臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第二五四號
上 訴 人 巳○○即附帶被上訴人
訴訟代理人 午○○ 住台北市○○○路○段○○○號九樓之三
（送達代收人 陳明昌律師 住同右）被上訴人 乙○○○ 住台北市○○街○○號三樓即附帶上訴人 己○○ 住台北市○○街二七之一號十四樓
壬○○ 住台北市○○路○段○○○巷○○號八樓子○○ 住台北市○○區○○街○巷○號癸○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號三樓寅○○ 住台北市○○路○段○○○巷○弄○號四樓丑○○ 住台北縣三重市○○○路○○巷○號辛○○ 住台北市○○街○○號四樓丁○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號三樓丙○○ 住台北縣三重市○○○路○○巷○號丙○○ 住台北市○○街○○號四樓卯○○ 住台北市○○區○○路一段三三巷四弄三號戊○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○弄六之五號六樓辰○○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○號之五 三樓庚○○ 住甲○○○ 住台北市○○路○段○○巷○○號九樓右十六人訴訟代理人 游開雄律師右當事人間請求調整租金等事件，上訴人、被上訴人對於中華民國九十年三月六日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一一六三三號第一審判決分別提起上訴、附帶上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
原審判決第二項關於駁回附帶上訴人在第一審超過民國八十九年八月十六日前之租金調漲及新台幣壹萬玖仟陸佰柒拾貳元伍角部份之訴暨命負擔該部分訴訟費用部分均廢棄。
右廢棄部分附帶被上訴人向附帶上訴人承租坐落台北市○○區○○段一小段七八三地號土地面積五坪之租金，應自民國八十七年二月十二日起調整為每月新台幣參仟伍佰元，並應給付附帶上訴人新台幣捌萬捌仟柒佰貳拾壹元伍角。
其餘附帶上訴駁回。
第一審廢棄部分及第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔百分之九十，餘由附帶上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
壹、聲明：
Ａ：上訴部分：
一、原判決不利於上訴人部份廢棄。
二、廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
Ｂ：附帶上訴部分：附帶上訴之請求駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、按租金其各期之給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件被上訴人於八十九年八月始起訴請求，則回溯五年即八十四年八月以前之租金請求權已罹於時效，縱使上訴人有未給付之情，被上訴人亦不得再請求。詎原判決竟從被上訴人主張之民國七十一年（上訴人係於七十七年才買受系爭土地上之房屋）開始計算租金，顯非適法。
二、緣上訴人於原審主張，上訴人係於七十七年間向訴外人呂洪瑞賀買受其於系爭土地上所建築之門牌號碼台北市○○路○○○巷○號之房屋（面積約十七平方公尺），惟上訴人從未有地主前來收取地租而不支付之情形。上訴人並提出八十四年九月四日地主曾收取地租新台幣（下同）二萬五千元之收據乙紙，業經被上訴人確認屬實在案。由該收據之記載可知，扣除八十三年應支付之地租九百六十元後，其餘款二萬四千零四十元，係為支付八十四年以後之地租。
三、上訴人所有之上開房屋占地約五坪，以每坪地租一百五十七元計算，上訴人按月應給付地租為七百八十五元，自八十四年起連同八十七年上訴人匯款七千六百七十五元及一萬五千六百元，合計上訴人已支付之地租共四萬七千三百一十五元（00000-000=24040，24040+7675+15600=47315），則上訴人實際上已支付地租至八十八年十二月份（785x60月=47100，00000-00000=215），尚餘二百一十五元。
