臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字七一八號
上 訴 人 甲○○被上訴人 戊○○
友力房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國九十年九月十二日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十年度北簡字第七六九七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：上訴人未於言詞辯論期日到場，依上訴人所提出之書狀及準備程序中所為聲明、陳述略以：
一、聲明：求為判決：原判決廢棄。被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
１、原審判決准許被上訴人戊○○部分違約金過高。
２、友力房屋仲介有限公司（下稱友力房屋仲介公司）部分，上訴人認為仲介服務業，因本著服務之精神，對買賣雙方負責，但此案在簽訂房屋要約書時業務員丙○○並未親自與屋主訂約，爾後竟又未將本人委託之事告知屋主戊○○，顯有失職之嫌，友力房屋仲介公司未達成委託事項，即無請求百分之二服務費之權利。
３、前述委託事項（買賣房屋有漏水情形），本人曾多次查看並告知業務員丙○○，請其在簽訂要約之前轉告屋主即被上訴人戊○○，上訴人欲從總價扣除新臺幣（下同）五萬元，但此項訊息並未轉達，顯然係友力房屋仲介公司為業務積效以及雙方簽約便宜行事而枉顧上訴人權益。
三、證據：除援用第一審所提證據，並聲請訊問現房屋所有人。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴（或如主文第一項所示）。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：本件上訴人上訴理由略謂（１）被上訴人友力房屋業務員丙○○未親自與屋主訂約，爾後又未將其委託之事告之屋主（２）上訴人委託之事項為屋主房屋有漏水，並告知業務員丙○○在簽訂要約之前需告知屋主需從總價扣除新台幣五萬元，但此口頭轉達並未告知云云等節，經查：
１、緣上訴人經由被上訴人友力房屋仲介有限公司即中信房屋蘆洲集賢加盟店（下稱友力公司）仲介，購買戊○○所有座落台北縣蘆洲市○○街○○巷○○號二樓房地乙戶，此由上訴人於九十年四月一日簽立之要約書（內政部版）（原審證一號）可知，並非委任被上訴人公司職員丙○○個人經辦其案件，且丙○○實際亦經手處理整個仲介買賣過程，盡心盡力、認真負責，並沒有任何失職之處。
２、查九十年四月一日上訴人簽立要約書，有關系爭房屋漏水問題，簽要約書前即已反應予賣方戊○○，戊○○亦已出資修繕完畢，上訴人已完全清楚，為求慎重，上訴人在要約書之要約條件中特別訴明「賣方需承擔前次屋漏之修理用．．．如日後有相同位置漏水，需由賣方徹底修繕完畢，修理費用由賣方負責，買方概不處理。」，且於其上蓋有上訴人手印，故簽立要約書前並無上訴人所謂要求扣除總價五萬元之事。嗣四月一日當晚徵得戊○○同意依要約書所載之條件承諾出售上開房地並由賣方即戊○○簽認於要約書上（參見證一號），雙方契約條件即已一致，無從任加更改。是以被上訴人友力公司乃與買賣雙方約定同年四月六日至被上訴人友力公司簽立不動產買賣契約書，其間上訴人向丙○○表示希望從總價中先扣五萬元作為未來房屋漏水修繕費用之擔保，丙○○則立即向屋主戊○○傳達表明買方之意，幸獲屋主同意，丙○○也回覆給上訴人（此為上訴人原審到庭所自承）乃要求雙方準時前來簽約。惟上開期日上訴人因故遲延，是以買賣雙方於四月九日另行簽立協議書，同意簽約時間延至同年四月十六日下午二時，並切結保證如有遲延上訴人應依要約書所載罰則賠償（原審證二號）。然查，四月十六日戊○○準時到場，現場並有被上訴人友力公司之人員及代書等多人等候，惟遲至下午三時三十分上訴人仍未出現（原審證三號），嗣後其並表示不願購買上開房地，顯見上訴人並無履約之誠意。
３、綜上可知，上訴理由謂丙○○未將扣款五萬元之口頭轉達告知戊○○乙節，顯非真實，否則大可在九十年四月九日之協議書（原審證二號）註明，且毋須再行切結保証準時前來簽約，足見其上訴理由係事後違約，任找理由之舉。
三、證據：援用第一審所提證據。卷。
理 由
