臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一○○三號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）九百九十三萬八千六百六十七元，及其中八百五十萬元自民國八十五年一月一日起，其餘自八十六年一月一日起，均至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十四年十一月四日經由駿達房屋仲介公司（以下簡稱駿達公司）陳明展之仲介，向被告買受台北市○○○路○○○巷○○號房屋，以及含基地在內之四筆土地，即台北市○○區○○段三小段四五七、四五七-一、四五七-二、四五七-三（以下簡稱四五七、四五七-一、四五七-二、四五七-三地號）國有地之租賃權，並約定如國有財產局租約不能變更時，即原告不能取得該四筆土地之租賃權時，兩造同意撤銷契約。詎買賣標的之房屋因屬都市計劃內之綠地範圍，且此事實被告早在八十年起，即因被告參與同情況之鄰居謝明洋等人之陳情時已知悉，且迭次陳情均無法變更綠地之原案（該綠地早於五十九年「陽明山管理局轄區主要計劃案」內所劃定），而依綠地之範圍，非但前院將全部劃歸綠地範圍，且房屋前緣之三公尺多亦屬綠地應予拆除，但因拆除時須將承重之樑柱拆除，使該屋屬加強磚造之結構產生倒塌之危險，經原告請結構專家評估，認為拆屋後將使全屋成為危屋，如用勉強補強之方式，其費用將接近新建，且補強亦不能保證安全無虞，拆除後前緣緊鄰道路失去緩衝，而如要補強前方重新砌建樑柱，亦需往內拆一公尺左右，原告乃將此種情形告知被告，被告雖稱可繼續透過各種管道陳情獲得解決，但陳情結果均無效，房屋已遭拆除，且綠地部分之基地以及前院部分，均已由國有財產局依劃定範圍收回而不能取得租賃權，現租賃權只剩下天母段三小段四五七、四五七之一等二筆土地，承租面積共二百三十八平方公尺，即原四筆土地面積原達四百八十平方公尺，現僅餘一半，換言之，原告所能得到之買賣標的，房屋及租賃權，均僅及契約之半數，而房屋拆剩之殘屋甚至已無價值，原來是一棟漂亮之別墅，實際上僅能得到的是如今之斷垣殘壁，原告以一千七百萬元之高價買受，顯不合理。就買賣標的物而言，房屋以及綠地部分之租賃權均屬以不能之給付為契約標的，依法自屬無效，被告就不能給付部分所受領之價金，自屬不當得利，爰依民法第一百七十九條規定訴請被告給付如訴之聲明所示。退萬步言，如認上開被拆減少租賃面積部分之契約有效，但被告應負物及權利之瑕疵擔保責任，被告交付之系爭房屋及坐落基地之租賃權，亦不符兩造契約之約定。本件於買賣時，被告及其代理人即其弟葉裕清均故意不向原告告知房屋本身亦有部分在拆除之列，且租賃範圍將因綠地開闢而剩下半數，只是一昧強調可向國有財產局申請承購，是依民法第三百四十九條、第三百五十三條、第三百五十九條、第二百二十七條之規定，原告即買方亦得請求減少價金或損害賠償，訴請被告給付原告如聲明所示之金額。
（二）被告之代理人即其弟葉裕清證稱在買賣時，已將有關買賣標的之資訊告訴仲介人及原告之夫，曾告知房屋有可能會被拆除三分之一到樓梯間云云，然本件買賣之買方經紀人陳明展，賣方所委之仲介人邱家駒均到鈞院作證，被告代理人葉裕清僅傳真房屋之所有權狀及國有財產局之租賃契約，渠等並未看過陳情書，且均明確指陳葉裕清並未說會拆到房屋，邱家駒且稱「：：：如果（其知道）會拆到房子，我們不會接受委託：：：。」此與原告之夫吳洵仁所證述者均相符，足證被告確實故意不告知其數度陳情毋將房屋列入綠地範圍，均不獲准之訊息，另從仲介人陳明展交與原告，由仲介人所作之價位分析，尚將四筆土地列入，均可證被告並未將已數次陳情房屋免拆未獲准租賃面積將縮減一半之訊息，反而是以全部之面積計算其效益，在在足證被告之代理人葉裕清並未告知瑕疵，而葉裕清係被告之代理人，依民法二百二十四條規定被告應就其代理人之故意過失負責。被告再抗辯依系爭房屋坐落基地租約所載，原告應知房屋係有部分坐落在綠地上云云，然依系爭房屋之登記簿謄本，僅可知悉系爭房屋僅坐落在四五七地號上，而四五七地號在謄本上記載之地目係建，面積二百十八平方公尺，房屋地面層面積並未超過該四五七地號之面積，證人陳明展亦於鈞院證稱：「：：：被告告知房子本身是坐落住宅用地，經我們查證也屬實：
：」、「：：就我印象中這塊地在房子本體上沒有綠地範圍內：：」、「：：但我倒是沒有聽到牆面會被拆掉，我不知道牆面會被拆除：：」其當庭所劃之綠地之範圍亦僅在房屋之邊緣，未達房屋。另證人邱家駒於鈞院亦證「：：證人葉裕清當時告訴我說政府要把前面庭院部分綠地要徵收，但沒有告訴我要拆到房子：：」、「：：我們印象中是沒有問題，也看不出房子本體有坐落綠地的部分，所以才會繼續賣，葉裕清告訴我們說房子土（基）地可以買，他們的鄰居有買，要我們去問鄰居：：：鄰居已經有人買了。」依經驗法則，仲介人從事不動產買賣，其專業能力已較常人為優，都已經無法辨識出系爭房屋坐落之基地有部分在綠地上，原告及原告之夫並無此項專長，更加無法察覺房屋有部分在綠地上，被告所指原告知悉，應非的論。再者，由被告為申請人之四五七地號土地使用分區證明書，該證明書亦是仲介公司傳真給原告，該傳真用紙雖已褪色，但核發日期清晰可見，此證明書係被告提供與仲介公司，且僅一筆，尤可證明被告想藉此單一地號之土地使用分區證明，加強其主張房屋係坐落在第三種住宅區上，仲介人信以為真即接受委託代售，可見被告刻意隱瞞。