臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度重訴字第四四三號
原 告 甲○○
丙○○乙○○共 同訴訟代理人 雷祿慶律師 住臺北市○○路○段○○○號四樓被 告 丁○○ 住訴訟代理人 劉智園律師 住臺北市○○○路○段○號七樓之二
陳淑芬律師 住臺北市○○○路○段○號七樓之二右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應將坐落臺北市○○區○○段五小段三二七地號土地上之建築物門牌臺北市○○○路○段○○○號拆除，返還該土地予原告，並自該地遷出。
(二)被告應賠償原告新臺幣( 下同 )七百一十五萬二千六百元相當於租金之損害賠償。
(三)被告應給付原告民國八十七年、八十八年地價稅金共十萬五千元。
(四)被告應自八十九年元月五日起每年○○○區○○段○○段○○○○號土地之公告地價百分之十計算，賠償原告相當於租金之損害賠償至返還該土地之日止。
(五)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告係臺北市○○區○○段五小段三二七地號土地( 下稱：系爭土地 )之所有權人，而因原告之被繼承人林彥清曾於六十二年間出具系爭土地之使用證明書予被告，約定被告僅能於系爭土地上建屋自用，同時負擔系爭土地之稅金，嗣被告即興建房屋門牌為臺北市○○○路○段○○○號房屋一棟，詎被告於未經原告同意下，違背系爭土地原約定之使用方式，竟將建於系爭土地上之四層房屋一棟分別出租予第三人營業或住家，一樓部分出租予日旺車業機車行及福三西藥房營業使用，三、四樓部分則出租予第三人作住家使用，被告並收取租金以獲取利益，顯與原告之被繼承人林彥清將土地出借，供其自住之目的相違，且被告自八十七年起即違背約定，拒付系爭土地之地價稅金，除違背使用借貸之方式及目的外，亦違反公平及誠信原則。
(二)按民法第四百七十二條第一項第二款規定「借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物或未經貸與人同意允許第三人使用者」，貸與人得終止契約，被告違反系爭土地使用之目的、方式，於未經原告同意下，擅將系爭土地上之建物出租予第三人，已構成法定終止借貸事由，又依同條第一款規定「貸與人因不可預知之情事，自己須用借用物」，貸與人亦得終止契約，原告丙○○之被繼承人林彥清將系爭土地借予被告時，原告丙○○年甚幼小，現已長大成人，有建屋自用之須，卻因系爭土地遭被告蓋屋出租予第三人，無法於自己所有之土地上蓋屋自用，須另覓居所，原告顯有須用借用物之急，依上開規定，自得依法終止借貸契約。是原告乃於八十九年元月五日委請律師發函通知終止與被告間之借貸契約，並請求被告返還系爭土地，惟被告除拒不返還借用物外，猶繼續占有系爭土地，致原告受有損害，且被告因將建於原告土地上建物出租予第三人而獲取利益，顯有不當得利，故被告除應將建於系爭土地上之建物拆除，返還土地予原告外，並應賠償原告自八十九年元月五日催告日起至被告返還系爭土地之日止，每年按公告地價百分之十計算相當於租金之損害賠償，又依民法第二百六十三條準用第二百六十條之規定，當事人依法律規定終此契約者，不妨礙損害賠償之請求，是被告自六十二年取得系爭土地之使用權同意書後，即於土地上建屋，並出租於第三人營業使用收取租金，使原告受有財產損害，而被告則受有不當得利，是以依民法第一百七十九條、二百六十條及土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，被告應賠償原告系爭土地最近十五年內按公告地價百分之十計算相當租金之損害賠償計為一千零八十八萬六千四百元【67200 元( 公告地價 )x108( 平方公尺 )x10%x15年】 ，惟因原告資力有限，僅先就其中七百一十五萬二千六百元之範圍內予以請求，再依原告使用借貸之約定，系爭土地之所有稅賦由被告負擔，惟被告自八十七年起即拒絕繳納，由原告等代墊八十七年、八十八年之地價稅共十萬五千元，原告代墊之費用，自應由被告返還。
