臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第二八號
上 訴 人 富升建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李孟錭律師被上訴人 富升關渡公寓大廈管理委員會
設台北縣○○鎮○○路○巷○號法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳添輝律師複 代理人 林合民律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月十七日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一二九０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）系爭停車位為約定專用部分，其面積應自共用部分面積中扣除：按約定專用部分，依公寓大廈管理條例第三條第五款之規定，係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者之謂。本件上訴人為系爭關渡公寓大廈之起造人，與各戶區分所有權人所訂原始房屋、土地預定買賣合約書第五條地下層停車位與全體承購戶約定歸購買停車位之承購戶專用。又原審被證四建物登記謄本記載○○○鎮○○段三八○三建號大公面積七○五三‧四五平方公尺，內含停車位一一六位，編號自一起至一一六號，每位權利範圍為萬分之五九，分屬購買停車位之住戶專用，載明各車位所屬主建物之建號，停車場現場每個停車位亦均標示其編號及專用者戶別，外人不得擅自使用。另富升關渡公寓大廈規約第二條第六款前段亦明定停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。被上訴人於八十八年四月十五日以富管八八字第○一○號制訂之富升關渡大廈停車場管理辦法第二條亦明定：本大廈停車場地下二樓計有商場卅六位停車位，地下
三、四樓計有住戶八十位停車位共計一一六位，均屬私人產權所有，由產權所有權人或具有使用權之人停車使用。可見M，系爭停車位為約定專用部分，事證至為明顯，且早為被上訴人所承認，其面積自應自大公面積中扣除。
（二）關渡公寓大廈之管理費，依規約規定，係先由公共基金墊付，再由向住戶收繳之管理費歸墊：
依八十八年十一月十五日制訂之規約第十條第四款規定：管理費以足敷第十一條第二款開支為原則。所謂第十一條第二款係規定管理費用途如下：委任或僱傭管理服務人之報酬。共用部分、約定共用部分之管理維護費用或使用償金。有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。稅捐及其他繳收之賦稅。因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。其他基地及共用部分等之經常管理費用等。又第十一條第三款公共基金用途規定：（公共基金）供墊付前款（指第二款管理費用途）之費用，但應由收繳之管理費歸墊。可見關渡公寓大廈之管理費係採實支實收方式收繳，每月開銷先由公共基金墊付，至月底結算再於次月向住戶收繳管理費歸墊，以避免浮濫收取管理費。被上訴人空口主張管理費係由被上訴人估價後先向住戶收取，而非先由公共基金代墊後再向住戶收繳歸墊云云，不知依據何在？原判率予採信，自難昭折服。另規約雖制定於八十八年十一月十五日，但在規約制定生效前有內政部營建署所訂定之公寓大廈規約範本可資遵循，富升關渡公寓大廈管理費之收取於八十八年十一月十五日，應依循內政部營建署於八十五年五月廿七日以台內營字第八五七二七○○號函訂定公寓大廈規約範本以為法理之適用，依該範本第十條第四款前段及第十一條第三款第四目之規定，公寓大廈之管理費係採實支實收制，先由公共基金墊付，再向區分所有權人收繳之管理費歸墊。故被上訴人對此規約範本亦知之甚詳，在規約訂定生效前，自應遵循此範本規定執行收繳管理費職務，何得違背公寓大廈管理條例第三十四條之規定擅自預估管理費數額並預收之？