四、關於調整地租乙節，上訴人自七十七年買受系爭房屋原支付之地租為每坪一百五十七元，今被上訴人主張調整為每坪七百元，接近五倍，顯然過高。且查上訴人所有之房屋係處於巷道內，面積又不大，僅做為存放些許物品自用之儲藏室，不如系爭土地上其他基地承租人係面臨萬大路，可作為店面，經濟價值相差甚鉅，原審未至現場瞭解實際情況，以致未就此審酌，一律判決調整為每坪七百元，實嫌率斷，有失公允。
五、本件被上訴人每次前來向上訴人收取租金均不定期，且收取之數額亦不定，故於下次收取時再行會算，此可由被上訴人乙○○○於八十四年九月四日向上訴人收取地租二萬五千元時所交付之收據可知，該款係為給付八十三年尚應付之租金九百六十元及八十四年以後之租金（證物一），故該收據清楚記明扣除八十三年度九百六十元，可見其餘二萬四千零四十元為八十四年以後之租金，於下次收取地租時再會算。至於被上訴人所稱上訴人承擔原承租人之債務云云，並無此事，上訴人鄭重否認。
六、查上訴人自八十四年起已給付之租金：茡八十四年九月四日給付二萬四千零四十元（ 00000-000=24040）。
涛八十七年二月十二日給付二萬三千二百七十五元（證物二）。
𪲘九十年五月二十八日給付六千零六十五元（證物三）。
合計共五萬三千三百八十元正，上訴人每月應付租金七百八十五元，則上訴人已支付至八十九年八月份之租金（53380÷785=68）。
七、另由現場繪圖及照片可看出，上訴人所有台北市○○路○○巷○號之房屋位於巷道內，上訴人僅做為存放些許自用物品之儲藏室，與原審另一被告劉來金所有台北市○○路○○號之房屋係為面臨大馬路及巷口轉角位置可做為營業場所（證物四），兩者經濟價值相差很多，請庭上斟酌實際情形，按原審減半調整，以維公允。又本件被上訴人請求調整租金之意思表示，其通知係於八十九年八月三十一日始達到上訴人，故其調整租金之意思表示應於000年0月000日生效，況上訴人租金已付至八十九年八月份，為此懇請庭上作主，惠予協調或逕行判決自八十九年九月一日起租金調整為每月一千七百五十元正（即每坪由一百五十七元調整為每坪三百五十元）。
八、上訴人於七十七年十二月九日向呂洪瑞賀購買門牌號碼台北市○○路○○巷○號房屋（坐落於台北市○○區○○段一小段七八三地號土地上），購買之時呂洪瑞賀稱該房屋係其經地主同意所建築，故上訴人所付之價金除含房屋所有權外，尚包括地上權，不會受到任何干擾，此有杜賣契約書為證（證物五）。
九、上訴人買受上開房屋後時隔三年餘，於八十一年一月間被上訴人乙○○○前來表示其為地主，要向上訴人收取地租每坪每月一百五十七元五坪每月為七百八十五元，上訴人甚感訝異，而出賣人呂洪瑞賀又不知去向，上訴人只得出示買賣契約表明願自購買日起依照每月七百八十五元給付租金，故於八十一年一月二十八日上訴人先給付被上訴人乙○○○一萬五千元。嗣後被上訴人又不定期向上訴人收取四次租金，惟因被上訴人每次收取租金均未給上訴人收據，故上訴人無法確定總共已給付被上訴人多少租金。
十、於八十四年九月四日被上訴人乙○○○又前來收取租金時，上訴人主張被上訴人租金已超收，要求會算，被上訴人乙○○○堅稱絕無超收，故開立收據給上訴人作為憑證，並於收據上記明被上訴人乙○○○於八十四年九月四日向上訴人收取地租二萬五千元，該款係為給付八十三年尚應付之租金九百六十元及八十四年以後之租金，上訴人見其已八十高齡，又開立收據表明，應該不會欺騙上訴人，而信以為真，且此後被上訴人即未再前來收取租金。
十一、詎被上訴人於八十七年一月十六日委託律師發函，仍催告呂洪瑞賀七日內給付積欠之租金逾期則依法訴究，上訴人知悉時早已逾七日期限，故一時情急，而於民國八十七年二月十二日又給付二萬三千二百七十五元，直至本件被上訴人提出繳租明細表後，上訴人仔細回想始發覺於被上訴人提起本件訴訟前，總計已向上訴人收取租金一五五、七七五元正（詳見被上訴人九十年五月二十五日答辯狀所提之被上證一繳租明細表），以每月租金七百八十五元換算，上訴人已給付租金一九八個月，亦即上訴人已給付租金自七十七年十二月九日起至民國九十四年五月八日，尚餘三百四十五元（附表）。是本件被上訴人起訴時，上訴人早已付清租金，則上訴人給付租金之債務業已消滅，縱使被上訴人於起訴前曾為調整租金之意思表示，自不能再予變動（證物六）。
