臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第二七號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 潘正芬律師複 代理人 乙○○
林螢秀律師周良貞律師被 上訴人 錦新大樓管理委員會法定代理人 丙 ○訴訟代理人 張迺良律師複 代理人 簡宏明律師右當事人間給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月二十三日本院台北簡易庭八十八年北簡字第九三一二號第一審判決提起上訴，本院於民國九十二年十一月十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人在第一審之訴駁回。
貳、陳述：
一、被上訴人不具當事人能力，本件訴訟有當事人不適格：（ㄧ）按公寓大廈管理條例第二十七條規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管
理負責人（第一項）。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之（第二項）。」同條例第三十一條第一項第一規定：「區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。一、規約之訂定或變更。」復按公寓大廈管理條例第二十八條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事需召開臨時會者，得以公告為之：公告期間不得少於二日」。
（二）管理委員會成立須依前述規定之程序召開區分所有權人會議，始具有當事人能力。惟被上訴人對於設立之依據為何，迄今始終未能提出證明，尤以其依法應向台北市政府核報備查證明其管理委員會成立之八十五年七月二十八區分所有權人會議之區分所有權人名單及其住所等，經鈞院調閱後，發現該次會議文件均付之闕如，從而本件被上訴人並未依法成立，其欠缺當事人能力而提起本訴，並非適法。
（三）又管理委員會之改選應遵守公寓大廈管理條例及錦新大樓公寓大廈規約之相關規範，召開區分所有權人會議辦理，今被上訴人法定代理人改選，仍未通知上訴人，上訴人亦未授權他人出席區分所有權人會議，而上訴人於錦新大樓擁有六十間房子，該會議召集程序、出席人數及區分所有權比例亦未合乎上開規定，則改選既不合法，由新任主任委員承受訴訟，顯屬無據，亦不適法。
二、上訴人未收受系爭區分所有權人會議之開會通知，故其召集程序不合法：
（一）「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，但有急迫情事召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日」、「區分所有權人會議之決議，除本條或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」、「區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，公寓大廈管理條例第二十八條、第二十九條第一項及第三十一條第一項第一款就區分所有權人會議召集及表決程序均有明文。
（二）上訴人從未收受開會通知，被上訴人既召開區分所有權人會議，依法應由有召集權人於開會前十五日以書面載明開會內容通知各區分所有權人，惟上訴人並未被通知有此會議之召開，雖被上訴人曾於八十九年五月十八日庭提之寄發開會通知之退件信封，惟該信封上之日期為八十六年三月十七日，而系爭會議召開日期為八十六年十月五日，顯然該信函非系爭會議之開會通知；故此會議召集程序之合法性有疑。
（三）上訴人除未收到開會通知外，且未委託他人代理出席區分所有權人會議，被上訴人提出之簽到簿上之上訴人印章是偽造的。至於被上訴人於原審所提之原證二授權書，其授範圍僅限於委任黃昭宏代理處理上訴人所有台北市○○○路○段○○○號錦新大樓租賃事宜，並未授權黃昭宏代理上訴人參加區分所有權人會議，亦並未授權其參選管委會委員，何況黃昭宏實未代理上訴人出席會議並參選為管委會委員。
（四）授權書製作日期為八十四年十一月三日，而黃昭宏被推舉為管委會委員之該次會議為八十五年七月二十八日召開，此二者與八十六年十月五日之會議分別相隔兩年及一年，則被此間有何相關？從而被上訴人所提之上開證物並不能證明上訴人已委託他人參與會議，更不足以證明會議程續合法。
三、決議收取管理費之八十六年十月五日區分所有權人會議之決議顯屬不成立：
﹙一﹚被上訴人向台北市政府備查之參加區分所有權人會議之所有權人名單與其提供備查之八十六年十一月十九日建物門牌編釘資料內之名單有不符之處。
（二）依被上訴人向台北市政府報備之區分所有權人會議名單，委託第三人代理出席卻未檢具授權書者。
（三）未委託第三人，復未親自出席，卻有蓋章者。
四、八十六年十月六日區分所有權人會議決議比例計算如後：
（一）按被上訴人向台北市政府提供備查之八十六年區分所有權人會議報到名單，其到場與會者即實到人數共二百零二人，並非其申請檢查表上所載二百零五人，此有被上訴人申請備查之檢查表及報到請冊名乙份在卷可稽。而若出席人數為二百零二人，依前開用法條規定，區分所有權人出席比例應超過三分之二，即應達六十六、六六％之比例；惟該次會議僅出席二百零二人，僅佔全部區分所有權人三百零五人中之六十六、二三％比例，顯不足公寓大廈管理條例規定之出席比例。