（三）被上訴人僅管理大公及住宅ＡＢＣ三棟之小公，而未管理上訴人所有之商場小公，故其管理費應由大公及住宅ＡＢＣ三棟小公之區分所有權人分擔，商場小公不應分擔住宅ＡＢＣ三棟小公之管理費：
依公寓大廈管理條列第十條第二項之規定：共用部分、約定共用部分之管理、維護、修繕原為管理負責人或管理委員會職責。管理負責人或管理委員會本無為一部分管理，一部分不予管理之職權，否則即為失職。此時管理委員會所為一部分管理所產生之管理費，應由該管理標的之區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，不得要求非管理標的之區分所有權人分擔其管理費。例如某綜合大樓內有美食區、百貨公司區及住宅區，其管理委員會僅管理住宅區，而未管理百貨公司區及美食區，則其管理費應由住宅區區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，不得要求百貨公司區及美食區區分所有權人分擔。反之，如僅管理百貨公司區或美食區情形亦同，此為公寓大廈管理條例第十條第二項之當然解釋。本件被上訴人在原審已自認其未管理、維護及修繕商場小公之事實，不過諉稱係上訴人關閉商場一樓大門拒絕管理而已。被上訴人既未管理商場小公，依照前開說明，上訴人之商場小公即儲藏室，即不應再分擔住宅ＡＢＣ三棟小公之管理費。
（四）上訴人應分擔管理費之計算方法：本件停車位為約定專用部分已如前述，依公寓大廈管理條例第十條第一、二項規定，不在被上訴人法定應管理之列，但被上訴人制訂富升關渡大廈停車場管理辦法，將停車位列入統一管理，對汽車停車位每位每月收取五百元之管理費，加停機車每輛每月加收二百元之管理費，此為雙方之另一法律關係。惟被上訴人係將停車位與大公及住宅ＡＢＣ三棟小公混合計算管理費用支出，顯有違誤。故被上訴人每月所支出之總管理費，應先扣除停車場一百十六位停車位，每月五百元之管理費收入（機車停車收入每輛每月二百元暫不計算在內）後，其餘為被上訴人管理大公及住宅ＡＢＣ三棟小公之管理費。至於上訴人應分擔比例為：被上訴人管理範圍（標的）內，上訴人所佔面積除以被上訴人管理範圍（標的）之面積。按被上訴人管理標的○○○鎮○○段三八○三建號大公之非停車位部分（停車位為約定專用部分，已另由被上訴人收費管理，故應予扣除）二、二二六平方公尺，三八○二建號Ａ棟住宅小公八六七‧一一平方公尺，三八○四建號Ｂ棟住宅小公八六六‧八六平方公尺，及三八○五建號Ｃ棟住宅小公九五○‧○八平方公尺，合計四、九一○‧一二平方公尺，此為被上訴人管理之總面積。在此範圍內，上訴人對於ＡＢＣ三棟住宅之小公均無應有部分之持分，僅對三八○三建號大公扣除停車位持分面積外有萬分之五十之持分，折算面積為一一‧一三平方公尺。則上訴人應分擔之管理費為（總管理費減停車管理費收入五萬八千元）乘以四、九一○‧一二分之一一‧一三。依此公式計算，上訴人自八十八年三月起至八十九年九月止，上訴人應分擔管理費為九千二百二十六元。被上訴人如堅持主張共用部分、約定共用部分之管理費計算方法，應將大廈中之共用部分視為一個整體，區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔管理費，則計算總管理費時，不應僅計算被上訴人管理之大公及住宅ＡＢＣ三棟之小公管理費，而應將其失職未管理之商場小公管理費合併計算作為整棟富升關渡公寓大廈之總管理費，再由各區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。商場部分應分擔之管理費則與其支付之商場管理費互相抵銷找補（因被上訴人未支付商場小公管理費）。依此原則計算商場共用部分（小公）自八十八年三月起至八十九年九月份止，每月管理費用如上訴人九十年八月三日補充理由狀附表二富升關渡公寓大廈之商場管理費明細表所載，無論依無因管理或不當得利法則，被上訴人均應返還該費用與上訴人。即上訴人應分擔自八十八年三月起至八十九年九月份之管理費，與被上訴人應返還上訴人之管理費相抵銷結果，被上訴人尚應退還管理費八十萬一千三百七十五元管理費於上訴人。另被上訴人在原審所提出之管理費收繳額度計算表，為其臨訟製作以符合其請求之書表，並無證據力。