臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一六○七號
原 告 己○○○
戊○○丁○○丙○○右 四 人訴訟代理人 楊芳婉律師
黃于玶律師甲○○ 住台北市○○路○○○巷○○弄○○號四樓被 告 皇雄建設股份有限公司 設台北市○○路○段○○○號八樓法定代理人 乙○○訴訟代理人 孫銘豫律師複 代理人 庚○○ 住台北市○○○路○段○號十樓之二右當事人間土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段三小段第五一地號土地（面積五四四‧五平方公尺，權利範圍全部）所有權移轉登記予原告己○○○，坐落台北市○○區○○段三小段第三二－二地號土地（面積二一‧三五平方公尺，權利範圍全部）所有權移轉登記予原告己○○○應有部分五分之二，原告戊○○、丁○○、丙○○各應有部分五分之一，坐落台北市○○區○○段三小段第三一－二地號土地（面積七‧六六平方公尺，權利範圍全部）所有權移轉登記予原告己○○○應有部分五分之二，原告戊○○、丁○○、丙○○各應有部分五分之一。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應分別將坐落台北市○○區○○段三小段第五一號土地（面積五四四‧五平方公尺，權利範圍全部）所有權移轉登記予原告己○○○；同地段第三二－二地號土地（面積二一‧三五平方公尺，權利範圍全部）所有權移轉登記予原告己○○○五分之二，原告戊○○、丁○○、丙○○各五分之一；同地段第三一－二地號土地（面積七‧六六平方公尺，權利範圍全部）所有權移轉登記予原告己○○○五分之二，原告戊○○、丁○○、丙○○各五分之一。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
（三）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）被告公司於民國（下同）八十八年七月八日與原告四人（原告己○○○由高玉樹代理）訂立買賣契約，買受原告己○○○個人所有或與原告戊○○、丁○○、丙○○等人共有如訴之聲明所載之土地三筆及其地上物（以下簡稱系爭房地）。
（二）原告於八十八年十月二十二日將土地過戶予被告公司後，被告隨即於當日辦理抵押權設定，設定最高限額抵押權新台幣（下同）五千六百四十萬元，詎料被告取得貸款金額後，竟未將尾款二千萬元支付予原告，經原告一再以存證信函催促，被告均不給付尾款。依兩造買賣契約書第十二條之規定，買方不按約定日期付款時，賣方得解除契約，已付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，買方並應於十日內，將買賣標的物所有權移轉登記回賣方。今被告未按約給付尾款，顯已違約，原告爰以本起訴狀之送達作為解除本件買賣契約，請求被告將土地移轉登記回原告所有。
（三）又訂立買賣契約時，被告表示貸款後會立即付清尾款，致使原告等相信其於貸款後會支付尾款，故同意先將土地過戶予被告公司，並將尾款訂定高達二千萬元（約已達總價額之二分之一），惟被告取得貸款金額後迄今未給付尾款予原告，核被告所為亦有施用詐術侵權行為之情事，原告爰並依侵權行為之法律關係，請求被告負回復原狀之損害賠償責任，即應將系爭三筆土地移轉登記回原告所有（民法第一百八十四條、二百十三條參照）。
（四）本件訴訟標的之金額係依系爭三筆土地之公告地價計算（每平方公尺七萬一千八百元，核共五七三、五一平方公尺），共計四千一百十七萬八千零十八元。
（五）對被告抗辯之陳述：原告早已交付系爭房地予被告，故被告始得藉之向金融機關辦妥抵押權之設定登記，且被告迄未能提出原告應以何種方法交付系爭房地始符合其所主張「交房地」之說詞，顯見空言抗辯並無理由。
三、證據：提出買賣契約書影本一份、系爭三筆土地登記簿謄本各一份、存證信函影本三份、士林地政－跨所查詢（異動索引）三份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告逕指被告違約不付尾款，核與事實不符，其解除契約及請求系爭土地移轉登記之主張，顯無理由：
⑴按就系爭尾款之給付方式及條件，於兩造簽立之「不動產買賣契約」（下稱
系爭契約）中已明訂：「‧‧‧尾款新台幣二千萬元，於過戶完成後三十日內，交房地同時買方（即被告）付予賣方（即原告）」，此觀系爭契約第四條付款辦法之第三款即明。故原告除「完成過戶」外，須「交房地」予被告，給付要件始稱完足。
