臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第四三九號
上 訴 人 國泰建設股份有限公司法定代理人 甲○○被 上 訴人 乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年六月七日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第一六五一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決及假執行之宣告均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠證人劉瓊霙於被上訴人詢問坐落於台北縣汐止市○○段五一一、五一三地號土地
第Ｂ１棟第十八樓房屋（以下簡稱系爭房屋）及所在基地是否會淹水時，僅稱八十七年十月十六日瑞伯颱風時，系爭房屋所在基地未淹水，及將當時附近基地之照片給被上訴人看而已，並未向被上訴人保證系爭房屋所在基地絕對不會淹水，有證人劉瓊霙於原審九十年三月二十日之陳述「我只是說瑞伯颱風時我們這邊沒有淹水，並未保證絕對不會淹水」等語可稽。是原判決以證人劉瓊霙將八十七年十月十六日瑞伯颱風時系爭房屋所在基地之照片供被上訴人比較，而認定證人劉瓊霙之目的係表示系爭房屋所在基地不會淹水，並依此認定證人劉瓊霙曾向被上訴人保證系爭房屋所在基地不會淹水云云，顯與證人劉瓊霙證述之內容不符且有違論理法則，而違反民事訴訟法第二百二十二條第一項、第三項有關法院為判決時，應斟酌調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，及法院依自由心證判斷事實之真偽，不得違背論理法則之規定。又證人周志村雖謂劉瓊霙曾向被上訴人保證系爭房屋所在地絕不會淹水云云，惟查證人周志村與被上訴人係男、女朋友，且係為結婚而購買系爭房屋，並曾代被上訴人給付部分買賣價款三十五萬元，有證人周志村於原審九十年三月二十日言詞辯論時陳述可稽，是證人周志村與被上訴人確有相當密切之利害關係，其所陳述顯有偏頗，不足採信。且證人周志村於上開言詞辯論期日陳述時，先前係稱「他說不會淹水，他並把照片拿給我們看」，嗣後卻推翻前詞稱「並未看到劉小姐提的照片」，其陳述顯屬陳述不一，足證其陳述確不實在，而不足採信。
㈡次按不可抗力係指任何人縱加以最高度之注意，亦不能抗拒或避免之事故。又按
所謂相當因果關係，係指無此行為，雖必不生此損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是為有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係。查依經濟部水利處第十河川局九○水利十規字第○九○五○○三一九四號函，象神颱風來襲時基隆河淹水成因雖有河川與地形條件不利排洪、降雨量大且超過百年頻率、治理計劃尚未完成、沿岸土地開發快速建物過多、跨河構造物影響排洪及流域水流瓶頸等，惟查上開係指「基隆河」淹水之成因，換言之，係就基隆河流域包括基隆市、台北縣汐止市、台北市等地區淹水原因之彙整，而依當時新聞報導，汐止地區有淹至三樓者，有淹至二樓者，亦有僅水淹及膝者，而系爭房屋之基地當時淹水高度僅六十公分，是基隆河沿岸之淹水成因顯係不能一概而論。
㈢次查八十七年芭比絲、瑞伯颱風曾造成汐止部分地區淹水，惟查系爭房屋所在基