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出公寓大廈規約範本及富升關渡大廈區分所有權人第二屆第二次會議紀錄等件影本為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）富升關渡公寓大廈管理費之支出，每月約為四十一萬四千元；被上訴人收取管理費，原以每個月房屋每坪六十元、車位每位五百元計算。但上訴人不同意，並且自八十八年三月起積欠管理費迄今。被上訴人不得已，祇好依上訴人所主張之公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，按上訴人共有之應有部分比例，計算上訴人應分擔之管理費，並得到原判決之准許。依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，上訴人應按其共有之應有部分比例分擔管理費，並未區分停車場與非停車場，亦無大公與小公之分；但上訴人仍有爭執，先予敘明。
（二）本件上訴人計算管理費方式錯誤：依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，上訴人應繳交管理費之計算方式應為：總管理費×（上訴人所佔大公部分之面積＋上訴人所佔小公部分之面積）除（大公部分總面積＋小公部分總面積）。但上訴人計算其應繳交管理費之方式卻為：（總管理費－停車管理費）×（大公部分總面積－１１６個停車位面積）×（上訴人所佔大公應有部分比例－上訴人停車位所佔大公應有部分比例）除（大公部分總面積－１１６個停車位面積）＋住宅小公面積。如此之計算方式顯然與法未合。
（三）上訴人應依其停車位所佔應有部分比例繳交停車位管理費：按專供停車之地下室為區分所有建築物之共有部分，買受特定停車位之區分所有人，乃係買受該停車地下室之應有部分。因此，擁有停車位者，其共有之應有部分比例，較沒有停車位者高。而上訴人亦主張：各專有部分分配大公三八０三建號之應有部分，係由各該專有部分之面積比例計算分配，擁有車位之區分所有權人在其所分配之應有部分再加上每車位所分配之萬分之五九應有部分，故擁有停車位之區分所有權人較無停車位之區分所有權人每一停車位大公增加應有部分萬分之五九，此有上訴人九十年三月十四日準備書狀第四頁可稽，足證上訴人亦認為擁有越多停車位，共有之應有部分比例就越高。因此，區分所有權人擁有越多停車位，其共有之應有部分比例就越高，應分擔之管理費就越多。上訴人應按其停車位所佔應有部分比例繳交停車位管理費，不應於算式中扣除停車位所佔應有部分比例與停車位面積。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，其費用由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，公寓大廈管理條例第十條第二項定有明文。上訴人既主張依上開規定繳交管理費，即應依首揭計算方式補繳管理費。詎料，上訴人每個月僅繳交二萬元、一萬九千五百元或一萬九千元，卻主張停車場管理費已經繳交，要求扣除停車場面積及上訴人停車位所佔大公應有部分比例云云，顯與上開規定不合。
（四）上訴人保留之停車位並非約定專用部分：⑴停車位管理費並不因訂立分管契約而免除：買受特定停車位之區分所有人，
乃係買受該停車地下室之應有部分，故加買停車位者，對區分所有建築物之公共設施之應有部分亦較不買車位者多。因此，依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，擁有停車位者，因具有較多之應有部分比例，故較未買停車位者，負擔較多之管理費。加買停車位者，訂立分管契約，使停車位成為約定專用部分，並不影響其應分擔因停車位而增加應有部分比例之管理費。否則，停車位管理費是否因訂立分管契約而免除？何況，上訴人係保留停車位，並未與任何人訂立分管契約？⑵規約第二條第六款前段規定：按停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契
