臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第五三二一號
原 告 乙○○訴訟代理人 詹順貴律師複 代理人 林曉晴律師被 告 甲○○ 住台北市○○區○○○路○段○○○號之一 二樓右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應將如附表所示之房屋返還於原告。
前項履行期間為參月。
被告應給付原告新台幣伍萬玖仟伍佰元及自民國九十年一月三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告自民國九十年一月三日起至返還房屋之日止應按月給付原告新台幣捌仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三項於原告以新台幣貳萬元為被告供擔保後得假執行。
本判決第四項於原告以新台幣捌仟伍佰元為被告供擔保得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明
（一）被告應將如附表所示之房屋返還於原告。
（二）被告應給付原告租金新台幣伍萬玖仟伍佰元及自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（三）被告自本準備書狀繕本送達翌日起至返還房屋之日止應按月給付原告新台幣捌仟伍佰元。
（四）就第二項、第三項聲明願供擔保請准宣告假執行。
（五）訴訟費用由被告負擔。
二、備位聲明
（一）被告應給付原告新台幣伍萬玖仟伍佰元及自本準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告向原告承租如附表所示建物之租金，自民國九十年二月一日起調整為每月新台幣叁萬貳仟伍佰伍拾伍元。
（三）就第一項聲明願供擔保請准宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）被告於民國七十四年七月一日起向原告承租座落於台北市○○○段，第一六九之二三號，重測後○○○區○○段○○段０五九五—００００地號，門牌號碼為台北市○○○路○段一百五十之一號二樓之房屋一棟，雙方約定租期為二年，即至七十六年六月三十日即租約期滿，第一年每月租金新台幣（下同）七千元，次年每月租金八千元，此自雙方租賃契約第一條至第三條可證，被告並交付二萬元擔保金，其間被告亦曾多月未繳交房租。租約屆期前後，原告不斷強烈要求被告與其續約，惟被告置之不理，原告遂於租期屆滿後，請求被告返還系爭房屋，惟被告仍避不見面，原告因當時尚任職於軍中，軍務倥傯，調動頻繁，被告趁此之便將租金交由系爭房屋一樓之瓦斯行再由瓦斯行主人轉交於原告，原告原誤以為係結清前欠當年五、六、七月租金，而予收受，熟料被告竟忽爾出面主張，原告收受租金，租約已改為不定期租約，而前欠租金則早已由金二萬元抵扣，原告無奈（即七十七年間）方將租金調整為每月八千五百元，惟被告仍常欠租不繳，合先敘明。
（二）原告有收回自住之原因且被告積欠房租已達二期以上，依土地法第一百條第一款及第三款規定，原告俱得請求被告返還系爭房屋。
１原告收回系爭房屋自用之原因有二，一為婚姻問題，一為交通、工作因素，茲詳述如下：
⑴查原告與其妻因個性不合時有嫌隙，夫妻經常反目、爭執，甚至打架，雙方無
法持續共同生活，於八十七年五月一日協議離婚，惟子女一再反對，家庭分崩離析，顧慮子女身心之健全發展，於同年五月九日再度與原配偶林美鳳結婚，此有原告戶籍謄本可稽，後原告於八十七年九月自軍中退職，本欲返回原告所有房屋，因系爭房屋遭被告強租，只能返回配偶所有位於木柵路三段八十五巷二十三弄十四號二樓之住家共同生活，惟夫妻間共居一室長時間共同生活，仍常爭吵、打架，層出不窮，甚曾於八十八年十二月二十六日因爭吵過度而至警局報案，且原告現居地為一集合式住宅，夫妻為免影響鄰居之居家安寧，雙方均隱忍，然冷戰不斷，造成夫妻精神上重大壓力，是自退職後，原告一再向被告表達欲收回自住之意願，欲藉此冷卻夫妻間嚴重摩擦，俾免再度肇致仳離之虞，家庭分崩離析之虞。惟被告拒不返還，徒生因擾。
⑵又原告自退伍後即於台北市中心工作，時需加班，而現居地為木柵路三段，交
通不便且常交通堵塞，需轉車多次，身體不堪負荷，每日車費逾百餘元，況於八十九年九月起至中外新聞通訊社工作，工作地點位於台北市○○路○段○○○號七樓之一，距現居地木柵，路途遙遠，且新聞社之工作繁忙，時間常不一定，每日舟車往返常需兩個小時以上，且系爭房屋具原告工作地點僅需步行十分鐘是確有收回位於復興南路二段一五０之一號二樓房屋自住之必要，以縮短交通時間利於獲得充份休息，基上所陳，即知原告無論於交通、工作、婚姻上均有收回系爭房屋自住之必要，此並有系爭房屋所在地龍陣里里長出示證明可稽。
２被告已積欠房租達二個月以上，原告得收回系爭房屋：
