臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第三○四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 國票聯合證券股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳錦隆律師
張勝傑律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十一日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一五六二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴駁回。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人固得依據租賃契約第七條及第八條之約定聲明租賃契約於民國（下同）八十九年六月三十日終止，上訴人接獲相關終止契約之書面通知後雖同配合辦理，惟於八十九年六月三十日之交屋日，被上訴人僅形式上將房屋之鑰匙交付上訴人，對於經拆解設備後到處裸露佈滿著電線、電纜線、管路、風管及天花板、牆壁之坑洞，則未表示處理意見，此欲將租賃物強交予上訴人之行為，已由上訴人立即表明不接受。所稱之強行交付係基於房屋並非被上訴人所有，被上訴人只要將房屋鑰匙強行交付不持有，無論上訴人是否同意收取對被上訴人已無規範作用，因上訴人如不收取該鑰匙，房屋至遭他人占用受損自是上訴人與被上訴人無關，為此上訴人僅能對此草率交屋方式嚴正表明不能接受，終止租約自不生效力。
二、查「租賃契約之屆滿或終止，被上訴人應即日將租賃房屋誠心按照『使用現狀』遷空並依『使用現狀』清理後交還上訴人」、「契約期間內被上訴人若擬遷離他處，被上訴人不得向上訴人請求租金償還，遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照『使用現狀』還上訴人，被上訴人不得異議」租賃契約第七條及第八條定有明文，被上訴人於破壞原裝潢拆解設備後裸露之電線、電纜線除容易茲生危險外，並與前揭『使用現狀』之還返房約定完全不符，至上訴人無法接受，惟被上訴人僅急欲於八十九年六月三十日辦理終止契約，對照「使用現狀」交屋卻付之闕如，為利於被上訴人繼續清理房屋完成交屋工作，因而同意被上訴人保有一副出入大門之複製鑰匙，以利繼續清理房屋完成交屋工。對此項交屋工作被上訴人卻一再拖延，對於上訴人之催促電話均一再迴避，被上訴人取得一套出入大門之複製鑰匙後，便自行繼續搬遷留置物如廣告看板等，此部分有現任台北金鑽大樓管理員組長陳根藤可茲為證，此部分負責交屋之證人陳福隆、郭蒼屘之證詞亦語帶保留，未將本項實情陳明，而被上訴人將此項照「使用現狀」交屋之修飾工作，誇言為「重新裝潢」，此種不切實際之論調，原審未予明察即附和被上訴人之言論，為不利上訴人之判決，顯失公允。
三、前揭被上訴人因交屋一再延宕，基於被上訴人為對租賃契約能作一了結，及上訴人亦為免租賃物因交屋未完成尚在出租存續期間，不利於再出租，故協同被上訴人以八十九年八月三十日為終止租賃契約日之公證，終止租賃契約公證書並事先經被上訴人謄寫確認而辦理公證，依該公書約定事項第四條之約定「雙方同意終止日期：民國八十九年八月三十日」，而被上訴人對於此項終止契約之公證僅一再聲稱係「配合」上訴人之要求，又未舉證「配合」上訴人之要求辦理終止租賃契約之公證後，於上訴人未同意退還押租保證金之對要協下，所取得更多利益之對價為何？原審亦未予明察即否定合議終止租賃契約公證之必要，顯與法不合。
