臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一○一八號
原 告 朱士屏 住台北市○○○路○段○○○巷○號三樓
趙芳娟 住台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號三樓共 同訴訟代理人 曲麗華律師被 告 福星育樂開發股份有限公司
設台北市○○○路○段○○號十樓之一法定代理人 陳和慧被 告 林耀儒
林格祥陳洸雄共 同訴訟代理人 黃瑞真律師複 代理人 吳奎新律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告福星育樂開發股份有限公司（下稱福星公司）、丙○○、乙○○、丁○○應連帶給付原告甲○○新台幣（下同）柒佰柒拾貳萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○應連帶給付原告戊○○陸佰柒拾捌萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告甲○○、戊○○均於民國八十一年十一月二十二日，與被告福星公司簽定房屋預定買賣契約書，與被告丙○○、乙○○、丁○○簽定土地預定買賣契約書，分別約定向福星公司預購地中海大廈Ａ１二十四樓、Ｂ２二十七樓之房屋暨停車位，以及購買被告丙○○、乙○○、丁○○所有坐落台北縣○○鄉大○○○段○○○○段一之00、一之00、一之00、一之00、一之00、一之00、00、00之0、000之0、00之00地號土地之應有部分（下稱系爭土地），並分別繳納叁佰捌拾陸萬元、叁佰叁拾玖萬元之價金。然被告等係於八十一年間，推出地中海大廈預售屋，該地中海大廈平均售價為貳拾肆萬元，較鄰近行情壹拾捌萬元高出甚多。乃因地中海大廈標榜由老爺大酒店、福星機構及互助營造三巨頭合作，該三家公司皆為國內知名廠商，原告等信任其等商譽，並在要求住宅之品質及景觀等因素下，雖知房價較貴，仍願意購買。俟原告等前住洽購時，該地中海大廈有Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建築物，高度分別為三十二層、二十九層、十九層。惟原告等與銷售人員呂學誠接觸時，Ｃ棟所有景觀較佳之房屋，幾已售完。後訴外人呂學誠推介Ａ棟二十一樓之建物予原告甲○○，但原告甲○○認為Ｃ棟為十九層建物，Ａ棟之二十一樓將見及Ｃ棟之屋頂，影響視野而未予接受。且因原告戊○○為原告甲○○之妻姐，原告甲○○之女兒由原告戊○○照顧，原告二人相約共同購屋，如一人未能購買，另一人亦不願承購。嗣訴外人呂學誠表示Ａ１有二十四樓房屋可以出售，原告甲○○、戊○○始分別購買Ａ１二十四樓、Ｂ２二十七樓房屋。後原告等簽約後，一向按時付款，直至八十五年四月間，原告等前往觀看系爭房屋工程之進度時，赫然發現Ｃ棟建物高度變更為二十三層，經查問始知Ｃ棟建物之設計，業已追加為二十層，加上屋頂突出物三層，高度則變更為二十三層。因此，原告甲○○購買之Ａ１二十四樓房屋，將面對Ｃ棟之屋頂，視野大受影響。原告甲○○發現上情後，立即與被告福星公司接洽，要求能更換較高樓層之房屋，被告福星公司卻予以拒絕。詎被告等竟於爭執尚未解決前，擅自將系爭房屋、土地轉售他人，致原買賣契約業已給付不能。是原告甲○○、戊○○僅得依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，解除系爭買賣契約。則被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○違約將系爭房屋轉售他人，自應依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，返還原告甲○○、戊○○已給付之價金，並加倍連帶賠償所收價款之違約金。爰依土地預定買賣契約書第十一條第二款、房屋預定買賣契約書第十八條第二款之約定，請求被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○連帶給付如原告訴之聲明所示之金額、利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、被告等抗辯稱原告等未繳納價金，該買賣契約業經解除。惟被告等之催告及解除契約，與雙方契約約定不合，不生解除契約之效力。因依土地預定買賣契約書第十條第一款、房屋預定買賣契約書第十五條第一款之約定，買受人於接獲出賣人之繳款通知，逾期達十五日未繳納，經出賣人催告後十日內仍不繳付者，出賣人始得解除契約。姑不論原告等否認遲延給付，縱如被告等所主張原告等遲延給付，被告等未依前開契約之約定，為催告、解除契約之程序，其等解除契約，並不合法。
