臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一五八四號
原 告 丙○○○
送達代收人 林志剛律師訴訟代理人 陳寬裕 住台北市○○路○○號
高烊輝律師陳和貴律師複 代理 人 傅文民律師被 告 大華建設股份有限公司 設台北市○○○路○段○號七樓法定代理人 乙○○ 住同右被 告 甲○○ 住台北市○○路○段○○號六樓共 同訴訟代理人 莊志成律師
林樹旺律師右當事人間請求返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應連帶給付原告新台幣(下同)一千五百一十八萬元，及自民國(下同)八十九年一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告前因誤信房屋銷售人員即訴外人翁林君之說詞，於八十二年七月十八日在不了解房屋建築設計情況下，分別與被告大華建設股份有限公司( 以下簡稱大華公司) 、甲○○訂立房屋預定買賣合約、土地預定買賣合約，以總價一千五百一十八萬元，購買坐落台北縣板橋市○○○段第二崁小段一五七、一五七之十四、一七三之五、一七三之六、一七三之七、一七三之二二、一七五、一七五之一、一七五之十二、一九０之一、一九０之六等地號土地上之「台灣世家」Ｄ二棟第二
十一、二十二樓房屋，與地下室第三層編號六十六號停車位，以及基地應有部分（以下稱系爭房地）。其後原告一再要求被告大華公司交付系爭房屋之建築設計圖等資料，以確定實際可供居住使用之面積，均遭被告大華公司無理拒絕，以致原告無法相信系爭房屋確可供原告及家人共同居住使用，故在給付被告價款共計四百四十八萬元後，向被告表示：除非被告大華公司交付建築設計圖等資料，原告將暫不給付尾款一千零七十萬元等語。詎被告於八十八年十二月三十日以存證信函向原告表示解除房地買賣契約，並沒收原告已給付之價款。
二、嗣原告之夫陳寬裕因不諳法律規定，唯恐原告已給付之價款全數遭沒收，乃於八十九年一月十五日逕自代原告將發票人為台灣銀行總行營業部，受款人為大華公司，發票日為八十九年一月十四日，面額一千零七十萬元，票號ＢＥ0000000之支票交付被告大華公司，除明確要求被告大華公司提出使用執照設計圖或竣工平面圖，暫勿確定沒收已付價金外，同時並要求被告大華公司勿辦理系爭房地之所有權移轉登記手續，待兩造進一步協商處理方式。惟被告大華公司所屬人員李俊賢以其無使用執照設計圖或竣工平面圖為由，僅交付未記載系爭房屋使用面積、公共面積之平面圖及建物測量成果圖等影本。且被告大華公司未與原告達成協議即兌領票款，甚且擅自於八十九年二月十四日辦妥系爭房地之移轉登記手續。經陳寬裕持上開平面圖及建物測量圖至設計系爭房地之建築師楊長榮處核算使用面積，其表示無法據以估算。原告向台北縣政府申請閱覽系爭房地之使用執照設計圖或竣工平面圖等資料亦毫無結果。
三、被告已解除系爭房地買賣契約，則渠等收受原告前所給付之價款四百四十八萬元及上開支票，均屬無法律上之原因。而依系爭房屋買賣契約第三十條、基地買賣契約第十五條規定，二契約有不可分之連帶關係。為此原告依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定，請求被告連帶返還一千五百一十八萬元，及自八十九年一月十六日起至清償日止之法定利息。其中已付價金四百四十八萬元及法定利息部分，併依民法第二百五十九條規定請求。
四、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。衡諸原告係因系爭房地實際可供居住使用面積不明，有不敷使用之虞，一再要求被告大華公司交付建築設計圖等資料遭拒，不得已暫停給付價款，致遭被告以原告違約為由解約等情，被告沒收價金四百四十八萬元充違約金，顯屬過高，爰請求鈞院減至相當之數額。
五、依常情，原告如同意再買受系爭房地，則系爭房地是否足敷使用已非重要考量，陳寬裕亦不至要求被告大華公司提出使用執照設計圖或竣工平面圖，事後更無不辭辛勞往訪建築師，以求確定系爭房屋之實際使用面積之必要。
