臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字第六九六號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○右當事人間請求返還要約金等事件，上訴人對於中華民國九十年八月二十二日本院台北簡易庭九十年度北簡字第六七六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）貳拾萬元及自八十九年十二月二十五起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
兩造間之不動產買賣定金收據上就買賣標的既已明確載明：「茲收到謝潔永君購買坐落於台北市○○街○○○巷○號地下室【連地】共乙戶（以下簡稱「系爭房屋」）」，且該要約金收據歷經賣方（即被上訴人）之審酌，被上訴人又係經商多年之企業人士，如雙方之買賣標的未含基地，豈可能未刪除該文字即簽約，遑論被上訴人尚委僑大房屋仲介股份有限公司（以下簡稱「僑大公司」）處理買賣事宜，是雙方買賣契約之標的應包含系爭房屋之基地。再系爭房屋雖以陸佰萬元之價格出售，惟此係因被上訴人所有之系爭房屋僅係應有部分之百分之六十七，並非完整產權，且位於地下室，其本身之使用用途限於「住家」使用，而地下室作為住家使用在現今之不動產市場上消費者注重生活品質之情形下，根本無任何市場，而上訴人取得後，如規劃作為停車空間利用，則因使用用途限制，須辦理使用執照用途變更，辦理使用用途變更為停車空間使用時，更須依建築法令，投入大筆資金裝設相關消防等設施，是上訴人願承購之價格為陸佰萬元。又證人許銀治及唐國台均係僑大公司之職員，而僑大公司復為系爭買賣契約之仲介公司，對本件訴訟有利害關係，況上訴人與僑大公司已因其他委託事件存有爭執，是證人許銀治及唐國台之證言當有偏頗。再證人許銀治說被上訴人雖然沒有土地，但被上訴人會想辦法買地買給上訴人。
三、證據：除援用原審之立證方法，並提出建物登記謄本、振道法律事務所函、不動產買賣定金收據等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
被上訴人於八十九年六月三日，與僑大公司簽訂委任代理銷售契約書，僑大公司受被上訴人之委任，代為銷售被上訴人所有之系爭房屋乙棟，茲因被上訴人就系爭房屋所坐落之土地並無所有權，故契約書上土地坐落部分即未填載，亦即被上訴人未委任僑大公司買賣系爭房屋之基地持份，為雙方訂約當事人所明知，又雙方約定之委任期間自八十九年六月十五日起至同年九月十五日止，委託銷售金額總價款為壹仟柒佰伍拾萬元。嗣僑大公司即交由其承辦人許銀治代售，並於八十九年八月十日將系爭房屋出賣與上訴人。兩造所簽訂之不動產買賣定金收據經上訴人在其上簽名明示：「本人已詳閱不動產說明書及內政部版不動產要約書後，仍選擇採本要約給付要約金無誤」，收據第四條亦載明「房屋以現況交屋及權狀登記為準，買方並已閱覽權狀謄本無誤。」，而僑大公司既已將系爭房屋之謄本交付上訴人閱覽無誤，且根本無土地謄本可供交付閱覽，上訴人焉可諉為不知兩造間之買賣不包括基地在內？又證人唐國台到院證述：當初被上訴人說要作停車場，一個車位二百五十萬元，被上訴人出價一千七百五十萬元，我們公司的許銀治說他的客人即上訴人要買車住，我有跟許銀治說沒有土地，許銀治轉述謝先生說沒有關係，要賣便宜一點，賣六百萬元給他，於十月十二日簽約時，上訴人、被上訴人、許銀治及我都有到場，我有與上訴人說沒有土地賣六百萬元，上訴人說這個要約金收據有寫，房屋連地一戶，要有土地。許銀治說已經講清楚沒有土地，後來要求退還十萬元，就沒有簽約等語，可知上訴人明知兩造間之買賣不包括基地在內。另證人許銀治亦結證稱：我介紹上訴人購買系爭不動產，當時開價一千六百萬元左右，我有拿建物謄本給上訴人看，也有告訴上訴人說只有建物，沒有基地，上訴人出價六百萬元，屋主同意，後來因為屋主出國及上訴人的銀行無法核貸，所以延了好幾次，沒有簽買賣契約，訂金收了十萬元等語。上訴人稱上揭收據上已載明「茲收到乙○○君購買座落於台北市○○街○○巷○號地下室之房屋連地共乙戶，預付要約金十萬元」，故契約已表示當事人之真意係建物同土地一併出售云云，惟係因僑大公司之上揭收據為一空白定型化契約，一般房屋買賣，只賣房屋不含土地的幾乎絕無僅有（只賣土地不賣房屋的倒是常事），為一特殊個案，而定型化契約中固原即如斯載明「‧‧‧房屋連地共乙戶」，但因僑大公司既已將系爭房屋之謄本交付上訴人閱覽無誤，而根本無土地謄本可供交付閱覽，上訴人又已詳閱不動產說明書，自屬明知被上訴人無土地可賣，焉可以定型化契約未刪除之贅語強為說詞？