（二）被上訴人既於申請書檢查表記載區分所有權人總數三百零五人，且出席人數為二百零五人（此為錯誤，正確應為二百零二人），惟其於區分所有權人出席大會人員及持分一覽表就計算出席人數及持分比例時，將實到人數記載為二百一十二人，全部人數三百一十六人，並就規約表決時記載為二百零三人同意，此爰與檢查表之數字不合，況僅有二百零二列席，如何有二百零三人同意，從而本件區分所有權人會議之報到單，向市政府備查的文件如出席大會人員及持分一覽表、申請書檢查表、區分所有權人會議報到單顯有不實，系爭大樓八十六年區分所有權人會議根本未經合法成立。
（三）確實之出席人數、比例及決議比例：⑴依台北市政府備查之會議報到名單，經核算出席人數僅有一百四十二人，蓋上
訴人並未授權或委任第三人出席該次會議，復未親自參加，而被上訴人自原審迄今均未提出可茲證明上訴人或其代理人參加之證明文件，按公寓大廈管理條例第二十九條第二項明定簽名簿及代理出席之委託書「應」與會議記錄一併保存，而被上訴人主張甲○○授權第三人之委託書均付之闕如，既無法提出證明文件即無從證明上訴人部份有合法與會，實則上訴人並未親自或委託第三人出席該次會議，被上訴人當然無法提出證明文件；至於被上訴人提出之會議報到單上有甲○○蓋章，上訴人否認有指示或授權他人於該次會議蓋章，況該印章與甲○○平日習慣用章不同，更足證明，報到單上之甲○○蓋章應屬偽造，並不合法生效。從而，甲○○之所有權比例及出席數並不得列為此次會議之合法計算人數決議及比例內。
⑵依第三人受區分所有權人委託出席，依前揭法文第二十九條規定應檢具委託書
，並應與會議記錄一併保存，惟系爭該次會議，區分所有權人林明順、朱承愛、陳士忠、溫永埜、邵秀華、游峰淇、溫永埜等人均委託第三人出席，卻未檢具委託書（或授權書），是否確有代理出席尚屬有疑，亦不應列入已合法出席人數及比例，請參見一、（二）之表解。
⑶依上述出席人數一百四十二人，而區分所有權人總數三百零五人，其出席比例
僅四六、五五％，而一百四十二人之持分僅一萬分之六千二百五十七，從而若依實際與會人數計算則系爭會議出席人數及所有權比例均不符公寓大廈管理條例第三十一條規定。
⑷基上所陳，依被上訴人向台北市政府備查之相關資料（內容不實理由前述）可
知，出席人數已不足法定人數，又若依確實出席人數及比例，皆未達法律規定，是故錦新大樓之八十六年區分所有權人會議根本未合法成立。
五、被上訴人原審所提出向台北市府報備之八十六年十月五日區分所有權人會議記錄根據如上製表可知顯有偽造之嫌，理由如下：
（一）系爭會議記錄四討論提案，其中提案（六）係提議收大廈管理費。提案之區分所有權人係十四樓之八、之九「林茂竹」。惟查：
⑴被上訴人及原審判決均稱八十六年十月五日區分所有權會議簽到簿應以被上訴
人第二次提出者為準，且認該簽到簿堪信真實。據此則觀諸系爭簽到簿所載錦新大樓十四樓之八、之九區分所有權人係「張桃」而非林茂竹，且簽到欄明白署名「張桃」及其指印，可見「張桃」係親自出席。若此，本件會議記錄竟載十四樓之八、之九為林茂竹，且林某還提案收管理費！是以本件會議記錄顯係被上訴人偽造，核已觸犯刑法罪章，原審判決慮未及此，認事用法均有違誤。⑵系爭簽到簿（第二次提出者）綜觀十四樓之區分所有權人亦無林茂竹此人，然
則本件會議記錄竟記載「改選管理委員：當選人名單如下...... １４Ｆ林茂竹」！⑶依被上訴人第一次提出之簽到簿，其中十四樓之八、之九區分所有權人固記載
為林茂竹，惟該簽到簿並非八十六年十月五日當日之簽到簿，且其所載出席比例不足，根本無得成立任何決議。於茲本件會議記錄之真實性，已然徹底瓦解！
（二）綜上所述，被上訴人不但偽造簽到簿，竟亦偽造本件會議記錄，事證已臻明顯，因之根本無所謂八十六年十月五日區分所有權人會議決議收取管理費之情事。決議既未合法成立，被上訴人又何來管理費請求權？
六、八十六年十月五日錦新大樓區分所有權人會議，上訴人並未出席亦未授權他人代理出席，被上訴人主張八十五年間黃昭宏曾代理上訴人出席該次區分所有權人會議，至屬不實，有下列事實足證上訴人並未授權黃昭宏：
（一）按公寓大廈管理條例第二十九條第四項規定區分所有權人得以書面委託他人代理出席區分所有權人會議。又同條例第三十二條規定會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存，亦明揭管理委員會有保管上開文書之義務。
（二）區分所有權人授權他人代理出席區分所有權人會議，須以書面為之，未以書面為之者，無效：
按公寓大廈管理條例第二十九條第四項規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。次按，民法第七十三條規定，法律行為，不依法定方式者，無效。再按公寓大廈管理條例第三十二條第二項規定，區分所有權人會議之會議記錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。故區分所有權人委託他人代理出席區分所有權人會議，必以書面為之，否則即為無效。
（三）被上訴人主張八十六年十月五日召開區分所有權人會議，係黃昭宏代理上訴人出席該次區分所有權人會議，並不實在，上訴人否認。上訴人否認八十六年十月五日之上訴人簽到紀錄為黃昭宏持上訴人之印章所蓋：暫不論八十五年七月二十八日上訴人曾否授權黃昭宏代理上訴人出席區分所有權人會議，此與上訴人有無授權黃昭宏出席八十六年十月五日之區分所有權人會議，根本係屬二事，被上訴人殊不能謂上訴人曾授權黃昭宏代理出席八十五年七月二十八日之區分所有權人會議，即主張八十六年十月五日之區分所有權人會議黃昭宏亦有權代理上訴人出席，況被上訴人所提八十五年七月二十八日之上訴人之簽到紀錄上係簽有「黃昭宏代」等字，但八十六年十月五日之上訴人簽到紀錄上僅蓋有上訴人名字之楷書印章，殊難認係黃昭宏所蓋，故被上訴人主張八十六年十月五日上訴人之簽到紀錄係黃昭宏持上訴人之印章於簽到簿上蓋章並不實在，上訴人謹予否認。