約書或分管契約書使用其約定專用部分云云，係指區分所有建物及停車位之買受人，應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。上訴人本身係起造人，就其保留之停車位，與誰訂立買賣契約書或分管契約書？⑶上訴人保留停車位，擁有該停車位所占地下室之應有部分，當然應依共有之
應有部分比例分擔管理費。上訴人主張上訴人應分擔之管理費為總管理費減去停車管理費收入五萬八千元，再乘以四九一０．一二分之一一．一三云云，不但與上訴人本身於原審八十九年十月十九日補正狀附表之主張不同，且亦缺乏根據，顯不足採。
⑷富升關渡大廈停車場管理辦法係被上訴人訂定，並非區分所有權人會議之決
議，亦非分管契約，其第二條僅在確認停車位「均屬私人產權所有，由產權所有權人或具有使用權之人停車使用」，並非約定共用部分供特定區分所有權人使用，不得作為上訴人停車位約定專用之依據。富升關渡大廈停車場管理辦法與富升關渡大廈管理費收繳額度計算，均是被上訴人訂定。上訴人以後者非規約而拒絕之，卻接受前者，顯不合理。
（五）上訴人應該繳交小公之管理費用：一棟建築物應只有一個管理委員會，不因所有權人使用建築物之不同，而成立多數管理委員會，此有台灣高等法院八十六年度上易字第一二一號判決可稽。另公寓大廈管理條例之立法意旨，係依社區整體經營之觀念，以全體住戶之利益為共同出發點，強調自治自主之管理維護，故同一大廈應視為一個整體，成立一個管理委員會，作整體之管理規劃。上訴人所佔之小公部分，既為整棟大廈之一部份，即不得謂商場部分之門戶獨立，而以上鎖之方式拒絕被上訴人管理，並進而主張與整棟大廈之管理無關，不分擔同棟大廈中其所佔小公部分之管理費。另被上訴人係以整個大廈為單位，委託中捷建築物維護管理股份有限公司從事管理、修繕、維護工作，從未拒絕管理、修繕、維護商場小公，有證人中捷公司經理袁雨生之證詞在卷為憑，上訴人主張被上訴人拒絕管理、維護商場之小公云云，顯屬不實。另系爭大廈之ＡＢＣ三棟大樓各有二部電梯，一部是由地上一樓到地上二十樓，另一部是由地下四樓到地上二十樓，上訴人原可共同使用上開電梯，但因上訴人自己設計以磚牆阻隔，致無法使用，係可歸責上訴人之事由，不得因此拒絕分攤管理費用。又地下一樓商場即惠康超市所在，係屬上訴人專有，其修繕、管理、維護費用，應由上訴人負擔，上訴人不得以被上訴人未管理其專有之商場，即主張上訴人未管理商場小公即建號三八０六、三八０七。上訴人主張其應繳交管理費每月才四三、六六九元，但為被上訴人代墊商場維護費用八七、二四二元，抵銷後每個月尚可向被上訴人請求四三、五七三元云云，係因上訴人誤以為被上訴人應負擔其商場專有部分之管理費，而且其管理費又計算錯誤所致。又上訴人係興建本件大廈之建設公司，依上訴人之設計規劃，公共設施之電費分大公電費與小公電費。大公電費包括一樓大廳、魚池泵浦、開放空間路燈、頂樓花園景觀燈、水塔揚水馬達、汙水泵浦、消防設備之電費，由被上訴人繳納，此有電力公司出具收據所載。小公電費包括玄關、電梯及樓梯間之電費，由ＡＢＣ三棟大樓住戶各自分攤，此即被上訴人所辯系爭建物門牌為自立路一巷七號十一樓住戶繳交自用電費五三八．三元，繳交小公電費（分攤公共電費）五０六．九元。上開公共設施電費之繳納方式，係上訴人設計規劃的，豈能佯裝為不知情？
（六）管理費係由被上訴人估價後，先向住戶收取，而非先由公共基金代墊支出費用後再向住戶收取：
管理費係為整棟大樓之管理修繕維護而準備，由被上訴人於決議管理費收繳辦法前先預估每年每月之必要花費，概數計算每戶每月應分擔之數額，故每月所預收之管理費，難免有時多於實際開銷，有時少於實際開銷。若有剩餘之管理費，皆累積下來，以防不時之需。且所有管理費用之支出均為全體住戶之利益，管理系爭大廈之必要費用，上訴人身為全體住戶之一，自有依比例分擔管理費之義務。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人擁○○○鎮○○段三七九九、三八００、三八０一建號建物，其大公之應有部分合計為萬分之二０五六，而大公之總面積為七０五三．四五平方公尺，故上訴人所佔大公部分之面積為一四五０．一九平方公尺。上訴人所佔小公面積為五二四．二九平方公尺，而小公部分總面積為三二０八．