臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第六四三號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 丙○○被上訴人 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十四日本院台北簡易庭九十年度北簡字第四五四二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾伍萬伍仟元，及自民國八十九年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十五萬五千元，及自民國八十九年十二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
一、被上訴人與上訴人代理人簽立購屋要約書（下稱要約書）前，曾兩度與兒子、女兒、女婿近十人，共同研討後決定購買，且簽立要約書時，除被上訴人本身學、經歷很高外，亦有其太太、兩個女兒在旁共同決議，並同時瞭解、研究後才簽立要約書，亦即被上訴人是明確考慮、詳閱後才簽立要約書。
二、被上訴人簽立要約書後，上訴人代理人於購屋要約期限內，與上訴人達成協議，並請上訴人於要約書中簽字確認同意依購屋條件出售，並由上訴人親自簽認及時間，上訴人確認出售之日期係在購屋要約期限內，且要約期限內，被上訴人並無任何撤銷購屋要約之意思表示。
三、上訴人代理人於購屋要約成立後，曾於翌日即八十九年十二月十四日以台北郵局一二一支局第六六四號存證信函、八十九年十二月二十一日（約定簽立買賣契約書翌日）以台北郵局一二一支局第六七五號存證信函通知被上訴人，若違約將受處二十五萬五千元之違約金，並再給予五日時間，希望被上訴人履行契約，惟被上訴人不予理會，上訴人再以台北郵局一二一支局第七一六號存證信函通知被上訴人已違約，希望出面解決，被上訴人亦不予理會。
四、被上訴人稱：於要約期限內渠太太曾向上訴人代理人表示購屋要約已取消，若有此事，為何被上訴人在收到三封存證信函時，均未表示任何意見，存證信函中均詳載事情過程結論，及違約罰則，被上訴人均未反駁，於訴訟時才以「自己太太」作為反駁證人，有違常理，且自己太太證詞亦不足以作為證據。另被上訴人所舉之證人所稱之證據「與上訴人代理人通話記錄」，該證據是「曾與上訴人代理人通過電話」，二者差異甚大，且購屋要約成立，上訴人代理人本應與買賣雙方約定簽立買賣契約時間，電話中被上訴人及其太太等並無任何不滿或後悔之跡象。故上訴人代理人依正常作業，依被上訴人指定之簽約時間，約定上訴人備齊證件及約定代書準備簽立買賣契約，除被上訴人未到外，其餘均準時到齊，被上訴人亦不願再接上訴人代理人電話。原審竟將通話電話內容判定為「取消要約」，實則被上訴人太太打電話給上訴人代理人第一通電話，通話內容是詢問：上訴人屋內購屋要約以外之傢俱、電器、冷氣等，上訴人欲出售多少錢，上訴人代理人詢問上訴人後，上訴人意思為：他還未想到出售家電等之價格，上訴人代理人依上訴人之意思轉達予被上訴人。第二通電話內容為：被上訴人要求上訴人代理人詢問上訴人，若以十萬元向上訴人購買上述家電，上訴人是否同意，上訴人代理人回答：家電價格等簽立買賣契約時，買賣雙方再當面協調，雙方通話除談家電買賣外，上訴人代理人詢問被上訴人，簽立買賣契約之日期時間，雙方即結束通話，通話內容均無提及取消要約，或對此買賣有任何不滿。鈞院亦可對照被上訴人提供通話時間，均為一分鐘以內，若如被上訴人所稱；被上訴人欲撤銷購買要約，上訴人代理人為房屋仲介，一定會再說服被上訴人購買，則通話時間就不可能一分鐘內可結束，鈞院依此推算即可得知，被上訴人所稱之通話內容不是事實。