(三)對於被告答辯之陳述：
１、縱使被告之父高阿書於三十五年間向原告之被繼承人林彥清購買系爭土地，然因恢復姓氏、限制處分等法律障礙事由，無法辦理系爭土地之移轉登記，此係屬於買賣標的物之給付不能，依民法第二百六十六條第一項：「因不可歸責於雙方當事人之事由至一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務。」、同法第二項：「前項情形已為全部或一部對待給付者，得依關於不當得利之規定請求返還。」，而買受人於三十五年至今五十餘年間，並未曾主張法律上應有權利或要求過戶，消滅時效業已完成，故此買賣關係並不成立。
２、被告所提之賣渡證書立約時間為三十五年四月十七日，不動產標示為臺北市富田町二八九番地所在之「木造瓦茸平家住家壹棟」價金一萬元，但依三十五年四月十六日書寫之領收證載明原告之被繼承人林彥清僅收定頭金五千圓，足見被告並未付清價款( 依被告另附買賣登記申請書，土地壹筆之價金五千圓，連同房屋共為一萬五千圓，另一收據為建物敷地二千圓，連同前述訂金共為七千圓，尚不足八千，超過半數以上 )，且賣渡證書上賣渡人既具名為「林彥清」，足見光復後業已改回原有之中國姓名，並非日據時期之「多田清彥」，是系爭土地顯係因價金未付清，買賣關係尚未成立，始未能完成過戶手續。
３、買賣關係既無法成立，即無所有權移轉登記請求權之承認，是被告陳稱：「因其繳納系爭土地之地價稅，可見本件所有權移轉登記請求權為義務人出賣人林彥清承認」，純屬臆測之詞，縱使林彥清於六十二年間書立「土地使用證明書」交付被告，亦僅為同意被告得借用系爭土地建築房屋，而非轉讓土地之所有權，易言之，即以基地地主之身分同意被告建築自己居住之房屋，俾得申請營造執照，並非以土地買賣關係之意而書立，益證土地使用證明書係以借貸關係之真意而書立。再林彥清應被告要求，書立「土地使用權證明書」，僅係同情被告之懇求，將系爭荒廢之土地借其建築自用住宅，「永久式」字樣係印就之制式文書，意指建物之建材為耐久材，非謂永久借用土地，亦絕非被告所稱之「永久使用權」，至於繳納地價稅，則為借用之「條件」。
４、系爭土地既借予被告蓋屋使用，若由出借人負擔地價稅顯不合理，故雙方約定由借貸人負擔，此係屬於合理之義務負擔，且因土地所有權仍屬於原告，故每年地價稅均由原告先行繳納，再向被告收取代墊之地價稅款，而被告亦會要求原告開立收據以證明確有返還原告代墊之地價稅款，如被告認為其對土地有形式上之所有權，納稅為所有權之表彰同時亦屬其義務，則又何須向原告索取收據，且原告之被繼承人林彥清亦曾開立收據交予被告，益證系爭土地係原告之被繼承人林彥清生存時出借予被告使用，則被告所言本件所有權移轉登記請求權已為義務人出賣人林彥清所承認，顯非事實。
５、嗣於七十七年五月間，系爭土地預告登記塗銷，被告要求議定買賣系爭土地之合約，乃經林彥清委請代書陳吉生同往被告住處商議，當時由陳代書寫好未填入年月日之土地買賣移轉契約書及增值稅申報書，惟經原告之被繼承人要求以市價二千萬元出售，公契則按當年度土地公告現值五百一十八萬元作為移轉標的之價金，惟因被告嫌貴不願買受，致未能達成買賣協議，顯見原有之買賣協議( 買方高阿書 )早已無效，否則又何須另訂買賣價金、契約，是被告與原告之被繼承人林彥清之間，並無買賣關係之存在。
三、證據：提出
(一)土地謄本一件；
(二)照片五紙；
(三)律師函影本一件；
(四)土地建築改良物所有權登記申請書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地增值稅(土地現值 )申報書影本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利被告之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