三四平方公尺（即三八０二、三八０四、三八０五、三八０六、三八０七建號建物面積之總和）。伊每月管理費平均支出新台幣（下同）四十一萬四千元，故上訴人每月應負擔之管理費為七萬九千六百五十八元，即（總管理費）乘以（上訴人所佔大公部分面積＋上訴人所佔小公部分面積）除以（大公部分總面積＋小公部分面積）。上訴人於八十八年三月至八十九年三月間，每月僅繳交二萬元，即每月積欠五萬九千六百五十八元，積欠十三個月，合計尚欠七十七萬五千五百五十四元；於八十九年四月至七月間，每月僅繳交一萬九千五百元，即每月積欠六萬零一百五十八元，積欠四個月，合計尚欠二十四萬零六百三十二元；於八十九年八月及九月每月繳交一萬九千元，即每月積欠六萬零六百五十八元，二個月合計積欠十二萬一千三百十六元，故上訴人自八十八年三月起至八十九年九月三十日止所積欠之管理費，共計一百十三萬七千五百零二元。被上訴人已於八十八年六月廿五日催告上訴人應於八十八年七月十五日前給付全額管理費，故上訴人就二十六萬八千四百六十一元範圍內（即八十八年三月一日起至同年七月十五日止之管理費），自八十八年七月十六日起，應負遲延給付之責。復依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，其就共用部分、約定共用部分之管理費所定之計算方法，並未區分為停車位與非停車位，亦未區分大公與小公，而是將大廈中之共用部分視為一個整體，由管理委員會作整體的管理維護，區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔管理費。依社區整體經營之觀念，以全體住戶之利益為共同出發點，強調自治自主之管理維護，為公寓大廈管理條例之立法意旨，而上訴人主張商場部分公共設施之管理應與整棟大廈之管理分離，身為同棟大廈之一份子，卻不願接受管理並負擔管理費，顯與前揭條例之立法意旨相違，並影響整體社區之維護管理。一大廈應視為一個整體，成立一個管理委員會，作整體之管理規劃，不得以緊閉大門拒絕被上訴人管理之方式，主張與整棟大廈之管理無關，藉以規避管理費之分擔。又上訴人之對於專有部分，本應自行負擔專有部分之管理、使用及收益，但不得因此不負擔共用部分之管理費。又管理費係為整棟大樓之管理修繕維護而準備，由被上訴人於決議管理費收繳辦法前先預估每年每月之必要花費，概數計算每戶每月應分擔之數額，故每月所預收之管理費難免有時多於實際開銷，有時少於實際開銷，若有剩餘之管理費，皆累積下來，以防不時之需，故管理費係由原告估價後，先向住戶收取，而非先由被上訴人代墊支出費用後再向住戶收取等語
二、上訴人則辯以：系爭富升關渡公寓大廈係依市場用地獎勵私人投資興建辦法由上訴人申請興建之多用途建築物，其建物依用途分為商場、住戶、停車位三部分。
商場與住戶雖屬同一建物，但門戶各別，住戶部分門牌○○○鎮○○路○巷○號至三十五號（單號），商場門牌則為自強路一０六號一、二樓及地下一樓，方向一朝東、一面西，門戶各自獨立互不相通。住戶部分屬封閉型，出入份子單純，公共設施亦較簡單，管理既方便，經費亦較節省，至於商場則屬開放式公共場所，出入份子複雜，公共設施方面，政府要求較嚴格，故管理較為困難，費用亦較昂貴，兩部分實不宜由同一單位合併管理，否則管理、維護費用難以計算分攤，因之上訴人自始即將商場與住戶部分分別管理。被上訴人管理範圍僅限於住戶及停車位部分，商場部分被上訴人並未管理，此由系爭自強路一０六號商場之公共用電費用由上訴人負責繳納，又商場之二部電梯，上訴人所有商場三戶，現僅地下一層出租與惠康百貨公司經營頂好超市，舉凡清潔、保全、電梯保養等維護作業均由惠康百貨公司包廠商辦理等情事可知。又被上訴人提出之原證二號管理費收繳額度計算表，僅屬估價性質，上訴人否認其真正，被上訴人主張每月管理費平均支出四十一萬四千元一節與事實不符。被上訴人既將停車位與住戶部分各別計費管理，停車位每位每月收取管理費五百元，自應自給自足，專款專用，不應與住戶部分管理費混淆不清，車位部分既已另行計費以每一停車位，每月收取五百元計算管理之，則計算共用部分面積時自應將車位部分扣除，以免重複計算。