綜上所述，上訴人及上訴人代理人均依各自應盡義務與責任，且給予被上訴人充分時間考慮，且多次以存證信函通知，被上訴人僅以「自己太太」證詞，及曾與上訴人代理人「通過電話」作為解約之唯一證據，顯不符常理，鈞院通知上訴人到庭作證，亦明確證明購屋要約書成立之真實，且確認簽立之姓名時間無誤，購屋要約安全成立，被上訴人違反契約第二條第三項第二款約定，應賠償上訴人承購總價百分之三違約金及其遲延利息。為此請求判決如聲明。
參、證據：援用原審之立證方法。補提被上訴人簽收權狀、存證信函、被上訴人電話通話表等影本為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，補稱：
一、
１、按原證一之要約書係屬定型化契約，而定型化契約依消費者保護法施行細則第十一條第一項、第二項規定企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。而中信房屋係被上訴人於八十九年十二月八日下午去看系爭房屋後，即於八十九年十二月八日晚上拿購屋要約書給被上訴人簽，故該定型化契約之要約書已違反消費者保護法施行細則第十一條之規定而無效。
２、前揭要約書雖有「本要約書審閱期間至少三天，但買方已充分瞭解本要約書內容，並自願放棄三天以上之審閱權利者，不在此限。」之字眼，惟行政院公平交易委員會八十六年二月十九日第二七七次委員會決議認為此違反公平交易法第二十四條之規定，因上揭文義違反法律強制規定所以依民法第七十一條之規定自屬無效。
二、再退步言之，若 鈞院認要約書有效，則被上訴人之要約已因中信房屋之丙○○於八十九年十二月十三日下午五時許以電話告知被上訴人之配偶邱陳瓊雲謂上訴人欲以八百六十萬元（不含家俱）出售系爭房屋，則依民法第一六○條第二項規定，上訴人將被上訴人之要約變更，即係拒絕原要約而向被上訴人提出新要約，故於被上訴人承諾該新要約前，買賣契約根本尚未成立，嗣後邱陳瓊雲代被上訴人以電話告知丙○○被上訴人拒絕該新要約（見原審九十年五月三十日筆錄第二頁），系爭買賣契約確定不成立。
三、
１、上訴人於九十年十月十七日之上訴狀第二頁謂「上訴人之代理人於八十九年十二月十三日〔購屋要約期限內〕第一次打電話給被上訴人之談話內容為：通知被上訴人，『購屋要約條件上訴人已同意，雙方何時簽立買賣契約』，被上訴人的太太回答：他問被上訴人後再回電話確定時間。第二通電話之談話內容為：被上訴人的太太回答上訴人之代理人，簽約時間就依要約書之約定，七天就七天，被上訴人的太太除就簽立買賣契約時間確定外，同時提出，希望上訴人之代理人問上訴人，買賣標的外之家電（含日立分離式冷氣四台、電視、冰箱、洗、烘衣機等電器，沙發、酒櫃、書櫃、衣櫃、床組、化妝台、高低櫃等九成新之家具）可否一併賣給他，上訴人之代理人回答：應該可以，您（被上訴人）希望買多少錢，被上訴人答：十萬元，上訴人之代理人回答：家電部分等您們雙方簽立買賣契約時再細談，雙方電話就此結束。」
２、上訴人前揭主張顯與事實不符，此除證人邱陳瓊雲於原審之證詞外，請 鈞院見電話通聯記錄，依電話通聯記錄可知，被上訴人之太太即證人邱陳瓊雲於八十九年十二月十三日十七時三十八分四十四秒與同日十七時四十四分三十五秒各打一通0000000000予丙○○，第一通電話通話時間為二十五秒，第二通電話通話時間為四十一秒，短暫的二十五秒或四十一秒之通話時間，不可能如上訴人所主張既提及簽約時間，又購買傢俱等之問題。
３、事實上八十九年十二月十三日下午丙○○打電話給被上訴人而由被上訴人配偶邱陳瓊雲接到該通電話，丙○○表示上訴人謂傢俱不算要再加十萬元即八百六十萬元出售系爭房屋，邱陳瓊雲不敢作主，向丙○○表示要問被上訴人後再回他電話，而被上訴人不願以八百六十萬元購買系爭房屋，因此即由邱陳瓊雲打第一通電話給丙○○謂要加十萬元就不要買了（只有二十五秒）。後來第二通電話係因要約書第貳條「四、賣方未同意依本要約書條件出售前，買方保有隨時撤回本要約之權利。但買方須攜帶收執聯及身分證明文件親至受託人處辦理，方生撤回之效力。」被上訴人既已向丙○○表達對方要加十萬元就不要買了，便想撤回要約，因此便請邱陳瓊雲打第二通電話給丙○○表示撤回要約要去辦理撤回手續，但因彼時下大雨，丙○○即表示隔日他再來被上訴人家裡辦理即可即掛斷電話。