十二、關於被上訴人請求調整租金與原審另一被告劉來金所有台北市○○路○○號面臨大馬路及巷口轉角位置可做為營業場所相同每坪七百元，顯非適當。查上訴人於民國七十七年開始使用該土地時，該地之公告地價每平方公尺為五一、五ＯＯ元，與民國八十九年公告地價六四、二ＯＯ元，僅調整百分之二十五而已，故上訴人懇請庭上斟酌萬大路八五巷巷道內實際情形，按原審減半調整。
參、證據：除援用原審之立證方法外，提出下列證據為證。證物一：收據影本壹份。
證物二：匯款單影本兩份。
證物三：存證信函附匯票影本壹份。
證物四：現場繪圖及照片壹份。
證物五：杜賣契約影本壹份。
證物六：鄭玉波著民法債編各論上冊第二一Ｏ頁影本。
附 表已付地租： 155,775 元每月地租： 785 元
785 元 x 198 （月） = 155,430 元155,775 元 - 155,430 元 = 345 元自77年12月9日起至94年5月8日計198月,餘345 元
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
壹、聲明：
Ａ：上訴部分：駁回上訴。
Ｂ：附帶上訴部分：
一、原判決第二項關於駁回附帶上訴人在第一審超過八十九年八月十六日前之租金調漲及玖萬柒仟玖佰伍拾玖元伍角部份之訴暨命負擔該部分訴訟費用部分之裁判均廢棄。
二、右廢棄部分附帶被上訴人向附帶上訴人承租坐落台北市○○區○○段一小段七八三地號土地面積五坪之租金，應自八十七年二月十二日（減縮訴之聲明）起調整為每月新台幣參仟伍佰元，並應給付附帶上訴人新台幣玖萬柒仟玖佰伍拾玖元伍角。
三、第一審廢棄部分及附帶上訴訴訟費用均由附帶被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
Ａ：上訴部分：
一、上訴人指稱租金請求權，依民法第一百二十六條之規定，因五年間不行使而消滅，故在被上訴人起訴時（八十九年八月）回溯五年以前之租金請求權已罹於時效，縱使上訴人有未給付之情，被上訴人亦不得請求云云，惟：
（一）按民法第一百四十四條第一項規定時效完成後，債務人得拒絕給付，是消滅時效完成之效力，不過發生拒絕給付之抗辯，並非使請求權消滅，又債務人拒絕給付，而未以消滅時效完成為理由者，不得謂已有此項抗辯權之行使，最高法院二十九年上字第一一九五號判例及三十一年院字第二四三七號解釋可資參照，況請求權已經時效消滅，債務人仍為履行之給付者，不得以不知時效為理由，請求返還，民法第一百四十四條第二項亦定有明文。
（二）查訴外人呂洪瑞賀係於民國三十八年間向被上訴人乙○○○及其餘被上訴人之被繼承人陳吳雲嬌承租系爭土地五坪建築房屋居住，當時雙方約定之租金每坪八元，七十一年起協議調整為每坪一五七元，每月租金七八五元，然自斯時起呂洪瑞賀即積欠租金未付，嗣因陳吳雲嬌於七十六年三月十日去逝，被上訴人一時無法接續催討欠租，直至八十一年間始由訴外人陳綿發陪同乙○○○向呂洪瑞賀追討欠租，呂洪瑞賀乃於八十一年一月二十八日給付一萬五千元，言明係清償自七十一年起積欠之租金，其並告知渠等以往尚未繳清之租金將由上訴人代為清償，被上訴人因而於八十一年底，轉向上訴人請求租金，並獲其同意承擔呂洪瑞賀以往未繳租金之債務並同時給付二萬元，爾後被上訴人即不定期向上訴人收取租金（被上證一），是被上訴人於八十一年起分別向呂洪瑞賀及上訴人請求自七十一年起積欠之租金時，渠等並未主張時效抗辯，且均基於清償自七十一年起欠租之意思而為給付，揆諸前判到解法文，上訴人自不得事後重提時效抗辯甚明。
（三）由上可知，系爭土地自七十一年起之呂洪瑞賀應繳租金，除其自付者外，上訴人業已承擔其債務，爰自七十一年起至八十九年八月十六日止，共二二三五個月每月租金七八五元，上訴人應共繳租0000000元，而期間呂洪瑞賀與上訴人共繳租一五五七七五元（詳如被上證一）是上訴人尚有一九六七二．五元租金未付，原審認定並無不當。
二、上訴人尚稱原審所為調整之租金偏高云云，惟查，被上訴人所主張之租金調整幅度係依土地法第一百零五條準用第九十七條及平均地權條例第十六條等規定，採取法定租金上限即係系爭土地申報總額年息百分之一之判即百分之五之標準計算而得，於法有據，況查系爭土地面對雙向四線道之萬大路，鄰近區域多為七層樓房，一樓部分均為商家（原審原證六參照），是衡諸系爭土地繁榮程度，原審所為租金調整幅度應屬合宜且適當，尚請明察。