２、有關原告甲○○之部分：
（１）細繹被告等檢附之證據，除八十五年四月十九日之存證信函、八十五年四月三十日之律師函，八十五年五月十日、八十五年七月二十日之存證信函外，被告等並無其他之通知。
（２）然查，被告等在八十五年四月十九日，為第一次繳款通知，但於通知書上加計違約金，此通知業不合法。
（３）八十五年四月三十日之律師函，乃係針對林宜君律師之回函，非繳款催告，此觀該函內容，全然未言及繳款金額，即可證明。且縱被告等主張八十五年四月三十日之律師函，為繳款催告，但原告等收到八十五年四月十九日之第一次繳款通知未滿十五日，被告等即於八十五年四月三十日為催告，此催告亦與契約約定不合，不生催告效力。
（４）被告等在八十五年五月十九日及八十五年七月二十日，皆為解除契約之通知，但原告等既未經合法催告，則被告等在八十五年五月十九日、八十五年七月二十日之解除契約，自非合法。
３、有關戊○○之部分：
（１）細繹被告等檢附之證據，有八十五年四月三十日之律師函、八十五年五月十七日、八十五年七月二十日之存證信函，除此之外，並無其他通知。
（２）被告等在八十五年四月三十日之律師函，乃係針對林宜君律師之回函，非繳款通知。且該函內容全未敘及繳款金額，原告等無從由該函知悉繳款之金額，如何繳款。故該律師函對原告等，根本不生任何繳款通知或催告效力，至為灼然。
（３）另八十五年五月七、十七日之催告函，分別催繳第三十三期至第三十六期之土地、房屋價款，並加計違約金，並不合法。
（４）又被告等在八十五年七月二十日，為解除契約之通知，但被告等分別於八十五年五月十七日，為土地及建物之第一次繳款通知後，未經催告即遽予解除契約，該解除契約顯不生效力。
４、原告等得行使同時履行抗辯，不生遲延給付責任。
（１）查系爭大樓自始即以景色標榜，樓層越高，價錢越高，原因即在高層之景觀差距。是以買賣契約內，雖未明白將房屋光線、視野明白列為契約要素，但以樓層區別價格，即已將視野、房屋光線，列入契約之內，原告等所以未繼續付款，係被告福星公司將Ｃ棟樓層加高，樓上加蓋三層突出物，影響原告朱世屏所購房屋之視野，故原告等主張同時履行抗辯，未繼續付款，於法有據，不生遲延責任。
（２）再者，被告福星公司於銷售房屋時，宣稱該地中海大廈，共有三座游泳地，一座海灣游泳池為住戶專用，另二座分別為室內溫水游泳池、室外景觀游泳池，係屬休閒俱樂部設施，住戶享有贈送之俱樂部會員卡。但被告福星公司所申請之建築執照，並無合法之游泳池設計，所謂游泳池乃違法施工之行為，故被告福星公司自始即未為合法給付，原告等自得行使同時履行抗辯，拒絕付款。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、掛號回執各二份、統一發票、北管三二支局第四○六、四○七號存證信函、扣繳憑單、廣告單各一份、照片二張、簡報三份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願預供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）原告等提起本件訴訟，其等意旨無非主張被告等在系爭房屋爭執尚未解決前，擅自將系爭房屋、土地另售他人，致原買賣契約業已給付不能，原告依雙方房地買賣契約書約定解除買賣契約，並請求連帶加倍給付所收價款云云等語。惟查，原告等所主張顯無理由。蓋：
１、本件被告等業依法為合法之催告，並為契約之解除。查本件原告甲○○所購買地中海大廈Ａ１二十四樓房屋暨停車位和系爭土地應有部分，原告戊○○所購買Ｂ２二十七樓房屋暨停車位和系爭土地之應有部分，原告甲○○、戊○○二人分別繳至第三十期、第三十二期時，即未繼續繳納，經被告等定期催告仍未補繳，被告等乃於八十五年七月間，寄發存證信函予以解除雙方房屋、土地預定買賣契約書，並依上開契約第十五條第一項、第十條第一項之約定，沒收全部已繳價金參佰捌拾陸萬元、參佰參拾貳萬元。從而，原告等為求減少損失，將系爭房屋、土地，轉賣予其他有意承購客戶，洵屬合法，且無不當。是兩造既已無契約關係存在，則原告等對已消滅之契約，自無再行使解除權之可能。故原告等主張行使解除權，顯無理由，更遑論要求被告等加倍給付所收之價款，此由本院八十六年訴字第四○四九號民事判決理由第五段中，採取相同之看法，可以得證。