（四）被上訴人主張上訴人於八十五年七月二十八日即曾授權黃昭宏代理出席區分所有權人會議，亦不實在，該次簽到紀錄上黃昭宏之簽名亦非真正，上訴人謹予否認：
⑴上訴人否認黃昭宏簽名之真正：
上訴人亦從未授權黃昭宏代理出席八十五年七月二十八日之區分所有權人會議，且自被上訴人所提之租賃授權書觀察（姑不論該授權書真正與否），依該授權書記載之意旨，黃昭宏至多僅可能有授權書上所蓋之「甲○○租賃專用」之章，然被上訴人所提八十五年七月二十八日之區分所有權人會議簽到紀錄竟有「黃昭宏代」之簽名及刻有上訴人姓名「甲○○」之楷書印章，顯係偽造無疑，故上訴人就該簽名及印章之真正，謹予否認。
⑵上訴人否認八十五年七月二十八日曾授權黃昭宏代理出席：
被上訴人復謂上訴人曾委託黃昭宏處理錦新大樓內上訴人房屋之租賃事宜，並提出上訴人委託黃昭宏處理錦新大樓房屋租賃之授權書為證。然上訴人是否曾授權黃昭宏處理錦新大樓租賃事宜，與黃昭宏是否有權代理上訴人出席區分所有權人會議係屬二事，不可混為一談。蓋按民法第一百零三條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。故代理人所為之行為，除須以本人之名義行之外，尚須所為之法律行為在其代理權限範圍內，方對本人發生效力，否則即屬無權代理行為，非經本人承認，不生效力。觀該租賃授權書之記載，上訴人根本未就參加區分所有權人會議之事項，亦授權黃昭宏代理上訴人出席，故該授權書根本不能證明黃昭宏有代理上訴人出席八十六年十月五日區分所有權人會議之權限，況自被上訴人根本無法提出任何上訴人委託黃昭宏代理出席區分所有權人會議之委託書，反提出租賃授權書欲佐證上訴人有授權黃昭宏代理出席，更足見上訴人根本未有授權黃昭宏代理出席之事實，故被上訴人只好以不相干之授權書，充作上訴人有授權黃昭宏代理出席之證明文件。
（五）上訴人從未授權他人代理出席八十六年十月五日之區分所有權人會議，黃昭宏有無代上訴人處理錦新大樓房屋租賃事宜之權，根本與其有無代理上訴人出席八十六年十月五日區分所有權人會議之權限無關：被上訴人主張上訴人曾委託黃昭宏處理錦新大樓內上訴人房屋之租賃事宜，並提出上訴人委託黃昭宏處理錦新大樓房屋租賃之授權書，然觀該授權書之記載，僅授權房屋租賃事宜，授權書中全未提及授權，亦授權黃昭宏代理上訴人出席區分所有權人會議，故該授權書根本不能證明黃昭宏有代理上訴人出席八十六年十月五日區分所有權人會議之權限，故縱依被上訴人主張係黃昭宏代理上訴人出席，亦係無權代理，依按民法第一百零三條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。故代理人所為之行為，除須以本人之名義行之外，尚須所為之法律行為在其代理權限範圍內，方對本人發生效力，否則即屬無權代理行為，非經本人承認，不生效力（３）該爭授權書並非正本姑不論之，又授權書亦有可能自他處取得，況上訴人篆體章係偽造（此有上訴人印鑑證明可資比對，以肉眼即可判斷。詳上證八），故系爭授權書難認為真正。
（六）系爭授權書簽署時間係八十四年十一月三日，授權事項係「委任辦理房屋租賃事宜」，此要與時間在約二年後之八十六十月五日區分所有權人會議授權出席事，顯然欠缺任何關連。被上訴人實則根本無從提出上訴人委託黃昭宏出席之會議出席委託書，只得以系爭「授權書」充數，並自行偽刻上訴人之楷書章，而自行蓋印於簽到簿（第二次提出者），以誤導鈞院。
（七）又自被上訴人所提之租賃授權書上之印章，與被上訴人所提八十五年間及八十六年十月五日之區分所有權人會議簽到紀錄上，有關上訴人之簽到紀錄上之印章對照觀察，該租賃授權書上僅有以一甲○○租賃專用章授權黃昭宏使用，以處理房屋租賃事宜，完全無該兩次區分所有權人簽到紀錄上，被上訴人指為係上訴人所有之楷書印章，足以佐證黃昭宏根本不可能持該所謂上訴人之楷書印章勘明。
（八）就上訴人附呈之錦新大樓其他住戶之會議出席委任書三份可知，其簽署時間皆緊臨八十六年十月五日之會議，並有法定格式；復對照於被上訴人所提出證明黃昭宏被授權之「授權書」，其未提出正本已如前述，且其格式、時間均與開會日期相距甚遠，顯不足證明已獲授權之事實。
（九）況且按公寓大廈管理條例第二十九條第四項規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。故區分所有權人委託他人代理出席區分所有權人會議時，必須以書面授權，該他人始具有代理出席區分所有權人會議之代理權。次按，同條例第三十二條第二項規定，區分所有權人會議之會議記錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。被上訴人一直無法提出上訴人授權黃昭宏代理出席八十六年十月五日之區分所有權人會議之委託書，以證明上訴人有委託黃昭宏出席該次區分所有權人會議之事實，僅略以黃昭宏有「委任辦理房租賃」之授權書為藉口，足見被上訴人所謂黃昭宏代理上訴人出席區分所有權人會議之事，全屬虛假。
（十）綜觀被上訴人置辯之詞及所提證據，均未能證明上訴人有書面授權黃昭宏代理出席之情事，惟衡諸公寓大廈管理條例第二十九條第四項規定，區分所有權人得以書面委託他人代理出席區分所有權人會議，該書面乃此處代理權授與行為之法定要式行為，未遵循法定要式之法律行為依民法第七十三條應屬無效。被上訴人既無法提出上訴人委託黃昭宏代理出席區分所有權人會議之委託書，即根本不得主張該代理出席之為有效。