本件系爭富升關渡公寓大廈為住商混合大樓，住、商使用性質不同，不宜統一合併管理，被上訴人既未管理商場之部分之小公，自難要求商場之小公面積分擔住戶部分之管理費，因此計算被上訴人管理面積及上訴人應分擔管理費面積時，均不應將商場小公面積計算在內。計算上訴人應分擔之管理費方法為（總管理費）除以（被上訴人管理維護之公設共用面積－車位已另行收費管理，故不計在內），得出每平方公尺應分擔之管理費，再乘以被上訴人管理面積內上訴人所佔之面積即得。依此方法再據被上訴人區分所有權人會議記錄財務報告八十八年三月起至同年十月支出金額加百分之五公共基金計算，上訴人應分擔之管理費為八十八年三月份之一百四十一元、四月份之七百八十一元、五月份之七百九十元、六月份之八百三十元、七月份之七百六十九元、八月份之七百九十七元、九月份之八百零五元、十月份之八百九十元，之後月份應由原告舉證其每月支出金額，再以同一計算方法計算。被上訴人提出之原證三存證信函，上訴人從未收到，且觀其內容並未記載上訴人應繳管理費金額，自不發生催告之效力，從而其請求遲延利息即無理由等語。
三、本件被上訴人起訴主張上訴人為坐落台北縣○○鎮○○段三七九九、三八００、三八０一建號之建物，其上門牌號碼為台北縣○○鎮○○路○○○號、二樓及地下一樓之所有權人，此為上訴人所不否認，並有被上訴人提出建物登記謄本附卷為證，自堪信為真實。本件被上訴人上訴爭執之爭點無非以：（一）系爭停車位是否約定為專用部分？得否自大公部分扣除，無須繳付管理費？（二）公寓大廈之管理費用是否應由公共基金先為墊付，始得向住戶收取之？（三）被上訴人未管理之商場小公部分，上訴人應否負擔ＡＢＣ三棟建物之小公管理費用？（四）本件管理費之計算基礎及方式為何？以下分別論述之：
（一）系爭上訴人所有之系爭停車位係約定專用部分，惟仍須繳付管理費，不得自大公範圍中扣除：
⑴按公寓大廈管理條例第十條第一項規定：專有部分、約定專用部分之修繕、管
理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。同條第二項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。同條第三項規定：前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。本件上訴人抗辯伊所有之系爭停車位，業經約定專用，自不受被上訴人管理，不應負擔管理費用等語，業據其提出原始房屋、土地預定買賣契約書等件為證，但為被上訴人所否認。按公寓大廈管理條例第三條第五款所稱之約定專用部分，其義係指公寓大廈公用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，而其項目範圍依內政部八十五年六月四日修正之建物所有權第一次登記法定補充規定增訂第十一點之一、第十一點之四明確規定地下室得約定為專用部分，並辦理登記。系爭停車位雖無獨立之所有權狀，而係系爭建物地下室之共同使用部分，前開上訴人所有之停車位之建物登記謄本對於停車位之權利使用範圍，均有編號為之，並辦理登記，此有系爭建物之建物登記謄本（即原審被證一）附卷為憑，揆諸前開說明，系爭上訴人所有之停車位為共同使用部分，為區分使用權利之範圍，另對地下室停車位為編號以確定特定人之使用範圍，自得認上訴人所有之系爭停車位係為約定專用部分，上訴人所為此部分之抗辯，堪認為真實。
⑵惟依前揭公寓大廈管理條例之規定，共同使用部分約定專用部分，依法仍應由
約定專用部分之使用人負擔費用，亦即應負擔管理費用，在此所稱之專用部分，仍屬共用部分，此與公寓大廈管理條例所稱之專有部分不同，上訴人固以系爭停車位約定為專用部分，故其面積應從大公之面積中扣除，以計付管理費用云云，顯係對於停車位約定為專用有部分與同法專有部分之法律性質有所誤會，其所為之上開抗辯，自不足採。準此，上訴人所有系爭停車位所占地下室之共有部分，依前揭公寓大廈管理條例第十條第一項之規定，係指該約定專用部分，應由約定專用部分之使用人負擔修繕、管理及維護之費用，而如何負擔費用應依同法第二、三項，由相關委員會及會議決議。上開公寓大廈管理條例第十條第二項就共用部分、約定共用部分之管理費所定之計算方法，並未區分為停車位與非停車位，亦未區分大公與小公，而是將大廈中之共用部分視為一個整體，由管理負責人或管理委員會作整體的管理維護，區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔管理費。上訴人自不得將系爭停車位約定專用之部分，自大公中扣除，僅繳付五百元，並抗辯上開五百元之管理費用應自管理費用之計算基礎中扣除，已不待言。