四、再查被上訴人曾於八十九年十二月七日，要求進入租賃房屋搬遷高架地板，事前雖徵得上訴人之同意，而其所搬遷之高架地板自屬留置之一部分，本案上訴人既同意於八十九年八月三十日辦理租約終止，搬遷留置物雖於租約終止後三個月進行，上訴人亦同意於八十九年八月三十日辦理租約終止，搬還遷留置物雖於租約終止後三個月進行，上訴人亦同意配合辦理之情況，原審縱未認定租約已因被上訴人違約延至留置物之最後搬遷日（即八十九年十二月七日），亦應由此得知兩造默認合議終止契約之心證。
五、原審所採用之證人陳福隆、郭蒼屘、鄭秀蓮、張捷德均為被上訴人之員工，對於相關事證就不利於該公司之疑點則未予發問，關於不利於上訴人之證詞則刻意彰顯，至其所下之判決均不利於上訴人，在此特予陳明。
五、有關被上訴人向丙○○承租車位之租賃債權請求部分，因該車位租金僅收到八十九年五月，其至八十九年八月止之三個月租金債權，已由丙○○書立債權移轉證明書將債權移轉予甲○○，被上訴人稱已於八十九年五月底將停車位之遙控器交還管理員，但截至前揭房屋租約辦理公證終止止，仍繼續使用該車位，且曾數度違規停車滋生管理上之困擾，於是上訴人花錢重新建置遙控鎖發給各樓層住戶後，才平息該違規停車事件，被上訴人既於該期間承租使用車位，無論租金請求人為何人，自應負支付租金及管理費之責任。
六、為此被上訴人之四十五萬元押租金請求，除了應再支付二個月租金、管理費三十二萬二千八百五十二元及三個月車位租金、車位管理費四萬九千五百元外，所餘七萬七千六百四十八元則應依照「使用現狀」交屋作為支付修補已受損房屋之費用。
參、證據：除援用原審之立證方法外，提出債權移轉證明書、照片十六紙為證，並聲請訊問證人陳根藤。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人提起本件上訴，無非以：「被上訴人並未於八十九年六月卅日將系爭之房屋『使用現狀』遷空，並保留一副出入大門之複製鑰匙」、「有關被上訴人向丙○○承租車位之租賃債權請求部分．．．已由丙○○書立債權移轉證明書將債權移轉予甲○○」云云，為其上訴理由，惟查：
一、系爭租賃契約業於八十九年六月三十日終止，被上訴人並於終止當日返還鑰匙、移轉房屋之占有予上訴人：
（一）按系爭租賃契約第八條規定：「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處，乙方不得向甲方（即上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照使用現狀還甲方，乙方不得異議」（請見原審卷原證二號），八十九年四月間，被上訴人因三重分公司擬遷址，乃依約通知上訴人租約於六月三十日終止，嗣於終止當日由被上訴人公司員工陳福隆及郭蒼屘返還鑰匙、移轉房屋之占有予上訴人。
（二）前開事實，有證人陳福隆、郭蒼屘及鄭秀蓮之證詞可證，且為上訴人所自認：
１、證人陳福隆於原審九十年二月二日言詞辯論期日證稱：「八十九年四月六日以電話通知八十九年五月三十日終止租約，被告之子丙○○說要以書面三個月前通知，所以就於八十九年六月三十日終止租約，被告同意，八十九年六月三十日我與郭先生、丙○○有至現場點交，鑰匙還給丙○○」等語。
２、證人郭蒼屘於同期日證稱：「總公司要我於八十九年六月三十日至系爭房屋交還鑰匙予房東，當天我與陳福隆、丙○○在場，丙○○要求水電費結清，冷氣、玻璃回復原狀，因房屋為原狀點交，故被上訴人不需要回復原狀，鑰匙有交還給丙○○」等語。
３、上訴人於同期日亦自認：「陳福隆有於八十九年四月打電話，八十九年六月三十日在場雖有交付系爭房屋全部鑰匙給我，但郭先生有保留一份大門鑰匙．
．．原告有發文要於八十九年六月三十日終止契約」等語。
４、證人鄭秀蓮於原審九十年二月二十一日言詞辯論期日證稱：「原告因遷址於八十九年三、四月向被告口頭通知要終止契約，並以書面通知自八十九年七月一日終止契約，原告公司遷址後，八十九年六月三十日原告職員陳先生至系爭房屋鑰匙交還丙○○，原告未留鑰匙，因原告之前即已遷空，故當天有將房屋遷空交還被告，為現狀點交」等語。