七、縱認管委會合法存在，其亦未善盡管理義務，故於被上訴人善盡管理義務前，上訴人自得拒絕給付管理費，而管委會造成上訴人損害上訴人自得以其受損害與被上訴人請求相當數額主張抵銷：
（一）被上訴人未善盡管理義務，而為不適法管理，甚而有違法侵害上訴人權利之事實：
⑴被上訴人就上訴人之房屋尚未能出租或出借者，即以大型垃圾、傢具或廢棄物
堆置於其內之方式竊佔之，藉以妨害上訴人收回、占有自己之小套房，以利其將來有人要承租或借用時，得加以出租或出借，況且上訴人之房屋遭以大型垃圾、傢俱、廢棄物推置者多達數十間，此情形非被上訴人所能諉為不知，若係他人所為，被上訴人與其所雇用之管理員何以均視若無睹而不本於其管委會之職責加以制止，並通知上訴人房屋遭竊佔情事，況且大樓內住戶之進出均受其雇用之管理員所管制，非外人得任意進入，甚至上訴人委任訴訟代理人所屬事務所之律師至現場了解上訴人房屋遭竊佔之情形時亦遭管理員阻撓、警告，揆諸上開事實均足釋明被上訴人確有擅租、擅借上訴人房屋或以大型垃圾、傢俱、廢棄物竊佔上訴人房屋之行為，被上訴人不僅未為任何管理行為，反更以各種手段積極侵害上訴人之財產。
⑵被上訴人曾經出借或出租非自己所有之錦新大樓內房屋予他人，此有如下證詞可證：
①茲據證人林應富於九十年十月四日準備程序筆錄中證稱：
Ａ「（他人租借上訴人套房之承諾書如上證一，提出對象為何？）承諾書是
主任委員游耀長拿範本給我抄的。」Ｂ「（承諾書上載明三樓之十九之房間借你使用游某可得何種好處？）因游
某叫我去做他個人所有的房屋的室內裝璜不付我錢，他自每月應給付給我的款項中扣除三千元，他每月將他應給付給我的工程款三千元當成是我使用大樓房子之對價，故相當於我每月出三千元使用該套房。」Ｃ「（游某請你出具之承諾書開給何人？）如承諾書所載之管理委員會。」
「（三樓之十九係何人向何人借用？）係由我向游耀長主任委員借用，經游某同意由我寫該承諾書後交給管委會。」②由上述可知，被上訴人曾經出借或出租非自己所有之錦新大樓內房屋予他人
。被上訴人法定代理人雖堅稱沒有看過上證一，更不會交空白承諾書給他人，沒有如上證一之空白承諾書云云，惟由證人林應富證言「承諾書是主任委員游耀長拿範本給我抄的」可知，極可能範本並非「空白承諾書」，而是被上訴人有出租或出借之前例而交由證人林應富照抄，故被上訴人處當然無「空白承諾書」。
③被上訴人禁止上訴人或世仁公司人員進入錦新大樓，此舉侵害上訴人之使用權益，應負侵權行為損害賠償：
查於九十年八月三十日準備程序筆錄中，證人苗新台、潘鈺雯指證歷歷：Ａ證人苗新台於第三頁證稱：「（請訊問證人於錦新大樓任職期間是否禁止
甲○○、世仁公司進入大樓？）是游姓主任委員。」「... 我不知道游主委與甲○○發生何糾紛？他只是口頭上講：如果那些人要進入大樓不要該他們進入... 」Ｂ證人潘鈺雯於第四頁證稱：「（請訊問證人任職期間曾否經何人指示禁止
上訴人或世仁公司進入大樓？）是游耀長。他告訴我們說因甲○○、世仁公司沒有繳管理費及工程費，故交代我們不要讓他們進入大樓。」Ｃ由上所述，被上訴人是否未禁止上訴人或世仁公司人員進入錦新大樓尚有
疑義。退步言之，即便因管理費及工程費區分所有權人和管理委員會認知上有差距，亦應由民事法律途徑解決之，而不應有拒絕進入之不法手段阻止上訴人等進入大樓。
④被上訴人容認其法定代理人基於「方便管理」為由，而任意毀損、變動大樓
重要設備，應負債務不履行損害賠償。按九十年十一月十五日準備程序筆錄中，被上訴人法定代理人陳稱：
Ａ於第六頁：「（地下二樓之機房、電器房、電力室等公共設置有無改變過
？）有變更過，目的是為方便管理，我們將原來之變電所移到現在之位置，將鍋爐及部分馬達拆掉，其餘發電機未變更位置。因為鍋爐、馬達在地下二樓之位置妨礙到我們要移動變電所之位置故我們拆掉。」Ｂ第六、七頁：「（為何認為削窄支柱不影響大樓安全？）因經鑑定單位已
檢查不影響大樓安全，我會另提出建築技術學會之鑑定報告書。」「（請問游耀長是否因其身兼台灣不動產鑑定公司之負責人而常委由中華民國建築技術協會鑑定房屋之偠格？）不論在個人或台灣不動產鑑定公司我均曾委任建築技術協會鑑定房屋價格及房屋本身安全性等。」。
Ｃ第八頁：「（提示鑑定報告書第五十一頁至六十八頁照片可否由其上辨識大樓內那些部分屬游c某個人所有或大樓共有部分？）無法由照片辨識。
」Ｄ第九、十頁：「（移位時如何判斷你私人所有與大樓共有之位置？）不知
道。」「（現場有無標示大樓共有部分？）沒有。因共有部分有設變電室等，其餘是空走道。」
（二）由上開被上訴人法定代理人說明內容，反足說明被上訴人未盡大樓管理義務，容任其法定代理人任意毀損、變動大樓之重要設備：
⑴關於被上訴人法定代理人陳稱變更變電所位置、拆除鍋爐及馬達，目的是為了
「方便管理」。惟大樓空間之分配及設備之設置，皆有其建築之原理，任意變更違背原有設計，是否有害於大樓系統之運作，有極大的疑問。況大樓落成數年，亦未有管理不便之情形發生，故究被上訴人法定代理人所謂「管理之便」為何？又是否不便已達亟需改建之程度，亦未見被上訴人法定代理人表明。
⑵關於削窄支柱部分，被上訴人法定代理人陳稱因經鑑定單位已檢查不影響大樓
安全云云。惟由游耀長係身兼台灣不動產鑑定公司之負責人而常委由中華民國建築技術協會鑑定可知（被上訴人法定代理人亦自承），其鑑定是否有偏頗之虞，甚有疑問。
⑶關於被上訴人法定代理人陳稱移位時如何判斷私人所有與大樓共有之位置部分