六、兩造間之買賣契約解除後，被告大華公司無權出售系爭基地，故其抗辯獨自與原告達成和解，卻未通知基地所有權人即被告甲○○出面表示意見，顯與事理有違，不足採信。況且被告大華公司係專業建設公司，假使兩造達成以一千零七十萬元買賣系爭房地之和解，其必會要求原告與之重新簽訂契約書或和解書，詳載買賣或和解之內容以杜爭議，絕不可能僅交付平面圖、建物測量成果圖等影本予原告。且被告大華公司收受支票起迄今未依買賣契約出具統一發票，及交付建物及基地所有權狀予原告，更未點交系爭房地點，可知原告確未同意繳足價款後受讓系爭房地。
七、自認陳寬裕於交付支票時，代理原告於所有權移轉契約書上用印，嗣後被告大華公司稱文件記載有誤，需用印更正時，經原告用印，當時陳寬裕在場。但原告為七十六歲之老人，健康狀況不佳，雙眼白內障，並無受讓系爭房屋所有權之意思，完全不清楚被告大華公司擅自用印於所有權移轉契約書，迄收到水、電費繳納通知單時始知悉所有權移轉登記之事。
八、系爭房地實係陳寬裕以原告名義購買，故陳寬裕代理原告與被告大華公司協商，原告並無異議。
參、證據：提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、存款條、統一發票、存證信函、支票、中國信託商業銀行城東分行函、土地登記謄本、建物登記謄本、台北縣政府工務局函、面積計算表、戶籍謄本、診斷證明書、最高法院八十八年度台上字第二五四六號民事裁定、台灣高等法院八十七年度上字第六二七號民事判決、台灣板橋地方法院八十六年度重訴字第四０六號民事判決、訂購同意書、廣告、平面圖、收據等影本為證。並聲請訊問證人楊長榮、向台北縣政府調閱八六板使字第九九二號使用執照卷宗。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利益之判決，願供擔保，請准免予假執行。
貳、陳述：
一、原告請求之四百四十八萬元部分乃是基於買賣契約之約定而繳付，非屬不當得利。原告前藉詞系爭房屋坪數不足，對被告提起訴訟，遭敗訴判決確定後，仍不願履行契約義務，被告不得已以存證信函解除系爭買賣契約，並依買賣契約第十條二項約定，以原告違約，沒收上開價金作為損害賠償總額之違約金，故亦非不當得利。
二、原告於收受存證信函後即與被告大華公司協商，被告大華公司同意於原告補足價款一千零七十萬元後，將系爭房地所有權移轉登記予原告，亦即約定按原買賣契約之條件繼續履行，故被告大華公司取得該價金為有法律上原因。
三、陳寬裕於和解當天在買賣移轉契約書上代理原告用印。因基地部分之移轉契約書誤蓋被告大華公司印文，故被告大華公司於八十九年一月底至原告處要求原告重新用印。
四、和解當時系爭房屋已完工，原告無需平面圖，亦可計算使用面積。且原告於和解時縱有真意保留，亦無礙和解契約之效力。
參、證據：提出建物所有權狀、土地所有權狀、買賣所有權移轉契約書等影本為證。理 由
甲、程序方面：原告於訴狀送達後追加民法第二百五十九條為請求權基礎，惟其請求之原因事實同一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，應准予追加。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：伊於八十二年七月十八日分別與被告大華公司、甲○○訂立系爭房屋、基地預定買賣契約，約定總價一千五百一十八萬元，嗣原告因對系爭房屋之面積有疑慮，於給付被告價款共計四百四十八萬元後拒絕繼續給付，並對被告提起確認買賣價金債權不存在等訴訟，然遭敗訴確定，其後被告於八十八年十二月三十日以存證信函解除買賣契約，並依約沒收上開價金充違約金，原告之夫陳寬裕遂於八十九年一月十五日代理原告交付發票人為台灣銀行總行營業部，受款人為大華公司，發票日為八十九年一月十四日，面額一千零七十萬元，票號ＢＥ0000000之支票予被告大華公司，經被告大華公司提示兌現，嗣被告大華公司將系爭房屋所有權移轉登記予原告等事實。業據原告提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、存款條、統一發票、存證信函、支票、中國信託商業銀行城東分行函、土地登記謄本、建物登記謄本、最高法院八十八年度台上字第二五四六號民事裁定、台灣高等法院八十七年度上字第六二七號民事判決、台灣板橋地方法院八十六年度重訴字第四０六號民事判決、訂購同意書、收據等影本為證。並為被告所自認，自堪信為真實。