地當時並未淹水，有證人劉瓊霙之陳述、照片可稽，且被上訴人就此事實亦不曾加以爭執。又查上開基隆河淹水之成因，其中地形條件不利排洪、治理計劃尚未完成、沿岸土地開發快速建物過多、跨河構造物影響排洪及流域水流瓶頸等，於八十七年芭比絲、瑞伯颱風時均已存在，唯一新出現之原因係降雨量大且超過百年頻率，參照上開「淹水成因分析」記載：象神颱風之降雨，經由水利處依照民國四年至八十八年資料分析顯示，從八十九年十月二十九日十八時至十一月一日十八時之五堵雨量站三日降雨總和為七百五十二公釐，經頻率分析結果其重現期（頻率）為一百五十年，超出基隆河該河段之現況排洪能力，再加上颱風來臨前，本區受東北季風影響，連續下雨數日，流域內土壤均已飽和，減少了入滲量，造成五堵水位站水位於十月二十九日平均達七‧六二公尺，較平日常水位四‧四二公尺高出三‧二公尺，更減少了本次颱風排洪之承受能力等語，益足證明，是系爭房屋所在基地於八十七年間芭比絲、瑞伯颱風來襲時未淹水，象神颱風來襲時淹水六十公分，究其原因，顯與象神颱風造成重現期一百五十年之降雨量有相當因果關係，而與建物過多等原因無相當因果關係。而降雨量大且超過百年頻率之原因係任何人縱加以最高度之注意，亦不能抗拒或避免之事故，難謂非不可抗力之因素。基此，原判決以系爭房屋之地段建物過多、地形條件不利排洪，為系爭房屋所在基地淹水之重要原因，而認定該基地淹水非因不可抗力因素所致云云，其判斷事實顯有違論理法則。且就證人劉瓊霙陳述八十七年芭比絲、瑞伯颱風來襲時，該基地並未淹水之重要證據棄而不論，亦顯有偏頗。
㈣再按物之瑕疵擔保責任之成立，必以物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，且須其
瑕疵於危險移轉時確已存在為前提，有最高法院八十五年度台上字第六六四號判決可稽。查被上訴人向上訴人購買系爭房屋後，僅於八十九年十月四日交付訂金、簽約金共新台幣（下同）四十一萬元，即違約未再交付應於同年十一月二十日、十二月二十日給付之買賣價金及辦理貸款、交屋等手續，有客戶資料記錄表可稽，是系爭房屋既尚未交付，即危險負擔尚未移轉於被上訴人，依上開判決上訴人尚無物之瑕疵擔保責任。
㈤退一步言，縱使依最高法院八十六年度台上字第一三○三號判決，危險移轉前，
買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人有拒絕受領瑕疵物之權利並解除契約者，惟查如前所述，系爭房屋所在基地係因象神颱風帶來重現期為一百五十年之降雨量所致，而上開降雨量既係一百五十年發生一次，未來一百五十年內顯不易再出現上開頻率之降雨量而致系爭房屋之基地淹水，且被上訴人於原審亦自認系爭房屋於八十九年十一月一日象神颱風淹水後未再淹水等語。再查上訴人於象神颱風後已於系爭房屋所在大樓Ａ棟、Ｃ棟地下停車場出入口興建防水閘欄，高度各約一公尺二十五公分、一公尺四十公分，是若再發生上開雨量之降雨，該大樓地下室將不致淹水。基此，縱使系爭房屋所在基地於象神颱風來襲致淹水，屬有物之瑕疵者，亦因未來一百五十年不易再發生類此之降雨量，及上訴人已興建防水閘欄，系爭房屋之瑕疵已不存在，而上訴人既已於交付前提出無瑕疵物，依上開最高法院判決，被上訴人不得解除契約。是原判決准許被上訴人依民法第三百五十九條規定解除契約等，顯有違誤。
㈥按民事訴訟法第二百七十七條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有
舉證之責任。次按民法第三百五十四條規定，物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有所保證之品質。所謂價值，指交換價值而言：所謂通常效用，指一般交易觀念上應有之效用而言，皆指存在於物之品質。而就買賣房屋而言，物之瑕疵情形應指短付室內面積、嚴重漏水等存在於房屋之缺點而言。至於非因存在於房屋缺點之因素致該房屋價值減少者，則非屬物之瑕疵。查被上訴人係以象神颱風致系爭房屋座落之基地淹水，謂系爭房屋（第十八樓）減少價值，惟查象神颱風致系爭房屋座落之基地淹水係屬於氣候因素所致，而難謂係存在於房屋之缺點。是被上訴人以象神颱風致系爭房屋座落之基地淹水謂其購買之第十八樓房屋有價值減少之瑕疵云云，顯係錯誤。又查系爭房屋客觀交易價值即該房屋之當地行情於象神颱風侵襲致該大樓一樓淹水後並未減少，又系爭房屋客觀上應有之效用即供居住之效用，亦因系爭房屋係坐落於該大樓第十八層未曾淹過水而未減少。