２、次查，本件房屋、土地預定買賣契約書第十五條、第十條，有關催告之規定，其目的在限制出賣人即被告等在催告未達一定日數前，不發生解除權行使之效力，倘催告之日數，已達契約之約定日數，自不得遽主張出賣人之解除契約，為不合法。本件對於原告甲○○遲延給付價金部分，被告等早於八十五年一月間，即以書面通知繳款；至八十五年四月十九日，並以存證信函之方式催繳；復於八十五年四月三十日，委託游孟輝律師發函催繳，其間雙方就買賣糾紛互有洽商、爭執。而後於八十五年五月十日，再度催告解約，八十五年七月二十日為買賣契約之解除。是距被告等以書面通知方式通知繳款，至解除契約之時，有長達七個多月之時間；若以存證信函之通知時間，至解除契約之時間，亦長達三個多月之時間，早已逾越契約所約定之時日。而原告甲○○雖否認八十五年一月間之書面通知繳款，及八十五年五月十日之催告，然從被告等所提出八十五年四月十九日之存證信函中，已加計違約金，顯見前已有為繳款通知。退步言，縱使本院認八十五年四月十九日，才為第一次之繳款通知，其催告之效力，亦不因原告主張函中加計違約金之催告，而不合法生效。蓋債權人過大之催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分，亦不生催告效力，此最高法院七十年度台上字第三一五九號判例明示其旨。是依契約第十五條、第十條有關催告之約定，被告等在八十五年四月十九日之催繳，八十五年五月十日復催告繳款，並遲至八十五年七月二十日，始為解約，是該催告並無原告等所指違法不當之處。
３、至於原告戊○○之部分，被告等在八十五年一月間，亦以書面通知繳款人，八十五年四月三十日，再度委託游孟輝律師發函催繳，至八十五年五月十七日，再度發函催繳。其間雙方數度協商，而被告等遲至八十五年七月二十日，為契約之解除。前後時間若以存證信函催繳之時間，亦達三個多月，被告等對於原告既依約為二次以上之催告，且自以存證信函催告之時間起算，至解除權行使之時間，已達雙方契約約定之催告日數，則何能謂被告等之解除契約，為不合法。且八十五年四月三十日，所委由游孟輝律師所發律師函函中，請原告戊○○依房屋、土地預定買賣契約書之約定，儘速繳齊各期款，業已明白表示催告繳款之意思，豈容原告空言否認。再者，原告雖否認八十五年一月間，曾收受被告等書面之通知繳款。惟退步言，縱使以八十五年四月三十日之律師函，為第一次繳款通知，八十五年五月七十七日之催告函中，雖加計違約金，亦屬合法之催告，已如前述，而原告並遲至八十五年七月二十日始解約，故依約亦無不合。
（二）本件環境視野非契約給付內容之一，系爭Ｃ棟大樓高度之變更，亦不足以影響Ａ棟大樓。查地中海大廈Ｃ棟高度變更工程之施作，並未違反公平交易法，而本件房地買賣契約之無法繼續存在，係因原告二人不履行繳納系爭買賣契約所規定之各期款項所致，原告等藉口認為地中海大廈Ｃ棟設計高度，由原來之十九層樓，變更為二十三層樓，影響原告甲○○所購買之Ａ棟二十四樓視野，而以此為由，並聯合與購買Ｂ棟之原告戊○○，均拒不繳款，殊為掩飾其不願續繳房地價款違約事實之推諉手法。蓋Ｃ棟大樓變更高度後，Ａ、Ｂ棟建物之坐落、造型及環境佈局，並無改觀，並無致使Ａ棟大樓產生光線不足、空氣通風不良或影響住家品質或權益等情事發生，更不足以減少原告甲○○、戊○○所承購房屋之價值及契約預定之效用。況視野環境乃為個人心理主觀意識，並非雙方房屋、土地買賣契約所約定之具體要素，並約定為被告等之契約給付義務。故而被告等並無義務以此為原告甲○○換屋。是以，原告等欠繳期款經被告等催告後，表示解除契約，並沒收已繳價金，自為合法措施。