再從四五七、四五七之一、四五七-二、四五七-三地號土地之最新土地登記簿謄本上所載之地目均是「建」，原告無法從謄本上知悉房屋係在綠地範圍內，反之，被告方面則確知此情，此由其聯合鄰人多次陳情，免將房屋劃入綠地範圍，但並未獲准之事實可證。租約上之土地之地段、地號、地目、租用面積係獨立在「標示欄」，另一欄之坐落並未緊接於各筆土地之標示之後，而是另合併記載於「坐落欄」，原告或原告之夫並非專業人士，何能看出「：：：房屋有部分坐落於四五七-一、四五七-二之綠地上？」何況，被告並未將其與國有財產局之租約交與原告，原告所提出者均是買賣後，由原告與國有財產局所定者，又如何明知或無法為不知？被告明知綠地範圍無法變更，數度陳情皆然，竟利用不知情之仲介向原告詐稱可向國有財產局申購，使仲介尚將綠地之庭院面積一併計入「向國有財產局承購土地以公告現值承購之範圍內」，連仲介人亦不知道房屋在綠地範圍，且即將被拆，遑論是原告，被告之說詞純屬強詞奪理。
（三）本件買賣之標的係台北市○○○路○○○巷○○號房屋，權利範圍：「全部」，以及含基地在內之四筆土地，即台北市○○區○○段三小段四五七、四五七-一、四五七-二、四五七-三地號國有地之租賃權，而該房屋依建物登記謄本所載，總面稱是二六八、０三平方公尺，換算即坪即81.08坪，層數係二層，依中國生產力中心另案所附標準建物造價表每坪計四萬五千五百元，本件之建物新建之造價在三百六十八萬九千一百四十元，而如依中國不動產鑑定中心之估算每坪造價則為三萬八千元，則本件之建物新建價為三百零八萬一千零四十元，而本件建物係於六十一年十一月二十四日建成，距本件買賣八十四年十一月四日，共差二十天即滿二十三年，八十八年該屋之課稅現值僅五十五萬九千六百元，以建物之殘值而言，即使是建物全部，亦僅如此，何況僅四年即遭拆除三分之一，所餘三分之二亦成危屋，故經評估採拆除重建方式，工程款達一千零四十八萬五千四百八十八元，如被告所言，兩造買賣標的實僅房屋，此屋僅能「使用」四年，值得花一千七百萬元嗎？何況，每月尚須繳九萬二千二百零一元之租金給國有財產局，四年得花上四百多萬元，付出與享有者顯不成比例。然本件買賣賣方債務之本旨，顯非僅在使原告取得四年所有權與使用權，被告縱然係以為完全給付之意思為給付，但因事實上其給付係未符合債務本旨之給付，故其應負債務不履行之責任甚明。本件買賣標的之房屋業於八十九年初遭拆除前方三公尺，且因屬綠地而無法重建，自屬不能補正，故縱認本件非以不能之給付為標的，被告之不完全給付，原告仍得依給付不能之規定行使權利自屬合法有據。
（四）所謂「風險」，原告所主張者係被告故意不告知瑕疵之擔保責任，本與被告所稱之「風險」屬兩回事，而買賣是典型之交易型態，賣方原係標的物之擁有者，對其狀況當係知之甚詳，反觀買受人，則對標的物尚屬陌生，故依誠信原則賣方有將相關之資訊告知買方之義務，猶如證券交易法第二十條所定「有價證券之：：買賣，不得有虛偽、詐欺、或其他足致他人誤信之行為。」「發行人申報或公告之財務報告及其他有關業務文件，其內容不得有虛偽或隱匿之情事。」蓋出賣人既是買賣標的物之所有人，對標的物之資訊與瑕疵，均甚明瞭，對於標的物所知有限之買受人自應誠信以告，反之，未告知瑕疵，自足以造成買方之誤信，以為所購者為無瑕疵之物，而甘以無瑕疵之物之價格買受，本件依兩造不爭執之被告早於八十年即數度陳情台北市政府且未獲准之事實，以及房屋本身亦在綠地範圍內，被告均早已知悉，蓋陳情部分，被告本人即為陳情人，自不能諉稱不知，而被告之弟葉裕清亦證稱渠知悉如果要拆房子大概會拆到樓梯的部分，此有關買賣標的物重大瑕疵之訊息，自應依誠信原則告知原告，縱如被告之弟所言，其開價四、五千萬元，簽約三千萬元，僅以一千七百萬元成交，是極低之價，原告縱亦有低價之認識，但就原告而言，低價係誘因之一，但決定購買之考慮因素仍是欠缺對該瑕疵之認識，而欠缺認識係因被告之故意不告知，故被告之「風險之說」，並無解於其負有瑕疵擔保責任。
（五）報告書中第三頁「肆、鑑定結果」係以表列方式，分成四大項：
１、建物拆除前後之市價減損，此部分事實上鑑定機關係超出鈞院命其鑑定之範圍，即尚鑑定土地之價值，此應是依被告之狀紙所載而為，但因本件之土地本身非買賣標的，且國有財產局亦已函覆不能申購，且即使可承購，依鑑定機關或仲介公司估算，應尚需以八千八百七十二萬三千三百十元或七千四百八十七萬九千四百五十元申購，每坪單價達六十一萬一千零四十二元或五十一萬五千六百九十九元，故土地部分之鑑定並無參考之必要。建物價值之減損，鑑定書係以全部樓板面積（一００、九一坪），以每坪三萬八千元計價計三百八十三萬四千五百八十元，與拆除後所剩之樓板面積八十、五六坪，以每坪三萬八千元計價計三百零六萬一千二百八十元）（以上建物面積、建物拆除前後市價計算。鑑定機關係以其所稱之「航空測量套繪圖」計算，較登記簿之面積多出二十坪，經所有權第一次登記之建物，在登記時係經地政機關複丈，故應以建物之登記簿所載者為準，空照圖或併計遮雨棚或屋簷之面積，自不能作為面積計算之依據，故依每坪三萬八千元計算為三百零八萬一千零四十元（38,000×
