十日致函原告表示不再續租，有存證信函在卷可佐，則其仍應給付自八十八年十月至八十九年六月之租金。準此，被告乙○○應給付原告自八十九年一月起至八十九年九月止之租金四萬二千三百元（4700×9=42300），被告丁○○應給付原告自八十八年十月起至八十八年十二月止之租金五千一百元（1700×3=5100）及自八十九年一月起至九月止之租金六萬七千五百元（7500×9=67500），合計為七萬二千六百元，被告辛○○應給付原告自八十七年十一月起至八十九年五月止之租金二萬四千元（4000×18/3=24000）及自八十九年五月起至九月止之租金一萬八千元（3600×5=18000），合計為四萬二千元，被告己○○應給付原告自八十八年十月起至八十九年六月止之租金一萬五千三百元（1700×9=15300）。又查，被告乙○○辯稱原告所有大里街十一號房屋屋頂破損，致下雨時水會流到其屋，原告應予補償，已為原告所否認，原告並未證明受有損害及該損害為原告所造成，所辯即無足取。又被告乙○○、己○○辯以之前按坪數繳納租金，測量結果坪數較少，原告應返還多繳之租金云云，惟查，兩造之前約定坪數為約略之數，且均已約定租金總額為每月一千七百元，堪認雙方就租金已有合意，尚難以事後測量結果面積有出入，即認原告超收租金，被告此部分所辯亦難採信。
七、綜上所述，原告本於民法第四百四十二條請求調整租金，並依租賃關係請求被告給付所欠租金，洵屬有據，被告之辯詞均無足採。從而，原告請求被告乙○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四五０、四五０之一號土地、面積三十九平方公尺，即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地之租金，自八十九年一月一日起增加為每月四千七百元，被告丁○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段四三五、四三五之一號土地，面積六十二平方公尺，即門牌號碼台北市○○街○○號房屋佔用之基地之租金，自八十九年一月一日起增加為每月七千五百元，請求被告辛○○承租原告原告坐落台北市○○區○○段二小段四三六號土地，面積三十‧五平方公尺，即門牌號碼台北市○○○路○段○○巷○弄○號房屋佔用之基地之租金，自八十九年五月一日起增加為每月三千六百元，另請求被告乙○○給付四萬二千三百元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二日起算之法定遲延利息，請求被告丁○○給付七萬二千六百元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月五日起算之法定遲延利息，請求被告辛○○給付四萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月三日起算之法定遲延利息，請求被告己○○給付一萬五千三百元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十二月二十八日起算之法定遲延利息，即無不合，應予准許。
八、假執行之宣告：如主文第四至七項所示之請求，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日
民事第四庭法 官 劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八 月 三十一 日
法院書記官 黃瓊滿