，因電力公司的人有到現場測量，故可瞭解云云。惟即便被上訴人法定代理人本身已不了解實際界線為何，亦經其自認，另依經驗法則可知，電力公司人員非地政測量人員，應只負責現場施工之安全部分，何以能正確指界何為私有何為共有部分？
（三）是故被上訴人容認其法定代理人基於「方便管理」為由，而任意毀損、變動大樓重要設備，足認其未善盡大樓管理之責。
（四）被上訴人任令無承租權之陳立祥於八十六年九月以後繼續使用上訴人之房屋，並問其收費，顯有不當得利：
⑴按證人陳立祥於九十一年四月十八日準備程序筆錄提及：
Ａ第九頁：「我曾向黃昭宏租得甲○○所有之房屋五間，時間約在八十五年九
月起至八十六年九月。」Ｂ第二十二頁：「（參加八十六年之區分所有權人會議時仍有無承租甲○○之
房屋）？只有四樓八號一間其他沒有，因其他房屋八十五年十一月十二日火災後...他承諾我於自行整修完畢後可以繼續使用。但除四樓八號房屋未被火災波及，且我亦自行修繕後繼續承租至八十八年四月，其他的房屋未繼續承租。」Ｃ第二十三頁：「... 我將房屋交還給自稱李秀明之人，故再交還以後我未再
使用該房屋，惟我們之前之合約是定在八十六年九月。」Ｄ第二十四頁表示：「（復建費何時返還給你？）在八十九年間。我向委員會
提出陳情，主張我是代理有權人在八十七年底繳交復建費五萬元才能使用房屋，整修完畢後才出租九個月，後來李秀明等人向我要回房子，既然我房屋沒有再使用，故我在八十九年請管委會退還復建費，再向使用人索取。歷經委員會討論。」「管委會決議退還之時間約在八十九年之決議，確實時間我不記得了。」⑵查證人陳立祥使用之上訴人所有房屋，其租約係於八十六年九月屆至，已詳證
詞。而於八十五年十一月十二日火災後，由上開證詞可知，上訴人亦只承諾於證人陳立祥整修完畢後可以繼續使用除四樓八號外之其他四間房屋，換言之，上訴人並未同意證人續租四樓八號房租，則證人於四樓八號房屋之整修並稱有續租情事，即非合法。
⑶故證人既未合法承租四樓八號房屋，亦未續租另四間房屋，被上訴人卻仍向其
收取舊費用，並基於證人陳立祥之前開說詞「我是代理所有權人... 繳交復建費五萬元才能使用房屋，整修完畢後才出租九個月，後來李秀明等人向我要回房子，既然我房屋沒有再使用，故我在八十九年請管委會退還復建費，再向使用人索取」，而開會退還其所繳之復建費用，可證被上訴人亦明知證人陳立祥無權占用，惟因其願繳復建費用，遂同意其占用上訴人所有之房屋，而後既無占用者自得請求返還，故事後才生返還復建費用之問題。
⑷退步言之，即便認證人陳立祥有權使用，則由復建費用竟可任由被上訴人任意決議退還可知，被上訴人未善盡管理職責，處理大樓管理事務亦不當：
Ａ按公寓大廈管理條例第三十四條規定：「管理委員會之職務如下：
五、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。七、區分所有權人會議決議事項之執行。」Ｂ次按證人陳立祥於九十一年四月十八日準備程序筆錄提及：
ａ第六頁「（關於八十六年十月二十五日區分所有權人會議之決議內容）我
記得下列二項：一、每戶復建費用為五萬元。」ｂ第七頁表示：「我雖是區分所有權人但我不住那裡。」ｃ第九頁表示：「因火災後，我只使用四樓八號之租屋，並就該屋繳納復建
費用，其餘我未再使用另四間租屋，故未繳維復建費用。」「（管委會是否有退還復建費用？）有，因後來有世仁營造公司表明該房屋為其所有要求索回，故管委會退還給我。」「當時退還復建費用有經營委會決議。」Ｃ查證人陳立祥既為區分所有權人，又實際住於錦新大樓四樓之八號之租屋，
故應有依所有權人會議之議繳納復建費用之義務。而復建費用顧名思義，乃對於大樓復建所需之必要費用，管委會依上開規定自有收取之義務。然則被上訴人竟任意退還該筆費用，是否係對證人陳立祥特別待遇實不得而知，亦足見被上訴人對於管理事務處置不當。
Ｄ而被上訴人未善盡管理義務，更一再假借管理權限對錦新大樓住戶行侵權行
為之實，業已列舉數例如前。是故，被上訴人應負之損害賠償甚為明確，謹請鈞院依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，定被上訴人應負擔之數額。而在此數額內，上訴人基於被上訴人未善盡管理義務，自得拒絕給付管理費並主張抵銷之。抑有進者，茲據林應富於九十年十月四日庭訊中證稱，使用上訴人房屋之對價，相當於每月三千元，而被上訴人違法出租上訴人係爭房屋於林應富、林茂竹、陳立祥、李秀明等人，其中林應富自八十七年七月起至八十八年五月，共十一個月，每月三千元（參九十年十月四日筆錄及林應富自書承諾書乙份），合計為三萬三千元；林茂竹自八十七年七月十五日起至八十八年五月，共十一個月，每月七千元（參林茂竹自書承諾書乙份），合計為七萬七千元；陳立祥自八十六年十月使用至八十八年四月，每月七千元，共十九個月（參九十一年四月十八日筆錄）合計為十三萬三千元；；李秀明自八十八年五月至八十九年九月，共十七個月，每月七千元，使用十一間上訴人房間（有林應富及高萬金所出具之報告乙份在卷可稽），合計為十一萬九千元，至少共有三十六萬二千元相當於租金之不當得利，上訴人以此主張抵銷管理費已足，況且其竊佔或禁止上訴人使用共六十間房屋，自民國八十六年十月至八十八年五月共二十個月，則被上訴人應負損賠責任及相當於租金不當利得返還，至少有三百六十萬元，上訴人謹以此數額主張抵銷。
Ｅ倘鈞院認前開數額仍有疑慮，則依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定：