268.03×0.3025＝3,081,040），此建物之價值，鑑定機關亦未考慮折舊，亦有不當，本件之建物係建成於六十一年十一月廿四日，距本件買賣八十四年十一月四日，共差二十天即滿二十三年，故八十八年該屋之課稅現值僅五十五萬九千六百元，故建物在買賣時之殘值（即市價）至多僅能估為新造價之半數即一百五十四萬零五百二十元。鑑定機關係依圖面測量所得，並未考慮剩餘建物是否應一併拆除，或需作其他修繕之面積或費用，然拆除後臨綠地之部分已無牆面及樑柱，且原隔間牆已不能反應拆除後之空間區隔之需要而亦需一併拆除，顯非鑑定機關單純以圖面測量所得原面積與拆剩面積差，乘以每坪造價，作為減損價，如確無法就剩餘建物整建，拆除後之建物價值應是「零」，而如可整建其整建之費用若干。
２、有關租賃權價值及建物暨租賃權價值合計部分，鑑定機關分情況一、二說明，即四筆均為住宅區與一筆為住宅區另四五七-一、四五七-二、四五七-三分別為行水區或綠地劃分，原告對此無意見，唯其租賃權價值係以一個月計算，致拆除前後均僅列五萬四千九百零八元或三萬二千一百五十二元，故使價值結構上，建物之價值竟占百分之九八、五九或百分之九九、一，而租賃權之比例則相對占百分之一、四一或百分之０、八三，恐與兩造之想法歧異，而拆除前後之租賃權價值何以未隨面積減縮而減少？亦顯示鑑定機關思考不周延。而有關租賃權價值及建物暨租賃權價值合計部分，經上述調整後之拆除前價值為一百五十九萬五千四百二十八元（情況一）或一百五十七萬二千六百七十二元，拆除後則為二萬七千四百五十四元（情況一）或一萬六千零七十六元（情況二），故依此調整之結果，拆除後之殘值僅不到原價之百分之二。
３、要之，本件鑑定之目的係系爭買賣當時，無瑕疵之買賣標的物之價值，以及有瑕疵時之市價，中國不動產鑑定中心之鑑定就房屋及租賃權之價值，均有瑕疵，實不足作為判決之基礎，原告認為至少應作如上調整，始合乎經驗法則。而如認僅拆除三分之一，餘屋仍有價值，亦應扣除就殘屋整建之費用，始合乎公平原則。
三、證據：提出下列證據為證，並聲請訊問證人吳洵仁、陳明展及邱家駿，並聲請函查台北市都市發展局及國有財產局暨命行鑑定。
原證一：不動產買賣契約書乙份。
原證二：八十四年十一月三日授權書乙份。
原證三：八十年四月二十日陳情書乙份。
原證四：台北市政府都市發產局八十三年四月十二日北市都二字第八三二九六號函乙份。
原證五：平面圖成果表乙份。
原證六：地籍圖乙份。
原證七：拆除後照片六張：
原證八：國有基地租賃契約書乙份。
原證九：拆除前照片十一張。
原證十：價位分析表乙份。
原證十一：標準建物造價表乙份。
原證十二：系爭建物登記謄本乙份。
原證十三：八十六年度台北市稅捐稽徵數房屋稅繳款書乙份。
原證十四：工程合約書乙份。
原證十五：估價單六份。
原證十六：國有基地租賃契約書二份。
原證十七：出價保證金收據乙份。
原證十八：財政部國有財產局台灣北區辦事處八十七年十二月八日台財產北處第00000000號函乙份。
原證十九：台北市政府都市發展局土地使用分區及公共設施用地證明書乙份。
原證二十：被告傳真之土地分區使用證明書乙份。
原證二十一：土地登記謄本四份。
（以上均影本）原證二十二：雅砌雜誌正本乙本。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回添
（二）若受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述添
（一）關於系爭買賣兩造間所訂立的契約是不動產買賣契約，依該不動產買賣契約書開宗明義即揭明被告係將所有後開不動產賣與原告，而其所謂後開不動產即揭示於不動產買賣契約書後面即台北市○○區○○○路○○○巷○○號建號三０七二七權利範圍全部，而上開不動產被告早已依不動產買賣契約書規定於八十四年間移轉過戶登記予原告，並早已依不動產買賣契約書第一條第六款約定「依固定現有造作物」交屋。至於被告對國有財產局之契約文字七六國基租字第００一三七九號之租賃契約於本件不動產買賣契約訂立當時，其租期係自八十一年一月一日起至八十五年十二月三十一日止，除上述租約之變更手續如何進行為兩造所認知外，被告亦已於八十四年十二月二十八日變更登記名義為原告，則本件買賣標的，無論是房屋或土地租賃權轉讓或上述二者，被告均早已配合辦理相關手續，租約名義亦已然變更，一切已依買賣契約履行完畢，而在整個移轉過戶交屋與租賃權變更名義後，依兩造不動產買賣契約書約定，由駿達公司將所代收保管之第二條第一、二款之款項暨原告將屋款均交付予被告，則整個手續之完成已為各方所認可，契約顯然已履行完成，即無所謂民法第二百四十六條第二項，以不能之給付為契約標的，其契約無效之問題。被告原委託賣價為二千五百萬元以上，而本件成交價不過一千七百萬元是被告實亦無不當得利可言，是原告援引民法第二百四十六條第一項前段主張契約部分自始無效，被告獲有不當得利主張並不可採。添
（二）本件買賣被告代理人葉裕清已到庭證稱本件房地狀況於委託及原告之夫看現場時均已告知。原告之夫於八十九年八月二日承認其在八十五年底、八十六年初即知公園管理處要拆除劃歸為綠地部分的房子，惟其卻一直未曾對被告有任何的反應與要求，亦可推知其在訂約時即知房子與綠地的關係，否則即不會如此置之不理。駿達房屋仲介公司陳明展、邱家駒固然前者陳稱當初僅提到拆除至前簷柱子與水溝齊，後者陳稱未提會拆到房子，惟兩者之說詞對照之下已有矛盾，由於渠等二人可能牽扯到責任問題，故其說詞顯然避重就輕，不值採之。添惟無論如何，上開二人確已陳稱當時確有提起二筆綠地之事，而本件有二筆土
