臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一三六六號
原 告 三豐建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 郭惠吉律師被 告 台北市保生大帝神明會
設台北市○○街○○○號二樓法定代理人 甲○○訴訟代理人 張曼隆律師複代理人 陳長甫律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）六百八十萬五千元，及其中五百萬元部分自民國八十三年四月二十四日起至清償日止，另一百八十萬五千元部分自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國八十三年四月二十四日將其所有坐落台北市○○區○○段一小段五二二號等二十六筆土地（下稱系爭土地）出賣予訴外人高政弘，高政弘除給付買賣仲介人游木寅一百一十一萬五千元之仲介費外，並於締約當時交付買賣價金五百萬元予被告，另於簽約後代墊三十萬元予被告辦理祭祀公業核備登記，並依契約書第六條之約定陸續支付地價稅款之二分之一，被告嗣後雖退還高政弘部分地價稅款，惟尚餘三十九萬元未返還。依土地買賣契約第五條第二款約定及土地法第一百零四條、土地登記規則第八十一條第一項但書規定，因被告訂約當時係未經核准登記之祭祀公業，且系爭土地上亦存在眾多承租戶享有對系爭土地之優先購買權，在此二問題未解決前，實無法順利辦理土地所有權之移轉登記。故辦妥祭祀公業核准登記，並取得排除土地優先購買權之證明文件顯係被告應負之契約義務，然被告簽訂本件土地買賣契約後，遲未履行前揭義務。為此高政弘乃於八十四年五月五日再與被告簽訂增訂契約，約定自八十四年五月五日起至八十五年五月四日止一年內，行使土地所有權之取得，屆期未得所有權登記時，解約或續約，提前一個月甲乙雙方再商議決定之。然被告於一年履行期限內，仍未依約辦理所有權移轉登記。經高政弘於契約約定期限屆滿後一再函催，限被告於一定期間內依約出面洽商土地買賣之解約或續約事宜，被告仍置之不理，為此高政弘乃於八十八年八月十三日以被告給付遲延為由解除雙方買賣契約。被告雖曾於八十六年四月三日申請祭祀公業會員名冊等文件之核備公告，惟攸關申辦所有權移轉登記之「土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件」被告卻遲未取得，高政弘於八十九年四月十四日函催被告於十日內取得該等證明文件，俾依約辦理所有權移轉登記及買賣價金餘款之交付，逾期未履行即解除雙方買賣契約，不另通知，惟被告仍未置理，是系爭契約業因停止條件成就而生解除之效果。
二、本件契約之解除既因可歸責於被告，被告自應將所受領之價金五百萬元附加自受領時起之利息返還予高政弘，並應賠償高政弘所受之損失，即給付買賣仲介人游木寅一百一十一萬五千元之仲介費及暨返還辦理被告神明會核備登記之代墊款三十萬元暨尚未返還之地價稅款三十九萬元。高政弘已於八十九年四月七日將其對被告享有之上開債權在一千五百萬元之範圍內讓與原告，以抵償其所欠原告之債務，茲以本起訴狀繕本為債權讓與之通知，請求被告給付原告如訴之聲明之款項。
三、對被告抗辯所為陳述：㈠由買賣契約書第六條可知高政弘僅曾表示願負擔清理地上物之補償費，被告主張高政弘曾表示願負責清理地上物並非實在。又契約書第四條約定「：：
：並當時付土地授權書乙紙給乙方（即高政弘）清理地上物，主張土地對外之權益等行使」，惟此僅表明被告授權高政弘代理出面清理地上物，主張土地對外之權益等行使，不得曲解為高政弘應負清理地上物之完全責任。㈡被告主張高政弘曾親立展延承諾書，放棄已付訂金，原告否認被告所提展延
承諾書為真正。縱認該展延承諾書為真正，惟所謂「為洽地上物二十五間拆除遷移事暫延至八十七年正月底（即農曆過年）前約三個半月內實施」，乃係對時間展延之同意，尚不得遽解釋為高政弘承諾在三個半月內負責地上物拆除事宜，被告仍應負擔清理地上物之責任。至所謂「屆時依原契約付款無訛。逾期自動棄權已付訂金放棄無訛。」應係被告在三個半月內已洽妥地上物二十五間之拆除遷移事宜時，高政弘即依原契約付款，逾期未依約付款則自動放棄已付訂金。惟因被告並未洽妥地上物之拆除遷移事宜，高政弘尚無即為付款之義務，並非高政弘放棄已付訂金。