「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」則上訴人謹請 鈞院依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，定被上訴人應負擔之數額，在此數額內，上訴人主張抵銷之。
Ｆ被上訴人未盡周圍安全及環境維護之管理義務，於被上訴人善盡其管理義務
前上訴人自得不繳納管理費，況被上訴人濫用管理權限侵害上訴人所有房屋之管理使用權，本於民法第一百九十八條規定上訴人自可拒絕給付管理費或就因被上訴人之侵權行為等損害賠償及相當租金之請求權與管理費債務主張抵銷，故被上訴人自不得向上訴人請求給付管理費，爰如為聲明之請求，敬請鑒核。
八、被上訴人既非民法上之社團法人，自無民法第五十六條規定之適用：
（一）社團法人總會之決議有違反法令或章程時，對該決議原不同意之社員，得請求法院宣告其決議為無效，民法第五十六條固有明文規定。惟此條規定，僅適用於總會之決議。
（二）惟區分所有人權人會議，係以解決公寓大樓事務之非法人組織，與社團法人，係以人之集合為基礎之自律法人設有總會、會員大會等意思機關者，自有不同，故民法第五十六條關於社團總會決議之撤銷與無效之規定，即應無適用於公寓大廈管理條例規定之區分所有權人會議之餘地，被上訴人主張準用民法第五十六條，顯屬無據。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：
一、上訴人對於其並未給付管理費乙節並不爭執，惟辯稱被上訴人並無當事人能力、通過增收管理費決議之八十六年度區分所有權人會議召集過程與集會方法違法、以及被上訴人並無進行管理行為云云。惟查，錦新大樓之區分所有權人於八十五年七月廿八日曾召開八十五年度區分所有權人會議，並決議成立管理委員會。嗣於向主管機關台北市政府辦理登記時，因內政部尚未發布「公寓大廈管理組織報備處理原則」（該原則係於八十五年十一月廿二日始發布），且台北市政府亦無相關組織、依據辦理登記事宜，故而未能辦理。嗣於八十六年十月五日，錦新大樓之區分所有權人再次召開八十六年度區分所有權人會議，會中決議訂立規約及組成管理委員會，會後並向主管機關台北市政府辦理核備在案，此有 鈞院向台北市政府建設局調卷之原始申請資料可稽，則被上訴人法具備訴訟上當事人能力，顯無可疑。
二、上訴人於八十四年十一月三日起即委任訴外人黃昭宏處理錦新大樓之租賃事宜，有授權書在卷可查，上訴人亦不否認該授權書之真正，足見上訴人與黃昭宏關係之緊密，而黃昭宏更於八十五年七月廿八日區分所有權人會議中代表上訴人當選管理委員，亦有該次之會議記錄可憑，亦即黃昭宏從八十四年至八十五年間均代表上訴人出席錦新大樓之所有會議，上訴人亦從無反對之意思表示，則黃昭宏向被上訴人陳稱代表上訴人出席八十六年十月五日之區分所有權人會議，並持上訴人之印章蓋於簽到簿上之行為，顯係合法受上訴人授權之行為，蓋若非確受上訴人之授權，黃昭宏豈敢為此偽造文書及背信之行為？又苟若上訴人並未授權黃昭宏參與錦新大樓八十六年度區分所有權人大會，為何上訴人多年來均未追究黃昭宏偽造文書及背信之罪責？退步言之，縱令黃昭宏未受上訴人之委任，上訴人依民法第一百六十九條之規定，亦應負表見代理之授權人責任。再者，簽到簿上上訴人之蓋章於八十七年五月四日以前即存在，當時並不預期有本件訴訟，被上訴人實無偽造上訴人印章之必要，上訴人抗辯印章是偽造一節亦無可採。
三、區分所有權人會議之性質與社團法人總會相同，均為最高意思表示機關，並由區分所有權人會議選出管理委員會委員執行會議決議及規約，是倘區分所有權人會議之召集程序及決議方法有違背法令之處，自應類推適用民法第五十六條之規定提起撤銷之訴，以為救濟，於撤銷判決確定前，該決議當非無效。是退萬步言之，縱令錦新大樓八十六年度區分所有權人會議之召集程序及決議方法有違背法令之處，惟該決議既未經任何人提起撤銷之訴，上訴人自不得遽執決議無效之辯詞拒付管理費。
理 由
一、被上訴人原由游耀長擔任管理委員會之主任委員，嗣於九十年十一月十七日改選由丙○擔任，有區分所有權人會議紀錄可參，丙○具狀明承受訴訟，應予准許，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：⑴上訴人為台北市○○○路○段○○○號錦新大樓之住戶共擁有六十間小套房，依據區分所有權人會議規定，套房每間每月應繳管理費三百元，六十間每月為一萬八千元，上訴人自八十七年一月起至八十八年十二月止，共積欠管理費二十四個月，共四十三萬二千元未給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條、錦新大樓公寓大廈規約第十條，請求上訴人給付如上金額。⑵錦新大樓為因應公寓大廈管理條例之公布，乃於八十五年七月二十八日在一樓之冠群幼稚園召開首次區分所有權人會議，主要議程為審議「錦新大樓管理委員會章程及立管理科，而被退件，直至八十六年十月五日再度召開區分所有權人會議，修改規約後，最後於八十七年五月十四日奉准核備，故錦新大樓成立管理委員會及召開區分所有權人會議，完全符合程序，絕對合法。⑶錦新大樓成立管理委員會前，即有繳交管理費之事實，以前一坪每月一百元，空戶六十元，以後調後每戶每月六百元，空戶三百元，當時被告委任黃昭宏處理出租業務，所以未曾欠繳管理費，八十六年十月五日之區分所有權會議，亦由黃昭宏代理被告出席，並在簽到簿上蓋章，被告辯稱未收到開會通知，實為遁辭。