臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第六八七號
上 訴 人 國際精鼎科技股份有限公司法定代理人 乙○○被上訴人 建恒海運股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年十月十一日本院台北簡易庭九十年度北簡字第七八二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決關於不利於上訴人部分，除新台幣壹拾柒萬捌仟叁佰零陸元外，應予廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾壹萬玖仟貳佰陸拾伍元，暨自民國九十年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）依據系爭租賃契約第六條、第九條所約定之「原狀遷空」、「回復原狀」者，除另有特別約定者外，實係指上訴人於租期屆滿時，應回復至兩造「訂約時」已存在之狀態。本件系爭契約成立交付系爭租賃物予上訴人使用時，租賃物之原狀即有被上訴人於原審所自認之天花板更換、冷氣管、隔間設備及地板等裝潢設施，上訴人於租賃期間就租賃房屋內之設施，始終未為任何更動或增減，租期延長屆滿時，上訴人即依約騰空搬遷，業已依約回復至兩造租賃契約成立當時之狀態，並依約、依法通知被上訴人受領所交還之房屋鑰匙、停車證、遙控器等，上訴人業已依系爭租約第六條約定履行債務，且依據租賃契約書第九條約定上訴人如有為內部設施之改裝，始負有回復改裝前之原狀義務。又租賃契約書第五條亦僅明文約定只要上訴人「騰空、交還房屋」並無任何明文上訴人應將系爭租約成立時已存在之房屋內部原有裝潢設施拆除之約定。
（二）依據上訴人於九十年四月十日向被上訴人提出之同意書，係上訴人於租期屆滿後為達取回系爭押租保證金之目的所欲為成立之另一契約之要約，與兩造所訂立之系爭租約無涉，更非在於承認訂立系爭契約時，有拆除前承租人之裝潢及隔間設備之約定。且前開同意書因上訴人對於金額未能同意，致雙方意思表示未能達成合致，不能遽認定兩造有拆除裝潢隔間之約定。
（三）上訴人依約於九十年四月十日將租賃房屋騰空遷讓，而回復至租約成立當時之原狀，但因被上訴人遲未受領，是被上訴人自上述受催告時起，即應負受領遲延之責。另被上訴人所提出點交清單第四點係被上訴人自行擅加變造，卻遭原審遽認定上訴人未盡契約第五條、第六條之義務，於四月十一日仍未履行回復原狀之義務。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）依據兩造租賃契約第六條、第九條約定回復原狀之真意，應以雙方約定內容為準，非必以「簽約時」為原狀，上訴人主張其回復原狀之範圍限於上訴人承租後所裝設者為限，係上訴人自為限縮解釋，與租約條文顯然不符，更有違雙方之約定。
（二）依據同意書之文字，上訴人自認其確有按原狀遷空之義務，且被上訴人亦未脅迫上訴人簽此同意書。
（三）本件上訴人遲至九十年五月九日始派人出面至現場點交，交還鑰匙、停車證、遙控器，而非如被上訴人所稱四月十日即騰空遷讓：
１上訴人遲至九十年四月十二日仍保留鑰匙、遙控器、停車證並遣人進出系
爭房屋以進行拆除部分裝潢，故不可能於四月十日已騰空搬遷完畢。２且由同意書之內容可知其尚未已騰空遷讓，否則無庸補貼被上訴人自行拆除。
３本件系爭房屋即在被上訴人公司同棟大樓同一層正隔壁，如上訴人確有到
場點交，不可能找不到被上訴人，且其拒不至租賃物現場點交返還，卻以律師函要求被上訴人去其律師處取鑰匙以代點交，更有違常理。
４上訴人遲至五月九日始派人出面至現場點交，交還鑰匙、停車證、遙控器