地係屬綠地，原告之夫亦承認知悉，再參以證人陳明展所證稱：「我們依習慣會調都市計劃圖。」證人邱家駒所證稱：「我們都會調地籍圖、分區使用證明建物平面圖、都市計劃圖。葉裕清有傳真房子權狀及國有財產局的租賃契約書。」則綠地之地號為四五七-二、四五七-三，對照原國有基地租賃契約書內載租賃範圍為四五七、四五七-一、四五七-二、四五七-三，並標示四五七地號上有天母西路九十五巷十三號（磚造二層及平房水池、四五七-一地號上為天母西路九十五巷十三號「庭院」、四五七-二地號上有天母西路九十五巷十三號（磚造二層及庭院）。顯然系爭天母西路九十五巷十三號房屋有部分坐落於四五七-一、四五七-二之綠地上，此應為原告所明知，至少亦無法為不知。
再原告既知本案四五七-一、四五七-二二筆土地係屬綠地，則對照都市計劃圖及現場房屋的狀況，亦可知房屋有部分會落於四五七-二、四五七-三，此由房地的坐落與庭院、水池之位置水池相比較即可一目了然，更無法諉為不知。況原告既知系爭買賣有綠地情事，則其為瞭解綠地與房屋的關係，更會審慎察閱比對相關的資料，本件由都市計劃房屋現況圖更可看出系爭房屋部份坐落在綠地上。退步言之，由本件本有二筆土地係屬綠地既為原告所明知暨上述證人陳明展所證稱我們依習慣會調都市計劃圖。證人邱家駒所證稱我們都會調地籍圖、分區使用證明、建物平面圖、都市計劃圖，則為原告之購屋者當會詳為參考比對，顯然被告實亦無法且不必再為無法達其目的之隱暪，況據證人邱家駒之說詞，葉裕清有傳真房子權狀及國有財產局的租賃契約書，則由上述租賃契約書之記載亦可明顯看出系爭房屋係部分座落在四五七-二、四五七-三綠地地號上，顯然被告亦根本無任何故意隱匿相關資料情事。
（三）原告依民法第三百五十九條請求減少價金。依民法第三百六十五條規定：「買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」第三百五十六條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物之規定。」則原告之夫既自承其經由公園管理處於八十五年底、八十六年初在系址巷口所貼之公告知悉綠地的房子將遭拆除，則其卻遲至八十九年才提起本件請求，顯然亦已逾除斥期間規定而已不得請求。再者，關於國有土地之租賃，其租約期間一次五年為一般人所已知，由被告當時之租賃契約書之記載亦明，而於租約期滿之後是否得以續租，本應經國有財產局與承租人另訂書面，是否續租本有其風險，至於本件租約中有二筆係屬都市計劃範圍內之綠地，不但都市計劃圖已有明列，證人陳明展亦證稱有可能國有財產局會將土地收回，我們依習慣會調都市計劃圖。證人邱家駒稱我們都會調地籍圖、分區使用證明、建物平面圖、都市計劃圖、綠地地號看分區使用圖就可知道。依原告先生吳洵仁之供詞，證人葉裕清僅告訴我馬路及庭院的部分是屬綠地，當然原告係屬已知，無由原告再予否認，而本件土地租賃契約書，原告於被告已變更名義予原告後，在租約期滿於八十六年一月一日與國有財產局再訂立土地租賃契約書，其內記載租賃期間係自八十六年一月一日起至九十年十二月三十一日止即明，且仍係含蓋四筆土地，係直至八十七年四月十五日才為國有財產局終止，則原告故意於臨訟前於八十八年十月間故意以遺失為由申請補發記載祗租賃二筆土地之租賃契約書，其混淆事實經過之居心，已不言可喻，惟無論如何原告就二筆綠地目前無法繼續租賃，本無權利對被告再為任何主張，是就本件有爭議房屋應遭拆除部分，縱認原告仍得請求，惟依鑑定結果該部分既祗不過七千七百三十三元，是原告充其量亦只得請求上述金額。
（四）台北市政府都市發展局八十九年八月三日北市都二字第八九二一七七六五號函所示，被告無意見，惟台北市政府都市發展局顯然並未將該計劃案直接通知被告，而依其所示該計劃案公告實施時間係六十八年六月十四日，而被告房屋出售時間係八十四年，顯然被告並非因該址部分土地列入綠地而急著脫手，被告係因欲移居國外而忍痛出售至明，且依台北市政府都市發展局北市都二字第八三二九六五號函尚且回覆已將陳情事項錄案並將納入下次該地區相關計劃通盤檢討案內參考，是該計劃並非無翻案機會，亦不能據此即認定被告有故意隱暪房屋坐落綠地上且已定案拆除之行為。國有土地上私有屋舍之買賣，其實均有投機性質，一旦以私有屋舍所有人地位低價取得土地所有權，獲利豈止數拾倍計，而天母地區更有此特色，因為天母地區為高級社區，環境幽雅且大都禁建，是能取得房屋所有權，已屬千載難逢，何況還有獲利之可能機會，而闢為綠地，雖會影響部分可能獲利，但增加環境之清幽、清山綠水，亦屬不同享受，而依鑑定報告建物拆除前土地之市價或為九千二百五十五萬七千八百九十元或為七百千八百七十一萬四千零三十元，是若果原告欲享受別墅之生活，則必須支付上開土地之市價外，另尚須購買該豪華別墅型之房屋，將花費更高，較之甚單純將上開地價款存放銀行，以每年實存年利率百分之七計算，每個月利息即可減省五十七萬八千九百九十二元，實已享有重大利益，而若果其在長期以低價享受高級別墅生活後，再決定購買土地時，亦可享有以公告現值低價購買土地並獲得優厚差價之權利，是無論如何，原告均屬最大贏家，而不管其最後所願購之土地為多少，其享受之別墅與同樣優質綠化生活均無所變，綠地之設施亦為原告所得享用。