㈢因被告迄未能取得眾多承租戶放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，是故
高政弘應無先為給付第二期款之義務。高政弘既尚無給付之義務，則被告以公示送達方式催告及解除買賣契約，自不生催告解約之效力。即或被告之催告、解約有效，惟契約解除後，依民法第二百五十九條規定，當事人負回復原狀之義務，被告自應將所受領之金錢附加自受領時起之利息償還之，被告主張沒收定金，尚嫌無據。
㈣高政弘在八十八年四月二十九日、八十八年七月十七日先後以存證信函催告
被告出面洽商土地買賣事宜，因被告均置之不理，高政弘不得已乃於八十八年八月十三日再致函被告解除契約並請求返還價金。雖高政弘在八十九年四月十四日另以不同理由催告被告，並表明被告茍未於期間內備妥土地承租人放棄優先承購權之證明文件及辦理土地所有權移轉登記、抵押權登記之相關印鑑、文件，則解除買賣契約，惟此應仍無礙於高政弘與原告間債權讓與之事實及效力。
叁、證據：提出土地買賣契約書、增訂契約、台北青田郵局第四０三號存證信函及
回執、第六六三號存證信函及回執、第八０八號存證信函存證信函及回執、第四二三號存證信函及回執、台北市萬華區公所八十六年四月十六日北市萬民字第八六四０六五九三００號公告、債權讓與協議書、八十六年十二月八日建方與地主座談會紀錄、台北杭南郵局第三八二七號存證信函、合建協議書為證，並聲請訊問證人高政弘。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
貳、陳述：
一、依系爭買賣合約書第四條與第六條之約定，係由被告付土地授權書給買受人高政弘清理地上物，並由高政弘負責補償費，故系爭土地上之地上物之清理及如何排除土地優先購買權均屬買方義務。高政弘於八十六年四月十四日所書立展延承諾書確為真正，依展延承諾書所載，高政弘所承諾「為洽地上物二五間拆除遷移暫延至民國八十七年底前約三個半月內實施」，足證清理地上物係屬高政弘買方之義務無誤。且被告以每坪十五萬元出售系爭土地，不但遠低於市價，且亦比公告現值為低，係因被告不負責地上物之清理及負擔增值稅，才以如此低價出售。
二、地上物清理既係買方義務，如何預先排除承租戶優先購買權及取得土地出租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，亦係買方之義務，從而高政弘於八十九年四月十四日函催被告十日內取得土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，其催告並不合法，其所為解除系爭買賣契約，於法亦有未合。且依高政弘與被告所訂立增訂契約，高政弘於八十六年十月十四日書立展延承諾書，可證雙方早在八十六年間協議續約，則高政弘於八十八年四月發函催告及於同年八月發函解除契約，均不生效力。
三、高政弘違反依其八十六年十月十四日所立展延承諾書，其已付買賣價金（即訂金）五百萬元，即應由被告沒收，況被告亦已於八十八年三月二十日以公示送達方式，向高政弘為解除系爭買賣契約並沒收訂金之意思表示，而在雙方所訂契約已解除後，高政弘於八十八年四月之函催、八十八年八月之解約與八十九年四月之解約，均在被告於八十八年三月二十日合法解除契約後所為，而解除契約後，雙方已無系爭不動產買賣契約之關係，高政弘再函催及解除契約之意思表示，亦均不合法不生法律上效力。
四、依系爭買賣契約付款辦法約定「保生大帝神明會核准登記辦妥可移轉過戶時，甲方（即被告）通知乙方（即原告）於五日內付款當時辦理抵押權設定。
」，故只要保生大帝神明會核准登記，於通知後五日內高政弘即須付款，並無同時履行抗辯問題。被告早在八十六年六月間已辦妥保生大帝神明會登記，並通知高政弘前來付清尾款，然高政弘置之不理甚至行蹤不明，被告才委請律師以公示送達方式向高政弘解除系爭買賣契約。故在被告並無明示拒絕過戶及辦理抵押權設定之情形下，高政弘並無同時履行抗辯權而可拒絕給付價金。故原告以高政弘所主張同時履行抗辯而謂高政弘未違約，並無理由。
五、原告與高政弘所訂立債權讓與契約書，係在八十九年四月七日訂立，而高政弘向被告解除系爭買賣契約，係於八十九年四月十四日寄發存證信函，限被告十日內依約履行，屆期未履行即解除契約，惟高政弘在八十九年四月七日根本尚無所謂解除契約後對被告之退還買賣價金等債權，既尚無債權存在，原告所受讓之債權自始不存在，所為讓與契約無效，原告依債權轉讓之法律關係請求，依法無據。