再查被告自八十九年七月一日起即拒不繳交房租，原告多次催繳，被告相應不理，經催繳多次無效後，原告遂向台北市大安區調解委員會（下稱調解委員會）就返還房屋及給付租金等事聲請調解，調解委員會定於八十九年九月十四日進行調解，惟被告仍舊不予理會，原告央求再定期日，調委員會遂另定八十九年九月二十八日再試行調解，被告仍未出席致調解不成立，此有調解通知書及調解不成立證明書可稽，原告此時忍無可忍方於八十九年十月十二日發函被告，自八十九年七月一日起至發函之日止已積欠房租達四個月，催告被告於八十九年十一月十三日遷離房屋並給付租金，逾期不為將採取法律行動，被告業已收受系爭存證信函，詎料被告仍相應不理，原告不得已於八十九年十一月十四日訴請被告搬遷及給付租金。
（三）如前所述，原告已發函催告被告於八十九年十一月十三日前給付租金並遷離房屋，惟被告拒不給付，而自八十九年七月一日被告欠繳租金之日至原告發函之日止（八十九年十月十二日），被告積欠房租已達四個月，又被告所繳交之押金二萬元於七十六年五、六、七月間已扣抵殆盡，是依同法第四百四十條，第四百五十五條規定，被告欠租已達二個月以上經原告定期催告給付，被告於期限內仍拒不給付，原告以本準備書狀繕本送達之日為終止租約之意思表示，並請求被告返還系爭房屋。本件原告確有收回系爭房屋自住之必要，被告經定期催告後，仍拒不給付租金，且扣抵押金後積欠房租金額已逾二個月，原告訴請被告返還房屋，依法有據。又依民法第四百三十九條，被告應給付原告自八十九年七月一日至終止租約之日即本準備書狀送達之日（暫以九十年一月三十一日止計）共七個月租金，總計五萬九千五百元及自本準備書狀送達之翌日至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。而終止租約後，被告係無權占用系爭房屋，是自租約終止後（即本準備書狀繕本送達之翌日）至返還房屋之日止，原告得依民法第一百八十四條第一項前段請求被告按月賠償原告相當於租金之損害及按週年利率百分之五計算之利息。
（三）對被告抗辯之陳述：１被告已不否認其欠繳多期租金，惟辯稱：其欲繳租金給原告，但原告自己不收
。然實情為原告多次催繳無效後，並曾向調解委員會聲請調解，但均因被告未出席致調解不成立。
２被告又以倘原告欲將系爭房屋收回自住，則應一併將緊臨原告所有之房屋收回
，及拒繳租金之因為原告拒絕修繕系爭房屋等語置辯，惟被告所言俱不屬實。查緊臨之房屋實為他人所有，並非原告所有，被告顯有誤會。另被告要求修繕房屋之廚房、浴廁頂板漏水部分，蓋其漏水之肇因為三樓水管裂隙，原告早已通知三樓屋主修復，三樓屋主並已允諾修復，且三樓屋主亦告知原告，其曾多數欲與被告聯繫，惟被告經常不在家，致三樓屋主無從修復，顯見被告所言僅為推卸之詞，即不足採。
二、備位聲明部分：如鈞院認原告無收回房屋及終止租約之原因，雙方租賃契約仍存在，系爭房屋之價值已上昇許多，而自七十四年出租予被告至今，除於七十七年間最後一次微幅調漲五百元至月租八千五百元後，迄今已逾十餘年均未調整，為此依同法第四百四十二條狀請 鈞院調整租金，依歷年公告地價觀察，八十九年七月間申報地價已漲為每平方公尺壹拾叁萬肆仟壹佰陸拾元，而依土地登記謄本，原告所有系爭基地共二十七‧七五平方公尺【111（平方公尺）×1/4（持份）＝27.75（平方公尺）】，是系爭房屋之基地總價為叁佰柒拾貳萬貳仟玖佰肆拾元，而系爭房屋八十九年度課稅現值為壹拾捌萬叁仟柒佰元，總計土地及建築物總價額為叁佰玖拾萬零陸仟陸佰肆拾元整，依土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物總價額年息百分之十為限。」，衡諸系爭建物座落於復興南路二段一五０號，附臨福華飯店位於精華地段，租金計算採最高限度，誠屬合理，按此年息百分之十計算，系爭房屋年租應調整為叁拾玖萬零陸佰陸拾肆元，即月租為叁萬貳仟伍佰伍拾伍元，依此將調整租金如前所述，亦屬合理。
參、證據：
（一）原告房地契約影本乙份。
（二）原告戶籍謄本、戶口名簿乙份、身份證乙份。
（三）大安區公所調解委員會公函及通知書乙份。
（四）存證信函乙份。
（五）租賃契約影本乙份。
（六）退伍令影本乙份。
（七）員警工作紀錄簿繕本乙份。
（八）工作證明正本乙份。
（九）里長證明書正本乙份。
（十）存證信函回執影本乙份。
（十一）歷年公告地價現值乙份。
（十二）土地登記謄本乙份。
（十三）房屋稅繳款稅單影本乙份。
（十四）建物登記謄本乙份。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，依其之前之聲明或陳述略以：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、陳述略稱：其於七十四年間向原告承租本件系爭房屋，之後沒有再訂租約，其願意繳付租金給原告，但原告自己不收。且如原告欲將系爭房屋收回自住，則應一併將緊臨原告所有之房屋收回，及拒繳租金之因為原告拒絕修繕系爭房屋。
三、證據：聲請本院至現場屢勘。理 由