Ｂ：附帶上訴部分：緣原審判決係認附帶上訴人於八十五年十月間以存證信函通知附帶被上訴人之前手呂洪瑞賀自八十五年十一月一日起，每月租金調漲為三千五百元，對附帶被上訴不生效力，而僅准自八十九年八月十六日附帶上訴人起訴之日始對附帶被上訴人發生調昇租金之效力云云，惟：
一、查附帶上訴人於八十五年十月間所發存證信函固係以附帶被上訴人之前手呂洪瑞賀為收件人，然嗣於八十七年一月十六日附帶上訴人因不知呂洪瑞賀於系爭土地建築之房屋已轉讓予附帶被上訴人，而再度發函呂洪瑞賀調整租金（附上證一），附帶被上訴人收受上開函件後，旋於同年二月十二日覆函略謂附帶上訴人要求調整之租金過高，並隨函檢附七六七五元及一五六○○元兩紙匯票給付租金（附上證二），按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，最高法院四十三年台上字第四七九號著有判例可稽，是附帶被上訴人既已因買受呂洪瑞賀於系爭土地所建築之門牌編號台北市○○路○○○巷○號之房屋，依前揭判例旨意，即應認其業繼受呂洪瑞賀之租賃權，且附帶被上訴人並已收受上開存證信函，則附帶上訴人所為調漲租金之意思表示，對附帶被上訴人應自其收受該函之日即八十七年一月十七日發生調漲效力，是原審駁回附帶上訴人超過八十九年八月十六日前之調漲，顯難維持，尚請明察。
二、次查附帶上訴人雖不否認附帶被上訴人所提證物一收據之真正，然依前項說明，附帶上訴人對附帶被上訴人所為調漲租金之意思表示自八十七年一月十七日即已生效，則自八十四年一月一日起至九十年六月七日止，附帶被上訴人應給付之租金共為一七一○一二元（附上證三）而其間附帶被上訴人共繳租五三三八○元，尚有一一七六三二元租金未付（000000－00000＝一一七六三二），附帶上訴請求上訴人給付除原審准許之一九六七二．五元外，應再給付九七九五
九．五元。
三、再查附帶被上訴人另謂本件附帶上訴人請求調整租金之意思表示係於八十九年八月三十一日始到達附帶被上訴人，應自該時生效云云，惟如前述，附帶上訴人所為調漲租金之意思表示於八十七年一月十七日即已對附帶被上訴人生效，退一步言，縱認附帶上訴人於起訴前並未向附帶被上訴人為調高租金之意思表示，法院如認起訴有理由者，應判決宣示自起訴時增高租金而非自起訴狀繕本送達於附帶被上訴人時起增高租金，最高法院七十三年度第九次民事庭會議決議著有決議可資參照（附上證四）。
四、末查附帶被上訴人尚爭執原審所為調整之租偏高云云，惟查依原審原證六所附現場照片編號五、六、七所示，附帶被上訴人所有房屋毗鄰萬大路，附近公寓大樓一樓多供商家店面使用，附帶被上訴人所有上開房屋本亦可供作店面之用，要不因其自稱目前僅做存放雜物之儲藏室，即減損其經濟價值，依系爭土地繁榮程度，附帶上訴請求調漲租金為每坪七百元，顯屬合宜適當，附帶被上訴人指摘原審不當，洵不足採。
五、附帶被上訴人前此迭以原審證物二收據堅稱其所給付之二萬五千元，係為給付八十三年之前欠租九百六十元及八十四年以後之租金（附帶被上訴人歷審書狀參照），嗣經附帶上訴人對上開收據不加爭執後，附帶被上訴人竟執詞辯稱其對給付若干租金無法確知，進而主張其所給付之租金已至九十四年五月八日云云，惟：
（一）按未於準備程序主張之事項除有法定情形外，於準備程序後行言詞辯論時不得主張之，民事訴訟法第二百七十六條定有明文，查附帶被上訴人於 鈞院準備程序終結前未曾主張其給付之租金有超付至九十四年情事，卻於準備程序終結後始行提出，於法自有未合，先予陳明。
（二）附帶被上訴人陳稱其係於七十七年間向呂洪瑞賀買受系爭土地上之建物，然附帶上訴人毫不知情，故八十一年一月二十八日仍向呂洪瑞賀收取租金一萬五千元，附帶被上訴人主張係由其給付，依法應負舉證責任。
（三）如前述，因附帶上訴人不知附帶被上訴人業已承受呂洪瑞賀之租賃權，故附帶上訴人爰依呂洪瑞賀所言向附帶被上訴人請求呂女前此積欠之租金，並獲附帶被上訴人同意補足積欠租金而於八十四年九月五日附帶被上訴人給付二萬五千元時，出具收據載明八十三年以前租金結清之旨，足證兩造八十三年以前租金已無異議，詎附帶被上訴人復稱其對租金數額及應給付若干租金均聽任乙○○○等人指示，顯與常情不合，要難採信，其對前此所為主張悉數推翻，依法即應就其究竟給付若干租金及意思表示錯誤等節，負舉證責任。
六、附帶被上訴人另稱其係於七十七年間系爭土地而當時系爭土地之公告地價為五一五○○元，迄至八十九年僅調漲為六四二○○元云云，惟查附帶上訴人於三十八年出租系爭土地予呂洪瑞賀的每坪租金為八元，嗣於七十一年始調整為每平一五七元，當時公告地價為一五八○○元（原審原證三參照），嗣後即未曾調整租金，誠如附帶被上訴人所述，其係承受呂洪瑞賀之租賃權，並非附帶上訴人與其另訂租約，故有關系爭土地價值之昇降，自應以七十一年間公告地價為比較標準，附帶被上訴人冀圖混淆視聽，實不足取。