六、高政弘對被告並無損害賠償請求權：㈠系爭買賣契約係高政弘違約，而非被告違約，故高政弘對被告並無仲介費用
之損害賠償債權可供讓與，況該仲介費用係高政弘本於居間買賣之法律關係給付，亦與被告無關。
㈡高政弘並無替被告代墊三十萬元之神明金核備登記費用，被告辦理核備登記 有關登記費用係被告自行出資。
㈢高政弘自簽訂系爭買賣契約後並未依約支付地價稅款二分之一，高政弘就此
部之債權讓與亦不生效力。因系爭買賣契約係在八十三年四月間訂立，被告於製作八十三年四月二十日至八十四年四月十四日之收支報告表時，本以為高政弘會依系爭買賣契約第二條分擔地價稅二分之一，故在收入科目下載有予收稅金八十三年二月至四月九萬七千四百八十元及高政弘欠稅金八十三年五月至十二月十九萬四千九百五十三元，但高政弘實際上並未支付八十三年度之稅金。添
叁、證據：提出台北市萬華區八十六年六月二十五日北市萬民字第八六四一二三三
九００號函、展延承諾書、台灣台北地方法院八十七年度聲字第二二九六號民事裁定、土登登記謄本、台北市地價謄本、游木寅出具收據、被告收支報告表、收支決算表、台北市稅捐稽徵處八十三年度至八十八年度地價稅繳款書、台北卅一支局第二五０號、第六八八號、第七六一號、第八二二號存證信函及回執為證。
丙、本院依職權調閱八十七年度聲字第二二九六號公示送達卷宗，並向台北市稅捐稽徵處函詢被告所有坐落台北市○○區○○段一小段五二二號等二十六筆土地自八十三年四月二十四日起迄八十八年十二月三十一日止每年應繳納地價稅款之數目及被告有無積欠情事，另依被告聲請將土地買賣契約書、債權讓與協議書及展延承諾書上高政弘簽名送內政部警政署刑事警察局鑑定是否相符。
理 由
一、原告起訴主張：被告於八十三年四月二十四日將其所有坐落台北市○○區○○段一小段五二二號等二十六筆土地（下稱系爭土地）出賣予高政弘，高政弘除給付仲介人游木寅一百一十一萬五千元之仲介費，並於締約當時交付買賣價金五百萬元予被告，另於簽約後代墊三十萬元予被告辦理祭祀公業核備登記，並依約支付地價稅款之二分之一，被告嗣後雖退還高政弘部份地價稅款，仍尚餘三十九萬元未返還。被告訂約當時係未經核准登記之祭祀公業，且系爭土地上亦存在眾多承租戶享有對系爭土地之優先購買權，故辦妥祭祀公業核准登記，並取得排除土地優先購買權之證明文件顯係被告應負之契約義務，然被告簽訂土地買賣契約後，遲未履行前揭義務。為此高政弘乃於八十四年五月五日再與被告簽訂增訂契約，約定自八十四年五月五日起至八十五年五月四日止共一年以內，行使土地所有權之取得，屆期未得所有權登記時，解約或續約，提前一個月甲乙雙方再商議決定之。然被告於一年履行期限內，仍未依約辦理所有權移轉登記。迭經高政弘定期催告被告出面洽商土地買賣之解約或續約事宜並取得土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，俾依約辦理所有權移轉登記及買賣價金餘款之交付，被告仍置之不理，為此高政弘以以被告給付遲延為由解除雙方買賣契約。系爭買賣契約因可歸責於被告之事由而解除，被告自應將所受領之價金五百萬元附加自受領時起之利息返還予高政弘，被告並應賠償高政弘所受之損失即仲介費一百一十一萬五千元、辦理被告神明會核備登記之代墊款三十萬元及尚未返還之地價稅款三十九萬元。高政弘已於八十九年四月七日將其對被告享有之上開債權在一千五百萬元之範圍內讓與原告，以抵償其所欠原告之債務，為此堤起本件訴訟等情。
二、被告則以：㈠依系爭買賣契約系爭土地上之地上物之清理、排除土地優先購買權及取得土地出租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件均屬買方即高政弘之義務，故高政弘催限期被告取得土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件並進而解除契約，並不合法。㈡高政弘違反依其所立展延承諾書，且依系爭買賣契約只要保生大帝神明會核准登記，於通知後五日內高政弘即須付款，並無同時履行抗辯問題，被告辦妥登記後通知高政弘付清尾款，然高政弘行蹤不明，被告才以公示送達方式向高政弘解除系爭買賣契約沒收已付買賣價金五百萬元之意思表示，系爭買賣契約既已解除，高政弘再為定期催告、解除契約，均已不生效力。㈢系爭買賣契約係高政弘違約，故高政弘對被告並無仲介費用之損害賠償債權可供讓與，且仲介費用係高政弘本於居間買賣給付，與被告無關。又高政弘並未替被告代墊三十萬元之神明金核備登記費用及支付地價稅款二分之一，高政弘就此部之債權讓與亦不生效力等語，資為抗辯。