（二）公寓大廈之管理費用不需先由公共基金墊付後，不足部分始得向住戶收取之：本件上訴人另抗辯公寓大廈管理費用應由公共基金先予墊付，不足部分，始得向住戶收取云云，固據其提出八十八年十一月十五日之規約及內政部營建署所定之公寓大廈規約範本為證。經查，上開規約並不適用上訴人積欠於八十八年十一月十五日前之管理費用，自難引為適用之依據；而內政部營建署所定公寓大廈規約範本，僅供各公寓大廈管理委員會成立訂立相關規約時之參考範本，尚難稱為「法理」，更遑論上開範本並無任何法律拘束效力。準此，被上訴人於決議管理費收繳辦法前先概算或預估每年每月之必要花費，概數計算每戶每月應分擔之數額，故每月所預收之管理費難免有時多於實際開銷，有時少於實際開銷，若有剩餘之管理費，則累積下來，以防不時之需，尚屬合理，但無僅有實報實銷之道理。故本件上訴人抗辯管理費應被上訴人以公共基金代墊費用後，始得向住戶收取，並無依據，不足採信。
（三）上訴人所有之商場小公部分，仍應並列計入ＡＢＣ三棟小公範圍內計算並負擔管理費用：
⑴上訴人另抗辯系爭建物商場小公之部分，被上訴人並未管理，自不得再向上訴
人收取ＡＢＣ三棟小公之管理費用云云，為被上訴人所否認，並主張系爭建物商場小公部分，並非被上訴人不管理，而係上訴人予以上鎖，以致無法管理等語。經查，系爭商場小公之部分即儲藏室部分，經上訴人上鎖之事實，此為兩造所不爭執，並有被上訴人於原審提出之照片附卷可稽，另經本院九十一年五月七日現場履勘，上訴人公司之陳經理自稱：我們都上鎖，別人無法進入，更別談來維修、清潔，這是屬於私人產權等語，此有當日勘驗筆錄附卷為證，則前開事實，自堪信為真實。系爭建物商場小公部分，既屬上訴人所有之小公設施，依前揭公寓大廈管理條例之規定，該小公部分，亦應依法繳付管理費用，此乃公寓大廈管理條例之立法意旨，係依社區整體經營之觀念，以全體住戶之利益為共同出發點，強調自治自主之管理維護，上訴人所佔之小公部分，既為整棟大廈之一部份，即不得謂商場部分之門戶獨立，而逕以上鎖之方式拒絕被上訴人之管理，並以公寓大廈管理條例第十條第二項之規定，抗辯伊與整棟大廈之管理無關，不應合計於同棟大廈中ＡＢＣ三棟所佔小公部分中，計算管理費，被上訴人主張仍應全部小公之範圍，計算上訴人所佔小公比例之管理費用，依法有據，應屬可採。
⑵本件管理費之計算，依公寓大廈管理條例第十條第三項之規定，對於共用部分
、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約得另為規定，並得排除同條例第十條第二項、民法第八百二十二條、第七百九十九條規定之適用，故本件上訴人若考量住戶部分屬封閉型、管理方便、經費較節省，商場屬開放式公共場所、管理較為困難、費用較昂貴，被上訴人未管理商場部分，車位之管理費另行計算等情，則應依前揭條例第十條第三項之規定，積極參與區分所有權人會議，向區分所有權人會議提議或在規約中予以明訂，本件被上訴人既未作此等處理，則上訴人仍應依上揭法第十條第二項之規定，即按照區分所有權人共有的應有部分，包含小公部分，負擔管理費用，上訴人所為前開抗辯，自不足採信。
（四）被上訴人提出之管理費計算基礎及方式，均屬有據：⑴綜上，上訴人所為之前開抗辯既均屬無據，即應依前揭說明繳納管理費用。上