壹、程序方面：上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，並審酌上訴人所提出之書狀及準備期日之陳述，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張上訴人經由被上訴友力房屋仲介公司即中信房屋蘆洲集賢加盟店，欲購買被上訴人戊○○所有坐落台北縣蘆洲巿民義街六八巷二十九號二樓房地一戶（以下稱系爭房地），買賣雙方並於九十年四月一日簽立要約書，依該要約書應於同年四月六日於被上訴人友力房屋仲介公司簽訂買賣契約，惟上訴人嗣後竟表示不願購買系爭房地，為此本於要約書第五條規定，請求上訴人支付買賣總價五百二十萬元百分之三以下之損害賠償金予被上訴人戊○○，並依要約書後附約款，請求上訴人給付相當於成交總價百分之二之服務報酬予被上訴人友力房屋仲介公司。上訴人則以違約金過高以及被上訴人友力房屋仲介公司未親自與屋主訂約，又未將上訴人委託欲從總價扣除五萬元作為系爭房屋漏水保證之需求告知被上訴人戊○○，無請求百分之二服務費之權利等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人經由被上訴人友力房屋仲介公司仲介購買被上訴人戊○○所有之系爭房地，雙方並於九十年四月一日簽立要約書，依該要約書記載應於同年四月六日在友力房屋仲介公司簽訂買賣契約，惟上訴人未到場，雙方於四月九日另行訂定協議書，約定於四月十六日下午二時簽約，上訴人仍未到場，嗣後並表示不願購買前開房地，以及兩造簽立之要約書第五條約定「本要約書成立生效之日起三日內，買賣雙方應於共同指定之處所，就有關稅費及其他費用之負擔、土地登記專業代理人之指定、付款條件、貸款問題、交屋約定及其他有關事項進行協商，簽訂房地產買賣契約書。除雙方因買賣契約之內容無法合意外，買方或賣方如有一方不履行訂立本約之義務時，應支付他方買賣總價款百分之三以下之損害賠償金額」；又上訴人與被上訴人友力房屋仲介公司於要約書後附約款約定「在賣方依本要約書條件簽認出售時，買方同意至遲於簽訂買賣契約書面時，以現金一次支付相當於成交總價百分之二之服務報酬予受託人。」等情為上訴人所不爭執，復有要約書、協議書、到場證明書附卷可稽，自堪信為真實。
三、本件上訴人既然於九十年四月一日十四時三十分簽立要約書，就系爭房地買賣必要之點即標的物為系爭房地、價金為五百二十萬元，向被上訴人戊○○提出要約，經被上訴人友力房屋仲介公司邀被上訴人戊○○於同日二十三時簽名承諾，上訴人依前揭要約書第五條約定，即有於要約書生效日起三日內至指定處所簽約之義務，應認為仲介買賣契約成立，被上訴人友力房屋仲介公司依約即可享有相當於成交總價五百二十萬元百分之二，十萬零四千元服務報酬之請求權。上訴人就此雖辯稱被上訴人友力房屋仲介公司未將其委託「從總價扣除五萬元作為系爭房屋漏水保證」之需求告知被上訴人戊○○，被上訴人友力房屋仲介公司即無權請求服務報酬云云。惟查，上訴人既於本院九十一年十月十六日準備程序時自陳：「三月二十八日時我只有簽姓名及日期、漏水條件，其他的我沒有寫。」等語，且上訴人亦於要約書第二條二其他要約條件上註明：「賣方需承擔前次屋漏之修理費用（廚房及西側房間之牆面滲水問題）並於前次移交前做擔保修繕處理無誤，如日後如有相同位置滲水需由賣方澈底修繕完畢，費用由賣方負擔，買方概不處理。」，可知上訴人於九十年四月一日簽立要約書時即已明知系爭房屋有漏水之情形，並就此點提出瑕疪擔保之條件附於要約書中，於被上訴人戊○○受送達要約書後，上訴人即應受此條件之拘束，被上訴人戊○○依要約書條件簽認出售時，被上訴人友力房屋仲介公司即已取得報酬給付請求權。被上訴人友力房屋仲介公司是否為轉達上訴人其後追加扣款五萬元之條件，並不影響已成立之報酬請求權，是上訴人此部分所辯諉無足採。
四、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。此有最高法院七十九年台上字第一九一五號判例可資參照。上訴人雖抗辯稱原判決准許之違約金顯屬過高云云。惟查，此項違約金之數額依本件兩造要約書第五條計算，為買賣總價五百二十萬元百分之三，即十五萬六千元，而此條文為內政部公定之版本，已慮及買賣雙方當事人之權益。原審再審酌被上訴人戊○○因上訴人未依約履行所受之損害，以及現今社會經濟狀況不振，百業蕭條之情形，將前開違約金酌減一半為七萬八千元，已充分考慮上訴人所受損害及社會經濟狀況，並無過高情形，上訴人此部分抗辯，顯非可採。
五、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人違反要約書之約定，應給付服務報酬及違約金為可採，上訴人所辯被上訴人友力房屋仲介公司未履行義務以及違約金過高云云，均為無可取。從而，被上訴人本於要約書之約定，請求上訴人給付服務報酬十萬四千元以及違約金七萬八千元並自起訴狀繕本送達之翌日（即九十年七月十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付被上訴人前開金額，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十六 日
民事第五庭
審判長法 官 吳青蓉
法 官 羅富美法 官 張松鈞右正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十六 日
法院書記官 黃媚鵑