三、原告主張被告與高政弘於八十二年四月二十四日簽訂系爭買賣契約，將其所有系爭土地出賣予高政弘乙節，業據提出土地買賣契約書為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張高政弘已定期催告被告依約出面洽商土地買賣之解約或續約事宜並取得土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，因被告置之不理，高政弘業已解除系爭買賣契約，並於八十九年四月七日將其對被告享有之價金返還請求權、代墊款返還請求權、損害賠償請求權等債權在一千五百萬元之範圍內讓與原告等事實，固據提出台北青田郵局第四０三號存證信函及回執、第六六三號存證信函及回執、第八０八號存證信函存證信函及回執、第四二三號存證信函及回執、債權讓與協議書、台北杭南郵局第三八二七號存證信函為證，然為被告所否認，並以上開情詞置辯。則本件首應審究者，在於高政弘是否得解除系爭買賣契約而請求被告返還價金？茲析述如后：
㈠查系爭買賣契約於八十三年四月二十四日簽立，被告與高政弘於八十四年五月五
日另訂增訂契約，約定「自八十四年五月五日起至八十五年五月四日止，共乙年以內行使土地所有權之取得。屆期未得所有權登記時，解約或續約提前乙個月甲、乙雙方再商議決定之」，有買賣契約書及增訂契約在卷可稽。被告辯稱高政弘於八十六年十月十四日書立展延承諾書，承諾買賣付款展延事，業據提出展延承諾書為證，原告雖否認讓展延承諾書之真正，然經本院依被告聲請將土地買賣契約書、債權讓與協議書及展延承諾書上高政弘簽名送內政部警政署刑事警察局鑑定結果，土地買賣契約書、債權讓與協議書上高政弘簽名筆跡與展延承諾書上高政弘簽名筆跡相符，有該局八十九年十一月十七日刑鑑字第一八一五九五號鑑驗通知書附卷足憑，證人高政弘亦結證稱展延承諾書上之簽名為真正。高政弘既書立展延承諾書，足見高政弘與被告間已依前揭增訂契約達成繼續系爭買賣契約並同意展延付款之共識。高政弘嗣於八十八年四月二十九日、八十八年七月十七日再行定期催告被告商議土地買賣事宜並以被告遲延而解除系爭買賣契約，並非有據。
㈡次查系爭土地有土地承租人之地上物為兩造所不爭執，原告陳稱依約應由被告負
責排除地上物云云。惟依系爭買賣契約書第四條約定「本約成立當時原與乙方（即高政弘）簽訂合建契約當時作廢，並當時付土地授權書乙紙給乙方清理地上物主張土地對外之權益等行使。」之文義，足認負責清理地上物者應為買受人高政弘，否則何須土地所有人之被告出具授權書與高政弘洽談清理地上物事宜？再者，前開高政弘所書展延承諾書第一條亦載稱「為洽地上建物二十五間拆除遷移事暫延至民國八十年正月底（即農曆過年）前三個半月內實施。」可見高政弘為洽商地上物拆遷事請求被告展延付款，如認被告始有清除地上物之義務，則高政弘大可依約請求被告履行其義務，何以反而要求被告展延付款？第查，系爭買賣契約約定土地價款為每坪一十五萬元，而系爭土地於八十三年申報地價為每平方公尺二十九萬二千元至三十八萬九千六百元不等，有台北市稅捐稽徵處調取系爭土地八十四年地價稅課稅土地歸戶清冊可按，則申報地價為系爭買賣契約約定買賣價金之五倍有餘，益見系地土地地上物之排除應由買受人高政弘負責，否則買賣價金不可能如此之低。參以系爭買賣契約第六條明訂「地上物由乙方負擔補償費」，補償費既由高政弘負擔，自應由其負責與土地承租人洽談拆遷及補償費事宜，否則若由被告負責排除地上物而同意承租人過高之補償費，顯不符常理。復查，證人高政弘先證稱依約本來應由被告授權伊去與地上物所有人洽談，若談成由建方負責拆除。嗣則證稱簽約時約定被告要協助伊與地上物所有人洽談，由被告先幫伊去談（九十年六月六日言詞辯論筆錄）。所證前後不一，與前述事實不合，且證人與原告有債務糾紛而以系爭買賣契約債權讓與原告，顯與本件有利害關係，其證言尚難遽信。至八十六年十二月八日建方與地主座談紀錄僅為建方及地主各自之意見陳述，並未達成任何協議，要難以此認定被告負有排除地上物之義務。綜上所述，被告辯稱依系爭買賣契約應由高政弘負責清理地上物並取得土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，應為可採。高政弘以被告未能排除住戶之優先承購權及取得土地承租人放棄或視為放棄優先購買權之證明文件，而解除系爭買賣契約，並無足取。