被上訴人雖以泡水車類比，謂系爭房屋價值已因上開淹水而減少云云，惟查系爭房屋坐落於該大樓第十八層，未曾淹過水，且房屋與汽車之通常效用不同，無法相提並論，是被上訴人以泡水車類比，顯不恰當，而無理由。基此，被上訴人主張系爭房屋因系爭房屋所在大樓一樓淹水，致系爭房屋價值遽貶並影響使用云云，顯非事實。且被上訴人顯未就其主張有利於己之事實，負舉證責任。是被上訴人依民法第三百五十九條、第二百二十七條、第二百五十六條等規定，解除雙方所簽訂之不動產買賣契約，於法不合，被上訴人請求上訴人返還其給付之買賣價款四十一萬元，亦無理由。再者，該次淹水並未致系爭房屋發生任何瑕疵，是被上訴人以上開淹水情形謂系爭房屋有物之瑕疵云云，解除雙方所簽訂之不動產買賣契約，於法不合，其請求上訴人返還買賣價款四十一萬元，即無理由。復象神颱風致汐止市三分之二地區淹水，若任何房屋所在基地曾淹水即謂該房屋有瑕疵者，則汐止市豈非有三分之二地區之房屋均有物之瑕疵？若是，無疑將嚴重影響汐止地區買賣交易秩序之安定性。原審未予查明，准許被上訴人解除系爭不動產買賣契約，其判決顯違背法令，應予廢棄。
㈦退一步言，按民法第三百五十九條規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之
規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。次按最高法院八十六年度台上字第一○二九號判決意旨，買賣之房屋縱使有外牆色差影響美觀、混凝土強度不足、建物不均勻沉陷、牆龜裂、地下室漏水、室內面積減少、公共設施多項未開發等瑕疵，惟該房屋既已建築完成並交付買受人使用，若僅因若干瑕疵即解除契約，對出賣人顯失公平，而不應准許。是系爭房屋縱使有被上訴人所指價值減少之瑕疵，惟依舉重以明輕，參照上開最高法院判決意旨，被上訴人依民法第三百五十九條規定解除本件不動產買賣契約，顯有失公平，而於法不合。基此，被上訴人請求上訴人返還買賣價金四十一萬元，顯無理由。
㈧再者，八十九年第四季房地產市場景氣係因核四爭議、股匯市持續下挫、國內經
濟成長趨緩、銀行逾放比居高不下、失業率創新高等諸多負面消息衝擊下，而表現並不理想。是難謂系爭房屋因象神颱風淹水致價值減少。基此，被上訴人解除雙方所簽訂之不動產買賣契約，於法不合，被上訴人請求上訴人返還其給付之買賣價款四十一萬元，亦無理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出：筆錄摘要一件、經濟部水利處九○水利十規字第○九○五○○三一九四號函一件、剪報一件、照片二張、判決要旨二則（除照片外均影本）等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三
百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約」，此經最高法院八十六年度台上字第一三○三號判決意旨著有明文。又民法第三百五十四條規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，是本件上訴人於危險移轉前，所出售之系爭房屋，如有滅失、減少其價值或通常效用或契約預定效用或保證品質之瑕疵，被上訴人即得主張民法第三百五十九條瑕疵擔保權利，請求解除契約返還價金。又前開解除權性質上屬於特殊的法定解除權，無待催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使，本件被上訴人購買之系爭房屋，包含地下層停車位，系爭房屋因下雨除地下六層全部（含被上訴人購買之停車位）淹水外，更淹水至地面一層，縱然被上訴人購買之第十八層未曾淹水，惟依據一般經驗法則，大樓一旦淹水，全部電機及電梯設施將全部無法使用，因此縱然系爭房屋並未實際淹水，但事實上其交易上之客觀價值必已減少，則屬事實。又系爭房屋因淹水所生之價值上瑕疵，並不會因上訴人嗣後興建防水閘欄而獲得修補，此正如同泡水車縱然修復後，其價值亦遠較一般正常車輛為低，而車輛泡水之危險負擔在車輛交付前，仍應由賣方負擔。且本件被上訴人行使解除權後，上訴人始辯稱嗣後已興建防水閘欄，於危險移轉交屋前已提出無瑕疵之物，被上訴人不得解除契約云云，揆諸前揭最高法院判決意旨說明，亦屬無理由。