⑵查被告自系爭契約簽訂之時起，概依約履行，迄今給付與原告之價款總額高
達二千七百萬元，是被告自始即具有履約誠意，應無庸疑。然原告疑於訂約時就契約標的或存有產權糾紛，至遲遲無法確定系爭標的物何時得點交予被告，此不確定情狀直至被告付清約定之「第二期款」後亦然。
⑶今原告起訴指「‧‧‧土地過戶予被告‧‧‧原告一再以存證信函催促，被
告均不給付尾款‧‧‧」云云，顯有誤會，實則原告函僅稱「皇雄建設（即被告）於過戶完成後三十日內，應給付第三期尾款‧‧‧」，完全遺漏「交房地同時」之重要給付條件至明。綜上說明，原告既未依約履行「交房地」之要件，被告暫緩給付系爭尾款自無違約情事，是原告據系爭契約第十二條規定，主張解除契約及請求系爭標的移轉登記，均無理由甚明。
（二）被告從未對原告等施用詐術，原告依侵權行為請求賠償顯無理由：⑴按民法上侵權行為之成立，以故意或過失不法侵害他人為要件，主張對造應
負侵權責任者，自應就對造之故意過失負舉證之責，若行為人並無故意或過失，自無賠償責任可言。
⑵緣被告自與原告訂立系爭買賣契約以來，均表現一貫之履約誠意，此觀被告
於訂約當日即依約定付款辦法給付新台幣一千萬元與原告，又於領取土地增值稅單後，即結清新台幣一千七百萬元，毫無拖延付款意思即明，又被告若真有不法詐騙故意，於過戶手續完成即可達其詐取財物之目的，豈有再行支付一千七百萬元之理，是被告在簽約及各付款階段所有行為，其真意俱在履行買賣契約，絕無施用詐術情事。
⑶被告自始至終均意在履行契約，縱因財務周轉困難或有遲延情事，然主觀上
從未有何不法意圖，原告起訴指「被告‧‧‧有施用詐術之情事」，復不能證明被告有何故意或過失，揆諸前揭法旨，顯與侵權行為要件不符，原告請求顯無理由。
（三）被告未付系爭尾款系因原告未能依約履行交付房地條件，被告並未違約亦無不法侵權情事，且迄今仍有誠意協商系爭契約未盡事宜，故原告驟提本訴主張解約，請求土地返還登記，即無理由。
三、證據：提出最高法院四十九年台上字第二三二三號判例、八十二年度台上字第二六七號判決影本。
理 由
甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。依兩造締結之不動產買賣合約書第十四條約定，兩造合意以本院為本不動產買賣爭執涉訟時之第一審管轄法院，是以原告主張兩造買賣契約已經解除，向本院提起本件土地所有權移轉登記之訴，核與首揭規定，尚無不合。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：被告於八十八年七月八日與原告四人訂立買賣契約買受系爭房地，原告於八十八年十月二十二日將土地過戶予被告後，被告即於當日辦理抵押權設定，設定最高限額抵押權五千六百四十萬元，詎料被告取得貸款金額後，竟未將尾款二千萬元支付予原告，經原告一再以存證信函催促，被告均不給付尾款。依兩造買賣契約書第十二條之規定，買方不按約定日期付款時，賣方得解除契約，已付價款全部由賣方無條件沒收，抵作違約金，買方並應於十日內，將買賣標的物所有權移轉登記回賣方。今被告未按約給付尾款，顯已違約，原告爰以本起訴狀之送達解除本件買賣契約，並請求被告姜土地移轉登記回原告所有。且被告於締約時既表示貸款核撥後會付清尾款，導致原告相信其言，故同意先將土地過戶予被告公司，並將尾款訂定高達二千萬元，惟被告取得貸款金額後迄今未給付尾款予原告，核被告所為亦有施用詐術侵權行為之情事，原告爰並依侵權行為之法律關係，請求被告負回復原狀之損害賠償責任，即應將系爭三筆土地移轉登記回原告所有等語。
二、被告則以：兩造簽立之系爭契約第四條第三款已明訂：「‧‧‧尾款新台幣二千萬元，於過戶完成後三十日內，交房地同時買方付予賣方」，故原告除「完成過戶」外，須「交房地」予被告，給付要件始稱完足。然因原告疑於訂約時就契約標的或存有產權糾紛，至遲遲無法確定系爭標的物何時得點交予被告，即原告所發之存證信函亦僅稱「皇雄建設於過戶完成後三十日內，應給付第三期尾款‧‧‧」，遺漏「交房地同時」之重要給付條件，故被告暫緩給付系爭尾款自無違約情事，是原告據系爭契約第十二條規定，主張解除契約及請求系爭標的移轉登記，均無理由甚明。又被告自訂約以來，已於訂約當日即給付新台幣一千萬元，又於領取土地增值稅單後，結清一千七百萬元，毫無拖延付款或詐騙意思甚明，否則被告於過戶手續完成即可達其詐取財物之目的，豈有再行支付一千七百萬元之理，是被告在簽約及各付款階段所有行為，其真意俱在履行買賣契約，絕無施用詐術情事，縱因財務周轉困難或有遲延情事，然主觀上從未有何不法意圖，原告起訴指「被告‧‧‧有施用詐術之情事」，復不能證明被告有何故意或過失，揆諸前揭法旨，顯與侵權行為要件不符，原告請求顯無理由各語。