，但因被上訴人勘查現場發現上訴人並未依約回復原狀，故於被上訴人所製作之交還清單上以手寫註明「無依雙方簽訂之房屋租賃契約第九條乙方應負責回復原狀，室內所有隔間及天花板無拆除」後蓋章，並請大樓管理員見證後交還清單。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、上訴人起訴主張：其於民國八十八年三月二十六日向被上訴人承租坐落於門牌號台北市○○○路○段○○○號十二樓之二房屋暨地下二層二單位停車位（下稱系爭建物），雙方約定租期自八十八年三月二十六日起至九十年三月二十五日止，嗣被上訴人同意延至九十年四月十日。房屋租金每月為新台幣（下同）二八萬二千三百零二元，停車位則每車位每月為一萬元，二車位每月共計二萬元，並於訂約時，由上訴人交付押租保證金一百六十九萬三千八百十二元予被上訴人收受，作為租賃期間之擔保。九十年四月十日租賃期間屆滿時，上訴人於當日欲卻將租賃房屋按承租當時原狀騰空搬遷返還被上訴人，惟被上訴人卻遲遲未受領，由是上訴人不得已乃定相當期限催告其出面受領租賃房屋，及領回該房屋鑰匙、停車證二張、遙控器二個，否則視為已點交返還租賃房屋。上訴人既已依約給付租金，於租賃期間屆滿時，亦依約將租賃房屋回復原狀騰空返還予被上訴人，被上訴人並無任何因遲延返還租賃房屋所生之損害，依租賃契約書第五條約定，被上訴人應退還押租保證金予原告，然被上訴人遲未退還，爰依租賃契約第五條請求被告返還押租保證金一百六十九萬三千八百十二元及自九十年四月十七日起之法定遲延利息。
二、被上訴人則以：上訴人並未依約拆除裝璜回復原狀，並遲至九十年五月九日始交還房屋鑰匙等物，違約在先，應賠償被上訴人拆除費用、按租金五倍之違約金及計至五月九日之管理費合計二百六十三萬八千八百七十五元，與上訴人交付之一百六十九萬三千八百十二元押租金抵充後，尚有不足，被告無返還押租金之義務等語置辯。
三、上訴人起訴主張於八十八年三月二十六日起向被上訴人承租系爭房屋、車位，原訂租期二年至九十年三月二十五日止。訂約時上訴人已依約交付押租保證金一百六十九萬三千八百十二元予被上訴人收受等情，業經提出分別於八十八年三月二十五日及同年七月十六日簽訂之房屋租賃契約書二份、被上訴人收受押租金之收據、騰空房屋之照片八張、催告受領房屋之存證信函、租金計算表、電錶計算表、九十年五月十日發函之存證信函等件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信此部分主張為真實。
四、上訴人陳稱兩造同意延長租約至九十年四月十日，其並於同日將系爭建物騰空遷讓，並且已盡契約所約定之回復原狀義務，故被上訴人然此為被上訴人所否認，故本件之主要爭點係在：依據契約所定上訴人之回復原狀義務應回復至何種狀態？及本件上訴人何時將房屋騰空遷讓？
五、按依兩造不爭執之八十八年七月十六日簽訂之房屋租賃契約書第六條約定「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，... 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被上訴人）」等語，是上訴人於交還系爭房屋時，自有照「原狀」遷空交還之義務，被上訴人始須無息退還該押租金。故本件首應探討者係契約所訂之回復原狀義務係指為何。經查：
（一）上訴人九十年四月十日自書之同意書第二條載明「前述租賃合約中所謂『按照原狀遷空』乙節，由乙方付給甲方三十萬元整，由甲方自行施工，乙方不再有其他要求」等語（見原審卷第四十頁），已表明願支付三十萬元與被上訴人施工以履行合約「按照原狀遷空」之義務。倘如上訴人所稱，原狀指兩造訂約時房屋現況，因上訴人承租後係繼續使用前承租人統一公司之裝潢設備並未再另行裝潢，則上訴人僅須交屋即可，即已盡回復原狀之義務，自無須支付三十萬元予被上訴人代為施工拆除。上訴人雖稱：係為快速取回押租金，始於同意書中提出回復原狀之要約云云，然如是事後為取回押租金而勉為同意，自應於同意書上載明「為快速取回押租金」而同意回復原狀而非如本件所載「前述租賃合約中所謂『按照原狀騰空』」，足見兩造簽約時，已談及回復原狀情事。
（二）證人即代表被上訴人簽約之施許月珍已到庭證述：統一投信找上訴人頂讓，上訴人說統一投信之裝潢他可使用可省錢及時間，所以要求統一投信給其使用，...，有特別跟上訴人要求契約終止後仍須回復原狀，裝璜、隔間拆除等語明確（見原審九十年八月二十八日言詞辯論筆錄，原審卷第九十九頁）。上訴人雖以證人施許月珍為被上訴人法定代理人之配偶，其證詞有所偏頗。然上訴人之法定代理人乙○○到庭證稱：證人施許月珍並未要求伊把裝潢打掉，伊是管理員介紹與統一投信之人認識，統一投信的人帶其與施女士認識，洽談契約時就說依照十二樓現有樣子層租，並有以十萬元向統一投信買桌椅等語。（見原審卷第一００、一０一頁）。本件上訴人既自承其乃經由原承租人介紹與被上訴人簽約，此與坊間因原承租人在原租賃契約未屆滿前欲提前終止租約，惟為免被沒入押租金及因負擔回復原狀之義務，導致其之前於租賃物之裝潢費用血本無歸，故則自行尋覓有相同使用該租賃物必要之同業，繼續向出租人承租租賃物等情相仿。足見兩造訂約時關於回復原狀之真意，係指應回復至出租予訴外人統一投信時而非兩造締約之原狀。