（三）另原告甲○○、戊○○依法不得行使同時履行抗辯權。按同時履行抗辯權係源自於誠信原則，以對立債務之牽連性，為其法律理由。亦即同時履行抗辯權應適用於具有對價性質之雙方債務間，即雙務契約。從而，雙務契約之當事人，須於他方當事人未為對待給付之提出前，始得為同時履行抗辯。本件兩造簽定之買賣契約，為一雙務契約，出賣人即被告等依法應負交付買賣標的物於買受人即原告等，並使其得取得該物所有權之義務，買受人即原告等則負有給付約定價金及受領標的物之義務。而上開義務間，且有對價關係，互為對待給付。是買受人即原告等只有在出賣人即被告等未為上開對待給付之提出前，始得為同時履行之抗辯。而本件兩造雙方並未將房屋光線、視野等契約要素，明白清楚約定為契約之給付義務。換言之，被告等對於房屋光線、視野等問題，依法本即不負有契約之給付義務。更何況，事實上本件房屋之視野光線，並未有任何之減損。從而，原告以本件系爭房屋光線、視野減損為由，行使同時履行之抗辯，於法顯有未合。更何況，原告等主張行使同時履行抗辯之內容，乃要求換屋，此亦非正當合法之抗辯權行使。再者，原告等另主張被告等未給付合法游泳池，故其等亦得主張同時履行抗辯云云，亦有違誤。蓋兩造雙方於八十五年之爭點，均只針對房屋視野問題，並未論及游泳池。是縱使本件確有游泳池不合法之瑕疵存在，其瑕疵存在之時間，亦在本件被告合法解除契約之後。是本件契約關係既已經被告合法解除，而不復存在，則原告等何來對不合法之游泳池，主張同時履行抗辯。
三、證據：提出本院八十六年訴字第四○四九號民事判決、台灣高等法院八十八年度上字第六七七號民事判決、最高法院七十年台上字第三一五九號判例、台北光復郵局第四三四、四
三五、六八三、六八四、七○五、七○六、八○五、八○六號存證信函、八十五年四月三日秉律字第二八四、二八五號律師函各一份、收件回執四份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度訴字第四○四九號民事卷宗。
理 由
一、本件原告起訴主張：原告甲○○、戊○○均於八十一年十一月二十二日，與被告福星公司簽定房屋預定買賣契約書，與被告丙○○、乙○○、丁○○簽定土地預定買賣契約書，分別約定向福星公司預購地中海大廈Ａ１二十四樓、Ｂ２二十七樓之房屋暨停車位，以及購買被告丙○○、乙○○、丁○○所有之系爭土地，並分別繳納叁佰捌拾陸萬元、叁佰叁拾玖萬元之價金。然被告等係於八十一年間，推出地中海大廈預售屋，該地中海大廈平均售價為貳拾肆萬元，較鄰近行情壹拾捌萬元高出甚多。
乃因地中海大廈標榜由老爺大酒店、福星機構及互助營造三巨頭合作，該三家公司皆為國內知名廠商，原告等信任其等商譽，並在要求住宅之品質及景觀等因素下，雖知房價較貴，仍願意購買。俟原告等前住洽購時，該地中海大廈有Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建築物，高度分別為三十二層、二十九層、十九層。惟原告等與銷售人員呂學誠接觸時，Ｃ棟所有景觀較佳之房屋，幾已售完。後訴外人呂學誠推介Ａ棟二十一樓之建物予原告甲○○，但原告甲○○認為Ｃ棟為十九層建物，Ａ棟之二十一樓將見及Ｃ棟之屋頂，影響視野而未予接受，且因原告戊○○為原告甲○○之妻姐，原告甲○○之女兒由原告戊○○照顧，原告二人相約共同購屋，如一人未能購買，另一人亦不願承購。嗣訴外人呂學誠表示Ａ１有二十四樓房屋可以出售，原告甲○○、戊○○始分別購買Ａ１二十四樓、Ｂ２二十七樓房屋。後原告等簽約後，一向按時付款，直至八十五年四月間，原告等前往觀看系爭房屋工程之進度時，赫然發現Ｃ棟建物高度變更為二十三層，經查問始知Ｃ棟建物之設計，業已追加為二十層，加上屋頂突出物三層，高度則變更為二十三層。因此，原告甲○○購買之Ａ１二十四樓房屋，將面對Ｃ棟之屋頂，視野大受影響。原告甲○○發現上情後，立即與被告福星公司接洽，要求能更換較高樓層之房屋，被告福星公司卻予以拒絕。
詎被告等竟於爭執尚未解決前，擅自將系爭房屋、土地轉售他人，致原買賣契約業已給付不能。是原告甲○○、戊○○僅得依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，解除系爭買賣契約。則被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○違約將系爭房屋轉售他人，自應依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，返還原告甲○○、戊○○已給付之價金，並加倍連帶賠償所收價款之違約金。爰依土地預定買賣契約書第十一條第二款、房屋預定買賣契約書第十八條第二款之約定，請求被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○連帶給付如原告訴之聲明所示之金額、利息等語。