⑷錦新大樓於八十六年十月五日所召開之區分所有權人會議，其出席人數為二０五人，所有權人數為三０五人，出席比例為百分之六十七（205/305=0.6721），同意人數一九五人，佔出席比例之百分之九十五（195/205=0.9512）, 其實到所有人所有權比例為萬分之七八七六，均超過公寓大廈管理條例三十一條之規定之比例，故該決議亦屬合法，上訴人自應依決議繳納管理費，求為判決上訴人應給付四十三萬二千元及自八十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、上訴人則以：⑴被上訴人起訴主張依公寓大廈管理條例二十一條及錦新大樓公寓大廈規約第十條，訴請上訴人繳納管理費，被上訴人對新大樓公寓大廈規約之合法性即應予證明。⑵又按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，但有急迫情事召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日」、「區分所有權人會議之決議，除本條或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」、「區分所有權人會議之決議，關於規約之訂定或變更，應有區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，公寓大廈管理條例第二十八條、第二十九條第一項及第三十一條第一項第一款均有明文。被上訴人雖提出八十五年十月五日之區分所有權人會議記錄及第二次簽到簿以證其收費之合法性，惟上訴人從未收到開會之通知，被上訴人有無通知上訴人亦有疑義，上訴人亦未委託他人出席，簽到簿上上訴人之印章是偽造的，且簽到簿並未記載日期，不能證明係八十五年十月五日之開會名冊，其上之出席人數亦與卷附八十五年十月五日之區分所有權人會議記錄（印刷體）所載「實到一一二人」不符。⑶再依被上訴人所提出第一次簽到簿之出席人數計算且其出席所有權人之所有權比例僅占所有區分所有權之百分之二十五．六，亦未符公寓大廈管理條例第二十九條第一項須合計過半數之規定，故該次之會議不合法，則錦新大樓之公寓大廈規約並未經合法程序制定，應屬無效。被上訴人據之請求管理費，即屬無據，應予駁回。⑷縱使認為決議有效，但被上訴人未善盡管理義務，違法出租上訴人所有房屋，其出租於林應富（八十七年七月至八十八年五月，共十一個月，每月三千元）計三萬三千元；出租於林茂竹（八十七年七月十五日起至八十八年五月，共十一個月，每月七千元）計七萬七千元；出租於陳立祥（八十六年十月至八十八年四月，每月七千元）計十三萬三千元；出租於李秀明（八十八年五月至八十九年九月，共十七個月，每月七千元），以上合計為十一萬九千元，至少有三十六萬二千元相當於租金之不當得利，以此金額主張抵銷之。另竊佔或禁止上訴人使用共六十間房屋，自八十六年十月至八十八年五月，共二十個月，則被上訴人應負損害賠償及相當於租金不當得利返還，至少有三百六十萬元，亦以此數額主張抵銷之。倘法院認為數額仍有疑慮，請求依民事訴訟法第二百二十二條第二項規定，依所得心證酌定數額，而主張抵銷之等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：上訴人為台北市○○○路○段○○○號錦新大樓之住戶共擁有六十間小套房，依據區分所有權人會議規定，套房每間每月應繳管理費三百元，六十間每月為一萬八千元，上訴人自八十七年一月起至八十八年十二月止，共積欠管理費二十四個月，共四十三萬二千元未給付。
五、本件兩造議及簡化爭點後（詳本院九十二年十一月十四日言詞辯論筆錄），同意就簡化之爭點為調查及辯論，析述如后：
⑴被上訴人於八十六年十月五日所召開之區分所有權人會議是否合法？⑵被上訴人之法定代理人游耀長、莊其法定代理權之取得是否合法？⑶被上訴人請求給付管理費用四十三萬二千元之依據？⑷被上訴人有無未善盡管理之情事，而致上訴人造成損害，得就此損害數額主張抵
銷之？有無得抵銷之數額？
六、被上訴人於八十六年十月五日所召開之區分所有權人會議為有效：⑴按區分所有權人之決議，除本條例或規約另有約定外，應有區分所有權人過半數
及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之；區分所有權人會議之決議，有關規約之訂定及變更，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，觀之公寓大廈管理條例第二十九條第一項、第三十一條第一項規定甚明。惟此會議決議，如有瑕疵其效力如何，同上條例並無明文，依上條例第一條第二項規定，應適用其他法令規定。
⑵查公寓大廈區分所有權人會議，有類於社團法人之總會為意思機關，是區分所有
權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第五十六條之規定。次按總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於三個月內請求撤銷其決議，但出席社員對於召集程序或決議方法未當場表示異議者，不在此限，總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第五十六條定有明文，依此如主張區分所有權人會議，出席人數不足法定人數，或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法（最高法院六十三年台上字第九六五號判例可資參照）。如果有上述情形，各區分所有權人自應依前揭法律之規定，得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。該項決議，在未經法院撤銷之前，各區分所有權人，均自不得主張該決議係無效。