參、證據：援用原審之立證方法。被上證一：租金給付明細表乙份。
附上證一、存證信函影本乙份。
附上證二、存證信函影本乙份。
附上證三、應繳租金計算表。
附上證四、最高法院七十三年度第九次民事庭會議決議影本乙份。理 由
一、按有關第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十六條第一項第二款至第六款情形，不在此限。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限︰「一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者」。民事訴訟法第四百三十六條之一第二項、第四百四十六條第一項、第二百五十六條第一項分別定有明文。查本件被上訴人於本院附帶上訴主張調整租金應由八十五年十一月一日起調整每月參仟伍佰元減縮為自八十七年二月十二日起調整每月參仟伍佰元，揆諸首開規定，自屬毋庸徵得上訴人之同意，被上訴人上開減縮應受判決事項之聲明部分，應予准許，先予敘明。
二、被上訴人起訴主張被上訴人乙○○○及被上訴人己○○等十五人之先母陳吳雲嬌，於三十八年間將共有坐落於台北市○○區○○段一小段七八三地號土地出租五坪（十七平方公尺）土地予上訴人巳○○之前手呂瑞賀建築房屋居住使用（嗣後即以巳○○名義承租），當時雙方約定之租金每坪八元，七十一年起雙方同意調整為每坪一五七元，每月租金為七八五元，惟系爭土地之公告地價自七十一年之每平方公尺一五八０元已至調漲至八十九年七月之六四二００元，被上訴人遂於八十五年十月間發函通知上訴人自八十五年十一月一日起每坪調漲為七００元，即每月租金三千五百元，然被告等均置之不理。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文；另按房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，有最高法院四十八年台上字五二一號判例可稽。系爭土地之公告地價自七十一年起至今已調漲數倍，租金自有調漲之必要，被上訴人主張依土地法第九十七條規定按申報價值年息百分之五核計，調整每坪為七００元應屬合理，爰請求上訴人巳○○自八十五年十一月一日起（嗣於本院減縮自八十七年二月十二日起），每月租金調為三千五百元。上訴人尚有部分租金未繳清，上訴人承租之土地為五坪，自七十一年調整每坪一五七元，每月租金七八五元後，上訴人尚共欠租十四萬一千九百元（19725+（000-000）X5X45=141900），請求上訴人給付積欠租金（嗣附帶上訴請求上訴人給付除原審准許之一九六七二．五元外，應再給付至九十年六月七日止之租金九七九五九．五元）等語。
三、上訴人則以按租金其各期之給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第一百二十六條定有明文。本件被上訴人於八十九年八月始起訴請求，則回溯五年即八十四年八月以前之租金請求權已罹於時效，縱使上訴人有未給付之情，被上訴人亦不得再請求。詎原判決竟從被上訴人主張之民國七十一年（上訴人係於七十七年才買受系爭土地上之房屋）開始計算租金，顯非適法。上訴人於原審主張，上訴人係於七十七年間向訴外人呂洪瑞賀買受其於系爭土地上所建築之門牌號碼台北市○○路○○○巷○號之房屋（面積約十七平方公尺），惟上訴人從未有地主前來收取地租而不支付之情形。上訴人並提出八十四年九月四日地主曾收取地租新台幣（下同）二萬五千元之收據乙紙，業經被上訴人確認屬實在案。由該收據之記載可知，扣除八十三年應支付之地租九百六十元後，其餘款二萬四千零四十元，係為支付八十四年以後之地租。上訴人所有之上開房屋占地約五坪，以每坪地租一百五十七元計算，上訴人按月應給付地租為七百八十五元，自八十四年起連同八十七年上訴人匯款七千六百七十五元及一萬五千六百元，合計上訴人已支付之地租共四萬七千三百一十五元（00000-000=24040，24040+7675+15600=47315），則上訴人實際上已支付地租至八十八年十二月份（785x60月=47100，00000-00000=215），尚餘二百一十五元。