４、上訴人於 鈞院時稱「我（應是丙○○之誤）是在八十九年十二月八日的第四天還是第五天的晚上打電話給我，我考慮了一下，要他拿來給我簽」「賣方簽認的名字是我簽的，簽認的時間『八十九年十二月十三日二十二時』的時間是我簽的」故上訴人係八十九年十二月十三日晚上二十二時才確認同意以八百五十萬元出售系爭房屋，而非上訴人代理人丙○○於上訴狀所稱其於八十九年十二月十三日打電話給被上訴人配偶通知被上訴人『購屋要約條件上訴人已同意』。
５、上訴人於 鈞院行準備程序時， 鈞院問「八十九年十二月十三日下午六、七點時，上訴人訴訟代理人丙○○有無告訴你要以八百五十萬元含固定物全部賣出，還是要再加十萬元？」上訴人答「我不記得了，但我不知道是不是有告訴丙○○價錢要高一點。」上訴人起訴請求損害賠償，對真正之重要爭點卻答以不記得了或不知道，則其是否要隱瞞真正的事實？且依一般社會經驗可知買賣房屋討價還價係很正常之情形，很少有一次出價就談成之情形，而且通常賣方都會要求再高一點之價錢，所以上訴人稱其不知道是不是有告訴丙○○價錢要高一點，應係隱瞞了真正之事實。
四、上訴人於九十年十月十七日上訴狀第二頁主張「第二通電話之談話內容為：被上訴人的太太回答上訴人之代理人，簽約時間就依購屋要約書之約定，七天就七天．．．」若上訴人之主張為真，兩造就簽約時間既已確定，丙○○（即聯維投資顧問有限公司）何必於翌日（八十九年十二月十四日）即以台北一二一支郵局第六六四號存證信函通知被上訴人？依社會經驗法則可知，一般委託房屋仲介公司銷售房屋，若仲介公司磋合成功買方與賣方之交易，均是口頭告知雙方並與雙方洽詢何時有空一起見面簽訂書面買賣契約書，鮮聞由仲介公司單方寄發存證信函告知買方謂賣方已同意要約並定於何時簽訂書面契約。所以綜合證人邱陳瓊雲之證詞、上訴人甲○○○於 鈞院之陳述可知八十九年十二月十三日下午五點多，丙○○打電話給被上訴人，而由被上訴人配偶邱陳瓊雲接到電話，丙○○謂傢俱不算，要再加十萬元，而邱陳瓊雲轉知被上訴人後，被上訴人拒絕，即由邱陳瓊雲打電話給丙○○表示拒絕上訴人之新要約，隨後邱陳瓊雲再打電話給丙○○表示要去辦理撤回要約手續，丙○○便以下大雨為由，明天會來被上訴人家辦理，但實際上丙○○則聯絡上訴人，並於當日晚上十時拿要約書給上訴人簽名確認。因丙○○已知悉被上訴人之要約已被拒絕，而上訴人之新要約又被拒絕，而為了假造上訴人已同意被上訴人之要約，才欲蓋彌彰地寄發第六六四號存證信函。
五、再者依系爭要約書第貳條四「賣方未同意依本要約書條件出售前，買方保有隨時撤回本要約之權利。」而上訴人係八十九年十二月十三日廿二時才簽名確認，但被上訴人之配偶邱陳瓊雲早已於當日下午五點多受被上訴人之託打電話給丙○○表示撤回，故兩造之契約根本未成立，何來損害賠償可言！
六、再退萬步言之，若認上訴人之主張可採，丙○○於八十九年十二月十三日下午五點多通知邱陳瓊雲之電話係表示購屋要約條件上訴人已同意，契約已成立，則上訴人應係請求履行契約給付價金而非請求被上訴人給付違約金。
七、綜上所述，被上訴人之要約已因上訴人之拒絕而失效，原判決之認事用法並無違誤。
參、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人起訴主張被上訴人於八十九年十二月八日向上訴人代理人（中信房屋民權加盟店）丙○○，以承購總價八百五十萬元要約購買上訴人坐落台北市○○區○○路○○○號十樓房屋一戶，並簽立有效期限至八十九年十二月十三日二十四時止之要約書，上訴人於要約期限即八十九年十二月十三日二十二時在要約書上簽認同意依要約條件出售，並於八十九年十二月十四日委由代理人以台北郵局一二一支局第六六四號存證信函通知被告，依要約書第二條第五項約定，雙方於八十九年十二月二十日十四時於代理人公司簽立買賣契約，惟被上訴人並未依約到場，亦未以口頭或書面向上訴人或上訴人代理人作任何聲明，依要約書第二條第三款第二項約定被告違約，應給付原告二十五萬五千元，並於八十九年十二月二十一日以台北郵局第一二一支局六七五號存證信函通知被上訴人，被上訴人均不給付，為此提起本件訴訟。