二、被告則以：原告甲○○所購買地中海大廈Ａ１二十四樓房屋暨停車位和系爭土地應有部分，原告戊○○所購買Ｂ２二十七樓房屋暨停車位和系爭土地之應有部分，原告甲○○、戊○○二人分別繳至第三十期、第三十二期時，即未繼續繳納，經被告等定期催告仍未補繳，被告等乃於八十五年七月間，寄發存證信函予以解除雙方房屋、土地預定買賣契約書，並依上開契約第十五條第一項、第十條第一項之約定，沒收全部已繳價金參佰捌拾陸萬元、參佰參拾貳萬元。是兩造既已無契約關係存在，則原告等對已消滅之契約，自無再行使解除權之可能。故原告等主張行使解除權，顯無理由，更遑論要求被告等加倍給付所收之價款。另本件環境視野非契約給付內容之一，系爭Ｃ棟大樓高度之變更，亦不足以影響Ａ棟大樓。因地中海大廈Ｃ棟高度變更工程之施作，並未違反公平交易法，而本件房地買賣契約之無法繼續存在，係因原告二人不履行繳納系爭買賣契約所規定之各期款項所致，原告等藉口認為地中海大廈Ｃ棟設計高度，由原來之十九層樓，變更為二十三層樓，影響原告甲○○所購買之Ａ棟二十四樓視野，而以此為由，並聯合與購買Ｂ棟之原告戊○○，均拒不繳款，殊為掩飾其不願續繳房地價款違約事實之推諉手法。蓋Ｃ棟大樓變更高度後，Ａ、Ｂ棟建物之坐落、造型及環境佈局，並無改觀，並無致使Ａ棟大樓產生光線不足、空氣通風不良或影響住家品質或權益等情事發生，更不足以減少原告甲○○、戊○○所承購房屋之價值及契約預定之效用。況視野環境乃為個人心理主觀意識，並非雙方房屋，土地買賣契約所約定之具體要素，並約定為被告等之契約給付義務。故而被告等並無義務以此為原告甲○○換屋。是以，原告等欠繳期款經被告等催告後，表示解除契約，並沒收已繳價金，自為合法措施。至原告等另主張被告等未給付合法游泳池，故其等亦得主張同時履行抗辯云云，亦有違誤。蓋兩造雙方於八十五年之爭點，均只針對房屋視野問題，並未論及游泳池。是縱使本件確有游泳池不合法之瑕疵存在，其瑕疵存在之時間，亦在本件被告合法解除契約之後。是本件契約關係既已經被告合法解除，而不復存在，則原告等何來對不合法之游泳池，主張同時履行抗辯云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告甲○○、戊○○主張於八十一年十一月二十二日，與被告福星公司簽定房屋預定買賣契約書，與被告丙○○、乙○○、丁○○簽定土地預定買賣契約書，分別約定向福星公司預購地中海大廈Ａ１二十四樓、Ｂ２二十七樓之房屋暨停車位，以及購買被告丙○○、乙○○、丁○○所有之系爭土地，並分別繳納叁佰捌拾陸萬元、叁佰叁拾玖萬元價金之事實，業據其等提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書各二份為證，亦為被告等所自認。
（二）原告甲○○、戊○○復主張系爭地中海大廈有Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建築物，高度分別為三十二層、二十九層、十九層；嗣被告福星公司將Ｃ棟建物之高度，由十九層變更為二十層之事實，業據其等提出廣告單一份、照片二張為證，亦為被告等所不爭執。
四、兩造爭執之爭點：至原告甲○○、戊○○另主張被告福星公司變更Ｃ棟建物之樓層，致影響原告甲○○購買之Ａ１二十四樓房屋之視野；被告等在該爭執尚未解決前，擅自將系爭房屋、土地轉售他人，致原買賣契約業已給付不能；原告甲○○、戊○○依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，解除系爭買賣契約；被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○違約將系爭房屋轉售他人，自應依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，返還原告甲○○、戊○○已給付之價金，並加倍連帶賠償所收價款之違約金之部分，則被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○均否認之，並均以前揭情詞抗辯之。是本件兩造爭執之爭點，即在於：
（一）原告甲○○得否以被告福星公司變更Ｃ棟之樓層，主張同時履行抗辯權？
（二）原告戊○○得否以被告福星公司變更Ｃ棟之樓層，主張同時履行抗辯權？
（三）被告等行使解除權，是否合法？
五、關於本件之爭點，分述如下：