證人許銀治並與上訴人於前審當庭對質，上訴人指稱當初許銀治只讓其見建物謄本，沒有土地且未說明，當其詢問時亦僅表示過二天會補足等，許銀治當庭否認，表示能向銀行貸款亦是上訴人自己表示，要約金收據內房屋連地之記載是其疏忽沒有把「地」的部分畫掉等語，可知上訴人確實明知兩造不動產買賣不包括基地在內，況上訴人身為不動產投資者，具有專業知識，豈可能付定金時不先查明被上訴人究有無土地持分？復查台北市停車位多年來向來供不應求，停車位之售價或租金均居高不下，大安區一個平面車位平均售價高達二百七十五萬元，故近年來台北市政府或民間業者例如上訴人均投入停車位之投資或增建。又依上訴人所提之振道法律事務所八九振法字第００六九號律師函所載，上訴人應亦係為取得停車位謀利，而於八十九年八月間經由僑大公司仲介，以總價一千六百萬元向訴外人戴啟燕購買台北市○○街○○○號「地下室」之房屋及其基地，與本件買賣標的同樣為位於台北市建物之地下室，然因有基地之持分，成交價高達一千六百萬元，與本件之成交價六百萬元相差甚遠。甚且撫遠衡之停車位售價必不○○○區○○街停車住之售價，有何理由其售價卻遠較系爭房屋為高？正因系爭房屋不含土地也。然因景氣不佳急於求售，加上並無土地產權，故在許銀治之居間協調下，被上訴人最後同意將委託售價一千七百五十萬元大幅降低，僅以六百萬元之價款賣予上訴人。上訴人依上揭收據即於八十九年八月十日交付被上訴人十萬元之支票以為要約金並轉為定金，且依上揭收據第四條，兩造原已約定於八十九年八月十七日至僑大公司簽訂買賣契約，詎上訴人嗣後並未依期簽約，本已違約。經僑大公司要求被上訴人再給予上訴人購買機會，相約於八十九年十月十二日至被上訴人營業所簽訂買賣契約，惟仍因上訴人藉故簽約未成，被上訴人即依上揭收據第六條之約定，沒收十萬元定金。上訴人卻於八十九年十月二十日委請不知情之振道法律事務所郭瓔滿律師發函予被上訴人，並副知僑大公司，竟虛捏事實，謂被上訴人於八十九年十月十二日才告知所出賣之標的物中並不包含基地持分，致兩造未能於當日簽妥買賣契約云云。上訴人即於八十九年十月二十四日以台北安和郵局第八五四號存證信函覆函予上訴人，僑大公司亦先於八十九年十月二十三日以民生郵局第一０００號存證信函回覆上訴人，故上訴人之主張顯非事實。因而，實因上訴人顯然違約，被上訴人依上揭收據第六條之約定，將上訴人所交付之十萬元要約金或定金沒收，並無不合，且依民法第二百四十九條「當事人另有訂定」及其第二款之規定，亦於法有據也。另上訴人所提之振道法律事務所八九振法字第００六九號函，上訴人與訴外人戴啟燕亦係簽立不動產買賣定金收據後，買賣契約未簽成，恐又係上訴人顯然違約一再藉故拖延簽約，戴啟燕才會將該買賣標的出售予他人。
三、證據：援用原審之立證方法，並補提二十一世紀不動產網站之網頁列印資料（關於台北市停車位價格）、台北市停車管理處網站之網頁列印資料（關於歷年之台北市停車位數）等件為證。
理 由
一、上訴人起訴主張：其前經僑大公司居間向被上訴人購買系爭房屋，並交付十萬元作為要約金予被上訴人收受，且簽立不動產買賣定金收據。嗣經由僑大公司之安排，雙方乃於八十九年十月十二日下午二時許，至被上訴人之營業處所，辦理簽約事宜，詎當日被上訴人表示其出賣之標的物中並不包含基地之持分，致未能簽定買賣契約。被上訴人顯為違約，依上開收據第七條約定，如賣方同意出售後如有反悔不賣致無法完成簽約情事，應加倍返還定金予買方，故被上訴人應給付二十萬元予原告，並自八十九年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被上訴人則以：雙方洽談買賣契約時，已言明系爭房屋並無基地之持分，上訴人同意始簽訂上開收據，嗣後因上訴人違約不願意購買，致未能簽訂買賣契約等詞，資為抗辯。
二、經查：上訴人主張其前經僑大公司之居間仲介，而向被上訴人購買系爭房屋，並交付十萬元之要約金予被上訴人，並簽定一份不動產買賣定金收據等情，為兩造所不爭執，且有不動產買賣定金收據、建物登記謄本、建築改良物所有權狀、委任代理銷售契約書、支票等件附卷可稽，自堪信為真實。茲兩造所爭執者厥為：