二、被上訴人則以其係以八百五十萬元及系爭房屋須含流理台廚具、熱水器、燈具及裝潢等一起交付而向上訴人提出購買系爭房屋之要約，然上訴人之代理人丙○○於八十九年十二月十三日晚間六時來電告知被上訴人之妻邱陳瓊雲，稱上訴人欲增加買賣價金至八百六十萬元始願出售系爭房屋予被上訴人，上訴人既將被上訴人對其所提購買系爭房屋買賣價金八百五十萬元之要約擴張至八百六十萬元，依民法第一百六十條第二項規定，因被上訴人於要約書所提之原要約已為上訴人所提之新要約取代而失效。兩造對於系爭房屋買賣價金之意思表示既未合致，且嗣後邱陳瓊雲亦以電話告知丙○○被上訴人拒絕該新要約，並撤回原要約，故系爭買賣契約確定不成立，被上訴人自無義務依系爭要約書與上訴人簽訂買賣契約，況且，要約書係屬定型化契約，上訴人違反三十日之審閱期間，應屬無效，亦無庸給付上訴人違約金二十五萬五千元等語資為抗辯。
三、按契約之要約人，因要約而受拘束，要約經拒絕者，失其拘束力。要約定有承諾期限者，非於其期限內為承諾，失其拘束力。將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第一百五十四條第一項前段、第一百五十五條、第一百五十八條、第一百六十條第二項分別定有明文。依上開規定可知，要約人如為定有承諾期限之要約，相對人只要在承諾期限內為承諾，要約人均應受其要約之拘束，除非相對人係將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，始視為拒絕原要約，而失其拘束力。查本件上訴人主張被上訴人於八十九年十二月八日簽立要約書，以承購總價八百五十萬元，向上訴人之代理人丙○○提出購買系爭房屋之要約，要約之有效期限為五日，至八十九年十二月十三日二十四時止，上訴人在要約書上註記於同年月十三日二十二時簽認同意依要約條件出售，惟被上訴人並未依約定在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣之書面契約，業據上訴人提出要約書、存證信函等為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實，依前揭之說明，被上訴人自應受其要約之拘束。至被上訴人辯稱其原要約業經上訴人變更而為承諾應視為拒絕原要約而為新要約一節，按諸舉證責任之分配原則自應由其負舉證之責任。就此被上訴人舉其妻即證人邱陳瓊雲於原審證詞：「十三日丙○○有打電話來告訴我家具不算，要再加十萬，後來我有打電話給他如要加十萬我們不要，他說今晚下雨他明天再來解約。」，然上開證詞不足採信，蓋：
（一）依要約書賣方簽認欄內，除上訴人之簽章及簽認時間之註記外，並無其他變更要約之註記，是上訴人之代理人是否曾於電話中抬價即屬可疑。
（二）由被上訴人提出之國內長途通話明細清單，雖可證明八十九年十二月十三日十七時許，證人邱陳瓊雲確實二度與上訴人之代理人丙○○通話，然依上開清單受話號碼為丙○○之手機號碼以觀，該二通電話係由被上訴人方面主動撥出，是以丙○○到庭陳稱被上訴人之妻希望上訴人之代理人向上訴人商議再向上訴人購買要約條件外之家電，出價十萬元，連同房屋總價為八百六十萬元，上訴人代理人轉達後，上訴人認為家電部分價格太低，最後結論為簽立買賣契約時再行協商等語為可信。
（三）上訴人之代理人丙○○係經紀人，以仲介系爭房屋買賣契約成立對其最為有利，果如被上訴人之妻所言，上訴人代理人要求加價十萬元，被上訴人如不同意並撤回要約，衡諸常情，上訴人代理人丙○○一定會勸說被上訴人或回復原價請求被上訴人購買以完成交易，其二次交談時間應不至於均不到一分鐘。此有國內長途電話明細清單影本可憑、