（一）有關原告甲○○得否以被告福星公司變更Ｃ棟樓層，主張同時履行抗辯權之爭點：原告甲○○主張被告福星公司變更Ｃ棟之樓層，由原來十九層，增加為二十層，以致影響原告甲○○所購買Ａ１二十四樓房屋之視野，並進而主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金。惟被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○均否認之，並抗辯稱本件環境視野並非契約給付內容之一，系爭Ｃ棟大樓高度之變更，不足以影響Ａ棟大樓，原告甲○○不得據此主張拒絕給付價款。經查，依民法第二百六十四條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」則原告甲○○主張被告福星公司變更Ｃ棟之樓層，致影響原告甲○○所購買Ａ１二十四樓房屋之視野，並對於應給付之價金，行使同時履行抗辯權，自必須符合前述民法第二百六十四條所規定，因契約互負債務，有對待給付之存在，均已屆期，他方未為對待給付，無先為給付之義務，拒絕給付不違背誠信原則等要件，始足當之。次查，本件系爭地中海大廈之Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建築物，原告甲○○於八十一年十一月二十二日，購買系爭Ａ棟二十四樓房屋時，原預定興建之高度分別為三十二層、二十九層、十九層，此為兩造所不爭執。嗣被告福星公司申請將該Ｃ棟大樓之建築執照變更，樓層由原來十九層，增加為二十層，此為兩造所不爭執。而依原告甲○○與被告福星公司簽定之房屋預定買賣契約書第三條，以及原告甲○○與被告丙○○、乙○○、丁○○所簽定之土地預定買賣契約書第三條均約定：「甲方（指原告甲○○）同意第二條價款，按照分期繳款明細表（詳如附件一、二所示），依乙方（指被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○）通知期限向乙方繳付，不得借詞拖欠。」另依前述房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書之附件（一）付款房屋明細表、土地付款明細表分別約定：「----第三十期，三十二樓頂版完成，叁萬元；第三十一期，屋頂突出物三層完成，叁萬元；----」、「----第三十期，三十二樓頂版完成，貳萬元；第三十一期，屋頂突出物三層完成，貳叁萬元；----」此有兩造均不爭執之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、附件
（一）房屋付款明細表、土地付款明細表在卷足憑。是依此約定，原告甲○○應於被告福星公司完成系爭Ａ棟建築物之屋頂突出物三層完成後，給付第三十一期之房屋、土地價金，分別為叁萬元、貳萬元。則與原告甲○○給付第三十一期價金義務之對待給付，應係被告福星公司完成系爭Ａ棟建築物之屋頂突出物三層之義務。是被告福星公司於八十五年四月間，即已完成系爭Ａ棟建築物之屋頂突出物三層，此亦為兩造所不爭執。是原告甲○○於被告福星公司完成系爭Ａ棟建築物之屋頂突出物三層，以被告福星公司變更Ｃ棟大樓之樓層，主張行使同時履行抗辯權，拒絕給付第三十一期之價金，自不符合前述民法第二百六十四條所規定之要件。故是原告甲○○此部分之主張，自屬無據。
（二）有關原告戊○○得否以被告福星公司變更Ｃ棟樓層，主張同時履行抗辯權之爭點：另原告戊○○主張，因被告福星公司變更Ｃ棟樓層，影響原告朱世屏所購買之Ａ１二十四樓之視野；且原告戊○○為原告甲○○之妻姐，原告甲○○之女兒由原告戊○○照顧，原告二人相約共同購屋，如一人未能購買，他人亦不願承購，並亦主張同時履行抗辯權；惟被告等亦否認之，並抗辯稱原告戊○○之拒絕給付價金，不符同時履行抗辯權之規定。然查，審視原告戊○○與被告福星公司簽定之房屋預定買賣契約書，以及原告戊○○與被告丙○○、乙○○、丁○○所簽定之土地預定買賣契約書，該房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書中，均未約定原告戊○○所購買之Ｂ２二十七樓房屋暨停車位，以及系爭土地之應有部分，與原告甲○○所購買之Ａ１二十四樓房屋暨停車位，以及系爭土地之應有部分，有任何牽連關係存在，此有該房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書在卷足憑。