三、被告另辯以：高政弘違反展延承諾書，已付買賣價金五百萬元應由被告沒收，且被告亦已於八十八年三月二十日以公示送達方式，向高政弘為解除系爭買賣契約及沒收訂金之意思表示，業據提出台灣台北地方法院八十七年度聲字第二二九六號民事裁定、台北卅一支局第二五０號、第六八八號、第七六一號、第八二二號存證信函及回執為證，並經本院依職權調八十七年度聲字第二二九六號公示送達卷宗屬實。依系爭買賣契約第五條約定「保生大帝核准登記已辦妥，可移轉過戶時，甲方（即被告）通知乙方（即高政弘）於五日內付款，當時辦理抵押權設定。」經查，被告於八十六年六月間已辦妥保生大帝神明會登記，有被告提出之台北市萬華區八十六年六月二十五日北市萬民字第八六四一二三三九００號函及新聞紙公告可佐。且高政弘所書展延承諾書第二條亦載稱「屆時依原契約付款無訛。逾期自動棄權已付訂金放棄無訛，絕無反悔。」，證人高政弘雖結證稱：伊先與鄭金龍、郭來成、鄭兩三口頭談展延承諾書內容，談好後伊在空白十行紙上簽名即先行離開，展延承諾書的內容是他們事後寫的，當時並沒有談到第二條的條件云云，惟證人既自承先口頭談妥內容且展延承諾書上簽名為真正，其空言辯稱簽名時為空白文書，要與事理有違，委無可採。據前所述，高政弘於簽署展延承諾書後三個半月內即有付款之義務，否則被告即得以其給付遲延而解除系爭買賣契約。按解除權之行使，依民法第二百五十八條前段規定，應向他方當事人以意思表示為之。而公示送達，自將公告或通知書黏貼牌示處之日起，其登載公報或新聞紙者，自最後登載之日起，經二十日發生效力，民事訴訟法第一百五十二條前段訂有明文。本件被告對高政弘之解除契約意思表示業經本院八十八年二月九日八十七年度聲字第二二九六號民事裁定准予公示送達，並於八十八年三月九日刊登於新聞紙在案，則被告辯稱系爭買賣契約已因高政弘違約而經被告解除，高政弘並已放棄已繳價金五百萬元，堪予採信。從而，原告主張系爭買賣契約業經高政弘解除，高政弘並將對被告之五百萬元價金返還債權讓與原告，而請求被告給付五百萬元，顯乏依據。
四、再按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院著有十七年上字第九一七號判例可資參照。本件原告另主張被被告並應賠償高政弘所受之損失，即給付買賣仲介人游木寅一百一十一萬五千元之仲介費，暨返還辦理被告神明會核備登記之代墊款三十萬元及尚未返還之地價稅款三十九萬元，並未舉證以實其說，且為被告所否認，被告辯稱辦理被告神明會核備登記費用係由被告自行支出，已據提出游木寅出具收據為證，另辯稱土地增值稅自簽約後，仍均為被告繳納，亦經提出台北市稅捐稽徵處八十三年度至八十八年度地價稅繳款書為據。而被告提出之八十三年四月二十日至八十四年四月十四日之神明會保生大帝收支報告表之收入科目雖記載預收稅金八十三年一月至四月九萬七千四百八十元、高政弘欠稅金八十三年五月至十二月一十九萬四千九百五十五元，惟支出科目亦記載預收款退由高政弘二十九萬四千一百三十元，且縰然前揭收入科目及支出科目金額有些微誤差，揆諸前揭說明，亦難引為高政弘曾給付地價稅款三十九萬元之證據。是原告主張高政弘將對被告之代墊款返還債權、損害賠償債權讓與原告，而請求被告給付一百八十萬五千元，即無可採。
五、從而，原告本於債權讓與之法律關係請求被告給付六百八十萬五千元，及其中五百萬元部分自八十三年四月二十四日起至清償日止，另一百八十萬五千元部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息，尚有未合，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 二十七 日
民事第四庭法 官 劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 七 月 二十七 日
法院書記官 黃瓊滿