（五）至於八十八年四月二十一日修正公佈八十九年五月五日正式施行之民法第二百二十七條，依法律不溯既往原則，實亦無法適用於八十四年十一月四日兩造所訂立之不動產買賣契約書之權利義務關係，併予敘明。添
三、證據：聲請訊問證人葉裕清。
丙、本院依職權函台北市政府都市發展局、台北市士林地政事務所。理 由
一、原告起訴主張其於八十四年十一月四日經由駿達公司陳明展之仲介，向被告購買坐落於台北市○○○路○○○巷○○號房屋，及房屋坐落基地五七、四五七-一、四五七-二、四五七-三國有土地之租賃權。詎被告早在八十年間已知買賣標的系爭房屋坐落之基地係屬都市計畫範圍內之綠地，且迭次陳情均無法變更綠地之原案，竟故意不告知原告該瑕疵而將之出賣予原告，因該綠地之範圍包括前院全部及房屋前緣三公尺，致該部分房屋遭到拆除，又因拆除時須將承重樑柱拆除，使該屋加強磚造之結構產生倒塌之危險，如勉強用補強方式，其費用將接近新建，故剩餘殘屋亦無價值，且綠地部分之基地均已由國有財產局劃定範圍收回而不能取得租賃權，現租賃權只剩四五七、四五七之一等二筆地號土地，承租面積亦由四百七十平方公尺變更二百三十八平方公尺。是本件買賣標的物之房屋及綠地部分均屬以不能之給付為契約標的，該部分契約自屬無效，被告就屬不能給付之部分所受領之價金自屬不當得利，依民法第一百七十九條規定，被告應返還因此所受之利益。退步言之，縱認上開拆除之房屋及減少租賃權面積部分之契約有效，但被告依民法第三百五十四條規定應負出賣人瑕疵擔保責任，被告故意不告知原告系爭房屋坐落之基地包括綠地部分致房屋遭到拆除，租賃權亦僅餘約二分之一，依民法第三百五十九條規定，原告亦得請求減少價金。又被告給付之標的包括系爭房屋及坐落基地之租賃權，現該租賃權僅剩二分之一，房屋亦因拆除部分而成為殘屋，被告並未依約給付，且依民法第三百四十九條規定應負權利瑕疵擔保責任，依民法第三百五十三條、民法第二百二十七條類推民法第二百二十六條規定，亦得請求該部分不能給付之損害賠償。為此，爰依民法第一百七十九條、三百五十九條、第三百五十三條、第二百二十七條、第二百二十六條規定訴請被告給付九百九十三萬八千六百六十七元，及其中八百萬元自八十五年一月一日起、其餘自八十六年一月一日起至，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被告則以兩造所簽定者為不動產買賣契約，被告早已依系爭不動產買賣契約規定於八十四年、八十五年間將系爭房屋移轉登記予原告，並依系爭不動產買賣契約書第二條第六款約定「依固定現有造作物交屋」，是本件並無原告所稱以不能之給付為契約標的之問題。退步言之，縱如原告所稱將國有財產局七六國基租字第一三七九號租約變更作為兩造買賣契約之標的，然本件租約之變更手續已經辦理完畢，亦無所謂以不能之給付為契約標的之問題。再者，被告既均已依約交付系爭房屋及移轉系爭房屋坐落基地之租賃權，原告亦所有該租賃權至八十五年十二月三十一日租賃期限屆滿，是被告並無不完全給付之情事，亦無物或權利瑕疵擔保責任可言。事實上，原告對於系爭買賣之情形均為知悉，風險均為原告所明知，被告並無故意不告知之情事。況原告之夫吳洵仁證稱原告於八十五年、八十六年間即知系爭房屋將遭拆除，然並未依民法第三百五十六條規定通知被告，已逾民法第三百六十五條規定之除斥期間，原告自無依民法第三百五十九條規定請求減少價金之權等語資為抗辯。
三、原告主張其於八十四年十一月四日經由駿達公司仲介人員陳明展之仲介，向被告購買坐落於台北市○○○路○○○巷○○號房屋，約定買賣總價金為一千七百萬元，原告已依約給付價金完畢，被告亦於八十五年間、八十六年間將房屋所有權移轉登記並交付予原告，現租賃權僅餘四五七、四五七-一地號。系爭房屋之所有權於八十四年十一月間原為被告所有，系爭房屋原坐落基地四五七、四五七-
一、四五七-二、四五七-三地號土地於八十四年十一月間係由被告向國有財產局承租之事實，為被告所自認，並據原告提出系爭不動產買賣契約書、八十四年十二月四日起至八十五年十二月三十一日止之國有基地租賃契約書、八十六年一月一日起至九十年十二月三十一日止之國有基地租賃契約書各乙份為證，堪信為真實。茲本件所稱審究者為系爭不動產買賣契約被告購買之標的為何；系爭不動產契約是否有一部無效之情形；被告是否已經依約提出給付；被告是否應負物或權利之瑕疵擔保責任。
四、經查：
（一）兩造於八十四年十一月四日簽定之系爭不動產買賣契約書開宗明義已經約定：「立買賣契約書人買主（以下簡稱甲方即原告）、賣主（以下簡稱乙方即被告）關於乙方所有後開不動產賣與甲方。」上開不動產買賣契約書之末頁並記載：「本買賣不動產標示如下：土地坐落台北市○○區○○段三小段四五七、四五七-一、四五七-二、四五七-三地號。權利範圍：（國有財產局所有契約字號七六國基租字第一三七九號）、建物坐落台北市○○區○○○路○○巷○○號」、系爭不動產買賣契約第二條第四款另約定：「尾款新台幣肆佰伍拾萬元整，由甲方於產權登記完竣後，國有財產局租約變更完成，以尾款付清日為正式交屋日」、第二條第八款約定：「如國有財產局租約不能變更時，雙方同意撤銷契約，甲方已付之價款無息取回。」第二條第九款約定：「國有財產局租約變更產生之規費由乙方負擔（由甲方已付之價款中繳納）。」是兩造於系爭不動產買賣契約中已經明白約定關於系爭不動產買賣之標的包括系爭房屋及坐落基地四五七、四五七- 一、四五七-二、四五七-三地號之租賃權，如被告未能依約移轉基地租賃權，兩造同意撤銷系爭不動產買賣契約，兩造並約定將系爭房屋坐落基地租賃權之移轉作為原告給付尾款之條件，是被告抗辯系爭不動產買賣契約僅是出賣系爭房屋之所有權，尚不足採。