二、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第一百零三條第一項定有明文。查原告自認：系爭房地實原係陳寬裕以原告名義購買，故陳寬裕代理原告與被告大華公司協商，原告並無異議等語。顯見陳寬裕有權代理原告與被告就買賣系爭房地為一切法律行為，則陳寬裕以原告名義對被告所為或所受之意思表示，均直接對原告發生效力。
三、原告主張：兩造間之買賣契約已解除，被告受領價金四百四十八萬元之法律上原因消滅云云。查上開房屋買賣契約第十條第二項、土地買賣契約第七條第二項約定原告如違約不支付價金，被告得逕行解除契約，原告已繳付之全部價款由被告沒收，作為損害賠償總額之違約金。原告於上開訴訟判決確定後繼續違約不給付價金，致遭被告逕行解約，並沒收已付價金充違約金，合於上開約定。則該價金之性質已轉為違約金，被告繼續持有該款項之法律上原因亦轉變為違約金債權，原告上開主張自無足憑採。
四、原告主張；上開違約金過高，應予酌減；又伊無受讓系爭房地所有權之意思，且陳寬裕係恐價金遭全數沒收，故先交付上開支票予被告大華公司，惟並未同意其兌領，仍待被告大華公司提供系爭房屋之設計圖或竣工平面圖，由兩造協商解決方式，故被告大華公司領取票款一千零七十萬元係不當得利，爰依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定，請求被告大華公司返還系爭款項及附加利息，並依民法第二百五十九條規定，請求返還原收取之價金及附加利息云云。被告大華公司則以：原告與其達成和解，按原買賣契約之條件繼續履行，而由原告補足價款一千零七十萬元，其將系爭房地所有權移轉登記予原告，故其非不當得利等語置辯。按：
(一)當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，是否簽立有書面形式之契約書，並非所問，此觀民法第一百五十三條第一項之規定自明。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，最高法院八十台上號十九年上字第四五三號、三十九年上字第七六九一號判例意旨足資參照。
(二)查原告主張陳寬裕與被告大華公司約定勿兌領支票，需待被告大華公司提供系爭房屋之設計圖或竣工平面圖，由兩造協商解決方式云云，未舉證以實其說。又原告主張：陳寬裕向被告大華公司索求系爭房屋之使用執照設計圖或竣工平面圖，被告大華公司僅給其平面圖及建物測量成果圖，嗣後其要求建築師楊長榮核算使用面積，及向台北縣政府申請閱覽上開資料均未果等語，為被告所不爭執，堪信為真正。原告聲請傳訊楊長榮，及向台北縣政府調閱資料，以證明上開事實，即無必要。再查，陳寬裕如僅試圖代理原告自被告大華公司處取回部分已付價金，以減少損失，並無代理原告與被告大華公司就系爭房地重新訂立買賣契約之意思，其何需再交付面額與原告之前未給付之買賣價金尾款同額之支票予被告大華公司？又何需索取系爭房屋之設計圖或竣工平面圖，藉以了解使用面積？
(三)被告大華公司收受支票後，出具上開收據予原告，載明〔收到台灣世家D2-21+22承購人丙○○○繳交購屋尾款(含代收款)新台幣壹仟柒拾萬元正〕字樣，堪認兩造有以該支票清償系爭房地買賣契約所約定價金尾款，及支付辦理產權登記等手續所需費用之意思。
(四)被告陳稱：陳寬裕交付支票同時，代理原告於房地所有權移轉契約書上用印，然因基地所有權移轉契約書誤載移轉義務人為被告大華公司，故被告大華公司派人赴原告住處要求原告重新用印，原告並未拒絕等事實，業據被告提出買賣所有權移轉契約書影本為證。並為原告所是認，堪信為真正。足證原告確有受讓系爭房地所有權之意思。原告雖反駁：伊已七十六歲，健康狀況不佳，雙眼白內障，不清楚被告大華公司擅自用印於所有權移轉契約書，迄收到水、電費繳納通知單時始知悉所有權移轉登記之事云云，並提出戶籍謄本，診斷證明書為憑。惟查，陳寬裕先代理原告為受讓所有權移轉登記之意思表示，原告又未主張陳寬裕有何意思表示錯誤或欠缺行為能力情形，依民法第一百零五條前段規定，上開意思表示顯然對原告發生效力，不因原告了解程度如何而有異。再查，原告自認其嗣後重新用印時，陳寬裕亦在場等語。原告復全權委由陳寬裕處理買賣系爭房地之相關事宜。堪信陳寬裕必先行了解重新用印之目的，並同意原告用印，原告始有可能用印。故原告聲稱其不知為何用印云云，應屬事後推卸之詞，不足採信。