關於調整地租乙節，上訴人自七十七年買受系爭房屋原支付之地租為每坪一百五十七元，今被上訴人主張調整為每坪七百元，接近五倍，顯然過高。且查上訴人所有之房屋係處於巷道內，面積又不大，僅做為存放些許物品自用之儲藏室，不如系爭土地上其他基地承租人係面臨萬大路，可作為店面，經濟價值相差甚鉅，原審未至現場瞭解實際情況，以致未就此審酌，一律判決調整為每坪七百元，實嫌率斷，有失公允。本件被上訴人每次前來向上訴人收取租金均不定期，且收取之數額亦不定，故於下次收取時再行會算，此可由被上訴人乙○○○於八十四年九月四日向上訴人收取地租二萬五千元時所交付之收據可知，該款係為給付八十三年尚應付之租金九百六十元及八十四年以後之租金，故該收據清楚記明扣除八十三年度九百六十元，可見其餘二萬四千零四十元為八十四年以後之租金，於下次收取地租時再會算。至於被上訴人所稱上訴人承擔原承租人之債務云云，並無此事，上訴人鄭重否認。查上訴人自八十四年起已給付之租金：八十四年九月四日給付二萬四千零四十元（00000-000=24040）。八十七年二月十二日給付二萬三千二百七十五元。九十年五月二十八日給付六千零六十五元。合計共五萬三千三百八十元正，上訴人每月應付租金七百八十五元，則上訴人已支付至八十九年八月份之租金（53380÷785=68）。另由現場繪圖及照片可看出，上訴人所有台北市○○路○○巷○號之房屋位於巷道內，上訴人僅做為存放些許自用物品之儲藏室，與原審另一被告劉來金所有台北市○○路○○號之房屋係為面臨大馬路及巷口轉角位置可做為營業場所，兩者經濟價值相差很多，請庭上斟酌實際情形，按原審減半調整，以維公允。又本件被上訴人請求調整租金之意思表示，其通知係於八十九年八月三十一日始達到上訴人，故其調整租金之意思表示應於000年0月000日生效，況上訴人租金已付至八十九年八月份，為此懇請庭上作主，惠予協調或逕行判決自八十九年九月一日起租金調整為每月一千七百五十元正（即每坪由一百五十七元調整為每坪三百五十元）。上訴人於七十七年十二月九日向呂洪瑞賀購買門牌號碼台北市○○路○○巷○號房屋（坐落於台北市○○區○○段一小段七八三地號土地上），購買之時呂洪瑞賀稱該房屋係其經地主同意所建築，故上訴人所付之價金除含房屋所有權外，尚包括地上權，不會受到任何干擾，此有杜賣契約書為證。上訴人買受上開房屋後時隔三年餘，於八十一年一月間被上訴人乙○○○前來表示其為地主，要向上訴人收取地租每坪每月一百五十七元五坪每月為七百八十五元，上訴人甚感訝異，而出賣人呂洪瑞賀又不知去向，上訴人只得出示買賣契約表明願自購買日起依照每月七百八十五元給付租金，故於八十一年一月二十八日上訴人先給付被上訴人乙○○○一萬五千元。嗣後被上訴人又不定期向上訴人收取四次租金，惟因被上訴人每次收取租金均未給上訴人收據，故上訴人無法確定總共已給付被上訴人多少租金。於八十四年九月四日被上訴人乙○○○又前來收取租金時，上訴人主張被上訴人租金已超收，要求會算，被上訴人乙○○○堅稱絕無超收，故開立收據給上訴人作為憑證，並於收據上記明被上訴人乙○○○於八十四年九月四日向上訴人收取地租二萬五千元，該款係為給付八十三年尚應付之租金九百六十元及八十四年以後之租金，上訴人見其已八十高齡，又開立收據表明，應該不會欺騙上訴人，而信以為真，且此後被上訴人即未再前來收取租金。詎被上訴人於八十七年一月十六日委託律師發函，仍催告呂洪瑞賀七日內給付積欠之租金逾期則依法訴究，上訴人知悉時早已逾七日期限，故一時情急，而於八十七年二月十二日又給付二萬三千二百七十五元，直至本件被上訴人提出繳租明細表後，上訴人仔細回想始發覺於被上訴人提起本件訴訟前，總計已向上訴人收取租金一五
五、七七五元正（詳見被上訴人九十年五月二十五日答辯狀所提之被上證一繳租明細表），以每月租金七百八十五元換算，上訴人已給付租金一九八個月，亦即上訴人已給付租金自七十七年十二月九日起至九十四年五月八日，尚餘三百四十五元（附表）。是本件被上訴人起訴時，上訴人早已付清租金，則上訴人給付租金之債務業已消滅，縱使被上訴人於起訴前曾為調整租金之意思表示，自不能再予變動。關於被上訴人請求調整租金與原審另一被告劉來金所有台北市○○路○○號面臨大馬路及巷口轉角位置可做為營業場所相同每坪七百元，顯非適當。查上訴人於七十七年開始使用該土地時，該地之公告地價每平方公尺為五一、五ＯＯ元，與八十九年公告地價六四、二ＯＯ元，僅調整百分之二十五而已，故上訴人懇請庭上斟酌萬大路八五巷巷道內實際情形，按原審減半調整云云置辯。