（二）原告主張系爭不動產買賣契約之買賣標的現僅餘四五七、四五七-一地號之租賃權，且系爭房屋亦遭拆除成為殘屋，則該部分買賣契約係以不能之給付為契約標的依民法第二百四十六條第一項規定自屬無效云云。按契約標的固應屬可能，該契約方為有效，然所謂可能，係指可能實現之謂，以不能之給付為契約標的者，其契約依民法第二百四十六條第一項規定應為無效，不能之給付係指債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意，凡依社會觀念上認為不能給付者屬之。又此所謂不能，指自始客觀不能而言，如係嗣後不能或主觀不能，則為給付不能之問題，無礙契約之有效成立，最高法院八十八年台上字第二０二三號判決可資參照。兩造於八十四年十一月間簽定系爭不動產買賣契約，當時被告確實為門牌號碼台北市○○區○○○路○○巷○○號房屋之所有權人，系爭房屋坐落基地四五七、四五七- 一、四五七-二及四五七-三地號土地於八十四年十一間係由被告向國有財產局承租，是系爭四五七-二、四五七-三地號土地之租賃權於八十四年十一月間自屬被告所有，則依兩造簽定系爭不動產買賣契約當時之情形，被告關於履行系爭不動產契約義務即移轉系爭房屋所有權、將之交付予原告及將系爭房屋坐落基地四五七、四五七-一、四五七- 二、四五七-三地號土地之租賃權移轉予原告，以社會觀念客觀觀之，被告契約義務之履行自屬可能，並無所謂以不能之給付為契約標的之情事。民法第一百七十九條不當得利請求權之成立，需以「無法律上之原因」為要件，系爭不動產買賣契約既已成立生效，被告依該契約受領原告給付之買賣價金，自屬有法律上之原因，原告主張嗣後系爭房屋遭拆除、租賃權減少約二分之一，即認該部分契約無效，依民法第一百七十九條規定訴請被告返還該部分買賣價金，自無理由。
（三）原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百五十九條規定請求減少價金云云。關於系爭房屋坐落之基地租賃權部分，非屬「物」，自無所謂物之瑕疵擔保之問題。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，物之瑕疵擔保，乃物之出賣人就其物本身應擔保其物無滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用瑕疵之謂。而所謂應擔保物無滅失或減少其價值，於此係指物之交換價值而言，以與「物之通常效用」有所區隔。關於系爭房屋坐落基地租賃權之土地，於土地分區上係屬住宅用地抑或屬於綠地，對於系爭房屋之交易價值固會有所影響，然兩造係在八十四年十一月四日簽定系爭不動產買賣契約，在民法債編八十九年五月五日修正生效之前，民法債編施行法關於民法第三百六十五條關於瑕疵擔保除斥期間之規定，並未有溯及既往之規定，則兩造關於系爭不動產買賣契約關於物之瑕疵擔保期間應適用修正前民法第三百六十五條規定，即買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間不行使而消滅。原告主張被告故意不告知系爭房屋有物之瑕疵存在，應由原告就被告有故意不告知之事實之特別要件事實負舉證責任。原告雖提出陳情書主張被告於八十年四月間即已知悉系爭房屋坐落之基地包含綠地，日後可能會遭到拆除，已向台北市政府都市計畫處提出陳情等語。然代理被告處理本件買賣契約之葉裕清到庭證稱，伊代理被告將系爭房屋委託駿達公司銷售，伊當時已經告知原告配偶吳洵仁，系爭房屋所坐落之土地前半部為綠地，後半部則為住三，大概會拆到樓梯部分（參八十九年八月十八日言詞辯論筆錄），其有將圖面交給陳明展（參八十九年九月十三日言詞辯論筆錄）。原告之配偶吳洵仁亦到庭證稱葉裕清有告知馬路及庭院部分是屬綠地（參八十九年八月十八日言詞辯論筆錄）。駿達公司承辦本件買方之仲介公司人員陳明展到庭證稱當時葉裕清告知可能會拆到房子前緣之柱子，包括照片中劃橘色（即樓梯）部分，但我們判斷這房子已經住很久了，應該不會收回。我們仲介房屋會參考地政機關核發之建物平面圖、地籍圖，依習慣亦會調閱都市計畫圖，印象中，經我們查證房子本體並未在綠地範圍內（參八十九年九月十三日準備程序筆錄）。駿達公司承辦系爭不動產買賣賣方部分之仲介公司人員邱家駒到庭證稱，當時證人葉裕清有告知政府要將前面庭院部分之綠地徵收，但是未告知要拆到房屋，何時會徵收亦不確定。被告有大致比一下拆除之範圍，但未確實指明拆除之範圍。我們處理仲介案件會調地籍圖、建物平面圖，如果是洋房別墅，我們會去調房屋坐落基地之分區使用證明及都市計畫圖，印象中，系爭房屋本體並未坐落在綠地範圍內，當時曾與葉裕清討論如果庭院遭徵收，要如何進出，葉裕清有告知他們有陳情，希望能開一條路。葉裕清告知房子坐落之地可向國有財產局買受，經仲介人員向鄰居查訪，亦確有鄰居已向國有財產局購買，葉裕清有傳真房子權狀及國有財產局之租賃契約書給仲介人員（參八十九年九月二十五日言詞辯論筆錄）。