㈡次按，本件上訴人以證人即系爭房屋之銷售人員劉瓊霙，於九十年三月二十日鈞
院簡易庭應訊時，證稱「當時原告有問我汐止淹水的情形，我說在八十七年十月十六日瑞伯颱風時，本基地並未受到影響，我有把當時附近基地的照片拿給原告看。我並未保證房子絕對不會淹水。我沒有說國泰建設的房子絕對不會淹水」等語，因而主張證人周志村謂劉瓊霙曾向被上訴人保證系爭房所在地絕不會淹水之證詞不實在。又謂證人周志村與被上訴人係男、女朋友，且為結婚而購買系爭房屋，故其陳述顯有偏頗，不足採信云云。惟查：
⒈證人劉瓊霙為系爭房屋之銷售人員，其職責即為盡力將房屋銷售出去，此為人
情之常，亦為當然之理。而汐止地區每逢下雨動輒發生嚴重淹水現象，亦經媒體多次報導，成為一般民眾週知之事實，因此被上訴人有意購買汐止地區的房子，房子所在位置是否會淹水，自然成為被上訴人購屋的最重要考量，亦為買賣契約成立的必要要素。因此當被上訴人與證人周志村再三向劉瓊霙詢問系爭房屋會不會淹水，並尋求劉瓊霙除了口頭保證外能提出具體證據時，劉瓊霙為達成銷售目的獲取業務獎金，隨即拿出早已準備好的別人房屋淹水照片給周志村及被上訴人看，其目的當然是強調系爭房屋絕對不會淹水，以利銷售，否則劉瓊霙拿別人淹水的照片做比較，目的何在？又劉瓊霙為受上訴人委託代理銷售房屋之人員，其自然不可能做不利於上訴人之證詞，故其證詞避重就輕，處處迴護上訴人，實屬當然。因此，原審判決認定劉瓊霙之證詞不足採信，應屬至當。
⒉證人周志村確係因欲與被上訴人結婚而購買系爭房屋，故每次看屋時均與被上
訴人共同到場，甚至給付買賣價金三十五萬元，因此證人周志村對於整個買屋過程與被上訴人一樣清楚。而汐止地區會淹水為眾所周知之事實，因此被上訴人與周志村看屋時，確有再三詢問系爭房屋會不會淹水，故如無劉瓊霙一再保證系爭房屋地勢較高，絕對不會淹水，被上訴人縱屬至愚又豈會購買系爭房屋？反由證人周志村曾參與整個買屋過程，為最瞭解全盤事情經過之人，正可還原購屋當時雙方交涉之原貌，足證其證詞之真正。
㈢又按，我國民法第三百五十四條有關物之瑕疵擔保責任規定，係為保護善意之買
受人對於買賣標的物之信賴，以期有償交易之安全為目的，故瑕疵擔保責任係採「無過失責任」，只要買賣之物發生瑕疪買受人即得解除契約或請求減少其價金。再參諸民法第三百七十三條危險負擔移轉規定之反面解釋，即買賣標的物之利益及危險，於交付前，均由出賣人承受負擔。本件系爭房屋既因颱風來襲導致房屋淹水而減損其價值、通常效用及保證之品質，因而導致房屋價值減損，惟由於物之瑕疵擔保責任係採無過失責任，且在房屋交付危險負擔移轉前，其危險及利益均應由上訴人承受負擔，而與房屋淹水之原因為何，並無任何關連，均不解免上訴人應負之無過失瑕疵擔保責任。
㈣依據被上訴人檢具上網檢索之工商時報報導及中國時報報導資料各乙份，顯示汐
止地區因「象神」颱風淹水，「房價」至少再跌一成，而「地價指數」，跌幅亦高達百分之六．三二。由前述「工商時報」報導標題可知，汐止地區房價因「象神」颱風來襲淹水，房價「至少」再跌一成。報導中更說明：「早先房屋業者為了自救，將汐止的房屋分隔成『淹水區』及『不淹水區』兩大區塊，房價行情也逐漸拉大。其中大同路一帶淹水區的價格，每坪約十一至十二萬元；『不淹水區』的價位，最高價位高達每坪十八．八萬元。不過，當這次象神颱風來襲，打破了汐止不淹水區高房價的神話，汐止房價再度陷入谷底」，本案系爭房屋正是上訴人宣稱為『不淹水區』之高房價區，由前述報導資料足證系爭房屋因淹水減少價值之瑕疵重大。茲以本件買賣總價七百十三萬元為例，房價因淹水如跌一成，即跌掉七十一萬三千元，遠高於被上訴人所已給付訂金及簽約金之總和四十一萬元，即瑕疵所造成之損害遠大於已給付之價金，且本件系爭房屋尚未交付使用，而與上訴人所舉最高法院八十六年台上第一０二九號判決意旨，房屋業經「建築完成交付使用」之情形，明顯不同，因此本件被上訴人依法解除契約，並無顯失公平情形，應屬至明。