（三）由前述可知，系爭租賃契約已於八十九年六月三十日終止，被上訴人並於終止當日返還鑰匙、移轉房屋之占有予上訴人，依租賃契約第四條規定：「甲方（即上訴人）應於乙方（即被上訴人）遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」，上訴人自應將押租保證金四十五萬元無息退還予被上訴人。上訴人雖一再辯稱被上訴人並未依使用現狀返還房屋，惟實際上卻又於六月三十日收受被上訴人所繳回之房屋鑰匙，其陳述自相矛盾，委不足採。
二、兩造於八十九年八月三十日所辦理之公證，係因上訴人堅持如不配合辦理即不返還租賃保證金，被上訴人為早日取回租賃保證金，不得已配合上訴人之要求而辦理，兩造並非於辦理公證時始合意終止契約：
（一）按上訴人於原審九十年二月二日言詞辯論期日自認：「我打電話給法院公證處，公證處人員說租約終止最好經公證再出租，我向被上訴人說儘快回復原狀，終止租約以便再出租」等語。
（二）證人張捷德於同期日證稱：「管理部鄭科長要我去辦公證，因丙○○說原契約有公證，終止契約也須公證，我們原認契約已於八十九年六月三十日終止，不須公證」、「當初八十九年七月間丙○○說要回復原狀辦公證，我們認不必要，他八十九年八月又打電話，說否則不返還保證金，我們才再申請公司變更登記事卡辦公證，均是配合丙○○之要求以取回保證金」等語。
（三）由前述可知，被上訴人終止系爭租賃契約並交還房屋後，上訴人復以公證處人員告知租約終止最好經公證再出租為由，一再要求被上訴人須配合其辦理終止契約之公證，否則不願返還租賃保證金。被上訴人為儘早取回租賃保證金，不得已配合上訴人於八月三十日前往台灣板橋地方法院辦理公證，且因公證實務上之要求，公證書上乃以辦理公證當日為契約終止日，實則被上訴人純係為早日取回租賃保證金，才會配合上訴人再行出租之需求而辦理公證手續，兩造絕非於公證當時始合意終止契約，系爭租賃契約實質上早於六月三十日即已終止之事實，不因事後辦理形式上之公證手續而受影響。
三、上訴人所稱被上訴人於八十九年十二月七日所搬遷之高架地板屬留置物之一部份云云，與事實不符：
（一）按被上訴人於八十九年六月三十日將房屋遷空交還上訴人後即未再進入系爭房屋，嗣因被上訴人其他分公司遷址時需用到高架地板，因而詢問上訴人可否將系爭房屋內之高架地板送給被上訴人使用，經上訴人同意後乃於十二月七日由上訴人開門讓被上訴人員工拆運高架地板，此有證人鄭秀蓮之證詞可證：
（二）證人鄭秀蓮於原審九十年二月二十一日言詞辯論期日證稱：「八十九年十二月六日我打電話給被告說『系爭房屋我們遷走時有留下高架地板，你們是否有需要，如果不用，是否可以給我們？』丙○○『好，沒問題』經丙○○同意後，於八十九年十二月七日請貨運及公司職員去搬。」等語。
（三）另上訴人於同期日亦自認：「原告八十九年十二月六日問我們需不需要高架地板，我說這本來就是你們的東西，我們不需要，被上訴人八十九年十二月七日是去拆高架地板」等語。
（四）由前述可知，前開高架地板係被上訴人依使用原狀返還房屋於上訴人時所內含之物品，因上訴人不需要該等高架地板，被上訴人乃於徵得上訴人同意贈送後，由上訴人開門讓被上訴人員工入內拆運，並非被上訴人於當日取回留置物，上訴人所稱被上訴人於八十九年十二月七日所搬遷之高架地板屬留置物之一部份，應由此得知兩造默認合意終止契約云云，顯與事實不符。
四、有關停車位租金部分：
（一）查被上訴人早於八十九年五月底即已終止系爭停車位租約，並依丙○○之指示將停車位之遙控器交還管理員，故上訴人主張以八十九年六月至八月之停車位租金債權與系爭押租金債權抵銷，自無理由。
（二）次按上訴人於原審辯稱：「丙○○係甲○○之兒，車位之所有權亦歸屬反訴原告（即甲○○），該車位租約係由反訴原告授權丙○○代理簽立，故停車位租約自應與房屋租賃契約一併請請求」，現又改口翻稱：「有關被上訴人向丙○○承租車位之租賃債權請求部分．．．已由丙○○書立債權移轉證明書將債權移轉予甲○○」云云，其說詞反覆，抑且兩相矛盾，顯不可採。