(五)原告主張：伊如同意再買受系爭房地，應無費神確定系爭房屋之實際使用面積之必要云云。惟查，原告無買受意思，始無了解系爭房屋面積之必要，業據本院認定如上。且如採信原告主張兩造約定俟其確定面積後再協商和解條件之說詞，其就陳寬裕於和解契約未成立前即交付支票，並為受讓系爭房地所有權之意思表示顯然無法自圓其說。
(六)原告主張：被告大華公司無權出售系爭基地，故其單獨與原告和解與事理有違；被告大華公司迄未出具統一發票，及交付所有權狀並點交系爭房地予原告，可證原告未同意受讓系爭房地云云。惟查，被告大華公司非代理被告甲○○與原告協商，該契約成立與否，與被告大華公司是否徵詢被告甲○○之意見無關。至被告大華公司是否有權處分系爭基地，及其迄未交付統一發票、所有權狀，並點交系爭房地予原告等事實，係其能否或已否依與原告間成立之契約履行所負義務之問題，與契約成立與否，及原告是否同意受讓產權無涉。
(七)原告主張：被告大華公司以建築為專業，豈可能不要求原告重新簽訂買賣契約書或和解書，以杜爭議。惟按稱和解者，謂當事人約定互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，民法第七百三十六條定有明文。是被告大華公司與原告達成和解，本不以簽訂書面契約為必要。且揆諸前揭事證，被告大華公司與原告之真意，係達成以重新訂立與前已解除之房地買賣契約同一內容之買賣契約為條件之和解契約，該重新發生之買賣契約關係存在於原告與被告大華公司間，相關權利義務關則援用原買賣契約之約定事項，顯非無書面條款可資依循，是被告大華公司未要求原告另訂書面契約，難謂有何不妥之處。
(八)按和解有使當事人所拋棄之權利消滅，及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第七百三十七條定有明文。綜上所述，原告與被告大華公司間成立和解契約，約定彼等按原買賣契約約定之事項重新訂立買賣契約。則被告大華公司兌領取得上開票款，係本於其與原告間之買賣契約關係所享有之價金債權，非無法律上原因。被告前受領之違約金，亦轉變為原告履行該新買賣契約關係所負之部分價金給付義務，則被告大華公司繼續持有該款項之法律上原因，變更為價金債權，非無法律上之原因，本院自無援引民法第二百五十二條酌減餘地。是原告請求被告大華公司返還系爭款項及附加利息，為無理由，不應准許。
五、原告主張：被告甲○○沒收價金四百四十八萬元充違約金為過高，應予酌減；又系爭房屋買賣契約第三十條、基地買賣契約第十五條分別約定二契約有不可分之連帶關係，爰依民法第一百七十九條、第一百八十二條第二項規定，請求被告甲○○返還系爭款項及附加利息，並依民法第二百五十九條規定，請求返還原收取之價金及附加利息云云。查：
(一)被告甲○○未受領上開票款一千零七十萬元。且兩造間原簽訂之買賣契約業已解除，被告甲○○又非上開和解契約及重新成立之買賣契約之當事人，自不受該契約之拘束。則原告執原買賣契約，請求被告甲○○連帶返還一千零七十萬元及附加利息，顯然無據，不應准許。
(二)被告甲○○固沒收原告前繳付之價金充違約金。惟查，被告大華公司已移轉系爭基地所有權予原告，而使原告現實享有原與被告甲○○間之買賣契約，欲取得之對待給付，本院當無再酌減違約金之必要。且原告與被告大華公司間達成和解，以被告甲○○持有之違約金，視為原告已履行對被告大華公司之一部分價金給付義務，堪解為原告嗣後出於其自由意志，認可由被告甲○○繼續持有違約金，參諸最高法院七十九年台上字第一九一五號判例意旨，原告請求被告甲○○返還違約金，亦有未合。是原告請求被告甲○○連帶返還四百四十八萬元及附加利息，委無足取，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與判決結果無影響，爰不一一論述。
丙、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應一併駁回。
丁、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日
民事第三庭法 官 翁昭蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日
法院書記官 高菁菁