三、證據：除援用原審之立證方法，另提出：工商時報、中國時報等摘錄影本各一件為證。
理 由
一、被上訴人於第一審起訴主張：兩造於八十九年十月一日簽定不動產買賣契約，被上訴人向上訴人購買系爭房屋及坐落基地及地下層第ＰＳ－四三三號停車位（以下簡稱系爭停車位），系爭房屋及土地之總價款為七百十三萬元，系爭停車位為一百三十五萬元，被上訴人先後共給付被告訂金及簽約金共四十一萬元；被上訴人於簽定契約前，曾詢問上訴人系爭房屋所在地點是否會淹水，經上訴人銷售小姐劉瓊霙保證該地點不會淹水後，被上訴人因信賴劉瓊霙之保證及上訴人之信譽，才同意簽約，詎系爭房屋因大雨，從地下六層淹水至地面一樓，致系爭房屋之價值遽貶並影響房屋之效用，被上訴人為此依民法第三百五十九條、第二百二十七條準用第二百五十六條規定，具函向上訴人表示解除兩造買賣契約，並請求上訴人返還收取之價款四十一萬元等語。上訴人則以：則以其並未向被上訴人保證系爭房屋絕不會淹水，兩造所定契約亦未約定系爭房屋絕不會淹水，證人周志村所言並不可採，系爭房屋坐落基地係在汐止市○○○○○段，經八十七年瑞伯、芭比絲颱風，均未淹水，八十九年十一月一日，象神颱風來襲，汐止市當日中午前二十四小時，驟降六百多公釐雨量，為汐止市三十二年來最大降雨量，遠超過基隆河整治計劃十年一次洪水頻率之設計容量，並遇上滿潮、水庫洩洪、基隆河整治、及公共橋樑工程施工影響洩洪等因素，是系爭大樓一樓以下淹水是因不可抗力所致，不可歸責於上訴人，系爭房屋仍具通常效用，又系爭房屋尚未交付原告，並無物之瑕疪擔保、或不完全給付之問題，被上訴人自不得依此主張解除契約，且其解除契約係顯失公平等語置辯。
二、被上訴人主張於八十九年十月一日，與上訴人簽定不動產買賣契約書，向上訴人購買系爭房屋及坐落基地及系爭停車位，上開房屋及土地之總價款為七百十三萬元，停車位為一百三十五萬元，被上訴人先後共給付上訴人訂金及簽約金共四十一萬元，詎於系爭房屋交付前之八十九年十一月間，因逢象神颱風來襲，該Ｂ１棟大樓從地下六層淹水至地面一樓之事實，業經被上訴人提出買賣契約及照片為證，上訴人對此亦不為爭執，自堪信為真實。
三、惟系爭房屋所在大樓因象神颱風來襲導致一樓至地下六樓淹水（含被上訴人所購之停車位），此情形是否可謂即屬民法第三百七十三條、第三百五十四條第一項所規範之「瑕疵」？亦即，此際身為出賣人之上訴人有無違反擔保其物依民法第三百七十三條應在危險移轉於買受人即被上訴人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵之規定？經查：
㈠按系爭房屋之銷售人員即證人劉瓊霙於原審證稱「原告（按即被上訴人，下同）
的房子當時是我銷售的‧‧‧當時原告有問我汐止淹水情形，我說在八十七年十月十六日瑞伯颱風時，但本基地並未受到影響，我有把當時附近基地的照片拿給原告看」、「我只是說瑞伯颱風時我們這邊沒有淹水」等語，亦未否認被上訴人及其友人周志村於交易成立之前曾經詢問系爭房屋所在基地若淹水，上訴人會怎麼處理」等語（參原審卷第五十七頁至第五十九頁），可知系爭房屋所在基地，是否於會淹水，當屬影響被上訴人是否願意與上訴人成立本件買賣交易重要之考量點，否則證人劉瓊霙自無需一再強調系爭房屋及其所在基地於八十七年十月十六日瑞伯颱風來襲時並未淹水之事實，是以被上訴人及證人周志村指稱：系爭房屋是否會淹水乃其二人考量購屋之為最重要考量等語，即非飾卸。揆諸證人劉瓊霙亦於同次筆錄中指稱「系爭房屋房價一坪約十八萬元左右，會淹水基地部分預售『也有』賣到十八萬元」等語，更知上訴人興建之系爭房屋所在基地，當屬被列為所謂「不會淹水之基地」無疑，否則證人劉瓊霙自無刻意區別與「會淹水基地」之必要。茲核對被上訴人於本院提出之八十九年十一月二日工商時報摘錄記載「早先房屋業者為了自救，將汐止的房屋分隔成『淹水區』及『不淹水區』兩大區塊，房價行情也逐漸拉大。