一、本件被告甲○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告於七十四年七月一日起向原告承租本件系爭房屋，雙方原本約定租期為二年，即至七十六年六月三十日即租約期滿，第一年每月租金七千元，次年每月租金八千元，此自雙方租賃契約第一條至第三條可證，被告並交付二萬元擔保金，其間被告亦曾多月未繳交房租。租約屆期前後，原告不斷強烈要求被告與其續約，惟被告置之不理，被告嗣後將租金交由系爭房屋一樓之瓦斯行再由瓦斯行主人轉交於原告，原告原誤以為係結清前欠當年五、六、七月租金，而予收受，致使本件租約已改為不定期租約，而前欠租金則早已由金二萬元抵扣，原告無奈（即七十七年間）方將租金調整為每月八千五百元，惟被告仍常欠租不繳。本件因原告有將房屋收回自住之必要以及被告已有欠租兩期以上未繳之情形，故自得終止租約收回房屋，請求被告將如附表所示之房屋返還於原告，並給付積欠之租金以及至實際返還房屋之日給付相當租金之不當得利。
三、被告則以：其於七十四年間向原告承租本件系爭房屋，之後沒有再訂租約，其願意繳付租金給原告，但原告自己不收。且如原告欲將系爭房屋收回自住，則應一併將緊臨原告所有之房屋收回，及拒繳租金之因為原告拒絕修繕系爭房屋等語置辯。
四、原告起訴主張兩造於七十四年七月間訂立租賃契約原本約定租期為二年，惟租賃契約屆滿後，原告因收受被告託人轉交之租金，致使本件租約已改為不定期租約，嗣後原告方將租金調整為每月八千五百元，以及被告有欠繳租金經原告聲請調解委員會調解，然因被告為到場而視為調解不成立等情，業據其提出租賃契約書影本、大安區公所調解委員會公函及通知書乙份影本等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百五十一條定有明文。復按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。土地法第一百條第一款、第三款亦定有明文。本件租賃契約到期後，原告不為反對之意思，並收受被告所交付之租金，故租賃契約業已因默示更新而變成不定期租賃，故原告除非有土地法第一百條各款之情形，不得收回房屋。故本件之主要爭點即在被告是否有欠租兩期以上等之事由，而可請求被告遷讓系爭房屋。經查：
（一）被告稱本件系爭租賃物有修繕之必要，經本院至現場勘驗之結果，發現確實有房內壁紙泛黃、廁所屋頂掀漏破舊；屋角及房間牆壁有漏水而生之水漬以及房間之窗戶及廁所門皆已破損等問題（見本院九十年三月八日勘驗筆錄，本院卷第五十八頁）。然依據民法第四百三十條之規定，原告雖負有修繕義務，如經被告催告後而原告仍不為修繕時，被告得終止契約或者自行修繕，而就所支出之修繕費用請求原告償還之或於租金中扣除。惟查，本件被告除無法證明其已向原告請求修繕外，原告亦當場表示如兩造合意再定新約時，願負責系爭租賃物之修繕。且如被告亦須自行修繕後，方可主張與應給付予原告之租金扣除。本件除系爭租賃物之客廳窗戶有經被告整修外，其餘部分均未自行修復，至於客廳窗戶修繕部分之費用亦未提出相關證明文件以供本院扣除原告租金請求之參考。故其僅以系爭租賃物有修繕必要，作為拒絕給付租金之理由，實屬無據。
（二）被告對其未數期繳付租金等情，並不爭執，惟其辯稱：願意繳付租金給原告，但原告自己不收云云。然倘如被告所稱其確有給付之意願，係原告不收，自可向法院提存以為清償。復查，被告除於原告起訴前，向調解委員會就返還房屋及給付租金等事聲請調解，調解委員會分別於定於八十九年九月十四日及同年月二十八日之調解期日，均因被告未出席致調解不成立，此有調解通知書及調解不成立證明書在卷可稽，且於本件訴訟進行過程中，本院數次勸籲兩造和解，被告僅表示有給付租金之意願，但卻一直未將實際欠繳之租金償還原告，實難認本件被告之所以欠繳租金係因原告拒收所致。
綜上所述，被告既無正當理由積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
原告自得將系爭租賃物終止不定期租賃契約，收回本件系爭租賃物。
六、原告既已發函催告被告於八十九年十一月十三日前給付租金並遷離房屋，而被告欠租已達二個月以上經原告定期催告給付，被告於期限內仍拒不給付，原告以本準備書狀繕本送達之日為終止租約之意思表示，並請求被告返還系爭房屋，並給付積欠之租金以及至實際返還房屋之日給付相當租金之不當得利，自屬依法有據。又本院已准許原告先位之訴，自無庸再就備位之訴併予裁判，併此敘明。
七、本件被告占用系爭租賃物多年，為恐其一時覓屋搬遷不易，核其性質非長時間不能履行，爰酌定履行期間為三個月，以資兼顧。
八、原告就聲明第三項、第四項部分，陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十六條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十三 日
民事第四庭法 官 黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 二十三 日
法院書記官 楊湘雯