（三）上訴人復稱：系爭租約訂立時，被上訴人特別將第三條、第四條、第五條另為約定，特別以自行打字方式獨立黏貼於契約上，其中第五條約定，只須承租人（即上訴人）「騰空並交還」房屋後，出租人（即被上訴人）即有無息退還系爭押租保證金之義務云云。然查：系爭租賃契約乃係一般書局出售之公眾普遍使用之契約書，而第五條部分雖另用打字書寫，然與原先制式租約第五條相較下，僅多約定大樓管理費、水電費及鑰匙，實難謂被上訴人有特別約定將上訴人之回復原狀義務減免至只需騰空交還。又兩造既於締約時合意租約終止後，上訴人需將租賃物回復至其承租前之原狀，而契約第六條、第九條既已明訂上訴人有回復原狀之義務，故被上訴人實無須就此另為約定。
綜上所述，本件上訴人應將系爭建物之裝潢拆除，方屬盡其契約所約定之回復原狀義務。
五、復按依契約第五條約定「乙方應於訂約時，交付甲方新台幣一百六十九萬三千八百十二元作為押租保證金，乙方如租約期滿不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋並檢具繳估至房屋遷空交還日止之大樓管理費及水電費收據及鑰匙後，無息退還押租金」。本件被上訴人應至上訴人履行前開義務時，方有返還押租金之義務，故本件次應審究上訴人係於何時將系爭建物騰空交還予被上訴人。經查：上訴人雖主張：其本欲於九十年四月十日將租賃房屋謄空遷讓返還被告，被上訴人卻遲未受領，經上訴人定相當期限，催告其受領故被上訴人自應受催告時起，負受領遲延之責云云。然查：
（一）按上訴人主張被上訴人有受領遲延之情事，然所謂「受領遲延」乃對於履行上需要債權人受領之債務，債務人已為合法提出，而債權人未予受領之事實。本件上訴人須負回復原狀義務已如前述，故如上訴人尚未為回復原狀前，自難謂其已合法提出給付，而使被上訴人有受領遲延之情事。
（二）由上訴人所出具之交還清單（見原審卷第五十頁）其上載明上訴人交還鑰匙、遙控器之時間為九十年五月九日等，亦足見上訴人確未於租期屆滿時即交還房屋。
（三）又本件系爭租賃房屋即在被上訴人公司正隔壁，依法上訴人亦應現場將租賃物點交被告，始得謂為已交還租賃物。且民法第三百一十四條亦規定上訴人應於被上訴人設址地及租賃物所在地為清償，上訴人既在九十年五月九日前更從未將鑰匙等物持來交被，自應負遲延之責。
綜上所述，上訴人於九十年四月十日未回復原狀並將鑰匙、遙控器現實交付予被上訴人，自難謂其從是日即可免除遲延責任。
六、從而，上訴人主張其於九十年四月十日已將系爭建物騰空交還被上訴人，故主張被上訴人應退還全部押租金云云，自屬無據。被上訴人辯稱應就上訴人所繳交之押租金可抵充。查押租金係對於出租人債權之擔保，亦即承租人有租賃債務發生時，可以押租金抵充之。上訴人既違反契約約定，故被上訴人自得主張以押租金抵充違約金額。原審判命將上訴人已付押租金一百六十九萬三千八百十二元，抵充回復原狀之費用二十九萬二千元；自三月二十六日起至四月十日止，未給付之租金十七萬八千三百零六元；及自四月十一日起算違約金至五月九日止，計為二十九日，以每月三十一萬八千七百四十元計算之違約金三十萬八千一百十五元；管理費一萬九千一百五十元，抵充後判命被上訴人給付八十九萬六千二百四十一元，原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，並駁回其敗訴部分假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十一 日
民事第四庭審判長法官 謝明珠
法官 洪于智法官 黃柄縉右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十一 年 四 月 十一 日
法院書記官 楊湘雯