是原告戊○○主張其為原告甲○○之妻姐，原告甲○○之女兒由原告戊○○照顧，原告二人相約共同購屋，如一人未能購買，他人亦不願承購之部分，應屬原告戊○○購買系爭Ｂ２二十七樓房屋暨停車位，以及系爭土地應有部分之動機問題，則原告戊○○以原告甲○○所購買之Ａ棟二十四樓房屋，因被告福星公司變更Ｃ棟大樓之樓層，致影響原告甲○○所購買之Ａ１二十四樓房屋視野之事由，主張同時履行抗辯權，拒絕給付價金，顯屬無據。次查，另依原告戊○○與被告福星公司簽定之房屋預定買賣契約書第三條，以及原告戊○○與被告丙○○、乙○○、丁○○所簽定之土地預定買賣契約書第三條均約定：「甲方（指原告戊○○）同意第二條價款，按照分期繳款明細表（詳如附件一、二所示），依乙方（指被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○）通知期限向乙方繳付，不得借詞拖欠。」另依前述房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書之附件（一）付款房屋明細表、土地付款明細表分別約定：「----第三十三期，外牆裝修完成，叁萬元；第三十四期，內牆粉刷完成，叁萬元；----」、「----第三十三期，外牆裝修完成，壹萬元；第三十四期，內牆粉刷完成，壹萬元；----」此有兩造均不爭執之房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、附件（一）房屋付款明細表、土地付款明細表在卷足憑。是依此約定，原告戊○○應於被告福星公司完成系爭Ｂ棟建築物之外牆裝修後，給付第三十三期之房屋、土地價金，分別為叁萬元、壹元。則與原告戊○○給付第三十三期價金義務之對待給付，應係被告福星公司完成系爭Ｂ棟建築物之外牆裝修之義務。而被告福星公司於八十五年四月間，亦已完成系爭Ｂ棟建築物之外牆裝修，此為兩造所不爭執，是原告戊○○於被告福星公司完成系爭Ｂ棟建築物之外牆裝修後，以被告福星公司變更Ｃ棟大樓之樓層，影響原告甲○○所購買之Ａ１二十四樓之視野，主張同時履行抗辯權，拒絕給付第三十三期之價金，亦不符合前述民法第二百六十四條所規定之要件，則原告戊○○此部分之主張，亦屬無據。
（三）有關被告等行使解除權，是否合法之爭點：如前第（一）、（二）爭點部分所述，原告甲○○、戊○○應於八十五年四月間，被告福星公司完成系爭Ａ棟建築物之屋頂突出物三層、Ｂ棟建築物之外牆裝修後，分別給付第三十一期、第三十三期之房屋、土地價金，惟原告甲○○、戊○○均未依約給付，此復為兩造所不爭執。是依前述土地預定買賣契約書第十條第一款、房屋預定買賣契約書第十五條第一款分別約定：「甲方（指原告甲○○、戊○○）每期應繳付乙方（指被告丙○○、乙○○、丁○○）之價款，於接獲乙方繳款通知日起七日內，以現金或即期支票向乙方指定之地點或銀行繳付，其逾期達七日時，每逾一日應加付該其價款千分之一計算之滯納金，於補繳時一併繳付，逾期達十五日經乙方催告後十日內仍不繳付者，即視為甲方違約，乙方得解除本契約，甲方同意其已繳付之價款全部任由乙方沒收，作為甲方違約賠償乙方損害之約定。」、「甲方（指原告甲○○、戊○○）每期應繳付乙方（指被告福星公司）之價款，於接獲乙方繳款通知日起七日內，以現金或即期支票向乙方指定之地點或銀行繳付，其逾期達七日時，每逾一日應加付該其價款千分之一計算之滯納金，於補繳時一併繳付，逾期達十五日經乙方催告後十日內仍不繳付者，即視為甲方違約，乙方得解除本契約，甲方同意其已繳付之價款全部任由乙方沒收，作為甲方違約賠償乙方損害之約定。」是依此約定，被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司自得於原告甲○○、戊○○拒絕給付分期之價金時，催告原告甲○○、戊○○繳納。而被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司於原告甲○○遲未給付房屋、土地價金後，均於八十五年四月十九日，以台北光復郵局第八○五、八○六號存證信函，通知原告甲○○繳納第三十期至第三十六期之價金，此有台北光復郵局第八○五、八○六號存證信函、收件回執在卷可稽。嗣原告甲○○僅繳納第三十期之價金，第三十一期以後之價金，仍未繳納。被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司復於八十五年四月三十日，以秉律字第二八四、二八五號律師函，催告原告甲○○、戊○○繳納價款，此亦有秉律字第二八四、二八五號律師函、收件回執在卷可稽。