五、綜上所述，原判決合法正當，上訴人之訴顯無理由。
參、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人於原審起訴主張兩造於八十五年六月廿六日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人將坐落台北縣三重市○○路○段卅號三樓全部出租予原告，供原告三重分公司營業使用，雙方約定租賃期限自八十五年九月一日起至九十年八月卅一日止，被上訴人依租賃契約第四條規定，於簽約時交付保證金四十五萬元，租賃契約第八條約定「契約期間內乙方（即被上訴人）若擬遷離他處，乙方不得向甲方（即上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照使用現狀還甲方，乙方不得異議」，八十九年四月間，被上訴人因三重分公司擬遷址，乃依約通知上訴人租約於六月卅日終止，嗣於終止當日返還鑰匙、移轉房屋之占有予上訴人，詎上訴人迄未返還上開租賃保證金，屢經催促無效。被上訴人終止租約返還鑰匙並交還房屋後，上訴人復以據公證處人員告知租約終止最好經公證再出租為由，一再要求被上訴人須配合其辦理終止契約之公證，否則不願返還租賃保證金，被上訴人為儘早取回租賃保證金，不得已配合上訴人於八月卅日前往台灣板橋地方法院辦理公證，且因公證實務上之要求，公證書上乃以辦理公證當日為契約終止日。被上訴人於八十九年六月卅日將房屋遷空交還上訴人後即未再進入系爭房屋，直至十二月七日經上訴人同意後始進入拆取上訴人所不要之高架地板，原告並非至該日始遷離系爭房屋等語。
二、上訴人則以被上訴人固得依據租賃契約第七條及第八條之約定聲明租賃契約於八十九年六月三十日終止，上訴人接獲相關終止契約之書面通知後雖同配合辦理，惟於八十九年六月三十日之交屋日，被上訴人僅形式上將房屋之鑰匙交付上訴人，對於經拆解設備後到處裸露佈滿著電線、電纜線、管路、風管及天花板、牆壁之坑洞，則未表示處理意見，此欲將租賃物強交予上訴人之行為，已由上訴人立即表明不接受。被上訴人於破壞原裝潢拆解設備後裸露之電線、電纜線除容易茲生危險外，並與租賃契約第七、八條約定『使用現狀』之還返房約定完全不符，上訴人無法接受，惟被上訴人僅急欲於八十九年六月三十日辦理終止契約，對照「使用現狀」交屋卻付之闕如，為利於被上訴人繼續清理房屋完成交屋工作，因而同意被上訴人保有一副出入大門之複製鑰匙，對此項交屋工作被上訴人卻一再拖延，對於上訴人之催促電話均一再迴避，此部分負責交屋之證人陳福隆、郭蒼屘之證詞亦語帶保留，未將本項實情陳明，而被上訴人將此項照「使用現狀」交屋之修飾工作，誇言為「重新裝潢」，此種不切實際之論調，原審未予明察即附和被上訴人之言論，為不利上訴人之判決，顯失公允。前揭被上訴人因交屋一再延宕，基於被上訴人為對租賃契約能作一了結，及上訴人亦為免租賃物因交屋未完成尚在出租存續期間，不利於再出租，故協同被上訴人以八十九年八月三十日為終止租賃契約日之公證，終止租賃契約公證書並事先經被上訴人謄寫確認而辦理公證，依該公書約定事項第四條之約定「雙方同意終止日期：民國八十九年八月三十日」，而被上訴人對於此項終止契約之公證僅一再聲稱係「配合」上訴人之要求，又未舉證「配合」上訴人之要求辦理終止租賃契約之公證後，於上訴人未同意退還押租保證金之對要協下，所取得更多利益之對價為何？原審亦未予明察即否定合議終止租賃契約公證之必要，顯與法不合。再查被上訴人曾於八十大年十二月七日，要求進入租賃房屋搬遷高架地板，事前雖徵得上訴人之同意，而其所搬遷之高架地板自屬留置之一部分，本案上訴人既同意於八十九年八月三十日辦理租約終止，搬遷留置物雖於租約終止後三個月進行，上訴人亦同意於八十九年八月三十日辦理租約終止，搬還遷留置物雖於租約終止後三個月進行，上訴人亦同意配合辦理之情況，原審縱未認定租約已因被上訴人違約延至留置物之最後搬遷日（即八十九年十二月七日），亦應由此得知兩造默認合議終止契約之心證。有關被上訴人向丙○○承租車位之租賃債權請求部分，因該車位租金僅收到八十九年五月，其至八十九年八月止之三個月租金債權，已由丙○○書立債權移轉證明書將債權移轉予甲○○。為此被上訴人之四十五萬元押租金請求，均因上訴人以前述說明所示之債權而全部抵銷云云置辯。