四、調整租金部分：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。經查七十一年七月間，系爭土地之公告現值每平方公尺為五二三００元，公告地價則為一五八００元，至八十九年七月時，公告現值已漲為每平方公尺一四四０００元，為七十一年之二．七五倍，公告地價亦漲為六四二００元，為七十一年之四倍等情，有台北市公告土地現值及公告地價查詢系統表附於原審卷宗可查，足見自七十一年來，系爭土地無論在公告現值或公告地價均有數倍之調昇，且查系爭土地面對雙向四線道之萬大路，鄰近區域多為七層樓房，一樓部分均為商家，有現場照片附卷可憑，雖上訴人抗辯其所有之房屋係處於巷道內，面積又不大，僅做為存放些許物品自用之儲藏室，不如系爭土地上其他基地承租人係面臨萬大路，可作為店面，經濟價值相差甚鉅云云，然查上訴人所有之坐落系爭土地之房屋，雖非面向台北市○○路，惟面向台北市○○路之劉來金（經原審判決調整租金為每坪七百元）僅為一牆之隔，此亦有上訴人提出之照片及繪製現場圖在卷可參，可見為緊鄰台北市○○路之巷口地段，故衡諸系爭土地環境繁榮程度等情，被上訴人主張系爭土地之價值已較七十一年時昇漲許多，而請求增加租金，為有理由，先予敘明。
（二）次按房屋或土地出租人，依民法四百四十二條提起增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，法院如認其訴有理由，即應判決自原告起訴時增高租金，最高法院四十八年台上字五二一號判例及七十三年度九次民事庭會議決議參照。經查被上訴人主張其於八十七年一月十六日以存證信函通知上訴人巳○○之前手呂洪瑞賀自八十五年十一月一日起，每月租金調漲至三五００元，有台北古亭郵局二三二號存證信函在卷可證，上訴人並自認有收到上開存證信函，並於八十七年二月十二日知悉上開存證信函內容之事實，被上訴人之上開調整租金意思表示之存證信函應認已達上訴人得了解之範圍，並為上訴人所知情，自對上訴人發生效力。
（三）又查上訴人於本院提出收據、八十七年二月十二日台北三十五支局一一九二號存證信函各一紙，主張其於八十四年九月五日所給付之二萬五千元，係為給付八十三年之前欠租九百六十元及八十四年以後之租金，八十七年二月十二日再給付被上訴人二萬三千二百七十五元租金等語，業為被上訴人所不爭執，應認為真實，雖上訴人嗣又主張被上訴人提起本件訴訟前，總計已向上訴人收取租金一五五七七五元正，以每月租金七百八十五元換算，自七十七年十二月九日向前手呂洪瑞賀購買系爭房屋起至九十四年五月八日，尚餘三百四十五元云云，惟查上訴人分別於八十一年一月二十八日、八十一年十二月二十七日、八十二年三月二十一日、八十三年十一月二十一日、八十四年九月五日、八十七年二月十二日給付被上訴人租金共一五五七七五元等情，業為兩造所不爭執，則依上開收據上載明八十三年度尚欠九百六十元以觀，可知上訴人已同意承擔其前手呂洪瑞賀自七十一年起積欠被上訴人之租金債務，否則當不至於對上開收據載明八十三年以前租金尚欠九百六十元外結清無異議，況苟非自七十一年度起算，則在自八十一年一月二十八日起每隔不到一年，上訴人即給付租金一次，且每月租金七八五元計算，亦與收取之月數不相符合，且上訴人又自承被上訴人自不定期向其收取租金，且不定額，下次收取會再會算等語，是以上訴人對於前開數次給付租金，必定係對之前所有積欠之租金為給付，始有不定期及不定額等情，況等到次期給付另筆租金時既有會算之情，則上訴人對於八十三年度以前之租金給付，應無錯誤之餘地，從而應認上訴人於八十四年九月五日給付被上訴人租金二萬五千元除九百六十元外，應係支付八十四年度以後部分，故自八十四年起連同八十七年二月十二日之上開匯款，合計上訴人給付租金為四萬七千三百一十五元（00000-000=24040，24040+23275=47315），依每月租金七八五元計算，上訴人應支付租金至八十八年十二月份（785x60月=47100，00000-0000 0=215），尚餘二百一十五元，故上訴人主張其於八十七年二月十二日所發之上開存證信函表示係支付八十四年十月以後之租金部分係錯誤應予撤銷，其所繳租金已支付到九十四年度云云，即不可採。再查被上訴人係於八十九年八月十六日起訴請求上訴人調漲租金，有本院收文章可憑，可見上訴人對於起訴前租金並未按原約定租金給付完畢，僅繳至八十八年十二月，尚餘二百一十五元而已，則依前開判例及決議意旨，自應從八十七年二月十二日起對上訴人發生調昇租金之效力，故被上訴人附帶上訴減縮主張從八十七年二月十二日起調漲租金，為有理由，應予准許，上訴人主張應自八十九年九月一日起調整租金，即無理由。