(一)緣系爭土地( 即日據時期臺北市富田町二八九番地 )，為被告之父高阿書生前於三十五年四月間向原告之被繼承人林彥清所購買，並已依買賣契約付清全部買賣價金，雙方且書立賣渡證書及由出賣人林彥清簽收領收證，而被告之父高阿書於買受系爭土地後，即委任代書蕭金木積極辦理所有權移轉登記手續，並已提出所有權移轉登記之申請，且於三十六年八月八日完納買賣契稅三百元，惟因系爭土地之出賣人林彥清斯時之戶籍資料為日據時期之日式姓名「多田清彥」，未回復本姓致過戶手續因出賣人之申請回復原有姓氏之程序耗時近三年餘而耽擱，後林彥清復因案遭保安司令部判決入獄，並宣告沒收系爭土地，通知地政機關預告登記限制系爭土地處分：禁止所有權移轉或設定其他權利，雖經被告之父高阿書向沒收機關表明其為買受人，係為實際所有權人，請求撤銷限制登記，惟為保安司令部所拒，致被告之父高阿書遲未能取得系爭土地之所有權移轉登記。嗣林彥清鑒於被告之父高阿書早於三十五年間向其購買系爭土地，然因回復姓氏、限制處分等法律障礙事由，遲遲無法辦理系爭土地之移轉登記，為免日後爭議，始於六十二年五月間親筆書立「土地使用權證明書」交付被告，表明被告就系爭土地有「永久使用權」，並由被告每年繳納系爭土地之地價稅，迨至政府宣布解除戒嚴後，系爭土地始於七十七年五月十二日塗銷限制登記，然因逢林彥清重病住院，又耽誤系爭土地所有權移轉登記，是系爭土地係被告之父高阿書生前向原告之被繼承人林彥清所購買，是以被告並非無權占有人。
(二)被告因父高阿書向原告之被繼承人林彥清購買系爭土地，並於上興建房屋( 即門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號建物 )住用迄今，其間並由被告負責繳納土地之地價稅，顯見本件所有權移轉登記請求權已為出賣人林彥清所承認，並無疑義，甚者，於林彥清過逝後，系爭土地之一切稅捐亦由原告向被告收取，益徵原告早已知悉其等之被繼承人林彥清已將系爭土地出售之事實，且已就此一事實予以承認，是被告既係本於買賣關係合法占有、使用系爭土地，足見原告起訴主張系爭土地係其被繼承人林彥清「借予」被告使用，顯與事實不符，故原告之請求實無理由。
三、證據：提出
(一)賣渡證書、委任狀、所有權賣買登記申請書影本各一件；
(二)領收證影本一件；
(三)契稅證收據影本一件；
(四)回復原有姓名證明申請書影本一件；
(五)申請書影本一件；
(六)臺灣省保安司令部函影本一件；
(七)土地使用權證明書影本一件；
(八)繳納地價稅證明影本一件；
(九)土地謄本影本一件為證。理 由
一、原告主張其係臺北市○○區○○段五小段三二七地號土地之所有權人，而因原告之被繼承人林彥清曾於六十二年間出具系爭土地之使用權證明書予被告，約定被告僅能於系爭土地上建屋自用，同時負擔系爭土地之稅金，嗣被告即興建房屋門牌為臺北市○○○路○段○○○號房屋一棟，詎被告於未經原告同意下，違背系爭土地原約定之使用方式，竟將建於系爭土地上之房屋出租予第三人作為營業或住家，致原告受有損害，且原告丙○○有建屋自用之須，爰依法終止借用契約，請求被告拆除房屋返還系爭土地並賠償原告因此所受之損害，被告則以系爭土地係被告之父高阿書生前向原告之被繼承人林彥清所購買，故被告係本於買賣關係合法占有系爭土地，並非無權占有人等語置辯。
二、原告主張其被繼承人林彥清曾於六十二年間出具系爭土地( 即日據時期臺北市富田町二八九番地 )之使用權證明書予被告，而由被告興建房屋門牌為臺北市○○○路○段○○○號房屋一棟，此為兩造所不爭執之事實，並有被告提出土地使用權證明書一紙附卷可稽，堪信為真實，惟原告起訴主張其被繼承人林彥清係因與被告間有借貸關係之真意始書立土地使用權證明書一事，則為被告所否認，並主張系爭土地係被告之父高阿書生前於三十五年四月間即向原告之被繼承人林彥清所購買，已依買賣契約付清全部買賣價金，出賣人林彥清亦書立出售系爭土地之賣渡證書及簽收領收證，嗣被告之父高阿書即委任代書蕭金木辦理所有權移轉登記手續，並已提出所有權移轉登記之申請，且於三十六年八月八日完納買賣契稅三百元，然因系爭土地之出賣人林彥清斯時之戶籍資料為日據時期之日式姓名