三、原告主張兩造於八十八年七月八日就系爭土地及其上未保存登記之建物締結不動產買賣合約書，且原告並於八十八年十月二十二日將土地過戶予被告，而被告並已於訂約當日及土地增值稅核發時分別給付買賣價金一千萬元及一千七百萬元，而被告並於土地過戶當日即向板信商業銀行股份有限公司辦妥抵押權設定登記，惟被告於上開土地過戶完成後三十日內並未給付餘款二千萬元，嗣原告已多次發函請求其交付價金等情，業據提出買賣契約書影本、土地登記簿謄本、士林地政－跨所查詢（異動索引）、存證信函等為證，復為被告自認在卷，堪信為真實。惟被告既辯稱其係因原告未能先履行契約規定「交房地」之條件，始未依約給付餘款二千萬元，是本件爭執之點即在原告是否在解約之前即已履行交付房地之情事？經查：物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，此經民法第三百四十八條第一項定有明文；而所謂「交付」其物於買受人，即指移轉其物之占有於買受人之謂（最高法院四十一年台上字第一五六四號判例要旨參照）。查兩造既僅就不動產買賣合約書之內容有關上開原告是否已交付系爭房地有所爭議，顯見兩造對於前述不動產買賣合約書之其餘條款雙方均已依約履行當無爭執。茲細繹上開合約書第二條後段中已經明定原告需在「簽約同時提供土地使用同意書予買方或買方指定之第三者」，可見原告當於前述合約締結之際，已經提供系爭土地之「土地使用同意書」交付被告，致令被告已取得系爭土地及其上座落之未保存登記建物之占有，而可排除他人之干涉並具自行支配、管領之權能，應無疑問，因此被告空言否認原告未交付系爭房地云云，實難相信。何況考諸卷附系爭土地之登記簿謄本所載暨被告自認之情節，彼於八十八年十月二十二日即原告過戶系爭土地之同一日，即會同板信商業銀行股份有限公司就系爭土地辦妥最高限額五千六百四十萬元之抵押權設定登記，而金融機關就有擔保品之貸款申請事件均會於核撥貸款之前即先由申貸人會同該金融機關之授信人員查勘標的物之占有、使用現況以評估標的物價值等情，復係身為建築業之被告應備之尋常經驗法則，因此如被告未曾於八十八年十月二十二日或之前即已取得系爭房地之占有，則前述板信商業銀行股份有限公司豈能毫無知覺，而令被告順利辦妥前開貸款申請事件？由此可證原告所述早於系爭土地所有權辦理移轉登記之前，已將系爭房地交付被告占有供其向金融機關申請辦理貸款事宜等語，即屬信而有徵。再參酌被告雖仍以原告未交付系爭房地，其有拒絕履行交付第三期款之理由辯解，惟其雖經本院曉諭被告應就原告需行踐行何等方法始符被告所謂「交房地」之要求一節陳報到院，然迨至本件言詞辯論終結之日止，被告始終未能對此自圓其說，益見被告所辯：原告未交付系爭房地各語，均屬無稽。茲原告既已履行交付被告系爭房地之情事，而被告仍未依兩造所締不動產買賣合約書第四條第三款之約定於過戶完成後三十日內交付尾款二千萬元，則原告依照前述合約書第十二條之規定解除兩造間之買賣契約，即無不合。
四、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之」，民法第二百五十九條第一款定有明文，從而，原告據以提起本訴，請求被告將系爭土地之所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許。
五、又原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟查本件訴訟依其性質既屬原告請求命被告為一定之意思表示者（協同辦理所有權移轉登記），其判決本身顯不適合宣告假執行，因此原告所為假執行之聲請，即無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、又本件原告就假執行之請求雖無理由，惟其此部份主張既與本院原核定訴訟標的金額之計算標準不生影響，因此本院綜合全情，認仍應由被告負擔全部之訴訟費用始稱允當，附此說明。
丙、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十 一 月 二 日
民事第一庭法 官 蕭胤瑮右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十 一 月 二 日
書記官 方美雲