「系爭房屋之買賣契約是否包含基地？」，爰一一分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。上訴人主張系爭房屋之買賣契約包含基地云云，被上訴人則抗辯雙方洽談買賣契約時，已言明系爭房屋之買賣契約並不包含基地等語。惟查：上訴人於本院審理時已自認被上訴人所賣之系爭房屋並無基地（見本院九十一年二月十九日準備程序筆錄），核與證人即僑大公司之職員唐國台到庭結證稱：「當初被告（即被上訴人）說要作停車場，一個車位二百五十萬元，被告出價一千七百五十萬元，我們公司的許銀治說即原告（即上訴人）要買車位，我有跟許銀治說沒有土地，許銀治轉述謝先生說沒有關係，要賣便宜一點，賣六百萬元給他，於十月十二日簽約時，原告、被告、許銀治及我都有到場，我有與原告說沒有土地賣六百萬元，原告說這個要約金收據有寫，房屋連地一戶，要有土地。許銀治說已經講清楚沒有土地。後來要求退還十萬元，後來就沒有簽約。」（見原審九十年七月十八日言詞辯論筆錄第三頁）等詞，及證人即亦為僑大公司之職員許銀治證述：「‧‧‧，後來就介紹謝先生（即上訴人）買系爭不動產，當時開價一千六百萬元，我有拿建物謄本給謝先生看，也有告訴謝先生說只有建物沒有基地，謝先生出價六百萬元，屋主同意，後來因為屋主出國及謝先生的銀行無法核貸，所以延了好幾次，沒有簽買賣契約。這件房子的訂金收了十萬元。」、「‧‧‧。要約金收據內：房屋連地之記載是我疏忽沒有把『地』劃掉。」等語（見原審九十年八月八日言詞辯論筆錄第三頁）均相符，應認系爭房屋之買賣契約並不包含基地，是被上訴人前開抗辯，洵堪採信。上訴人雖主張證人許銀治及唐國台均係僑大公司之職員，而僑大公司又為系爭買賣契約之仲介公司，對本件訴訟有利害關係，況上訴人與僑大公司已因其他委託事件存有爭執，是證人許銀治及唐國台之證言當有偏頗云云，並提出振道法律事務所函為證，然上開振道法律事務所函僅能證明振道法律事務所依上訴人所指，發函就僑大公司仲介上訴人與訴外人戴啟燕買賣一事所生問題，請僑大公司詳為說明與解決，且僑大公司與證人許銀治及唐國台，均係不同人格，縱上訴人與僑大公司間存有糾紛，亦不能據此逕認證人許銀治及唐國台之證言均有偏頗。且參酌卷內所附系爭房屋之登記簿謄本，該建物之面積為二三五‧四八平方公尺（約七一‧二三坪），其坐落之地點係位於台北市○○街之繁華地段，出賣陸佰萬元，一坪為捌萬餘元，如果連基地之所有權應有部分一併出賣，依目前台北市房地產之市價行情，該地段之房地應無可能僅以一坪捌萬餘元之低價出售，足證被上訴人抗辯系爭房屋之買賣契約並不包含基地等語，堪足採信。
（二）上訴人雖主張許銀治說被上訴人賣的雖然沒有土地，但被上訴人會想辦法買地賣予上訴人云云，惟證人許銀治已證稱其告訴上訴人說系爭買賣只有建物沒有基地，不動產買賣定金收據內：房屋連地之記載是其疏忽沒有把『地』劃掉等情，如前所述，顯與上訴人上開指述迥異，且上訴人並無法就上開主張之事實舉證以實其說，應認上訴人上開主張，不足為採。
（三）上訴人另主張系爭房屋以陸佰萬元之價格出售，係因被上訴人所有之系爭房屋僅係應有部分之百分之六十七，並非完整產權，且位於地下室，其本身之使用用途限於「住家」使用，而地下室作為住家使用在現今之不動產市場上消費者注重生活品質之情形下，根本無任何市場云云，惟系爭房屋非無交易市場，及其交易行情非如上訴人上述所稱低價，有被上訴人所提二十一世紀不動產網站之網頁列印資料（關於台北市停車位價格）、台北市停車管理處網站之網頁列印資料（關於歷年之台北市停車位數）等件在卷足憑，是上訴人前開主張，並不足採。
（四）上訴人復主張若系爭房屋之買賣不包含基地，則不動產買賣定金收據之付款方法，不會有百分之七十之記載云云，然卷附不動產買賣定金收據上第二條關於買方（即上訴人）付款方式中，依系爭買賣總價款百分之七十為貸款之記載，僅係上訴人付款方式之記載，並不能證明系爭房屋之買賣包含基地，是上訴人前揭主張，尚屬無據。
三、綜上所述，被上訴人抗辯：系爭房屋之買賣契約不包含基地在內等語，尚足採信。從而，上訴人依不動產買賣定金收據第七條之約定，請求被上訴人加倍返還定金二十萬元，並自八十九年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，經核與法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢改，為無理由，應駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十九 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長 法 官 楊絮雲
法 官 吳青蓉法 官 郭姿君右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十九 日
法院書記官 陳素卿