（四）如依上訴人之妻邱陳瓊雲證稱：十三日丙○○打電話來告訴我傢俱不算，要再加十萬元，後來我有打電話給他如要加十萬我們不要，他說今晚下雨他明天再來解約。第二天他沒有來就寄存證信函來，日期寫十四號等詞可信，證詞中「十三日丙○○打電話來告訴我傢俱不算，要再十萬元」，證實雙方有提及傢俱（指購屋要約以外）有無算入價金加十萬元問題；證詞中「如要加十萬我們不要」，然上訴人簽認購屋要約並無加價十萬元，且上訴人之代理人十四日以存證信函通知被上訴人向被上訴人致賀並約定簽約時間，足見原要約仍繼續有效（被上訴人稱已撤回要約惟並無任何證據佐證）；證詞中「他說今晚下雨他明天再來解約。第二天他沒有來就寄存證信函來，日期寫十四號」，上訴人之代理人既已同意解約，怎會於當日晚上又至上訴人家中請上訴人簽章確認，並請上訴人簽認時間。上訴人代理人已同意解約，怎會次日寄發存證信函予被上訴人向其致賀並約定簽約時間、地點。再者；以存證信函通知被上訴人簽約時間及地點除致賀外亦較為慎重，又可避免糾紛。被上訴人接獲存證信函後並未為反對之回覆。
綜上，被上訴人既無法舉證上訴人確有變更原要約而為承諾視為新要約，其抗辯尚不足採信。是以，被上訴人仍應依要約書第二條第五項「賣方簽認出售後，買賣契約已成立，買、賣雙方應在翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣之書面契約．．．。」約定履行即八十九年十二月二十日前簽立不動產買賣書面契約。被上訴人既未依約履行簽約且加以拒絕，依要約書第二條第三項第二款「．．．買方同意在賣方簽認承諾出售後，買方違約不買者，買方應支付相當本大項第一條承購總價百分之三之違約金予賣方，以做為賣方之損害賠償。」，上訴人依約定給付總價八百五十萬元百分之三之違約金損害賠償即二十五萬五千元，洵屬有據。
四、被上訴人抗辯上訴人購屋要約書違反定型化契約三十日審閱期間而無效。惟查：消費者保護法施行細則第十一條規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡與複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，是以，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡與複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。並非不論行業類別、契約條款重要性、涉及事項多寡與複雜程度，所有定型化契約審閱期間一律三十日。本件要約書條款僅有一張二面，且要約書載明「立要約書人簽署前，已確實詳閱中信房屋民權加盟店所提供下列第壹條標示之「不動產說明書」、「內政部版要約書」及「購屋要約書」（以下簡稱本要約書）．．．本要約書審閱期間至少三天，但買方已充分瞭解本要約書內容，並自願放棄三天以上之審閱權利者，不在此限。」，被上訴人已簽認無誤，被上訴人抗辯違反上開規定無效，尚不可採。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人違約依要約第二條第三項第二款請求總價百分之三違約金之損害賠償為可採，被上訴人抗辯上訴人變更原要約而為承諾應視為新要約及撤回原要約契約失效為無足取。從而，上訴人本於要約書契約條款約定，請求被上訴人給付二十五萬五千元，及自八十九年十二月二十一日即違約翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至於上訴人請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判為無理由，應駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 五 日
民事第五庭審判長法官 王碧芳
法官 高偉文法官 薛中興右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十一 年 六 月 五 日
法院書記官 王宜玲