三、查兩造於八十五年六月二十六日簽訂房屋租賃契約書，由上訴人將坐落台北縣三重市○○路○段卅號三樓全部出租予被上訴人，租期自八十五年九月一日起至九十年八月卅一日止，租金每月十五萬元，被上訴人已繳納租金至八十九年六月卅日。被上訴人於八十九年四、五月間因擬遷址而以電話及書面通知上訴人將於八十九年六月卅日終止契約，並通知上訴人返還房屋，被上訴人並於八十九年六月卅日於系爭房屋將房屋鑰匙返還給上訴人之代理人丙○○，兩造並於八十九年八月卅日至台灣板橋地方法院辦理終止契約之公證，被上訴人於八十九年十二月七日經上訴人同意後進入系爭房屋拆取高架地板等情，業為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書、公證書影本在卷可稽，應認為真實。
四、又查上開租賃契約第四條約定：「乙方（即被上訴人）應於訂約時，交於甲方（即上訴人）四十五萬元作為押租保證金，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」、第七條：「乙方於租期屆滿時，或終止租約時，應即日將租賃房屋誠心按照使用現狀遷空並依使用現狀清理後交還甲方始完成交屋程序，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時遷讓交還房屋時，自屆滿或終止租約之翌日起，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至完成交屋程序之日止」、第八條：「契約期間內乙方若擬遷離他處，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照使用現狀還甲方，乙方不得異議」。可知被上訴人若遷離他處，自得終止租賃契約，並以系爭房屋使用現狀返還上訴人。經查被上訴人已於八十九年六月卅日向上訴人表示終止系爭租賃契約，原告並於終止當日返還鑰匙、移轉房屋之占有予被告等情，業經證人陳福隆、郭蒼屘、鄭秀蓮於原審證述無訛。且查上訴人訴訟代理人丙○○於原審九十年二月二日、二月二十一日言詞辯論期日時亦分別稱：「陳福隆有於八十九年四月打電話，八十九年六月卅日在場雖有交付系爭房屋全部鑰匙給我，但郭先生有保留一份大門鑰匙，因原告（即被上訴人）要繼續搬遷物品，且未將房屋恢復原告，應不算完全點交。『原告有發文要於八十九年六月卅日終止契約，我們於八十九年五月間收到』，但我未達成共識，因一直未達成共識，我打電話給法院公證處，公證處人員說租約終止最好經公證再出租．．．『原告八十九年十二月六日打電話說要搬東西，問我說可不可以，因是他們的東西，我不能說不可以』，原告且說要我幫忙開門，我說你們有鑰匙，為何要我開門？他們說鑰匙不知在哪裡，八十九年十二月七日我就開門讓他們進去搬東西。原告八十九年十二月六日問我們需不需要高架地板，我說這本來就是你們的東西，我們不需要，原告八十九年十二月七日去拆高架地板。」等語，兩相印證，可知上開三位證人之證詞確為可採，在八十九年四月間被上訴人確有通知上訴人將於八十九年六月三十日終止上開租賃契約，且八十九年六月日卅日當天，被上訴人亦交付鑰匙予上訴人，移轉系爭房屋之占有予被上訴人，從而當不得以上開三證人為被上訴人之職員，即逕認其等證詞無可採，從而系爭租賃契約應於八十九年六月卅日終止。至上訴人於本院言詞辯論日時始主張被上訴人有一套出入大門之複製鑰匙，乃自行繼續搬遷留置物如廣告看板等，有現任台北金鑽大樓管理員組長陳根藤可茲為證部分。