其中大同路一帶淹水區的價格，每坪約十一至十二萬元；『不淹水區』的價位，最高價位高達每坪十八．八萬元。不過，當這次象神颱風來襲，打破了汐止不淹水區高房價的神話，汐止房價再度陷入谷底」、「象神颱風席捲台灣，汐止房價被颱風吹垮。據房地產業界估計，汐止房價至少將再跌一成左右。民國八十七年的瑞伯颱風、芭比絲颱風及溫泥颱風過境，汐止成為水鄉澤國，從此汐止房價一蹶不振。此次象神颱風壓境，汐止淹水情況甚至比瑞伯颱風更嚴重。依房屋仲介業者預估，此次汐止發生大淹水，至少讓汐止房價跌一成左右‧‧‧尤其是先前標榜不淹水區，但在本次象神颱風過境，卻淪為淹水區者，價格的修正將更明顯」等情，可證系爭房屋所在基地，原雖經列為「不會淹水」之區域而有每坪十八萬元左右之行情價，但於象神颱風過境後，亦因已曾遭淹水，致其交易價值已經嚴重貶損，致與汐止地區之「淹水區」交易價位差異無幾之程度，即甚明顯。而參酌系爭房地其交易總價為七百十三萬元，此為兩造所不爭，如依前述報導跌價一成，其減損之價額則為七十一萬三千元，既高於被上訴人已經給付之訂金及簽約金總和四十一萬元，即上開交易減損之數額已大於被上訴人已給付之價金，其對被上訴人而言，損失非小。雖上訴人主張其並未保證所出售之房地不會淹水云云。惟查，被上訴人與上訴人於簽訂系爭買賣契約時，如上開證人劉瓊霙、周志村一致之說詞，雙方既已針對其前曾有多次淹水紀錄之汐止地區房屋有所討論，而證人劉瓊霙又稱本件標的物所在前於瑞伯颱風來襲之際亦不會淹水，而並區隔系爭房屋坐落之基地與淹水地區二者不同，可見被上訴人係基於系爭房地及停車位雖於颱風來襲亦不會淹水之旨，始會締結前開買賣契約，上訴人亦係以透過證人劉瓊霙等人以宣稱系爭房屋及坐落之基地係在非「會淹水地區」為其招攬客戶之手段應無可疑，然系爭房屋及坐落之基地既因象神颱風侵襲以致淹水，無論依通常交易觀念，或依當事人之意思，均難認為已經具備兩造所認定應具備物之通常效用價值、效用或品質，抑且其經濟上之價值亦有減低參前所述，係屬「物之瑕疵」，即存在於物之缺點自明（最高法院七十三年度台上字第一一七三號判例參照）。故上訴人主張前開象神颱風所造成之淹水情節，並不足以認定係屬系爭標的物之瑕疵云云，要難採信。
㈡其次，於八十九年十月二十九日十八時至同年十一月一日十八時左右襲擊北台灣
地區之象神颱風係三十二年來汐止地區面臨最嚴重之風災，該颱風於短短之時間內帶來達到一百五十年頻率標準之豪雨，導致基隆河水位暴漲，河水迅速氾濫，淹沒基隆河沿岸地區，汐止地區又係上游之洪峰流量與下游之尖峰降雨交匯所在，此有前述經濟部水利處第十河川局九十年五月四日（九○）水利十規字第○九○五○○三一九四號函及所附經濟部水利處九十年三月出版之「象神颱風基隆河災害報告」摘要在卷足佐，且依上訴人於原審所檢送之剪報（聯合報十一月二日第五版、自由時報十一月二日第七版、中時晚報十一月二日第四版及十一月四日第六版）所載，汐止市區因該次颱風來襲，淹水最高達兩層樓，多處大樓地下室進水嚴重，足見該次颱風所造成之災情甚為嚴重。而有關中央氣象局之颱風預報，僅有提供風力及雨量之資訊，並無水患之資料，且其報導皆為概略性之預測，並未提供精準之資訊，尤其颱風預報並無水患之資料，致居民無法判斷何地區、何時可能進水多少以供事先防患，此由各該報紙報導，除一般居民及警察機關外，甚至連專職颱風救災之汐止市公所亦無法預知象神颱風之水患所可能造成之損害，致該公所災害應變中心亦遭洪水淹沒而須另遷移至汐止市○○○路之宏碁大樓（參聯合報十一月二日第五版所載）等節，即足明瞭。再影響颱風行進方向之原因甚多，除其生成之時間、地點外，周遭相關氣流之相互牽引等，均屬會構成行徑方向變化之原因，揆諸上訴人僅從事建築業務，對颱風氣象及水患並非專業，而就災害之防範，一般人均以歷史經驗為準，如以往之災害規模有限，所採取的相關防護設施規模自然較少，按之象神颱風所造成之災害規模遠大於從前已如上述，則系爭房屋所在大樓一樓至地下六樓雖有淹水，並應認屬瑕疵有如前述，仍應認係因象神颱風之不可抗力所造成，迨無疑問。故上訴人否認系爭房屋所在基地之淹水非可歸責於伊所造成各語，即可採信。是以被上訴人認為前開淹水係肇因於上訴人之疏失一語，即無足取。