訴人以被上訴人提出之四十一萬四千元之管理費計算基礎，為臨訟製作，與事實不符云云。經查，被上訴人主張每個月管理費平均支出四十一萬四千元，據其提出管理費收繳額度計算書影本為證，所列每月份管理費支出項目為：託管服務費二十九萬元、水塔蓄水池清三千元、外牆清洗一萬元、電梯保養維護五萬四千元、大公水電費三萬元、水電維修材料費五千元、公共基金提撥二萬二千元。雖上訴人另提出八十八年十一月十五日富升關渡大廈第二屆第一次區分所有權人會議會議記錄之財務報告，其中自八十八年四月至十月間之財務支出，約為三十三萬至三十七萬元左右，此有該會議記錄附卷為證，兩者間相距為四萬至八萬左右，此乃因管理費性質，是為了支應經常性的人事、辦公、電話、清潔、維護、信件收發、垃圾處理等管理必要費用，由被上訴人於決議管理費收繳辦法前先預估每年每月之必要花費，概數計算每戶每月應分擔之數額，已如前述，而上開計算書所列之各項支出，均屬被上訴人管理系爭大廈之必要費用，並與上訴人提出之計算依據，並非相去甚遠，且管理費用之核定既屬概算之結果，故被上訴人主張每個月管理費平均支出為四十一萬四千元，尚屬可採，上訴人逕予否認該金額，並不足採。
⑵再查，系○○○鎮○○段三七九九、三八００、三八０一建號之建物為上訴人
所有，上訴人之大公應有部分合計為萬分之二０五六，而大公部分總面積為七０五三．四五平方公尺，故上訴人所佔大公部分之面積為一四五０．一九平方公尺，上訴人所佔小公面積為五二四．二九平方公尺，而小公部分總面積為三二０八．三四平方公尺（即三八０二、三八０四、三八０五、三八０六、三八０七建號建物面積之總和），此有建物登記謄本在卷可稽，自堪信為真實。兩造對於本件管理費之計算，係依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定計算，並不爭執。依前開例第十條第二項之規定，本件上訴人應繳之管理費為（總管理費）乘以（上訴人所佔大公部分面積+上訴人所佔小公部分面積）除以（大公部分總面積＋小公部分面積），即（000000元）乘以（1450.19平方公尺＋
524.29平方公尺）除以（7053.45平方公尺＋3208.34平方公尺），上訴人每月應負擔之管理費為七萬九千六百五十八元，另依富升關渡大廈住戶規約第十條第五項約定，遲延利息以未繳之管理費用金額之年息百分之十計算，且兩造均未爭執，堪認為真實。又上訴人於八十八年三月至八十九年三月間，每月繳交二萬元，於八十九年四月至七月間，每月繳交一萬九千五百元，於八十九年八月及九月每月繳交一萬九千元，此為兩造所不爭執，自堪信為真正。故上訴人自八十八年三月起迄八十九年九月卅日止，所積欠之管理費共計一百十三萬七千五百零二元。至被上訴人主張曾於八十八年六月廿五日以存證信函催告上訴人應於八十八年七月十五日前給付全額管理費，故上訴人就二十六萬八千四百六十一元範圍內（即八十八年三月一日起至同年七月十五日止之管理費），自八十八年七月十六日起應負遲延給付之責云云，因上訴人否認有收受該存證信函，被上訴人復未舉證以實其說，故就二十六萬八千四百六十一元部分，自難以八十八年七月十六日起計付遲延利息。又被上訴人於八十九年六月二十日聲請支付命令時，係請求七十六萬五千六百元，上訴人於八十九年七月六日收受支付命令，被上訴人於八十九年十月二十五日擴張訴之聲明為請求上訴人給付一百二十五萬三千零二元，嗣於八十九年十一月十日減縮為一百十三萬七千五百零二元，有各該書狀及送達證書在卷可稽。從而，被上訴人請求上訴人給付一百十三萬七千五百零二元，其中七十六萬五千六百元部分，自八十九年七月七日起，其餘三十七萬一千九百零二元部分，自八十九年十月二十六日起，均至清償日止，按年利率百分之十計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息請求部分，為無理由，應予駁回。
四、從而，原判決據以准許上訴人應給付被上訴人一百十三萬七千五百零二元，其中七十六萬五千六百元部分，應自八十九年七月七日起，其餘三十七萬一千九百零二元部分，應自八十九年十月二十六日起，均至清償日止，按年利率百分之十計算之利息，並准許該部分假執行之聲請，另駁回上訴人超出上開部分之訴及假執行之聲請，並無不合，本件上訴人請求廢棄原判決，並無理由，應予駁回。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十七 日
民事第二庭 審判長法官 丁蓓蓓
法官 汪漢卿法官 洪純莉右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 十七 日
書記官 黃慧怡