⑶本件被上訴人主張區分所有權人業於八十六年十月五日召開區分所有權人會議，
合法訂定規約及成立管理委員會等事實，業經提出公寓大廈管理組織報備證明、錦新大樓公寓大廈規約、錦新大樓八十六年度區分所有權人大會會議記錄、該次會議出席人員簽到名冊、區分所有權比例名冊、甲○○委託黃昭宏之授權書、錦新大樓區分所有權人出席大會人員及其持分一覽表、所有住戶之所有權狀四冊等物為證、其他住戶及被告承租人於八十五年五月間繳納管理費之收據一疊為證，而另本院向台北市政府查詢，該「錦新大樓管理委員會」確是有向台北市政府辦理備查且核准在案，此有台北市政府工務局建築管理處八十九年八月二十二日北市工建寓字第八九六七四一八六００號函附之錦新大樓管理委員會組織報備料文件（八十六年十二月十七日府工建字第八六０九七一八三００號）可參。迄今該項法議並未有區分所有權人向法院請求撤銷之，此點亦為兩造所不爭執，且亦已經過三個月得請求撤銷之除斥期間，故本院認為該項決議係有效，並非屬於無效。上訴人一再指摘該項決議為無效云云，殊難採信。至於上訴人所指稱之未達法定人數、有未出具委託書者、簽到簿上的印章是否偽造、有未委託他人代理出席者、其僅委託黃昭宏辦理房屋出租事宜，未授權其出席會議、有出席之區分所有權人應有部分比例未達法定比例、未受送達開會通知云云，均屬於召集程序及決議方法之違法，並非決議內容之違法，在本件訴訟中亦無加以討論之必要，亦無庸一一論述，併予敘明。
七、如前所述，錦新大樓管理委員會已向台北市政府報備成立，並經台北市政府核准在案，即具提起本件訴訟之當事人能力。又游耀長係經八十六年十月五日區分所有權人會議改選產生之管理委員，嗣於八十七年十月二十五日、八十八年十二月十八日、八十九年十一月二十五日改選連任，而丙○係於九十年十一月十七日改選產生之主任委員，有歷次之區分所有權人會議紀錄附卷可參，其代表錦新大樓管理委員會提起本件訴訟，法定代理權應屬合法。上訴人抗辯錦新大樓管理委員會無當事人能力及游耀長、丙○之法定代理權有欠缺云云，並無可取。
八、本件被上訴人八十六年十月五日召開區分所有權人會議之決議並非無效，業如前述，則被上訴人請求上訴人依該次會議決議，對於未使用之房屋每戶每月收取三百元之管理費，於法有據。
九、上訴人以被上訴人並沒有善盡管理人之義務，任意將房屋堆置大型垃圾、廢棄物、傢俱等，妨害上訴人之使用；被上訴人曾將房屋出租或出借予他人使用，獲有不當得利及禁止上訴人進出大樓、任意毀壞變動大樓之重要設備等，以受損金額及得主張之不當得利主張與管理費抵銷云云。然查：⑴證人林應富於九十年十月四日準備程序筆錄中證稱：「（他人租借上訴人套房之承諾書如上證一，提出對象為何？）承諾書是主任委員游耀長拿範本給我抄的」、「（承諾書上載明三樓之十九之房間借你使用游某可得何種好處？）因游某叫我去做他個人所有的房屋的室內裝璜不付我錢，他自每月應給付給我的款項中扣除三千元，他每月將他應給付給我的工程款三千元當成是我使用大樓房子之對價，故相當於我每月出三千元使用該套房。」、「（三樓之十九係何人向何人借用？）係由我向游耀長主任委員借用，經游某同意由我寫該承諾書後交給管委會。」等語，則由證人林應富之證言及其於八十七年七月十五日簽署承諾書（上證一），縱使認定林應富有借用三樓之十九之房間使用，亦係其個人向游耀長借用，出借為游耀長個人之行為，並沒有經過管理委員會之會議同意，尚難認定與被上訴人即錦新大樓管理委員會有關，上訴人受有之損害不能與給付管理費之義務主張抵銷之。⑵八十九年十二月十六日錦新大樓管理委員會之公告（上證五）僅聲明需有合法權源者始得搬入錦新大樓，由此一公告之文義觀之，並無不合法之處。另證人苗新台、潘鈺雯亦證述所謂禁止上訴人進入錦新大樓者係游耀長，又證人潘鈺雯證稱上訴人並無有來過錦新大樓，後來自稱世仁公司的人員有來過，其詢問總幹事後，有讓他們進入語（均詳本院九十年八月三十日筆錄），則此部分亦難證明管理委員會有禁止上訴人進入之行為。⑶上訴人提出照片六張主張大樓重要支柱被削減、照片二張在出入口設置柵欄妨害通行云云，地下二樓係游耀長個人將之做為停車場出租予他人，所謂削減支柱、在出入口設柵欄行為均係游耀長個人之行為，此由證人林應富於本院九十年十月四日準備程序筆錄中證述明確，故此部分亦難認為與管理委員會有何關連。又至上訴人主張被上訴人將屬於優仕飯店所有一樓房間出租他人每月收取一萬六千元租金云云，惟此屬於優仕飯店與被上訴人間之法律關係，與本件無涉。⑷綜上所述，並沒有積極之證據證明被上訴人有將上訴人之房屋出借或出租予他人使用之情形，被上訴人即無不當可利可言。另外上訴人所指稱禁止上訴人進入之行為亦無法證明，而減削大樓之支柱、一樓出入口設置柵欄又游耀長個人行為，均難認為與被上訴人有關係，上訴人主張受有損害並進而主張抵銷云云，殊難採信。
十、綜上所述，上訴人積欠自八十七年一月起至八十八年十二月止，計四十三萬二千元之管理費迄未給付，被上訴人訴請其給付四十三萬二千元及自八十九年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，原審為上訴人敗訴之諭知，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日
民事第一庭
審判長法 官 陳 邦 豪
法 官 陳 盈 如法 官 呂 淑 玲右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 十一 月 二十八 日
書記官 方 美 雲