（四）由上開證人證述之內容可知，被告於銷售系爭房屋及坐落基地之租賃權時至少已告知原告之夫吳洵仁系爭房屋庭院部分坐落基地之使用分區係屬「綠地」，葉裕清亦告知仲介公司承辦買方之人員陳明展，系爭房屋之柱子部分可能包括在綠地範圍內，而所謂「柱子」，由原告提出系爭房屋拆除前之照片，其範圍尚在樓梯之內。承辦系爭不動產買賣買方、賣方之仲介人員陳明展、邱家駒均到庭證稱其有調閱地籍圖、建物平面圖、都市計畫圖，邱家駒另證稱其有調分區使用證明書，被告亦有將房屋所有權狀及與國有財產局簽立之國有基地契約書交付，然經陳明展、邱家駒查證之結果，均認為系爭房屋本體坐落基地並未包括綠地之範圍。姑不論原告對於其買賣標的之一即系爭房屋坐落基地被告與國有財產局簽立之基地租賃契約內容是否知悉，亦不論由原告提出之國有基地租賃契約，是否能確實知悉系爭房屋之本體確有部分坐落在四五七-二、四五七-三地號，然由原告提出之國有基地租賃契約其上記載，仍無法看出關於系爭房屋本體部分坐落四五七-二、四五七-三地號土地之確實範圍如何，而被告確已告知承辦系爭不動產買賣之買方仲介人員陳明展可能會拆到柱子，該所謂「柱子」，由原告提出之系爭房屋拆除前照片觀之，該柱子已包括在系爭房屋之範圍內。況仲介公司人員邱家駒、陳明展查證系爭房屋之國有基地租賃契約、建物平面圖、地籍圖、都市計畫圖、分區使用證明書，仍然認為系爭房屋本體部分並未坐落在綠地範圍內。則從事房屋交易買賣之兩位仲介公司專業人員於參酌上開資料均認為系爭房屋本體部分並未坐落在綠地範圍內，而代理被告處理出賣系爭買賣之葉裕清既已告知原告，系爭房屋綠地部分在馬路及庭院範圍，復告知仲介公司人員陳明展拆除範圍可能會到包括柱子及樓梯。再觀之原告於八十年四月間向台北市政府都市計畫處提出之陳情狀，該陳情狀僅稱「貴處所規劃之本市○○段○○段四五四-四五九附近『綠地』計畫中「取消」天母西路九十五項「舊有巷道」，並將原有「合法房屋」建築亦被『部分』涵蓋於該『綠地』計劃之中」等語，八十年七月九日會議紀錄及台北市政府都市發展局八十三年四月十二日函文之內容亦均同上旨，該陳情狀及函文均僅稱「合法房屋建築」，然所謂合法房屋建築究係指包括庭院圍牆、房屋前緣之樓梯、柱子，抑或僅指房屋本體部分，尚有疑問。自未能以此認定被告確實知悉系爭房屋柱子以內本體坐落之基地包括在綠地範圍內有可能遭到拆除。至於仲介公司人員以四筆土地計算價值乙節，系爭不動產買賣被告於八十四年十一月間仍為系爭房屋坐落四筆基地之租賃權人，仲介公司人員陳明展證稱，土地在未徵收前均可購買（參八十九年九月十三日言詞辯論筆錄），邱家駒亦證稱，經詢問附近確有居民已向政府價購取得，陳明展亦證稱，土地尚未價購前均可購滿（參八十九年九月十三日言詞辯論筆錄）。則仲介公司人員將四筆土地一併計算價值，亦難認定原告有故意不告知瑕疵之情事。又原告主張被告僅提供四五七地號之土地分區證明，然仲介公司人員陳明展、邱家駒已到庭證稱其有查證系爭房屋坐落基地之土地分區證明，但仍無法看出系爭房屋本體部分有坐落在綠地範圍內，是原告以此主張被告有故意不告知瑕疵之情事，尚屬無據。被告至少已經告知仲介公司人員，綠地範圍可能包括到「柱子」，原告復未證明被告當時確實知悉系爭房屋柱子以內本體部分亦有部分在綠地範圍內，則雖嗣後系爭房屋柱子以內之本體部分亦在綠地範圍內，亦難認原告有故意不告知之情事，原告既未舉證證明被告有故意不告知瑕疵之情事，則依修正前民法第三百六十五條規定，原告以被告給付之物有瑕疵依民法第三百五十九條規定請求減少價金，應於物交付後之六個月除斥期間內行使。被告於八十五、八十六年間已將系爭房屋交付原告，原告於八十九年四月份方提起本件訴訟，復未證明其於被告交付系爭房屋後六個月內已向被告請求減少價金，是姑不論被告交付之系爭房屋是否有物之瑕疵，原告請求被告減少價金已逾六個月之除斥期間，原告此部分請求，自無理由。
（五）原告主張被告依民法第二百二十七條、類推民法第二百二十六條規定，訴請被告應負不完全給付損害賠償責任云云。按不完全給付為債務不履行之一種，不完全給付，乃債務人雖為給付，而給付之內容，不符和債務本旨之謂，最高法院八十六年度台上字第一八一八判決可資參考。物之瑕疵如於契約成立時即已存在，為出賣人所明知而故意不告知，或出賣人對品質有所保證者，而延至其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時仍未除去，買受人即得依民法第三百六十條行使權利。然如買受人無故意不告知或對品質未有保證之情形，該特定物之買賣，出賣人將該特定之物交付，即係依據債務本旨而為給付，關於物之瑕疵則專依買賣之規定負擔保責任，不另發生債務不履行之問題。兩造於八十四年十一月四日簽定系爭不動產買賣契約，約定原告向被告購買門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷○○弄房屋及其坐落基地四五七、四五七-一、四五七-二及四五七-三土地國有財產局七六國基租字第一三七九號契約之租賃權。關於租賃權部分，兩造於簽立系爭不動產買賣契約時原告向國有財產局承租之七六國基字第一三七九號、租賃期限係至八十五年十二月三十一日屆至，此有原告提出國有基地租賃契約書乙份在卷可稽。