俟因原告甲○○、戊○○仍未繳款，被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司又於八十五年七月二十日，以台北光復郵局第六八三、六八四、七○五、七○六號存證信函，通知原告甲○○、戊○○解除前述土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，此復有台北光復郵局第六八三、六八四、七○五、七○六號存證信函及收件回執在卷可證。則被告等前述於催告後解除契約之行為，自符合前述土地預定買賣契約書第十條第一款、房屋預定買賣契約書第十五條第一款之約定。故被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司抗辯稱，本件兩造間之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，因原告甲○○、戊○○拒絕給付分期價金，業經被告等催告後，合法解除，自堪採信。
六、按「乙方（指被告丙○○、乙○○、丁○○）如因中途發生土地權利糾葛致不能履行契約時，甲方（指原告甲○○、戊○○）得解除本契約。解約時乙方除應將既收價款全部退還甲方外，並應賠償與所付價款同額之損害金與甲方。其因本契約之解除，而致甲方與本約土地上之房屋買賣亦需解約時，甲方因解除該契約所受之損害，乙方同時連負賠償責任。」、「乙方（指被告福星公司）如違約不賣，除應將既收價款全部退還甲方（指原告甲○○、戊○○）外，並應賠償與所付價款同額之損害金與甲方，雙方均無異議。」原告甲○○、戊○○與被告丙○○、乙○○、丁○○所簽定之土地預定買賣契約書第十條第二款，以及原告甲○○、戊○○與被告福星公司所簽定之房屋預定買賣契約書第十五條第二款分別約定有明文。本件原告甲○○、戊○○均以被告福星公司變更Ｃ棟之樓層，主張同時履行抗辯權拒絕給付分期價金，均為無理由，已如前第（一）、（二）爭點部分所述。且本件兩造間之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，因原告甲○○、戊○○拒絕給付分期價金，業經被告等催告後，合法解除，亦如前第（三）爭點部分所述，則原告甲○○、戊○○於被告等合法解除契約後，再主張依土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之約定，解除契約，自無足採。至原告甲○○、戊○○另主張被告福星公司銷售房屋時，宣稱系爭地中海大樓，共有三座游泳地，一座海灣游泳池為住戶專用，另二座分別為室內溫水游泳池、室外景觀游泳池，係屬休閒俱樂部設施，住戶享有贈送之俱樂部會員卡。但被告福星公司之建築執照，並無合法之游泳池之設計，是被告福星公司自始即未為合法給付，原告甲○○、戊○○自亦得行使同時履行抗辯，拒絕付款。惟被告福星公司是否於完成系爭地中海大廈房屋，給付合法之游泳池予買受人，與本件原告甲○○、戊○○於八十五年七月二十日，被告等解除前述土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，並無對待關係存在，原告甲○○、戊○○於本件訴訟中，主張此部分事由，拒絕給付八十五年四月間，應給付之分期價款，亦無足採。則本件被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司，均無前述土地預定買賣契約書第十條第二款、房屋預定買賣契約書第十五條第二款之違約情事，原告請求被告丙○○、乙○○、丁○○、福星公司連帶返還已收之價金，和賠償與所付價款同額之損害金，即屬無據。從而，原告甲○○、戊○○均依土地預定買賣契約書第十一條第二款、房屋預定買賣契約書第十八條第二款之約定，請求被告福星公司、丙○○、乙○○、丁○○連帶給付原告甲○○柒佰柒拾貳萬元、原告戊○○陸佰柒拾捌萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。又原告甲○○、戊○○之訴既經駁回，其等假執行之聲請，因訴之駁回，而失所附麗，不應准許。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八月 三十 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八月 三十 日
法院書記官 陳鳳瀴