（四）續按民法第一百四十四條第一項規定時效完成後，債務人得拒絕給付，是消滅時效完成之效力，不過發生拒絕給付之抗辯，並非使請求權消滅。最高法院二十九年上字第一一九五號判例參酌，又按請求權已經時效消滅，債務人仍為履行之給付者，不得以不知時效為理由，請求返還，民法第一百四十四條第二項亦定有明文。查上訴人就八十四年九月以前之租金業支付被上訴人（並繳至八十八年十二月），已如前述，故上訴人就八十四年九月以前之租金主張五年時效抗辯，揆諸前開判例意旨及規定，即不可採。
（五）再按基地租賃租金之限制，依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。在平均地權條例施行區域，當係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，其公告申報地價期間自行「申報之地價」，未於該期間內申報者，地政機關「公告之地價」而言（參見該條例第十六條），亦即基地租賃之租金不得超過申報地價（有申報地價者）或公告地價（未申報地價者）總價額年息百分之十為限。查系爭土地，於八十九年七月申報地價為每平方公尺為五一三六０元，有土地登記簿謄本在卷可查，則系爭土地之租金自以不超過每平方公尺五一三六０之年息百分之十為上限，故依前所述，參酌系爭土地繁榮程度等情，認原審以申報地價之年息百分之五計算其每月租金為每坪為七百元（51360×5%÷12＝214(元/每平方公尺，214×3.30579(每坪) ≒700），當屬合理。上訴人抗辯應調整為每月一千七百五十元正（即每坪由一百五十七元調整為每坪三百五十元），即不可採。
故上訴人承租之面積為五坪，每月租金為三千五百元，則被上訴人附帶上訴請求上訴人自八十七年二月十二日起每月調整租金為三千五百元，為有理由，應准許。
五、積欠租金部分：依前所述，上訴人自八十四年起至八十七年二月十一日止，係以每月租金七八五元計算，故合計為二九三四三元，自八十七年二月十二日起至九十年六月七日止，係以每月租金三千五百元計算，共一三九四一六元，連同前開二九三四三元，上訴人自八十四年起至九十年六月七日止，共應給付被上訴人一六八七五九元，而自八十四起至八十七年二月十二日止，上訴人已給付租金五四三００元，再加上上訴人於上訴後之九十年五月二十五日又給付六０二五元，亦為被上訴人所不爭執，是以上訴人尚有一０八三九四元租金未給付被上訴人（000000-00000-0000=108394），上訴人辯稱租金已繳至八十九年八月或九十四年云云，均不可採，從而扣除原審判決命上訴人給付被上訴人一萬九千六百七十二元五角部分，被上訴人即附帶上訴人主張上訴人即附帶被上訴人自八十四年起至九十年六月七日止，應給付其八萬八千七百二十一元五角之租金範圍內，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人上訴意旨指摘原判決調整租金為每月三千五元不當，及租金已繳清，無給付租金義務云云，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人即附帶上訴人請求廢棄原審判決第二項關於駁回附帶上訴人在第一審超過八十九年八月十六日前之租金調漲及新台幣壹萬玖仟陸佰柒拾貳元伍角部份之訴，上訴人即附帶被上訴人自八十七年二月十二日起每月調整租金為三千五百元，及自八十四年起至九十年六月七日止，應給付其八萬八千七百二十一元五角之租金之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書、八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十一 日
民事第一庭審判長法官 邱新福
法官 許純芳法官 黃雯惠右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 七 月 十二 日
法院書記官 魏淑娟