多田清彥，未回復本姓致過戶手續因出賣人之申請回復原有姓氏之程序延滯，後林彥清復因案遭保安司令部判決入獄，並宣告沒收系爭土地，且通知地政機關預告登記限制系爭土地處分，被告之父高阿書雖向沒收機關表明其為實際所有權人，請求撤銷限制登記，惟為保安司令部所拒，致被告之父高阿書遲未能取得系爭土地之所有權移轉登記，復提出賣渡證書、委任狀、所有權賣買登記申請書、領收證、契稅證收據、林彥清回復原有姓名證明申請書、土地謄本、高阿書請求臺灣省保安司令部撤銷系爭土地限制登記聲請書、臺灣省保安司令部函各一件附卷為憑，且為原告所不爭執，是被告主張其係本於買賣之法律關係占有使用系爭土地，要非無據。又按稱買賣者，乃當事人約定，一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，其屬債權契約之一種，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，依民法第三百四十八條第一項、第三百六十七條規定，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務( 最高法院八十八年臺上字第四九九號判例意旨參照 )，是買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，尚難謂即係移轉標的物之物權契約，不動產之出賣人於買賣契約成立後，本有使物權契約合法成立之義務，自不得執買賣標的物未辦理所有權移轉登記，即謂買賣契約為不存在，是原告主張縱使被告之父高阿書於三十五年間向原告之被繼承人林彥清購買系爭土地，然因被告皆未曾要求辦理過戶手續，消滅時效業已完成，故此買賣關係並不成立等語，揆諸上開說明，即有未合，並無可採。再原告雖主張其被繼承人林彥清曾於七十七年間，委請代書陳吉生同往被告住處商議系爭土地買賣事宜，而因原告之被繼承人表示要以市價二千萬元出售，公契則按當年度土地公告現值五百一十八萬元作為移轉標的之價金，惟因被告嫌貴不願買受，致未能達成買賣協議，顯見原有之買賣協議( 買方高阿書 )早已無效，否則又何須另訂買賣價金、契約乙節，惟與證人陳吉生到庭證稱：其於七十七年間與林彥清同往被告住處商議系爭土地過戶事宜，於洽談期間，林彥清僅表示係要作公契，公契即係向地政事務所聲請過戶之土地登記申請書及移轉契約書，其雖曾問林彥清有關土地買賣價金及是否要作私契，惟據林彥清表示那是他們私下的事情與其無關，嗣其即依當年度之系爭土地公告現值核算移轉契約書上之買賣價款，至過戶手續為何未辦妥其並不知情等語不符，且衡諸不動產買賣慣例，皆係先談妥標的物價金且交付價款完畢後始會辦理移轉過戶手續，則原告之被繼承人林彥清於七十七年委請代書陳吉生前往被告住處商議系爭土地過戶手續時，雙方既未當場談及系爭土地價金，顯足認雙方應係本諸原有買賣約定履行系爭土地之移轉過戶手續，則原告主張其被繼承人林彥清曾於七十七年間向被告表示要以市價二千萬元出售系爭土地，顯見原有之買賣協議早已無效，並未舉證證明，尚難採信。
三、綜上所述，本件原告就其被繼承人林彥清與被告間有借貸系爭土地之約定，並未舉證證明，則其請求被告依雙方使用借貸之約定，應將坐落系爭土地上之建築物門牌臺北市○○○路○段○○○號拆除返還該土地予原告，並自該地遷出，且應賠償原告七百一十五萬二千六百元相當於租金之損害賠償，暨應自八十九年元月五日起每年按系爭土地之公告地價百分之十計算，賠償原告相當於租金之損害賠償至返還該土地之日止，及主張依雙方使用借貸之約定，系爭土地之所有稅賦由被告負擔，請求被告返還其代墊八十七年、八十八年之地價稅共十萬五千元，核屬無據，應予駁回。
四、本件原告之訴為無理由，則其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十五 日
民事第二庭法 官 王佳惠右正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十二 日
書 記 官 林碧華