按未於準備程序主張之事項，除有一、法院應依職權調查之事項。二、該事項不甚延滯訴訟者。三、因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。四、依其他情形顯失公平者外。於準備程序後行言詞辯論時不得主張之。民事訴訟法第二百七十六條第一項定有明文。經查上訴人聲請訊問之證人陳根藤為大廈管理員組長，上訴人於本院準備程序時不可能不知該證人之存在，且上訴人針對保留鑰匙部分，在本院準備程序時表示係以「事後對造又去搬東西」可證等語，並無其他證據請求調查，核無民事訴訟法第二百七十六條第一項例外規定之各款情形，從而揆諸上開之規定，應認上訴人此部分主張有失權效果，自不得於本院言詞辯論期日再行提出。況縱證人陳根藤到庭作證上訴人於八十九年六月三十日後仍有搬遷之事實，亦無法推翻上開八十九年六月三十日終止之事實，蓋苟以八十九年八月三十日公證之日為終止契約期日，則被上訴人縱有保留之鑰匙亦應於是日交還上訴人，然依上訴人之訴訟代理人上開之陳述，竟仍主張八十九年十二月七日時上訴人仍保有複製之大門鑰匙云云，可見是否有複製之大門鑰匙，並非終止租賃契約之要件。再查被上訴人於原審係主張行使系爭租賃契約第八條之終止權而終止，非屬雙方合意終止，自無須得上訴人之同意，故兩造於八十九年八月卅日所辦理終止租約之公證，既因兩造間之房屋租賃契約已於八十九年六月卅日終止，當不因事後辦理形式上之公證程序而受影響。
五、續查系爭房屋之租賃契約已於八十九年六月卅日終止，並已交付移轉占有予上訴人，已如前述，則被上訴人主張依系爭租賃契約第四條規定，請求上訴人返還保證金四十五萬元，自有理由。而上訴人主張以七、八月份房屋租金、大樓管理費抵銷上開保證金部分，即無理由。至於主張抵銷回復原狀修補費用部分，經查依系爭租賃契約第七條、第八條係約定終止租約時被上訴人應將房屋「照使用現狀」返還上訴人，並未約定被上訴人須回復上訴人交付房屋時之原狀或將房屋重新裝修，且上訴人所提出之系爭房屋照片亦顯示被上訴人已搬空，始有剪斷電線、電纜之現象，自無回復原狀修補費用須由被上訴人支付之情事，從而上訴人此部分抵銷之主張亦無理由。
六、再查系爭停車位租賃契約，係被上訴人與訴外人丙○○所訂立等情，有停車位租賃合約書影本附卷可憑，雖上訴人於本院主張被上訴人向丙○○承租車位之租賃債權部分，已由丙○○移轉予上訴人等語，並提出債權移轉證明書為證，然查被上訴人主張已於八十九年五月底，將停車位遙控器交還管理員等情，為上訴人所不爭執，僅辯稱上訴人仍繼續使用該車位至系爭房屋辦理公證終止為止云云，然上訴人除無法舉證以實其說外，且若上訴人係於系爭房屋辦理公證終止時始停止使用系爭車位，則何以被上訴人僅與上訴人於八十九年八月三十日公證終止系爭房屋租賃契約，而未與訴外人丙○○就系爭停車位為終止契約之合意？再參以被上訴人有關系爭停車位租金係繳至八十九年五月份等情，為兩造所不爭執，益證被上訴人主張系爭停車位租賃契約已於八十九年五月底終止等語為可採，被上訴人自無支付八十九年五月份以後停車位租金之義務，是以上訴人主張以八十九年六月至八月份停車位租金及停車管理費抵銷上開保證金部分，亦屬無據。
七、綜上所述，兩造間之租賃契約於八十九年六月卅日終止，被上訴人並已於該日返還鑰匙、移轉房屋占有予上訴人，上訴主張之抵銷部分復均無理由，從而原審認定上訴人應依租賃契約第四條約定，返還押租保證金四十五萬元，及自八十九年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並命被上訴人供擔保宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 一 日
民事第一庭審判長法官 邱新福
法官 許純芳法官 黃雯惠右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 八 月 六 日
法院書記官 魏淑娟