原告雖主張其不知被告與國有財產局簽立國有基地租賃契約之內容云云，然此買賣標的業已記載於系爭不動產買賣契約之買賣標的內，原告復未舉證兩造關於系爭基地租賃權部分有另外約定，原告如對該租賃權之內容有所不知或誤認，亦屬是否係意思表示錯誤之問題，仍無礙系爭不動產買賣契約之內容。原告於該租賃期限屆滿後已再與國有財產局簽立國有土地租賃契約，租賃期限原來係約定自八十六年一月一日起至九十年十二月三十一日止，此亦有原告提出之國有基地租賃契約書乙份附卷可參。國有財產局係在八十七年四月十五日終止系爭四五七- 一、四五七-二地號土地之國有基地租賃契約，此有財政部國有財產局八十七年十二月八日台財產北處字第八七０三五五四六號函乙份在卷可稽。是原告就買賣標的之一即系爭房屋坐落四筆基地之租賃權均已依約移轉予原告，而被告所有該租賃權亦存續至該租賃期限屆滿，被告就系爭房屋坐落基地之租賃權部分已經依約履行債務，嗣後國有財產局所終止之租賃契約，係原告另與國有財產局簽立之租賃契約，並非被告移轉予原告之租賃權。依土地法第一百零三條第一款規定，契約年限屆滿時出租人可收回租用基地。兩造與國有財產局簽立之國有基地租賃契約書第二條亦約定：「：：：租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意續租，應於租期屆滿前三個月內，申請換約續租，：：：」是國有財產局與原告簽立之租賃契約業已記載，租賃期限至租期屆滿即為終止，如承租人有意續租，應於租期屆滿前三個月內申請換約續租，然依土地法第一百零三條規定，出租人於租賃期限屆滿本即有權收回出租之土地，而承租人可向國有財產局申請換約續租，並非國有財產局一定要與承租人續租。是承辦本件仲介人員陳明展亦到庭證稱，其知悉房屋坐落之基地是以承租使用，伊知道國有財產局有可能會收回（參八十年九月十三日言詞辯論筆錄）。是兩造簽立系爭不動產買賣契約既約定原告應將四五七、四五七-
一、四五七-二、四五七-三地號土地、契約字號七六國基租字第一三七九號之租賃權移轉予被告，則原告就其買賣標的之內容當應知悉，自應瞭解當時原告與國有財產局之租賃期限係至八十五年十二月三十一日屆至，原告復未證明被告曾保證國有財產局必定會繼續出租上開四筆土地予原告，則關於國有財產局於租賃期限屆滿是否會繼續出租土地及出租土地後是否會終止契約，自屬原告應加判斷而應受風險之事項。關於系爭房屋部分，被告亦於八十五年間將房屋所有權移轉登記予原告，並於八十五年、八十六年間將房屋交付原告，則被告均已依系爭不動產買賣契約將約定之債務履行完畢。原告主張被告此部分應負不完全給付之責，自無理由。
（六）原告再主張被告應依民法第三百四十九條、第三百五十三條規定負權利瑕疵擔保責任云云。所謂權利瑕疵擔保，乃出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。就系爭房屋坐落之基地租賃權部分，被告已將該租賃權移轉予原告，且原告已於被告移轉之租賃權租賃期限屆至後再與國有財產局另行簽立國有基地租賃契約，國有財產局所終止者為原告另與國有財產局簽立之租賃契約，並非被告移轉予原告之租賃權，已如前述。是就系爭房屋坐落基地租賃權部分，該租賃權應係存在無缺，並無權利瑕疵之問題。關於系爭房屋所有權部分，被告已將系爭房屋所有權移轉登記予原告，而系爭房屋之所以會遭部分拆除，係因系爭房屋部分坐落基地於土地分區係屬綠地，政府為實施都市計畫等目的，即可收回使用，並非第三人對於系爭房屋之所有權主張任何權利，系爭房屋之所有權並無權利瑕疵。是原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，自無理由。
五、原告聲請函查台北市政府都市發展局，查明系爭基地基地闢建綠地完成後，其使用有無限制，並聲請函查國有財產局，出售土地應具備何條件，然此與本件上開待證事實並無關係，自無函查之必要。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、綜上所述，系爭不動產買賣契約並無部分以不能之給付為契約標的，該部分契約無效之情事。原告依民法第三百五十九條規定訴請被告應就系爭房屋物之瑕疵負擔保責任，請求減少價金，已逾修正前民法第三百六十五條規定之除斥期間。就系爭房屋坐落基地之租賃權部分，並無物之瑕疵擔保之問題。原告已依約移轉系爭房屋坐落基地之租賃權，被告並所有該租賃權至租賃期限屆滿，系爭房屋所有權被告已依約移轉予原告，系爭房屋之所以部分遭到拆除，並非第三人對系爭房屋所有權主張任何權利，而係因坐落之基地係屬都市計畫之綠地，並無權利瑕疵之情事。是原告依民法第一百七十九條、第三百五十三條、第三百五十九條、第二百二十七條、第二百二十六條規定訴請被告給付九百九十三萬八千六百六十七元及如原告聲明所示之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許，併駁回之。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 八 月 二十二 日
民事第二庭法 官 黃書苑右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八 月 二十二 日
書記官 陳俐妙