㈢然查，系爭房屋、停車位暨坐落之基地於象神颱風來襲致遭淹水之原因雖不可歸
責於上訴人，然此等不利益之危險應由何人負擔？按民法第三百七十三條係同法第二百六十六條之特別規定。故物之買賣，除契約另有訂定外，標的物苟已交付，雖所有權尚未移轉，其危險亦由買受人負擔，而無民法第二百六十六條規定之適用（最高法院七十七年度台上字第一二二○號判決意旨參照），換言之，民法第三百七十三條係就買賣標的物利益危險之承受負擔為特別規定，本件既屬買賣，自應依上開規定處理。又有關瑕疵擔保之規定，原則上固於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並得解除契約（最高法院八十六年度台上字第一三Ｏ三號判決參照）。又買受人之解除權，為特殊之法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。準此以解，上訴人雖仍爭辯系爭房屋及坐落基地、系爭停車位尚未交付，危險負擔尚未移轉，其不負瑕疵擔保之責云云。然買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九條定有明文，參前開說明，系爭房屋所在基地既於交付前之八十九年十月三十日至同年十一月一日間之象神颱風來襲時，從地下六層淹水至地面一樓，致被上訴人購買之系爭房屋、停車位暨坐落之土地其交易價值依通念價值已有減少，且契約預定之效用亦已降低，則上訴人提供之房屋及停車位暨坐落基地即有不能符合兩造間買賣契約預定不會淹水之效用，而此項瑕疵參考前述經濟部水利處第十河川局來文所示既係除「降雨量大且超過百年頻率」之原因外，另亦係肇因汐止當地其「河川與地形條件不利排洪」、「治理計畫尚未完成」、「沿岸土地開發快速建物過多」、「跨河構造物影響排洪」及「流域水流瓶頸」等事由所致（此為上訴人所不爭執），即屬上訴人於客觀上所無法補正，且事實上，上訴人亦不能除去其瑕疵，故依上開說明，縱然前開瑕疵並非因可歸責於上訴人之事由所發生，但此等不利益之危險，既發生於系爭房屋及坐落之基地，暨停車位交付於被上訴人之前即已發生，但依承受利益負擔危險同歸一人之規定，自仍應歸由上訴人承擔上開瑕疵之風險，始符法理。是以上訴人主張其不負瑕疵擔保責任，自不足採。而被上訴人事後依民法第三百五十九條之規定，於八十九年十一月十四日以存證信函表示解除契約，亦有存證信函及回執可稽，茲上訴人既不爭執收受上開存證信函，則兩造間有關系爭房屋及坐落土地、停車位買賣契約應已依法解除。
四、末按解除契約時，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又應負利息之債務，其利率未經約定亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百五十九條第一款、第二款、第二百零三條分別定有明文。被上訴人既已陸續給付上訴人房地價金（簽約金及訂金）共四十一萬元，則其本於前揭法條之規定，請求上訴人返還已經給付之價金，及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，自無不合，原判決為被上訴人勝訴判決，並依聲請諭知供擔保為條件之假執行及免為假執行之宣告，洵屬正當。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，不應准許。
五、又本件事證已臻明確，故兩造所舉其餘事證或主張，與本件結論並無影響，自均無再行調查或斟酌之必要，附此說明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九 十 年 十 一 月 廿一 日
民事第一庭審判長法 官 邱新福
法 官 雷淑雯法 官 蕭胤瑮右為正本係照原本作成不得上訴中 華 民 國 九十 年 十一 月 廿一 日
法院書記官 方美雲